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: Immobilier – Fiscalité – Urbanisme - Copropriété – Construction
Troubles de voisinage
Locataire victime n° 76
Cour de cassation (1
ère
ch.), Arrêt du 10 janvier 1974
Le propriétaire d’un fonds qui, sans commettre un fait fautif, rompt l’équilibre établit entre
les propriétés voisines et impose à l’occupant de l’une de ces propriétés, tel le locataire de
ce bien, un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage,
notamment en effectuant des travaux sur son fonds, doit à cet occupant une compensation
rétablissant l’équilibre des droits de jouissance (Pas. 1974, I, p. 489).
Arrêt du 10 janvier 1974
(…)
La Cour;
Vu l'arrêt attaqué, rendu le 15 mai 1972 par la cour
d'appel de Bruxelles ;
En ce qui concerne les deuxième et troisième
défenderesses :
Attendu que, aucune instance n'ayant été régulièrement
liée entre le demandeur et les deuxième et troisième
défenderesses devant le juge du fond et aucune con-
damnation n'ayant été prononcée à leur profit contre le
demandeur, le pourvoi est irrecevable;
Que la mise en cause de ces défenderesses vaut
toutefois, en l'espèce, appel en déclaration d'arrêt
commun;
En ce qui concerne la première défenderesse :
Sur le premier moyen, pris de la violation des articles
5i3, 544, 1709, 1726 du Code civil, 11 et 97 de la
Constitution,
en ce que, après avoir constaté que le demandeur a
conclu à l'irrecevabilité de l'action mue contre lui sur la
base de 1'article 544 du Code civil, parce que la dame
Castel, aux droits de laquelle se trouve la première
défenderesse, n'était pas propriétaire mais locataire de
l'immeuble soumis aux troubles de Voisinage prétendus
et que, d'après lui, seul le propriétaire est recevable à se
prévaloir de cette disposition légale, l'arrêt a reçu
l'action n° 30.467 en tant qu'elle était mue par la
première défenderesse, dirigée contre le demandeur et
fondée sur l'article 544 du Code civil,
fut condamné provisionnellement le demandeur à payer
à titre de dommages-intérêts à la défenderesse 190.000
francs, a ensuite désigné, avant faire droit pour le
surplus, un expert comptable ayant pour mission, no-
tamment, de chiffrer par mois, de fin mai 1961 à juin
1962, le bénéfice net et les pertes éventuelles de
l'exploitation commerciale de la dame Castel, et
condamné le demandeur à supporter les huit dixièmes
des dépens de première instance et d'appel exposés
jusqu'ici par toutes les parties en cause devant les juges
du fond et en a décidé ainsi aux motifs qu'un locataire,
tout comme un usufruitier, est titulaire d'un
démembrement du droit de propriété, que, dans la
mesure où le trouble de voisinage porte atteinte à leur
droit de jouissance, le locataire ou l'usufruitier sont des
voisins et qu'on ne voit pas sur quelle base on pourrait
les empêcher d'agir, à l'instar du propriétaire, contre un
autre voisin, dans les limites des droits qu'ils tiennent
soit de leur contrat soit de la loi, qu'étant donné
l'ampleur et la durée des troubles de voisinage qu'a dû.
subir la dame Castel, ceux-ci ont été excessifs, et que
c'est donc à juste titre que, même en l'absence de toute
faute commise par les entrepreneurs ou par lui-même
.l'Etat, maître de l'ouvrage, serait tenu de lui payer une
indemnité de nature à réparer son préjudice ;
alors qu'un locataire n'est, comme tel, pas titulaire
d'un démembrement du droit de propriété et que,
lorsqu'il subit un trouble de jouissance à la suite de
l'exercice non fautif par un propriétaire voisin de son
droit de propriété, il ne peut disposer d'un recours
contre ce propriétaire sur la base de l'article 544 du
Code civil, le recours pour troubles excessifs du
voisinage, fondé sur l'article 544 du Code civil,
supposant une rupture d'équilibre entre deux droits de
propriété;
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Troubles de voisinage
Locataire victime n° 76
qu'un locataire, qui n'a aucun droit réel sur l'immeuble
qu'il occupe mais un droit personnel de jouissance, est
étranger à une rupture d'équilibre affectant le droit de
propriété de son bailleur et que l'application de l'article
544 du Code civil permet seulement de compenser
l'excès de dommage subi par le propriétaire du fonds
troublé, dommage auquel ne s'identifie pas le préjudice
éprouvé par un locataire troublé dans son droit de
jouissance ;
Attendu qu'en tant qu'il est fondé sur l'article 97 de la
Constitution, le moyen est irrecevable faute d'indiquer
en quoi cette disposition a été violée;
Attendu que l'article 544 du code civil vise les
restrictions au droit de propriété commandées par les
nécessités du voisinage;
Que la rupture d'équilibre provoquée par un trouble
excédant la mesure des inconvénients ordinaires du
voisinage peut exister entre le droit du propriétaire et
celui du locataire de biens voisins;
Que, si ces droits sont l'un un droit réel et l'autre un
droit personnel, ils portent néanmoins sur le même
objet puisque le locataire détient en vertu du bail un des
attributs du droit de propriété : la jouissance du bien;
Que, dans la mesure où le trouble de voisinage porte
atteinte à cet élément du droit de propriété, le locataire
qui est un voisin peut agir contre le propriétaire qui est
un autre voisin, en payement d'une compensation
rétablissant l'équilibre des droits de jouissance;
Qu'il s'ensuit que l'arrêt a pu, sans violer les
dispositions légales indiquées au moyen, décider que le
demandeur était tenu, ù titre de propriétaire, d'indem-
niser la première défenderesse dame Depinchart, qui est
aux droits de la locataire du bien voisin;
Que le moyen ne peut être accueilli;
Sur le second moyen, pris de la violation de l'article
97 de la Constitution,
en ce que l'arrêt a fait droit partiellement sur les
actions exercées par la première défenderesse en
qualité de cessionnaire des droits de la dame Castel
contre le demandeur et fondées tant sur les articles
1382 et suivants du Code civil que sur l'article 544 du
même code,
sans avoir égard au moyen de défense opposé par les
conclusions du demandeur et aux termes duquel le
demandeur faisait valoir « qu'il paraît résulter des
éléments de la cause que Paulette Castel-Dechamps ne
peut se prévaloir de la qualité de locataire puisque sa
prétendue bai1leresse, Depinchart, qui elle-même tenait
l'immeuble en location, n'était pas autorisée à sous-
louer», et a ainsi implicitement écarté ledit moyen de
défense sans en motiver le rejet ;
Attendu que le juge n'était pas tenu de répondre à une
défense exprimée en termes dubitatifs;
Que le moyen ne peut être accueilli;
Et attendu que le rejet du pourvoi rend sans intérêt la
demande en déclaration d'arrêt commun;
Par ces motifs,
Rejette le pourvoi et l'appel en déclaration d'arrêt
commun;
Condamne le demandeur aux dépens.
Du 10 janvier 1974. – 1ère ch. - Prés.
M. Perricl1on, conseiller faisant fonctions de président.
- Rapp. M. Ligot. -
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