Marché immobilier suisse

Réservé aux investisseurs qualifiés
Marché immobilier suisse
Dans un contexte de faibles taux d'intérêt, l'immobilier affiche un niveau de
rendement attrayant et le rendement total devrait continuer à offrir des revenus
stables.
Environnement
macroéconomique
Jusqu'à présenten 2015, l'économie
suisse a été marquée par la suppression
du taux plancher. Le marché du travail a
fait preuve de robustesse. Néanmoins, la
pression sur le marché des surfaces
commerciales augmente en raison de
l'évolution conjoncturelle incertaine.
Les perspectives pour la croissance économique en
Suisse se sont légèrement détériorées après la
suppression du taux de change plancher CHF/EUR.
Contrairement aux attentes initiales, le ralentissement
conjoncturel général a jusqu'ici été plutôt modéré. En
2014, l'économie suisse a encore enregistré une
croissance de 2,0% (2013: +1,9%). En ce qui concerne
2015, les prévisions divergent et les taux de croissance
attendus se situent entre 0,2% et 1,0%. Le marché des
changes n'affiche toujours pas de marge claire et la
consolidation est toujours en suspens. La fourchette des
prévisions démontre le facteur d'incertitude en ce qui
concerne l'évolution économique future.
La compétitivité des entreprises orientées vers
l'exportation souffre du raffermissement du franc suisse.
Au premier trimestre 2015, le commerce extérieur s'est
tassé et les exportations ont diminué de 1,4%. En
revanche, les secteurs axés sur le marché intérieur ont
pu profiter de la baisse des prix à l'importation, qui ont
chuté de 4% depuis le début de l'année. S'agissant de
l'évolution de l'économie suisse sur le reste de l'année,
deux facteurs seront importants, à savoir l'évolution
conjoncturelle dans la zone euro et le degré de
délocalisation des exportations des entreprises suisses
dans des pays à taux de change plus élevé.
En 2014, le taux de chômage a atteint une moyenne de
3,2%. Fin avril, le taux était de 3,3%. Ce chiffre
correspond à la moyenne annuelle prévue par le
Secrétariat d'Etat à l'économie (SECO). Pour l'année
2016, le SECO prévoit un taux de chômage de 3,4%. La
croissance de l'emploi a également été revue à la baisse
pour 2015. En raison de la modification du taux de
change, les entreprises envisagent de délocaliser des
sites à l'étranger. L'introduction du chômage partiel par
la Confédération devrait permettre d'amortir ce
phénomène. Les entreprises auront ainsi le temps de
s'adapter aux nouvelles conditions et de garantir les
emplois. Néanmoins, en avril, l'indicateur de l'emploi
KOF est tombé à son plus bas niveau depuis la fin de la
crise économique de 2009. Cela signifie qu'à l'avenir,
les entreprises auront de plus en plus tendance à réduire
les effectifs. Les secteurs orientés vers l'exportation et
sensibles aux taux de change, comme le secteur des
produits de luxe, le tourisme et l'industrie, sont
particulièrement concernés.
Début 2014, le rendement des obligations d'Etat à 10
ans se situait encore autour de 1%. Durant l'année, il a
brisé les plus bas historiques de 2012. L'introduction de
taux d'intérêt négatifs en janvier 2015 par la Banque
nationale suisse (BNS) a entraîné une nouvelle plongée
dans le rouge des emprunts d'Etat. Cette décrue a
engendré une forte augmentation de l'écart de
rendement vis-à-vis de l'immobilier et un attrait accru
du niveau de rendement relatif de la catégorie de
placement. A court terme, la BNS ne devrait pas
augmenter ses taux directeurs, ce qui soutiendra les
cours de l'immobilier de rapport suisse.
Après deux ans marqués par des taux d'inflation
légèrement négatifs (2013: -0,2%), les prix à la
consommation sont restés stables en 2014, et l'inflation
a oscillé autour de zéro. D'une part, les prix des produits
importés ont baissé. De l'autre, la baisse des prix du
pétrole a contribué à cette évolution. Pour l'instant, on
n'observe pas encore de glissement vers la déflation,
puisque l'inflation de base et les salaires n'ont jusqu'à
présent pas diminué. Des taux de renchérissement
légèrement négatifs sont attendus dans les deux années
qui viennent. Par la suite, l'inflation ne devrait croître
que légèrement et de façon progressive.
Augmentation attendue de l'écart de rendement
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
Ø Prime de risque
2.0%
1.5%
ØPrime de risque
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15F
Prime de risque
Rendement net record du portefeuille immobilier mixte
Rendement des emprunts d’Etat à 10 ans par trimestre
Source: IPD, SNB, UBS Global Asset Management,
Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015
Remarque: ces prévisions celles du consensus entre UBS, BAK, SECO et KOF
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Immobilier résidentiel
La demande de logements demeure
stable. Compte tenu du ralentissement
de la conjoncture et de l'incertitude qui
règne toujours autour de l'Initiative
populaire contre l'immigration de masse,
les investissements dans la construction
d'immeubles locatifs ont reculé.
En Suisse, la construction résidentielle a atteint un
nouveau point culminant en 2014, avec 48 000 unités,
selon les estimations. Jusqu'ici, l'élargissement de l'offre
a été bien absorbé, grâce à la stabilité de la croissance
démographique (2014: + 96 900). Mais la hausse du
taux de vacance annonce un possible renversement de
la tendance. Au 1er juin 2014, celui-ci a dépassé les 1%
pour la première fois depuis 2007atteignant 1,08%
(2013: 0,96%). Globalement, cet indicateur est inférieur
à la moyenne suisse dans les cantons urbains. Dans les
villes, le risque d'offre excédentaire semble donc pour
l'instant minime. Mais dans les régions décentralisées, la
durée de location augmente. Une augmentation accrue
du taux d'inoccupation dans les emplacements
secondaires est donc à prévoir. Le nombre croissant de
petites annonces en est un premier signe.
Chacun sait que le mouvement migratoire est fortement
tributaire de l'économie, si bien que la croissance
démographique de l'année en cours ne devrait plus est
aussi élevée que ces dernières années. En 2014,
l'immigration nette a atteint environ 79 000 personnes,
ce qui, par rapport aux 10 dernières années, représente
toujours un taux supérieur à la moyenne. Par rapport à
2013, la migration nette a baissé de 13% (2013:
immigration nette de 89 500). On observe de plus en
plus une immigration depuis les pays du sud de
l'Europe. Il en résulte des structures familiales et de
revenus modifiés chez les immigrants, conduisant à des
changements de profils de la demande sur le marché
immobilier: d'une part, la demande porte sur des
appartements moins chers. De l'autre, le taux
d'occupation (nombre de personnes par appartement)
augmente.
Compte tenu de l'incertitude du marché, la construction
de logements neufs connaît une première phase de
consolidation après l'année record 2014. L'excédent de
la demande devrait diminuer sur l'année en cours en
raison du ralentissement de la conjoncture. L'approche
de la date limite pour la mise en œuvre de l'initiative
contre l'immigration de masse devrait également
soulager le marché. Dans ce contexte, les
investissements en matière de logement se caractérisent
par une certaine prudence. Au 1er trimestre 2015, la
valeur globale des projets d'immeubles locatifs ayant
bénéficié d'un permis de construire a diminué de 10%
par rapport à la même période de l'an dernier, pour
s'établir à 4,35 milliards (1er trimestre 2014: 4,87
milliards). A moyen terme, l'offre ne bénéficiera plus de
conditions de financement favorables et l'expansion
dans le secteur du logement devrait ralentir.
Le marché des transactions dans l'immobilier résidentiel
s'appuie sur un profil risque-rendement attrayant.
L'immobilier résidentiel attirant plus d'investisseurs que
l'immobilier commercial, il en résulte une baisse des
rendements d'acquisition dans le secteur des objets
résidentiels. Dans la ville de Zurich, la baisse du
rendement net record pour les propriétés résidentielles
en comparaison annuelle a atteint environ 10 points de
base (pb) pour s'établir à 2,4% (troisième trimestre
2014). La ville de Genève affiche actuellement des
rendements nets record de 2,8%, soit une valeur
constante par rapport à l'année précédente.
Dépenses pour des projets d'immeubles locatifs ayant
bénéficié d'un permis de construire
En millions de CHF
7'000
6'000
5'000
4'000
3'000
2'000
1'000
0
1er trimestre
2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
2015
2014
2013
2012
Source: Baublatt, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015
Le pouvoir d'achat réel des ménages a évolué de
manière positive au cours des cinq dernières années, à
l'image de l'évolution salariale en Suisse (+ 4,4%). Le
pouvoir d'achat des ménages a donc réellement
augmenté, indépendamment de la hausse des revenus
due au renchérissement. Ceci dit, la disposition à
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dépenser de l'argent pour se loger a diminué au cours
des dernières années, comme le démontre l'enquête sur
le budget des ménages suisses. Compte tenu du
comportement de la population en matière de
consommation, le potentiel d'augmentation des loyers
est donc limité.
Le taux d'intérêt de référence était resté inchangé
depuis la fin de l'année 2013, à un niveau plancher de
2%. En juin 2015, il a été abaissé pour la première fois
depuis deux ans (1,75%). Il faut donc s'attendre à un
potentiel d'augmentation des loyers inférieur en ce qui
concerne les baux existants.
4
Immobilier
commercial
Le commerce de détail pâtit de l'effet
du franc fort, si bien que le choix des
sites et la gestion des surfaces vont
dominer le secteur dans les prochains
mois. La reprise attendue sur le marché
des surfaces de bureaux sera encore
reportée en raison du ralentissement au
niveau de l'emploi.
La réticence sur le marché des surfaces commerciales
s'accentue de manière significative en raison de la
situation économique. La tendance en faveur du marché
locatif continue à se renforcer. Les entreprises profitent
de l'offre excédentaire de surfaces pour accroître la
marge de négociation des prix.
A noter que dans la perspective d'une baisse des loyers
de marché, les baux signés ont des échéances plus
courtes pour les nouvelles locations et les relocations.
Cette situation est liée à la situation économique
actuelle, mais aussi au fait que les entreprises
recherchent avant tout une flexibilité accrue dans la
location d'immobilier commercial. Par conséquent, les
surfaces vacantes sont de plus en plus retirées du
marché pour assainissement. Ces surfaces seront
modernisées afin d'être prêtes pour la reprise
économique attendue pour début 2017 et combler ainsi
le plus bas cyclique.
Le marché des surfaces de bureau demeure tendu.
En 2014, l'activité de construction est demeurée à un
niveau élevé et l'offre a réussi à satisfaire la demande à
tout moment. La baisse du nombre des demandes de
permis de construire va freiner l'expansion de l'offre. Les
perspectives conjoncturelles corrigées ont entraîné un
recul des attentes précédemment légèrement positives.
La location, en particulier d'immeubles de bureaux plus
anciens et éloignés des centre-villes, est actuellement
très exigeante. L'évolution relativement stable des loyers
de bureaux en Suisse (+ 0,1%) est due à la location de
surfaces neuves et de bonne qualité. La reprise du
marché des surfaces de bureaux a été retardée par le
ralentissement que devrait connaître la croissance de
l'emploi en Suisse. Dans l'ensemble de la Suisse, le
nombre d'emplois devrait croître d'environ 0,6% par an
entre 2015 et 2017. Ces trois dernières années (2011-
2014), ce chiffre était de 1,5%. L'évolution de l'emploi
divergente selon les régions offre pourtant toujours des
opportunités. Ces dernières années, la région du lac
Léman et la Suisse du Nord-Ouest ont notamment
enregistré une croissance de l'emploi supérieure à la
moyenne.
Le secteur du commerce de détail ressent l'effet du
franc fort. Dans les faits, les chiffres d'affaires du
commerce de détail ont chuté de 2,8% en mars par
rapport à l'année dernière.
Les effets négatifs de la fermeté du franc mettent les
marges sous pression, et le tourisme commercial est
davantage encouragé. Cette évolution pourrait conduire
à une nouvelle correction structurelle des petites
entreprises. En outre, la croissance de la demande va
diminuer en raison d'une croissance démographique
plus faible que prévue. En 2014, les loyers dans le
secteur du commerce de détail ont reculé de -0,5% par
rapport à 2013 à l'échelle de la Suisse. Au niveau
régional, le constat est plus différencié: Zurich a connu
une importante correction des loyers (-14%), mais Bâle
a profité d'une reprise (+12%). Le choix du site et l'offre
seront déterminants pour le secteur dans les années à
venir. Comme le démontrent les derniers
développements de projets, la tendance évolue du
simple achat à une expérience de shopping globale.
Reste à savoir si cette tendance entraînera aussi un
accroissement des dépenses des consommateurs ou
seulement une augmentation du lèche-vitrine.
Échéances des baux de biens commerciaux
2013
2012
2011
2010
2009
0%
20%
40%
0 à 5 ans
60%
6 à 10 ans
80%
100%
11 ans et plus
Source: REIDA, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015
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Perspectives d'évolution des rendements
Les rendements totaux devraient s'avérer
positifs, dans la mesure où les
rendements locatifs continuent à afficher
des résultats stables. A moyen terme, le
rendement total va s'approcher du niveau
du rendement locatif.
Actuellement, cette catégorie d'actifs profite de la forte
liquidité et de la pénurie de placements. Comparé à
d'autres catégories d'actifs, le secteur immobilier offre
dans son ensemble un niveau de rendement attrayant.
Compte tenu des valeurs prévisionnelles des
fondamentaux, cette tendance devrait se poursuivre
dans les prochains mois. Les prix des transactions sont
donc susceptibles d'augmenter encore. Cette tendance
soutient à court terme le potentiel de valorisation, en
particulier dans le segment résidentiel. Les prix des
transactions en hausse et souvent très élevés laissent
également présager un potentiel haussier des
évaluations. Cependant, il convient d'attendre de
connaître l'effet de l'écart entre le prix de l'offre et le
prix d'achat sur les futures évaluations, puisque
certaines d'entre elles affichent déjà un niveau
considérable.
La prime de risque (au quatrième trimestre 2014) pour
le logement se situe actuellement à 200 points de base,
et à 230 points de base pour les commerces et les
bureaux. Ces prochains mois, le «taux sans risque»
correspondant aux emprunts d'Etat à 10 ans devrait se
situer autour de zéro. L'écart de rendement devrait
donc continuer à se situer au-dessus de la moyenne à
long terme de 1,5%. Dans ce contexte, les
investissements immobiliers restent relativement
attrayants, d'autant plus que l'inflation est attendue en
territoire négatif dans les mois à venir.
Les meilleurs rendements nets stagnent ou diminuent
encore légèrement: Dans la ville de Zurich, la baisse en
comparaison annuelle dans le secteur du logement a
atteint environ 10 points de base pour s'établir à 2,4%
(au quatrième trimestre 2014). Par rapport à l'année
précédente, la ville de Genève affiche dans ce segment
une valeur maximale du rendement net inchangée à
2,8%. Dans le secteur commercial, les loyers des
surfaces de bureaux sont demeurés inchangés à 2,8%,
tandis que les surfaces pour le commerce de détail
perdaient 10 points de base pour s'établir à 2,8%.
Une première consolidation des niveaux de rendement
semble avoir lieu.
Les rendements totaux devraient continuer sur leur
lancée positive en 2015, compte tenu de la stabilité des
rendements locatifs dans tous les segments. Les facteurs
de valorisation affichent également un léger potentiel
haussier à l'heure actuelle. La hausse des prix sur le
marché des transactions joue un rôle clé en la matière,
en raison de la décision de la Banque nationale. Les
investissements dans des immeubles de rapport
résidentiels devraient continuer à devancer ceux du
marché des surfaces commerciales, la demande de
logements s'annonçant plus stable que la croissance de
l'emploi. Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les
risques se situent au niveau des rendements locatifs et
des revenus des ménages, qui pourraient limiter le
potentiel d'augmentation des loyers à moyen terme. En
outre, l'évolution de l'immigration laisse présager une
croissance du budget moins forte. Dans le secteur des
surfaces commerciales, les rendements restent, en
termes absolus, sous pression. Malgré un léger recul des
prévisions, les rendements immobiliers constitueront
toujours une alternative attrayante pour les
investisseurs, notamment par rapport à d'autres
catégories d'actifs.
Rendement total des immeubles commerciaux
%
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2002
2004
2006
Commerce
2008
Bureau
2010
2012
2014
Industrie
Source: IPD, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, Juin 2015
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Ø Prime de risque
Pour toute autre information, veuillez vous adresser à:
Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland
Michael Böniger
+41-44-234 31 46
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