Elections, facteur de ralentissement du marché de l

JLL Capital Markets 2016
Elections,
facteur de ralentissement
du marché de l’immobilier ?

Executive Summary
• De nombreuses élections majeures vont se dérouler dans
le monde dans les 12 prochains mois : présidentielles
américaines, législatives aux Pays-Bas, présidentielles et
législatives en France et législatives en Allemagne. Une
période électorale est souvent synonyme d’incertitude
et ce contexte particulier est-il un facteur de
ralentissement pour le marché de l’immobilier, qu’il
s’agisse du marché locatif ou de celui de l’investissement ?
• Nous avons étudié les 3 dernières grandes périodes
électorales en France (2002/2007/2012) pendant l’année qui
précède et l’année des élections. Nous avons analysé les
cycles du marché locatif et de l’investissement pour
identier d’éventuelles ruptures par rapport à la
tendance générale et au contexte économique du moment.
L’analyse a porté sur les volumes placés et investis ainsi que
sur la structure des marchés avec notamment un focus
spécique sur le secteur public et les grandes transactions
pour le locatif et sur les investisseurs internationaux pour
l’investissement.
• L’histoire nous démontre que c’est le contexte
économique et nancier qui prime sur le politique. Lors
des 3 précédentes échéances électorales, l’analyse des
marchés locatifs et d’investissement ne fait pas ressortir de
rupture notable dans le cycle en cours. Toutefois, les
élections ont pu avoir un effet marginal sur certains
segments de marché.
• Les acteurs du marché immobilier doivent-ils pour
autant se désintéresser du sujet ? Non, car « Tout n’est
pas politique mais la politique s’intéresse à tout » (Machiavel).
En effet, le passé récent nous montre que l’immobilier a été
impacté durablement dans son fonctionnement par des
mesures prises par les gouvernements.
• A défaut d’un discours politique tourné spéciquement vers le
secteur de l’immobilier, on retiendra que les choix faits
dans le passé ont été avant tout dictés par le contexte
économique et budgétaire de l’époque. Entreprises et
investisseurs ont donc tout intérêt à focaliser leur attention sur
les indicateurs macro-économiques qui détermineront les
tendances à venir. In ne, au-delà des clivages politiques ou
des taux d’imposition, c’est avant tout de stabilité dont ont
besoin les entreprises et les investisseurs sur ce marché.

Sur le marché locatif, la décision de déménagement
reste liée à la réalité économique et à la conance des
entreprises
La tendance générale du marché locatif est alignée sur
l’économie
Les périodes d’accélération ou de ralentissement du
marché locatif sont alignées avec les périodes de
croissance ou de récession économique et les élections
ne perturbent pas cette dynamique (graphique 1). On
constate sur la période électorale de 2001-2002 que le marché
a fortement ralenti dans la période de crise économique et
nancière qui a suivi l’éclatement de la bulle des technologies,
alors que sur la période 2006-2007 le marché a été porté par
une forte croissance économique. En 2011-2012 l’activité
locative est restée élevée en dépit du ralentissement du PIB
grâce au nombre important de clés-en-mains et comptes-
propres qui ont pesé pour plus de 20% de l’activité contre moins
de 10% habituellement. Ces opérations de taille importante sont
généralement le résultat de réexions engagées longtemps en
amont et ont été, pour une majorité d’entre elles, motivées par
la rationalisation de l’immobilier via des regroupements sur de
grands immeubles.
On remarque une très forte relation entre le Climat des
Affaires et l’activité du marché locatif. Pendant les périodes
où le Climat des Affaires est supérieur à 100 points le marché
locatif connaît des épisodes de forte croissance et atteint des
niveaux supérieurs à la moyenne de long terme (graphique 2).
A l’inverse en période de Climat des Affaires durablement
dégradé les performances du marché sont en baisse ou
en-dessous de la moyenne.
La lecture de l’évolution du Climat des Affaires en France
depuis 15 ans semble démontrer que les périodes électorales
ne créent pas de sentiment d’inquiétude particulier et que
la conance des entreprises reste avant tout indexée sur
les performances économiques. Le marché locatif reste
fortement lié à ces deux paramètres et suit les mêmes
tendances.
Les périodes électorales ont-elles une inuence sur la
structure du marché et en particulier sur les grandes
transactions et sur la demande publique ?
L’analyse des transactions de plus de 5 000 m² fait apparaître
des spécicités liées à la taille des transactions : un délai de
réalisation plus long crée un effet retard entre la réalité
économique et le nombre d’opérations réalisées.
Graphique 1 : Demande placée et cycles économiques en
Ile-de-France
Graphique 2 : Demande placée et climat des affaires
Sources : JLL / Immostat / INSEE
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1 500 000
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2 500 000
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2004
2005
2006
2007
2008
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2012
2013
2014
2015
Prévision 2016
Demande placée et climat des affaires
Demande placée en Ile-de-France
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
Sources : JLL / Immostat / INSEE
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-2
-1
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1
2
3
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1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
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2014
2015
Prévision 2016
Demande placée et cycles économiques en Ile-de-France
Demande placée en Ile-de-France Taux de croissance du PIB
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)

On constate qu’une baisse du Climat des Affaires
en-dessous des 100 points entraîne le nombre de
transactions de plus de 5 000 m² sous le seuil des 60
transactions annuelles (2001-2002 / 2009 / 2103-2015).
En 2001-2003 on peut remarquer une légère divergence : le
nombre des grandes transactions est tombé à un niveau très
faible en 2001-2002 avant que le Climat des Affaires ne passe
sous le seuil des 100 points et le nombre de transactions a
rebondi au moment où le Climat des Affaires était à son plus
bas niveau en 2003. Cette divergence peut trouver son
explication dans la combinaison de l’éclatement de la bulle
internet en 2000, la crise économique qui a suivi et le contexte
particulier des élections de l’époque dont l’issue était
extrêmement incertaine. Cette conjonction de facteurs ne s’est
pas retrouvée lors des cycles électoraux suivants (cumul d’une
incertitude économique, nancière et politique très fortes).
La durée de réalisation des grandes transactions fait que le
point bas du marché peut se trouver décalé dans le temps par
rapport à la baisse du Climat des Affaires comme en 2008-
2009 et en 2012-2013. Dans les deux cas le Climat des Affaires
a plongé mais le nombre de transactions n’a baissé que l’année
suivante. Ces fortes baisses du Climat des Affaires sont
intervenues à proximité d’échéances électorales (juste après
les présidentielles de 2007 et l’année des présidentielles de
2012) mais sont surtout à rapprocher de l’amorce de la crise
des sub-prime (2007) et de la forte baisse de la croissance
économique (2008 et 2012).
Les crises ont un effet de traine sur le marché des grandes
transactions. Comme on peut le constater en 2003-2005 et en
2014-2015, la remontée du Climat des Affaires n’a pas entraîné
de hausse immédiate des grandes transactions alors même
que ces deux périodes n’étaient pas des périodes électorales
susceptibles de créer des incertitudes sur le marché.
Les utilisateurs du secteur public étant immédiatement
dépendants des décisions émanant de l’Etat, on peut facilement
imaginer que les périodes pré-électorales puissent être
marquées par un attentisme de leur part, ou au contraire par
une logique de « bouclage accéléré » de certaines opérations.
Les transactions réalisées par le secteur public au sens large
montrent que, l’Etat et les collectivités locales représentent
en moyenne 13% de la demande placée de plus de
1 000 m² sur les 15 dernières années (graphique 4). L’activité
du secteur public demeure très volatile puisqu’elle varie sur une
échelle de 1 à 5 sur les 15 dernières années.
Graphique 3 : Evolution comparée des grandes transactions et
du Climat des Affaires moyen
Graphique 4 : Activité et poids du secteur public dans le marché
-
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Evolution comparée des grandes transactions et du Climat des Affaires
moyen
Nombre de transactions > 5000 m² Climat des affaires moyen
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
Sources : JLL / Immostat / INSEE
Sources : JLL / Immostat

L’activité du secteur public pendant la période électorale
fait preuve d’une forte volatilité. Cette dernière est-elle à
mettre sur seul le compte des élections ?
Sur la période 2001-2002 on note une accélération des
transactions, mais qui restent toutefois en-deçà du niveau
moyen d’activité du secteur. L’accélération se produit en 2002,
l’année des élections, qui est aussi l’année où l’offre augmente
et les valeurs locatives baissent en Ile-de-France créant un
effet d’opportunité. Sur la période 2003-2006 on remarque une
progression constante du niveau d’activité du secteur public et
de son poids dans le marché alors que les services de l’Etat se
regroupent sur de nombreuses opérations neuves ou en projet.
Sur cette période le poids du secteur public est supérieur à la
moyenne.
L’activité décroche brutalement en 2007, année électorale, et en
2008 pour repasser sous la moyenne ; de nouveau les raisons
sont à chercher dans le niveau de l’offre en baisse et des prix
au plus haut. En 2009-2010, le secteur public redevient plus
actif dans une période où l’offre disponible est importante et les
prix orientés à la baisse.
Sur la période électorale 2011-2012 on remarque une très forte
progression de l’activité du secteur public qui passe de
110 000 m² à 280 000 m². Cette très forte hausse d’activité
s’explique notamment par la comptabilisation de l’opération
Balard du Ministère de la Défense pour 135 000 m². Cette
opération réalisée en PPP a été initiée n 2007, 2012 étant
l’année qui correspond à la purge du permis de construire.
Les élections accentuent probablement le caractère volatile de
l’activité de l’Etat au sens large dans le marché, mais les
facteurs qui sous-tendent son activité se trouvent surtout dans
les conditions de marché en termes d’offre et de prix.
Le marché de l’investissement est exclusivement porté par
des critères économiques et nanciers
Les volumes d’investissement ne démontrent pas de
sensibilité au contexte électoral
En ce qui concerne le marché de l’investissement, nous faisons
le même constat que pour le marché locatif : les volumes
investis résultent d’une dynamique alignée sur les
tendances nancières et économiques générales, sur la
performance relative de l’immobilier par rapport aux autres
classes d’actifs et sur la capacité du marché à répondre à cette
demande.
Ainsi, comme nous l’avons constaté par le passé (graphique 5),
les périodes électorales s’inscrivent dans un cycle de marché
global : les élections de 2006-2007 s’inscrivent à la n du cycle
de hausse du marché poussé par l’abondance de capitaux, des
nancements disponibles, des anticipations haussières et une
compression des taux ; les élections de 2011-2012, se situent
dans une période de retour à la normale du marché après la
crise de 2009 avec une normalisation des volumes et des prix.
On ne constate aucune inexion particulière de la tendance
pendant la période électorale.
Graphique 5 : Volumes d’investissements en Ile-de-France
-
5 000 000 000
10 000 000 000
15 000 000 000
20 000 000 000
25 000 000 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Volumes d'investissements en Ile-de-France
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
Sources : JLL / Immostat