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- 1 - 6 juin 2005
3 507096P - C.P. n° 817 A.D. du 7-1-1975 B.O.I. I.S.S.N. 0982 801 X
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BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
10 D-2-05
N° 96 du 6 JUIN 2005
DROIT DE LA PUBLICITE FONCIERE.
CONSEQUENCES DE LA NON-IMMATRICULATION AU 1er NOVEMBRE 2002
DES SOCIETES CIVILES CONSTITUEES AVANT LE 1er JUILLET 1978. TRANSFERT DE PROPRIETE.
ENREGISTREMENT ET PUBLICITE FONCIERE. SALAIRE DU CONSERVATEUR.
NOR : BUD L 05 00104 J
Bureaux B 2 et F 2
PRESENTATION
Les sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978 doivent s’être immatriculées au registre du
commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 pour conserver leur personnalité morale.
La circulaire du 26 décembre 2002 du bureau du droit commercial du ministère de la justice a
apporté des précisions sur les conséquences qui résultent de la perte de la personnalité morale au regard
de la propriété des biens inscrits à l’actif des sociétés concernées.
Le défaut d’immatriculation d’une société civile au 1er novembre 2002 n’a pas pour effet de rompre
le contrat social existant entre les associés. La société n’est pas dissoute et continue d’exister, mais sans
capacité juridique distincte de celle de ses associés. Il en résulte un transfert de patrimoine de la société
vers les associés à la date du 1er novembre 2002. Cette société devient à cette date une société en
participation dépourvue de personnalité morale et relevant des dispositions de l’article 1871 du code civil.
Une instruction du 10 mai 2004 (B.O.I. 10 D-2-04) a précisé les conséquences qu’emporte la perte
de la personnalité morale des sociétés civiles en matière de droits d’enregistrement, de taxe de publicité
foncière et de salaire du conservateur lors des transferts des biens immobiliers inscrits à l’actif de ces
sociétés, réservant le règlement de certaines situations particulières.
Concernant la situation des sociétés civiles d’attribution, une circulaire du 31 mars 2005 du bureau
du droit commercial du ministère de la Justice précise que les dispositions particulières du code de la
construction et de l’habitation qui régissent ces sociétés doivent permettre à leur associés d’obtenir une
attribution divise des droits de propriété à la suite de la perte de la personnalité morale, sans qu’il y ait lieu
préalablement de transférer l’actif social à l’indivision des associés.
La présente instruction a pour objet :
- de préciser les conséquences de cette circulaire au regard des règles de publicité foncière et de
taxation en matière de droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur ;
- d’apporter des précisions sur les sociétés en cours de liquidation à la date du
1er novembre 2002 ainsi que sur le traitement des dépôts d’inscriptions et actes de procédure portant sur
des biens immobiliers inscrits à l’actif de sociétés civiles ayant perdu leur personnalité morale à la date du
1er novembre 2002 (inscriptions d’hypothèques judiciaires ou légales notamment).
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INTRODUCTION
1. L’article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques a institué
l’obligation pour les sociétés civiles anciennes, créées avant le 1er juillet 1978, de s’immatriculer au registre du
commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 sous peine de perte de la personnalité morale. Le décret
n° 2002-1085 du 7 août 2002 a précisé les formalités à accomplir en vue de leur immatriculati on.
2. Les sociétés qui ne sont pas immatriculées à la date du 1er novembre 2002 continuent d’exister puisque le
contrat social n’est pas rompu, mais sans capacité distincte de celle de leurs associés. Ces sociétés deviennent
des sociétés en participation, dépourvue de personnalité morale et relevant des dispositions de l’article 1871 du
code civil, à la date du 1er novembre 2002. Il en résulte un transfert de leur patrimoine vers les associés à
compter de cette même date.
3. Les conséquences qu’emporte la perte de la personnalité morale pour les sociétés civiles en matière de
droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière et de salaire du conservateur lors des transferts des biens
immobiliers inscrits à l’actif de ces sociétés qui ne se sont pas immatriculées ont été commentées dans
l’instruction du 10 mai 2004 (B.O.I. 10 D-2-04).
Toutefois, ces règles ne permettaient pas de dégager des solutions pour régler le sort particulier des
transferts de biens immobiliers dans les sociétés civiles d’attribution, compte tenu de la spécificité juridique de
ces sociétés.
4. La circulaire CIV/05/05 D/2005/151 du 31 mars 2005 du ministère de la justice précise que les dispositions
particulières du code de la construction et de l’habitation qui régissent les sociétés civiles d’attribution doivent
permettre à leurs associés d’obtenir une attribution divise des droits de propriété à la suite de la perte de la
personnalité morale de la société, sans transfert préalable de l’actif social à l’indivision des associés.
5. La présente instruction a pour objet de préciser les incidences, au regard des règles de publicité foncière
et en matière de taxation, des commentaires apportés par le ministère de la justice pour cette situation
particulière. Elle précise en outre les conséquences de la perte de la personnalité morale d’une part pour les
sociétés en cours de liquidation à la date du 1 er novembre 2002, et d’autre part au regard des inscriptions et actes
de procédure portant sur des biens immobiliers inscrits à l’actif de soc iétés civiles non immatriculées au
1er novembre 2002.
Section 1 : Les règles applicables aux sociétés civiles d’attribution
Sous-section 1 : Incidences au regard des règles d’enregistrement et de publicité foncière
6. Ces sociétés sont régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Ces dispositions établissent un lien direct entre les parts sociales de chaque associé et le lot qui lui est attribué.
Les associés disposent du droit de jouissance exclusive des lots qui leur sont attribués et ont vocation à
l’attribution de ceux-ci en propriété à la fin de la société ou lors de leur retrait ou de la liquidation de la société.
Cette spécificité est contraire au régime des biens en indivision.
7. Il en résulte que les associés de sociétés civiles d’attribution peuvent obtenir une attribution divise des
droits de propriété à la suite de la perte de la personnalité morale de la société pour défaut d’immatriculation,
sans qu’il y ait lieu de transférer l’actif social à l’in division des associés. L’immeuble reste inscrit au fichier
immobilier au nom de la société, tout en permettant aux associés de disposer librement de leurs droits divis par
un acte de retrait.
8. Pour la formalité de publicité foncière, compte tenu de la spécificité de ces sociétés, il est admis qu’en cas
de retrait d’un associé d’une société de ce type constituée avant le 1
er juillet 1978 et non immatriculée au
1er novembre 2002, l’absence de la mention d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans
l’acte qui constate le retrait de l’associé ne constitue pas une cause de rejet. Il en est de même pour les actes
d’attribution de lots faisant suite à la dissolution de la société ou des actes de partage résultant de la liquidation
de la société.
9. En pratique, ces sociétés sont celles qui bénéficient du régime de transparence fiscale visées à l’article
1655 ter du code général des impôts. Sont concernées (cf. D.B. 7 H 5211 n° 2) :
- les sociétés visées aux articles L. 212-1 à L. 212-9 du code de la construction et de l’habitation,
constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises lorsqu’elles limitent leur activité
à la construction ou à l’acquisition des immeubles destinés à être attribués aux associés en propr iété ;

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- les sociétés coopératives de construction visées aux articles L. 213-1 et suivants du code précité,
lorsqu’elles ont pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles à usage principal d’habitation en vue de
leur division par lots destinés à être attribués aux associés ;
- les sociétés visées soit à l’article 1er de la loi du 28 juin 1938 réglant le statut de la copropriété des
immeubles divisés par appartements, soit à l’article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 modifié par le III de
l’article 97 de la loi n° 59-1454 du 26 décembre 1959 ;
- les sociétés qui ont, en fait, un objet identique à celui des sociétés ci -avant énumérées, même si leurs
statuts ne se réfèrent pas expressément aux textes précités.
10. Pour éviter tout risque de litige lors du dépôt d’acte de retrait de ces sociétés, ces actes doivent comporter
une mention spécifique du notaire précisant que la société entre dans le champ d’application du présent
dispositif. Ainsi, il doit être précisé dans l’acte que la société n’est pas immatriculée et qu’elle entre dans le champ
d’application des dispositions de l’article 1655 ter du code général des impôts.
11. Sous réserve des mentions particulières visées ci-dessus, ces actes sont acceptés au dépôt et publiés
selon les règles habituelles.
Sous-section 2 : Incidences en matière de taxation
(droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur)
12. A l’occasion du retrait d’un, de plusieurs ou de tous les associés d’une société civile d’attribution admise
au régime de transparence fiscale prévue par l’article 1655 ter du code général des impôts (cf. n° 6 à 11
ci-dessus), la publication de l’acte de partage partiel ou total comportant l’attribution exclusive en propriété des
fractions d’immeubles auxquelles chaque associé a vocation demeure soumise à l’ imposition fixe de 230 €
prévue par le 2° du I de l’article 827 et par le 2° du I de l’article 828 du code général des impôts.
13. L’accomplissement de la formalité de la publicité foncière donne lieu à la perception du salaire du
conservateur liquidé au tarif prévu à l’article 296 de l’annexe III au code général des impôts, soit 0,10 % sur la
valeur déclarée des biens faisant l’objet de la publication avec application, le cas échéant, du minimum de
perception de 15 €.
Section 2 : Les règles applicables aux sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978
et en cours de liquidation à la date du 1er novembre 2002
Sous-section 1 : Incidences au regard des règles d’enregistrement et de publicité foncière
14. En application des dispositions de l’article 1844-8 du code civil, la dissolution de la société entraîne sa
liquidation. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication
de la clôture de celle-ci. La société dissoute ne peut plus être rétablie par la volonté des associés ou être
transformée en société d’une autre forme.
15. Par suite, une société civile constituée avant le 1er juillet 1978 et dont la dissolution a été prononcée avant
le 1er novembre 2002 ne peut plus demander son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et ne
peut pas être identifiée après cette date avec l’ensemble des éléments énoncés à l’article 6 du décret n° 55-22 du
4 janvier 1955.
16. Il est admis que l’absence de mention d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les
actes de ces sociétés civiles dissoutes avant le 1er novembre 2002, constatant les opérations de liquidation et,
éventuellement, de partage après clôture de la liquidation, et déposés postérieurement à cette même date ne
constitue pas une cause de rejet de la formalité.
17. Ces actes sont acceptés au dépôt et publiés selon les règles habituellement appliquées en matière de
liquidation de ces sociétés.
Sous-section 2 : Incidences en matière de taxation
(droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur)
18. Les opérations de liquidation d’une société en cours de dissolution à la date du 1er novembre 2002 sont
soumises aux règles de taxation de droit commun qui sont applicables selon leur nature (cf. D.B. 7 H 410 et
suivants).

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19. L’accomplissement de la formalité de la publicité foncière donne lieu à la perception du salaire du
conservateur liquidé au tarif prévu à l’article 296 de l’annexe III au code général des impôts, soit 0,10 % sur la
valeur déclarée des biens faisant l’objet de la publication avec application, le cas échéant, du minimum de
perception de 15 €.
Section 3 : Les inscriptions et actes de procédure portant sur des biens immobiliers inscrits à l’actif des
sociétés civiles ayant perdu leur personnalité morale à la date du 1er novembre 2002
20. A l’occasion d’inscriptions et d’actes de procédure portant sur des biens immobiliers inscrits à l’actif des
sociétés civiles ayant perdu leur personnalité morale, deux situations peuvent se présenter :
- la formalité est requise sur l’immeuble inscrit au fichier immobilier au nom de la société civile non
immatriculée : en l’absence dans le bordereau d’inscription de la mention obligatoire d’immatriculation au registre
du commerce et des sociétés et par application de l’article 2148 du code civil, il convient de notifier une cause de
rejet sur le fondement des dispositions combinées des articles 6 et 34 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
- la formalité est requise contre l’un des associés de la société civile non immatriculée : il doit être notifié
une cause de rejet en application de la règle de l’effet relatif visée par l’article 3 du décret du 4 janvier 1955 déjà
cité, car l’associé n’est pas propriétaire du bien au fichier immobilier.
21. Ces causes de rejet ne peuvent être régularisées que par l’immatriculation de la société civile ou par la
publication d’un acte déclaratif constatant l’indivision entre les associés. S’agissant d’inscriptions ou d’actes de
procédure pris sans le concours des titulaires de droits, il est peu probable que ces régularisations soient
effectuées dans le délai d’un mois et un rejet définitif devra être notifié.
22. Dans ces situations, il appartient aux créanciers d’agir auprès des tribunaux sur le fondement de l’action
oblique ou en responsabilité contre les associés défaillants. Le règlement de ces situations ne pourra intervenir
que par la publication de la décision judiciaire résultant de l’action des créanciers auprès des tribunaux.
Section 4 : Entrée en vigueur
23. Les dispositions des sections 1 et 2 s’appliquent aux actes de retrait partiel ou total et aux actes
constatant les opérations de liquidation de sociétés en cours de dissolution établis à compter du
1er novembre 2002.
24. Les taxations opérées lors de la publication de formalités conformément aux règles énoncées à la
section 1 depuis le 1er novembre 2002 jusqu’à la date de la présente instruction sont validées.
Le sous-directeur
Bruno Rousselet