Rapport d`activité 2013

Rapport d’activité 2013

Rapport d’activité 2013 EUROSIC 1
Sommaire
Profi l 01
Mot du président 02
Faits marquants 04
Chiffres-clés 06
Présentation du patrimoine 08
Développement durable 24
Gouvernance 28
Présentation des comptes 30
Liste des actifs 32
66,7 M€
Cash-fl ow courant 2013
1,4 Md€
d’actifs
+2,3 %
Patrimoine
à périmètre constant
2012 - 2013
105 M€
de revenus 2013
Eurosic, Société d’Investissement
Immobilier Cotée (SIIC), détient et
gère un patrimoine d’une valeur de
1,4 milliard d’euros au 31 décembre
2013.
Principalement composé de
bureaux récents, situés à Paris, en
Ile-de-France et dans les grandes
métropoles régionales, ce patrimoine
est complété par des actifs dans le
secteur des loisirs, de la logistique et
du logement.
Fortement engagée dans le
développement des bureaux verts,
Eurosic place le confort et le bien-
être des utilisateurs au cœur de ses
projets, au-delà des certifi cations
environnementales qui labellisent
ses immeubles.
En 2013, le groupe a maintenu une
forte dynamique et mis en oeuvre
une stratégie d’arbitrage et de
repositionnement de son patrimoine.
104,8 104,9
2012 2013
Revenus (en M€)
Au 31 décembre 2013
1 382
1 437
2012 2013
Valeur du patrimoine (en M€)
Au 31 décembre 2013
(en part du groupe)

2 Rapport d’activité 2013 EUROSIC Rapport d’activité 2013 EUROSIC 3
Mot du président
Yan Perchet Président Directeur Général d’Eurosic
Eurosic a réalisé un très bon exercice 2013, avec une année active
dans tous les domaines malgré une conjoncture économique
toujours au ralenti.
La solidité de notre activité continue d’être assise sur un taux
d’occupation exceptionnel de 99,2 % avec des baux longs et
sécurisés aux rendements compétitifs. Notre structure fi nancière, avec
un ratio d’endettement de 37 %, est très saine et notre cash-fl ow
courant a progressé de plus de 11 % en un an. Depuis 2011, date du
changement d’actionnariat, le cash-fl ow courant a augmenté de 65 %,
et l’ANR de 6 %, démontrant ainsi le travail réalisé par nos équipes sur
le patrimoine.
En termes de rotation d’actifs, nous avons réalisé 120 M€ d’acquisitions
et 105 M€ de cessions en quote-part. Nous disposons, fi n 2013, d’une
trésorerie supérieure à 160 M€.
Du coté des acquisitions, cinq opérations ont été réalisées en 2013 : nous
avons acheté trois ensembles immobiliers à développer, un second
portefeuille de logements avec EDF et un immeuble de bureaux loué,
à Paris 15ème.
Dans la continuité de l’opération Euler située dans le triangle
d’Or de Paris, nous avons acquis en début d’année l’ensemble
immobilier Laffi tte - La Fayette au centre de Paris, dans le 9ème
arrondissement. Cet ensemble haussmannien en cours de rénovation,
offrira des surfaces de bureaux à fort caractère patrimonial mais aux
meilleurs standards des immeubles neufs en termes de confort et
d’environnement. Il comporte également deux immeubles d’habitation
qui ne seront pas conservés en patrimoine. Nous partageons la partie
bureau de cette opération avec ACM Vie et Predica alors que nous
développons seuls la partie logements.
Nous poursuivons par ailleurs notre développement en régions
avec l’acquisition en juin d’un actif en vente en l’état futur d’achèvement
à Rennes, en partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations ;
et la construction d’un immeuble à Lyon, dont les travaux ont débuté,
et qui se situe à proximité de la gare de la Part-Dieu, mitoyen de notre
immeuble Panoramic.
Dans la conjoncture économique dégradée que nous connaissons, nous
avons également décidé d’affi rmer notre stratégie de diversifi cation,
avec l’acquisition d’un nouveau portefeuille de logements auprès du
groupe EDF, portant à plus de 900 logements notre activité résidentielle.
Enfi n, notre volonté de nous développer sur Paris a été réaffi rmée en fi n
d’exercice avec l’acquisition, en partenariat avec ACM, d’un immeuble
de bureaux de 16 800 m2, le Cotentin, proche de la gare Montparnasse
et loué à Amundi.
Le patrimoine est aujourd’hui constitué à 68 % de bureaux et 32 %
d’actifs de diversifi cation dont 13 % de logements. Sa répartition
géographique est à ce jour toujours équilibrée avec 46 % en régions
et 54 % en Ile de France.
Par ailleurs, gérer une société immobilière c’est évidemment travailler
son patrimoine, mais également gérer son passif. De nombreuses
actions ont été menées dans ce domaine en 2013, la plus notable ayant
été l’émission d’un emprunt obligataire de 125 M€ et la mise en place
d’un fi nancement hypothécaire de 130 M€ afi n de rembourser par
anticipation une ligne de crédit de 270 M€. Ces actions auront permis
de réduire de façon très substantielle notre coût de fi nancement.
Enfi n, il est important de rappeler la volonté d’Eurosic d’être un
intervenant actif dans le domaine du développement durable
et de concrétiser cet engagement. Aujourd’hui, 100 % de nos
développements visent au moins une certifi cation et/ou un label de
haute performance énergétique, 35 % du patrimoine sont certifi és
et près de 80 % de nos baux de bureaux comportent des annexes
environnementales.
Ces améliorations constituent une garantie pour la pérennité de la
qualité de notre patrimoine et sont indispensables pour créer de la
valeur pour nos actionnaires.
Compte tenu des dossiers qui sont actuellement à l’étude, l’année
2014 devrait être elle aussi une année d’investissement tant dans le
secteur des bureaux que dans des opérations de diversifi cation. Telle
est, en tous les cas, notre ambition !
EUROSIC POURSUIT SES OBJECTIFS DE CROISSANCE
ET MULTIPLIE SES CAPACITÉS AVEC DES PARTENAIRES

4 Rapport d’activité 2013 EUROSIC Rapport d’activité 2013 EUROSIC 5
Faits marquants
Une année 2013 active
ACQUISITIONS ET PARTENARIATS
Avec Predica (Groupe Crédit Agricole Assurances) et
ACM Vie (Groupe des Assurances du Crédit Mutuel) Eurosic
a acquis en février 2013 un ensemble immobilier de bureaux
d’une surface 7 300 m², situé à l’angle des rues Laffi tte et La
Fayette, dans le quartier de l’Opéra, à Paris.
A cette même date, Eurosic a acquis seule deux immeubles de
logements totalisant 2 500 m² destinés à être revendus après
rénovation.
Avec la Caisse des Dépôts et Consignations, Eurosic
a acquis en l’état futur d’achèvement un immeuble de
bureaux à Rennes. Eurosic a signé fi n mai 2013 un accord
de partenariat en vue d’acquérir un immeuble de bureaux de
9 000 m², à livrer au cours du second trimestre 2015.
Avec ACM Vie, Eurosic a acquis en décembre l’immeuble
Cotentin à Paris 15ème. L’immeuble, loué à Amundi, développe
16 800 m².
Un deuxième portefeuille de logements a été acheté
auprès du groupe EDF en juillet 2013. Ce portefeuille
s’inscrit dans la continuité de l’opération de 609 logements
de décembre 2012.
Cette acquisition est financée par la trésorerie et par
un prêt bancaire sur 7 ans octroyé par Natixis qui avait
déjà accompagné Eurosic pour l’acquisition du premier
portefeuille.
EUROSIC S’ENGAGE AVEC SES LOCATAIRES
Eurosic et GA ont conclu un accord pour la construction
et la prise à bail sur 6 ans de 3 300 m² de bureaux. Situé
sur le site de La Plaine à Toulouse, ce bâtiment à énergie
positive sera le nouveau siège social de GA dès fi n 2014.
Témoignage en page 26.
Eurosic signe avec SPIE un bail pour développer 10 000 m² sur
le Campus Saint-Christophe (95). Le bâtiment, nouveau siège
social de SPIE, sera livré fi n 2015.
Témoignage en page 27.
POURSUITE DU PROGRAMME DE CESSIONS
À HAUTEUR DE 105 M€
UNE ÉMISSION OBLIGATAIRE DE 125 M€
ET UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE DE 130 M€
ALLONGEMENT DE LA MATURITÉ DE LA DETTE
Au cours de l’exercice, les cessions réalisées par le groupe Eurosic
(quote-part) s’élèvent à 105 M€. Fin décembre 2013, Eurosic
a cédé à la Caisse des Dépôts et Consignations sa quote-part
(50 %) des parts détenues dans la SCI Cuvier-Montreuil portant
l’actif Terra Nova II (93) et s’est désengagée du crédit associé.
Par ailleurs, Eurosic a cédé au cours de l’exercice Nantes La
Chapelle (44), Cardinet (Paris 17ème), Ponthieu (Paris 8ème),
Villepinte (93), Toulouse Chemin de Garonne (31), ainsi que
19 logements du portefeuille EDF.
Eurosic a émis en mars 2013 un emprunt obligataire de 125 M€
sur 6 ans assorti d’un coupon fi xe de 3,95 %.
Le même jour, Eurosic a signé un fi nancement hypothécaire de
130 M€ d’une durée de 5,5 ans adossé à trois actifs de bureaux
situés à Paris, Boulogne-Billancourt et Lille.
L’émission obligataire et l’emprunt hypothécaire ont permis le
remboursement, un an avant son échéance, du prêt syndiqué
de 276 M€, et la restructuration d’une partie de ses
instruments fi nanciers de couverture.
Suite aux opérations de fi nancements réalisées sur l’année, la
maturité moyenne de la dette est passée de 3,5 ans en
2012 à 5,7 ans en 2013.

6 Rapport d’activité 2013 EUROSIC Rapport d’activité 2013 EUROSIC 7
Chiffres-clés
Actionnariat & Bourse
ANR triple net
EPRA NNNAV
(en €/action)
Rendement
brut
(hors opérations
en développement)
Valeur
du patrimoine
PdG*
(en M€)
Taux
d’occupation
LTV PdG*
Dette nette/
valeur du patrimoine
hors droits
* PdG : Part du Groupe
1 437 M€
104,9 M€
99,2 %
Valeur du patrimoine
Revenus bruts
Taux d’occupation
RÉPARTITION DU CAPITAL D’EUROSIC
L’ACTION EUROSIC
au 31 décembre 2013
Groupe Batipart Invest 38,3 %
SGAM COVEA 19,1 %
Predica 16,6 %
ACM Vie Mutuelle 12,8 %
Foncière de Paris SIIC 9,7 %
Auto détention 0,3 %
Autres actionnaires 3,3 %
Nombre de titres 22 839 874
Capitalisation boursière 735,4 M€
Valeur du titre 32,01 €
Distribution par action 2,30 €
Rendement 7,19 %
35,47 37,63
20132012
7,6 % 7,5 %
20132012
1 382
1 437
20132012
99,1 % 99,2 %
20132012
36,4 % 36,6 %
20132012
2,63 2,92
Cash-fl ow
courant PdG*
(en €/action)
20132012
104,8 104,9
Revenus
locatifs
(en M€)
20132012