Rapport d`activité 2013

Rapport d’activité 2013
Sommaire
1,4 Md€
Eurosic, Société d’Investissement
Immobilier Cotée (SIIC), détient et
gère un patrimoine d’une valeur de
1,4 milliard d’euros au 31 décembre
2013.
Principalement
composé
de
bureaux récents, situés à Paris, en
Ile-de-France et dans les grandes
métropoles régionales, ce patrimoine
est complété par des actifs dans le
secteur des loisirs, de la logistique et
du logement.
Profil
01
Mot du président
02
Faits marquants
04
Chiffres-clés
06
Présentation du patrimoine
08
Développement durable
24
Gouvernance
28
Présentation des comptes
30
Liste des actifs
32
Fortement engagée dans le
développement des bureaux verts,
Eurosic place le confort et le bienêtre des utilisateurs au cœur de ses
projets, au-delà des certifications
environnementales qui labellisent
ses immeubles.
En 2013, le groupe a maintenu une
forte dynamique et mis en oeuvre
une stratégie d’arbitrage et de
repositionnement de son patrimoine.
d’actifs
105 M€
de revenus 2013
1 437
1 382
2012
2013
Valeur du patrimoine (en M€)
Au 31 décembre 2013
(en part du groupe)
+2,3 %
Patrimoine
à périmètre constant
2012 - 2013
104,8
104,9
2012
2013
Revenus (en M€)
Au 31 décembre 2013
66,7 M€
Cash-flow courant 2013
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 1
Mot du président
EUROSIC POURSUIT SES OBJECTIFS DE CROISSANCE
ET MULTIPLIE SES CAPACITÉS AVEC DES PARTENAIRES
Yan Perchet Président Directeur Général d’Eurosic
Eurosic a réalisé un très bon exercice 2013, avec une année active
dans tous les domaines malgré une conjoncture économique
toujours au ralenti.
La solidité de notre activité continue d’être assise sur un taux
d’occupation exceptionnel de 99,2 % avec des baux longs et
sécurisés aux rendements compétitifs. Notre structure financière, avec
un ratio d’endettement de 37 %, est très saine et notre cash-flow
courant a progressé de plus de 11 % en un an. Depuis 2011, date du
changement d’actionnariat, le cash-flow courant a augmenté de 65 %,
et l’ANR de 6 %, démontrant ainsi le travail réalisé par nos équipes sur
le patrimoine.
En termes de rotation d’actifs, nous avons réalisé 120 M€ d’acquisitions
et 105 M€ de cessions en quote-part. Nous disposons, fin 2013, d’une
trésorerie supérieure à 160 M€.
Du coté des acquisitions, cinq opérations ont été réalisées en 2013 : nous
avons acheté trois ensembles immobiliers à développer, un second
portefeuille de logements avec EDF et un immeuble de bureaux loué,
à Paris 15ème.
Dans la continuité de l’opération Euler située dans le triangle
d’Or de Paris, nous avons acquis en début d’année l’ensemble
immobilier Laffitte - La Fayette au centre de Paris, dans le 9ème
arrondissement. Cet ensemble haussmannien en cours de rénovation,
offrira des surfaces de bureaux à fort caractère patrimonial mais aux
meilleurs standards des immeubles neufs en termes de confort et
d’environnement. Il comporte également deux immeubles d’habitation
qui ne seront pas conservés en patrimoine. Nous partageons la partie
bureau de cette opération avec ACM Vie et Predica alors que nous
développons seuls la partie logements.
Nous poursuivons par ailleurs notre développement en régions
avec l’acquisition en juin d’un actif en vente en l’état futur d’achèvement
à Rennes, en partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations ;
et la construction d’un immeuble à Lyon, dont les travaux ont débuté,
et qui se situe à proximité de la gare de la Part-Dieu, mitoyen de notre
immeuble Panoramic.
2 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Dans la conjoncture économique dégradée que nous connaissons, nous
avons également décidé d’affirmer notre stratégie de diversification,
avec l’acquisition d’un nouveau portefeuille de logements auprès du
groupe EDF, portant à plus de 900 logements notre activité résidentielle.
Enfin, notre volonté de nous développer sur Paris a été réaffirmée en fin
d’exercice avec l’acquisition, en partenariat avec ACM, d’un immeuble
de bureaux de 16 800 m2, le Cotentin, proche de la gare Montparnasse
et loué à Amundi.
Le patrimoine est aujourd’hui constitué à 68 % de bureaux et 32 %
d’actifs de diversification dont 13 % de logements. Sa répartition
géographique est à ce jour toujours équilibrée avec 46 % en régions
et 54 % en Ile de France.
Par ailleurs, gérer une société immobilière c’est évidemment travailler
son patrimoine, mais également gérer son passif. De nombreuses
actions ont été menées dans ce domaine en 2013, la plus notable ayant
été l’émission d’un emprunt obligataire de 125 M€ et la mise en place
d’un financement hypothécaire de 130 M€ afin de rembourser par
anticipation une ligne de crédit de 270 M€. Ces actions auront permis
de réduire de façon très substantielle notre coût de financement.
Enfin, il est important de rappeler la volonté d’Eurosic d’être un
intervenant actif dans le domaine du développement durable
et de concrétiser cet engagement. Aujourd’hui, 100 % de nos
développements visent au moins une certification et/ou un label de
haute performance énergétique, 35 % du patrimoine sont certifiés
et près de 80 % de nos baux de bureaux comportent des annexes
environnementales.
Ces améliorations constituent une garantie pour la pérennité de la
qualité de notre patrimoine et sont indispensables pour créer de la
valeur pour nos actionnaires.
Compte tenu des dossiers qui sont actuellement à l’étude, l’année
2014 devrait être elle aussi une année d’investissement tant dans le
secteur des bureaux que dans des opérations de diversification. Telle
est, en tous les cas, notre ambition !
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 3
Faits marquants
Une année 2013 active
ACQUISITIONS ET PARTENARIATS
EUROSIC S’ENGAGE AVEC SES LOCATAIRES
POURSUITE DU PROGRAMME DE CESSIONS
À HAUTEUR DE 105 M€
Au cours de l’exercice, les cessions réalisées par le groupe Eurosic
(quote-part) s’élèvent à 105 M€. Fin décembre 2013, Eurosic
a cédé à la Caisse des Dépôts et Consignations sa quote-part
(50 %) des parts détenues dans la SCI Cuvier-Montreuil portant
l’actif Terra Nova II (93) et s’est désengagée du crédit associé.
Par ailleurs, Eurosic a cédé au cours de l’exercice Nantes La
Chapelle (44), Cardinet (Paris 17ème), Ponthieu (Paris 8ème),
Villepinte (93), Toulouse Chemin de Garonne (31), ainsi que
19 logements du portefeuille EDF.
Avec Predica (Groupe Crédit Agricole Assurances) et
ACM Vie (Groupe des Assurances du Crédit Mutuel) Eurosic
a acquis en février 2013 un ensemble immobilier de bureaux
d’une surface 7 300 m², situé à l’angle des rues Laffitte et La
Fayette, dans le quartier de l’Opéra, à Paris.
A cette même date, Eurosic a acquis seule deux immeubles de
logements totalisant 2 500 m² destinés à être revendus après
rénovation.
Un deuxième portefeuille de logements a été acheté
auprès du groupe EDF en juillet 2013. Ce portefeuille
s’inscrit dans la continuité de l’opération de 609 logements
de décembre 2012.
Cette acquisition est financée par la trésorerie et par
un prêt bancaire sur 7 ans octroyé par Natixis qui avait
déjà accompagné Eurosic pour l’acquisition du premier
portefeuille.
4 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Avec la Caisse des Dépôts et Consignations, Eurosic
a acquis en l’état futur d’achèvement un immeuble de
bureaux à Rennes. Eurosic a signé fin mai 2013 un accord
de partenariat en vue d’acquérir un immeuble de bureaux de
9 000 m², à livrer au cours du second trimestre 2015.
Eurosic et GA ont conclu un accord pour la construction
et la prise à bail sur 6 ans de 3 300 m² de bureaux. Situé
sur le site de La Plaine à Toulouse, ce bâtiment à énergie
positive sera le nouveau siège social de GA dès fin 2014.
Témoignage en page 26.
Avec ACM Vie, Eurosic a acquis en décembre l’immeuble
Cotentin à Paris 15ème. L’immeuble, loué à Amundi, développe
16 800 m².
Eurosic signe avec SPIE un bail pour développer 10 000 m² sur
le Campus Saint-Christophe (95). Le bâtiment, nouveau siège
social de SPIE, sera livré fin 2015.
Témoignage en page 27.
UNE ÉMISSION OBLIGATAIRE DE 125 M€
ET UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE DE 130 M€
Eurosic a émis en mars 2013 un emprunt obligataire de 125 M€
sur 6 ans assorti d’un coupon fixe de 3,95 %.
Le même jour, Eurosic a signé un financement hypothécaire de
130 M€ d’une durée de 5,5 ans adossé à trois actifs de bureaux
situés à Paris, Boulogne-Billancourt et Lille.
L’émission obligataire et l’emprunt hypothécaire ont permis le
remboursement, un an avant son échéance, du prêt syndiqué
de 276 M€, et la restructuration d’une partie de ses
instruments financiers de couverture.
ALLONGEMENT DE LA MATURITÉ DE LA DETTE
Suite aux opérations de financements réalisées sur l’année, la
maturité moyenne de la dette est passée de 3,5 ans en
2012 à 5,7 ans en 2013.
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 5
Chiffres-clés
1 437 M€
1 437
35,47
37,63
1 382
36,4 %
2012
2013
ANR triple net
EPRA NNNAV
(en €/action)
2012
2013
Valeur
du patrimoine
PdG*
(en M€)
2012
36,6 %
Valeur du patrimoine
2013
LTV PdG*
Dette nette/
valeur du patrimoine
hors droits
2,63
Actionnariat & Bourse
RÉPARTITION DU CAPITAL D’EUROSIC
2,92
104,9 M€
99,1 %
7,6 %
104,8
2012
104,9
2013
Cash-flow
courant PdG*
(en €/action)
2012
2013
19,1 %
Predica
16,6 %
ACM Vie Mutuelle
12,8 %
Foncière de Paris SIIC
9,7 %
Auto détention
0,3 %
Autres actionnaires
3,3 %
au 31 décembre 2013
Capitalisation boursière
2013
SGAM COVEA
L’ACTION EUROSIC
Nombre de titres
2012
38,3 %
Revenus bruts
99,2 %
7,5 %
Rendement
brut
(hors opérations
en développement)
Groupe Batipart Invest
Taux
d’occupation
2012
2013
Revenus
locatifs
(en M€)
22 839 874
735,4 M€
99,2 %
Valeur du titre
Distribution par action
2,30 €
Taux d’occupation
Rendement
7,19 %
32,01 €
* PdG : Part du Groupe
6 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 7
Répartition des actifs
Patrimoine
hors logements
en exploitation
Bureaux
Région Nord
Lille
3 actifs
49 643 m2
Bureaux
Région Parisienne
Paris intra-muros
Paris 1er couronne
Paris 2er couronne
Bureaux
Région Grand-Ouest
Rennes
Nantes
Romorantin
1 actif
1 dév.
2 actifs
1 actif
5 550 m2
7 200 m2
20 239 m2
6 213 m2
2 actifs
2 dév.
6 actifs
1 actif
1 dév.
38 400 m2
20 000 m2
56 689 m2
78 785 m2
10 000 m2
Bureaux
Région Rhône-Alpes
Lyon
1 actif
1 dév.
11 229 m2
10 000 m2
Bureaux
Région Sud-Ouest
Grand Seine
Paris 13ème
Toulouse 4 actifs 53 085 m2
1 dév.
3 250 m2
L’immeuble Grand Seine, créé par l’architecte
Wilmotte, est implanté dans le quartier d’affaires
Seine Rive Gauche. Il développe près de 22 000 m2
de bureaux et de commerces, avec de larges
terrasses. Grand Seine abrite le siège social de
Natixis Global Asset Management, unique locataire de
l’immeuble.
Bureaux
Loisirs
Center Parcs Sologne
Center Parcs Normandie
Club Med Les 2 Alpes
Bureaux
68 %
Paris
Logistique
Logements
13 %
Ile-de-France hors Paris 36 %
15 Entrepôts frigorifiques
Actifs de diversification 19 %
8 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Régions
18 %
46 %
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 9
Patrimoine
en exploitation
Cotentin
Paris 15ème
Jazz
Eurosic et ACM Vie ont acquis auprès
du Crédit Agricole, l’immeuble le
Cotentin situé dans le quartier de la gare
Montparnasse au 90 boulevard Pasteur
Paris 15ème. Cet immeuble de 16 800 m²
est entièrement loué au groupe Amundi.
Ce bâtiment en verre réfléchissant a été
conçu par l’architecte Jean-Louis Bertrand.
L’immeuble Jazz, conçu par l’architecte
Carlos Ferrater, est situé au cœur du
quartier Rives de Seine au sein de la
zone d’aménagement dite du Trapèze.
Construit en 2010 cet immeuble de 7 500 m2,
certifié HQE Construction est entièrement
loué au groupe Michelin.
10 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Boulogne-Billancourt (92)
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 11
Patrimoine
en exploitation
Inedys
Quai 33
Puteaux (92)
La tour Quai 33 de 22 400 m², à proximité de la
Défense, a été conçue par le cabinet d’architectes
Valode & Pistre. Certifiée HQE Exploitation, Quai 33
est entièrement louée au groupe d’assurance
Gras Savoye et au groupe Havas.
12 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Montrouge (92)
Montrouge Inedys est un immeuble de
6 500 m2 certifié HQE Construction et
situé à proximité de la nouvelle station de
métro de la ligne 4 Mairie de Montrouge.
Construit en 2010, il abrite Orange Campus,
centre de formation dédié aux managers du
groupe Orange.
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 13
Patrimoine
en exploitation
Campus
Saint-Christophe
Cergy (95)
Le Campus Saint-Christophe, de 35 hectares, est
situé au sein de l’agglomération de Cergy-Pontoise.
L’ensemble de 80 200 m2, loué à SPIE, comprend
dix-huit bâtiments de bureaux. La reconstruction du
siège de SPIE, sur 10 000 m2, est en cours.
14 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Panoramic
Lyon (69)
Immeuble de bureaux, Lyon Panoramic a été construit
en 2000 pour une surface de 10 000 m² de bureaux.
Air France, Pôle Emploi, MAIF et EDF en sont les
principaux locataires. Cet immeuble a été conçu par
CDA Architectes.
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 15
Patrimoine
en exploitation
Galaxia
Toulouse (31)
Cet immeuble de bureaux de plus de
15 000 m2 a été construit en 2009, il est
situé au cœur du pôle tertiaire de l’aéroport
de Toulouse Blagnac. Après avoir signé un bail
vert fin 2012, EADS a étendu ses surfaces et
a renouvelé l’intégralité de son bail en 2013.
L’ensemble immobilier Galaxia a été certifié
Breeam-in-use en décembre 2013.
16 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Seclin
Lille (59)
Situé dans un parc d’activité de 170 hectares,
l’ensemble immobilier de 30 000 m² a
été développé en partenariat avec Atos
Worldline, son unique locataire sur le site.
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 17
Patrimoine
Patrimoine
en exploitation
de diversification
Logements
Entrepôts frigorifiques
905 logements répartis sur la France entière ont été acquis en 2013 auprès
du groupe EDF.
15 sites d’entrepôts frigorifiques d’une capacité totale de 600 000 m3 sont
loués au groupe Tesson.
Club Méditerranée
Center Parcs
Cet actif est loué en totalité au Club Méditerranée.
Deux des plus importants Center Parcs d’Europe, situés au cœur de domaines
forestiers en Normandie et en Sologne, sont loués à Pierre & Vacances.
Portefeuille en Région Parisienne et Province
Les 2 Alpes (38)
Grand-Ouest et Région Parisienne
Normandie (27) - Sologne (41)
Insula
Nantes (44)
Cet immeuble de 14 600 m2 est situé sur la
partie ouest de l’île de Nantes, quartier en
fort développement. Cet immeuble a été
rénové en 2003, puis restructuré et agrandi en
2007. Les principaux locataires sont Axima
et Endel, filiales de GDF Suez, BNP Paribas
et Igna, laboratoire de recherche génétique.
18 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 19
Patrimoine
en développement
Laffitte-La Fayette
Euler
Paris 8
Paris 9ème
À deux pas de la plus belle avenue du monde,
au cœur du Triangle d’Or, Euler bénéficie d’une
localisation remarquable. Sous sa verrière
centrale et lumineuse, sur 12 400 m² d’espaces
à vivre et à travailler, le projet, conçu par le cabinet
d’architectes Bouchaud, offrira convivialité et
partage. Par ses qualités environnementales,
certifié HQE Construction et Breeam et avec les
objectifs de certifications Leed et de labellisation
BBC Rénovation, il incarnera la modernité.
Livraison fin 2014.
Situé à l’angle des rues La Fayette et
Laffitte à Paris 9ème, l’ensemble immobilier
de 9 200 m2 est composé d’un
immeuble de bureaux devant faire l’objet
d’une complète restructuration et de
deux immeubles de logements destinés
à être cédés après travaux. Conçu par le
cabinet d’architectes DTACC, l’immeuble
de bureaux est certifié HQE Rénovation et
vise le label BBC Rénovation.
Livraison fin 2014.
ème
Campus Saint-Christophe
Cergy (95)
Eurosic a signé un bail en état futur d’achèvement avec SPIE pour le développement de son nouveau siège social de 10 000 m² au sein du campus. Conçu par
l’agence Anthony Béchu, ce bâtiment sera une référence innovante en terme de développement durable. Il possède la certification HQE Construction et vise la
certification Breeam. Livraison fin 2015.
20 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 21
Patrimoine
en développement
Rennes Breizh
Rennes (35)
Situé dans la ZAC des Champs
Blancs à l’est de Rennes,
cet immeuble de 7 200 m²
accueillera le siège de Thomson
Video Networks. Eurosic est en
partenariat avec la Caisse des
Dépôts et Consignations. Conçu
par l’architecte Jean-François
Golhen, le projet vise le label
Effinergie+.
Livraison début 2015.
GA Toulouse
Toulouse (31)
Terralta
Situé dans le parc d’activités
de La Plaine à Toulouse, cet
immeuble sera le siège social de
GA. Conçu par CDA Architectes, le
bâtiment se veut une référence en
terme de développement durable
avec un objectif de performance
énergétique très au-delà des
réglementations en cours. Le futur
siège social vise les labels HQE
Construction et BEPOS-Effinergie.
Livraison début 2015.
Lyon (69)
Situé dans le quartier de la Part-Dieu, le projet de développement de bureaux Terralta, adjacent à
l’immeuble Lyon Panoramic, offrira 10 000 m² d’espaces de bureaux. Le projet Terralta est certifié HQE
Construction et vise le label Effinergie+.
Livraison début 2016.
22 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 23
Développement
durable
Innover ensemble
79 %
des bureaux
avec annexes
environnementales
95 %
du patrimoine
intégrés dans les
indicateurs Energie
Des objectifs ambitieux
100 %
des développements
certifiés ou avec objectifs
de certification
DOCUMENTS DE SENSIBILISATION TRANSMIS AUX LOCATAIRES
GAGNER UNE ÉTIQUETTE DPE D’ICI 2018
A
<50
B
51 à 110
Le plus performant
156 kWhEP/m2.an*
C
111 à 210
437 kWhEP/m2.an*
D
211 à 350
Consommation moyenne d’énergie du
patrimoine de bureaux d’Eurosic en 2013
E
351 à 540
* Consommation incluant les activités «process» des locataires
F
541 à 750
Le moins performant
G
>750
862 kWhEP/m2.an
L’immeuble comprend un data center
100 % DE BAUX VERTS
OBJECTIF 2015
50 % DE BUREAUX CERTIFIÉS
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
2012
24 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
2013
HQE Construction livré
10 %
HQE Construction et/ou
Breeam en conception
6%
Surfaces avec annexes environnementales signées
HQE Exploitation
Surfaces avec annexes environnementales en cours de signature
Breeam-in-use
Surfaces cumulées des baux < 2000 m2
Non certifié
35 %
14 %
5%
65 %
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 25
Développement
durable
Eurosic en route pour la RT 2020 avec GA
Du nouveau pour le Campus Saint-Christophe
Témoignage locataire : Entretien avec Kader Guettou, directeur commercial de GA Entreprise
Témoignage locataire : Entretien avec Patrick Quenardel, directeur immobilier de SPIE
Le futur siège social de GA
sera une vitrine du savoirfaire de l’entreprise mais aussi
une application concrète des
engagements et des ambitions
d’Eurosic en matière de
développement durable.
Avec une certification HQE
Construction et un niveau
de performance énergétique
équivalent au BEPOS Effinergie* (Bâtiment à Energie Positive),
votre futur siège sera un modèle environnemental. Pourquoi
viser de tels niveaux de performance, sachant qu’à ce jour le
label BEPOS n’a encore jamais été attribué à un bâtiment de
bureaux ?
Kader Guettou : Ces dernières années, l’accélération des
réglementations et le développement des techniques mises en
œuvre, ont placé la performance environnementale et énergétique au
cœur des enjeux. Dès 2020 une nouvelle réglementation thermique
(RT 2020) pourrait apparaitre, imposant aux immeubles de produire
plus d’énergie qu’ils n’en consomment. GA et Eurosic partagent le
26 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
même désir d’innovation : avec cet objectif de label BEPOS nous
démontrons ensemble notre capacité à anticiper les évolutions futures.
Votre service Recherche & Développement a été sollicité pour
atteindre cet objectif ambitieux. Quels sont les nouveaux
procédés et équipements qui seront installés ?
Kader Guettou : GA équipera pour la première fois cet immeuble de
planchers béton actifs équipés de boucles d’eau. La mise en chauffe
et le refroidissement du bâtiment seront en partie assurés par une
énergie renouvelable, la géothermie. Une centrale photovoltaïque
assurera la production d’énergie nécessaire.
Qu’en est-il de votre partenariat avec Eurosic ?
Kader Guettou : Il est stimulant de trouver un écho à nos ambitions
et de progresser ensemble. Nos attentes ont été entendues et
coïncident parfaitement avec la politique de développement durable
d’Eurosic. Ceci laisse présager des relations pérennes en exploitation,
déjà planifiées avec l’annexe environnementale du bail en l’état futur
d’achèvement. Afin de compléter cette démarche responsable, les
outils de confort GAPEO de GA seront d’ailleurs installés, en réponse
aux exigences de reporting et de suivi du plan d’actions que nous
fixerons avec Eurosic.
* Dans l’attente de la promulgation des labels de haute performance énergétique de la RT 2012, cet objectif est basé sur le
cahier des charges établi par le collectif Effinergie pour son label BEPOS Effinergie 2013 selon les règles techniques version
1er du 11 février 2013.
En 2013, SPIE a choisi de maintenir
son siège sur le Campus SaintChristophe en signant avec Eurosic
un bail en l’état futur d’achèvement
pour 10 000 m² de bureaux.
Outre vos attaches historiques,
quelles sont les raisons qui
vous ont décidé à rester sur le
Campus Saint-Christophe ?
Patrick Quenardel : Eurosic nous
a proposé un projet parfaitement
en phase avec notre démarche stratégique, offrant une double
certification HQE et Breeam, une performance énergétique dépassant
le cadre réglementaire et des techniques innovantes ayant recours
aux énergies renouvelables.
Quelles sont les forces de ce projet ?
Patrick Quenardel : Le campus offre un cadre de travail privilégié
et le projet exploite au mieux cet écrin de nature, avec notamment
des toitures végétalisées et un système de chauffage et de
rafraichissement par sondes géothermiques. Les équipes d’Eurosic
ont travaillé en parfaite synergie avec nos spécialistes pour aboutir
à ces solutions techniques optimales et les simulations réalisées
pour valider le confort réel de la solution de rafraichissement passive
démontrent que ce défi a bien été relevé.
SPIE exploite ce campus depuis plusieurs décennies.
En 2015, Eurosic reprendra l’intégralité de la gestion.
Comment envisagez-vous le futur ?
Patrick Quenardel : Nous travaillons ensemble sur cette transition
depuis plus d’un an et nous avons pu constater qu’Eurosic mettait le
développement durable au cœur de la stratégie de redéveloppement
du campus. Nous savons que cette transition s’effectuera dans la
continuité, avec même un renforcement des actions entreprises,
comme le développement des services aux occupants et des
manifestations. Ensemble, nous avons abouti en 2013 à une refonte
totale du contrat d’espaces verts pour aller vers une gestion différenciée
et, à terme, une certification Eco-jardin. Nous accueillerons bientôt des
moutons pour l’entretien d’une large zone enherbée. Ces initiatives
ont ravi les utilisateurs. Nous savons aussi qu’Eurosic travaille avec
la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise sur l’accessibilité
du campus et les services proposés aux entreprises. Nous sommes
donc tout à fait confiants, dans l’attente de cette nouvelle dynamique.
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 27
Gouvernance
Yan Perchet, Président Directeur Général
Nicolas Ruggieri, Directeur Général Délégué
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Monsieur Yan Perchet, Président Directeur Général
Monsieur Gérard Aubert *
Madame Pascale Besses-Boumard *
Monsieur Jean-Louis Charon *
Monsieur François Couchou-Meillot
Madame Dominique Daniel *
Madame Marie-Françoise Dubail *
ACM Vie Mutuelle représentée par Monsieur François Morrisson
Foncière Paris France SIIC (ex Cofitem-Cofimur)
représentée par Monsieur François Thomazeau
GMF Vie représentée par Monsieur Philippe Narzul
Immobilière Monroe représentée par Monsieur Charles Ruggieri
Predica représentée par Madame Françoise Debrus
COMITÉ D’INVESTISSEMENT
Monsieur Gérard Aubert, Président
Monsieur Jean-Louis Charon
Monsieur François Couchou-Meillot
ACM Vie Mutuelle représentée par Monsieur François Morrisson
Foncière Paris France SIIC (ex Cofitem-Cofimur)
représentée par Monsieur François Thomazeau
GMF Vie représentée par Monsieur Philippe Narzul
Immobilière Monroe représentée par Monsieur Charles Ruggieri
Predica représentée par Madame Françoise Debrus
COMITÉ D’AUDIT ET DES COMPTES
Madame Dominique Daniel, Président
Madame Marie-Françoise Dubail
Predica représentée par Madame Françoise Debrus
Monsieur François Couchou-Meillot (auditeur)
COMITÉ DES NOMINATIONS ET DES RÉMUNÉRATIONS
Madame Marie-Françoise Dubail, Présidente
Monsieur Gérard Aubert
Immobilière Monroe représentée par Monsieur Charles Ruggieri
COMITÉ DÉVELOPPEMENT DURABLE
Foncière Paris France SIIC (ex Cofitem-Cofimur)
représentée par Monsieur François Thomazeau, Président
Madame Pascale Besses-Boumard
ACM Vie Mutuelle représentée par Monsieur Olivier Chardonnet
GMF Vie représentée par Monsieur Philippe Narzul
L’équipe de direction
Yan Perchet
Nicolas Ruggieri
Louis Bayon
Adrien Blanc
Thomas Camus
Laurent Faure
Président Directeur Général
Directeur Général Délégué
Directeur Immobilier
Directeur des Investissements
Directeur des Opérations de
Développement
Directeur Administratif
et Financier
Eurosic rassemble une équipe de professionnels soudée, réactive et mobilisée autour d’un projet d’entreprise ambitieux.
Les effectifs sont constitués de profils expérimentés permettant une organisation efficace et resserrée.
Les 40 collaborateurs de Paris, Toulouse et Lyon sont regroupés en quatre directions autour de la Direction Générale
assurée par Yan Perchet et Nicolas Ruggieri :
• Direction Immobilière : Louis Bayon
Property management, Asset management, Développement durable
• Direction des Investissements : Adrien Blanc
Acquisitions et Opérations de partenariats
• Direction des Opérations de Développement : Thomas Camus
Restructurations et Projets de construction
• Direction Administrative et Financière : Laurent Faure
Finance, Juridique corporate et Ressources humaines
(*) Administrateurs indépendants
28 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 29
Comptes
consolidés
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
EN K€
BILAN CONSOLIDÉ
ACTIF (EN K€)
31/12/2013
31/12/2012
Revenus nets
101 283
102 373
Immobilisations incorporelles et corporelles
Frais de structure
-12 489
-11 853
Immeubles de placement
-27 604
-32 373
Titres des sociétés mises en équivalence
Résultat opérationnel courant
61 191
58 147
Résultat de cession des immeubles
10 482
9 263
Effet du regroupement d’entreprises
39
-
Amortissements, provisions et dépréciations
Résultat opérationnel
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
Coût de l’endettement brut
-452
39 416
53
5 920
-5
-
39 421
5 920
22 832 826
22 826 912
1,73 €
0,26 €
Part des minoritaires
Résultat net consolidé part du groupe
Nombre moyen d’actions dilué
Résultat net consolidé dilué / action
Total actifs
PASSIF (EN K€)
Capital social et prime d’émission
Réserves
Bénéfices non distribués part groupe
Résultat net consolidé
39 421
5 920
Honoraires de MOD et de montage
-1 116
-
Autres dettes financières
53 418
38 056
27 956
53 040
792 963
792 594
1 507 618
1 490 932
11 627
25 075
60 002
22 832 826
22 826 912
2,92 €
2,63 €
Variation cash-flow courant en K€
+ 6 689
-
Variation cash-flow courant en €/action
+ 0,29 €
-
Nombre moyen d’actions dilué
Cash-flow par action
30 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
-202 756
701 295
3 222
66 691
-178 932
711 451
Dettes bancaires
625
Cash-flow courant (hors impôt et hors variation du BFR)
895 173
203
Passifs courants et non courants
2 830
847 284
698 338
31 205
1 012
31/12/2012
137
27 157
884
31/12/2013
714 656
Provision pour risques et charges
Amortissements et provisions
-2 888
1 490 932
-
-9 263
Reprise de dépréciation titres Euler
1 507 618
6 883
-9 018
Charges financières
3 347
226 693
5 920
Plus-value nette des cessions d’immeubles
Ajustement de valeur des instruments financiers
1 429
200 965
698 338
Instruments financiers dérivés et autres passifs
Charges de structure non cash ou non récurrentes
1 264 239
39 421
Total capitaux propres consolidés
31/12/2012
1 306 653
707 773
Intérêts minoritaires
31/12/2013
EN K€
852
200 803
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Capitaux propres consolidés part groupe
CASH-FLOW COURANT
3 337
161 309
Total actifs courants
-25 075
24 966
-
Actifs détenus en vue d’être cédés
-11 627
1 235 678
41 898
22 544
-35 749
-3 385
1 259 289
24 434
-25 876
-33 082
2 743
13 792
2 667
2 842
2 128
Créances clients et autres créances nettes
67 409
-23 060
31/12/2012
Stocks
2 816
Autres produits et charges financières
Quote-part des sociétés mises en équivalence
Résultat net consolidé
Total actifs non courants
71 711
Coût de l’endettement financier net
Ajustement de valeur des instruments financiers
Instruments financiers dérivés et actifs financiers
31/12/2013
Total passif
Rapport d’activité 2013 EUROSIC 31
LISTE DES ACTIFS AU 31/12/2013
Patrimoine de bureaux
Adresse
Campus Saint-Christophe - 19 bâtiments
10 avenue de l’Entreprise - 95863 Cergy-Pontoise
78 785 m2
SPIE
Lille Seclin - 5 bâtiments
ZI rue de la Pointe - 59113 Seclin
30 977 m2
ATOS WORLDLINE
Quai 33
33 quai de Dion Bouton - 92800 Puteaux
22 553 m2
GRAS SAVOYE, HAVAS
Grand Seine
21 quai d’Austerlitz - 75013 Paris
21 599 m
NATIXIS
Toulouse La Plaine - 5 bâtiments
5-6 rue Brindejonc des Moulinais - 31499 Toulouse
21 214 m2
BNP PARIBAS, GA, OPEN CUBES, CPAM, CS
Cotentin - (détention à 50,1%)
90 boulevard Pasteur - 75015 Paris
16 801 m
AMUNDI
Blagnac Galaxia - 3 bâtiments
4 rue du Groupe d’Or - 31700 Blagnac
15 414 m2
EADS
Nantes Insula
11 rue Arthur III - 44000 Nantes
14 641 m
ENDEL, BNP PARIBAS, ALSTOM
Blagnac Algorithmes - 3 bâtiments
17 avenue Didier Daurat - 31700 Blagnac
13 831 m
AIRBUS, ALTRAN
Euler Hermes - (détention à 19,9%)
1-3-5 rue Euler - 75008 Paris
12 400 m2
en rénovation
Lille Wasquehal - 6 bâtiments
ZA Le Grand Cottignies - 59290 Wasquehal
11 473 m
GENERALI, ACTICALL, REXEL, SERGIC
Lyon Panoramic
83-85 boulevard Vivier Merle - 69487 Lyon
11 229 m2
NACARAT, AIR FRANCE, MAIF, ERDF, POLE EMPLOI
Montrouge Porte sud
21-27 rue Barbès - 92120 Montrouge
11 190 m
STIME (INTERMARCHE)
Terralta
83-85 boulevard Vivier Merle - 69487 Lyon
10 000 m2
en développement
Jazz
27 cours de l’Ile Seguin - 92100 Boulogne-Billancourt
7 529 m
MICHELIN
Le Triade
62 rue Louis Delos - 59709 Marcq-en-Baroeul
7 193 m2
RTE
Boulogne Jaurès
221 bis avenue Jean Jaurès - 92100 Boulogne-Billancourt
6 791 m
ALTEN
Montrouge Inedys
19 rue Barbès - 92120 Montrouge
6 476 m2
ORANGE
Romorantin - 3 bâtiments
ZAC de Plaisance - 41200 Romorantin
6 213 m
M. BRICOLAGE
Nantes Orvault - 2 bâtiments
130 avenue Antoine Peccot - 44700 Orvault
5 598 m
SMABTP, GROUPAMA
Rennes Le Morgat
Rue Maurice Fabre - 35000 Rennes
5 550 m2
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL)
Blagnac Doret 80
4 rue Marcel Doret - 31700 Blagnac
2 626 m
THALES CRYOGENIE
Laffitte-La Fayette Bureaux - (détention à 33,3%)
22 rue de Provence - 75009 Paris
2 461 m2
en rénovation
Boulogne Escudier
4-6 rue Escudier - 92100 Boulogne-Billancourt
2 150 m
BURSON
Rennes Champs Blancs - (détention 61%)
ZAC des Champs Blancs - 35000 Rennes
Total bureaux
Surface
Locataires principaux
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
en dévelop. (BEFA)
THOMSON VIDEO NETWORKS
344 694 m
2
Patrimoine de diversification
Adresse
Center Parcs Normandie
Les Barils - 27130 Verneuil-sur-Avre
561 cottages
Center Parcs Sologne
Hauts de Bruyère - 41600 Chaumont-sur-Tharonne
141 cottages
Portefeuille Sofrica - 15 actifs
-
95 946 m2
SOFRICA, TGR, SOFRILOG
Club Med 2 Alpes
ZAC du clos des Fonds - 38860 Mont-de-Lans
11 030 m2
CLUB MED
Total diversification
Surface
Locataires principaux
PIERRE & VACANCES
PIERRE & VACANCES
106 976 m
2
Patrimoine de logements
Adresse
Portefeuille EDF 1 & 2 - 590 logements
-
57 875 m2
Surface
GROUPE EDF
Portefeuille EDF 3 - 296 logements
-
27 340 m2
GROUPE EDF
Laffitte-La Fayette Logements
24-26 rue de Provence - 75009 Paris
2 322 m2
en rénovation
Total diversification
87 537 m2
Total patrimoine
539 207 m2
32 Rapport d’activité 2013 EUROSIC
Locataires principaux
Séminaire Eurosic, Berlin octobre 2013. Initiation au graffiti.
Crédits photos : perspectives : Euler, Bouchaud Architecte - Laffitte-La Fayette, Cap Bleu Martingale - Breizh, Cabinet Golhen
Terralta, SOHO / Eurosic - Olivier Ouadah - Thierry Borredon - DR
28, rue Dumont d’Urville - 75116 Paris
www.eurosic.fr