Le complexe proposé pour le centre-ville de Moncton : Pilier d`un

Le complexe proposé pour le centre-ville de
Moncton : Pilier d’un centre-ville dynamique
Préparé par :
David Campbell
Jupia Consultants Inc.
Mai 2013
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Table des matières
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1. Introduction .............................................................................................................................................. 3
2. L’état du centre-ville en 2013 ................................................................................................................... 4
3. L’importance du centre-ville ..................................................................................................................... 7
4. Le rôle du complexe du centre-ville .......................................................................................................... 8
4.1 L’importance d’aménagements stratégiques au centre-ville ............................................................. 8
5. Évaluation des écrits sur la valeur de ces installations ........................................................................... 11
6. Les retombées économiques du nouveau complexe du centre-ville : Considérations .......................... 14
7. L’incidence du nouveau complexe du centre-ville sur l’assiette fiscale ................................................. 15
8. Conclusion ............................................................................................................................................... 17
Note de la traductrice : En cas de divergence d'interprétation entre les versions française et anglaise du présent
document, la version originale anglaise aura préséance.

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1. Introduction
La Ville de Moncton a mandaté Jupia Consultants Inc. pour évaluer les analyses et les rapports récents
sur l’aménagement d’un nouveau centre de sport et de divertissement au centre-ville (le complexe du
centre-ville), de même que le contexte économique général qui y est associé, et pour lui présenter les
conclusions sommaires de son évaluation. Jupia Consultants possède une vaste expérience en
évaluation des analyses de retombées économiques grâce aux projets de ce genre qu’il a accomplis dans
cinq provinces canadiennes et à sa collaboration avec le Conference Board du Canada.
Le présent document traite de plusieurs sujets, dont :
l’état du centre-ville en 2013;
l’importance du centre-ville pour la santé économique et le dynamisme de la ville;
l’avenir du centre-ville de Moncton;
le rôle du complexe du centre-ville;
l’évaluation des écrits sur l’investissement dans les installations municipales de sport et de
divertissement;
les retombées économiques du nouveau complexe du centre-ville;
l’incidence du nouveau complexe du centre-ville sur l’assiette fiscale.

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2. L’état du centre-ville en 2013
Le centre-ville de Moncton a longtemps été un moteur économique pour la Ville. Bien qu’il ne
corresponde qu’à 1,5 % de la superficie de Moncton, il génère près de 10 % du total de l’assiette fiscale
établie pour la municipalité et plus de 14,4 % des recettes tirées de l’impôt foncier.
Environ 800 entreprises sont établies à l’intérieur des limites du centre-ville et pas moins de
18 000 personnes y travaillent (ce qui correspond à 24 % des emplois de la RMR de Moncton). En plus de
compter quelque 3 000 places dans ses restaurants, bars et cafés, le centre-ville de Moncton héberge la
majeure partie des secteurs des services financiers, des services professionnels, de la haute technologie,
du service à la clientèle et de la fonction publique de la région.
Près de 1 200 personnes habitent au cœur du centre-ville (délimité par les rues Gordon et Queen et les
boulevards Vaughn Harvey et Assomption) tandis que 5 700 résidents forment le centre-ville élargi
(comprenant la région délimitée par la rue St. George entre le boulevard Vaughn Harvey et le quartier
résidentiel de l’école Moncton High School).
Malgré cela, le moteur économique manifeste des signes de faiblesse. Son influence économique
s’amenuise. À l’heure actuelle, des locaux à bureaux totalisant plus de 350 000 pieds carrés sont
inoccupés au centre-ville. Selon les données de recensement, la population du centre-ville est à la baisse
et elle vieillit beaucoup plus rapidement que le reste de la population de Moncton.
Il ne faut pas oublier que le complexe du centre-ville et ses retombées potentielles
s’inscrivent dans ce contexte plus large.
 Hausse du taux d’inoccupation des locaux à bureaux et des locaux commerciaux au centre-ville
Plusieurs signaux d’alarme indiquent que le centre-ville commence à éprouver des difficultés. Selon
Développement industriel de Moncton, 44 immeubles de bureaux situés au centre-ville ont
présentement des locaux inoccupés totalisant plus de 350 000 pieds carrés (Tableau 1), ce qui
représente une énorme possibilité économique inexploitée. Si 60 % de ces locaux étaient utilisés (en
fonction d’un travailleur en moyenne par 200 pi2), il y aurait quelque 1 100 travailleurs de plus au
centre-ville.
À noter que le rez-de-chaussée de bon nombre de ces immeubles de bureaux cible les secteurs de la
vente au détail, de la restauration et d’autres services ou pourrait être utilisé à ces fins.

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Tableau 1 : Locaux à usage commercial et à bureaux disponibles au centre-ville (en pieds carrés)
Propriété
Espace
inoccupé
Propriété
Espace
inoccupé
Propriété
Espace
inoccupé
1127, rue Main
1 145
68, rue Highfield
2 000
860, rue Main
4 500
154, rue Queen
3 870
70, rue King
5 700
1222, rue Main
10 000
196, ruelle Robinson
1 000
Brunswick Block
5 746
1, allée Factory
7 678
143, rue Highfield
5 401
156, rue Lutz
20 014
770, rue Main
10 800
869-871, rue Main.
5 812
73, rue Capitol
24 500
95, rue Foundry
748
879-881, rue Main
7 560
529, rue Main
750
281, rue St. George
1 600
837-839, rue Main.
4 000
300, rue Main
3 733
349, rue St. George
2 162
85, rue Bonaccord
3 400
700, rue Main
5 000
239, rue St. George
7 802
890, rue Main.
6 000
599, rue Main
400
272, rue St. George
8 125
910, rue Main
2 366
735, rue Main
6 623
700, rue St. George
6 000
801-805, rue Main
1 648
100, rue Cameron
21 061
236, rue St. George
3 495
814-816, rue Main
4 500
10, rue Record
3 095
653, rue St. George
40 000
885-889, rue Main
10 640
20, rue Record
52 548
691, rue St. George
7 700
88, rue Albert
14 500
777, rue Main
9 204
Total
354 804
1273, rue Main
1 260
633, rue Main
1 300
1273, rue Main
5 248
22, rue Church
4 170
Source : Développement industriel de Moncton, mai 2013
Le cabinet-conseil en immobilier Turner Drake
& Partners Ltd suit l’évolution du taux
d’inoccupation des locaux à bureaux dans la
région de Moncton (mais pas seulement au
centre-ville) depuis plusieurs années et signale
qu’il grimpe en flèche. Selon ses prévisions, le
taux sera de 13,5 % en 2013,
comparativement à seulement 6,6 % en 2011
(Figure 1).
 Baisse de la population résidentielle
L’augmentation de la population résidentielle
figure parmi les éléments clés du plan de
développement du centre-ville de Moncton.
Cependant, malgré la construction de plusieurs immeubles d’habitation au centre-ville, le taux de
population global est à la baisse. En effet, comme l’indique la Figure 2, la population au cœur du
centre-ville a diminué de 9,1 % de 2006 à 2011. Ce secteur de recensement comptait 1 160 résidents
en 2011. L’autre secteur de recensement qui comprend le centre-ville élargi (y inclus la région
délimitée par la rue St. George entre le boulevard Vaughn Harvey et le quartier résidentiel de l’école
Moncton High School) en comptait 4 552, ce qui donne une population totale de 5 700 personnes au
centre-ville en 2011.
Figure 1 : Taux d’inoccupation des locaux à
bureaux – Grand Moncton
* Estimation pour 2013
Source : Turner Drake & Partners Ltd.
6,6 %
9,3 %
13,5 %
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
2011 2012 2013*