Le complexe proposé pour le centre-ville de Moncton : Pilier d’un centre-ville dynamique Préparé par : David Campbell Jupia Consultants Inc. Mai 2013 This document is available in English 2e ÉBAUCHE Table des matières Page 1. Introduction .............................................................................................................................................. 3 2. L’état du centre-ville en 2013 ................................................................................................................... 4 3. L’importance du centre-ville ..................................................................................................................... 7 4. Le rôle du complexe du centre-ville .......................................................................................................... 8 4.1 L’importance d’aménagements stratégiques au centre-ville ............................................................. 8 5. Évaluation des écrits sur la valeur de ces installations ........................................................................... 11 6. Les retombées économiques du nouveau complexe du centre-ville : Considérations .......................... 14 7. L’incidence du nouveau complexe du centre-ville sur l’assiette fiscale ................................................. 15 8. Conclusion ............................................................................................................................................... 17 Note de la traductrice : En cas de divergence d'interprétation entre les versions française et anglaise du présent document, la version originale anglaise aura préséance. Page | 2 2e ÉBAUCHE 1. Introduction La Ville de Moncton a mandaté Jupia Consultants Inc. pour évaluer les analyses et les rapports récents sur l’aménagement d’un nouveau centre de sport et de divertissement au centre-ville (le complexe du centre-ville), de même que le contexte économique général qui y est associé, et pour lui présenter les conclusions sommaires de son évaluation. Jupia Consultants possède une vaste expérience en évaluation des analyses de retombées économiques grâce aux projets de ce genre qu’il a accomplis dans cinq provinces canadiennes et à sa collaboration avec le Conference Board du Canada. Le présent document traite de plusieurs sujets, dont : l’état du centre-ville en 2013; l’importance du centre-ville pour la santé économique et le dynamisme de la ville; l’avenir du centre-ville de Moncton; le rôle du complexe du centre-ville; l’évaluation des écrits sur l’investissement dans les installations municipales de sport et de divertissement; les retombées économiques du nouveau complexe du centre-ville; l’incidence du nouveau complexe du centre-ville sur l’assiette fiscale. Page | 3 2e ÉBAUCHE 2. L’état du centre-ville en 2013 Le centre-ville de Moncton a longtemps été un moteur économique pour la Ville. Bien qu’il ne corresponde qu’à 1,5 % de la superficie de Moncton, il génère près de 10 % du total de l’assiette fiscale établie pour la municipalité et plus de 14,4 % des recettes tirées de l’impôt foncier. Environ 800 entreprises sont établies à l’intérieur des limites du centre-ville et pas moins de 18 000 personnes y travaillent (ce qui correspond à 24 % des emplois de la RMR de Moncton). En plus de compter quelque 3 000 places dans ses restaurants, bars et cafés, le centre-ville de Moncton héberge la majeure partie des secteurs des services financiers, des services professionnels, de la haute technologie, du service à la clientèle et de la fonction publique de la région. Près de 1 200 personnes habitent au cœur du centre-ville (délimité par les rues Gordon et Queen et les boulevards Vaughn Harvey et Assomption) tandis que 5 700 résidents forment le centre-ville élargi (comprenant la région délimitée par la rue St. George entre le boulevard Vaughn Harvey et le quartier résidentiel de l’école Moncton High School). Malgré cela, le moteur économique manifeste des signes de faiblesse. Son influence économique s’amenuise. À l’heure actuelle, des locaux à bureaux totalisant plus de 350 000 pieds carrés sont inoccupés au centre-ville. Selon les données de recensement, la population du centre-ville est à la baisse et elle vieillit beaucoup plus rapidement que le reste de la population de Moncton. Il ne faut pas oublier que le complexe du centre-ville et ses retombées potentielles s’inscrivent dans ce contexte plus large. Hausse du taux d’inoccupation des locaux à bureaux et des locaux commerciaux au centre-ville Plusieurs signaux d’alarme indiquent que le centre-ville commence à éprouver des difficultés. Selon Développement industriel de Moncton, 44 immeubles de bureaux situés au centre-ville ont présentement des locaux inoccupés totalisant plus de 350 000 pieds carrés (Tableau 1), ce qui représente une énorme possibilité économique inexploitée. Si 60 % de ces locaux étaient utilisés (en fonction d’un travailleur en moyenne par 200 pi2), il y aurait quelque 1 100 travailleurs de plus au centre-ville. À noter que le rez-de-chaussée de bon nombre de ces immeubles de bureaux cible les secteurs de la vente au détail, de la restauration et d’autres services ou pourrait être utilisé à ces fins. Page | 4 2e ÉBAUCHE Tableau 1 : Locaux à usage commercial et à bureaux disponibles au centre-ville (en pieds carrés) Propriété 1127, rue Main 154, rue Queen 196, ruelle Robinson 143, rue Highfield 869-871, rue Main. 879-881, rue Main 837-839, rue Main. 85, rue Bonaccord 890, rue Main. 910, rue Main 801-805, rue Main 814-816, rue Main 885-889, rue Main 88, rue Albert 1273, rue Main 1273, rue Main Espace inoccupé 1 145 3 870 1 000 5 401 5 812 7 560 4 000 3 400 6 000 2 366 1 648 4 500 10 640 14 500 1 260 5 248 Espace inoccupé 2 000 5 700 5 746 20 014 24 500 750 3 733 5 000 400 6 623 21 061 3 095 52 548 9 204 1 300 4 170 Propriété 68, rue Highfield 70, rue King Brunswick Block 156, rue Lutz 73, rue Capitol 529, rue Main 300, rue Main 700, rue Main 599, rue Main 735, rue Main 100, rue Cameron 10, rue Record 20, rue Record 777, rue Main 633, rue Main 22, rue Church Propriété 860, rue Main 1222, rue Main 1, allée Factory 770, rue Main 95, rue Foundry 281, rue St. George 349, rue St. George 239, rue St. George 272, rue St. George 700, rue St. George 236, rue St. George 653, rue St. George 691, rue St. George Total Espace inoccupé 4 500 10 000 7 678 10 800 748 1 600 2 162 7 802 8 125 6 000 3 495 40 000 7 700 354 804 Source : Développement industriel de Moncton, mai 2013 Le cabinet-conseil en immobilier Turner Drake & Partners Ltd suit l’évolution du taux d’inoccupation des locaux à bureaux dans la région de Moncton (mais pas seulement au centre-ville) depuis plusieurs années et signale qu’il grimpe en flèche. Selon ses prévisions, le taux sera de 13,5 % en 2013, comparativement à seulement 6,6 % en 2011 (Figure 1). Figure 1 : Taux d’inoccupation des locaux à bureaux – Grand Moncton 16,0% 13,5 % 14,0% 12,0% 9,3 % 10,0% 8,0% 6,6 % 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Baisse de la population résidentielle 2011 2012 2013* L’augmentation de la population résidentielle * Estimation pour 2013 figure parmi les éléments clés du plan de Source : Turner Drake & Partners Ltd. développement du centre-ville de Moncton. Cependant, malgré la construction de plusieurs immeubles d’habitation au centre-ville, le taux de population global est à la baisse. En effet, comme l’indique la Figure 2, la population au cœur du centre-ville a diminué de 9,1 % de 2006 à 2011. Ce secteur de recensement comptait 1 160 résidents en 2011. L’autre secteur de recensement qui comprend le centre-ville élargi (y inclus la région délimitée par la rue St. George entre le boulevard Vaughn Harvey et le quartier résidentiel de l’école Moncton High School) en comptait 4 552, ce qui donne une population totale de 5 700 personnes au centre-ville en 2011. Page | 5 2e ÉBAUCHE En incluant la rue St. George et le quartier résidentiel de l’école Moncton High dans les limites du centre-ville, on constate un déclin de population totale de 3,3 %, comparativement à un robuste taux de croissance de 7,7 % pour l’ensemble de la ville et de 9,7 % pour la RMR. Tableau 2 : Fluctuation de la population (de 2006 à 2011) 3 050 001.00 (secteur de recensement) 3 050 006.00 (secteur de recensement) Moncton - ville (subdivision de recensement) Moncton (région métropolitaine de recensement) Population en 2011 1 160 4 552 69 074 138 644 Population en 2006 1 276 4 630 64 128 126 424 % de fluctuation -9,1 % -1,7 % 7,7 % 9,7 % Limites géographiques indiquées à l’annexe A. Source : Recensement de 2006 de Statistique Canada, 2011 Cette diminution de la population au centre-ville est tout à l’opposé de nombreuses autres régions urbaines. Au centre-ville d’Halifax, par exemple, la population a augmenté de façon marquée de 2006 à 2011 (+9,7 %) et son taux de croissance était bien au-delà de celui de la RMR. Même le centre-ville de Saint John, qui éprouve de la difficulté à augmenter sa population depuis un certain temps, a connu une légère augmentation durant la période de recensement de cinq ans. Figure 2 : Fluctuation de population (%) de 2006 à 2011 Halifax – centre-ville Halifax - RMR +4,7 % Saint John - RMR Saint John - ville Saint John – centre-ville +4,4 % +2,6 % +0,5 % Moncton - RMR Moncton - ville Moncton – centre-ville élargi Moncton – cœur du centre-ville -15,0 % +9,7 % +9,7 % +7,7 % -3,3 % -9,1 % -10,0 % -5,0 % 0,0 % 5,0 % 10,0 % 15,0 % Source : Recensement de 2006 de Statistique Canada, 2011 Malgré une légère augmentation du nombre d’unités d’habitation au centre-ville, le nombre de personnes par unité est à la baisse. Il y a plus de ménages d’une personne et moins de personnes à charge par ménage au centre-ville. Par ailleurs, la population vieillit. À Moncton, l’âge médian est de 49,4 ans au cœur du centreville et de plus de 45 ans au centre-ville élargi. Par comparaison, dans l’ensemble de la ville de Moncton, l’âge médian est de 40,1 ans; dans la région du centre-ville de Saint John, il est de 41 ans; et au centre-ville d’Halifax, où la population est plus jeune que dans n’importe quelle Page | 6 2e ÉBAUCHE autre RMR au Canada en raison des jeunes professionnels et des étudiants, l’âge médian est de 28 ans! 3. L’importance du centre-ville Étant donné la densité du développement au centre-ville, celui-ci génère près de 11,5 fois plus de recettes d’imposition foncière par hectare que le reste de Moncton (Figure 3). De plus, la marge de profit (revenu comparativement au coût d’un service) des recettes fiscales a tendance à être plus élevée que celle d’autres types de recettes, d’abord parce que le coût des services fournis aux biens à usage commercial et aux immeubles de bureaux est moins élevé que celui des biens résidentiels, et ensuite parce que la densité du développement permet une utilisation plus efficace de l’infrastructure publique et des services. Figure 3 : Recettes d’imposition foncière par hectare à Moncton (2013) 111 935 120 000 $ 100 000 $ 80 000 $ 60 000 $ 40 000 $ 20 000 $ 9 864 Reste de la ville Centre-ville Pourtant, malgré ces avantages, les autres régions Source : Ministère des Finances du Nouveau-Brunswick de la ville se développent plus rapidement que le centre-ville. Tel que nous l’avons expliqué, la population résidentielle est à la baisse et l’activité commerciale diminue (comme en témoigne l’augmentation du taux d’inoccupation). La fermeture du magasin La Baie et du centre commercial Highfield Square au centre-ville a eu un effet négatif sur les milieux de la vente au détail et des services dans le quartier ouest du centre-ville. Moncton comparativement à ses homologues Malgré les données présentées ci-dessus, lorsqu’on la compare à ses homologues, Moncton possède un des centres-villes les moins développés, tant du point de vue commercial que du point de vue résidentiel. À Moncton, environ 87 personnes par hectare travaillent au centre-ville comparativement à plus de 300 personnes par hectare à London, en Ontario, à 191 personnes par hectare à Saskatoon et à 298 personnes par hectare à Halifax1 (Tableau 3). En outre, le centre-ville de Moncton traîne considérablement derrière les autres en ce qui concerne sa densité de population au centre-ville. À Moncton, environ 19 personnes par hectare habitent au centre-ville, ce qui représente un taux supérieur à celui de Fredericton (sept personnes par hectare), mais moins de la moitié de la densité de population de la plupart des autres régions urbaines moyennes du Canada. Les plus grands centres urbains du Canada ont une population beaucoup plus concentrée au centre-ville. 1 Toutes les données sauf celles de Moncton sont tirées d’un récent rapport publié par l’Institut urbain du Canada. Page | 7 2e ÉBAUCHE Tableau 3 : Densité d’emploi et de population au centre-ville (par hectare) Densité d’emploi Densité de population Moncton 87 19 London 303 35 Saskatoon 191 39 Halifax 298 45 Source : Toutes les données sauf celles de Moncton : The Value of Investing in Canadian Downtowns (mai 2012). Institut urbain du Canada. 4. Le rôle du complexe du centre-ville En tournant son regard sur un avenir prochain, Moncton se doit d’accorder une importance capitale au développement de son centre-ville, notamment à la revitalisation de son activité commerciale et à l’augmentation de sa densité de population. Aménagement stratégique important, le complexe du centre-ville contribuera à l’atteinte de ces objectifs. 4.1 L’importance des aménagements stratégiques au centre-ville Tout comme un centre commercial performant, un centre-ville dynamique comptera sur son territoire des piliers économiques situés à des endroits stratégiques. L’hôtel de ville de Moncton sert de pilier à un ensemble d’immeubles de bureaux et de services dans la région est du centre-ville, tandis que le centre commercial Highfield Square jouait ce rôle dans la section ouest. La fermeture de cet établissement offre maintenant la possibilité à un autre « locataire stratégique » de s’établir et de servir de moteur à l’activité économique et à la circulation de piétons dans cette région. Le nombre de projets à grande échelle qui s’appliqueraient à ce site – du moins ceux qui sont faciles à imaginer dans le contexte actuel – est limité. Le complexe proposé, cependant, en est un. Le projet serait suffisamment d’envergure pour stimuler une nouvelle activité économique considérable dans le centre-ville (voir les sections 4 et 7 ci-dessous). Selon le rapport de Sierra Planning and Management examiné dans le cadre du présent exercice, le nouveau complexe du centre-ville accueillerait de 316 800 spectateurs (scénario du faible taux de fréquentation) à 396 000 spectateurs (scénario du taux de fréquentation moyen)2. Ces estimations reposent sur l’hypothèse qu’une proportion de 53 % de la fréquentation serait attribuable aux matchs à domicile de la saison régulière des Wild Cats. Le scénario de la faible fréquentation produirait quelque 12 millions de dollars en nouvelles dépenses directes et hors site, tandis que celui du taux de fréquentation moyen générerait près de 15 millions de dollars en dépenses nouvelles au centre-ville. 2 Ces estimations avaient initialement été calculées dans le rapport de l’IBI Group de 2008. Page | 8 2e ÉBAUCHE Augmenter l’activité au chapitre des locaux à bureaux, de la vente au détail et des services Le centre-ville de Moncton a pris de l’ampleur durant la période allant de 1990 à 2010 en attirant un nombre important de nouveaux secteurs d’activités (p. ex. bon nombre des centres d’appel de la ville s’y sont établis). Les perspectives d’envergure de ce genre seront moins nombreuses au cours de la prochaine décennie, mais Moncton devrait faire de son centre-ville le point de mire de son secteur des technologies de l’information en pleine croissance, des services professionnels, de la vente au détail spécialisée, des services personnels et des services alimentaires et d’hébergement. À noter que d’autres centres-villes prospères ont attiré des activités du secteur de l’enseignement postsecondaire, tant les milieux d’apprentissage eux-mêmes que les logements étudiants. Le rôle du complexe du centre-ville à titre d’aménagement stratégique pouvant stimuler les investissements supplémentaires ne doit pas être minimisé. Encore une fois, le rapport de Sierra Planning and Management examiné dans le cadre du présent exercice comprend une estimation de la contribution du nouveau complexe du centre-ville à la promotion de nouveaux développements. Selon le rapport, le projet du complexe devrait favoriser le développement commercial et augmenter la valeur imposable des propriétés existantes dans la région du centre commercial Highfield Square de l’ordre de quelque 58 millions de dollars sur une période de dix ans. Favoriser l’activité économique au centre-ville Les installations de sport et de divertissement pourraient se trouver n’importe où dans une municipalité. Par le passé, de nombreuses communautés (y compris Moncton) ont choisi de les aménager à la périphérie de leur territoire, près des grandes artères, et sur des sites offrant la possibilité de construire de grands terrains de stationnement en surface. Aujourd’hui cependant, la nouvelle philosophie entourant la valeur stratégique de ces installations met l’accent sur leur rôle de catalyseur de l’activité économique au centre-ville. Dans le cas de Moncton, les centaines de milliers de personnes attirées au centre-ville chaque année (environ 30 000 par mois, selon les prévisions faites pour le complexe) serviraient de stimulus pour les restaurants, les cafés et les établissements de service et de vente au détail. Selon les prévisions également, le complexe générerait de 59 710 à 74 650 nuitées dans les hôtels de la région, dont plusieurs se trouvent au centre-ville. Exemple du MTS Centre à Winnipeg Ouvert depuis novembre 2004, le MTS Centre est le complexe de sport et de divertissement du centre-ville pour les résidents de Winnipeg. Il mesure 41 000 mètres carrés et a été construit au coût de 133,5 millions de dollars (ou 175 M$ en dollars de 2013). Le MTS Centre attire plus de 1,4 million de visiteurs chaque année. Dans le cadre d’un sondage mené en 2007 – moins de trois ans après l’ouverture du complexe – on a demandé aux résidents de Winnipeg d’énumérer les choses qui leur plaisaient le plus au sujet du centre-ville de Winnipeg : le MTS Centre a été classé au premier rang – et les jeunes adultes de 18 à 34 ans l’ont côté encore plus haut. Page | 9 2e ÉBAUCHE « Le MTS Centre attire plus de 1,4 million de clients payants chaque année et crée des retombées positives directes pour les boutiques, les restaurants et les terrains de stationnement avoisinants. Nous croyons que le complexe a donné à d’innombrables personnes l’occasion de renouer avec le centre-ville, ce qui, espérons-le, aura renforcé les habitudes d’achat et la confiance des consommateurs dans le centre-ville et toutes ses commodités.3 » Kevin Donnelly, premier vice-président et directeur général, MTS Centre Augmenter l’activité résidentielle dans le centre-ville En 2006, dans le cadre de sa vision de développement, Centre-ville Moncton voulait attirer « une population résidentielle importante » au centre-ville. Comme l’explique la section 2 ci-dessus, la population du centre-ville de Moncton a en réalité diminué depuis la déclaration de cette vision. Si l’on souhaite attirer des résidents, il sera important de multiplier le nombre de restaurants, de services et de commodités au centre-ville. Le trafic attiré au centre-ville par le nouveau complexe permettra à plus de fournisseurs de services de se développer, ce qui bénéficiera aux résidents locaux. Exemple du John Labatt Centre, à London, en Ontario Le John Labatt Centre (désormais appelé Budweiser Gardens) a ouvert ses portes en 2002 en tant qu’aménagement stratégique conçu pour favoriser le développement des secteurs des immeubles de bureaux, de la vente au détail, des services et de l’habitation dans le centre-ville de London. Durant la période de dix ans allant de 2001 à 2011, le nombre de personnes habitant dans le secteur de recensement entourant Budweiser Gardens (Figure 4) a augmenté de 30 %, comparativement à 9 % pour l’ensemble de la RMR de London. Même si le complexe de sport et de divertissement n’était pas le seul catalyseur de l’activité résidentielle accrue au centre-ville, les représentants de la ville indiquent qu’il a joué un rôle important à cet égard. 3 Traduction libre d’une citation tirée d’un rapport sur les tendances au centre-ville publié par la Downtown Winnipeg Business Improvement Zone en 2007. Page | 10 2e ÉBAUCHE Figure 4 : Croissance de population dans la région adjacente au complexe Budweiser Gardens, à London, en Ontario (anciennement le John Labatt Centre) (de 2001 à 2011) Source : Statistique Canada. Illustre la croissance de population pour le secteur de recensement 5 550 022.00 et la RMR de London. 5. Évaluation des écrits sur la valeur de ces installations Les économistes ne s’entendent pas sur la portée et l’étendue des retombées économiques des nouveaux complexes de sport et de divertissement aménagés dans les centres-villes par les administrations municipales. Certaines études démontrent des avantages à long terme sous la forme d’une augmentation de l’assiette fiscale, de l’activité économique et de l’activité résidentielle, tandis que d’autres indiquent que les retombées sont limitées. Dans plusieurs grands centres urbains américains, les efforts déployés pour stimuler le développement du centre-ville par l’ajout d’un grand centre des congrès ou d’un complexe de sport et de divertissement se sont soldés par des résultats de loin inférieurs aux attentes. Page | 11 2e ÉBAUCHE Dans bien des cas où les nouveaux complexes aménagés au centre-ville n’ont pas produit les résultats escomptés, il existait déjà une importante capacité d’activité économique et les nouvelles installations étaient fondées sur une augmentation draconienne de l’activité connexe. Ce n’est pas le cas du complexe du centre-ville de Moncton qui, s’il prévoit une croissance modeste des activités de sport et de divertissement, vise surtout a) à offrir de meilleures installations pour le nombre de plus en plus grand et diversifié de spectacles qui exigent de tels lieux; b) à permettre à Moncton d’attirer les spectacles et les événements qui lui échappent présentement parce qu’elle ne possède pas les installations requises; et c) à articuler le développement du centre-ville autour d’un nouveau pilier économique important. Recyclage de l’activité économique Le débat sur la valeur des complexes de sport et de divertissement situés au centre-ville est surtout centré sur les avantages économiques supplémentaires générés (ou non) pour la communauté par les nouvelles installations. Certains économistes prétendent que la majeure partie de la « nouvelle » activité économique est en réalité recyclée, car elle provient des résidents existants. Il est vrai que les principaux utilisateurs de ces installations de sport et de divertissement sont les résidents locaux. Selon la diversité d’utilisations (certaines activités attireront davantage une clientèle régionale), une proportion de 50 à 80 % de l’activité économique pourrait tirer son origine des résidents actuels et on pourrait dire qu’elle est donc recyclée, du moins en partie. Deux arguments viennent dissiper cette inquiétude. D’abord, le nouveau complexe du centre-ville de Moncton vise à attirer un pourcentage important de sa clientèle en dehors des limites de la ville. Cette clientèle de l’extérieur engendrera une activité économique supplémentaire : il ne s’agira pas simplement des résidents de Moncton qui transfèrent leurs dépenses d’une région à l’autre de la ville. Bien qu’il soit difficile d’estimer avec précision les sommes dépensées par les non-résidents, le rapport de Sierra Planning and Management prévoit plus de 74 000 nuitées dans les hôtels de la région grâce à la fréquentation du nouveau complexe du centre-ville. Le deuxième argument est qu’il est avantageux pour la Ville de regrouper l’activité économique dans certains noyaux commerciaux, ce qui s’applique tout particulièrement au centre-ville. Même si les résidents de Moncton seront les principaux bénéficiaires du nouveau complexe du centre-ville (ce qui est tout à fait logique), les inciter à dépenser une partie de leur revenu discrétionnaire au centre-ville correspond à l’objectif général d’un centre-ville robuste. Fuite économique Il existe un autre argument, celui de la fuite économique émanant des nouvelles installations de sport et de divertissement. Certains économistes laissent entendre que les grands complexes de ce genre détournent l’activité économique locale en faisant venir des équipes et des spectacles nationaux et internationaux qui prennent la part du lion des profits de la vente des billets et la sortent de la province. Page | 12 2e ÉBAUCHE Cet argument est effectivement valable, particulièrement pour les petites localités. Pour mesurer la fuite économique, on peut, entre autres, déterminer le montant de produit intérieur brut (PIB) créé par dollar de production industrielle. La production correspond au montant dépensé tandis que le PIB direct équivaut au montant de l’activité à valeur ajoutée qui reste dans la province. Comme l’indique le Tableau 4, l’industrie des « arts d'interprétation, sports-spectacles et activités connexes et établissements du patrimoine »4 génère un PIB inférieur à la moyenne au Nouveau-Brunswick. En effet, cette industrie génère une valeur de 47,1 cents de PIB pour chaque dollar dépensé (production). Le Québec et l’Île-du-Prince-Édouard produisent un PIB direct beaucoup plus élevé – et de loin supérieur à celui de toutes les autres provinces – mais c’est grâce à un investissement public bien au-delà de la moyenne dans l’infrastructure et les services qui viennent appuyer la croissance de cette industrie. Bien que les données sur les importations interprovinciales dans ce secteur ne soient pas nombreuses, il existe de bonnes données sur les importations internationales. Or, pour chaque dollar dépensé dans l’industrie au Nouveau-Brunswick, 10,6 cents sont consacrés aux importations internationales (p. ex. un concert de Bruce Springsteen produirait une plus grande fuite économique qu’un spectacle de Ballet atlantique). Tableau 4 : PIB direct et importations par dollar de production industrielle Arts d'interprétation, sports-spectacles et activités connexes et établissements du patrimoine QC PE ON AB NS BC NB SK MB NL PIB direct par 1,00 $ de production 0,788 0,728 0,579 0,576 0,558 0,513 0,471 0,451 0,445 0,432 Importations internationales par 1,00 $ de production 0,083 0,026 0,095 0,085 0,087 0,128 0,106 0,109 0,118 0,068 Source : Tableaux sur les entrées-sorties de Statistique Canada, 2009 La question stratégique n’est pas de savoir si les installations sont disponibles, mais plutôt de mettre l’accent sur le développement du secteur des arts, du divertissement et des sports-spectacles. Ne pas investir dans les installations de sport et de divertissement afin de s’assurer que l’argent dépensé reste dans la communauté a) obligera les résidents de Moncton de quitter la région pour avoir accès à ces activités et b) créera un désavantage concurrentiel pour Moncton comparativement à d’autres régions urbaines de même taille. 4 Malheureusement, ces données ne sont disponibles qu’au niveau provincial. Page | 13 2e ÉBAUCHE 6. L’incidence économique du complexe du centre-ville : Considérations Le rapport de Sierra Planning and Management comporte une évaluation de l’incidence économique du nouveau complexe du centre-ville. L’analyse a été faite à l’aide de l’édition 2007 des tableaux sur les entrées-sorties de Statistique Canada, qui illustrent la distribution de la production d’une industrie particulière et son incidence sur l’ensemble de l’économie. Retombées économiques liées à la construction Dans l’étude Sierra, les multiplicateurs du PIB et de l’emploi associés aux coûts de construction – qui forment le gros de l’analyse économique – sont assez constants si l’on compare ceux de 2007 à ceux de 2009, soit les plus récents multiplicateurs (publiés en avril 2013) (voir le Tableau 5). On constate toutefois des différences entre les multiplicateurs du PIB et de l’emploi de 2007 et de 2009 pour d’autres secteurs, comme les arts, le secteur du divertissement et des loisirs, et les services alimentaires et d’hébergement. Les hypothèses découlant du modèle de Sierra ne sont toutefois pas suffisamment granulaires pour que nous puissions expliquer ces différences. Tableau 5 : Comparaison des multiplicateurs de coûts de construction 2007 (étude Sierra) 2009 (plus récents multiplicateurs) Incidence directe PIB (par dollar de production) Emplois (par 1 M$ de production) 0,41 7,56 0,413 7,453 Incidence directe et indirecte (N.-B.) PIB (par dollar de production) Emploi (par 1 M$ de production) 0,57 9,82 0,559 9,574 Source : Étude Sierra et Statistique Canada Retombées économiques liées aux dépenses courantes Il ne fait aucun doute que le nouveau complexe du centre-ville aura un effet positif sur les établissements de vente au détail, les restaurants et les lieux d’hébergement au centre-ville. Par contre, il est difficile d’estimer avec précision la quantité d’activité supplémentaire générée par le complexe. L’étude Sierra a réussi à estimer l’incidence économique en utilisant un sondage direct sur les dépenses hors site des détenteurs d’abonnements des Wildcats de Moncton ainsi que les Page | 14 2e ÉBAUCHE données de la Ville de Moncton et du gouvernement du Nouveau-Brunswick sur les dépenses touristiques. Selon les estimations relativement conservatrices de Sierra, les dépenses directes sur la nourriture et la boisson, les achats au détail et l’hébergement attribuables à un nouveau complexe du centre-ville sur le territoire de Highfield Square s’élèveront à 8,85 M$ par année pour le scénario de fréquentation moyenne et à 7,3 M$ pour le scénario de faible fréquentation. Ces estimations correspondent à celles des analyses de retombées économiques effectuées ailleurs pour des installations semblables. Par exemple, on dit que l’Abbotsford Entertainment & Sports Centre, une aréna polyvalente de 7 000 sièges qui se trouve à Abbotsford, en Colombie-Britannique et a ouvert ses portes en 2007, produit des retombées économiques d’une valeur de 24,3 millions de dollars à Abbotsford5. Par ailleurs, une analyse de l’incidence économique du nouveau centre de divertissement proposé pour Thunder Bay indique que l’exploitation de ces installations générera des dépenses directes et indirectes d’environ 10,8 à 16,8 millions de dollars par année6,7. Les études réalisées pour Budweiser Gardens (l’ancien John Labatt Centre) à London, en Ontario, et le k-Rock Centre à Kingston, en Ontario, confirment des retombées économiques semblables pour des installations de même grandeur. 7. L’incidence du nouveau complexe du centre-ville sur l’assiette fiscale Parmi les principales justifications de l’établissement du nouveau complexe de sport et de divertissement au centre-ville, mentionnons son effet positif sur les évaluations foncières au cœur du centre-ville. Comme mentionné à la section 3, la Ville obtient beaucoup plus de recettes fiscales par hectare au centre-ville que dans d’autres quartiers et zones commerciales. Dans son étude, Sierra Planning and Management a fait une estimation quantitative de l’incidence de l’aménagement immobilier associé à l’établissement du nouveau complexe du centre-ville sur le territoire du centre commercial Highfield Square. Les hypothèses associées à son modèle étaient les suivantes : L’augmentation de base des évaluations sera de 6 % par année. Ce chiffre s’inspire des données antérieures sur la hausse moyenne des évaluations au centre-ville. 5 Tiré d’une analyse des retombées économiques réalisée par Grant Thornton en 2011. Étude de faisabilité de la Phase 2 – Centre de divertissement proposé pour Thunder Bay. Octobre 2012. 7 Remarque : L’étude Sierra a calculé les retombées indirectes du complexe proposé pour le centre-ville de Moncton, mais seulement à l’échelle nationale. 6 Page | 15 2e ÉBAUCHE Sierra Planning and Management estime que plusieurs des biens adjacents au complexe seront réaménagés au cours de la période de dix ans (indiqué sur la carte à la page 63 du rapport). De plus, Sierra Planning and Management estime qu’il y aura une zone d’évaluation enrichie autour du nouveau complexe. L’assiette de calcul dans cette zone augmentera de 8 % par année (comparativement à 6 % pour l’augmentation de base). Tableau 6 : Augmentation des évaluations et des taxes foncières attribuable à l’établissement du complexe du centre-ville sur le territoire du centre commercial Highfield Square Augmentation de base des évaluations totales, 2010-2020 153 637 440 $ - Avec le complexe du centre-ville, 2010-2020 211 759 844 $ Augmentation de l’assiette de calcul attribuable au complexe Pourcentage d’augmentation de l’assiette de calcul attribuable au complexe Taxes foncières annuelles supplémentaires versées d’ici 2020 (provincial/municipal) Portion de la Ville (estimation) 58 122 404 $ + 38 % 2,2 millions $ 1,2 million $ Source : Toutes les données, sauf les impôts fonciers supplémentaires versés, sont tirées de l’étude de 2011 de Sierra Planning and Management. Évaluations L’étude Sierra suppose une augmentation de base de 6 % des évaluations foncières dans la zone touchée par le centre commercial Highfield Square. Bien que cette hypothèse confirme les tendances récentes au centre-ville, elle ne tient pas compte des difficultés possibles associées au réaménagement du site à d’autres fins. Comme mentionné dans la section 3, plus de 350 000 pieds carrés de locaux à bureaux sont déjà inoccupés au centre-ville, alors il est peu probable qu’on propose un gros immeuble de bureaux pour le site. Les projets d’aménagement commercial ou résidentiel d’envergure sont eux aussi peu probables. Autrement dit, l’hypothèse d’une augmentation de base de 6 % des évaluations foncières dans la zone touchée en l’absence d’un nouveau projet d’aménagement de grande ampleur est suspecte. De plus, l’hypothèse voulant que l’augmentation des évaluations foncières dans la « zone d’évaluation enrichie » ne soit que de 2 % supérieure à celle de la zone de base (8 % comparativement à 6 %) est elle aussi conservatrice. Il est plus probable que l’augmentation des valeurs foncières dans la zone touchée sera inférieure à 6 % en l’absence d’un aménagement stratégique de grande ampleur comme le complexe du centreville et également plus probable qu’elle se situe à 8 % ou plus si le projet d’un nouvel aménagement stratégique se concrétise, car cet aménagement fera hausser la valeur des évaluations comme ce fut le cas dans la section ouest du centre-ville. Page | 16 2e ÉBAUCHE 8. Conclusion En mars 2010, le Groupe de travail du centre de sports et de divertissement du centre-ville a présenté son rapport final au conseil municipal de Moncton. Ce groupe avait été formé par le conseil afin d’éviter de répéter les antécédents et l’expérience de la stagnation économique du centre-ville des années 1970 et du début des années 1980. Dans son rapport, le groupe de travail a recommandé au conseil de poursuivre le projet d’aménagement d’un nouveau complexe du centre-ville en tant qu’agent catalyseur important pour la revitalisation du centre-ville et le développement économique. Il ne fait aucun doute que le renouvellement du centre-ville de Moncton à la fin des années 1980 et dans les années 1990 a joué un rôle déterminant dans la reprise économique et démographique de l’ensemble de la ville. Les investissements municipaux dans les paysages de rue et les infrastructures, ainsi que l’aménagement du nouvel hôtel de ville, ont servi de tremplin à la revitalisation du centreville. Cette région est devenue un carrefour pour les nouvelles entreprises nationales et internationales qui déménagent à Moncton et a favorisé l’établissement de grappes de services professionnels, de vente au détail sur créneaux spécialisés et de services alimentaires et d’hébergement. Le rôle potentiel d’un nouveau complexe du centre-ville à titre d’agent catalyseur de la revitalisation du centre-ville est encore plus évident en 2013. La fermeture du centre commercial Highfield Square a créé un emplacement idéal dans l’extrémité ouest du centre-ville. Sans nouvel aménagement stratégique, cette région pourrait avoir de la difficulté à retrouver son potentiel économique. En plus de la fermeture du Highfield Square, le centre-ville a quelque 350 000 pieds carrés d’espace inoccupé dans des immeubles de bureaux et à usage commercial. Le taux d’inoccupation continue de grimper et d’inquiéter. En outre, la vision selon laquelle la population résidentielle du centre-ville aurait augmenté ne s’est pas concrétisée. Au contraire, la population du centre-ville élargi a diminué de 2006 à 2011 malgré une solide croissance démographique dans l’ensemble de la ville. Si les nouvelles installations de sport et de divertissement ne doivent pas être perçues comme panacée, elles peuvent jouer un rôle important à titre de pôle d’attraction pour des centaines de milliers de nouveaux visiteurs au centre-ville. Cette nouvelle activité économique renforcera les secteurs de la vente au détail, de l’hébergement et des services, et contribuera aux efforts déployés pour accroître l’activité résidentielle au centre-ville. Il y a aussi des raisons très tangibles pour lesquelles le conseil municipal doit se concentrer sur le développement du centre-ville. Ce dernier génère 11,5 fois plus de recettes d’imposition foncière par hectare que le reste de la ville et le coût des services fournis au centre-ville est beaucoup moins élevé que dans de nombreux quartiers résidentiels et zones commerciales ailleurs dans la ville. Si le centreville dépérit, les effets d’entraînement se feront sentir. Page | 17 2e ÉBAUCHE Le complexe du centre-ville donnera un coup de pouce économique immédiat au centre-ville durant la phase de construction et servira de pôle d’attraction au réaménagement continu dans la région du centre commercial Highfield Square pour des années à venir. Page | 18 2e ÉBAUCHE Annexe A : Limites géographiques Secteur de recensement 0001.00 – Cœur du centre-ville Page | 19 2e ÉBAUCHE Secteur de recensement 0006.00 – Centre-ville élargi Page | 20