L`immobilier en Afrique de l`Ouest

L’IMMOBILIER EN AFRIQUE DE L’OUEST
enjeux
L’immobilier en Afrique de
L’IMMOBILIER EN AFRIQUE DE L’OUEST
: Etat des lieux,
problématiques
enjeux
, défis
et perspectives
L’immobilier en Afrique de
l’Ouest
Performances MC
Juillet
problématiques
,
L’immobilier en Afrique de
l’Ouest
Performances MC
2009

Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l’Ouest _ Juillet 09 2
L’IMMOBILIER EN AFRIQUE DE L’OUEST : Etat des lieux, problématiques,
enjeux
, défis
et perspectives
Performances Management Consulting est une société de conseil en
management stratégique, créée en 1995 par des consultants africains
ayant acquis une expérience solide dans des cabinets et des entreprises
de rang mondial. Le cabinet s’est fixé comme ambition d’être un
acteur de la transformation des économies africaines.
Dans ce cadre, le cabinet Performances publie de façon régulière des
notes sectorielles sur un secteur clé pour la lutte contre la pauvreté et
l’émergence de l’Afrique. Ces notes vous proposent une description
précise du secteur, identifient les enjeux stratégiques et mettent en
perspective les défis majeurs auxquels les décideurs publics et les
acteurs privés devront faire face.
Ce document est un résumé de la note sectorielle sur l’immobilier en
Afrique de l’Ouest.
L’intégralité de cette publication est disponible sur le site web de
PMC :
www.performancesconsulting.com

Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l’Ouest _ Juillet 09 3
L’IMMOBILIER EN AFRIQUE DE L’OUEST : Etat des lieux, problématiques,
enjeux
, défis
et perspectives
Sommaire
… L’immobilier est un secteur clé de l’économie mondiale ................................... 4
… L’essor de l’immobilier est impulsé par une urbanisation croissante, surtout dans
les pays en développement ...................................................................... 4
… Le secteur est caractérisé aujourd’hui par la mondialisation et la financiarisation
des investissements ............................................................................... 5
… Cette financiarisation accrue dans l’immobilier a conduit à la crise des subprimes
qui a évolué en une crise économique ......................................................... 6
… La crise financière et économique affectera de façon indirecte le secteur de
l’immobilier en Afrique de l’Ouest ............................................................. 6
… De plus, la faible disponibilité des matériaux de construction limite le
développement de l’immobilier en Afrique de l’Ouest ..................................... 6
… Les financements insuffisants et inadaptés constituent aussi un frein important au
développement de l’immobilier en Afrique de l’Ouest ..................................... 7
… L’inadéquation entre l’offre et la demande immobilière constitue aussi un handicap
majeur en Afrique de l’Ouest .................................................................... 8
… La spéculation foncière et immobilière s’intensifie dans les villes en Afrique de
l’Ouest................................................................................................ 8
… Plusieurs insuffisances sur la réglementation et les politiques d’aménagement du
territoire affectent l’immobilier en Afrique de l’Ouest ................................... 9
… L’immobilier en Afrique de l’Ouest connaît également un développement du secteur
informel travaillant hors normes ............................................................... 9
… Globalement, les enjeux de l’immobilier en Afrique de l’Ouest sont d’ordre social,
économique et environnemental ............................................................... 10
… Relever le défi du logement en Afrique de l’Ouest impose de tenir compte des
exigences de mixité sociale ..................................................................... 10
… Face aux changements climatiques, le développement de l’immobilier « durable »
demeure aussi un défi majeur en Afrique de l’Ouest ...................................... 10
… Le développement de l’immobilier en Afrique de l’Ouest passera par la mise en
place d’une réglementation incitative et facilitatrice ................................... 11
… La mise en place d’un plan d’occupation des sols et d’une politique d’urbanisation
cohérente est aussi nécessaires pour le développement de l’immobilier ............. 12
… Sur le volet financier, il importe de développer le crédit immobilier bancaire,
d’explorer les nouveaux modes de financement et de redéfinir le rôle du
gouvernement des institutions multilatérales .............................................. 12

Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l’Ouest _ Juillet 09 4
Executive Summary
… L’immobilier est un secteur clé de l’économie mondiale
Le secteur de l’immobilier représente une part importante dans la création de richesses.
En tant que secteur porteur, la santé de l’immobilier affecte celle de l’économie dans
son ensemble. La crise économique actuelle en est une douloureuse preuve. Le marché de
l’immobilier se situe en outre au carrefour d’autres secteurs (construction, BTP…)
considérés comme piliers dans la plupart des économies mondiales.
Dans la plupart des capitales mondiales, l’immobilier est en pleine expansion, y compris
en Afrique de l’Ouest où le mètre carré a vu son prix exploser durant les dernières années.
… L’essor de l’immobilier est impulsé par une urbanisation
croissante, surtout dans les pays en développement
L’année 2008 a été une année charnière en termes d’urbanisation puisque la majorité de
la population mondiale vit dorénavant en zone urbaine1. Toutefois, la population rurale
reste aujourd’hui majoritaire dans de nombreux pays en développement ; 6 habitants
sur 10 résident encore en zone rurale. Les pays en développement constitueront donc
l’épicentre de cette urbanisation croissante dans les prochaines années.
La superficie construite dans ces pays en développement augmentera pour atteindre plus
de 600.000 km² en 2030. Les villes de plus de 100 000 habitants devraient donc tripler
de superficie en 2030. Chaque nouveau résident convertirait alors dans les prochaines
années en moyenne 160 mètres carrés de surface non urbaine en surface urbaine2.
Figure 1 : Population rurale et urbaine en Afrique de l’Ouest, 1950 – 2050
A l’image de toute l’Afrique, l’urbanisation s’accroit fortement en Afrique de l’Ouest ;
le nombre de villes de plus de 100 000 habitants y est ainsi passé de 12 à 90 entre
1 United Nations Department of Economic and Social Affairs/Population Division World Urbanization Prospects:
The 2007 Revision
2 Banque Mondiale
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Milliers
Afrique de l'Ouest - Population urbaine
Afrique de l'Ouest - Population rurale

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, défis
et perspectives
1950 et 1998 et celui des agglomérations urbaines de plus de 5 000 habitants de 600 à
3 000 dans la même période.
Figure 2 : Cartographie des taux d’urbanisation des pays africains, 2007
> 81%
61 à 80%
41 à 60%
21 à 40%
< 21%
Source: United Nations Department of Economic and Social Affairs/Population Division World Urbanization
Prospects: The 2007 Revision
… Le secteur est caractérisé aujourd’hui par la mondialisation
et la financiarisation des investissements
La croissance urbaine élevée a conduit à une forte création de capital immobilier. Il a ainsi
été évalué que le capital urbain accumulé au cours des trente dernières années est de
l’ordre de 300 milliards de dollars, les deux tiers provenant d’investissements privés.
La financiarisation du secteur participe à la même logique que celle de la mondialisation
des investissements. L’investissement immobilier devient financier avec une volonté
souvent affichée de plus-value et de gains financiers. La forte création de capital
immobilier représente des opportunités financières très intéressantes, que les fonds
immobiliers, les sociétés immobilières par action ou les Real Estate Investment Trusts
utilisent comme placement. Le marché financier joue ainsi un rôle hautement important
dans le développement, en tant que source alternative au financement de l’économie des