France ViewPoint

France ViewPoint
Janvier 2010
CB RICHARD ELLIS
Engagements allemands en immobilier
d’entreprise banalisé en France
Source : CB Richard Ellis
©2010, CB Richard Ellis, Inc.
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
en Md €
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Volum e % du total
www.cbre.fr/fr_fr/etudes
POIDS ET PROFIL : RAPPEL HISTORIQUE
Depuis 2000, les investisseurs allemands ont réalisé
pour plus de 23 milliards d’euros d’engagements sur
le marché de l’immobilier d’entreprise banalisé en
France. Ils pèsent ainsi 17 % du total des acquisitions,
se positionnant comme les 2ème investisseurs étrangers
derrière les Nord-Américains. Figure phare du système
d'épargne Outre-Rhin, les fonds ouverts concentrent à
eux seuls 65 % de ce volume. En dehors d’eux, seuls
les fonds d’investissement se sont montrés quelque peu
actifs (21 %), en particulier en 2006 et 2007.
Logiquement, le degré de présence des investisseurs
Allemands sur le marché immobilier français est donc
fortement corrélé au dynamisme de la collecte des
fonds ouverts.
Ainsi, c’est en 2002 et 2003 qu’est enregistré leur pic
d’activité. Les Allemands devançaient alors jusqu’aux
acteurs nationaux par le poids de leurs engagements,
qui n’avaient cessé de croître depuis 1998. Puis ils se
sont progressivement retirés du marché français, le
mouvement de désinvestissement culminant fin 2005-
début 2006. En effet, à cette époque, la fermeture de
plusieurs fonds ouverts avait entraîné une véritable
crise de confiance chez les petits épargnants et un
épisode de décollecte massive. Certes, en 2007, les
engagements immobiliers allemands en France ont de
nouveau progressé mais ils n’ont pesé que 11 % des
volumes totaux. Et en 2008, le retour très attendu des
acteurs d’Outre-Rhin ne s’est qu’imparfaitement
concrétisé, leur présence sur le marché français étant
restée loin des niveaux atteints au début de la
décennie.
Connus pour être des acteurs long terme privilégiant la
sécurité à la seule recherche du rendement, les investisseurs
allemands focalisent leur intérêt sur une typologie d’actifs
bien déterminée : les bureaux « prime », préférentiellement
localisés dans les secteurs d’affaires franciliens reconnus.
94 % de leurs acquisitions portent donc sur des bureaux
(79 % en moyenne pour l’ensemble des nationalités depuis
2000). Paris (principalement le QCA) et le Croissant Ouest
concentrent 59 % de leurs engagements (43 % en
moyenne). En dehors de ces 2 secteurs, seule la 1ère
Couronne a suscité l’intérêt des investisseurs allemands
(13 % de leurs acquisitions contre 8 % en moyenne), grâce
à son offre de bureaux de qualité. De fait, 58 % des
transactions réalisées par les Allemands concernent des
actifs neufs (livrés ou en VEFA) ou restructurés, une
proportion très largement supérieure à la moyenne toutes
nationalités confondues (33 %).
LES INVESTISSEURS ALLEMANDS EN FRANCE
Christelle BASTARD, Chargée d’études Senior
RESUMÉ
Depuis maintenant plus d’une décennie, les investisseurs allemands ont accompagné l’internationalisation du marché de
l’investissement immobilier français, se positionnant parmi les acteurs étrangers les plus actifs. Les fonds ouverts ont en
particulier fait de la France leur principale destination transfrontalière d’investissement, loin devant les autres pays européens,
acquérant préférentiellement des actifs de bureaux « prime » dans les quartiers d’affaires traditionnels. Mais ces acteurs
historiques apparaissent aujourd’hui quelque peu en retrait, certains fonds connaissant à nouveau des problèmes de
décollecte. Si le succès auprès des petits épargnants du modèle des fonds grand public ne semble pas en cause, ce type de
véhicule subit la concurrence croissante auprès de la clientèle institutionnelle des « Spezial Funds », de création plus récente
et dont la législation a été récemment assouplie. Ces fonds spéciaux, dédiés aux investisseurs professionnels, se sont
d’ailleurs montrés particulièrement actifs sur le marché français depuis le début de l’année.

Janvier 2010 France ViewPoint
LES FONDS OUVERTS, DES ACTEURS
HISTORIQUES EN DIFFICULTÉS
Champions toutes catégories des investisseurs
européens, les fonds ouverts allemands concentrent
à eux seuls près du quart du patrimoine détenu par
les fonds immobiliers en Europe, avec environ 86
milliards d’euros d’actifs sous gestion (source :
P. Tannembaum, Les fonds immobiliers). Par
opposition aux fonds fermés, qui collectent auprès
d’investisseurs spécialisés des capitaux sur une
période donnée et pour un montant pré-déterminé,
les fonds ouverts font appel de façon permanente et
large à l’épargne collective. Ce sont donc des fonds
dits « retail », qui s’adressent prioritairement au
grand public via des réseaux telles que les banques
et la poste.
C’est là la grande force des fonds ouverts
allemands : bénéficier d’une collecte adossée à des
établissements financiers très contrôlés et réputés
fiables qui garantissent la réalité des encours et
l’existence de la réserve de liquidité. Cette relation
de confiance et de proximité avec la clientèle des
épargnants individuels, doublée d’une large
couverture nationale, assure depuis plusieurs
décennies le succès public des fonds ouverts
allemands.
Un succès d’autant plus important que
culturellement, l’épargnant allemand éprouve une
forte aversion pour le risque, et en particulier pour
les placements boursiers. Cette défiance
traditionnelle a encore été renforcée par l’histoire
récente de la Bourse, avec notamment l’éclatement
de la bulle internet. Autant d’éléments qui expliquent
le poids particulièrement important de l’immobilier
dans les choix d’allocation des particuliers
allemands, par comparaison par exemple avec la
situation française où les SCPI ne rencontrent pas le
même succès.
Par ailleurs, les fonds ouverts allemands bénéficient
de la transparence fiscale. La valeur de leurs parts
Collecte nette des fonds ouverts allemands
(janvier 2001 – novembre 2009)
©2010, CB Richard Ellis, Inc.
Page 2
-6 000
-5 000
-4 000
-3 000
-2 000
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
janv-
02
mai-
02
sept-
02
janv-
03
mai-
03
sept-
03
janv-
04
mai-
04
sept-
04
janv-
05
mai-
05
sept-
05
janv-
06
mai-
06
sept-
06
janv-
07
mai-
07
sept-
07
janv-
08
mai-
08
sept-
08
janv-
09
mai-
09
sept-
09
en Md €
-24 000
-20 000
-16 000
-12 000
-8 000
-4 000
0
4 000
8 000
12 000
16 000
Collecte mensuelle Cumul sur 12 mois
est directement liée à la valeur de leur patrimoine,
offrant ainsi une proximité forte entre le petit porteur et
l’actif immobilier. Et pour éviter une trop grande
volatilité de la valeur de ces parts, les experts
allemands ont tendance à adopter des valorisations
d’actifs lissées sur le long terme, amortissant à la
hausse comme à la baisse les fluctuations du marché
de l’investissement.
Corollaire de cette force de frappe commerciale, les
fonds ouverts allemands se revendiquent comme des
placements de bon père de famille. Ils adoptent donc
des stratégies d’investissement en adéquation avec
leur orientation grand public : lisibles, prudentes et
axées sur le long terme. Ainsi, ils privilégient
logiquement les actifs de grande taille et de qualité
situés dans les localisations reconnues. Par ailleurs, le
législateur a prévu un statut très protecteur et
contraignant, imposant des règles relatives au niveau
d’endettement, à la composition du portefeuille et à la
garantie de la liquidité.
En raison de leur stratégie long terme et de leurs
contraintes prudentielles (faible recours à l’effet de
levier), les fonds ouverts allemands n’ont que peu
participé au boom de l’investissement de 2006-2007
qui a vu les taux de rendement fondre et les valeurs
vénales s’envoler. Par ailleurs, les fonds ouverts
allemands sortaient alors d’un court mais violent
épisode de décollecte, suite à la découverte de
malversations relatives à la qualité de certaines
évaluations, ce qui les a obligés à reconstituer leurs
liquidités.
Ils ont donc assez largement profité de la frénésie
d’acquisitions des autres investisseurs pour vendre.
Sachant que, par la suite, la collecte a rapidement
redémarré, atteignant un niveau important en 2007.
Les fonds ouverts allemands sont donc apparus riches
de liquidités à l’aune du retournement du marché de
l’investissement immobilier. Un avantage concurrentiel
indéniable dans un contexte où les investisseurs en
fonds propres prédominent à nouveau faute de
financements.
Source : BVI

Janvier 2010
France ViewPoint
Page 3
©2010, CB Richard Ellis, Inc.
Toutefois, la collecte des fonds ouverts allemands
subit depuis un an maintenant les contrecoups de la
crise financière. Suite à la faillite de Lehman Brothers,
un mouvement de panique a conduit des milliers de
petits épargnants à revendre subitement leurs parts,
par crainte de la crise économique et de
l’effondrement des marchés immobiliers. Ces retraits
massifs ont entraîné à l’automne 2008 la fermeture
de 12 fonds, incapables de répondre à l’afflux de
demandes de remboursement.
La situation semblait s’améliorer depuis, avec le
retour à une collecte positive dès décembre 2008 et
la réouverture depuis le début de l’année de 8 de ces
fonds. Mais en octobre dernier, la collecte globale est
à nouveau redevenue négative. Et en novembre, Axa
Im et Aberdeen ont été contraints de geler à nouveau
leurs fonds Axa Immoselect et Degi International.
Une évolution qui aujourd’hui s’explique moins par
les mouvements de particuliers que par le retrait de
certains institutionnels selon les analystes financiers.
LES FONDS SPECIAUX PRENNENT LE RELAIS
De fait, les fonds ouverts « retail ». semblent subir la
concurrence croissante des « Spezial Funds »auprès
de la clientèle d’investisseurs professionnels. Ces
fonds ont d’ailleurs été particulièrement actifs en
2009 sur le marché de l’investissement immobilier.
Ainsi, en France, sur les 1 380 M€ engagés l’an
passé par des acteurs allemands, les fonds spéciaux
(44 %) ont pesé davantage que les fonds ouverts
traditionnels (41 %).
Moins connus que leurs homologues « grand
public », les « Spezial Funds » sont également des
fonds ouverts mais dédiés exclusivement aux
d’investisseurs institutionnels. Alors que le 1er fonds
ouvert « retail » remonte à 1959, les fonds spéciaux
sont de création récente (1990). Depuis, leur nombre
et le montant de leurs actifs sous gestion n’ont cessé
de progresser, et ce malgré la crise financière et les
dépréciations de patrimoine qui s’en sont suivies.
De fait, en 2007, une importante refonte du statut
des fonds spéciaux est intervenue, leur permettant
de s’affranchir contractuellement de la plupart des
contraintes législatives inhérentes aux fonds ouverts
«retail ». Les gestionnaires d’actifs disposent donc
désormais d’une latitude plus importante pour
définir des fonds taillés « sur-mesure » répondant
aux besoins spécifiques d’une clientèle
institutionnelle.
Ainsi, les fonds spéciaux sont autorisés à s'endetter à
hauteur de 50 % de la valeur totale de leur
patrimoine immobilier. Ils peuvent également
contracter une dette court terme additionnelle à
hauteur de 30 % de la valeur nette de leurs actifs
sous gestion. Enfin, les fonds spéciaux étant de type
ouvert, chaque investisseur est, en principe, en droit
de récupérer ses capitaux à tout moment. Toutefois,
les conditions contractuelles du fonds peuvent
considérablement limiter cette possibilité, jusqu’à ne
spécifier qu’une seule fenêtre de sortie triennale.
Grâce à cette liberté contractuelle accrue, les fonds
spéciaux peuvent développer des stratégies
d’investissement moins prudentielles que les fonds
ouverts « grand public », en jouant notamment d’un
effet de levier supérieur. Car si les fonds ouverts
traditionnels sont réputés pour la sécurité et la
régularité de leurs rendements, ils sont aussi connus
pour la faiblesse de leurs performances, à peine
supérieures au niveau du placement sans risque (de
1 à 4 % de rendement annuel en moyenne long
terme, source : P. Tannembaum, Les fonds
immobiliers).
Quelques contraintes réglementaires subsistent
néanmoins. Les fonds spéciaux doivent être gérés
par un « Kapitalanlagegesellschaft », un gestionnaire
de fonds agréé par un organisme officiel, la BaFin.
Chaque fonds doit disposer d'une banque
dépositaire en Allemagne, qui contrôle que le fonds
est bien géré en accord avec la loi et les dispositions
contractuelles qui ont présidé à sa création. Enfin,
l'accord de la banque dépositaire est nécessaire
préalablement à la conclusion d'un crédit ou à la
vente d'un immeuble.
Fonds spéciaux : nombre et valeur des actifs
sous gestion
0
5
10
15
20
25
30
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Fév. 2009
en Md €
0
20
40
60
80
100
120
140
Valeur des actifs Nombre de fonds
Source : BVI

CONTACTS
Aurélie LEMOINE
Directrice
Etudes et Recherche
Tél. : [phone]
Fax : [phone]
[email protected]
©2010, CB Richard Ellis, Inc.
Page 4
Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis
ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l’expresse réserve d’en mentionner la source.
CB Richard Ellis Ressources - Groupement d’intérêt Economique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris
© 2010 CB Richard Ellis
Christelle BASTARD
Chargée d’études Senior
Etudes et Recherche
Tél. : [phone]
Fax : [phone]
[email protected]
Janvier 2010 France ViewPoint
118 M€Bureaux10 490
Commerz Real pour le fonds
ouvert HausInvest Europa
ParisEspace Kléber4T
45 M€Bureaux3 661IVG pour l'un de ses fondsParis
223 rue St
Honoré
4T
180 M€Bureaux17 216Deka ImmobilienParis
39-41 rue
Cambon
4T
Est. 80 M€Bureaux12 380
Hansainvest pour l'un de ses
fonds spéciaux
Paris
Bercy St
Emilion
4T
72 M€Bureaux20 279RREEF Spezial InvestLyonAnthemis4T
160 M€Commerces22 000
TMW Pramerica pour les fonds
spéciaux EuRetail et BTI
LilleLe 312T
72 M€Bureaux16 400
Commerz Real pour le fonds
ouvert HausInvest Europa
Ivry-sur-
Seine
Le Flavia3T
177 M€Bureaux25 400
Union Investment pour le fonds
ouvert UniImmo Deutschland
ParisA4C3T
40 M€Bureaux11 430Deka S Propertyfund N°1Lyon
Le Triangle
Part Dieu
3T
25 M€Bureaux6 340
RREEF pour le compte d'un
fonds spécial
La
Défense
Immeuble Les
Renardières
3T
32 M€Bureaux3 251
Commerz Real pour le fonds
spécial Euro Office 1
Paris
18-20 rue La
Pérouse
3T
51 M€Bureaux4 748LB Immo Invest Paris
10 boulevard
Haussmann
3T
29 M€Bureaux2 998RREEF Spezial InvestParis
63 boulevard
Haussmann
2T
40 M€Bureaux4 458
Corpus Sireo pour la SICAV-FIS
Sireo Immobilienfonds No 4
Paris
37-39 rue
d‘Anjou
2T
MontantType
Surface
(m²)
AcquéreurVilleAdresseTrimestre
Principales acquisitions réalisées par des investisseurs allemands en France en 2009
Source : CB Richard Ellis / Immostat