Résumé d`étude
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L’APCHQ constate une érosion importante de l’abordabilité résidentielle S’appuyant sur une étude récente 1 réalisée par l’économiste Pierre Bélanger, expert-conseil en habitation et développement socio-urbain, l’Association provinciale des constructeurs d‘habitations du Québec (APCHQ) constate une érosion importante de l’abordabilité et de l’accessibilité de la propriété. Les données disponibles démontrent clairement que les frais liés au développement, aux services publics et aux infrastructures augmentent à un rythme inquiétant, et qu’ils constituent la principale cause de la hausse du prix des habitations neuves. À l’inverse, les coûts de construction représentent une portion décroissante du prix de vente d’une habitation neuve. Il est aussi inquiétant de constater que les habitations les plus abordables sont les plus durement frappées par ces hausses. La hausse des prix peut atteindre 24 % On observe qu’entre 2006 et 2012, les prix de vente des maisons unifamiliales et des appartements en copropriété ont subi des hausses variant de 19 % à 24 %. • • • Par exemple, une maison de 1 200 pieds carrés 2 située en périphérie des couronnes nord et sud de Montréal a vu son prix de vente passer de 204 225 dollars en 2006 à 253 210 dollars en 2012; une hausse de 48 955 dollars (24 %). Une maison de 2 000 pieds carrés située dans la couronne urbaine montréalaise a vu son prix de vente passer de 377 907 dollars à 453 557 dollars; une hausse de 75 650 dollars (20 %). Finalement, un appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés situé en banlieue a vu son prix passer de 156 067 dollars à 185 197 dollars; une hausse de 29 131 dollars (19 %). Des terrains, des frais, des permis plus coûteux et des infrastructures et services publics plus onéreux expliquent 59 % des hausses de prix Les données indiquent que les hausses de prix observées entre 2006 et 2012 sont principalement attribuables à la hausse du prix des terrains et des frais de développement et charges diverses, incluant le coût des infrastructures, des services municipaux, des utilités publiques ainsi que les frais d’inspection, le coût des permis et les autres charges. Ces augmentations de coûts expliquent jusqu’à 59 % des hausses de prix observées. • Concrètement, des 48 955 dollars additionnels déboursés en 2012 comparativement à 2006 pour une maison de 1200 pieds carrés, 28 534 dollars sont attribuables à l’augmentation du prix des terrains et surtout à une multitude de frais, permis et redevances diverses. Ce fardeau accru représente 59 % de la hausse de prix. 1 BÉLANGER, Pierre, économiste. «Évolution des coûts, note technique», août 2013, Montréal, disponible au www.apchq.com. Les prix incluent les taxes de vente sans tenir compte des rabais et des remboursements des gouvernements fédéral et provincial. L’Annexe 1 contient la description des propriétés visées par cette étude. 2 1 • • Reprenons l’exemple de la maison de 2 000 pieds carrés : des 75 650 dollars additionnels déboursés en 2012 comparativement à 2006, 37 462 dollars sont attribuables à l’augmentation du prix des terrains et des frais et redevances, ce qui représente 50 % de la hausse du prix. Finalement, pour l’appartement en copropriété, des 29 131 dollars additionnels déboursés en 2012 comparativement à 2006, 16 953 dollars sont attribuables à des frais et redevances, soit plus de 58 %. Des coûts de construction qui représentent une proportion qui va en décroissant L’examen des composantes du prix d’une habitation neuve révèle que les coûts de construction constituent la composante qui a le moins augmenté entre 2006 et 2012 (entre 7 % et 8,4 % selon le type de maison), accaparant ainsi une plus faible portion du prix de vente. • • • Les coûts de construction d’une maison de 1 200 pieds carrés en 2006 représentaient 50,3 % du prix total (102 841 dollars sur un prix de 204 255 dollars). En 2012, ces coûts représentaient 44,0 % du prix (111 507 dollars sur un prix moyen de 253 210 dollars). Alors que le prix total de la maison a augmenté de 24 %, les coûts de construction ont pour leur part progressé de 8,4 % entre 2006 et 2012, d’où une diminution de la part relative des coûts de construction dans le prix de vente. Les coûts de construction d’une maison de 2 000 pieds carrés en 2006 représentaient 50,8 % du prix total (191 794 dollars sur un prix de 377 907 dollars). En 2012, ces coûts représentaient 45,3 % du prix (205 281 dollars sur un prix de 453 557 dollars). Alors que le prix total de la maison a augmenté de 20 %, les coûts de construction ont pour leur part progressé de 7,0 % entre 2006 et 2012, ce qui explique encore une fois la diminution de la part relative des coûts de construction dans le prix de vente. Les coûts de construction d’un appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés en 2006 représentaient 57,6 % du prix total (89 869 dollars sur un prix de 156 067 dollars). En 2012, ces coûts représentaient 52,4 % du prix (90 087 dollars sur un prix de 185 197 dollars). Alors que le prix total de l’appartement a augmenté de 19 %, les coûts de construction ont pour leur part progressé de 8,0 % entre 2006 et 2012, ce qui a contribué à réduire la part relative des coûts de construction dans le prix de vente. Conclusion Depuis quelques années, les interventions de l’État se multiplient dans le secteur de l’habitation. Réformes et nouvelles politiques se succèdent, chacune tentant de répondre à un enjeu spécifique sans toutefois tenir compte de l’impact global de ces décisions sur l’accessibilité et l’abordabilité de l’habitation. De telles hausses de prix, et en particulier les augmentations des frais de développement et des charges diverses, incluant les infrastructures, services municipaux, utilités publiques, frais d’inspection, permis et autres charges, démontrent clairement que les interventions gouvernementales en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme, et en ce qui concerne l’environnement, ne tiennent pas compte de leurs impacts sur le secteur de l’habitation. 2 3 Maison de 1 200 pieds carrés Composantes du prix de vente 2006 2012 Variation 2006 - 2012 Montants et Montants et Montants et parts du total parts du total taux d’augmentation Contribution l’augmentation (1) Achat de terrain brut 19 250 9,4% 33 250 $ 13,1% + 14 000 $ + 72,7% 29 % Frais de développement et charges liées au terrain 45 741 22,4% 60 275 $ 23,8% + 14 534 $ + 31,8% 30 % Coûts de construction 102 841 50,3% 111 507 $ 44,0% + 8 666 $ + 8,4% 18 % Frais de vente, publicité et profit 19 861 9,7% 25 102 $ 9,9% + 5 241 $ + 26,4% 11 % Taxes de vente 16 563 8,1% 23 077 $ 9,1% + 6 514 $ + 39,3% 13 % Prix de vente 204 255 100% 253 210 $ 100% + 48 955 $ 24,0% 100 % à Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ Note : (1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit : Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour une maison de 1 200 pieds carrés est : 14 000 $ / 48 955 $ = 29 % Maison de 2 000 pieds carrés 2006 2012 Variation 2006 - 2012 Montants et Montants et Montants et parts du total parts du total taux d’augmentation Contribution l’augmentation Achat de terrain brut 40 375 $ 10,7 % 60 775 $ 13,4 % + 20 400 $ + 50,5 % 27 % Frais de développement et charges liées au terrain 69 916 $ 18,5 % 86 978 $ 19,2 % + 17 062 $ + 24,4 % 23 % Coûts de construction 191 794 $ 50,8 % 205 281 $ 45,3 % + 13 487 $ + 7,0 % 18 % Frais de vente, publicité et profit 36 456 $ 9,6 % 44 592 $ 9,8 % + 8 136 $ + 22,3 % 11 % Taxes de vente 39 366 $ 10,4 % 55 931 $ 12,3 % + 16 565 $ + 42,1 % 22 % Prix de vente 377 907 $ 100 % 453 557 $ 100 % + 75 650 $ + 20,0 % 100 % à Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ Note : (1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit : Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour une maison de 2 000 pieds carrés est : 20 400 $ / 75 650 $ = 27 % 4 Appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés 2006 2012 Variation 2006 - 2012 Montants et Montants et Montants et parts du total parts du total taux d’augmentation Contribution l’augmentation Achat de terrain brut 12 600 $ 8,1 % 21 875 $ 11,8 % 9 275 $ 73,6 % 32 % Frais de développement et charges liées au terrain 24 615 $ 15,8 % 32 293 $ 17,4 % 7 678 $ 31,2 % 26 % Coûts de construction 89 869 $ 57,6 % 97 087 $ 52,4 % 7 218 $ 8,0 % 25 % Frais de vente, publicité et profit 16 327 $ 10,5 % 20 062 $ 10,8 % 3 735 $ 22,9 % 13 % Taxes de vente 12 655 $ 8,1 % 13 880 $ 7,5 % 1 225 $ 9,7 % 4% Prix de vente 156 067 $ 100 % 185 197 $ 100 % 29 131 $ 18,7 % 100 % à Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ Note : (1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit : Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour un appartement de 1000 pieds carrés est : 9 275 $ / 29 131 $ = 32 % 5 Annexe 1 Extrait du document : « Évolution des coûts, note technique » 3 Description des habitations résidentielles 1. Maison unifamiliale de 1 200 pi2, isolée ou jumelée, « à prix abordable », construite dans la deuxième couronne. Les secteurs sis dans la périphérie des villes de Laval et de Longueuil en font largement partie. Mirabel, les MRC Deux-Montagnes, Rousillon (Centre et Ouest), Vallée du Richelieu et L’Assomption, de même que les agglomérations satellites de Saint-Jérôme, SaintJean-sur-Richelieu et Valleyfield, sont des exemples concrets de zones où des unifamiliales à un prix moyen accessible peuvent être mises en marché pour les premiers acheteurs. 2. Maison unifamiliale de 2 000 pi2, individuelle sauf exception, « à prix supérieur », érigée dans un environnement plus central où l’on retrouve un milieu de vie offrant des avantages au-dessus de la moyenne. Les quartiers lavalois ayant une plus grande maturité urbaine, les secteurs Longueuil, Boucherville et Brossard de l’agglomération de Longueuil, ainsi que des municipalités comme Candiac, Repentigny, Boisbriand ou Blainville, sont des exemples de tels milieux de vie. Les arrondissements montréalais sis aux extrémités est (RDP et PAT) et ouest (Pierrefonds) de l’île de Montréal, tout comme nombre de municipalités du West-Island, s’inscrivent également dans la liste des secteurs de référence potentiels. 3. Appartements en copropriété faisant partie d’une petite structure multifamiliale (6 unités dans le cas type retenu) qui se transige « à un prix moyen sous la barre des 200 000 $ (en valeur de 2013) ». Un tel produit se retrouve à l’heure actuelle dans plusieurs municipalités de la banlieue montréalaise plus ou moins éloignée du cœur de l’île. Les MRC Deux-Montagnes, Mirabel, L’Assomption et Vaudreuil-Soulanges, de même que les secteurs de Saint-Jérôme, Saint-Jeansur-Richelieu ou Valleyfield, accueillent également de tels projets. Dans une certaine mesure, les prix recensés à l’intérieur de diverses structures plus denses sises sur l’île de Montréal, à Laval et à Longueuil sont du même ordre. Toutefois, les superficies de ces habitations ont moins de 1 000 pi2 bruts; elles sont de 700 à 800 pi2 (ou moins) dans plusieurs cas. Ces trois types d’habitations représentent une très large proportion de la nouvelle production unifamiliale et globale jusqu’à un certain point. La construction d’unifamiliales au centre de l’île de Montréal est en effet marginale dans la région métropolitaine. Les copropriétés dans des tours d’appartements (avec ascenseurs, de quatre étages ou plus) représentent, quant à elles, un produit distinct, qui vise une clientèle particulière. 3 Auteur : Pierre Bélanger, économiste, août 2013, Montréal, disponible au www.apchq.com. 6 Composantes du prix de vente Coût total d’acquisition du terrain brut. Ce coût ne tient pas compte du terrain réservé aux rues, parcs, espaces verts ni de tout autre investissement foncier. Les valeurs contenues dans les tableaux font référence à des cas types que nous avons été en mesure de répertorier sur le terrain (d’après quelques centaines de transactions MLS) et de valider avec quelques développeurs, promoteurs-constructeurs ou entrepreneurs. Dans ce dernier cas, des vérifications ont été effectuées à l’aide de données plus ou moins récentes. Frais de développement et charges liées au terrain. Ces coûts incluent les frais de mise en valeur du projet (honoraires professionnels divers pour les approbations de développement, frais de préparation du site, etc.), du financement intérimaire pour la période de réalisation du projet de lotissement et du coût des infrastructures. Dans ce dernier cas, les services municipaux (aqueduc, égouts pluvial et sanitaire, pavage de rue et bordures, éclairage), les utilités publiques (Bell, Hydro, câble…), les frais d’aménagement des parcs (incluant sentiers, pistes cyclables…) et les autres participations (boîtes postales, signalisation routière, bassins de rétention, stations de pompage…) ont été pris en compte. Le coût du financement intérimaire pour le délai de réalisation des infrastructures y est aussi inclus. De plus, cette catégorie inclut les frais additionnels que le promoteur de terrains doit payer (administration et charge fiscale pour terrains desservis), plus son profit qui tient compte des contingences (aléas plus ou moins contrôlables du développement de terrains). Coût de construction du bâtiment. Ce montant prend en compte les coûts de construction au pied carré (moyenne) et de la superficie type retenue, plus les frais applicables (permis de construction, d’inspection et d’occupation). Les frais d’aménagement paysager du terrain (unifamiliale) ou des espaces communs (copropriétés), ainsi que les frais de maintien du terrain (superficie nette) que le constructeur doit payer (taxes et financement intérimaire), font aussi partie intégrante du montant total considéré. Les frais de vente, publicité et profits. Les déboursés que l’entrepreneur doit effectuer pour vendre son projet (promotion, publicité et relations publiques; bureau des ventes, unités modèles…) et la commission pour la vente de la propriété (agent immobilier ou vendeur maison) sont inclus dans lesdits frais. Les profits, avec contingences, sont également pris en compte. Taxes de vente. Y sont incluses la taxe de vente du Québec (TVQ) et la taxe sur les produits et services (TPS), avec les ristournes applicables. Les changements qui ont eu cours depuis le milieu de la décennie 2000 et la situation courante (de 2013) ont été prises en compte. Pour 2015, les paramètres actuels ont été maintenus tels quels. -30Source : Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) 7
