Résumé d`étude

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L’APCHQ constate une érosion importante de l’abordabilité résidentielle
S’appuyant sur une étude récente1 réalisée par l’économiste Pierre Bélanger, expert-conseil en
habitation et développement socio-urbain, l’Association provinciale des constructeurs d‘habitations du
Québec (APCHQ) constate une érosion importante de l’abordabilité et de l’accessibilité de la propriété.
Les données disponibles démontrent clairement que les frais liés au développement, aux services publics
et aux infrastructures augmentent à un rythme inquiétant, et qu’ils constituent la principale cause de la
hausse du prix des habitations neuves. À l’inverse, les coûts de construction représentent une portion
décroissante du prix de vente d’une habitation neuve. Il est aussi inquiétant de constater que les
habitations les plus abordables sont les plus durement frappées par ces hausses.
La hausse des prix peut atteindre 24 %
On observe qu’entre 2006 et 2012, les prix de vente des maisons unifamiliales et des appartements en
copropriété ont subi des hausses variant de 19 % à 24 %.
• Par exemple, une maison de 1 200 pieds carrés2 située en périphérie des couronnes nord et sud
de Montréal a vu son prix de vente passer de 204 225 dollars en 2006 à 253 210 dollars en 2012;
une hausse de 48 955 dollars (24 %).
• Une maison de 2 000 pieds carrés située dans la couronne urbaine montréalaise a vu son prix de
vente passer de 377 907 dollars à 453 557 dollars; une hausse de 75 650 dollars (20 %).
• Finalement, un appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés situé en banlieue a vu son prix
passer de 156 067 dollars à 185 197 dollars; une hausse de 29 131 dollars (19 %).
Des terrains, des frais, des permis plus coûteux et des infrastructures et services publics plus onéreux
expliquent 59 % des hausses de prix
Les données indiquent que les hausses de prix observées entre 2006 et 2012 sont principalement
attribuables à la hausse du prix des terrains et des frais de développement et charges diverses, incluant
le coût des infrastructures, des services municipaux, des utilités publiques ainsi que les frais d’inspection,
le coût des permis et les autres charges. Ces augmentations de coûts expliquent jusqu’à 59 % des
hausses de prix observées.
• Concrètement, des 48 955 dollars additionnels déboursés en 2012 comparativement à 2006 pour
une maison de 1200 pieds carrés, 28 534 dollars sont attribuables à l’augmentation du prix des
terrains et surtout à une multitude de frais, permis et redevances diverses. Ce fardeau accru
représente 59 % de la hausse de prix.
1 BÉLANGER, Pierre, économiste. «Évolution des coûts, note technique», août 2013, Montréal, disponible au www.apchq.com.
2 Les prix incluent les taxes de vente sans tenir compte des rabais et des remboursements des gouvernements fédéral et provincial. L’Annexe 1
contient la description des propriétés visées par cette étude.

2
• Reprenons l’exemple de la maison de 2 000 pieds carrés : des 75 650 dollars additionnels
déboursés en 2012 comparativement à 2006, 37 462 dollars sont attribuables à l’augmentation
du prix des terrains et des frais et redevances, ce qui représente 50 % de la hausse du prix.
• Finalement, pour l’appartement en copropriété, des 29 131 dollars additionnels déboursés en
2012 comparativement à 2006, 16 953 dollars sont attribuables à des frais et redevances, soit
plus de 58 %.
Des coûts de construction qui représentent une proportion qui va en décroissant
L’examen des composantes du prix d’une habitation neuve révèle que les coûts de construction
constituent la composante qui a le moins augmenté entre 2006 et 2012 (entre 7 % et 8,4 % selon le type
de maison), accaparant ainsi une plus faible portion du prix de vente.
• Les coûts de construction d’une maison de 1 200 pieds carrés en 2006 représentaient 50,3 % du
prix total (102 841 dollars sur un prix de 204 255 dollars). En 2012, ces coûts représentaient
44,0 % du prix (111 507 dollars sur un prix moyen de 253 210 dollars). Alors que le prix total de la
maison a augmenté de 24 %, les coûts de construction ont pour leur part progressé de 8,4 %
entre 2006 et 2012, d’où une diminution de la part relative des coûts de construction dans le prix
de vente.
• Les coûts de construction d’une maison de 2 000 pieds carrés en 2006 représentaient 50,8 % du
prix total (191 794 dollars sur un prix de 377 907 dollars). En 2012, ces coûts représentaient
45,3 % du prix (205 281 dollars sur un prix de 453 557 dollars). Alors que le prix total de la
maison a augmenté de 20 %, les coûts de construction ont pour leur part progressé de 7,0 %
entre 2006 et 2012, ce qui explique encore une fois la diminution de la part relative des coûts de
construction dans le prix de vente.
• Les coûts de construction d’un appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés en 2006
représentaient 57,6 % du prix total (89 869 dollars sur un prix de 156 067 dollars). En 2012, ces
coûts représentaient 52,4 % du prix (90 087 dollars sur un prix de 185 197 dollars). Alors que le
prix total de l’appartement a augmenté de 19 %, les coûts de construction ont pour leur part
progressé de 8,0 % entre 2006 et 2012, ce qui a contribué à réduire la part relative des coûts de
construction dans le prix de vente.
Conclusion
Depuis quelques années, les interventions de l’État se multiplient dans le secteur de l’habitation.
Réformes et nouvelles politiques se succèdent, chacune tentant de répondre à un enjeu spécifique sans
toutefois tenir compte de l’impact global de ces décisions sur l’accessibilité et l’abordabilité de
l’habitation.
De telles hausses de prix, et en particulier les augmentations des frais de développement et des charges
diverses, incluant les infrastructures, services municipaux, utilités publiques, frais d’inspection, permis et
autres charges, démontrent clairement que les interventions gouvernementales en matière
d’aménagement du territoire et d’urbanisme, et en ce qui concerne l’environnement, ne tiennent pas
compte de leurs impacts sur le secteur de l’habitation.

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Maison de 1 200 pieds carrés
Composantes du prix de vente
2006
2012
Variation 2006 - 2012
Montants et
parts du total
Montants et
parts du total
Montants et
taux d’augmentation
Contribution à
l’augmentation (1)
Achat de terrain brut
19 250
9,4%
33 250 $
13,1%
+ 14 000 $
+ 72,7%
29 %
Frais de développement et charges
liées au terrain 45 741 22,4% 60 275 $ 23,8% + 14 534 $ + 31,8% 30 %
Coûts de construction
102 841
50,3%
111 507 $
44,0%
+ 8 666 $
+ 8,4%
18 %
Frais de vente, publicité et profit
19 861
9,7%
25 102 $
9,9%
+ 5 241 $
+ 26,4%
11 %
Taxes de vente
16 563
8,1%
23 077 $
9,1%
+ 6 514 $
+ 39,3%
13 %
Prix de vente
204 255
100%
253 210 $
100%
+ 48 955 $
24,0%
100 %
Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ
Note :
(1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit :
Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à
l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour une maison de 1 200 pieds carrés est : 14 000 $ / 48 955 $ = 29 %
Maison de 2 000 pieds carrés
2006
2012
Variation 2006 - 2012
Montants et
parts du total
Montants et
parts du total
Montants et
taux d’augmentation
Contribution à
l’augmentation
Achat de terrain brut
40 375 $
10,7 %
60 775 $
13,4 %
+ 20 400 $
+ 50,5 %
27 %
Frais de développement et charges
liées au terrain
69 916 $
18,5 %
86 978 $
19,2 %
+ 17 062 $
+ 24,4 %
23 %
Coûts de construction
191 794 $
50,8 %
205 281 $
45,3 %
+ 13 487 $
+ 7,0 %
18 %
Frais de vente, publicité et profit
36 456 $
9,6 %
44 592 $
9,8 %
+ 8 136 $
+ 22,3 %
11 %
Taxes de vente
39 366 $
10,4 %
55 931 $
12,3 %
+ 16 565 $
+ 42,1 %
22 %
Prix de vente
377 907 $
100 %
453 557 $
100 %
+ 75 650 $
+ 20,0 %
100 %
Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ
Note :
(1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit :
Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à
l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour une maison de 2 000 pieds carrés est : 20 400 $ / 75 650 $ = 27 %

5
Appartement en copropriété de 1 000 pieds carrés
2006
2012
Variation 2006 - 2012
Montants et
parts du total
Montants et
parts du total
Montants et
taux d’augmentation
Contribution à
l’augmentation
Achat de terrain brut
12 600 $
8,1 %
21 875 $
11,8 %
9 275 $
73,6 %
32 %
Frais de développement et charges liées
au terrain
24 615 $
15,8 %
32 293 $
17,4 %
7 678 $
31,2 %
26 %
Coûts de construction
89 869 $
57,6 %
97 087 $
52,4 %
7 218 $
8,0 %
25 %
Frais de vente, publicité et profit
16 327 $
10,5 %
20 062 $
10,8 %
3 735 $
22,9 %
13 %
Taxes de vente
12 655 $
8,1 %
13 880 $
7,5 %
1 225 $
9,7 %
4 %
Prix de vente
156 067 $
100 %
185 197 $
100 %
29 131 $
18,7 %
100 %
Source : Pierre Bélanger, économiste, 2013. Calculs : APCHQ
Note :
(1) La contribution à l’augmentation est calculée comme suit :
Montant d’augmentation d’une composante du prix de vente divisée par l’augmentation du prix de vente. Par exemple, la contribution à
l’augmentation du prix de vente de l’achat du terrain brut pour un appartement de 1000 pieds carrés est : 9 275 $ / 29 131 $ = 32 %