Quelques idées et bons conseils avant d’acheter un Bien en Israël… SVP-Israel numero : 2 Depuis que le baron Edmond de Rothschild a commencé à acheter des terrains en Palestine d’alors, à la fin du 19ème siècle, les juifs venus du monde entier ont tous voulu acheter leur propre petit bout de terre sainte. Sans même disposer de la fortune du baron, tout le monde achetait à cette époque d’immenses terrains sans aucune difficulté, car la terre était incroyablement bon marché. Aujourd’hui, la plupart des juifs veulent légitimement acheter un terrain en Israël, un appartement ou une maison, même s’ils sont loin d’être des Rothschild ou des pionniers. Mais, l’acte d’achat est autrement plus ardu et coûteux. D’où l’intérêt de suivre attentivement les conseils de nos avocats si vous souhaitez acheter de manière circonspecte votre bien en Israël. 1. Localisation Un homme très avisé disait qu’en matière immobilière, il y a en Israël 3 éléments essentiels à prendre en considération pour faire une excellente affaire : d’abord l’endroit, ensuite l’endroit et enfin l’endroit”. Ce qui est tout à fait exact, car en achetant un bien, vous pouvez y apporter toutes les transformations souhaitées, sauf… l’endroit où il est situé. Le coût de construction est identique, que vous construisez votre maison dans la partie la plus pauvre et éloignée du centre ville que dans les quartiers les plus riches. Quant au prix du terrain, il ne changera jamais si vous construisez dans les endroits où personne ne veut habiter. Votre première décision est donc la suivante : Où acheter en Israël ? Tout dépendra naturellement de vos critères de choix : Acheter dans un endroit que je connais ? là où j’y ai des amis et des parents ? combien d’argent puis-je et voudrais-je y mettre ? si je n’y habite pas, quel loyer pourrais-je en tirer compte tenu du coût d’acquisition ?… Pour vous aider à décider du lieu d’achat, le mieux naturellement est de visiter le pays (vous en profiterez pour joindre l’utile à l’agréable). Mais n’achetez JAMAIS un bien que vous n’auriez pas vu au préalable, en ne vous fiant qu’à des photos ou des plans de construction. Une fois l’endroit trouvé, séjournez-y afin de voir ”vivre” son environnement. Prenez tout votre temps avant de vous décider et renseignez vous si des travaux dans le quartier n’y sont pas planifiés. 2. L’agent immobilier Au cas où vous êtes fixés sur l’endroit, le mieux est d’aller à la rencontre des habitants et de se renseigner directement sur les opportunités de vente. Sinon, vous avez besoin des services d’une agence immobilière (connue en hébreu sous le nom de ”Metavech”). La loi en Israël exige de tous les agents immobiliers une autorisation d’exercer. Si vous employez les services d’agences immobilières non munies de permis, il vous est possible de ne rien leur payer, même si elles vous ont trouver un bien. Par ailleurs, les agences immobilières ”légales” doivent vous faire signer – si elles veulent recevoir en toute légalité leurs honoraires – un mandat établissant qu’elle peuvent entamer toutes les actions nécessaires à l’achat du bien. Ne vous laissez pas influencer par les pressions de votre agent immobilier pour vite conclure l’affaire. D’autres affaires se présenteront… Restez prudents et prenez tout le temps qu’il faut pour décider en toute connaissance de cause. Ne signez aucune intention d’achat (connue en hébreu sous le nom de ”Zicharon Dvarim”) sans l’aide de votre avocat. 3. L’Avocat Nous pourrions écrire tout un chapitre intitulé ”Faites-le vous-même” sur les différentes façons d’acheter un bien immobilier en Israël en se passant d’avocat. Mais nous estimons que ce serait comme un docteur rédigeant un manuel sur la façon d’enlever soi-même ses propres amygdales. En d’autres termes, si vous achetez un bien immobilier en Israël, vous aurez certainement besoin d’un avocat, même si vous pourriez le faire tout seul. Le risque est réel. Ce serait comme de conduire une voiture très chère en contractant l’assurance minimum. Vous devriez toujours choisir votre propre avocat et ne jamais utiliser les services de l’avocat du vendeur ou de l’agent immobilier (moins fiable et toujours plus cher), et le trouver avant même d’engager les recherches d’une maison ou d’un appartement, car cela pourrait vous faire passer devant ”l’occasion de l’année”, faute des services immédiat d’un avocat… La meilleure manière de trouver un bon avocat est de prendre un avocat employé par des personnes que vous connaissez et à qui vous faites toute confiance. Assurez-vous que l’avocat soit spécialiste de l’immobilier et parle votre langue. Evitez les avocats de grands cabinets qui sont habituellement trop chers ou les avocats non résidents en Israël. (On ne demande pas à un dentiste de vous opérer l’œil). Les honoraires que l’avocat devrait vous demander oscillent entre 0.5% et 1% + TVA du prix de votre bien. Convenez toujours de ses honoraires à l’avance et par écrit, et éviter des honoraires payées à l’heure. 4. Le terrain, neuf ou ancien Il y a fondamentalement trois sortes de biens immobiliers à acquérir : A. Le terrain : Il y a deux critères principaux qui déterminent le prix du terrain en Israël : son endroit et le plan d’urbanisation. Les terrains pour usages agricoles ou sans plan d’urbanisation sont habituellement achetés par des spéculateurs qui sont disposés à attendre beaucoup d’années (nous avons vu des personnes attendre plus de 70 ans et qui attendent toujours…) en estimant que si leur terrain bénéficie d’un plan d’urbanisation, ils feront un énorme bénéfice. Prenez en compte que dans certains endroits du pays, notamment dans le centre, les spéculateurs ont déjà conduit à de telles hausses de prix de certaines terres agricoles, que l’on peut douter que le plan d’urbanisation soit réellement rentable. ÉVITEZ COMME LA PESTE diverses entreprises de ”marketing agricole” prédisant des plans d’urbanisation imminents dans telle ou telle région. Ce sont souvent des escrocs qui vous vendent des chimères car vous pourriez acheter leurs terrains à 10% du prix annoncé. Pour résumer, investissez des terres agricoles dans le centre du pays seulement si vous pensez en faire profiter vos arrières petits-enfants. Seuls les terrains destinés à des zones de petites habitations devraient vous concerner. Evitez les terrains destinés à des immeubles et bâtiments de bureaux. Le risque est grand et la rentabilité faible. Nous estimons qu’acheter un petit magasin ou même un petit bureau peut être d’un bon retour sur investissement. Mais SVP-Israël n’a pas cette vocation. Nous traiterons donc ici uniquement de biens résidentiels. B. Le neuf : La majeure partie des maisons et appartements vendus en Israël sont neufs et se vendent par les entreprises qui les ont construits. Etant donné que vous payez une grande partie de l’achat avant même sa construction et la remise des clés, il est impératif de demander à votre avocat de contrôler la fiabilité de l’entreprise de construction, car beaucoup d’entre elles ont fait faillite ces dernières années, avant l’achèvement des travaux. Aujourd’hui, la loi en Israël exige de l’entrepreneur de donner à l’acheteur un maximum de garanties bancaires portant sur les règlements perçus avant la fin des travaux. Par ailleurs, quand vous achetez un bien, cela prend souvent beaucoup d’années avant que votre bien soit enregistré à votre nom. C’est le travail de votre avocat de vérifier ponctuellement cet enregistrement et le cas échéant, d’y travailler pour finaliser les choses. Notez que les entrepreneurs en Israël, excepté pour les bâtiments les plus chers, fournissent habituellement les salles de bains et les cuisines les plus basiques et n’assurent pas les montages et/ou les meubles électriques, comptant sur l’acheteur pour y apporter toutes les transformations souhaitées, contre naturellement le paiement de suppléments. Cependant, veillez TOUJOURS à convenir par écrit avec l’entrepreneur de TOUS LES changements que vous souhaitez AVANT MEME de signer le contrat d’achat. Cela vous coûtera moins cher que de le décider après… C. L’ancien : À la différence du neuf, en achetant de l’ancien, vous voyez exactement ce que vous achetez. Si vous êtes chanceux et/ou très intelligent, vous pouvez obtenir de vraies affaires en achetant de l’ancien en Israël, et ce beaucoup plus facilement que d’acheter du neuf. 5. Le Prix Le prix d’un appartement moyen de 3 pièces (90 m2) va de 50 000 $ dans le vieux quartier d’une ville comme Netivot (à côté de Gaza) à 500.000 $ dans la tour de luxe la plus moderne à TelAviv donnant sur la méditerranée. Israël est au Moyen-Orient. Ainsi, vous devez marchander si vous voulez obtenir beaucoup. Notez que vous devrez presque toujours payer le prix d’achat du bien acheté AVANT même d’en devenir propriétaire et de l’enregistrer en tant que tel. Vous devrez habituellement payer environ 10% du prix d’achat du bien au moment de la signature du contrat de vente et le solde quelques mois après. 6. Financement Les banques israéliennes et d’autres sociétés de financement telles que des compagnies d’assurances, prêteront à un non-résident en Israël, en général pas plus de 50% du prix d’achat (seulement en achetant un appartement ou une maison, mais pas le terrain) aussi longtemps que vous prouverez que votre revenu mensuel est au moins trois fois plus élevé que le remboursement mensuel du prêt que vous devez faire. Vous pouvez prendre le prêt en shekels israéliens ou dans la plupart des devises étrangères, et les taux d’intérêt sont très semblables à ceux payés partout dans le monde. Cela prend habituellement environ un mois pour planifier un tel prêt. Notez que si vous décidez de faire votre Alya, vous pourrez facilement obtenir des prêts à des taux très intéressants et obtenir même des subventions allant jusqu’à 100% du prix d’achat, à condition que votre bien soit situé dans certaines régions du pays. 7. Location Sachez que si vous achetez un bien en Israël en prévoyant de n’y habiter que quelques jours ou semaines par an, serait très coûteux en raison des impôts locaux (voir plus loin). Il serait raisonnable de le louer et d’utiliser le produit de cette location pour des séjours à l’hôtel plusieurs fois dans l’année. Concernant le prix de la location, vous pouvez compter sur un loyer annuel allant de 2 à 5% du prix d’achat du bien, et demandez à un parent ou un ami en Israël de vous aider à suivre le dossier de location auprès de vos locataires. Le loyer que vous percevrez sera ou exonéré d’impôts ou imposé à un taux très bas de 10%. 8. Imposition Quand vous achetez un bien en Israël, vous devez payer une taxe à l’achat (connue en l’hébreu sous le nom de ”Mas Rechisha”) qui varie entre 0.5% du prix d’achat du bien inférieur à 90 000 $ jusqu’à 5% pour les achats de terrains ou de biens beaucoup plus chers. Cette taxe doit être réglée dans les 45 jours qui suivent la vente. Sur tous les biens et sur certains terrains, vous devez également payer les impôts municipaux (connus en hébreu sous le nom de ”Arnona”) qui changent selon les villes et sont calculés en fonction de la surface du bien. Cet impôt doit être payé, que vous viviez dans l’appartement ou non (vous pouvez obtenir une unique exemption de 6 mois si le bien est entièrement vide et non utilisé). Si vous louez votre propriété, le locataire est responsable de cet impôt.