Quelques idées et bons conseils

Quelques idées et bons conseils avant d’acheter un Bien
en Israël…
SVP-Israel numero : 2
Depuis que le baron Edmond de Rothschild a commencé à acheter des terrains en Palestine
d’alors, à la fin du 19ème siècle, les juifs venus du monde entier ont tous voulu acheter
leur propre petit bout de terre sainte. Sans même disposer de la fortune du baron, tout le
monde achetait à cette époque d’immenses terrains sans aucune difficulté, car la terre
était incroyablement bon marché. Aujourd’hui, la plupart des juifs veulent légitimement
acheter un terrain en Israël, un appartement ou une maison, même s’ils sont loin d’être
des Rothschild ou des pionniers. Mais, l’acte d’achat est autrement plus ardu et coûteux.
D’où l’intérêt de suivre attentivement les conseils de nos avocats si vous souhaitez acheter
de manière circonspecte votre bien en Israël.
1. Localisation
Un homme très avisé disait qu’en matière immobilière, il y a en Israël 3 éléments essentiels à
prendre en considération pour faire une excellente affaire : d’abord l’endroit, ensuite l’endroit
et enfin l’endroit”. Ce qui est tout à fait exact, car en achetant un bien, vous pouvez y apporter
toutes les transformations souhaitées, sauf… l’endroit où il est situé.
Le coût de construction est identique, que vous construisez votre maison dans la partie la plus
pauvre et éloignée du centre ville que dans les quartiers les plus riches. Quant au prix du
terrain, il ne changera jamais si vous construisez dans les endroits où personne ne veut habiter.
Votre première décision est donc la suivante : Où acheter en Israël ? Tout dépendra
naturellement de vos critères de choix : Acheter dans un endroit que je connais ? là où j’y ai des
amis et des parents ? combien d’argent puis-je et voudrais-je y mettre ? si je n’y habite pas,
quel loyer pourrais-je en tirer compte tenu du coût d’acquisition ?…
Pour vous aider à décider du lieu d’achat, le mieux naturellement est de visiter le pays (vous en
profiterez pour joindre l’utile à l’agréable). Mais n’achetez JAMAIS un bien que vous n’auriez
pas vu au préalable, en ne vous fiant qu’à des photos ou des plans de construction. Une fois
l’endroit trouvé, séjournez-y afin de voir ”vivre” son environnement. Prenez tout votre temps
avant de vous décider et renseignez vous si des travaux dans le quartier n’y sont pas planifiés.
2. L’agent immobilier
Au cas où vous êtes fixés sur l’endroit, le mieux est d’aller à la rencontre des habitants et de se
renseigner directement sur les opportunités de vente. Sinon, vous avez besoin des services
d’une agence immobilière (connue en hébreu sous le nom de ”Metavech”). La loi en Israël exige
de tous les agents immobiliers une autorisation d’exercer. Si vous employez les services
d’agences immobilières non munies de permis, il vous est possible de ne rien leur payer, même
si elles vous ont trouver un bien.
Par ailleurs, les agences immobilières ”légales” doivent vous faire signer – si elles veulent
recevoir en toute légalité leurs honoraires – un mandat établissant qu’elle peuvent entamer
toutes les actions nécessaires à l’achat du bien. Ne vous laissez pas influencer par les pressions
de votre agent immobilier pour vite conclure l’affaire. D’autres affaires se présenteront…
Restez prudents et prenez tout le temps qu’il faut pour décider en toute connaissance de cause.
Ne signez aucune intention d’achat (connue en hébreu sous le nom de ”Zicharon Dvarim”) sans
l’aide de votre avocat.
3. L’Avocat
Nous pourrions écrire tout un chapitre intitulé ”Faites-le vous-même” sur les différentes façons
d’acheter un bien immobilier en Israël en se passant d’avocat. Mais nous estimons que ce serait
comme un docteur rédigeant un manuel sur la façon d’enlever soi-même ses propres amygdales.

En d’autres termes, si vous achetez un bien immobilier en Israël, vous aurez certainement
besoin d’un avocat, même si vous pourriez le faire tout seul. Le risque est réel. Ce serait
comme de conduire une voiture très chère en contractant l’assurance minimum.
Vous devriez toujours choisir votre propre avocat et ne jamais utiliser les services de l’avocat du
vendeur ou de l’agent immobilier (moins fiable et toujours plus cher), et le trouver avant même
d’engager les recherches d’une maison ou d’un appartement, car cela pourrait vous faire passer
devant ”l’occasion de l’année”, faute des services immédiat d’un avocat… La meilleure manière
de trouver un bon avocat est de prendre un avocat employé par des personnes que vous
connaissez et à qui vous faites toute confiance.
Assurez-vous que l’avocat soit spécialiste de l’immobilier et parle votre langue. Evitez les
avocats de grands cabinets qui sont habituellement trop chers ou les avocats non résidents en
Israël. (On ne demande pas à un dentiste de vous opérer l’œil). Les honoraires que l’avocat
devrait vous demander oscillent entre 0.5% et 1% + TVA du prix de votre bien. Convenez
toujours de ses honoraires à l’avance et par écrit, et éviter des honoraires payées à l’heure.
4. Le terrain, neuf ou ancien
Il y a fondamentalement trois sortes de biens immobiliers à acquérir :
A. Le terrain : Il y a deux critères principaux qui déterminent le prix du terrain en Israël : son
endroit et le plan d’urbanisation.
Les terrains pour usages agricoles ou sans plan d’urbanisation sont habituellement achetés par
des spéculateurs qui sont disposés à attendre beaucoup d’années (nous avons vu des personnes
attendre plus de 70 ans et qui attendent toujours…) en estimant que si leur terrain bénéficie
d’un plan d’urbanisation, ils feront un énorme bénéfice. Prenez en compte que dans certains
endroits du pays, notamment dans le centre, les spéculateurs ont déjà conduit à de telles
hausses de prix de certaines terres agricoles, que l’on peut douter que le plan d’urbanisation
soit réellement rentable. ÉVITEZ COMME LA PESTE diverses entreprises de ”marketing agricole”
prédisant des plans d’urbanisation imminents dans telle ou telle région. Ce sont souvent des
escrocs qui vous vendent des chimères car vous pourriez acheter leurs terrains à 10% du prix
annoncé. Pour résumer, investissez des terres agricoles dans le centre du pays seulement si vous
pensez en faire profiter vos arrières petits-enfants.
Seuls les terrains destinés à des zones de petites habitations devraient vous concerner. Evitez
les terrains destinés à des immeubles et bâtiments de bureaux. Le risque est grand et la
rentabilité faible.
Nous estimons qu’acheter un petit magasin ou même un petit bureau peut être d’un bon retour
sur investissement. Mais SVP-Israël n’a pas cette vocation. Nous traiterons donc ici uniquement
de biens résidentiels.
B. Le neuf : La majeure partie des maisons et appartements vendus en Israël sont neufs et se
vendent par les entreprises qui les ont construits. Etant donné que vous payez une grande partie
de l’achat avant même sa construction et la remise des clés, il est impératif de demander à
votre avocat de contrôler la fiabilité de l’entreprise de construction, car beaucoup d’entre elles
ont fait faillite ces dernières années, avant l’achèvement des travaux. Aujourd’hui, la loi en
Israël exige de l’entrepreneur de donner à l’acheteur un maximum de garanties bancaires
portant sur les règlements perçus avant la fin des travaux.
Par ailleurs, quand vous achetez un bien, cela prend souvent beaucoup d’années avant que
votre bien soit enregistré à votre nom. C’est le travail de votre avocat de vérifier
ponctuellement cet enregistrement et le cas échéant, d’y travailler pour finaliser les choses.
Notez que les entrepreneurs en Israël, excepté pour les bâtiments les plus chers, fournissent
habituellement les salles de bains et les cuisines les plus basiques et n’assurent pas les
montages et/ou les meubles électriques, comptant sur l’acheteur pour y apporter toutes les
transformations souhaitées, contre naturellement le paiement de suppléments.
Cependant, veillez TOUJOURS à convenir par écrit avec l’entrepreneur de TOUS LES
changements que vous souhaitez AVANT MEME de signer le contrat d’achat. Cela vous coûtera
moins cher que de le décider après…

C. L’ancien : À la différence du neuf, en achetant de l’ancien, vous voyez exactement ce que
vous achetez. Si vous êtes chanceux et/ou très intelligent, vous pouvez obtenir de vraies
affaires en achetant de l’ancien en Israël, et ce beaucoup plus facilement que d’acheter du
neuf.
5. Le Prix
Le prix d’un appartement moyen de 3 pièces (90 m2) va de 50 000 $ dans le vieux quartier d’une
ville comme Netivot (à côté de Gaza) à 500.000 $ dans la tour de luxe la plus moderne à Tel-
Aviv donnant sur la méditerranée.
Israël est au Moyen-Orient. Ainsi, vous devez marchander si vous voulez obtenir beaucoup.
Notez que vous devrez presque toujours payer le prix d’achat du bien acheté AVANT même d’en
devenir propriétaire et de l’enregistrer en tant que tel.
Vous devrez habituellement payer environ 10% du prix d’achat du bien au moment de la
signature du contrat de vente et le solde quelques mois après.
6. Financement
Les banques israéliennes et d’autres sociétés de financement telles que des compagnies
d’assurances, prêteront à un non-résident en Israël, en général pas plus de 50% du prix d’achat
(seulement en achetant un appartement ou une maison, mais pas le terrain) aussi longtemps
que vous prouverez que votre revenu mensuel est au moins trois fois plus élevé que le
remboursement mensuel du prêt que vous devez faire.
Vous pouvez prendre le prêt en shekels israéliens ou dans la plupart des devises étrangères, et
les taux d’intérêt sont très semblables à ceux payés partout dans le monde. Cela prend
habituellement environ un mois pour planifier un tel prêt.
Notez que si vous décidez de faire votre Alya, vous pourrez facilement obtenir des prêts à des
taux très intéressants et obtenir même des subventions allant jusqu’à 100% du prix d’achat, à
condition que votre bien soit situé dans certaines régions du pays.
7. Location
Sachez que si vous achetez un bien en Israël en prévoyant de n’y habiter que quelques jours ou
semaines par an, serait très coûteux en raison des impôts locaux (voir plus loin). Il serait
raisonnable de le louer et d’utiliser le produit de cette location pour des séjours à l’hôtel
plusieurs fois dans l’année. Concernant le prix de la location, vous pouvez compter sur un loyer
annuel allant de 2 à 5% du prix d’achat du bien, et demandez à un parent ou un ami en Israël de
vous aider à suivre le dossier de location auprès de vos locataires. Le loyer que vous percevrez
sera ou exonéré d’impôts ou imposé à un taux très bas de 10%.
8. Imposition
Quand vous achetez un bien en Israël, vous devez payer une taxe à l’achat (connue en l’hébreu
sous le nom de ”Mas Rechisha”) qui varie entre 0.5% du prix d’achat du bien inférieur à 90 000 $
jusqu’à 5% pour les achats de terrains ou de biens beaucoup plus chers. Cette taxe doit être
réglée dans les 45 jours qui suivent la vente. Sur tous les biens et sur certains terrains, vous
devez également payer les impôts municipaux (connus en hébreu sous le nom de ”Arnona”) qui
changent selon les villes et sont calculés en fonction de la surface du bien.
Cet impôt doit être payé, que vous viviez dans l’appartement ou non (vous pouvez obtenir une
unique exemption de 6 mois si le bien est entièrement vide et non utilisé). Si vous louez votre
propriété, le locataire est responsable de cet impôt.