1 ACTE DE BASE MODIFICATIF – RESIDENCE

ACTE DE BASE MODIFICATIF – RESIDENCE GRETRY / MF
L’association des copropriétaires
de la Résidence "GRETRY "
ayant son siège à 4020 Liège, rue Grétry 21-23 et Place Sylvain Dupuis 7
numéro d’entreprise : 0850.243.206
L'AN DEUX MILLE TREIZE
Le *
Devant Nous, Maître Adeline BRULL, Notaire à Liège
A COMPARU :
L'association des copropriétaires de la Résidence « GRETRY » ayant son siège à
4020 Liège, rue Grétry 21-23 et Place Sylvain Dupuis 7, dont l'acte de base et le règlement
de copropriété ont été dressés par Maître André de NEUVILLE, Notaire ayant résidé à
Liège, le 11 août 1975, transcrit au premier bureau des hypothèques à Liège, le $, volume $,
numéro $,
Ici représentée par la société anonyme dénommée « GROUPE ADK SA », en
abrégé « ADK », ayant son siège à 4020 Liège, rue des Fories 2, inscrite à la banque
carrefour des entreprises sous le numéro 0417.254.111, constituée aux termes d'un acte reçu
par le Notaire Jacques WAUTHIER, à Liège, le 16 mai 1977, publié par extrait aux annexes
du Moniteur belge du 7 juin suivant sous le numéro 1939-12.
Renommée en qualité de syndic de ladite Résidence aux termes de l'assemblée
générale ordinaire des copropriétaires tenue le *, dont une copie du procès-verbal restera ciannexée.
Elle-même ici représentée en vertu de l’article 14 de ses statuts par son administrateur
délégué, savoir Monsieur AENDEKERK Jean Jacques Emile Robert Yves, né à Liège, le 28
mai 1953 (numéro national 53.05.28-303.05), époux de Madame TIMMERMANS Nadine,
domicilié à 4053 Embourg, Rue du Baileux 11, dont le mandat a été renouvelé aux termes
d’une assemblée générale du 8 mai 2012, publié aux annexes du Moniteur Belge du 5 juin
suivant, numéro 12100139.
TITRE I. - EXPOSE PREALABLE
La comparante, qualitate qua, nous déclare que :
1. L'acte de base de la Résidence « GRETRY » a été dressé par Maître André de
NEUVILLE, Notaire ayant résidé à Liège, le 11 août 1975, transcrit au premier bureau des
hypothèques à Liège, le $, volume $, numéro $, qualifié ci-après « acte de base ».
2. Ont comparu à cet acte du 11 août 1975, d’une part la société liégeoise de
construction dénommée « SOLICO », ayant son siège social à Liège, et d’autre part la
société anonyme dénommée « La Brasserie PIEDBOEUF », ayant son siège social à Jupillesur-Meuse, lesquelles étaient respectivement propriétaires des biens ci-après décrits, dont la
description était reprise textuellement dans l’acte de base suvanté, comme suit :
a) Propriétés de la société anonyme « SOLICO »
1
1) « Un immeuble rue Grétry, numéro 21, cadastré section D, numéro 611 G 3 pour
cent quarante mètres carrés mais mesurant cent quarante-quatre mètres quatre-vingt-trois
décimètres carrés d’après plan ci-annexé dressé le quinze juin mil neuf cent septante-trois
par le Géomètre DEQUINZE à Flémalle-Grande »
Origine de propriété :
La société anonyme « SOLICO » prénommée est devenue propriétaire du bien
prédécrit pour l'avoir acquis suivant acte de vente reçu par Maître STOOP, Notaire à SaintGilles-lez-Bruxelles, le 30 novembre 1966, transcrit au Premier Bureau des Hypothèques à
Liège, le 14 décembre suivant, volume 1769 numéro 27, de Madame Germaine Thérèse
Renée OTS, veuve de Monsieur René Louis VANDEGHINSTE, de Madame Sergine
Désirée Eugénie Emilie VANDEGHINSTE, épouse de Monsieur Paul Marie COPPOIS, et
de Madame Christiane Renée Germaine VANDEGHINSTE, épouse de Monsieur Jean
Marie BOSERET.
Il y a plus de trente ans, ledit immeuble appartenait audit Monsieur René
VANDEGHINSTE, qui est décédé intestat à Bruxelles le 6 décembre 1963, laissant pour
seules héritières légales et réservataires ses deux filles, Mesdames COPPOIS et BOSERET,
prénommées, sous réserve des droits revenant à son épouse survivante ladite dame OTS, soit
un quart en pleine propriété et un quart en usufruit en vertu de stipulations contenues dans
leur contrat de mariage.
2) « Un immeuble situé place Sylvain Dupuis, numéro 7 cadastré Section D, Numéro
611 D 3, pour cinquante-cinq mètres carrés, mais mesurant d'après le plan susdit septantecinq mètres vingt décimètres carrés »
Origine de propriété :
La société anonyme « SOLICO » prénommée est devenue propriétaire du bien
prédécrit pour l'avoir acquis suivant acte de vente reçu par Maître Pierre DETIENNE,
Notaire à Liège, le 6 décembre 1966, transcrit au Premier Bureau des Hypothèques à Liège
le 15 du même mois, volume 1809, numéro 4, de Monsieur Hector Joseph DECHENE et
son épouse Madame Georgette Henriette Séraphine Jeanne ERNST.
Il y a plus de trente ans, ledit immeuble appartenait à Monsieur Lambert PLESSY et
son épouse Madame Louise Constance Flore CAPANNE, de Liège.
Ledit Monsieur PLESSY est décédé à Liège le 28 septembre 1919, laissant pour
héritiers légaux ses enfants : Madame Berthe Lambertine Louise Flore PLESSY, épouse de
Monsieur Marcel VLIEGEN, Madame Joséphine Flore Lambertine Louise PLESSY, épouse
de Monsieur Jules MASSART, Monsieur Charles Lambert PLESSY et Monsieur Lambert
Joseph PLESSY, après avoir, aux termes de son contrat de mariage reçu par Maître
PIROTTE, Notaire à Herstal, le 3 octobre 1899, fait donation à son épouse survivante d'un
quart en pleine propriété et d’un quart en usufruit des biens composant sa succession.
Madame PLESSY-CAPANNE est décédée à Liège, intestat, le 27 août 1952, laissant
pour seuls héritiers légaux ses quatre enfants prénommés; ceux-ci ont vendu l’immeuble à
Monsieur et Madame DECHENE-ERNST, prénommés, aux termes d’un acte reçu par
Maître Adolphe DETIENNE, Notaire à Liège, le 11 juin 1953, transcrit au Premier Bureau
des Hypothèques à Liège, le 16 du même mois, volume 368, numéro 27.
3) Aux termes d’un acte du 11 août 1975 reçu par le Notaire André de NEUVILLE
prénommé, la société anonyme « SOLICO » a vendu à la société anonyme « La Brasserie
PIEDBOEUF » prénommée, les huit cent vingt-cinq / dix millièmes (825/10.000èmes)
indivis des deux immeubles prédécrits, de telle sorte que ces deux immeubles appartenaient,
2
lors de la signature de l’acte de base susvanté, à la société anonyme « SOLICO » à
concurrence de neuf mille cent septante-cinq mille / dix millièmes (9.175/10.000èmes).
b) Propriétés de la société anonyme « La Brasserie PIEDBOEUF » :
1) « Un immeuble situé à Liège, rue Grétry, numéro 23, à l’angle de la place SylvainDupuis, cadastré Section D numéro 611 O 2, pour cent quarante-deux mètres carrés, mais
mesurant d’après le plan susdit cent trente-neuf mètres nonante-deux décimètres carrés »
Origine de propriété :
La société anonyme « La Brasserie PIEDBOEUF » prénommée est devenue
propriétaire du bien prédécrit pour l’avoir acquis suivant acte de vente reçu par Maître
Georges MISSON, Notaire à Sclessin-Ougrée, le 28 octobre 1952, transcrit au premier
bureau des Hypothèques à Liège le même jour, volume 323, numéro 5, de Monsieur
François Maurice Albert LAMBY, qui en était propriétaire depuis plus de trente ans.
2) En outre, comme il est dit ci-dessus, en vertu d’un acte reçu par le Notaire André de
NEUVILLE prénommé, en date du 11 août 1975, la société anonyme « La Brasserie
PIEDBOEUF » est devenue propriétaire de huit cent vingt-cinq / dix millièmes
(825/10.000èmes) des deux immeubles prédécrits de la rue Grétry, numéro 21 et de la place
Sylvain Dupuis, numéro 7.
3. Aux termes de cet acte de base du 11 août 1975, la société liégeoise de
constructions dénommée « SOLICO » prénommée, a manifesté le désir de construire sur
l’ensemble des biens prédécrits sis à Liège, rue Grétry numéro 21 et numéro 23 et Place
Sylvain Dupuis numéro 7, d’une superficie totale de trois cent trente-sept mètres carrés
(337m²) d’après cadastre, mais mesurant trois cent cinquante-neuf mètres nonante-cinq
décimètres carrés (359,95m²), en lieu et place des constructions existantes à l’époque, un
complexe immobilier à propriétés privatives multiples dénommé « RESIDENCE GRETRY
» soumis au régime de la copropriété et de l’indivision forcée.
4. Aux termes d’un acte du 11 août 1975, la société anonyme « La Brasserie
PIEDBOEUF » a marqué son accord sur le programme de construction envisagé par la
société « SOLICO » ainsi que sur les plans et cahier des charges y relatifs. Ledit acte du 11
août 1975 contient également l’autorisation générale de bâtir et la renonciation aux droits
d’accession par la société « La Brasserie PIEDBOEUF » au profit de la société
« SOLICO », avec toutefois une réserve partielle spécifiée à son profit.
5. Les plans de la Résidence « GRETRY » ont été dressés par Monsieur
GROMMET, architecte à Olne et par Monsieur MARECHAL, architecte à Liège et sont
restés annexés à l’acte de base de la Résidence susvanté. Les plans sont les suivants :
- plan d’implantation : feuille 1
- plan du sous-sol : feuille 2
- plan du rez-de-chaussée : feuille 3
- plan du premier étage : feuille 4
- plan de l’étage-type : feuille 4
- plan de l’étage technique : feuille 5
- plans divers représentants les façades et coupes : feuilles 6, 7, 8 et 9.
6. La société « SOLICO » prénommée a fait établir par les architectes du complexe
immobilier, un cahier des charges contenant la description des divers matériaux qui ont été
3
utilisés pour la construction dudit complexe et ce aux termes d’un acte signé par les parties
en date du 12 et du 16 juin 1975. Un exemplaire de ce cahier des charges a été déposé en
date du 11 août 1975 au rang des minutes du Notaire de NEUVILLE prénommé.
7. Le permis de bâtir a été délivré à la société « SOLICO » par les services
compétents de la Ville de Liège, le 9 mai 1975 sous le numéro 48.701/B. Il contient les
conditions particulières suivantes :
« Le permis de bâtir est délivré à la société anonyme SOLICO qui devra :
- respecter les conditions imposées par le service régional d’incendie reprises aux
plans ;
- la partie du pignon dépassant la toiture de l'immeuble de gauche sera traitée en une
tonalité s'harmonisant avec celle des matériaux de parements de la façade à rue ;
- la hauteur du cabanon sera limitée à quatre mètres cinquante centimètres maximum
à partir du dernier niveau habitable desservi ;
- établir le nu de la façade principale suivant l'alignement décrété par l'Arrêté Royal
du vingt-quatre octobre mil huit cent nonante-huit ;
- ventiler le siphon de chaque appareil sanitaire et prolonger le tuyau de ventilation
jusqu'en des endroits où les émanations ne puissent causer aucune incommodité; les balcons
ne pourront être établis à moins de deux mètres cinquante centimètres au-dessus du niveau
du trottoir ;
- limiter la saillie des balcons à un mètre quatre centimètres par rapport à
l’alignement rue Grétry ;
- l’escalier du sous-sol ne pourra être dans le prolongement direct de celui donnant
accès aux étages ;
- observer scrupuleusement les prescriptions préventives du danger d'incendie, prévus
à l'article 109 du règlement communal. Toutefois, la colonne sèche sera remplacée, par une
colonne humide ;
- les vide-poubelles devront comporter une gaine réservée uniquement à la ventilation
entre le conduit de déversement et le local d'accès ou bien ce dernier, sera largement ventilé
par des orifices d'aération aboutissant à l'air libre ;
- se munir de l'autorisation spéciale et préalable du Service de la Voierie de la Ville
de Liège en ce qui concerne les ouvertures à pratiquer dans les trottoirs. »
8. L’acte de base de la Résidence GRETRY susvanté du 11 août 1975, contient la
réserve de mitoyennée suivante, textuellement reproduite :
« SOLICO se réserve le droit exclusif de percevoir à l’avenir la créance afférente à la
cession ou l'utilisation de la mitoyenneté des murs à édifier à cheval sur les limites séparant
les terrains d'assiette de l'ensemble des fonds limitrophes.
Cette réserve a uniquement pour but de permettre à SOLICO de percevoir à son profit
exclusif, l’indemnité qui sera due par les voisins qui voudraient faire usage de ces murs.
En conséquence, SOLICO aura le droit de procéder seule au mesurage, à l’estimation
et au transfert de ces mitoyennetés, et d'en percevoir le coût et d’en délivrer quittance.
Si, pour un motif quelconque, l’intervention des copropriétaires était jugée nécessaire
ou simplement souhaitable pour assurer la perfection de l'opération, ils devront prêter
gratuitement leur concours, dès qu’ils en seraient requis et sans frais pour eux.
La réserve faite ci-dessus par SOLICO étant celle d'un simple droit de créance,
SOLICO ne pourra jamais être tenue de supporter à l’avenir les frais de protection,
d'entretien, de réparation ou de reconstruction de murs et pignons mitoyens, ni même de
participer à ces travaux sous quelque forme que ce soit ou de supporter une responsabilité
quelconque découlant du droit de mitoyenneté. Tous ces frais et responsabilités incomberont
4
exclusivement à la copropriété. »
9. Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 25 novembre
2010, dont une copie demeurera ci-annexée, il a notamment été décidé à l’unanimité des
copropriétaires :
- de fixer la période annuelle d’assemblée générale à la deuxième quinzaine du mois
de novembre ;
- de fixer le montant pour la pluralité des devis à 7.500,00€.
10. Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 29 novembre
2012, dont une copie demeurera ci-annexée, il a été décidé à l’unanimité des copropriétaires
de mandater le syndic et le Conseil de copropriété pour préparer le dossier à remettre au
Notaire Adeline BRULL soussigné en vue de la refonte des statuts de la Résidence «
GRETRY » pour les mettre en concordance avec la loi du 2 juin 2010 et 15 mai 2012,
lesquelles modifient le code civil dans le but de moderniser le fonctionnement des
copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion.
TITRE II. - ACTE DE BASE
DESCRIPTION DE LA RESIDENCE
La RESIDENCE GRETRY comprend :
En sous-sol :
- des parties communes, notamment :
La cage d'escalier et d'ascenseur ; la cave compteur à gaz et la cave compteur à eau;
la chambre de disconnecteur ; la chambre de visite et la chambre de retenue ; le local avec
son sas devant contenir la cabine électrique haute tension ; la cave des poubelles ; la cave
de la concierge et celle de la sous-station de chauffage avec toutes ses installations ; les
canalisations générales de raccordement d'évacuation et d'égouts dans la mesure où elles
desservent l’ensemble de la Résidence ; les soupiraux et sterfputs ; les couloirs et
dégagements ; les portes coupe-feu et tout l'appareillage et dispositif de protection contre
l’incendie.
- des parties privatives, étant :
1) Vingt-quatre caves privatives avec leur portes affectées aux appartements et
portant la numérotation de ceux auxquels elles sont attachées : 1 A à 8 A, B 1 à B 8 et D
1 à D 8 ; la cave B 1 étant accessible uniquement par la « cave à bière ».
2) Le local « cave à bières » dépendant du local commercial numéro 2, accessible
par un escalier privé.
3) Le local Réserve 1, dépendant du local commercial numéro 1, accessible par un
escalier privé.
4) Le local Réserve 2, dépendant du local commercial numéro 1, accessible par un
escalier privé.
Les trois grands locaux repris sub 2, 3, 4 n’ont pas d’accès par le dégagement
commun.
5) Locaux réservés par SOLICO étant huit caves avec leur porte numérotées de 1 à
8.
Au rez-de-chaussée :
- des parties communes, notamment :
5
Un sas d'entrée, un dégagement, un local pour voitures d'enfant et vélos, un petit sas
vers la cage d'escalier, un débarras pour la conciergerie à côté de l'ascenseur, la cage
d'ascenseur et la cage d'escalier, le dégagement de secours, la cage d'escalier de secours,
les gaines, ventilation, aérage, chutes et décharges, les colonnes, conduits et câbles
principaux qui sont parties communes à l'ensemble des biens qu'ils desservent
respectivement, les boites aux lettres.
- les parties privatives, étant :
a) Notamment un local commercial numéro 1 ayant son entrée rue Grétry, d'une
superficie d'environ cent seize mètres nonante six décimètres carrés comprenant le local
commercial proprement dit, la réserve avec escalier donnant accès à la réserve 1 en soussol, et un local toilettes avec water-closet et lavabos.
b) Le local commercial numéro 2 d’une superficie approximative de cent dix-huit
mètres soixante-deux décimètres carrés, à l'angle de la rue Grétry et de la place Sylvain
Dupuis comprenant le local commercial proprement dit avec office, l'escalier donnant
accès à la cave à bières en sous-sol et à l’appartement B/C du premier étage, un sas, une
toilette hommes, avec lavabos, urinoir et water-closet et une toilette dames, avec lavabos
et water-closet.
c) Le local commercial numéro 3 ayant sa façade place Sylvain Dupuis d'une
superficie approximative de septante-cinq mètres cinquante-neuf décimètres carrés
comprenant le local proprement dit, avec sa réserve et son escalier donnant accès à la
réserve 2 en sous-sol et un local toilettes avec lavabos et water-closet.
Au premier étage :
- des parties communes, notamment :
Le hall commun, la cage d’ascenseur, le sas d’accès avec ses portes à la cage
d’escalier, la dite cage avec ses paliers, le réduit avec le vide-poubelles et la gaine des
ordures, les gaines de ventilation de chutes et décharges, les colonnes, conduits et câbles
principaux qui sont parties communes à l’ensemble des biens qu’ils desservent
respectivement, l’escalier de secours avec terrasse d’accès.
- les parties privatives, étant :
a) Un appartement type A d’une superficie d’environ cent et un mètres trente-deux
décimètres carrés plus quatre mètres onze décimètres carrés de balcons ayant façade à la
rue Grétry et comprenant en façade la cuisine avec balcon, le living et une chambre à
coucher avec sas donnant accès à une salle de bains, le hall avec vestiaire, water-closet
séparé et débarras et une chambre avec terrasse à la façade arrière.
b) Un appartement type B/C d'une superficie d’environ cent vingt mètres onze
décimètres carrés plus quatre mètres dix-huit décimètres carrés de balcons à l’angle de la
rue Grétry et de la place Sylvain Dupuis comprenant vers la rue Grétry une cuisine avec
balcon, à l’angle des deux artères le living, vers la place Sylvain Dupuis trois chambres
dont une avec balcon, en outre, le hall avec vestiaire et escalier donnant au local
commercial numéro 2 du rez-de-chaussée, une salle de bains, un water-closet séparé et un
débarras.
c) Un appartement type D d’une superficie d’environ cent trois mètres quatre-vingtsept décimètres carrés plus cinq mètres quatorze décimètres carrés de balcons, avec
façade place Sylvain Dupuis comprenant en façade une cuisine avec balcon, le living,
dans la partie médiane le hall, le dégagement, une salle de bains, un water-closet séparé et
trois chambres vers la façade arrière avec terrasse à la chambre numéro 3.
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A chacun des étages 2 à 8 inclus :
- des parties communes, notamment :
Le hall commun, la cage d'ascenseur, le sas d’accès avec ses portes à la cage
d'escalier, ladite cage avec ses paliers, le réduit avec le vide-poubelles et la gaine des
ordures, les gaines de ventilation, de chutes et décharges, les colonnes, conduits et câbles
principaux qui sont parties communes à l’ensemble des biens qu’ils desservent
respectivement, l’escalier de secours avec terrasse d’accès.
- les parties privatives :
Etant quatre appartements :
a) Appartement type A d’une superficie d’environ cent un mètres trente-deux
décimètres carrés plus quatre mètres onze décimètres carrés de balcons ayant façade à la
rue Grétry et comprenant en façade la cuisine avec balcon, le living et une chambre à
coucher avec sas donnant accès à une salle de bains, dans la partie médiane le hall avec
vestiaire, water-closet séparé, et débarras et une chambre avec terrasse à la façade arrière.
b) Un appartement type B d’une superficie d’environ septante-cinq mètres dix-neuf
décimètres carrés plus deux mètres un décimètre carrés de balcon comprenant vers la rue
Grétry une cuisine avec balcon, à l’angle des deux artères un living, vers la place Sylvain
Dupuis une chambre, un hall, un débarras, un water-closet séparé et une salle de bain.
c) Un studio type C donnant place Sylvain Dupuis d’une superficie d'environ
quarante-quatre mètres nonante deux décimètres carrés plus deux mètres dix-sept
décimètres carrés de balcon, comprenant vers la façade le living avec coin à dormir, une
cuisine avec balcon, le hall d’entrée avec débarras, le water-closet séparé et une salle de
bains.
d) Un appartement type D donnant place Sylvain Dupuis ayant une superficie
approximative de cent trois mètres quatre-vingt-sept décimètres carrés plus cinq mètres
quatorze décimètres carrés de balcons comprenant en façade la cuisine avec balcon, le
living, le hall, le dégagement, la salle de bains, un water-closet séparé et, à la façade
arrière, trois chambres avec terrasse à la chambre numéro 3.
Au deuxième étage, le studio type C est consacré à la conciergerie.
Au neuvième étage :
- des parties communes, notamment :
La toiture avec son ossature, son isolation et sa couverture, toutes les cheminées et
gaines de ventilation avec souches, des couvertures et autres accessoires qui sont parties
communes à l’ensemble des biens qu’elles desservent respectivement, les canalisations
principales, chenaux, tuyauteries d'évacuation des eaux pluviales avec leurs chutes et
accessoires, les quatre potences de déménagement, la cage d’escalier avec son palier et
son aération, la trappe d’escalier de secours, le sas, la salle de machinerie de l’ascenseur
et son contenu, le local de chaufferie avec l’ensemble des appareils et la toiture couvrant
cet ensemble.
DESTINATION DES LOTS PRIVES
Il est expressément stipulé :
1) Que tous les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de la Résidence
GRETRY, avec leur réserve, peuvent être affectés soit à des bureaux, à l’exercice de
profession libérale, médicale (ou assimilée), soit à des fins commerciales ou à usage de
petits artisanats (tels qu’opticien, cordonnier, photographe etc…), n'utilisant qu’un
matériel peu encombrant ; toutefois, seul le local commercial numéro 2 pourra servir à
7
l’exercice d’un débit de boissons et tous les propriétaires ou occupants de la Résidence
« GRETRY » renonceront à faire valoir la moindre réclamation du fait de l’exploitation
normale du local commercial numéro 2 du rez-de-chaussée à l’usage de café.
2) Que tous les locaux du premier étage de la Résidence pourront être affectés,
soit à la Résidence privée, soit à des bureaux à l’exercice de profession libérale, médicale
(ou assimilée), soit à l'exploitation de salon de coiffure et institut de beauté, à l'exclusion
de toute autre activité commerciale quelle qu’elle soit.
A l’exception des locaux du rez-de-chaussée et de l’appartement B/C du premier
étage de l’immeuble dont la destination a été précisée ci-dessus, la Résidence GRETRY
est destinée à la « résidence privée », ce terme étant employé par opposition à « usage de
bureaux » ou « locaux commerciaux » ou « ateliers », ce que sa destination même
cherche à éviter.
L’exercice de professions médicales ou assimilées (dentisterie, kinésithérapie,
infirmiers) dans les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage a été autorisé comme
stipulé ci-dessus.
Cette autorisation est toutefois subordonnée à la condition que ne soient pas traitées
des maladies qui seraient une cause de troubles ou simplement de gêne pour l’entourage
et à condition également que les appareils utilisés soient entièrement isolés et déparasités,
et que toutes installations utilisant des radiations ionisantes répondent aux normes de
service imposées par les autorités compétentes et subissent régulièrement les contrôles
exigés par celles-ci.
De tout quoi, le syndic aura en tout temps le droit de demander justification
suffisante, à défaut de laquelle il pourra interdire l’usage des appareils et installations en
question.
Il ne pourra jamais être toléré dans l’immeuble, sous réserve, comme dit ci-avant
des différentes affectations qui peuvent être données aux locaux du rez-de-chaussée et du
premier étage, conformément aux stipulations énoncées ci-dessus :
- Aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral ;
- Aucun établissement industriel quoi qu’il soit;
- Aucun établissement qui, par le bruit, l’odeur et les émanations, pourrait nuire aux
voisins et aux occupants de l’immeuble ;
- Aucun moteur à l’intérieur des locaux privatifs, autres que ceux destinés à l'usage
ménager ou à l’exercice de commerces et professions, là où ils peuvent être exercés et qui
devront être munis obligatoirement d’un dispositif antiparasite ;
- Aucune pension de famille, aucune location professionnelle de meublés ;
- Aucune réunion publique syndicale ;
- Aucun professorat de chant, d’instruments de musique ou de danse ;
- Aucun dépôt de marchandises, sauf pour les stocks nécessaires à l’exploitation des
commerces du rez-de-chaussée ;
- Aucune exploitation artisanale, sauf dans les limites prévues ci-dessus ;
- Aucun bureau de perception d’impositions ;
- Aucun consulat, sauf au rez-de-chaussée et au premier étage ;
- Aucun institut de culture physique, de gymnastique, si ce n’est la kinésithérapie ;
Ces exemples n'étant donnés qu’à titre indicatif et non limitatif.
REUNION DE LOTS PRIVES
8
L’acte de base de la Résidence GRETRY du 11 août 1975 susvanté, prévoyait ce
qui suit, textuellement reproduit :
« La réunion de tout ou partie d'un bien privatif avec un autre de même niveau ou
d'un niveau inférieur ou supérieur, dépendant de la même entité ou d’une entité voisine,
est possible, mais à la condition que l’état des constructions le permette et que tous les
frais de réunion, en ce compris les frais et honoraires des Architectes et Ingénieurs qui
devront être agrées par SOLICO avant l’agréation définitive des parties communes et
par l’assemblée générale après cette agréation, soit supportés exclusivement par le
propriétaire des lots réunis, à qui incombera également les responsabilités des travaux et
de leurs suites, après accord de la société SOLICO.
De telles réunions ne sont autorisées que si les biens à réunir appartiennent au
même propriétaire.
Les lots privés ainsi réunis pourront être scindés dans la suite, moyennant les
mêmes conditions, charges et responsabilités, soit pour leur rendre leur consistance
primitive, soit pour leur donner une nouvelle composition.
Dans les cas prévus ci-dessus, le réajustement du nombre des quotités des
copropriétés affectées aux lots modifiés sera fait par l’Architecte du complexe et par le
Notaire rédacteur de l’Acte de Base ou désigné par le conseil de gérance ».
DETERMINATION DE LA FRACTION DES PARTIES COMMUNES
ATTACHEES AUX LOTS PRIVES
La description des parties communes et des parties privatives de la Résidence
GRETRY sera faite dans le règlement de copropriété dont question ci-après, sous le titre
III.
Les parties communes, dont les terrains servant d’assise à la Résidence GRETRY
sont divisées en dix mille / dix millièmes (10.000/10.000èmes) et se trouvent en état de
copropriété et d’indivision forcée.
Les quotités des parties communes afférentes à chaque propriété privative ont été
déterminées forfaitairement comme suit :
- Le local commercial 1 du rez-de-chaussée avec sa réserve :
trois cent nonante-neuf/dix millièmes
- Le local commercial 2 du rez-de-chaussée :
quatre cent huit/dix millièmes
- Le local commercial 3 du rez-de-chaussée avec sa réserve :
deux cent septante deux/dix millièmes
- L'appartement type A de chaque étage :
trois cent cinquante-trois/dix millièmes, soit ensemble pour les
huit étages : deux mille huit cent vingt-quatre/dix millièmes
- L'appartement type B de chaque étage : deux cent
cinquante-huit/dix millièmes, soit ensemble pour les huit
étages : deux mille soixante-quatre/dix millièmes
- L'appartement type C ou studio de chaque étage : cent
cinquante-neuf/dix millièmes, soit ensemble pour les huit
étages : mille cent treize / dix millièmes
- L'appartement type D de chaque étage : trois cent
soixante-cinq /dix millièmes, soit ensemble pour les huit
étages : deux mille neuf cent vingt /dix millièmes
9
399/10. 000èmes
408/10.000èmes
dix millièmes
272/10.000èmes
2.824/10.000èmes
2.064/10.000èmes
1.113/10.000èmes
2.920/10.000èmes
TOTAL : dix mille / dix millièmes
10.000/10.000èmes
Remarques : les quotités afférentes à l’appartement type B/C du premier étage sont
donc de quatre cent dix-sept/dix millièmes (417/10.000èmes).
SERVITUDES DIVERSES
D'une manière générale, la réalisation de l'ensemble immobilier constitué par la
Résidence GRETRY a entraîné l'existence de divers états de fait qui, par la division en
propriétés privatives distinctes, sont générateurs de servitudes de père de famille, de
servitudes conventionnelles ou d’obligations diverses à charge des occupants.
Dans la catégorie des servitudes du père de famille, il faut ranger à titre exemplatif :
1° Les servitudes de vue et de surplomb qui pourraient exister d'un bien privatif sur
un autre, ou des propriétés privées sur la copropriété (ou vice-versa),
2° L’existence ou le passage à travers les propriétés privées ou des parties
communes de canalisations et conduits de toute nature, de gaines de ventilation, gaines à
ordures et caetera…
3° L’existence de toute tuyauterie et notamment les chutes et descentes d’eaux
pluviales, d’égouts, d’eaux usées et caetera…
.
4° Et, en général, l'existence dans les parties communes et dans les parties
privatives de tous appareillages ou services communs, ainsi que de toutes situations
dérivant de la copropriété ou de la vie en commun et grevant les parties communes ou les
lots privés.
Pour les servitudes conventionnelles, il est précisé :
1/ La publicité par voie d’enseignes lumineuses ou non, tant extérieures
qu'intérieures, est autorisée à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit des locaux
commerciaux du rez-de-chaussée et grevant les façades de la Résidence.
S’il s'agit d'enseignes extérieures, elles pourront être placées, soit sur les vitrines ou
fenêtres à rue, soit sur la façade même, sur le linteau entre le rez-de-chaussée et le
premier étage, le tout dans les limites tracées par le règlement général de copropriété.
Entre le premier et le deuxième étage, elles devront nécessairement être placées à
l’intérieur des locaux privatifs.
Tous les frais, taxes, impositions, frais d’assurances auxquels donneront lieu ces
enseignes seront à la charge exclusive du propriétaire ou exploitant.
2/ La conciergerie située au deuxième étage est affectée à l’ensemble de la
Résidence et à ce titre considérée comme partie commune.
Il s’ensuit que tous les frais de la conciergerie, de même que toutes les dépenses
d’entretien, de réparation, de réfections, reconstruction de ce local, seront supportés par
l'ensemble des copropriétaires de la Résidence, proportionnellement à leurs droits dans la
copropriété ; les trois locaux commerciaux du rez-de-chaussée n’y intervenant que pour
cinquante pour cent (50%) de leur participation normale.
Toutefois, tant que l’appartement B/C du premier étage restera rattaché au local
commercial numéro 2 du rez-de-chaussée et donc séparé du restant de la Résidence, il
n'interviendra dans les frais de conciergerie que pour moitié de sa participation normale
(quatre cent dix-sept / vingt millièmes).
Toutefois, si à l'avenir, l’appartement B/C du premier étage est séparé du local
commercial numéro 2 du rez-de-chaussée, les accès de cet appartement seront ouverts
vers le palier commun et dès lors, son propriétaire (ou occupant) participera aux frais et
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charges communes comme tous les autres appartements des étages de la Résidence
proportionnellement à ses droits dans la copropriété.
Dans ce cas, seuls les trois locaux commerciaux du rez-de-chaussée
n'interviendront dans les frais de conciergerie que pour cinquante pour cent de leur
participation normale ; le solde de ces frais se répartissant entre les autres copropriétaires
proportionnellement à leurs droits dans la copropriété.
TITRE III - RÈGLEMENT GÉNÉRAL DE COPROPRIÉTÉ
CHAPITRE I.- EXPOSE GENERAL
Article 1.- Définition et portée
Le présent règlement de copropriété comprend notamment :
- la description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux
parties privatives et aux parties communes,
- la définition, l’énumération et la répartition des charges,
- les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs
de l'assemblée générale,
- le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son
mandat, les modalités du renouvellement de celui-ci et de renon éventuel de son contrat
ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission,
- la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée
générale ordinaire de l’association des copropriétaires.
Les dispositions qui peuvent en résulter s'imposent à tous les propriétaires ou
titulaires de droits réels et personnels, actuels ou futurs ; elles sont, en conséquence,
immuables et ne peuvent être modifiées que dans le respect des majorités prévues par la
loi et le présent règlement ; elles seront opposables aux tiers par la transcription des
présents statuts au bureau des hypothèques compétent.
Ces dispositions peuvent également être opposées par ceux à qui elles sont
opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété
aux conditions prévues ci-après.
CHAPITRE II.- DESCRIPTION DES DROITS ET OBLIGATIONS DE
CHAQUE COPROPRIETAIRE QUANT AUX PARTIES PRIVATIVES ET AUX
PARTIES COMMUNES
Article 2.- Définition des parties et choses communes
En général, on doit considérer comme communes les choses et parties qui sont
affectées à l’usage commun de tous les lots constitutifs de la Résidence ou qui desservent
plusieurs lots ; en cas de doute sur le caractère commun ou privatif, la préférence est
donnée à la communauté.
L’énumération qui suit est exemplative et nullement limitative.
Les parties communes sont notamment :
- La totalité des terrains d’assise
- Tous les ouvrages exécutés sur le terrain, notamment les fondations, l’ossature, les
façades, poutres, hourdis et voûtes, les murs de refend, les murs pignons construits en
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mitoyenneté, la mitoyenneté de tous murs séparatifs entre parties communes et lots
privés.
- Tous les couloirs et dégagements avec leurs portes en sous-sol, la chambre de
disconnecteur et le bassin d’orage, les locaux des compteurs, le local avec son sas devant
contenir la cabine électrique haute et basse tension, le transformateur d’énergie et son
équipement s’ils n'appartiennent pas à l'administration productrice ou distributrice, tous
systèmes de protection contre l’incendie, les soupiraux.
- Les raccordements généraux aux égouts ainsi qu’aux réseaux publics de
distribution de gaz pour le chauffage central, d’eau alimentaire et d’électricité jusqu’aux
compteurs privés.
- La conciergerie avec son équipement.
- Toutes les canalisations, cheminées, gaines, tous les ouvrages, équipements et
appareillages qui sont à l'usage commun et ne sont pas affectés uniquement à certains lots
privés.
- En sous-sol, le local contenant la sous-station de chauffe avec toutes ses
installations, le local « compteur-gaz ».
- L’installation de chauffage central avec son local et ses chaudières situés au
neuvième étage, les canalisations d’amenée de combustible, toutes canalisations
générales, l’installation électrique spéciale, les circulateurs, collecteurs, sondes
extérieures et tous appareillages accessoires.
- L’installation de distribution d’eau chaude avec les réservoirs éventuels, les
canalisations jusqu'aux compteurs individuels et tous appareillages accessoires.
- La toiture avec son ossature, son isolation, et son recouvrement, les chenaux,
lanterneaux éventuels et tous accessoires.
- Les ornements extérieurs des façades, à l’exclusion des garde-corps des terrasses.
- La cave du vide-poubelles avec l’arrivée de la gaine des ordures, ladite gaine.
- Les gaines de ventilation et d’aération ; les chutes des water-closets ; les
décharges des eaux pluviales et ménagères ; les colonnes, conduits et câbles principaux;
les gaines contenant les canalisations ; chutes et décharges et conduits de toute nature ;
lesdits conduits ; gaines et chutes étant communs à tous.
- Un sas d’entrée, un dégagement, un local pour voitures d’enfant et vélos, un petit
sas vers la cage d’escalier, un débarras pour la conciergerie à côté de l’ascenseur, la cage
d’ascenseur et la cage d’escalier, le dégagement de secours, la cage d’escalier de secours,
les gaines, ventilation, aérage, chutes et décharges, les colonnes, conduits et câbles
principaux qui sont parties communes à l’ensemble des biens qu’ils desservent
respectivement, les boites aux lettres.
- L’escalier avec sa cage, ses paliers, revêtements, éclairage et décorations depuis le
sous-sol jusqu’à la toiture.
- L'ascenseur avec sa fosse, sa machinerie et sa cabine, les portes palières, le
cabanon avec son équipement, l’installation électrique spéciale et tous appareillages.
- Le palier d’étage avec le réduit contenant le vide-poubelles et éventuellement
l’emplacement réservé aux compteurs électriques.
- Tous systèmes d’appareillages spéciaux, tels que minuterie, installation de
parlophone et d’ouvre-portes, sonneries à rue.
- Les enduits, plafonnages, décorations et revêtements avec leurs chapes des locaux
communs.
- Les compteurs communs, les potences de déménagement.
- Des tubages vides sont prévus pour permettre le raccordement au téléphone ETAT
et à la télédistribution. Ces tubages sont prolongés dans les appartements.
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- Tous locaux, dégagements, canalisations, ventilations, appareillages, équipements
communs.
Article 3.- Jouissance des choses communes - limites
a) principes – partage de choses communes - aliénation
Les propriétaires auront le droit de jouir des choses communes attachées à leurs
biens privatifs, dans le respect de la notion de bon père de famille et conformément aux
dispositions locales et aux stipulations du présent règlement général de copropriété.
Le partage des choses communes ne pourra être demandé aussi longtemps que
subsistera l’édifice.
Les choses communes ne pourront être aliénées, grevées de droits réels ou saisies,
qu’avec les propriétés privatives dont elles sont l’accessoire et pour les quotités afférentes
à chacune d’elles.
L’hypothèque et tout droit réel établis sur une propriété privative grèvent de plein
droit la fraction des choses communes qui en dépend.
b) modifications aux choses communes
Sauf le cas de la réunion de lots privatifs joignants appartenant au même
propriétaire et qui est soumis aux seules prescriptions du Titre II, ci-dessus, aucune
modification ne peut être apportée aux choses communes, même à l'intérieur des parties
privatives, qu'avec l'autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires
intéressés statuant dans les conditions de présence et de majorité, prévues par le chapitre
V du présent acte et sous la surveillance des Architectes et, si nécessaire, des Ingénieurs
désignés par ladite assemblée.
Le coût des travaux et les honoraires des Architectes et éventuellement des
Ingénieurs, seront à la charge du ou des propriétaires faisant exécuter les travaux.
De toute façon l’autorisation par l’assemblée générale ne dégagerait pas le ou les
propriétaires, à charge de qui les travaux seraient exécutés, des dommages directs, ou
indirects que ces travaux de modifications pourraient entraîner tant aux autres propriétés
privatives qu’aux parties communes.
En outre, aucune modification ne pourra être apportée, sans la même décision, aux
choses privatives qui doivent être entretenues comme choses communes, pour des raisons
de style et d’harmonie de l’immeuble.
c) aspect extérieur – harmonie de l’immeuble
Les travaux de peinture aux façades (y compris les châssis, garde-corps et
persiennes) devront être faits aux époques fixées par l’assemblée générale des
copropriétaires et sous la surveillance du syndic.
d) usage des appareils communs – ascenseur
L’usage des appareils communs de chauffage, l’emploi de l’ascenseur et du
téléphone, s’il y en a, ainsi que de tous les appareils à usage commun des propriétaires
seront réglementés par l’assemblée générale.
L’entretien et la surveillance de l’ascenseur sont confiés à une firme spécialisée.
L’ascenseur doit être utilisé avec prudence et précaution ; l’usage en est interdit aux
enfants de moins de douze ans, non accompagnés.
L'ascenseur ne peut être utilisé pour les déménagements.
e) utilisation des parties communes
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Les parties communes, d’une façon générale, ne peuvent être utilisées à des fins
privées.
Les halls d’entrée, les escaliers, les couloirs, paliers, devront être maintenus libres
en tout temps. Il ne pourra y être accroché ni déposé quoi que ce soit. Le stationnement
des vélos et des voitures d'enfants y est interdit.
Il ne pourra être fait dans les couloirs et sur les paliers aucun travail de ménage, tels
que brossage de tapis, literies, habits et meubles, cirage de chaussures, etc…
La responsabilité du syndic ou des occupants ne pourra être mise en cause en cas de
vol ou autres faits délictueux commis dans les parties communes.
Article 4.- Définition des parties et choses privatives
Font l’objet de la propriété privative et divise, les parties de l’immeuble qui sont à
l’usage exclusif d’un propriétaire.
Sont en conséquence privatives notamment les choses suivantes :
- Tous les éléments constitutifs d’un bien privatif et de ses dépendances privatives,
à l’intérieur de ceux-ci, tels : les planchers, parquets, carrelages et autres revêtements
avec leur chape éventuelle ; le revêtement des murs et plafonnages avec leur décoration ;
les murs et cloisons intérieurs, la mitoyenneté des murs intérieurs séparant les biens
privatifs entre eux ou d'avec les parties communes ; les portes palières et les portes
intérieures, les fenêtres comprenant les châssis, les vitres, les revêtement de terrasses avec
leur garde-corps métallique ; les installations sanitaires ; les installations électriques d’eau
ainsi que toutes les conduites à l’intérieur des biens privatifs et à leur usage exclusif ;
l'ouvre-porte intérieur ; les compteurs et décompteurs privés.
- Tous les accessoires à l’usage d’un bien privatif et de ses dépendances privatives,
se trouvant en dehors de ceux-ci, tels : les sonneries des portes d’entrée des biens
privatifs, les plaques indiquant les noms et professions des occupants ; toutes les
canalisations à usage exclusif depuis le compteur privatif.
En général, sont privatifs tous les éléments qui se trouvent à l’intérieur d'un bien
privatif ou même à l'extérieur de celui-ci et sont à l’usage exclusif de son propriétaire ;
les énumérations qui précèdent étant exemplatives et nullement limitatives.
Article 5.- Jouissance des choses privatives – limites
a) principes – distribution intérieure des locaux
En principe, les propriétaires disposent et jouissent de leurs biens avec tous les
droits, attributs et obligations attachés à la propriété mais dans les limites tracées ci-après.
Ils ne peuvent, en tout cas, rien faire qui puisse nuire aux droits des autres
copropriétaires ou compromettre la solidité de l’immeuble.
Ils peuvent modifier, comme bon leur semble, la distribution de leurs propriétés
privées ou pratiquer des ouvertures dans les cloisons intérieures non portantes de cellesci, en respectant strictement les choses ou parties communes qui y seraient logées et en
supportant l’entière responsabilité des conséquences qui en résulteraient, pour lesdites
parties communes et les autres propriétés privées.
b) interdictions
Il est interdit aux propriétaires de faire, même à l’intérieur de leurs locaux privés,
aucune modification aux choses communes, sans l’accord de l’assemblée générale des
copropriétaires intéressés statuant à la majorité des trois quarts de voix des
copropriétaires présents ou représentés, sauf toutefois s’il s’agit de la réunion de lots
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privatifs joignants appartenant à un même propriétaire, laquelle est soumise aux seules
prescriptions Titre II dont question ci-avant.
Il est interdit de modifier l’emplacement des radiateurs et la surface de chauffe sans
l'avis des Architectes ou du technicien en chauffage.
c) style et harmonie de l’immeuble
Rien de ce qui concerne le style et l’harmonie de l’immeuble, même s’il s’agit de
choses privées, ne pourra être modifié que par décision de l’assemblée générale des
copropriétaires statuant à la majorité des trois/quarts des voix des copropriétaires présents
ou représentés et, en outre, s’il s'agit de l’architecture de la façade à rue avec l'accord des
Architectes, auteurs des plans, ou, à leur défaut, d’un Architecte désigné par l’assemblée
générale des copropriétaires.
d) aspect extérieur
Pour ce qui concerne les travaux relatifs aux parties privatives dont l’entretien
intéresse l'harmonie de l’immeuble, ils devront être effectués par chaque propriétaire, en
temps utile, de manière que l'immeuble conserve son aspect de soin et de bon entretien.
Les copropriétaires ne pourront mettre aux fenêtres, en façade, sur les balcons et
terrasses, dans les escaliers, vestibules et passages, ni garde-manger, linge ou autres
objets quelconques, ni enseignes ou réclames, sous réserve, toutefois, en ce qui concerne
ces dernières, de ce qui est stipulé à l'article 6 ci-après.
Les rideaux obligatoirement posés aux fenêtres seront d'un modèle unique
déterminé par les copropriétaires, modèle qui devra être strictement respecté. Les
persiennes, stores et marquises devront également être d'un type conforme.
e) inaction d’un copropriétaire
Si des propriétaires négligent d'effectuer les travaux nécessaires à leurs propriétés et
exposent par leur inaction les autres propriétaires, le syndic aura tous pouvoirs pour faire
procéder d'office, aux frais du propriétaire en défaut, aux réparations urgentes dans ses
locaux privés, après un préavis lui adressé par lettre recommandée et resté sans effet
pendant trente jours.
En cas d'inaction de la part de certains propriétaires, ceux-ci seront passibles, après
un préavis d'un mois donné par lettre recommandée, envoyé par le syndic, d'une amende
de cinq cents francs (500 francs) par mois de retard, au profit du fonds de réserve.
f) occupation des biens privatifs – notion de « bon père de famille »
Sans que cela puisse porter préjudice à ce qui est prévu à l’acte de base concernant
la destination des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage et plus spécialement le
local commercial numéro 2 du rez-de-chaussée, les appartements et studios ne peuvent
être occupés que par les personnes d’une même famille et leurs hôtes.
Les copropriétaires, leurs locataires et autres occupants de l’immeuble devront
toujours habiter celui-ci honnêtement et en jouir suivant la notion juridique du « bon père
de famille ».
Ils devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble qu’ils occupent ne soit pas
troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs locataires ou visiteurs.
Ils ne pourront faire ni laisser faire aucun bruit anormal ; l’emploi des instruments
de musique et notamment les appareils de radio et de télévision est autorisé, mais leurs
utilisateurs seront tenus formellement d’éviter que le fonctionnement de ces appareils
incommode les autres occupants, et cela, quel que soit le moment du jour et de la nuit.
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S’il est fait usage d’appareils électriques, ces appareils devront être munis de
dispositifs supprimant les parasites et toutes vibrations ou les atténuant fortement, de telle
manière qu’ils n’influent pas la bonne réception radiophonique.
Les occupants ont l’obligation de placer des humidificateurs sur leurs radiateurs de
façon à obtenir et à maintenir la meilleure hygrométrie possible de leurs locaux et
d’éviter ainsi le travail anormal des menuiseries et des parquets, dû à l’assèchement de
l’air.
L’utilisation de bonbonnes de gaz comprimé est strictement interdite.
g) baux
Le propriétaire pourra donner son bien en location ; il est seul responsable de son
locataire et a seul droit au vote inhérent à sa qualité de copropriétaire sans pouvoir céder
son droit à son locataire.
La location ne peut se faire qu'à des personnes d’une honorabilité incontestable.
Les propriétaires sont tenus d’annexer aux baux le présent acte de base et le
Règlement de Copropriété et tous autres règlements ou décisions formant la charte de
l’immeuble.
Les baux consentis par les propriétaires de biens privatifs devront contenir une
clause spéciale portant que tout acte du preneur qui serait en opposition avec les
dispositions du présent Règlement Général de Copropriété ou avec celles de l’acte de
base, entraînerait de plein droit sans préjudice à tous dommages et intérêts, la déchéance
du bénéfice du bail, aux torts du titulaire, et l’expulsion immédiate de celui-ci sans qu’il
soit besoin d’autres actes qu'une signification par lettre recommandée. Ils contiendront
aussi la délégation de loyer prévue à l’article 26 ci-après.
Les baux devront contenir également la déclaration par les locataires qu’ils se
soumettent, sous la sanction précitée, à l’obligation de remplir ponctuellement toutes les
prescriptions imposées par le présent Règlement dont ils reconnaissent avoir pris
connaissance entière.
Les propriétaires auront l'obligation d’aviser le syndic, un mois d'avance au moins,
de la date du départ de leurs locataires et seront de toutes façons responsables du
paiement de toutes sommes qui pourraient être dues par leurs dits locataires, à la gérance
au moment du départ.
Les propriétaires doivent imposer à leurs locataires l'obligation d’assurer
convenablement leur mobilier, leurs risques locatifs et leur responsabilité civile et autres
à l'égard des autres copropriétaires où des tiers.
Le syndic pourra, sans avoir à motiver sa demande, exiger la communication des
baux.
En cas de bail verbal, les propriétaires sont tenus de remettre à leurs locataires un
exemplaire de l’acte de base et du Règlement Général de Copropriété et des règlements
divers qui forment la charte de la Résidence GRETRY.
En cas d'inobservation de la charte par un locataire, le propriétaire, après un second
avertissement du syndic, est tenu de demander la résiliation du bail.
h) Emménagements - Déménagements
Le syndic devra être prévenu, au moins quinze jours à l’avance, de tous les
emménagements ou déménagements.
Toutes dispositions seront prises avec lui pour réduire autant que possible les
inconvénients et troubles qui pourraient en résulter pour les autres occupants.
Tous dégâts occasionnés par suite des déménagements seront à charge du
propriétaire ou du responsable.
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i) caves
En principe, une cave est rattachée uniquement à chaque appartement d'étage à
l'exclusion des studios.
La société anonyme Société Liégeoise de Constructions SOLICO prénommée,
constructeur, s’est réservée dans l’acte de base du 11 août 1975 le droit de ne pas
attribuer de cave à certains appartements ou d’en attribuer à d’autres lots privatifs ou d’en
réserver un certain nombre pour les besoins communs.
Aucune quotité dans la copropriété n'étant attribuée aux caves dépendant des
appartements, l'affectation de plusieurs caves ou la non affectation de cave à un lot privé
d’étage ne modifie pas la quotité de copropriété attachée au lot non pourvu d'une ou doté
de plusieurs caves.
Les caves suivront nécessairement le sort du lot auquel elles sont rattachées. Elles
ne peuvent être cédées en propriété ou en jouissance que d'un lot à un autre lot.
j) animaux
L’existence dans l’immeuble, et plus particulièrement dans les locaux d’habitation,
d’animaux domestiques (chiens, chats, oiseaux, etc... ) ne pourra être considérée que
comme une simple tolérance.
Le syndic pourra toujours en proscrire le maintien, notamment si ces animaux
portent préjudice à la propriété, à la tranquillité et au repos des autres occupants de
l’immeuble ou si leurs propriétaires n’en assument pas la garde vigilante.
Les dégâts et dégradations que pourraient causer ces animaux seront à la charge
exclusive de leurs propriétaires.
Article 6.- Publicité et affichage sur l’immeuble – droits et obligations
La publicité et l'affichage sur l'immeuble et dans les communs ne sont autorisés que
dans les limites ci-après stipulées.
Le placement d'affiches annonçant la vente ou la location de biens privés est
autorisé.
Est également autorisée la publicité par voie d'enseignes lumineuses ou non, tant
extérieures qu'intérieures, au profit des locaux privatifs du rez-de-chaussée et du premier
étage.
S'il s'agit d'enseignes extérieures, elles pourront être placées soit sur les vitrines ou
fenêtres à rue, soit sur la façade, sur le linteau entre le rez-de-chaussée et le premier étage
et ce, dans les limites du local intéressé. Ces enseignes devront toujours être de bon goût
et de nature à ne pas importuner les voisins.
Les taxes et impositions auxquelles donneraient lieu ces enseignes, ainsi que les
assurances y relatives seront à la charge exclusive des propriétaires ou exploitants.
Tout occupant exerçant une activité professionnelle autorisée, pourra apposer à
l'entrée de l'immeuble ou dans le hall, à l’endroit fixé par le syndic, une plaque
professionnelle d'un modèle uniforme. Il sera permis d'apposer sur la porte particulière de
chaque appartement, une plaque indiquant le nom et la profession de l’occupant.
Dans le hall d’entrée, chaque appartement disposera d'une boîte aux lettres
numérotée sur laquelle pourront figurer le nom et la profession de son occupant et l'étage
de l’appartement qu’il occupe.
Le syndic et l’Architecte de l’immeuble devront être consultés préalablement au
placement de toute publicité et marquer leur accord et autorisation par écrit sur les
modalités de celle-ci. Ils auront notamment le droit de limiter les surfaces réservées à la
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publicité, de proscrire certains modes de publicité, de fixer les endroits où elle pourra être
faite.
Leur avis devra toujours être motivé par le souci de veiller au standing de la
Résidence, à l’harmonie de son aspect extérieur et à sa bonne tenue et à la tranquillité des
occupants.
CHAPITRE III.- TRAVAUX, REPARATIONS ET ENTRETIEN
Article 7.- Généralités
Les réparations et travaux aux choses communes sont supportés par les
copropriétaires, suivant les quotes-parts de chacun dans les parties communes, sauf dans
les cas où les statuts en décident autrement.
Article 8.- Genre de réparations et travaux
Les réparations et travaux sont répartis en deux catégories :
- réparations urgentes ;
- réparations non urgentes.
Article 9.- Réparations urgentes
Le syndic dispose des pleins pouvoirs pour exécuter les travaux ayant un caractère
absolument urgent, sans devoir demander l'autorisation de l'assemblée générale. Les
copropriétaires ne peuvent jamais y faire obstacle.
Sont assimilés à des réparations urgentes tous les travaux nécessaires à l'entretien
normal et à la conservation du bien. Il en est ainsi des réparations imposées suite à une
inondation, crevaisons de conduites d’eau et de gaz, court-circuit, canalisations
d’électricité, tuyauteries extérieures et gouttières, dégâts aux ascenseurs…
Article 10.- Réparations ou travaux non urgents
Ces travaux peuvent être demandés par le syndic ou par des copropriétaires. Ils sont
soumis à l'assemblée générale la plus proche.
Ils ne peuvent être décidés qu’à la majorité des trois/quarts des voix des
copropriétaires présents ou représentés et sont alors obligatoires pour tous.
Article 11.- Servitudes relatives aux travaux
D’une manière générale, chaque propriétaire ou occupant d’un bien privé aura
l'obligation de laisser effectuer aux parties communes, notamment celles traversant les
biens privés ou accessibles par ceux-ci, tous travaux d’entretien, de réparation et de
remplacement, sans pouvoir réclamer d'indemnité de ce chef.
Sauf cas d’urgence, l'occupant sera prévenu vingt-quatre heures à l’avance. Dans la
mesure du possible, aucun travail de ce genre ne sera exécuté les samedi et dimanche ni
du premier juillet au trente et un août.
Tous dégâts occasionnés aux biens privés seront réparés aux frais de la copropriété.
Les terrasses dépendant à titre de propriété privative des appartements du dernier
étage sont grevées d'une servitude d'accès afin de permettre la manœuvre des poulies à
attacher aux potences de déménagement fixées à la toiture.
Au sujet de ce qui précède, les précisions suivantes sont édictées :
- Les copropriétaires donnent et au besoin ceci constitue un mandat contractuel, au
syndic, le libre accès à leur propriété occupée ou non, mais seulement pour lui permettre
d'examiner l’état des choses communes et de prendre les mesures d'intérêt commun étant
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bien entendu qu'il n'a pas le droit de déranger constamment et intempestivement les
occupants.
- En cas de nécessité absolue ou d'urgence, le syndic pourra pénétrer dans les
appartements, en l’absence de l’occupant, à charge de justifier à celui-ci de la raison de
cette action et de lui faire rapport de tout par écrit.
- Tous les copropriétaires ou occupants devront supporter les échafaudages
nécessaires pour la réfection de la peinture ou recrépissage des façades, la réparation des
toitures, terrasses, et cætera…
- De même, les copropriétaires doivent donner libre accès à leurs locaux privatifs,
sans indemnité, aux Architectes et Entrepreneurs et exécutants des réparations et travaux
nécessaires aux choses communes ou privatives appartenant à d’autres copropriétaires,
même si ces travaux durent plus de quarante jours.
- Les copropriétaires devront supporter sans indemnité toutes les réparations aux
choses qui seront décidées d'après les règles qui précèdent.
- Les hommes de métier pourront avoir accès dans les parties où devront s'exécuter
les dits travaux, et les matériaux à mettre en œuvre pourront, pendant toute la période,
être transportés dans les parties communes de la Résidence.
- S'il s'agit de travaux d'une certaine importance, le syndic pourra exiger le
placement d’un monte-charge extérieur, avec accès des ouvriers par échelle et tour.
CHAPITRE IV.- CHARGES COMMUNES
Article 12.- Définition et énumération des charges communes
Les charges communes sont, d'une manière générale, les dépenses relatives à la
conservation, l’entretien, l’utilisation et la réparation des parties communes, les frais de
consommation des installations communes, les indemnités dues par la copropriété
constituée en faute, les primes des assurances diverses des choses communes, de la
responsabilité des copropriétaires ou résultant de dispositions légales, les frais de
reconstruction des choses communes.
Sauf exception, elles sont réparties entre les copropriétaires des biens privatifs
proportionnellement aux droits de chacun dans la copropriété ou de l’usage qui est fait
des choses communes.
Dans le cas où un copropriétaire ou occupant alimenterait par son fait ou son
utilisation les charges communes lui incombant normalement, le syndic aurait le droit de
déterminer, en dernier ressort, après avoir entendu l'intéressé, sa quote-part d'intervention
supplémentaire dans les dites charges ou certaines d'entre elles.
A titre exemplatif et non limitatif, et sous réserve des exceptions contenues dans le
présent Règlement, sont rangées parmi les charges communes à l’ensemble de la
Résidence GRETRY et réparties proportionnellement aux droits de chacun des
copropriétaires dans la copropriété :
a) les dépenses afférentes à l'utilisation, au nettoyage, à l’entretien, aux réparations
et au renouvellement des choses et parties communes
b) les frais d’administration et de gérance, y compris les émoluments du syndic
c) toutes les dépenses de la conciergerie : chauffage, eau, salaires, charges sociales,
assurance-loi, etc…
d) éventuellement les dépenses de consommation d'eau et d’électricité pour
l'entretien et l'éclairage des parties communes
e) toutes indemnités éventuellement dues par la copropriété
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f) tous impôts et taxes susceptibles de frapper les parties communes
g) les frais de réparations, d'entretien et de remplacement des installations de
chauffage central, et de distribution d’eau chaude, ainsi que la quote-part forfaitaire
(quarante pour cent) de frais de consommation de combustible : les frais de
consommation d’eau et de force motrice ; les frais d’entretien, de réparations et de
reconstruction du local abritant les dites installations ; les frais d’entretien, de réparations
et de renouvellement de la toiture couvrant l’immeuble
h) les frais de consommation d’eau et d'électricité enregistrés par les compteurs
communs éventuels
i) les frais et dépenses d’ascenseur et notamment la consommation d’énergie
électrique, les frais d’entretien, de conservation, de réparation, de renouvellement des
appareils et du cabanon, l’abonnement d’entretien, les frais de contrôle et d'assurance,
etc… (Ces frais d'ascenseur seront supportés par les propriétaires au prorata de leurs
quotités dans les parties communes, sous réserve toutefois des exceptions stipulées ciaprès)
j) les impôts et taxes susceptibles de frapper les parties communes
Article 13.- Répartition des charges communes
Il est en outre stipulé :
- Que les trois locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble
n’interviendront en rien dans les frais d’ascenseurs qui sont à l'usage exclusif des
propriétaires des appartements d’étages qui en supporteront, par conséquent, seuls la
charge, assurances comprises.
- Que les trois locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble
n’interviendront pas davantage dans les frais et dépenses d’entretien, de nettoyage,
d’éclairage des entrées, halls, dégagements, cages d’escaliers et paliers des résidences
auxquels ils n’ont pas accès, ni dans les frais de réparations, de réfection ou de
restauration dans ces parties communes exclusivement résidentielles, sauf si ces derniers
frais étaient engendrés par un dommage provoqué par le fait d’une chose commune
desservant également les rez-de-chaussée commerciaux comme, par exemple, une rupture
de canalisation principale.
- Que par conséquent, le local commercial numéro 2 du rez-de-chaussée, n’ayant
pas d’accès à l’entrée commune, ni aux cages d’escalier et d’ascenseur communes, n’aura
pas à supporter de quote-part dans l’entretien intérieur des lieux communs aux autres
parties de la Résidence ni dans les frais d’entretien et de réparation de l’ascenseur.
- Que, conformément à ce qui est prévu au Titre I ci-dessus, l’appartement B/C du
premier étage qui est desservi par un escalier indépendant au rez-de-chaussée, n’a pas
d’accès aux communs ni à la cage d’escalier commune, ni à l’ascenseur et ne dispose pas
actuellement de communication avec le hall commun d'étage, ce qui exclut pour cet
appartement la possibilité de faire usage de l’ascenseur.
Il en résulte que tant que subsistera cette situation, cet appartement n’interviendra
en rien dans les frais d'ascenseur, pas plus que dans les frais de nettoyage, d’entretien, de
réparation, d'électricité des dégagements en sous-sol, ni des halls, sas d'entrée, cages
d’escaliers et paliers.
Faculté est toutefois réservée au propriétaire dudit appartement de rétablir une
communication normale entre son appartement et le palier du premier étage, en vue de
pouvoir faire usage de l'ascenseur.
S'il est fait usage de cette faculté et à partir de ce moment, il est entendu que le dit
appartement devra supporter sa quote-part de frais d'ascenseur et autres suivant sa quotité
dans les parties communes.
20
Article 14.- Chauffage
Les frais de chauffage dont question au présent article ont trait uniquement aux
dépenses de consommation de combustible, d'eau et de force motrice.
La répartition de ces frais entre les copropriétaires se fera comme suit :
a) Quarante pour cent (40%) seront répartis à titre de charges communes pour
couvrir les déperditions de calories, déperdition tenant compte du rendement des brûleurs
et des chaudières, du chauffage des parties communes, conciergerie, etc…
b) Soixante pour cent (60%) seront répartis entre les copropriétaires ou occupants,
soit suivant les indications relevées sur les compteurs individuels de chaleur, soit à défaut
de compteurs, au prorata, des quotités possédées par chacun d’eux dans la copropriété
générale.
Même en cas d’absence, tout occupant d’un bien privatif devra régler son
installation de manière à assurer dans ses locaux une température de dix degrés au-dessus
de zéro.
Il est interdit d'augmenter le nombre de radiateurs ou la surface de chauffe, sans le
consentement du syndic et l’avis du technicien en chauffage.
Dans ce cas, le copropriétaire supportera la charge de cette surface de chauffe
augmentée, suivant le calcul que le syndic en fera, après avis du technicien en chauffage.
Il est de même interdit de fermer complètement les radiateurs en période de
chauffe.
Dans la consommation du compteur « Force Motrice », les trois locaux privatifs du
rez-de-chaussée n’interviendront que pour quarante pour cent (40%) de la consommation
totale et ce, selon leurs droits dans la copropriété ; les soixante pour cent (60%) restants
concernant l'ascenseur ; il en est de mène pour l’appartement B/C du premier étage dans
sa situation actuelle.
A toutes fins utiles, il est précisé que tous les radiateurs du local commercial
numéro 2 du rez-de-chaussée sont alimentés sur un circuit séparé à partir du chauffage
commun avec vanne motorisée et thermostat modulant ; ces radiateurs sont munis de
robinets normaux et équipés de compteurs de chaleur CALORIUS ou similaires comme
pour tous les autres lots privatifs
Tous les radiateurs de l’appartement B/C du premier étage ainsi que les locaux
commerciaux numéros 1 et 3 du rez-de-chaussée sont alimentés par le chauffage commun
; ils sont munis de robinets normaux et de compteurs de chaleur CALORIUS ou
similaires comme dans les autres lots privatifs.
Article 15.- Eau chaude - fluides
L'eau chaude sera fournie toute l’année par l'installation de chauffage centrale et
l’importance des consommations individuelles sera déterminée par le compteur de chaque
bien desservi.
Le prix du mètre cube d’eau chaude consommé sera fixé annuellement par
l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité simple des voix, sur
proposition du syndic.
Les frais éventuels de relevé, de contrôle et d’entretien des compteurs seront à
charge des utilisateurs.
Article 16.- Raccordements
21
Chaque propriété privative dispose de raccordements avec compteurs, branchés sur
les conduites principales d'eau et d'électricité. Les propriétaires et usagers paieront et
supporteront donc, chacun en ce qui le concerne, la location, l’entretien, la réfection et le
remplacement des compteurs ainsi que les consommations y indiquées.
Si un compteur général de passage de fluide devait être placé pour tout ou partie de
l’immeuble, la dépense qui en résulterait et l’entretien constitueraient des charges
communes aux biens desservis; les consommations seraient réglées par le syndic et
réparties entre les usagers suivant leurs droits dans la copropriété.
Article 17.- Charges administratives
Les propriétaires ou leurs ayants-causes devront satisfaire à toutes les charges de
police, de voieries ou des règlements communaux.
Article 18.- Charges des assurances
Toutes les primes des polices d’assurances dont question ci-dessous qui sont
souscrites pour le compte de la communauté, doivent être considérées comme charges
communes.
Article 19.- Charges de la conciergerie
Tous les frais et charges du concierge, en ce compris les frais de locaux de la
conciergerie, seront répartis entre tous les copropriétaires de l’immeuble, sans exception,
suivant leurs droits dans la copropriété générale, sauf ce qui a été ci-avant stipulé pour les
locaux du rez-de-chaussée et l’appartement B/C du premier étage.
Article 20.- Impôts
A moins que les impôts relatifs à l'immeuble soient directement établis par le
pouvoir administratif sur chaque propriété privative, ces impôts seront inclus dans les
charges communes et répartis proportionnellement à la part de chaque propriétaire dans la
copropriété.
Article 21.- Recettes au profit des parties communes
Dans le cas où des recettes communes seraient effectuées à raison des parties
communes, elles seront acquises aux intéressés, proportionnellement à leurs droits dans la
copropriété concernée.
Article 22.- Modification de la répartition des charges
L'assemblée générale statuant à la majorité des quatre/cinquièmes des voix des
copropriétaires présents ou représentés peut décider de modifier la répartition des charges
communes.
Tout copropriétaire peut également demander au juge de modifier le mode de
répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de
celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à
l'immeuble.
Si la nouvelle répartition a des effets antérieurs à la date de la décision de
l'assemblée générale ou du jugement coulé en force de chose jugée, le syndic doit établir,
dans le mois de celle-ci, un nouveau décompte, sans que ce décompte doive remonter à
plus de cinq ans.
Ce décompte doit être approuvé, à la majorité absolue des voix des copropriétaires
présents ou représentés, par l'assemblée générale convoquée par les soins du syndic dans
les deux mois de ladite décision.
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Ce décompte reprendra les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les
quotes-parts dans les charges ont été revues à la baisse, et celles à payer par chaque
copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges ont été revues à la hausse.
Ces paiements doivent s'effectuer sans intérêt dans les deux mois qui suivent
l'assemblée générale ayant approuvé ce décompte.
La créance ou la dette dont question ci-avant est réputée prescrite pour la période
excédant cinq ans avant la décision de l'assemblée générale ou du jugement coulé en
force de chose jugée prononçant la modification de la répartition des charges communes.
En cas de cession d'un lot, la créance ou la dette dont question ci-avant profitera ou
sera supportée par le cédant et le cessionnaire prorata temporis. La date à prendre en
considération est celle du jour où la cession a eu date certaine.
Article 23.- Cession d'un lot
a) Obligations antérieures à la cession de la propriété d’un lot
Avant la signature de la convention, ou de l’offre d’achat ou de la promesse
d’achat, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire
professionnel ou le cédant transmet au cessionnaire les informations et documents
communiqués par le syndic dans les quinze jours de leur demande, à savoir :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve dont question ci-après;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par
l’assemblée avant la date certaine du transfert de propriété;
4°le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la
copropriété;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des
trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges de deux dernières
années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association
des copropriétaires.
Le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le
cédant avise les parties de la carence du syndic si celui omet de répondre totalement ou
partiellement dans les quinze jours de la demande.
b) Obligations du notaire
En cas de cession entre vifs ou pour cause de mort de la propriété d'un lot, le
notaire instrumentant est tenu de requérir le syndic, par lettre recommandée, de lui
transmettre les informations et documents suivants :
1 le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de
réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert
de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette
date ;
2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des
copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux
urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
3 un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée
générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est
demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
4 un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de
litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le
paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
23
Si le copropriétaire entrant n’est pas encore en possession des documents repris au
point a) du présent article et que la convention sous seing privé ne mentionne pas leur
réception par celui-ci, le notaire requiert le syndic, par lettre recommandée, de lui fournir
ceux-ci dans les trente jours qui suivent sa demande.
Le notaire transmet ensuite ces documents au cessionnaire.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande visée au point b)
du présent article, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
c) Obligation à la dette
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à
la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au point b)
du présent article sous les numéro 1°, 2°, 3° et 4° ainsi que les charges ordinaires à partir
du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer
les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des
copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de
l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
En cas de transmission de la propriété ou de démembrement du droit de propriété
d'un lot privatif :
1 le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la
partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant
laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le
syndic ;
2 sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les
copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques
destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
3° les créances nées après la date de la transmission à la suite d’une procédure
entamée avant cette date appartiennent à l'association des copropriétaires. L'assemblée
générale des copropriétaires décide souverainement de son affectation.
4° le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l’acte, de
l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas
échéant, future des personnes concernées.
d) Décomptes
Pour les charges périodiques clôturées annuellement, le décompte est établi
forfaitairement tant à l’égard de l’association des copropriétaires qu’entre les parties sur
base de l'exercice précédent.
Tous les frais résultant directement ou indirectement de la rédaction des
décomptes et de la transmission des informations visées aux points a) et b) du
présent article par le syndic lors de la cession d'un lot privatif sont supportés par le
copropriétaire cédant.
e) Arriérés de charges
Lors de la signature d’un acte authentique de cession d’un lot, le notaire
instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges
ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant
devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui
auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
24
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avisera le syndic
par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation
de l’acte authentique.
A défaut d’une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt exécution
mobilière notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation de cet acte,
le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.
Article 24.- Fonds de roulement
Pour faire face aux dépenses courantes, une provision dont le montant maximum
est fixé par l’assemblée générale, sera versée aux comptes qu'indiquera le syndic qui sera
chargé des recouvrements et ouvrira des comptes au nom de la communauté.
Les appels de fonds se feront en proportion des quotités dans la copropriété
possédées par les copropriétaires.
Article 25.- Fonds de réserve
En outre, moyennant décision de l’assemblée générale intéressée, il peut être
constitué un « Fonds de Réserve » qui sera alimenté par des cotisations payées par chaque
propriétaire en vue de faire face à des dépenses exceptionnelles. Le montant de ces
cotisations sera fixé par l’assemblée générale à la majorité absolue des voix des
copropriétaires présents ou représentés.
Le placement de ce fonds sera effectué suivant les directives de l’association des
copropriétaires.
Le fonds de réserve constitué des versements de chacun de copropriétaires
appartient à ceux-ci mais demeure bloqué en vue de son affectation précisée à l’alinéa ciaprès. Il est également stipulé qu'en cas de vente d’un bien privatif, l’acquéreur est
subrogé dans tous les droits du vendeur dans le dit fonds qui passe ainsi à l’acquéreur,
sous réserve de tous comptes à établir entre parties. Les intérêts produits par ce fonds de
réserve pourront être répartis annuellement entre les copropriétaires au prorata de leurs
interventions.
Le fonds de réserve ne peut servir qu’à la remise en état des parties communes,
c’est-à-dire au paiement des travaux incombant normalement à un propriétaire (et non à
un locataire) comme : peintures extérieures des façades, remplacement des chaudières de
la chaufferie, réparations au gros œuvre ou à la toiture, et caetera…
Article 26.- Relevé de comptes - Paiement des charges communes
Le syndic tient la comptabilité générale de la Résidence GRETRY.
Chaque trimestre, il présente aux propriétaires et/ou occupants de la Résidence, le
relevé de leur compte, contenant particulièrement le détail de leur participation dans les
charges communes.
Tout compte débiteur doit se solder dans la huitaine de sa réception; à défaut de
règlement dans le délai imparti, le compte sera majoré, à titre d'indemnité d’inexécution,
d’un demi pour cent (0,5%) par quinzaine de retard, au profit de la caisse commune
intéressée, sans préjudice à l'exigibilité du principal, chaque quinzaine commencée étant
comptée et due entièrement.
En outre, toutes sommes impayées, après une mise en demeure par lettre
recommandée adressée par le syndic au défaillant et restée sans suite pendant quinze
jours, seront passibles de plein droit au profit de la copropriété intéressée, d’une
indemnité fixée forfaitairement à dix pour cent (10%) du montant dû et ce, sans préjudice
à l’exigibilité immédiate de celui-ci et à tous autres dommages et intérêts.
25
Enfin, à titre de pénalité complémentaire, le défaillant sera redevable envers la
copropriété intéressée d’une somme équivalente aux frais et honoraires d'avocats,
d’huissiers, experts et autres exposés par elle ou le syndic, sans préjudice de toutes autres
condamnations qui seraient prononcées contre eux.
Le paiement des relevés n'emporte pas approbation des comptes, celle-ci demeurant
du ressort de l’assemblée générale intéressée.
Dans tous les cas où le syndic aura dû faire personnellement des avances ou payer
des frais quelconques pour un copropriétaire en défaut de remplir ses obligations, il aura
droit, à charge de celui-ci, à des intérêts au taux de huit pour cent (8%) outre toutes
majorations à titre d’indemnité à arbitrer par le Conseil de copropriété, en sus du
remboursement en principal.
Article 27.- Recouvrement des charges communes
A défaut par les copropriétaires de verser la provision réclamée par le syndic ou de
couvrir ce dernier de leurs quotes-parts des dépenses communes, du trimestre écoulé,
dans la quinzaine du rappel qui leur est adressé sous pli recommandé à la poste, le syndic
dispose des moyens de contrainte repris ci-après. Il ne doit justifier d'aucune autorisation
spéciale à l'égard des tribunaux et des tiers.
Le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
a) A arrêter les fournitures d’eau, d’électricité, de chauffage et d’eau chaude au
lot du défaillant.
b) A assigner le défaillant en paiement des sommes due
c) A toucher lui-même, à due concurrence, les loyers revenant au copropriétaire
défaillant, délégation de loyers contractuelle et irrévocable étant donnée, dès maintenant,
au syndic par chacun des copropriétaires pour le cas où il serait défaillant envers la
copropriété. Le locataire est valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes
quittancées par le syndic.
d) A réclamer à chacun des copropriétaires, en proportion de ses droits dans la
chose commune, la quote-part du défaillant dans les dépenses de copropriété, sous
réserve de restitution après exécution de ses obligations par le défaillant.
Toutes les sommes réclamées par le syndic pour compte de la copropriété sont, de
plein droit, productives d’intérêts au taux de huit pour cent (8%) l’an, nettes de toutes
taxes et retenues quelconques, à défaut de paiement dans les quinze jours à compter de
l’envoi de la lettre recommandée dont question ci-dessus.
A titre de pénalité complémentaire, les copropriétaires défaillants sont redevables à
la copropriété d’une somme équivalente aux frais et honoraires d’avocats, huissiers,
experts et autres exposés par eux ou le syndic, sans préjudice de toutes autres
condamnations qui seraient prononcées contre eux.
Par la signature de leur acte notarié d'achat, les acquéreurs confirment la mission du
syndic et lui confèrent irrévocablement tous pouvoirs, pendant la durée de ses fonctions,
pour poursuivre en Justice l'exécution de toutes les obligations de paiement des
défaillants, depuis les préliminaires de la conciliation, jusqu'à l'exécution de tous
jugements ou arrêts, traiter, transiger, compromettre et faire tout ce qui sera utile ou
nécessaire à la sauvegarde des droits des copropriétaires; mandat étant donné au syndic
en exécution du chapitre VI ci-dessous.
26
Le syndic n'a de rapports juridiques qu'avec les copropriétaires. Néanmoins, les
copropriétaires peuvent autoriser le syndic à réclamer directement à leurs locataires la
quote-part de tout ou partie des dépenses communes que les baux mettent à charge de ces
derniers.
La présente disposition ne fait naître aucun droit dans le chef des locataires.
Elle ne décharge en rien les copropriétaires de leur obligation de contribuer aux
dépenses communes.
Les propriétaires auront en outre à prévoir, dans ces conventions, l’exécution de
l'article 24 qui précède, en stipulant la délégation de loyers de l’occupant au syndic, au
profit de la copropriété intéressée et à concurrence des sommes dues pour charges avec
tous accessoires, cette délégation emportant libération de l'occupant vis-à-vis de son
propriétaire de toutes sommes quittancées par le syndic.
Article 28.- Comptes annuels du syndic
Les comptes de l’association des copropriétaires doivent être établis de manière
claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé établi par le Roi
aux termes de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012. Le syndic peut tenir une comptabilité
simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de la trésorerie
ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds
de roulement et du fonds de réserve, ainsi que les créances et les dettes des
copropriétaires.
Le syndic présente annuellement les comptes de l’association des copropriétaires à
l'assemblée générale, les soumet à son approbation et en reçoit décharge s'il échet.
Ce compte annuel du syndic à soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, est
clôturé en fin d'année comptable, dont la date est fixée par décision prise en assemblée
générale statuant à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou
représentés.
Le syndic détermine la quote-part de chaque copropriétaire dans ce compte annuel
en faisant état des provisions versées par chacun d'eux.
Les copropriétaires signaleront immédiatement au syndic les erreurs qu'ils
pourraient constater dans les comptes.
L'assemblée des copropriétaires désigne annuellement un commissaire aux
comptes, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Celui-ci aura pour mission de faire rapport lors de l’assemblée générale de la vérification
des comptes établis par le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris en
comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable. Son rapport
écrit sera annexé au procès-verbal de l’assemblée générale. Si ce commissaire est un
copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à
charge de l’association des copropriétaires.
CHAPITRE V.- ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES - MODE DE
CONVOCATION, FONCTIONNEMENT ET POUVOIRS DE L'ASSEMBLEE
GENERALE DES COPROPRIETAIRES
Section 1.- Association des copropriétaires
Article 29.- Dénomination – Siège – Numéro d’entreprise
Cette association est dénommée « ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE
LA RESIDENCE GRETRY ». Elle a son siège dans l'immeuble sis à 4020 Liège, rue
27
Grétry 21-23 et Place Sylvain Dupuis 7. Tous documents émanant de l’association des
copropriétaires mentionnent son numéro d’entreprise.
Article 30.- Personnalité juridique - Composition
L’association des copropriétaires a la personnalité juridique les conditions de
l’article 577-5 du Code Civil étant réunies.
Tous les copropriétaires sont membres de l'association.
Ils disposent chacun d'un nombre de voix égal à leurs quotes-parts dans les parties
communes.
Article 31.- Dissolution – Liquidation
a) Dissolution
L'association des copropriétaires est dissoute de plein droit dès que l'indivision a
pris fin. Elle renaîtra de plein droit si l'indivision venait à renaître. La destruction même
totale de l'immeuble n'entraîne pas automatiquement la dissolution de l'association.
L'assemblée générale peut dissoudre l'association des copropriétaires. Cette
décision doit être prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires et être constatée
par acte authentique.
Toutefois, l'assemblée générale ne peut la dissoudre si l'immeuble reste soumis aux
articles 577-2 à 577-14 du Code civil.
L'association des copropriétaires peut enfin être dissoute par le juge à la demande
de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.
b) Liquidation
L'association subsiste pour les besoins de sa liquidation. Elle mentionne dans toutes
les pièces qu'elle est en liquidation. Son siège demeure dans l'immeuble, objet des
présents statuts.
L'assemblée générale des copropriétaires ou, si celle-ci reste en défaut de le faire, le
syndic désigne un ou plusieurs liquidateurs. Cette nomination est constatée dans l'acte
authentique. Les articles 186 à 18, 190 à 195 paragraphe 1 et 57 du Code des sociétés
s'appliquent à la liquidation de l'association des copropriétaires.
L'acte constatant la clôture de la liquidation doit être notarié et transcrit à la
conservation des hypothèques.
Toutes actions intentées contre les copropriétaires, l'association des copropriétaires,
le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de cette transcription.
Article 32.- Patrimoine de l'association des copropriétaires
L'association des copropriétaires ne peut être propriétaire que des meubles
nécessaires à l'accomplissement de son objet.
En conséquence, l'association des copropriétaires ne peut être titulaire de droits
réels immobiliers, qui restent appartenir aux copropriétaires ; il en est notamment ainsi
des parties communes.
L'association des copropriétaires peut dès lors être propriétaire de tous meubles
nécessaires à la bonne gestion de la copropriété et notamment les espèces, fonds déposés
en banque, bureau, ordinateur, matériel d'entretien, à l'exclusion de tous éléments
décoratifs ou utilitaires autres que ceux nécessaires à l'entretien tels qu'antennes,
tableaux, objets décorant des parties communes.
Article 33.- Objet
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L'association des copropriétaires a pour objet la conservation et l'administration de
l'immeuble.
Article 34.- Solidarité divise des copropriétaires
Sans préjudice de l'article 577-9, paragraphe 5 du Code civil, l'exécution des
décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le
patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties
communes.
En cas d'action intentée par un copropriétaire et à défaut de décision coulée en force
de chose jugée, si la responsabilité de l'association des copropriétaires est mise en cause,
ledit copropriétaire participera aux frais de procédure et d'avocat en proportion de sa
quote-part dans les parties communes, sans préjudice du décompte final si, à la suite de
cette décision, l'association des copropriétaires est condamnée.
Article 35.- Actions en justice – Frais
L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant
qu'en défendant. Elle est valablement représentée par le syndic.
Tout propriétaire conserve le droit d'exercer seul les actions relatives à son lot,
après en avoir informé par pli recommandé le syndic qui à son tour en informe les autres
copropriétaires.
Section 2.- Assemblées générales des copropriétaires
Article 36.- Pouvoirs
L'assemblée générale des copropriétaires dispose de tous les pouvoirs de gestion et
d'administration de l'association des copropriétaires à l'exception de ceux attribués en
vertu de la loi et des présents statuts au syndic ainsi qu’à chaque copropriétaire ou
occupant.
Sous cette réserve, l'assemblée générale des copropriétaires est souveraine
maîtresse de l'administration de l'immeuble en tant qu'il s'agit des intérêts communs. Elle
dispose en conséquence des pouvoirs les plus étendus pour décider souverainement des
intérêts communs, en se conformant aux présents statuts et aux lois en la matière.
A titre exemplatif, ses pouvoirs sont notamment les suivants :
- la nomination et la révocation du syndic,
- la nomination d'un syndic provisoire,
- la dissolution de l'association des copropriétaires.
Article 37.- Composition
L'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires quel que soit le
nombre des quotes-parts qu'ils possèdent dans les parties communes.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la
propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit,
d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée
générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur
mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne
peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le
droit de participation aux délibérations de celles -ci et reçoit tous les documents
provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au
syndic l’identité de leur mandataire.
29
Article 38.- Procurations
Chaque copropriétaire peut désigner un mandataire, copropriétaire ou non, pour le
représenter aux assemblées générales, mais personne ne pourra représenter un
copropriétaire s'il n'est pas porteur d'un mandat écrit sur lequel il sera stipulé
expressément la date de l'assemblée générale et le nom du mandataire, à peine de
considérer que le mandat est inexistant. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut
concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale
ou spéciale.
Le bureau de l'assemblée générale vérifie la régularité des procurations et statue
souverainement à ce sujet.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire
peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose luimême et de celles de ses mandants n’excède pas dix pour cent du total des voix affectées
à l’ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à
l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à
ce titre aux délibérations l’assemblée.
Les procurations resteront annexées aux procès-verbaux.
Tout copropriétaire peut se faire assister à l'assemblée générale par un expert.
Article 39.- Date et lieu de l'assemblée générale ordinaire
L'assemblée générale annuelle se tient la deuxième quinzaine du mois de novembre
à l'endroit indiqué dans les convocations et, à défaut, au siège de l'association des
copropriétaires.
Article 40.- Convocations
a) Principes
La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée,
ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion.
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale ordinaire.
Il peut, en outre, convoquer une assemblée générale à tout moment lorsqu'une
décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un/cinquième des quotesparts dans les parties communes peuvent demander la convocation de l'assemblée
générale. Cette requête doit être adressée par pli recommandée au syndic qui sera tenu
d'envoyer les convocations dans les trente jours de sa réception.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la
requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation
d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la
proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse
abusivement de le faire.
b) Délais
Sauf dans les cas d’urgence, les convocations sont envoyées quinze jours calendrier
au moins avant la date de l'assemblée.
La convocation est envoyée par lettre recommandée à la poste, à moins que les
destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par tout mode de
communication écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication.
30
c) Adresse de convocation
Les intéressés doivent notifier au syndic par lettre recommandée ou contre accusé
de réception tous changements d'adresse. Les convocations sont valablement faites à la
dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi.
d) Syndic et syndic provisoire
Lorsque le syndic ou le syndic provisoire n'est pas copropriétaire, il sera convoqué
aux assemblées générales, mais il n'aura que voix consultative et non délibérative, sans
préjudice de l'application de l'article 577-6, paragraphe 7 alinéa 6 du Code civil.
e) Consultation
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux
points inscrits à l’ordre du jour.
Article 41.- Ordre du jour
L'ordre du jour est arrêté par celui qui convoque l'assemblée.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du
conseil de copropriété qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la
période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l’assemblée générale
ordinaire doit avoir lieu.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic les
points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée
générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de
l’article 577-6, paragraphe 4. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la
demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette
assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
Tous les points à l'ordre du jour doivent être indiqués dans les convocations d'une
manière claire.
L'assemblée générale ne peut délibérer et voter que sur les points inscrits à l'ordre
du jour. Les points soulevés sous le « divers » ne peuvent être valablement votés que si le
détail en figurait au préalable à l'ordre du jour.
Article 42.- Constitution de l'assemblée
L'assemblée générale n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires
concernés sont présents, représentés ou dûment convoqués.
Les délibérations et décisions d'une assemblée générale obligent tous les
copropriétaires concernés sur les points se trouvant à l'ordre du jour, qu'ils aient été
représentés ou non, défaillants ou abstentionnistes.
Article 43.- Présidence - Bureau - Feuille de présence
L'assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des
copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui
forment le bureau. Son président doit être un copropriétaire.
Ils peuvent être réélus.
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6,
paragraphe 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
Il est tenu une feuille de présence qui sera signée, en entrant en séance, par les
propriétaires qui assisteront à l'assemblée ou par leur mandataire ; cette feuille de
présence sera certifiée conforme par les membres du bureau.
31
Article 44.- Délibérations
a) Droit de vote
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part
dans les parties communes.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de
voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou
représentés.
Le syndic ne dispose d'aucune voix sauf s'il est également copropriétaire, sans
préjudice de l'article 577-6, paragraphe 7 du Code civil applicable en matière d'opposition
d'intérêts.
Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires ou
prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer
personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui
lui a été confiée.
b) Quorum de présence - Deuxième assemblée
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée
générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant
qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les
propriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus
de trois/quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale
sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le
nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils
sont titulaires, sauf si la décision requiert l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
c) Règles de majorité
1 Majorité absolue
Les délibérations sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires
présents ou représentés, au moment du vote, sauf le cas où une majorité spéciale ou
l'unanimité est requise par la loi ou les présents statuts.
2 Majorité spéciale - Unanimité.
L'assemblée générale décide :
1 à la majorité des trois/quarts des voix présentes ou représentées :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la
jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent
être décidés par le syndic ;
c) de la création et de la composition d’un conseil de copropriété, exclusivement
composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le
syndic de ses missions, sans préjudicie de l’article 577-8/2.
S’il est créé, le conseil de copropriété pourra prendre connaissance et copie, après
en avoir avisé le syndic, de toutes pièces et documents se rapportant à la gestion de ce
dernier ou intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le
conseil de copropriété pourra recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de
l’assemblée générale prise à la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires
32
présents ou représentés. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut
porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel
circonstancié sur l’exercice de sa mission.
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en
concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, paragraphe 4, 4° ;
e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines
parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par
l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces
travaux entre les copropriétaires.
2 à la majorité des quatre/cinquièmes des voix présentes ou représentées:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la
répartition des charges de copropriété ;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie
endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs ;
3° Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires :
- sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que
sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble ;
- sur la décision de dissoudre l'association des copropriétaires.
Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de
travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité,
sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette
modification est nécessaire.
d) Considérations pratiques
Sans préjudice de la règle de l'unanimité prévue ci-dessus, lorsque plus de deux
propositions sont soumises au vote et lorsqu'aucune d'elle n'obtient la majorité requise, il
est procédé à un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le
plus de voix au premier tour étant soumises au vote.
Lorsque l'unanimité est requise, elle ne doit pas s'entendre de l'unanimité des
membres présents ou représentés à l'assemblée générale, mais de l'unanimité de tous les
copropriétaires.
Lorsqu'une majorité spéciale et requise, elle doit s'entendre de la majorité des
membres présents ou représentés à l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant est celui qui n'assiste pas personnellement à
l'assemblée générale et qui n'y est pas valablement représenté. Il est assimilé à un
copropriétaire non présent. Il est censé s'opposer à la proposition soumise au vote à
l'assemblée générale. Par contre, ces défaillants seront considérés comme étant d’accord
sur la proposition lors d’une seconde assemblée, sous la condition expresse que la
deuxième convocation fasse mention spéciale de la présente disposition.
Le copropriétaire ou son mandataire qui s'abstient est celui qui est présent à
l'assemblée générale sans exprimer son vote.
33
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des
voix émises pour le calcul de la majorité requise.
e) Vote par écrit
Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et
par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à
l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le
procès-verbal.
f) Procès-verbaux - Consultation
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale
avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou
qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de
l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous
les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 de l’article 577-6
dans le registre prévu à l’article 577-10 paragraphe 3 dans les trente jours suivant
l’assemblée générale et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires.
Si un copropriétaire n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en
informer le syndic par écrit.
Tout copropriétaire peut demander à consulter le registre des procès-verbaux et en
prendre copie sans déplacement, au siège de l'association des copropriétaires.
Article 45.- Actions en justice
a) Généralités
En cas de conflit entre plusieurs propriétaires ou entre un ou plusieurs d’entre eux
et le syndic au sujet de l’interprétation ou de l’application de l’acte de base et du
Règlement général de copropriété, la question sera soumise au Conseil de copropriété.
b) Par l’association des copropriétaires
L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant
qu’en défendant.
Nonobstant l’article 577-5, paragraphe 3, l’association des copropriétaires a le droit
d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde
de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou la négation de droits réels ou
personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles -ci. Elle est
réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui
concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée
générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres
personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des
actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.
c) Par un copropriétaire
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à
laquelle l’assemblée générale a eu lieu.
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Si la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser
par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires
affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais
des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque
l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
Lorsqu'une minorité des copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale
de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout
copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à
l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
Par dérogation à l’article 577-2 paragraphe 7 du Code civil :
- le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire,
l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé
de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est
répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée,
le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à
charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017 alinéa 4 du
Code judiciaire.
- Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par
l’association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par
le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est
répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en
partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de
l’association des copropriétaires.
Ces dérogations ne seront cependant applicables que lorsque les décisions
judiciaires seront coulées en force de chose jugée.
d) Par un occupant
Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne
disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut demander au juge d'annuler ou
de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de
l'assemblée générale adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice
propre.
Cette action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la
décision telle que cette communication doit lui être faite en vertu de l'article 577-10,
paragraphe 4 du Code civil.
Le juge peut, avant de dire droit, et sur demande du requérant, ordonner la
suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Article 46.- Opposabilité - Information.
Toutes décisions de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par
ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur
l’immeuble en copropriété.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou
personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation,
aux conditions suivantes :
1 en ce qui concerne les décisions adoptées avant la concession du droit réel ou
personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au
moment de la concession du droit, de l'existence du registre contenant les décisions de
l'assemblée générale ou, à défaut, par la communication qui lui est faite à l'initiative du
syndic, par lettre recommandée à la poste ; le concédant est responsable, vis-à-vis de
35
l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du
dommage né du retard ou de l'absence de communication ;
2 en ce qui concerne les décisions adoptées postérieurement à la concession du
droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à
l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste. Cette communication ne doit pas
être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans
délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
CHAPITRE VI.- NOMINATION, DUREE DU MANDAT ET POUVOIRS DU
SYNDIC
Article 47.- Nomination
Il est fait appel par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence
GRETRY aux services d’un syndic (personne physique ou morale).
Le syndic est nommé par l'assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge à
la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt. Son mandat ne peut
excéder trois ans.
Il est renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne
pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à indemnité.
Si le syndic est une société, l'assemblée générale désigne en outre la ou les
personnes physiques habilitées pour agir en qualité de syndic.
Elle peut choisir le syndic parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des
copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.
Article 48.- Révocation - Délégation - Syndic provisoire
L'assemblée générale peut en tout temps révoquer le syndic.
Elle ne doit pas motiver sa décision. Elle peut également lui adjoindre un syndic
provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
Le juge peut également, à la requête d'un copropriétaire, désigner un syndic
provisoire pour la durée qu'il détermine, en cas d'empêchement ou de carence du syndic.
Celui-ci est appelé à la cause.
Article 49.- Publicité
Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les
huit jours à dater de la prise en cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout
moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom,
prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa
dénomination sociale ainsi que son siège et son numéro d’entreprise si la société est
inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres
indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et
notamment le lieu où, au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre
intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des
Entreprises.
Article 50.- Responsabilité - Délégation
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Le syndic est seul responsable de sa gestion.
Il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord préalable de l'assemblée générale.
Cette délégation ne peut intervenir que pour une durée ou à des fins déterminées.
Article 51.- Pouvoirs
Le syndic dispose d'un pouvoir général de représentation. Le syndic représente, visà-vis de quiconque, l’universalité des copropriétaires de l’immeuble, et ce comme
mandataire unique. Il engage donc valablement tous les copropriétaires et/ ou occupants,
même les absents et ceux qui se sont opposés à une décision de l’assemblée générale,
régulièrement prise.
Il est notamment chargé :
1° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale;
2° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration ;
3° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du
possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont
obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour
le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des
copropriétaires ;
4° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice (tant en
demandant qu’en défendant) que dans la gestion des affaires communes ;
5° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, paragraphe 2, dans les
trente jours de la demande qui lui est faite par le notaire ;
6° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un
droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale,
la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou
observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à
l’assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les
parties communes de l’immeuble ;
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans
un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la
gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président
de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il
avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été
réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui
ne se retrouve pas dans les comptes financiers de la copropriété ;
8° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de
fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est
souscrite aux frais de l’association des copropriétaires ;
9° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou
informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières
définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, notamment, par
un site Internet.
10° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon
déterminée par le Roi;
11° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, paragraphe 1,
1 °, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement
élaboré ;
37
12° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des
contrats de fournitures régulières ;
13° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute
convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches,
parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au
même degré ; il en est de même des conventions entre l’association des
copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans
le capital de laquelle elles détiennent un participation ou dans laquelle elles exercent des
fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il
est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une
décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des
copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une
participation dans son capital ;
14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer
aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première
demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la
transcription d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques,
conformément à l’article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les
noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires ;
15° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière
claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé établi par le
Roi. La copropriété comportant de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, garages
et parkings, il est autorisé à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les
recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des
disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de
réserve visés à l’article 577-11, paragraphe 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des
copropriétaires ;
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et
équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais
extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote
de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée
générale appelée à voter ces budgets.
De manière générale, le syndic a la charge de la gestion journalière de l'immeuble
et partant de sa surveillance générale.
Outre la tenue des comptes, le syndic a pour mission, en concours et sur les
instructions du Conseil de copropriété, d'assurer la bonne marche des services communs
et la jouissance paisible et ordonnée des parties et choses communes, par tous les
propriétaires et occupants.
Il assure le gardiennat de l'ensemble et a tous les pouvoirs de police sur celui-ci.
Dans le cas où le syndic viendrait à constater des manquements graves de la part
d’occupants de biens privatifs aux dispositions du Règlement Général de Copropriété ou
relèverait des attitudes de nature à troubler l’occupation paisible de l’immeuble, ou à
nuire aux occupants, il aura le droit d’en aviser lui-même, par lettre recommandée, le
contrevenant en lui enjoignant de prendre toutes mesures urgentes que la situation
comporte et en lui notifiant qu’en cas d’inaction de sa part, le syndic aura le droit de
prendre toutes mesures qu'il estimera utiles à la tranquillité et à la bonne réputation de
l’immeuble.
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Si le contrevenant est un locataire, le syndic, avant de prendre les dites mesures,
devra aviser le propriétaire par lettre recommandée et lui notifier d'avoir à faire le
nécessaire dans la quinzaine, à défaut de quoi le syndic pourra agir personnellement.
Article 52.- Rémunération
Le mandat du syndic ou du syndic provisoire est rémunéré. L'assemblée générale
fixe sa rémunération lors de sa nomination. Celle-ci constitue une charge commune
générale.
Article 53.- Démission – Fin de sa mission
Le syndic peut en tout temps démissionner moyennant un préavis de minimum trois
mois.
Cette démission doit être notifiée par pli recommandé transmis au président de la
dernière assemblée générale.
Lorsque le mandat du syndic prend fin pour quelque cause que ce soit, les contrats
qu’il aura souscrit au nom de l’association des copropriétaires avant sa révocation,
l’échéance de son mandat non renouvelé ou son préavis (date de l’envoi du pli
recommandé), subsisteront jusqu’à leur terme. Les contrats souscrits après ceux-ci seront
censés avoir été conclus irrégulièrement. Ils engageront sa responsabilité.
CHAPITRE VII.- CONCIERGE
Article 54.- Concierge
Le concierge sera choisi par le syndic.
Il sera engagé au mois, sous la condition écrite de pouvoir toujours être congédié
par le syndic moyennant préavis d’un mois. Il ne pourra lui-même renoncer à son emploi
que moyennant le même préavis.
Il aura droit au congé légal, à l'époque à convenir avec le syndic.
Son salaire, payable par mois, sera fixé par l'assemblée générale et payé par le
syndic. Il bénéficiera en outre, gratuitement, du logement, de l’éclairage, du chauffage et
de la distribution d'eaux chaude et froide gratuits, à titre d'avantages en nature.
Il sera affilié à la sécurité sociale et garanti par assurance-loi contre les accidents de
travail.
Il sera placé sous l'autorité et la surveillance du syndic qui aura pouvoir pour le
congédier après en avoir référé au Conseil de copropriété.
Le concierge doit assurer, en semaine, durant la journée une présence réelle
personnelle ou par son conjoint ou, exceptionnellement, par une personne honorable
agréée par le syndic.
Le service du concierge consiste notamment :
- à tenir en parfait état de propreté les lieux communs et les trottoirs ;
- à évacuer les ordures ménagères deux fois par semaine ou plus éventuellement ;
les réceptacles des poubelles devant être nettoyés et les poubelles chargées en attente
munies de leur couvercle ; déboucher les gaines à ordures ;
- à recevoir et conserver les menus colis déposés en l’absence d’un occupant ;
- à fermer les portes d’entrée des immeubles à dix heures du soir ;
- à faire visiter les biens privatifs en cas de vente ou de location ;
- à surveiller le bon fonctionnement des chaudières et des installations de chauffage
et de distribution d’eau chaude ;
- à veiller à l’extinction de l’éclairage des parties communes à 22 heures (plus
tolérance d’une heure)
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- à remplacer les ampoules brûlées dans les parties communes ; les facturer au
syndic ;
- à prévenir le service de dépannage en cas de non fonctionnement de l’ascenseur et
assurer le dépannage provisoire (par le treuil) si un usager est bloqué dans la cabine ;
- à prendre toutes mesures pour éviter les accidents en cas de gel ou de chute de
neige ;
- à assurer le gardiennat de la Résidence ;
- et en général, à faire tout ce qui est en usage dans une maison bien tenue.
Remarques : Le concierge ne peut, en aucun cas, être chargé de faire des courses ou
de s’occuper du ménage d’un occupant. S’il est occupé dans les parties communes, il
devra laisser un avertissement à sa sonnerie. Les clés des robinets principaux et des
locaux ou gaines contenant les colonnes principales d'eau, d'électricité et autre fluide
seront toujours à la disposition du concierge pour permettre de procéder, en cas de
besoin, aux fermetures nécessaires ; un jeu de ces clés devra se trouver en un lieu connu
des occupants de la Résidence pour leur permettre l’accès, sous leur responsabilité, en cas
de besoin et en l’absence du concierge. L’organisation du travail du concierge est de la
compétence du syndic qui devra veiller spécialement au bon déroulement de ses activités
et à la succession éventuelle de ses prestations, notamment en cas de congé ou d’absence.
CHAPITRE VIII.- CONSEIL DE COPROPRIETE
Article 55.- Conseil de copropriété
L’assemblée générale des copropriétaires peut à la majorité des trois/quarts des
voix des copropriétaires présents et valablement représentés décider de créer un conseil
de copropriété. Celui-ci sera exclusivement composé de copropriétaires nommés par
l’assemblée générale à la majorité absolue.
Le conseil aura pour compétence :
-de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ;
-de prendre connaissance de toutes pièces et documents relatifs à la gestion de la
copropriété par le syndic. Celui-ci devra au préalable en être avisé ; il assistera, dans ce
cas, le conseil de la copropriété ;
-d’exécuter toute mission ou délégation qui lui aurait été octroyée par l’assemblée
générale à la majorité des trois/quarts des voix. Celles-ci ne peuvent porter que sur des
actes expressément déterminés par l’assemblée générale et littéralement repris dans le
procès-verbal de délibération. Cette mission ou cette délégation expire de plein droit au
terme d’un an à compter du jour de la tenue de l’assemblée générale octroyant celles-ci.
CHAPITRE IX.- ASSURANCES - RESPONSABILITES - DOMMAGES A
L'IMMEUBLE
Article 56.- Généralités
1/ Les décisions relatives aux risques à couvrir, aux modalités des polices et aux
montants des capitaux à assurer à l'un ou l’autre titre que ce soit, seront prises ou ratifiées
par l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la simple majorité des voix et
seront obligatoires pour tous.
2/ Les responsabilités pouvant naître du chef des parties tant communes que
privatives de la Résidence, à l'exclusion cependant de tous dommages résultant du fait de
l'occupant, seront supportées par tous les copropriétaires, au prorata du nombre des
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quotités que chacun possède dans la copropriété, que le recours soit exercé par l’un des
copropriétaires, par des voisins ou par des tiers quelconques.
3/ Ces risques seront couverts par des assurances souscrites par l’intermédiaire du
syndic, dans la mesure et pour les montants déterminés par l’assemblée générale, sans
préjudice au montant supplémentaire dont tout copropriétaire peut réclamer l’assurance
sur sa partie privative, le tout sous réserve des dispositions générales énoncées ci-avant.
4/ Le syndic devra faire, à cet effet, toutes diligences nécessaires ; il acquittera les
primes comme charges communes remboursables par les copropriétaires, dans la
proportion des coefficients de copropriété (sauf pour ce qui est des primes afférentes au
montant supplémentaire sur parties privatives, ces dernières étant dues au comptant par le
propriétaire et/ou ses ayants-droit, seuls bénéficiaires de l’assurance supplémentaire).
5/ Les copropriétaires seront tenus de prêter leur concours, quand il leur sera
demandé, pour la conclusion de ces assurances et la signature des actes nécessaires, à
défaut de quoi le syndic pourra, de plein droit et sans devoir notifier aucune autre mise en
demeure que celle qui se trouve conventionnellement prévue ici même, les signer
valablement à leur place.
6/ Chacun des copropriétaires a droit à une copie des polices d’assurances.
Article 57.- De la renonciation réciproque en matière de communication
d’incendie – clause de bail
En vue de diminuer les possibilités de contestations, ainsi que de réduire les charges
réciproques d’assurances, les copropriétaires, si l'assemblée générale aux conditions de
présence et de majorité prévues par le chapitre V, en décide ainsi, pourront convenir de
renoncer entre eux ainsi que contre tous les occupants à titre gratuit de l’immeuble, à leur
droit éventuel d'exercice d’un recours pour communication d’incendie né dans une partie
quelconque de l’immeuble ou dans les biens privatifs qui le constituent, hormis, bien
entendu, le cas de malveillance ou de faute grave assimilée au dol.
Les copropriétaires, si l'assemblée générale aux conditions de présence et de
majorité prévues par le chapitre V, en décide ainsi, s'engagent à faire accepter la dite
renonciation par leurs locataires ou les occupants, à quelque titre que ce soit, sous peine
d'être personnellement responsables de l’émission.
A cet égard, les copropriétaires s’engagent à insérer dans les contrats de baux, une
clause s'inspirant des dispositions essentielles du texte suivant:
« Le locataire devra faire assurer les locaux qui lui sont donnés en location et les
objets mobiliers qui s’y trouvent entreposés, contre les risques d'incendie, les dégâts des
eaux, d’explosion et le recours éventuel que les voisins pourraient exercer contre lui pour
dommage causés à leurs biens.
Ces assurances devront être contractées auprès de compagnie notoirement
solvables, ayant leur siège en Belgique. Le locataire devra justifier au bailleur, tant de
l'existence de ces assurances que du paiement des primes annuelles sur toute réquisition
de la part de ce dernier.
Les frais de redevances annuelles de ces assurances seront exclusivement à charge
du locataire.
Le locataire renonce dès à présent et pour lors, tant pour son compte que pour
celui de ces ayants-droit et notamment ses sous-locataires et/ou occupants éventuels, à
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tous recours qu'il pourrait exercer contre son bailleur et les autres copropriétaires, ainsi
que contre tous occupants de l’immeuble et les membres de leur personnel, pour tous
dommages qui seraient provoqués à ses propres biens et/ou à ceux d’autrui et qui se
trouveraient dans les locaux qu’il occupe.
Le locataire informera sa ou ses compagnies d'assurances de cette renonciation en
lui enjoignant d'en donner expressément acte au bailleur ».
Article 58.- Risques – couverture - types d'assurances
Ces risques sont couverts par les soins du syndic, agissant pour compte de tous les
copropriétaires, dans la mesure et pour le montant déterminé par l’assemblé générale, tant
pour les parties privatives que pour les parties communes, par un seul et même contrat,
avec renonciation par les assureurs à tous recours contre les copropriétaires ainsi que
contre les occupants à titre gratuit de l’immeuble, à quelque titre que ce soit, hormis, bien
entendu, les cas de malveillance ou celui d'une faute grave assimilée au dol.
Dans ce cas cependant, la déchéance éventuelle ne pourrait être appliquée qu'à la
personne en cause et les assureurs conserveraient le droit de recours contre l’auteur
responsable du sinistre.
Les risques à couvrir seront notamment : l'incendie avec risques accessoires, la
responsabilité civile du fait de l'immeuble, les accidents de travail et autres, l'utilisation
de l'ascenseur, et caetera…
Dans la mesure où l’indexation est possible et si l'assemblée le décide, les polices à
souscrire contiendront la stipulation d’indexation.
1 Assurance incendie et reconstruction
L'ensemble immobilier devra toujours être assuré régulièrement contre l’incendie et
risques accessoires, y compris le recours des voisins, par les soins et sous la
responsabilité du syndic, auprès d'une compagnie agréée par l'assemblée générale des
copropriétaires, pour une durée et des montants déterminés par celle-ci.
L’assurance devra toujours être souscrite pour un montant suffisant pour garantir la
reconstruction des immeubles ; elle sera faite « valeur à neuf ».
2 Assurance responsabilité civile – tiers – bris de glace et dégâts des eaux
Le syndic souscrira également, pour le compte des copropriétaires, dans la mesure
et pour le montant déterminé par l’assemblée générale, une police d’assurance résiliable
annuellement et couvrant la responsabilité des copropriétaires pour les accidents causés
aux copropriétaires, aux occupants permanents ou de passage et aux tiers quelqu’ils
soient, en raison :
- soit du mauvais état ou du mauvais entretien de l'immeuble,
- soit de l’usage de l’ascenseur, soit de toutes autres causes imprévues dont la
responsabilité pourrait être mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires (chute de
matériaux, de cheminées, etc...) ou de l'un deux.
Dans le cadre des dispositions ci-avant, le syndic souscrira de même une police
« bris de glaces » pour les parties communes plus particulièrement exposées, ainsi qu'une
police dégâts des eaux pour couvrir les dégradations de l'immeuble consécutivement à
des fuites accidentelles, ruptures, engorgements des conduites, des chenaux, des
gouttières et de tout appareil à eau de l’immeuble, y compris ceux du chauffage central et
de distribution d’eau chaude, ainsi que les dégâts pour l'infiltration d’eau de pluie au
travers des toitures et plate formes.
Ces contrats seront résiliables annuellement.
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3 Assurance accident de travail et autres
Enfin, un contrat d’assurance devra aussi être contracté par le syndic, afin de
couvrir les obligations des copropriétaires en matière d'accidents pouvant survenir à tout
le personnel employé dans l’immeuble pour le compte commun des copropriétaires ainsi
que la responsabilité civile qui pourrait incomber aux copropriétaires et/ou locataires
et/ou occupants de l'immeuble en raison de fautes ou d'imprudences commises par ce
personnel dans les limites de ses fonctions. Ce contrat sera également résiliable
annuellement.
4 Assurance couvrant l’utilisation des ascenseurs
Une assurance sera contractée et régulièrement maintenue en vigueur par les soins
du syndic contre les accidents pouvant provenir du fait du maniement ou de l'utilisation
de l'ascenseur, que la victime soit un occupant, un propriétaire, une personne au service
de l'immeuble ou un étranger.
Cette assurance couvrira également tous dégâts matériels à résulter de cette
utilisation.
Elle sera souscrite par le syndic ou sous son contrôle, pour un montant à déterminer
sur avis donné par les propriétaires intéressés.
Les primes constitueront des charges communes spéciales à ces propriétaires et
seront réparties d’après leurs droits dans la copropriété intéressée.
5 Assurance du mobilier - locataires
Chaque occupant fera assurer son mobilier comme bon lui semble.
De leur côté, les locataires devront faire assurer leurs risques, locatifs et le recours
des voisins et justifier des assurances et du paiement régulier des primes à première
demande du syndic; le tout sans préjudice à l'application de l'article 57 qui précède.
Sauf convention contraire, le locataire supporte notamment les primes d'assurances
suivantes:
1/ La surprime réclamée par l’assureur à raison de la renonciation à son recours
contre le locataire
2/ L’éventuelle surprime réclamée par l'assureur en raison de l’assurance contre le
recours des voisins dans le chef des occupants
3/ La surprime due pour l’assurance contre le dégât des eaux (couverture des objets
appartenant au locataire ou de sa responsabilité civile).
Article 59.- Surprime
Si une surprime est due du chef de la profession exercée par l’un des
copropriétaires ou du chef du personnel qu’il emploie ou de son locataire, ou d’un
occupant de son appartement ou, plus généralement, pour toute raison personnelle à un
des copropriétaires, cette surprime sera à, la charge exclusive de ce dernier.
Article 60.- Assurances complémentaires - embellissements
Chaque propriétaire ou occupant peut, en outre, contracter à ses frais toutes
assurances complémentaires qu’il désire pour autant qu'elles ne soient pas en
contradiction avec les assurances de la communauté.
Si des embellissements avaient été effectués par des copropriétaires à leur propriété,
il leur appartiendrait de les assurer à leurs frais; ils pourront néanmoins les assurer sur la
police générale, mais à charge d’en supporter la surprime et sans que les autres
copropriétaires aient à intervenir dans les frais de reconstruction éventuelle.
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Les copropriétaires qui, contrairement à l’avis de la majorité, estimeraient que
l’assurance est faite pour un montant insuffisant, auront toujours la faculté de faire, pour
leur compte personnel, une assurance complémentaire à la même compagnie, à condition
d’en supporter toutes les charges et primes.
Dans les deux cas, les copropriétaires intéressés auront seuls droit à l’excédent
d’indemnité qui pourra être allouée par suite de cette assurance complémentaire et ils en
disposeront librement.
Article 61.- Sinistres - Procédures et indemnités
1/ En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu de la police seront encaissées
par le syndic et déposées sur un compte spécial ouvert à cet effet. Il lui appartient de
signer la quittance d'indemnité ou l'éventuel accord transactionnel. Cette quittance
d'indemnité ou cette quittance transactionnelle peut cependant être signée par le ou les
propriétaires concernés par le dommage, si celui-ci n'a aucune conséquence directe ou
indirecte sur les parties communes ; une copie doit en être remise au syndic.
2/ A cet effet, il appartiendra au syndic d'exiger des divers copropriétaires, avant le
paiement ou l'utilisation aux fins de réparation ou reconstruction, des indemnités leur
revenant respectivement, la production, aux frais de chacun d'eux, d'un certificat de
transcription et d'inscription hypothécaire, à l'effet de pouvoir tenir compte des droits des
créanciers privilégiés et hypothécaires. Le cas échéant, il leur appartient de faire
intervenir lesdits créanciers lors du règlement des susdites indemnités.
3/ L’utilisation de ces indemnités sera réglée comme suit :
- Si le sinistre est partiel à concurrence de moins de cinquante pour cent (50%) de la
valeur de reconstruction du bâtiment, le syndic emploiera l’indemnité par lui encaissée à
la remise en état des lieux sinistrés.
Si l’indemnité est insuffisante pour faire face à la remise en état, le supplément sera
recouvré par le syndic à charge de tous les copropriétaires proportionnellement à leurs
droits dans la copropriété, qui s’obligent à l'acquitter dans les trois mois de la réclamation
leur présentée par le syndic, les intérêts au taux annuel de neuf pour cent (9%) courant de
plein droit et sans mise en demeure, à défaut de versement dans ce délai, sur ce qui sera
dû.
Toute somme à encaisser sera versée par le syndic au compte spécial rubriqué dont
question ci-avant.
Si l’indemnité est supérieure aux dépenses de remise en état, l’excédent est acquis
aux copropriétaires en proportion de leurs parts dans les parties communes.
- Si le sinistre est total ou partiel à concurrence de plus de cinquante pour cent
(50%) de la valeur de reconstruction du bâtiment, l’indemnité devra être employée à la
reconstruction, à moins qu'une assemblée générale des copropriétaires n'en décide
autrement dans les conditions de présence et de majorité rappelées ci-après.
En cas d'insuffisance de l’indemnité pour l’acquit des travaux de reconstruction, le
supplément sera à la charge des copropriétaires dans la proportion des droits de
copropriété de chacun et sera exigible dans les trois mois de l'assemblée qui aura
déterminé ce supplément ; les intérêts au taux de neuf pour cent (9%) l'an courant de
plein droit et sans mise en demeure à défaut de versement, dans ce délai, sur ce qui sera
dû.
Toute somme à encaisser sera versée par le syndic au compte spécial rubriqué visé
ci-dessus.
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L’ordre de commencer les travaux ne pourra être donné par le syndic que pour
autant que l’assemblée générale des copropriétaires en ait décidé ainsi, aux conditions de
présence et de majorité prévues au chapitre V.
Article 62.- Destruction et reconstruction de l'immeuble - Fin de l'indivision
1/ Par destruction de l'immeuble, il convient d'entendre la disparition de tout ou
partie du gros œuvre ou de la structure de l'immeuble.
La destruction est totale si l'immeuble a été détruit entièrement ou à concurrence de
nonante pour cent au moins. La destruction totale d'une annexe est assimilée à une
destruction partielle.
La destruction est partielle si elle affecte moins de nonante pour cent du gros œuvre
ou de la structure de l'immeuble.
2/ La destruction de l'immeuble peut survenir à la suite d'un sinistre couvert par une
assurance ou pour une cause non garantie par un contrat d'assurances ; elle peut aussi
survenir lorsque l'immeuble a perdu, par vétusté notamment, une partie importante de sa
valeur d'utilisation et qu'en raison de conceptions de l'époque en matière d'architecture ou
de construction, la seule solution conforme à l'intérêt des copropriétaires est soit la
démolition et la reconstruction de l'immeuble, soit sa cession.
3/ La destruction totale ou partielle implique que l'assemblée générale doit décider
du sort de l'immeuble, de sa reconstruction ou de sa cession en bloc et de la dissolution de
l'association des copropriétaires.
4/ La destruction même totale de l'immeuble n'entraîne pas à elle seule la
dissolution de l'association des copropriétaires, qui doit être décidée par l'assemblée
générale.
5/ Les décisions de l'assemblée générale de reconstruire ou non sont prises :
- à la majorité de quatre/cinquièmes des voix des copropriétaires présents ou
représentés en cas de reconstruction partielle ou de cession de l'immeuble en bloc ;
- à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires en cas de reconstruction totale
ou de dissolution de l'association des copropriétaires.
6/ Si l'immeuble n'est pas reconstruit, l'assemblée générale devra statuer, à
l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, sur le sort de l'association des
copropriétaires. Les choses communes seront alors partagées ou licitées. L'indemnité
d'assurance ainsi que le produit de la licitation éventuelle seront partagés entre les
copropriétaires dans la proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes.
7/ La reconstruction totale ou partielle n'implique pas de modification des quotesparts de chaque copropriétaire dans les parties communes, sauf modification de celles-ci à
l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois, au cas où l’assemblée générale
déciderait la reconstruction de l’immeuble , les copropriétaires qui n’auraient pas pris part
au vote ou qui auraient voté contre la décision de reconstruire, seront tenus par priorité, à
prix et conditions égaux, de céder aux autres copropriétaires ou si tous ne désirent pas
acquérir, à ceux des copropriétaires qui en feraient la demande, tous leurs droits dans
l’immeuble mais en retenant la participation leur revenant dans l'indemnité.
Cette demande devra être formulée par voie de lettre recommandée à adresser aux
copropriétaires dissidents dans un délai d’un mois à compter du jour où la décision de
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reconstruire aura été prise par l’assemblée. Une copie de cette lettre recommandée sera
envoyée au syndic.
Les copropriétaires qui n’auraient pas pris part au vote ou qui auraient voté contre
la décision de reconstruire auront cependant la faculté de se rallier à cette décision par
lettre recommandée envoyée dans les quarante-huit heures, au syndic.
Quant aux copropriétaires qui persisteraient dans leur intention de ne pas
reconstruire, il leur sera retenu du prix de cession, une somme équivalente à leur part
proportionnelle dans le découvert résultant de l’insuffisance d’assurance.
Les copropriétaires récalcitrants auront un délai de deux mois à compter de la date
de l’assemblée générale ayant décidé de la reconstruction de l'immeuble, pour céder leurs
droits dans l'immeuble.
A défaut de respecter ce délai, ils seront tenus de participer à la reconstruction
comme s’ils avaient voté cette dernière.
Le prix de cession, à défaut d'accord entre les parties, sera déterminé par deux
experts nommés par le Tribunal Civil de la situation de l’immeuble, sur simple
ordonnance à la requête de la partie la plus diligente et avec faculté pour les experts de
s’adjoindre un troisième expert pour les départager. En cas de désaccord, sur le choix
d’un tiers expert, il sera commis de la même façon.
Le prix sera payé comptant.
Si l'immeuble n’est pas reconstruit, l’indivision prendra fin et les choses communes
seront partagées ou licitées.
L’indemnité d’assurance, ainsi que le produit de la licitation éventuelle, seront alors
éventuellement partagés entre les copropriétaires, dans la proportion de leurs droits
respectifs, établis par leurs quotités dans les parties communes.
TITRE IV. - DISPOSITIONS DIVERSES
1.- Élection de domicile
Pour l'exécution des présentes, la comparante fait élection de domicile en son siège
social et les futurs propriétaires de lots privés seront, à défaut d'élection de domicile
officiellement notifiée, censés avoir élu domicile en la Résidence.
2.- Identité
Le Notaire soussigné certifie exacts les nom, prénoms, lieu et date de naissance de
la comparante ; il certifie exact les dénomination, date de constitution et siège social de la
société comparante.
3.- Législation
Il est rappelé que la Résidence sera régie par les dispositions des articles 577-3 à
577-14 du Code Civil.
Toute disposition du présent acte qui serait en opposition avec les dispositions du
Code Civil concernant la copropriété et spécialement les dits articles 577-3 à 577-14 sera,
de plein droit, nulle et de nul effet, de plein droit, sans qu'il y ait lieu de soulever la nullité
ni d'avoir recours à la justice et sans préjudice, le cas échéant, à tous dommages et
intérêts.
4.- Dispense d'inscription d'office
Monsieur le Conservateur des Hypothèques compétent est dispensé de prendre
inscription d'office lors de la transcription des présentes.
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DONT ACTE
Passé en l’étude, date que dessus.
Les parties nous déclarent qu’elles ont pris connaissance du projet du présent acte
leur envoyé par courrier du 12 novembre 2013, soit au moins cinq jours ouvrables avant
les présentes et que ce délai leur a été suffisant pour l’examiner utilement. Averties par le
notaire soussigné de ce qu'elle peut demander que l'acte lui soit lu intégralement, les
comparantes ont déclaré avoir reçu toutes les explications qu'elles désirent et ne pas
souhaiter une lecture intégrale.
Et après lecture commentée, intégrale en ce qui concerne les parties de l’acte visées
à cet égard par la loi et partiellement des autres dispositions, les parties ont signé avec
Nous, Notaire.
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