La sous-location (art. 262 CO)

Droit conventionnel La sous-location
Source: Info Service 06/2006
La sous-location (art. 262 CO)
Mon locataire a sous-loué une partie de la chose louée sans mon
autorisation. Ai-je la possibilité de m'y opposer en tant que bailleur ?
Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose
louée avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son
consentement que pour les trois raisons stipulées à l'alinéa 2.
a) Si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-
location. Le devoir d'informer du locataire ne concerne pas seulement le
loyer, mais également toutes les clauses importantes du contrat de sous-
location telles que la personne du sous-locataire, l'utilisation prévue, la
durée et la désignation de la partie sous-louée. Le bailleur peut demander
une copie du contrat de sous-location. Si le locataire refuse de la lui
remettre ou s'il n'informe qu'incomplètement le bailleur, celui-ci peut
refuser son consentement sans donner de raisons.
b) Si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de
bail, sont abusives. Cette disposition concerne surtout le prix de la sous-
location, mais elle peut aussi se rapporter à des arrhes versées au
moment de la conclusion du contrat, etc. La doctrine en vigueur autorise
une certaine marge en ce qui concerne le loyer de la sous-location.
Cependant, si ce loyer est nettement plus élevé que le loyer principal ou
si le sous-locataire est désavantagé d'une autre manière sans que ces
différences soient justifiées par des prestations de la part du locataire, les
conditions de la sous-location sont considérées comme abusives. Selon
le Tribunal fédéral et une grande partie de la doctrine, la sous-location ne
doit procurer aucun gain effectif. Une sous-location dont le prix se situe 30
à 40 % au-dessus du loyer principal est manifestement abusive (ATF 119
II 360 f.).
c) Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
Est considéré comme inconvénient majeur tout ce qui désavantage
objectivement ou subjectivement le bailleur, par exemple si l'appartement
a été loué en tant que logement de fonction et que le sous-locataire n'est
pas employé par le locataire principal, ou encore en cas de sous-location
à une entreprise concurrente d'un colocataire. Des inconvénients majeurs
peuvent aussi concerner la personne du sous-locataire lorsque ce dernier
ne correspond pas aux exigences du contrat de bail principal (location
exclusivement à un non-fumeur, à un couple, à une famille avec enfants,
à des étudiants, etc.). Le bailleur peut également interdire la sous-location
pour des raisons d'éthique, par exemple si la chose sous-louée doit être
utilisée pour des activités contrevenant au droit ou aux bonnes mœurs
(exploitation d'un restaurant sans patente, prostitution, salon de massage,
etc.). Le consentement peut aussi être refusé si la sous-location affaiblit la
position personnelle du bailleur parce que le sous-locataire pourrait lui
faire concurrence.

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Dans le contrat de bail, les dispositions selon lesquelles la sous-location est
absolument interdite ne sont pas valables. Ne sont pas non plus autorisées
les dispositions contractuelles qui permettraient au bailleur d'interdire la sous-
location pour d'autres raisons que celles stipulées à l'art. 262, al. 2 CO, à
moins qu'il ne s'agisse de raisons constituant un inconvénient majeur.
Bien que la loi ne l'exige pas, il est conseillé au locataire de demander le
consentement par écrit du bailleur, ne serait-ce que pour des raisons de
preuve. Il doit accorder au bailleur un délai suffisant pour examiner le contrat
de sous-location. Si rien n'est stipulé à ce sujet dans le contrat de bail
principal, la doctrine en vigueur prévoit un délai de réflexion d'au moins
quatre semaines. Le bailleur devrait réagir au plus tard à l'échéance de ce
délai et communiquer à son tour par écrit son consentement au locataire.
Si le bailleur ne réagit pas une fois ce délai écoulé, le locataire peut en
conclure qu'il lui a donné tacitement son consentement. Si le locataire n'a pas
demandé le consentement du bailleur mais que celui-ci a cependant
connaissance du rapport de sous-location, le locataire peut également partir
du principe que le bailleur a donné tacitement son consentement.
Si le bailleur a donné son consentement, celui-ci est en principe valable pour
toute la durée du bail principal. Si le bailleur constate cependant au cours du
bail principal que le rapport de sous-location a entre-temps changé et qu'il
existe nouvellement un motif de refus, il peut retirer son consentement. Ce
retrait doit être communiqué au locataire au moyen d'un formulaire officiel (art
269d, al. 3 CO).
Lorsque le bailleur refuse son consentement à juste titre et que le locataire
sous-loue quand même la chose louée, le bailleur peut résilier le contrat de
bail avec effet immédiat à l'appui de l'art. 257f CO et exiger des dommages-
intérêts, à condition qu'il ait tout d'abord averti le locataire par écrit et qu'il lui
ait demandé de mettre fin au rapport de sous-location ou de lui communiquer
les conditions de la sous-location. En vertu de l'arrêté de 1983 du Tribunal
cantonal de Zurich, le bailleur peut même résilier le contrat avec effet
immédiat lorsqu'il n'y a pas de motif de refus mais que le locataire ne lui a pas
tout d'abord demandé son consentement. Lorsque le bailleur refuse son
consentement et que cela génère un conflit quant au motif de refus, le
locataire risque également une résiliation avec effet immédiat s'il sous-loue la
chose à ses propres risques et qu'il s'avère ensuite que le bailleur avait
refusé son consentement à juste titre. En revanche, s'il s'avère que le bailleur
a refusé à tort son consentement et que ce refus a été à l'origine d'un
dommage pour le locataire, ce dernier peut revendiquer des dommages-
intérêts du bailleur. Si le bailleur retire ultérieurement son consentement
parce que le rapport de sous-location a entre-temps changé et que le
locataire ignore ce retrait, il risque aussi une résiliation avec effet immédiat.
Le locataire s'expose en outre une action en dommages-intérêts de la part du
sous-locataire au motif qu'il ne peut plus remplir ses obligations vis-à-vis de
ce dernier (art. 97 ss. CO).

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Conclusion
Le bailleur ne peut pas résilier directement le contrat de sous-location, car il
n'existe en principe aucun rapport juridique entre lui et le sous-locataire. Il
peut toutefois avertir son locataire par écrit et lui interdire la sous-location ou
lui demander de lui en communiquer les conditions. Si le locataire ne répond
pas à cette demande, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail
principal de manière exceptionnelle, et ce avec un délai de 30 jours pour la fin
d'un mois conformément à l'art. 257f, al. 2 CO. Selon les circonstances, il est
également en droit de résilier le contrat sans délai s'il peut prouver que le
locataire cause intentionnellement des dommages graves à la chose louée du
fait de la sous-location.