Cour Suprême du Canada

Cour suprême du Canada
Assessor for Port Alberni c. MacMillan Bloedel et al., [1974] R.C.S. 83
Date: 1973-05-28
The Assessor for The Corporation of The City of Port Alberni Appelant;
et
MacMillan Bloedel Limited,
MacMillan Bloedel (Alberni) Ltd.,
MacMillan Bloedel Industries Ltd. Intimées.
1973: le 16 mars; 1973: le 28 mai.
Présents: Les Juges Martland, Judson, Spence, Pigeon and Laskin.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA COLOMBIE-BRITANNIQUE
Revenu—Évaluation—Taxe d’affaires—Taxes foncières doivent-elles être incluses dans
l’établissement de la «valeur locative annuelle»—Municipal Act, R.S.B.C. 1960, c. 255, s. 427
[mod. 1971, c. 38, s. 35].
Lors de l’appel à cette Cour du jugement de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique
accueillant un appel d’un jugement du Juge Munroe, la seule question était de déterminer si,
dans l’évaluation de la taxe d’affaires en vertu des dispositions de l’art. 427 du Municipal Act,
R.S.B.C. 1960, c. 255, modifié, l’estimateur officiel, dans l’établissement de la valeur locative
annuelle du bien-fonds, doit inclure les taxes foncières payées à l’égard dudit bien-fonds. En
infirmant le jugement du Juge Munroe, la Cour d’appel a décidé que les mots «valeur locative
annuelle» ont le sens de valeur nette réelle, pour le propriétaire, du revenu qu’il touche à
l’égard de la propriété en question, et que l’estimateur officiel ne doit pas inclure dans la
valeur locative annuelle les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des
améliorations.
Arrêt: L’appel doit être rejeté, le Juge Judson étant dissident.
Les Juges Martland, Spence, Pigeon et Laskin: «Valeur» est un mot approprié à la
situation de propriétaire. C’est ce que la propriété vaut pour son propriétaire. La valeur est ce
qui reste après avoir opéré des déductions sur le revenu brut, parce que la valeur est ce que
le propriétaire compte avoir comme revenu procurant un rendement de son investissement.
Par conséquent, la «valeur locative annuelle» ne doit pas comprendre un paiement fait à
l’égard de taxes foncières parce qu’un tel paiement ne saurait faire partie du rendement
obtenu par le propriétaire sur son investissement.
[Page 84]
Le Juge Judson, dissident: La «valeur locative annuelle» signifie le montant d’argent
qu’un propriétaire consentant et avisé serait disposé à accepter et qu’un locataire consentant

et avisé serait disposé à payer, en vertu d’un bail, et qui serait suffisant pour procurer au
propriétaire un rendement de son capital investi ainsi que les taxes foncières payables à
l’égard des terrains et des améliorations.
[Arrêts suivis: Sheffield Waterworks Co. v. Bennett (1872), L.R. 7 Ex. 409; Dobbs v.
Grand Junction Waterworks Co., (1883), 9 App. Cas. 49; Rose v. Watson, [1894] 2 Q.B. 90.
Distinction faite avec les arrêts: Butcher et al. v. City of Vancouver, [1950] 1 W.W.R. 961;
National Trust Co. v. City of Winnipeg, [1937] 2 W.W.R. 90; Newton & Co. v. City of
Winnipeg, [1937] 2 W.W.R. 351; Re Jessome and Minister of Municipal Affairs for New
Brunswick (1969), 1 N.B.R. (2d) 488.]
APPEL d’un jugement de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique
1
, infirmant un
jugement du Juge Munroe. Appel rejeté, le Juge Judson étant dissident.
Robert R. Dodd et Donald J. Sorochan, pour l’appelant.
A.C. Robertson, pour les intimés.
Le jugement des Juges Martland, Spence, Pigeon et Laskin a été rendu par
LE JUGE SPENCE—Il s’agit d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt prononcé par la Cour d’appel
de la Colombie-Britannique le 22 juin 1972. Par cet arrêt, la Cour d’appel a accueilli un appel
du jugement rendu le 30 mars 1972. Bien qu’une autre question ait été en litige dans les
cours d’instance inférieure, en cette Cour la seule question est de déterminer si, dans
l’évaluation de la taxe d’affaires en vertu des dispositions de l’art. 427 du Municipal Act de la
province de Colombie-Britannique, R.S.B.C. 1960, c. 255, modifié, l’estimateur officiel, dans
l’établissement de la valeur locative annuelle du bien-fonds, doit inclure les taxes foncières
payées à l’égard dudit bien-fonds.
Je cite les par. (1), (2) et (4) de l’art. 427 dudit Municipal Act:
[Page 85]
[TRADUCTION] 427. (1) Le Conseil peut par règlement adopté avant le trentième jour
de novembre de l’année prévoir l’imposition d’une taxe annuelle (ci-après appelée
«taxes d’affaires») au cours des années subséquentes à l’égard de chaque personne
exploitant une entreprise résidente dans une municipalité, pour un montant
correspondant à un pourcentage désigné, ne dépassant pas dix pour cent, de la valeur
locative annuelle des biens-fonds, ou de partie d’iceux, occupés ou utilisés aux fins de
l’entreprise, ou à un pourcentage désigné, ne dépassant pas un pour cent, de la valeur
imposable des biens meubles utilisés par cette personne dans ou sur les biens-fonds
1
(1972) 5 W.W.R. 515, 28 D.L.R. (3d) 688.

pour les fins de l’entreprise, selon la méthode de calcul produisant le montant de taxes
le plus élevé, et dans un tel règlement
a) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]
b) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]
c) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]
d) établir les règles concernant l’administration de l’évaluation, l’appel de
l’évaluation, la perception, et toutes autres matières, qui sont nécessaires à
l’administration régulière de la taxe, lesquelles doivent prévoir que la Cour de
révision locale a compétence pour réviser l’évaluation des valeurs locatives;
e) fixer des dates de paiement et imposer des amendes ne dépassant pas dix pour
cent du montant de taxe d’affaires qui demeure impayé après la date fixée pour le
paiement.
(2) La valeur locative annuelle d’un bien-fonds pour les fins du présent article, que le
bien-fonds soit effectivement loué ou non, est la valeur déterminée par l’estimateur
officiel et elle peut être dans chaque cas la même, ou plus élevée ou plus basse que le
loyer annuel réel payé pour l’occupation du bien-fonds, et en déterminant cette valeur,
l’estimateur peut prendre en ligne de compte les facteurs mentionnés à l’article 330, et
tous les autres facteurs qu’il peut juger appropriés.
(4) L’occupant d’un bien-fonds ou de partie d’icelui, ou l’usager de biens meubles, n’est
pas libéré de l’imposition en vertu du présent article du seul fait qu’il en est, ou n’en est
pas, le propriétaire.
Les intimées ont appelé de la décision de la Cour de révision devant M. le Juge Munroe, et
elles ont produit devant lui un exposé des faits qui se lit comme suit:
[TRADUCTION] Pour les fins du présent appel, les appelantes et l’intimée sont d’accord
sur les points suivants:
[Page 86]
1. Est joint aux présentes le Règlement No. 3036 qui a été adopté par l’intimée en
vertu de l’art. 427 du Municipal Act et qui, dans son art. 2, par. (2), prescrit une
taxe d’affaires à l’égard de l’année civile se terminant le 31 décembre 1972,
…[de] soit un montant égal à sept (7%) pour cent de la valeur locative
annuelle des biens-fonds occupés ou utilisés aux fins de l’exploitation d’une
telle entreprise, soit un montant égal aux sept-dixièmes (7/10) de un pour
cent de la valeur imposable des biens meubles utilisés par cette personne
dans ou sur les biens-fonds pour les fins de l’entreprise, suivant la méthode
qui produit le montant de taxes le plus élevé.

2. L’intimée a signifié aux appelantes des avis d’évaluation relatifs à la taxe
d’affaires pour l’année 1972 à l’égard de quatre entreprises que possédaient et
occupaient les appelantes dans la ville de Port Alberni; en voici les détails:
ÉVALUATIONS
Entreprise
No. de
Rôle
Valeur
locative
annuelle
Biens
meubles
imposables
Alberni—Division du contre-plaqué
200
275,000
1,875,911
Alberni—Division du Pacifique
201
247,000
1,285,683
Division Somass
202
672,500
2,920,718
Alberni—Division des pâtes et papiers
203
4,576,500
25,765,425
3. L’intimée a établi la valeur locative annuelle de chacune desdites entreprises:
a) En doublant les valeurs estimées des terrains et améliorations inscrits au
rôle d’évaluation générale de 1972 afin d’arriver à la valeur réelle desdits
terrains et améliorations.
b) En appliquant un taux de capitalisation de six pour cent (6%) à la valeur
réelle des terrains et un taux de capitalisation de huit pour cent (8%) à la
valeur réelle des améliorations afin d’arriver au rendement qu’un investisseur
prudent peut s’attendre de tirer de semblable investissement.
c) En ajoutant à ce rendement le montant de taxes foncières de 1972
payables relativement à de tels terrains et améliorations.
4. Pour les fins du rôle d’évaluation générale, il a été déduit des valeurs estimées
des terrains et des améliorations le montant de la valeur estimée de ces parties
d’iceux qui sont utilisées exclusivement pour
[Page 87]
le contrôle de la pollution au sens de l’art. 327, par. (1), al. p) du Municipal Act, les
déductions pour 1972 étant les suivantes:
VALEUR ESTIMÉE DES
DÉDUCTIONS EN
VERTU DE
L’ARTICLE 327 (1) p)
Entreprise
Terrains
Améliorations
Alberni—Division du contre-plaqué
Néant
Néant
Alberni—Division du Pacifique
Néant
18,500
Division Somass
Néant
38,740
Alberni—Division des pâtes et papiers
4,620
986,217

Aucune déduction du genre n’a été faite des valeurs estimées des terrains et
améliorations pour déterminer la valeur locative annuelle en vertu du par. (3) des
présentes.
5. Les questions à trancher en cet appel sont celles de savoir si, en établissant la
valeur locative annuelle sous le régime de l’article 427 du Municipal Act:
a) L’estimateur officiel a eu raison de prendre en considération les taxes
foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations pour arriver à la
valeur locative annuelle des terrains et des améliorations.
b) L’estimateur a eu raison de ne pas déduire de la valeur réelle des
biens-fonds un montant correspondant à la valeur réelle du terrain et des
améliorations utilisés uniquement pour le contrôle de la pollution, au sens de
l’art. 327, par. (1), al. p) du Municipal Act.
6. Les appelantes ont interjeté appel de leurs évaluations de 1972 relatives à la
taxe d’affaires à l’égard desdites entreprises à la Cour de révision siégeant en la
ville de Port Alberni, lesquels appels furent rejetés le 9 mars 1972. Les appelantes
ont signifié un avis d’intention d’appeler des évaluations au greffier municipal de
l’intimée et ont institué leur appel en conformité de l’art. 362 du Municipal Act et
dans les délais prévus audit article.
La question dont la Cour est maintenant saisie est énoncée dans le par. (5), al. a) de l’exposé
des faits concédés précité.
M. le Juge Munroe rejeta l’appel des intimées à la Cour de révision. La Cour d’appel de la
[Page 88]
Colombie-Britannique a été unanime à accueillir l’appel sur ce point, pour les motifs énoncés
par M. le Juge d’appel Robertson. L’estimateur officiel s’est pourvu en cette Cour.
Comme on le fait remarquer dans le par. (3) de l’exposé des faits concédés, l’estimateur a
calculé la valeur locative annuelle au moyen d’une formule consistant à doubler les valeurs
estimées du terrain et des améliorations, à utiliser un facteur de 6 pour cent de la valeur
réelle du terrain et de 8 pour cent de la valeur réelle des améliorations afin d’arriver au
rendement qu’un investisseur prudent peut s’attendre de recevoir d’un tel investissement, et à
ajouter les taxes foncières. L’estimateur a procédé de cette façon plutôt que de chercher à
trouver la valeur locative annuelle au moyen d’une étude du marché, parce que les propriétés
en question n’étaient pas données à bail mais occupées par les propriétaires et que des
propriétés de ce genre, si l’on se fonde sur l’expérience générale, ne seraient jamais données