Def mutation I – LA PROFESSION DE MARCHAND DE BIENS A

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Def mutation
I – LA PROFESSION DE MARCHAND DE BIENS
A – UNE PROFESSION PARTICULIERE
1. Définition
a) Le marchand de biens est un commerçant
Le marchand de biens est un commerçant qui a pour activité le négoce d’immeubles mais
aussi de biens meubles incorporels (actions de sociétés, fonds de commerce). Il convient donc
tout d’abord de définir ce qu’est un commerçant :
Un commerçant est une personne, physique ou morale, qui effectue des actes de commerces et
en fait sa profession habituelle. Le droit français ne donne pas de définition de l’acte de
commerce, mais en fait une énumération. Il existe trois types d’actes de commerce :
 Actes de commerce par nature : ce sont ceux énumérés par le Code de commerce
(articles L. 110-1 et L. 110-2) et dont l’exercice est à titre habituel, professionnel et
indépendant tels que :
- les achats de biens meubles pour les revendre en l´état ou après
transformation,
- certaines opérations d’intermédiaires,
- les entreprises de location de meubles, de commission, de transport, ...
- les opérations de banque, de courtage...
 Actes de commerce par la forme : ce sont des actes qui seront des actes de commerce
non pas en raison de leur nature ou de leur objet mais en raison de la forme qu’ils
revêtent. Il s´agit notamment des lettres de change et des actes fais par les sociétés
commerciales (Société en Nom Collectif, société en commandite simple, SARL et
sociétés par action).
 Actes de commerce par accessoire : ce sont tous les actes effectués par un commerçant
pour les besoins de son commerce, quand bien même ceux-ci sont de nature civile. On

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considère de fait que c’est au commerçant de prouver que certains actes effectués par
lui sont civils.
Le marchand de biens va acheter puis revendre des biens (souvent immobiliers), afin d’en
tirer un profit. Il réalise donc des actes de commerce par nature.
b) Une profession non réglementée
La profession de marchand de biens est dite non-réglementée. Qu’est-ce qu’une profession
réglementée ?
La réglementation d’une profession fixe des critères d’accès et impose des qualifications et
des diplômes pour accéder à celle-ci. La personne qui souhaite l’exercer devra donc être
titulaire d’une carte professionnelle qui lui sera remise si des conditions données sont
remplies. De plus, la rémunération de ces professionnels peut être limitée.
Le marchand de biens n’est pas soumis à ces contraintes ; il doit simplement obéir à la
réglementation générale applicable aux commerçants et à quelques prescriptions spéciales sur
le plan fiscal.
c) Le profit du marchand de biens
En théorie, afin de réaliser un bénéfice sur ces transactions, le marchand de biens devrait,
comme tout commerçant, minimiser son prix d’achat et maximiser son prix de vente. Ainsi,
pour pouvoir maximiser son profit, il ne doit pas s’appuyer seulement sur la hausse
conjoncturelle (quand elle existe) des prix de l’immobilier. Dans les faits, la difficulté se
trouve au moment de l’acquisition du bien ; en effet, la vente se fera la plupart du temps au
prix du marché. La subtilité pour lui sera donc de savoir trouver les bonnes affaires : bien
appartenant à un vendeur pressé d’effectuer une transaction pour diverses raisons, terrain situé
sur une zone non constructible mais en passe de le devenir… Pour cela, le marchand de biens
doit se tenir informé le plus possible sur les ventes susceptibles de l’intéresser. Avoir de
bonnes relations l’aidera évidemment dans cette tâche.
Ceci étant, compte tenu du fait que ce commerce, de par sa nature, porte sur des biens de très
grande valeur, le marchand de bien réalisera annuellement un nombre de ventes relativement
faible comparé à d’autres commerçants. De ce fait, une légère variation des ventes aura un
impact assez sensible sur ses performances annuelles, qui peuvent être très variables d’une

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année sur l’autre. Il est donc difficile de tirer de cette profession une rémunération régulière ;
c’est donc une activité d’opportunité, qui sert à compléter un revenu.
2. Quelques statistiques
En 2005, il y avait 21 096 marchands de biens en France, pour un chiffre d’affaires total
estimé à 9 393 millions d’euros, et une valeur ajoutée de 1 636 millions d’euros (source :
INSEE-ALISSE, statistiques publiques).
Le nombre d’entreprises du secteur a évolué ainsi :
Source : INSEE-ALISSE, statistiques publiques
Le nombre de marchands de biens en France est en constante progression : de 2000 à 2005, il
est passé de 14 396 à 21 096, une augmentation de près 47 % (soit une moyenne de 7,9 % par
an).
Le secteur est composé en grande majorité de très petites entreprises (TPE), c’est-à-dire
d’entreprises ayant moins de 20 salariés.
Ventilation des marchands de biens en fonction de l’effectif salarié pour 2005 :
Nombre de salariés 0 à 5 6 à 19 20 à 49 50 et plus
Nombre d'entreprises 20 810 258 27 1

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Source : INSEE-ALISSE, statistiques publiques
Comme le montre ce tableau, en fait, près de 99 % des marchands de biens ont moins de 6
salariés. Dans les faits, nombres d’entre eux n’en occupent aucun : en effet, l’effectif salarié
total du secteur en 2005 est de seulement 8 702 salariés, pour un nombre total d’entreprises de
21 096. Celles-ci sont souvent constituées d’un seul travailleur indépendant (entrepreneur
individuel ou gérant majoritaire).
Le commerce des marchands de biens est bien sûr fortement lié à l’état du marché immobilier.
Un marché où les prix augmentent régulièrement et où les transactions sont nombreuses
favorisera leur activité.
A titre indicatif, le volume total de transactions immobilières « dans l’ancien » a évolué de la
manière suivante :
Il convient de préciser que le terme « ancien » appliqué à des biens immobiliers signifie qu’ils
sont achevés depuis plus de cinq ans, et sont donc soumis lorsqu’ils sont vendus à une taxe
départementale de 3,6 % (voir partie XXXXXX). C’est généralement sur ce type de biens que
sont effectuées les transactions des marchands de biens. Il faut noter toutefois que les ventes
effectuées ces derniers n’apparaissent pas sur ce graphique, car ils bénéficient d’exonérations
au niveau des droits de mutations (voir partie XXXXX).
Cela dit, ce document semble suffisamment représentatif du secteur qui intéresse les
marchands de biens. On observe donc une baisse du volume de transactions à partir de la fin
2007, alors que globalement celui-ci étant en hausse régulière depuis 1997, expliquant la
progression du nombre de marchands de biens en France (voir graphique plus haut). Les
experts s’accordent généralement à dire que si les prix ont cessé d’augmenter, ils ne
diminuent pas non plus. C’est le nombre de transactions qui baisse. Dans tous les cas,
actuellement, la conjoncture sur le secteur immobilier ne semble pas favorable à la profession.

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3. Distinctions avec d’autres professions
Il existe d’autres professionnels de l’immobilier, avec lesquels le marchand de biens ne doit
pas être confondu.
a) L’agent immobilier
L’agent immobilier intervient lors de la conclusion d’une transaction immobilière. C’est un
intermédiaire qui va recevoir un mandat d’un propriétaire qui souhaite vendre son bien, ou
d’un potentiel acheteur qui recherche un bien. Il est soumis à la loi du 2 janvier 1970 (loi
Hoguet).
Il doit donc rapprocher les parties et va les aider dans le processus de négociation, afin de les
orienter vers un accord. A la différence du marchand de biens, il ne devient pas propriétaire
des biens sur lesquels il intervient, et il tire sa rémunération d’une commission sur l’opération.
b) Le mandataire en fonds de commerce
Le mandataire en fonds de commerce intervient comme l’agent immobilier en tant
qu’intermédiaire, mais sur des transactions qui portent sur des fonds de commerce.
c) Le promoteur
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne
dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un
prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de
construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder,
moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques,
administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de
l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom
du maître de l'ouvrage (code civil article 1831-1).
Le marchand de biens, lui, se contente de spéculer sur un bien immobilier. Il peut néanmoins
effectuer des travaux de rénovation (voir chapitre XXXXXX).