INTRODUCTION S`il est de pensée commune de considérer que la

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INTRODUCTION
S’il est de pensée commune de considérer que la plupart des commerçants réalisent
uniquement des actes portant sur des biens meubles, il ne faut pas pour autant omettre le fait
que les actes de commerces sont également possibles sur les biens immeubles. En effet,
l’article L110-1 précise que « La loi répute actes de commerce : […] Tout achat de biens
immeubles aux fins de les revendre, à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou
plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ».
Les immeubles sont par définition des biens immobiles, qu’on ne peut déplacer, tels les
terrains, les bâtiments… Les biens qui ne sont pas considérés comme immeubles sont
qualifiés de meubles. La mutation d’un immeuble est le transfert de la propriété de celui-ci
d’une personne à une autre. Elle peut être consentie à titre onéreux ou gratuit.
Le marchand de biens est un commerçant ayant pour activité le négoce des immeubles et des
fonds de commerce. Il cherche donc à réaliser un bénéfice en achetant pour revendre. Les
montants en jeu sur le marché immobilier sont considérables, supérieurs à ceux des marchés
financiers ou de matières premières, ce qui, additionné à la nature même des biens dont il est
fait commerce, implique une approche comptable et fiscale particulière.
La S.A.R.L. La Bâtisse est une petite société de marchand de biens dont le gérant majoritaire,
M. Camy, a fait appel au cabinet d’expertise-comptable Denis pour le suivi de ce dossier, qui
m’a par la suite été confié. La Bâtisse réalise un nombre assez faibles de ventes par an, de
l’ordre de deux à trois. Elle se contente de spéculer sur des immeubles, et elle réalise parfois
des travaux qui se limitent à de la rénovation. En accord avec M. Denis, les noms des
différents protagonistes ont été changés pour ce rapport.
L’objet de cette seconde partie sera de répondre à la question suivante : quels sont les
particularités comptables et fiscales que le collaborateur, chargé du suivi d’un dossier de
marchand de biens, doit prendre en compte ? Pour cela, nous nous appuierons sur la S.A.R.L.
La Bâtisse, qui servira d’exemple, tout en limitant ce sujet aux marchands de biens non
constructeurs.
Dans un premier chapitre, il sera traité de la profession de marchand de biens, avec une
approche générale. Nous verrons ainsi que cette profession non réglementée est particulière,
et nécessite de la part du professionnel une capacité à trouver des biens lui permettant de
réaliser des bénéfices, en ne s’appuyant pas seulement sur la hausse conjoncturelle du marché
immobilier (quand elle existe). La distinction sera ensuite faite entre le marchand de biens et

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des professions qui sont similaires, tels les lotisseurs ou les promoteurs. Puis, quelques
statistiques montrant l’évolution du marché immobilier et du secteur des marchands de biens
en France permettront de mieux situer cette profession.
Ensuite, les différentes possibilités d’exercice de ce métier seront abordées : l’entreprise
individuelle, ou, solution souvent plus judicieuse, la société, dont le choix de la forme
dépendra des besoins des associés. Pour finir sur ce chapitre, il sera traité des biens qui font
l’objet du commerce des marchands de biens : tout d’abord les immeubles bien sûr, mais aussi
les fonds de commerce ainsi que les parts ou actions de société, lorsque ces dernières
détiennent des immeubles susceptibles d’intéresser le marchand de biens.
Le second chapitre portera sur les différents travaux comptables qui amènent à la
détermination du bénéfice imposable. Les marchands de biens doivent notamment tenir une
comptabilité, comme tous les commerçants, et celle-ci doit s’appuyer sur des documents
comptables précis, comme les factures, ou les actes de vente, ces derniers étant
obligatoirement établis par le notaire, qui sera donc un interlocuteur privilégié, compte tenu
de l’activité des marchands de biens. Ils sont imposables au titre des Bénéfices Industriels et
Commerciaux.
Nous verrons par la suite l’exploitation par le comptable des documents fournis par le client,
les factures, les actes de vente, mais également l’état de frais ainsi que la fiche de compte, ces
deux derniers étant remis par le notaire. Par la suite, la notion de stock sera rappelée : les
marchands de biens doivent évidemment en tenir un, et celui-ci est particulièrement
important, compte tenu de la valeur des biens en jeu.
Enfin, le troisième chapitre mettra l’accent sur la fiscalité, en traitant de deux impôts générés
par l’achat puis la vente d’un bien immobilier : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), ainsi
que les droits d’enregistrements, ou droits de mutation. Les marchands de biens sont en effet
soumis à la TVA. Le paiement s’effectuera, dans la pratique, via une déclaration trimestrielle
ou mensuelle, dénommée « CA 3 ». Par contre, celle-ci sera assise, dans la plupart des cas,
non sur la totalité du prix de cession, mais sur la marge, dont le calcul sera détaillé. Dans le
cas d’opérations concourant à la construction d’immeubles, c’est-à-dire les opérations portant
sur des immeubles construits depuis moins de cinq ans ou sur des terrains à bâtir, la TVA
immobilière s’appliquera sous certaines conditions, et celle-ci portera cette fois sur la totalité
du prix de vente.
Pour finir, il sera traité des droits d’enregistrement. Les marchands de biens bénéficient d’un
régime spécial en la matière, et en sont exonérés, mis à part une taxe de publicité foncière
s’élevant à 0,715 %. Pour bénéficier de ce régime, ils doivent respecter certaines conditions.
Mais dans les cas d’opérations concourant à la construction d’immeubles, le régime auquel
seront soumis les marchands de biens pour les droits d’enregistrement dépendra notamment
de l’application ou non de la TVA immobilière à la vente.

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I – LA PROFESSION DE MARCHAND DE BIENS
A – UNE PROFESSION PARTICULIERE
1. Définition
a) Le marchand de biens est un commerçant
Le marchand de biens est un commerçant qui a pour activité le négoce d’immeubles mais
aussi de biens meubles incorporels (actions de sociétés, fonds de commerce). Il convient donc
tout d’abord de définir ce qu’est un commerçant :
Un commerçant est une personne, physique ou morale, qui effectue des actes de commerces et
en fait sa profession habituelle. Le droit français ne donne pas de définition de l’acte de
commerce, mais en fait une énumération. Il existe trois types d’actes de commerce :
 Actes de commerce par nature : ce sont ceux énumérés par le Code de Commerce
(voir en annexe XèX les articles L. 110-1 et L. 110-2) et dont l’exercice est à titre
habituel, professionnel et indépendant tels que :
- les achats de biens meubles ou immeubles pour les revendre en l´état ou après
transformation,
- certaines opérations d’intermédiaires,
- les entreprises de location de meubles, de commission, de transport, ...
- les opérations de banque, de courtage...
 Actes de commerce par la forme : ce sont des actes qui seront des actes de commerce
non pas en raison de leur nature ou de leur objet mais en raison de la forme qu’ils
revêtent. Il s´agit notamment des lettres de change et des actes fais par les sociétés
commerciales (Société en Nom Collectif, société en commandite simple, SARL et
sociétés par action).
 Actes de commerce par accessoire : ce sont tous les actes effectués par un commerçant
pour les besoins de son commerce, quand bien même ceux-ci sont de nature civile. On

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considère de fait que c’est au commerçant de prouver que certains actes effectués par
lui sont civils.
Le marchand de biens va acheter puis revendre des biens (souvent immobiliers), afin d’en
tirer un profit. Il réalise donc des actes de commerce par nature.
b) Une profession non réglementée
La profession de marchand de biens est dite non-réglementée. Qu’est-ce qu’une profession
réglementée ?
La réglementation d’une profession fixe des critères d’accès et impose des qualifications et
des diplômes pour accéder à celle-ci. La personne qui souhaite l’exercer devra donc être
titulaire d’une carte professionnelle qui lui sera remise si des conditions données sont
remplies. De plus, la rémunération de ces professionnels peut être limitée.
Le marchand de biens n’est pas soumis à ces contraintes ; il doit simplement obéir à la
réglementation générale applicable aux commerçants et à quelques prescriptions spéciales sur
le plan fiscal.
c) Le profit du marchand de biens
En théorie, afin de réaliser un bénéfice sur ces transactions, le marchand de biens devrait,
comme tout commerçant, minimiser son prix d’achat et maximiser son prix de vente. Ainsi,
pour pouvoir maximiser son profit, il ne doit pas s’appuyer seulement sur la hausse
conjoncturelle (quand elle existe) des prix de l’immobilier. Dans les faits, la difficulté se
trouve au moment de l’acquisition du bien ; en effet, la vente se fera la plupart du temps au
prix du marché. La subtilité pour lui sera donc de savoir trouver les bonnes affaires : bien
appartenant à un vendeur pressé d’effectuer une transaction pour diverses raisons, terrain situé
sur une zone non constructible mais en passe de le devenir… Pour cela, le marchand de biens
doit se tenir informé le plus possible sur les ventes susceptibles de l’intéresser. Avoir de
bonnes relations l’aidera évidemment dans cette tâche.
Ceci étant, compte tenu du fait que ce commerce, de par sa nature, porte sur des biens de très
grande valeur, le marchand de bien réalisera annuellement un nombre de ventes relativement
faible comparé à d’autres commerçants. De ce fait, une légère variation des ventes aura un
impact assez sensible sur ses performances annuelles, qui peuvent être très variables d’une

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année sur l’autre. Il est donc difficile de tirer de cette profession une rémunération régulière ;
c’est donc une activité d’opportunité, qui sert à compléter un revenu.
2. Distinctions avec d’autres professions
Il existe d’autres professionnels de l’immobilier, avec lesquels le marchand de biens ne doit
pas être confondu.
a) L’agent immobilier
L’agent immobilier intervient lors de la conclusion d’une transaction immobilière. C’est un
intermédiaire qui va recevoir un mandat d’un propriétaire qui souhaite vendre son bien, ou
d’un potentiel acheteur qui recherche un bien. Il est soumis à la loi du 2 janvier 1970 (loi
Hoguet).
Il doit donc rapprocher les parties et va les aider dans le processus de négociation, afin de les
orienter vers un accord. A la différence du marchand de biens, il ne devient pas propriétaire
des biens sur lesquels il intervient, et il tire sa rémunération d’une commission sur l’opération.
b) Le mandataire en fonds de commerce
Le mandataire en fonds de commerce intervient comme l’agent immobilier en tant
qu’intermédiaire, mais sur des transactions qui portent sur des fonds de commerce.
c) Le promoteur
« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une
personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire
procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation
d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même
ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations
juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant
de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au
nom du maître de l'ouvrage » (code civil article 1831-1).