CR_journe_e_22_04_08_FDF

ACCESSION A LA PROPRIETE PRIVEE DES
MENAGES TRES MODESTES
Compte-rendu de la journée d'échange
du 22 avril 2008
Présentation de la démarche de la Fondation et de la journée
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Triple objectif du programme de la Fondation de France :
- Appuyer des expérimentations innovantes
- Comprendre et dépasser les blocages dans la conduite de projets durables et inclusifs d’accession
pour les ménages très modestes
- Interpeller, à partir d'un ensemble de propositions, les pouvoirs publics sur ces blocages
Un outil : la rédaction d’un rapport sur l'accession et le maintien dans la propriété de ménages très
modestes. Le rapport permet de construire un lien entre l'appui aux opérateurs dans la durée et
l'expression de la Fondation de France.
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Modalités d’élaboration du rapport
Travail préalable d’un groupe de réflexion (membres du comité habitat FDF, partenaires extérieurs,
prestataire…) - Automne 2007
Rencontre avec les opérateurs du programme : Partir de l’expérimentation en cours, source précieuse
d’analyse des processus de production et d’accession d’un habitat digne à faible coût - 22 avril 2008
Rencontre avec des partenaires extérieurs et représentants d’institution : Premières analyses et
conclusions soumises à des acteurs spécialisés pour une fertilisation croisée des propositions
émanant des opérateurs - 4 juin 2008
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Objectifs de cette journée
Faire émerger et structurer des apports divers qui enrichiront le rapport en préparation.
Saisir dans toute leur force les blocages institutionnels, financiers, techniques, voire psychologiques,
qui jouent, dans la durée, contre la sécurisation de la propriété d’un logement décent lorsqu’il s’agit de
ménages pauvres.
Saisir les éléments clefs qui permettent la mise en œuvre de projets durables et inclusifs.
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Présentation d'un premier plan de rapport / éléments de problématique
Le rapport s'axe sur deux points clefs : l'accompagnement des ménages et la diversification des
filières d'accession.
La réflexion sur l'accession des pauvres à la propriété est effectuée dans une tension entre la
reconnaissance de la pertinence des projets d'accession pour un certain nombre de familles et le
refus de faire de la propriété une panacée. Les conditions de réussite de ces projets sont à examiner
soigneusement. Interroger la notion de propriété dans ses sous-entendus sociaux et même
philosophiques. Faire appel à la complexité dans le montage de projets, quitte parfois à remettre en
cause la notion de propriété.
Ville et Habitat / ACT Consultants
Programme expérimental de la Fondation de France - Accession à la propriété privée des ménages très
modestes – Journée opérateur 22 avril 2008
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Temps d’échange n°1 : Les ménages : sens de l'accession et
parcours résidentiels
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AREA
L'enjeu de l'accession dépasse les ménages, il y a des enjeux de développement urbain,
développement local, développement social. L'appropriation du lieu crée les conditions d'autres
relations entre habitants, de relations de voisinages pacifiées. Trouver des moyens pour mieux vivre
ensemble. La propriété est aussi l'affirmation d'un choix par rapport à la location sociale.
La propriété est perçue comme la condition pour se sentir dans un habitat durable dans le cadre
duquel un lien aux autres peut se construire. Quand on réalise un tour de table sur les motivations des
personnes qui rentrent dans les projets, ce qui émerge est souvent autour de l’idée que les enfants
puissent grandir avec d'autres, que les personnes âgées ne vieillissent pas isolées, que la rencontre
avec l’autre puisse être choisie.
Les ménages dans le projet : 50% vivent en HLM, 50% dans le locatif privé. Les structures familiales
sont très diverses : familles très nombreuses, des célibataires…
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TPT
A quel niveau on parle d'accession, on peut prétendre accéder? Lien au contrat de travail. Une
personne au RMI est en situation transitoire, elle ne peut pas pour l'instant accéder à la propriété dans
le cadre du projet TPT.
L’association vise un public volontariste qui veut prendre son avenir en main et échapper à
l'assistanat. Engagement sur un an en sacrifiant ses loisirs, accepter de travailler en groupe. Pendant
un an on construit ensemble, on partage de temps difficiles, création d'une solidarité qui ne s'arrête
pas une fois la maison terminée (voir par exemple les associations d'enfants de Castors).
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UFUT
Les ménages sont très divers (des personnes isolées, des clans familiaux). La notion de ménage a
des contours variés qui sont fonction de ceux qui vont utiliser l'opération :

Pour les gens du voyage, il s’agit du clan familial dont les membres sont diversement présents
dans le temps ; cette géométrie variable a un impact sur l’usage de l’habitat réalisé dans le projet ;

Pour ceux qui sont propriétaires par défaut, c’est à dire en ayant hérité d’un bien dans un contexte
où les parents ont pesé sur leurs enfants pour la conservation du bien, alors qu’ils n’en ont pas les
moyens. Un nom, une maison dans un village où tout le monde se connaît sont parfois des poids
insupportables pour les héritiers, d’où les phénomènes de vente contrainte, voire d’alcoolisme ou
de suicide.

Pour les primo-accédants ou les accédants de deuxième génération, par exemple des couples
âgés qui ont vendu un bon prix un bien acheté 30 ans plus tôt et qui achètent sur un coup de
cœur à n’importe quel prix, l’accompagnement est important.
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Habicoop
Difficulté de donner le sens de l'entrée dans une coopérative à la place de quelqu'un. Pour Habicoop il
s'agit de faire un pas de côté par rapport à l'idée de propriété et de maison individuelle. Pour des
raisons idéologiques, environnementales, urbaines…
Les personnes qui entrent dans le projet sont d'abord des militants avant d'être des personnes à
faibles revenus. Capital culturel et politique élevés. Elles font partie du noyau c'est normal. Ceux qui
seront intégrés par un opérateur ne seront pas forcément sur la même logique.
Ville et Habitat / ACT Consultants
Programme expérimental de la Fondation de France - Accession à la propriété privée des ménages très
modestes – Journée opérateur 22 avril 2008
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Les ménages dans le projet : 10 ménages dans le noyau central on arrivera à 15 à la fin. 6 ménages
sous plafond PLUS, 2 sous plafond PLS, 2 sous plafond PLA-I : 1 personne adulte handicapée en
HLM, 1 mère isolée avec 2 enfants en location privée.
Adhèrent au projet sur l'idée collective et sur l'idée de ne pas perdre de l'argent en mettant un loyer à
perte.
Idée de collectif, de justice dans le fait de récupérer une partie de l'argent versé, idée de transmission
d'épargne. Idée de ne pas payer au-delà du coût réel. Notion de transparence et de responsabilité.
Sur l'intégration dans le groupe, pour le moment il suffit d'adhérer aux principes du projet et de s'y
impliquer pour en faire partie.
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CBB
Engagement à vérifier auprès des familles pour le travail sur les finitions et l'éventuelle extension. Des
ménages sont impliqués depuis le début, d'autres qui viendront depuis des logements sociaux locatifs.
Favoriser les personnes qui pourraient être "bloquées" dans le parc locatif HLM à cause de
l'augmentation des coûts du logement. Volonté de vivre dans un environnement où les relations
sociales seront plus faciles.
Le projet est individuel à la base : l'enjeu de l'accompagnement est d'amener les ménages à voir
l'intérêt de travailler ensemble.
Question en termes de parcours : L'investissement dans l'auto-construction est très fort : est-ce que
ce n'est pas une fin en soi? Question de la mobilité.
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FICOSIL
Reloger des ménages en grandes difficultés sociales : exclus du parc HLM classique (difficultés de
paiement, mode de vie pas compatible avec l‘habitat collectif). Rachat de logements de personnes qui
ont eu un accident dans l'accession ou d'artisans qui ont fait faillite. Familles qui sont au RMI de façon
durable.
Projet de revente de quelques maisons, quand les personnes retrouvent un emploi par exemple.
Exemple : Une famille qui a déjà raté une accession. Couple de plus de 50 ans avec 2 enfants qui
vont partir bientôt. Pavillon coûte 200000 euros. Ce qui ferait 1300 euros de remboursement au lieu
de 400 euros de loyers. Pavillon racheté il y a 10 ans à 100 000 euros à la famille.
Pavillon multifamilial : jeunes en haut grands parents en bas ; grands-parents décèdent, la famille veut
racheter le bas pour ne pas qu'on y mette d'autres locataires, ce qui représenterait pour eux une
certaine ascension sociale. Mais, avec 1700 euros de ressources mensuelles et une valeur de la
maison de 150 000€, l’acquisition paraît trop risquée.
Dans quelle mesure ces projets sont-ils faisables? Cela dépend notamment du prix de revente.
Pour le moment, revente par rapport à la valeur des domaines, mais en fait possibilité de décote qui
entre dans la vente HLM. Aujourd'hui la vente HLM se fait en moyenne à 60% du prix du marché
(implique une clause anti-spéculative pendant 5 ans).
Pour les ménages cela a un sens en s'inscrivant dans un "parcours résidentiel" : reprendre un bien,
accéder à quelque chose. Mais ils n'ont pas de capital initial et parfois des revenus très réduits (RMI).
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Julienne Javel
Les ménages du programme : A la base le public de l'association est défini par défaut : "personnes en
difficultés qui relèvent du PDALPD" exclus du parc social pour des raisons d'incompatibilité avec la vie
en collectif. En fait ce sont des personnes stables dans la précarité : pas de jeunes, au RMI depuis
longtemps, AAH depuis longtemps. Grande stabilité familiale.
Peu d'événements et de ruptures. Souvent les ménages entrent dans le dispositif parce qu'une
assistance sociale a pu visiter leur logement et en a constaté l’état critique. Ce ne sont pas des
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Programme expérimental de la Fondation de France - Accession à la propriété privée des ménages très
modestes – Journée opérateur 22 avril 2008
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personnes militantes ou volontaires. Ils sont mal logés depuis des années et ne voient pas vraiment
ce qui pourrait changer ni comment.
Implique un lourd travail de mobilisation.
Sur les parcours : Parfois des situations de mal logement perdurent par continuité familiale. Des
personnes ne sont plus propriétaires mais restent dans leur logement parce que les propriétaires sont
du village aussi et se refusent à les expulser.
Les gens du voyage veulent se sédentariser, ils n'ont plus les moyens de voyager mais souhaitent
garder la caravane au cas où. L'idée de l'accession ici : assurer ses arrières et ne plus se faire
expulser. Ne pas être contraint d'aller stationner sur les aires de stationnement (même repoussoir que
les HLM pour les sédentaires).
Débat sur le rapport à la propriété des gens du voyage : question de la stabilisation et de la
sécurisation.
Les choix individuels entre location et accession se font en fonction de l'histoire des personnes,
ce qu'ils disent de leur lieu de vie, leur volonté de transmission. Travail de réflexion avec les ménages
construit en plusieurs étapes : L'histoire de la personne, son rêve (alors que leur parcours est une
somme de résignations), décomposer ensuite ce qui est important, peu important, négociable…,
recherche d'une solution réaliste puis pédagogie sur ce qui est en train de se faire.
Pour la commune le statut de locataire est un statut de contrôle social, avoir un bailleur vers qui se
tourner est une sécurité.
o
Débats complémentaires sur le sens de l'accession pour les ménages pauvres
Plusieurs cas relevés par les opérateurs montrent qu'en dessous d'un certain montant de revenus
plus l'emprunt est cher moins la personne perçoit d'aide au logement pour l'accession. En-dessous
d'un seuil de revenu on prend en compte X fois le montant de remboursement et pas le revenu réel.
Il y aurait un revenu en dessous duquel le législateur considère qu'il n'est pas normal de
devenir propriétaire.
Débat autour de la question du plancher : y a-t-il une limite inférieure de revenus pour devenir
propriétaire?
Pour UFUT le problème est que l'on place l'implication de la personne dans la cité au regard de son
statut d'accédant. Cela voudrait dire a contrario que si l’on n'est pas accédant à la propriété et qu'on
est pauvre on n'a pas d'implication dans la cité. Or, dans les projets accompagnés par l’association,
on prend appui sur la transparence et sur la responsabilité. Les bailleurs sociaux pourraient aussi
procéder autrement.
Pour Habicoop, il n’est pas forcément négatif que le législateur prenne des moyens pour décourager
les pauvres d’accéder, étant donné les difficultés par les accédants pauvres pour maintenir leur bien.
Pourquoi associer la reconnaissance sociale à la propriété ?
La question de l'insertion dans la société au travers du statut de la propriété a un fondement
idéologique. Or l'objet du programme n'est pas forcément de passer de l'expérimental à une politique
d'accession à la propriété à grande échelle.
Les projets se basent sur d'autres valeurs : la fonction d'entraide, d'échange, le collectif. Une série de
pratiques sociales qui donne un sens à la propriété qui va bien au-delà de son sens juridique.
Le projet devient support d'insertion, de vie sociale, de responsabilité, de transparence (des coûts
notamment) et l'accession à la propriété pourra alors se réaliser s'il s'agit du calcul le plus intéressant
Dans l'histoire de l'accession : on imagine qu'elle se fait par le développement du neuf, un système
productiviste quantitatif et normalisé. Or ces expériences montrent qu'il existe une autre manière
d'aborder ces questions.
La dimension économique est trop souvent mise en avant "on paye toute sa vie pour rien"
c'est une notion ou l'avoir l'emporte sur l'être. La réflexion doit aller au-delà.
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Programme expérimental de la Fondation de France - Accession à la propriété privée des ménages très
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Il faut rechercher une définition fondée sur l'être et sur l'avoir, pas sur un seuil économique. L'idée de
la propriété comme facteur d'insertion c'est justement la possibilité de choisir. De plus la valeur
sociétale peut être très différente de la valeur économique.
Temps d’échange n°2 / L'ingénierie adaptée en termes de
production de solutions et d'accompagnement
La réflexion sur l'accompagnement dans le cadre du programme se situe au niveau de
l'accompagnement solidaire et non sur l'accompagnement social au sens institutionnel du terme.
Il faut dépasser le consensus premier sur l'accompagnement. Comment construire une relation de
réciprocité?
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Julienne Javel
La finalité des démarches d'accompagnement ne se connaît pas forcément au départ elle se construit
petit à petit. L'association est constituée de travailleurs sociaux qui essayent de se positionner
différemment des travailleurs sociaux du Conseil général par exemple et de vivre des choses avec les
gens.
Parfois des actes peuvent être pris comme de l'assistanat (aller chercher du bois pour quelqu'un,
l'aider à vider sa maison ou son jardin) en fait c'est un moyen de créer de la confiance. Tout est dans
le détail, voir ce que l'autre peut m'apprendre. La façon de nouer la relation au début est centrale dans
la capacité à surmonter les échecs inévitables au cours du montage d’un projet.
L'accompagnement est différent ensuite quand les personnes sont relogées.
Ce qui est difficile c'est la fin de l'accompagnement. Il faut essayer de trouver des personnes
ressources (un voisin, ATD quart-monde) ça ne peut pas être l'AS de secteur, mais des
professionnels qui viennent régulièrement à domicile, aide ménagère, infirmière… personnes qui
pourraient rappeler JJ, et permettent un suivi sur le long terme.
Quelle est la spécificité de l'accompagnement lié à un projet d'accession?
Les questions sont posées à plus long terme : retraite, départ des enfants. Dans l'accession il y a la
question de la transmission qui est importante.
Par ailleurs sur de l'accession on a la maîtrise du montage financier et on peut en parler à la famille.
Dans un projet locatif c'est le bailleur qui fait le montage, il ne dit que ce qu'il veut bien en dire. On
maîtrise moins le montage financier et les choix de la famille
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Ficosil
Les personnes dans le programme peuvent être en grande difficulté sociale, problèmes
psychologiques, parfois problème de toxicomanie. Accompagnement de la demande jusqu'au
logement puis un suivi par un travailleur social quand la famille rentre à la Ficosil comme locataire.
Aide à la recherche d'emploi, sur les problèmes éducatifs…
Quand la famille est agréée par la Commission logement accompagné (COLAC) accord du FSL pour
un accompagnement d’un an qui est renouvelé une fois (ASL). Le renouvellement se fait de moins en
moins quand la famille est déjà accompagnée dans le cadre du RMI ou d'une tutelle. Or les familles
sont en très grandes difficultés, elles sont déjà connues des travailleurs sociaux du secteur qui ont
déjà un peu échoué, l'accompagnement par la Ficosil est nécessaire et devrait perdurer.
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CBB
L'accompagnement s'organise autour du "faire avec", il se fait d'un point de vue technique et social, il
faut responsabiliser le ménage, amener une autonomie dans la réalisation des travaux.
L’accompagnement social vise la mobilisation collective
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Dans le parcours d'accompagnement, diffusion de l'information auprès des familles pour positionner le
projet d'autoconstruction et ce vers quoi les familles vont s'engager.
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Habicoop
Accompagnement du groupe comme entité autonome et pas spécifiquement d'un ménage ou d'une
personne en difficulté financière. D'où le choix de travailler en plus avec un opérateur associatif (Alpil,
Habitat et Humanisme) pour rechercher dans le public en contact avec ces opérateurs des personnes
intéressées (qui ne sont pas dans l'urgence). L'opérateur l'aidera à l'insertion dans le groupe.
Question de la pédagogie (juridique, financière, architecturale). Travail avec les habitants sur la
transmission des savoirs pour faire gagner en autonomie. Il ne s'agit pas d'en faire un groupe
d'experts dans tous les domaines, mais qu'ils comprennent ce qui se passe. Il y a dans le groupe des
personnes qui peuvent elles-mêmes accompagner d'autres ménages. Faut-il tout expliquer à chaque
fois? Ou attendre que la décision finale soit prise? Partager toujours tout le savoir en phase de
montage, quand les choix évoluent encore, n'est pas forcément facile (stabilité pour les personnes).
Interrogation sur le rôle de l'expert et de l'architecte. (Association de l'architecte à l'élaboration du
cahier des charges)
o
AREA
Travail d'accompagnement pour de la programmation concertée. Comment définir le travail de
l'architecte : choix de ne pas avoir affaire à des architectes militants qui travailleraient deux fois plus
pour la même opération. Calcul du surcoût total lié à l'accompagnement (3000 euros par logement =
180000 euros). Qui le paye? Aujourd'hui ce travail est financé entre autres par la Fondation de
France.
Hypothèse : les familles ne font pas d'apport initial mais participent à un fond coopératif pour le
montage futur d'opérations. 1,5% de la valeur du montage de l'opération.
Accompagnement individuel : élaboration d'une stratégie pour chaque famille. Equilibre entre projets
collectifs et individuels.
Dans la gestion du groupe l'association joue un rôle de négociation, de tiers médiateur qui régule les
conflits. Cela demande un savoir-faire.
Autres éléments divers à faire apparaître dans le rapport
- La place de l'auto-construction, il faut l'intégrer dans les réglementations existantes qu'elle soit
reconnue avec les mêmes droits que ceux accordés au secteur du logement social. Avancée
législative nécessaire sur le statut des auto-constructeurs, sur les questions d'assurance, de garantie,
et de financement (accès au PTZ) (TPT, CBB).
Questions juridiques et financière liées au statut coopératif
- Dans une coopérative où la propriété est collective, comment faire pour rembourser au coopérateur
sortant l'intégralité de ses parts le plus vite possible tout en permettant au nouveau de payer
progressivement sa part acquisitive? Problème de trésorerie en début de vie de la coopérative.
Relais bancaire ou décalage des prêts existants dans le temps?
- Possibilité d'utiliser le PTZ pour l'acquisition de parts de la coopérative. Possibilité de pass-foncier
(ou opérations fléchées) pour les coopératives. (Habicoop)
- Mettre l'accent sur la lutte contre la précarité énergétique. Garantir la maîtrise des charges dans
le temps, intérêt économique pour les populations en difficultés mais aussi un intérêt global. Il existe
peu de leviers pour financer cet aspect aujourd'hui à part convaincre le banquier que les économies
vont avoir lieu. (JJ)
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- Consacrer un passage du rapport aux DOM où il existe une forte aide à l'accession pour les
personnes aux minima sociaux (opérations de décasement). Là-bas on considère que la solution pour
ces ménages est qu'ils soient propriétaires : la collectivité finance à hauteur de 30000€ (logement
évolutif social : le foncier, une dalle, cellule sanitaire, un toit.) Achat de la paix sociale plus que
politique structurelle de développement social.
- Ne pas sous-estimer le marché de l'ancien, son rôle dans la fluidité du marché.
Liste des participants :
A compléter par la Fondation de France
Ville et Habitat / ACT Consultants
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