Privilège spécial
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Document 1 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Cote : 08,2004 Date de fraîcheur : 01 Avril 2004 III. - Privilège spécial immobilier 1° Institution 11. - Selon le nouvel article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat : "L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du Code civil". De son côté, l'article 2103 a été complété par un paragraphe 1 bis pour introduire le syndicat de copropriété parmi les créanciers privilégiés sur les immeubles. D'autre part, le nouvel article 2107 du Code civil, modifié par la loi précitée du 21 juillet 1994 précise que "son exceptées de la formalité de l'inscription... les créances du syndicat énumérées à l'article 2103". Ainsi, contrairement à la plupart des autres privilèges, celui accordé au syndicat ne nécessite aucune démarche particulière ; il reste occulte, solution certes avantageuse pour le syndicat mais qui risque de mettre dans l'embarras aussi bien le notaire détenteur des fonds que les autres créanciers au moment où le privilège sera mis en oeuvre. © LexisNexis SA Document 2 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Cote : 08,2004 Date de fraîcheur : 01 Avril 2004 2° Créances bénéficiant du privilège 12. - Comme l'indique l'article 19-1 précité de la loi, le privilège garantit les créances du syndicat correspondant aux charges de copropriété visées aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557, 10 juillet 1965, à savoir : a) Les charges générales prévues à l'article 10, alinéa 2, de la loi : dépenses engagées pour la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble ; b) Les charges relatives à l'entretien et au fonctionnement de services collectifs et éléments d'équipement commun. Sur l'énumération de ces différentes charges, voir J.-Cl. Copropriété, Fascicule 70. 13. - En ce qui concerne les dépenses se rapportant aux travaux de l'article 30, il s'agit des charges de financement des améliorations décidées dans le cadre de l'article 30 de la loi : transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existant, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux affectés à un usage commun (Sur la définition de ces diverses catégories, V. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 94). Dans l'hypothèse où le copropriétaire débiteur aurait bénéficié du paiement différé de sa quote-part dans le coût des travaux en application de l'article 33 de la loi (cf. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 95), il convient de rappeler que les annuités non encore échues à l'époque de la mutation du lot deviennent immédiatement exigibles. Par conséquent, la créance du syndicat à ce titre doit bénéficier du privilège. 14. - La question s'est posée de savoir si le privilège devait s'appliquer aux créances relatives aux seuls travaux énoncés à l'article 30, à l'exclusion d'autres travaux qui, tout en ayant matériellement le caractère d'améliorations font l'objet d'un texte particulier dans la loi (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, e à J et art. 26-1) pour déterminer des règles de majorité particulières, dérogatoires à celles prévues à l'article 26-c, précisément pour les travaux d'amélioration définis à l'article 30. Compte tenu des motifs de l'article 25, il n'apparaît pas que les charges qu'il vise doivent être exclues des dépenses entrant dans la cadre général de l'article 30 définissant les améliorations (cf. J.R. Boyeure, Commentaire de la loi du 21 juillet 1994 : Rev. Administrer oct. 1994, p. 13 s. - Lebatteux, Le recouvrement des charges de copropriété après l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 : Rev. Administrer avr. 1995, p. 4 s.). 15. - Par conséquent, doivent bénéficier du privilège les charges résultant des travaux énumérés à l'article 25 de la loi n° 65-557, 10 juillet 1965, à savoir : Page 3 (...) • • • • • e) les travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur ; g) les travaux d'économie d'énergie, actuellement définis par le décret n° 87-764 du 25 septembre 1987 ; h) les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par la législation relative à l'amélioration de l'habitat ; i) les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite ; j) l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé. 16. - Sont également privilégiées les créances résultant des travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-1). 17. - Indépendamment des charges de financement des améliorations, celles-ci génèrent ultérieurement des dépenses de maintenance (entretien, réparations, réfection, frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement commun), lesquelles relèvent alors des charges définies à l'article 10 de la loi (V. supra n° 12) : des intérêts dus sur les créances du syndicat du syndicat (Cass. 3e civ., 6 mai 2003 : Juris-Data n° 2003-018910 ; Loyers et copr. 2003, comm. 167) ; des charges qui se rapportent à des lots non compris dans la vente (même arrêt) ; de la quote-part d'emprunt contracté par le syndicat (Cass. 3e civ., 15 mai 2002 : Juris-Data n° 2002-014322 ; Loyers et copr. 2002, comm. 247) ; du montant des provisions sur honoraires (CA Paris, 14e ch., 12 févr. 1999 : Juris-Data n° 1999-020392. - CA Paris, 2e ch., 17 mars 1998 : Juris-Data n° 1998-020308 ; Loyers et copr. 1998, comm. 284). © LexisNexis SA Document 3 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Cote : 08,2004 Date de fraîcheur : 01 Avril 2004 3° Créances exclues du privilège 18. - A contrario, toute charge qui ne relève pas des dépenses des articles 10 ou 30 de la loi n'est pas couverte par le privilège. Il s'agit : - - des dommages-intérêts dont un copropriétaire est redevable en raison de sa responsabilité envers le syndicat pour troubles de voisinage, dégradations ou infractions au règlement de copropriété ; le prix de location ou d'acquisition d'une partie commune par un copropriétaire de l'immeuble et la contrepartie financière d'avantages accordés par le syndicat à l'un de ses membres, par exemple pour un droit d'usage ou d'emprunt d'une partie commune ; les frais de recouvrement ou de procédure (V. obs. Capoulade : RD imm. déc. 1994, p. 662 ss Cass. 3e civ., 22 juin 1994) et les sommes dues au syndicat en application d'une clause pénale ; les sommes correspondant aux cotisations incombant aux copropriétaires membres d'une union de syndicats ou d'une association syndicale régie par la loi du 21 juin 1865. 19. - Échéance des créances - Le privilège protège les créances afférentes aux charges et travaux de l'année en cours et des quatre années antérieures à sa mise en oeuvre (C. civ., art. 2103. - V. infra n° 23 à 28). Il s'ensuit que les créances plus anciennes ne bénéficient plus de la garantie ; elles restent chirographaires, à moins qu'elles aient fait l'objet d'une inscription hypothécaire. © LexisNexis SA Document 4 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Cote : 08,2004 Date de fraîcheur : 01 Avril 2004 4° Classement des créances privilégiées 20. - L'article 2103 du Code civil prévoit l'ordre de classement des créances du syndicat lorsqu'il existe en même temps sur le lot du copropriétaire débiteur un autre créancier - à savoir le vendeur et, éventuellement le prêteur de deniers - également bénéficiaire du privilège spécial immobilier. 21. - Ainsi, le syndicat : • a) est préféré au vendeur et au prêteur pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ; • b) mais ne bénéficie que conjointement avec le vendeur et le prêteur pour les créances afférentes aux charges et travaux des troisième et quatrième années échues. Dans le cas du a), le syndicat se trouve donc prioritaire pour récupérer ses créances, alors que dans l'éventualité du b), il vient en concurrence avec le vendeur et le prêteur, impliquant un partage au marc le franc si le prix de cession du lot est insuffisant pour le règlement de la totalité des créances privilégiées. 22. - Par "année courante" visée à l'article 2103, 1er bis du Code civil, il faut entendre l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5-2). Il faut souligner l'étroite marge de manoeuvre laissée au syndic pour faire valoir les créances du syndicat se rapportant à cette période dans le délai qui lui est imparti pour faire opposition ; il lui faudra très rapidement les déterminer avec précision dans les comptes de la copropriété, tâche qui ne sera pas forcément aisée... © LexisNexis SA Document 5 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Cote : 08,2004 Date de fraîcheur : 01 Avril 2004 5° Mise en oeuvre du privilège 23. - Si l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est de plein droit garantie par le privilège immobilier spécial de l'article 2103 du Code civil, en revanche la mise en oeuvre de celui-ci est subordonnée à l'accomplissement de la formalité d'opposition au versement du prix de cession du lot prévue à l'article 20 modifié en dernier lieu par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 de la loi de 1965. 24. - En substance, cet article 20 modifié indique que si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le notaire donne avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, lequel dispose alors d'un délai de quinze jours pour former opposition au versement des fonds aux fins d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire débiteur. 25. - Le nouvel article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 réglemente strictement les modalités de l'opposition pour le recouvrement des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Il est évident que l'opposition entraînant l'application du privilège au profit du syndicat suppose que ses créances soient bien déterminées dans leur quantum et venues à échéance lors de la mutation notifiée au syndic ; elle ne peut se concevoir pour des créances encore indéterminées ou non exigibles à cette date. Sur les notions de liquidité et d'exigibilité, voir J.-Cl. Copropriété, Fascicule 75 et, à propos du paiement différé du coût des travaux d'amélioration, supra n° 13. En dehors des charges de l'année en cours au sens de l'article 5-2 du décret (cf. supra n° 22) qui donnent lieu au versement des provisions trimestrielles sur budget prévisionnel prévues à l'article 14-1 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou celles votées pour les travaux décidés par le syndicat, celles des années précédentes ont dû normalement être avalisées par l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale, approbation qui entraîne l'exigibilité des créances correspondantes du syndicat. 26. - Formée par acte extrajudiciaire, l'opposition doit énoncer d'une panière précise : • 1° ) le montant et les causes des créances de l'année en cours et des deux dernières années échues ; • 2° ) le montant et les causes des créances des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; • 3° ) le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées visées aux 1° et 2° ci-dessus ; Page 7 • 4° ) enfin, le montant et les causes des créances de toute nature non incluses dans les créances précédentes. Si l'opposition répond aux conditions ci-dessus, le privilège garantit de plein droit les créances du syndicat de l'année courante et des autre années antérieures (V. supra n° 20 s.). Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné, suivant le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5-1, dernier al.). L'opposition doit être ensuite formée comme indiqué ci-dessus entre les mains de l'auteur de l'avis de mutation, toute irrégularité dans l'accomplissement de cette formalité empêcherait la mis en oeuvre du privilège. Rien ne paraît devoir faire obstacle à ce qu'en cas de saisie immobilière poursuivie à l'initiative du syndicat, le syndic fasse opposition entre ses propres mains afin de mettre en jeu le privilège immobilier en faveur de la copropriété (cf. supra Fasc. 75). 27. - Information des autres créanciers inscrits - Du fait de la mise en oeuvre du privilège sur les créances du syndicat, il appartient au notaire - ou, selon le cas, l'une des personnes dont il est question ci-dessus - d'informer les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresser copie (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6-1). Le privilège du syndicat ne faisant l'objet d'aucune mesure de publicité (V. supra n° 11), il est opportun que les autres créanciers du copropriétaire débiteur soient avisés de son existence afin de leur permettre d'en tirer les conséquences pour préserver leurs intérêts lors de la répartition du prix de cession du lot. 28. - Paiement des créances du syndicat - À condition que l'opposition ait été régulièrement formée (V. supra n° 26), les créances du syndicat définies supra n° 12 et suivants, se trouvent de plein droit privilégiées sur le montant correspondant du prix de cession du lot concerné. Mais à ce stade, l'opposition n'entraîne pas attribution immédiate de la part du prix représentative desdites créances. Si le désintéressement du syndicat privilégié n'intervient pas à l'amiable, par exemple en cas de contestation de la part soit du débiteur lui-même soit de ses autres créanciers, à propos de la légalité de l'opposition du syndic ou de la réalité ou du quantum des créances couvertes par le privilège, il sera nécessaire de saisir le tribunal aux fins d'obtenir la validation de l'opposition permettant ensuite au syndicat de recouvrer les créances en cause par priorité en tenant compte de leur échéance (V. supra n° 20 et 21 ; pour plus de détails concernent les modalités de répartition des fonds provenant de la vente d'un lot, V. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 107-20 ou Notarial Formulaire V° Copropriété, Fasc. 222). Dans l'éventualité d'une procédure collective à l'encontre du copropriétaire débiteur, il appartient au syndic de déclarer les créances privilégiées du syndicat dans les formes prévues par le Code de commerce car à défaut ces créances ne pourraient plus être admises qu'à titre chirographaires (CA Paris, 3e ch., 15 nov. 2002 : Juris-Data n° 2002-197197). 29. - Subrogation - Contrairement au régime de l'hypothèque légale du syndicat (V. infra n° 34), on considère que la subrogation dans le privilège immobilier accordé au syndicat ne peut être retenue (cf. P. Capoulade, L'amélioration du fonctionnement des syndicats de copropriété : AJPI 1995, p. 374 s.). © LexisNexis SA Document 6 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ § 23 à § 29 (Mise à jour) 06/02/2006 11 à 29 La réforme annoncée des sûretés prend tournure : Fin du privilège occulte ? La loi du 26 juillet 2005 « pour la confiance et la modernisation de l'économie » a habilité le gouvernement à réformer par voie d'ordonnance le droit des sûretés dans un délai de neuf mois (L., art. 24). C'est donc avant fin avril 2006 que cette réforme doit voir le jour. Pour l'heure, trois projets d'ordonnance ont été diffusés pour avis dans les milieux professionnels. Ils devraient être prochainement soumis au Conseil d'État. Ils reproduisent très largement les propositions élaborées par le groupe de travail présidé par le professeur Michel Grimaldi et remises au garde des Sceaux le 31 mars 2005. Dans le deuxième projet d'ordonnance une innovation marquante serait la disparition des privilèges immobiliers spéciaux, transformés, moyennant certaines précautions destinés à leur assurer le même rang que précédemment, en hypothèques légales. La publicité serait requise même pour le privilège spécial du syndicat de copropriété, jusque là occulte. (JCP G 2006 n° 5, 1er Février 2006, act. 45 Veille par Philippe Simler) © LexisNexis SA Document 7 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ § 18 à § 19 (Mise à jour) 06/02/2006 11 à 29 La réforme annoncée des sûretés prend tournure : Fin du privilège occulte ? La loi du 26 juillet 2005 « pour la confiance et la modernisation de l'économie » a habilité le gouvernement à réformer par voie d'ordonnance le droit des sûretés dans un délai de neuf mois (L., art. 24). C'est donc avant fin avril 2006 que cette réforme doit voir le jour. Pour l'heure, trois projets d'ordonnance ont été diffusés pour avis dans les milieux professionnels. Ils devraient être prochainement soumis au Conseil d'État. Ils reproduisent très largement les propositions élaborées par le groupe de travail présidé par le professeur Michel Grimaldi et remises au garde des Sceaux le 31 mars 2005. Dans le deuxième projet d'ordonnance une innovation marquante serait la disparition des privilèges immobiliers spéciaux, transformés, moyennant certaines précautions destinés à leur assurer le même rang que précédemment, en hypothèques légales. La publicité serait requise même pour le privilège spécial du syndicat de copropriété, jusque là occulte. (JCP G 2006 n° 5, 1er Février 2006, act. 45 Veille par Philippe Simler) 01/10/2004 18 Association syndicale La loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et la loi du 5 août 1911 relative aux associations syndicales autorisées ont été abrogées. Pour de plus amples développements se reporter aux fiches devant le Fascicule 280 du Juris-Classeur Construction Urbanisme (sauf en ce qui concerne la Polynésie française et la Nouvelle Calédonie) (Ord. n° 2004-632, 1er juill. 2004, art. 58, relative aux associations syndicales de propriétaires : Journal Officiel 2 Juillet 2004). Page 10 © LexisNexis SA Document 8 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ § 11 (Mise à jour) 06/02/2006 11 à 29 La réforme annoncée des sûretés prend tournure : Fin du privilège occulte ? La loi du 26 juillet 2005 « pour la confiance et la modernisation de l'économie » a habilité le gouvernement à réformer par voie d'ordonnance le droit des sûretés dans un délai de neuf mois (L., art. 24). C'est donc avant fin avril 2006 que cette réforme doit voir le jour. Pour l'heure, trois projets d'ordonnance ont été diffusés pour avis dans les milieux professionnels. Ils devraient être prochainement soumis au Conseil d'État. Ils reproduisent très largement les propositions élaborées par le groupe de travail présidé par le professeur Michel Grimaldi et remises au garde des Sceaux le 31 mars 2005. Dans le deuxième projet d'ordonnance une innovation marquante serait la disparition des privilèges immobiliers spéciaux, transformés, moyennant certaines précautions destinés à leur assurer le même rang que précédemment, en hypothèques légales. La publicité serait requise même pour le privilège spécial du syndicat de copropriété, jusque là occulte. (JCP G 2006 n° 5, 1er Février 2006, act. 45 Veille par Philippe Simler) © LexisNexis SA Document 9 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ § 20 à § 22 (Mise à jour) 06/02/2006 11 à 29 La réforme annoncée des sûretés prend tournure : Fin du privilège occulte ? La loi du 26 juillet 2005 « pour la confiance et la modernisation de l'économie » a habilité le gouvernement à réformer par voie d'ordonnance le droit des sûretés dans un délai de neuf mois (L., art. 24). C'est donc avant fin avril 2006 que cette réforme doit voir le jour. Pour l'heure, trois projets d'ordonnance ont été diffusés pour avis dans les milieux professionnels. Ils devraient être prochainement soumis au Conseil d'État. Ils reproduisent très largement les propositions élaborées par le groupe de travail présidé par le professeur Michel Grimaldi et remises au garde des Sceaux le 31 mars 2005. Dans le deuxième projet d'ordonnance une innovation marquante serait la disparition des privilèges immobiliers spéciaux, transformés, moyennant certaines précautions destinés à leur assurer le même rang que précédemment, en hypothèques légales. La publicité serait requise même pour le privilège spécial du syndicat de copropriété, jusque là occulte. (JCP G 2006 n° 5, 1er Février 2006, act. 45 Veille par Philippe Simler) © LexisNexis SA Document 10 de 10 JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ § 12 à § 17 (Mise à jour) 06/02/2006 11 à 29 La réforme annoncée des sûretés prend tournure : Fin du privilège occulte ? La loi du 26 juillet 2005 « pour la confiance et la modernisation de l'économie » a habilité le gouvernement à réformer par voie d'ordonnance le droit des sûretés dans un délai de neuf mois (L., art. 24). C'est donc avant fin avril 2006 que cette réforme doit voir le jour. Pour l'heure, trois projets d'ordonnance ont été diffusés pour avis dans les milieux professionnels. Ils devraient être prochainement soumis au Conseil d'État. Ils reproduisent très largement les propositions élaborées par le groupe de travail présidé par le professeur Michel Grimaldi et remises au garde des Sceaux le 31 mars 2005. Dans le deuxième projet d'ordonnance une innovation marquante serait la disparition des privilèges immobiliers spéciaux, transformés, moyennant certaines précautions destinés à leur assurer le même rang que précédemment, en hypothèques légales. La publicité serait requise même pour le privilège spécial du syndicat de copropriété, jusque là occulte. (JCP G 2006 n° 5, 1er Février 2006, act. 45 Veille par Philippe Simler) © LexisNexis SA
