Privilège spécial

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JurisClasseur Copropriété > Fasc. 106-10 : COPROPRIÉTÉ. - Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du
syndicat. - Commentaires > III. - Privilège spécial immobilier
Cote : 08,2004
Date de fraîcheur : 01 Avril 2004
III. - Privilège spécial immobilier
1° Institution
11. - Selon le nouvel article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 rela-
tive à l'habitat : "L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie
par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du Code civil".
De son côté, l'article 2103 a été complété par un paragraphe 1 bis pour introduire le syndicat de copropriété parmi les
créanciers privilégiés sur les immeubles.
D'autre part, le nouvel article 2107 du Code civil, modifié par la loi précitée du 21 juillet 1994 précise que "son ex-
ceptées de la formalité de l'inscription... les créances du syndicat énumérées à l'article 2103".
Ainsi, contrairement à la plupart des autres privilèges, celui accordé au syndicat ne nécessite aucune démarche par-
ticulière ; il reste occulte, solution certes avantageuse pour le syndicat mais qui risque de mettre dans l'embarras aussi
bien le notaire détenteur des fonds que les autres créanciers au moment où le privilège sera mis en oeuvre.
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Date de fraîcheur : 01 Avril 2004
2° Créances bénéficiant du privilège
12. - Comme l'indique l'article 19-1 précité de la loi, le privilège garantit les créances du syndicat correspondant aux
charges de copropriété visées aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557, 10 juillet 1965, à savoir :
a) Les charges générales prévues à l'article 10, alinéa 2, de la loi : dépenses engagées pour la conservation, l'entretien et
l'administration de l'immeuble ;
b) Les charges relatives à l'entretien et au fonctionnement de services collectifs et éléments d'équipement commun.
Sur l'énumération de ces différentes charges, voir J.-Cl. Copropriété, Fascicule 70.
13. - En ce qui concerne les dépenses se rapportant aux travaux de l'article 30, il s'agit des charges de financement des
améliorations décidées dans le cadre de l'article 30 de la loi : transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement
existant, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux affectés à un usage commun (Sur la dé-
finition de ces diverses catégories, V. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 94).
Dans l'hypothèse où le copropriétaire débiteur aurait bénéficié du paiement différé de sa quote-part dans le coût des
travaux en application de l'article 33 de la loi (cf. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 95), il convient de rappeler que les annuités
non encore échues à l'époque de la mutation du lot deviennent immédiatement exigibles. Par conséquent, la créance du
syndicat à ce titre doit bénéficier du privilège.
14. - La question s'est posée de savoir si le privilège devait s'appliquer aux créances relatives aux seuls travaux
énoncés à l'article 30, à l'exclusion d'autres travaux qui, tout en ayant matériellement le caractère d'améliorations font
l'objet d'un texte particulier dans la loi (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, e à J et art. 26-1) pour déterminer des
règles de majorité particulières, dérogatoires à celles prévues à l'article 26-c, précisément pour les travaux d'améliora-
tion définis à l'article 30.
Compte tenu des motifs de l'article 25, il n'apparaît pas que les charges qu'il vise doivent être exclues des dépenses en-
trant dans la cadre général de l'article 30 définissant les améliorations (cf. J.R. Boyeure, Commentaire de la loi du 21
juillet 1994 : Rev. Administrer oct. 1994, p. 13 s. - Lebatteux, Le recouvrement des charges de copropriété après
l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 : Rev. Administrer avr. 1995, p. 4 s.).
15. - Par conséquent, doivent bénéficier du privilège les charges résultant des travaux énumérés à l'article 25 de la loi
n° 65-557, 10 juillet 1965, à savoir :

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(...)
•
e) les travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur ;
•
g) les travaux d'économie d'énergie, actuellement définis par le décret n° 87-764 du 25 septembre 1987
;
•
h) les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de
sécurité et d'équipement définies par la législation relative à l'amélioration de l'habitat ;
•
i) les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite ;
•
j) l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé
à un réseau câblé.
16. - Sont également privilégiées les créances résultant des travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'amé-
liorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à
l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-1).
17. - Indépendamment des charges de financement des améliorations, celles-ci génèrent ultérieurement des dépenses
de maintenance (entretien, réparations, réfection, frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipe-
ment commun), lesquelles relèvent alors des charges définies à l'article 10 de la loi (V. supra n° 12) :
-
des intérêts dus sur les créances du syndicat du syndicat (Cass. 3e civ., 6 mai 2003 : Juris-Data n°
2003-018910 ; Loyers et copr. 2003, comm. 167) ;
-
des charges qui se rapportent à des lots non compris dans la vente (même arrêt) ;
-
de la quote-part d'emprunt contracté par le syndicat (Cass. 3e civ., 15 mai 2002 : Juris-Data n°
2002-014322 ; Loyers et copr. 2002, comm. 247) ;
-
du montant des provisions sur honoraires (CA Paris, 14e ch., 12 févr. 1999 : Juris-Data n°
1999-020392. - CA Paris, 2e ch., 17 mars 1998 : Juris-Data n° 1998-020308 ; Loyers et copr. 1998,
comm. 284).
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3° Créances exclues du privilège
18. - A contrario, toute charge qui ne relève pas des dépenses des articles 10 ou 30 de la loi n'est pas couverte par le
privilège.
Il s'agit :
-
des dommages-intérêts dont un copropriétaire est redevable en raison de sa responsabilité envers le syn-
dicat pour troubles de voisinage, dégradations ou infractions au règlement de copropriété ;
-
le prix de location ou d'acquisition d'une partie commune par un copropriétaire de l'immeuble et la con-
trepartie financière d'avantages accordés par le syndicat à l'un de ses membres, par exemple pour un
droit d'usage ou d'emprunt d'une partie commune ;
-
les frais de recouvrement ou de procédure (V. obs. Capoulade : RD imm. déc. 1994, p. 662 ss Cass. 3e
civ., 22 juin 1994) et les sommes dues au syndicat en application d'une clause pénale ;
-
les sommes correspondant aux cotisations incombant aux copropriétaires membres d'une union de syn-
dicats ou d'une association syndicale régie par la loi du 21 juin 1865.
19. - Échéance des créances - Le privilège protège les créances afférentes aux charges et travaux de l'année en cours
et des quatre années antérieures à sa mise en oeuvre (C. civ., art. 2103. - V. infra n° 23 à 28).
Il s'ensuit que les créances plus anciennes ne bénéficient plus de la garantie ; elles restent chirographaires, à moins
qu'elles aient fait l'objet d'une inscription hypothécaire.
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4° Classement des créances privilégiées
20. - L'article 2103 du Code civil prévoit l'ordre de classement des créances du syndicat lorsqu'il existe en même
temps sur le lot du copropriétaire débiteur un autre créancier - à savoir le vendeur et, éventuellement le prêteur de deni-
ers - également bénéficiaire du privilège spécial immobilier.
21. - Ainsi, le syndicat :
•
a) est préféré au vendeur et au prêteur pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année
courante et des deux dernières années échues ;
•
b) mais ne bénéficie que conjointement avec le vendeur et le prêteur pour les créances afférentes aux
charges et travaux des troisième et quatrième années échues.
Dans le cas du a), le syndicat se trouve donc prioritaire pour récupérer ses créances, alors que dans l'éventualité du b), il
vient en concurrence avec le vendeur et le prêteur, impliquant un partage au marc le franc si le prix de cession du lot est
insuffisant pour le règlement de la totalité des créances privilégiées.
22. - Par "année courante" visée à l'article 2103, 1er bis du Code civil, il faut entendre l'année civile comptée du 1er
janvier au 31 décembre (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5-2).
Il faut souligner l'étroite marge de manoeuvre laissée au syndic pour faire valoir les créances du syndicat se rapportant à
cette période dans le délai qui lui est imparti pour faire opposition ; il lui faudra très rapidement les déterminer avec
précision dans les comptes de la copropriété, tâche qui ne sera pas forcément aisée...
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