VENTE D`IMMEUBLES EXISTANTS INTRODUCTION La vente d

VENTE D’IMMEUBLES EXISTANTS
INTRODUCTION
La vente d’immeubles se défini comme le contrat qui porte sur un bien qui par nature ne
peut-être déplacé ainsi que sûr tout bien qui s’y incorpore, c’est à dire les bâtiments, les
plantations et les ouvrages.
La vente d’immeubles porte également sur des choses mobilières attachés à un bien immeuble
et que la loi qualifie, aux articles 524 et 525 du code civil, de biens immeubles par destination.
Au termes de l’article 1582 du code civil, la vente de manière plus générale, se défini comme la
convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.
Ce texte, en réalité, signifie que la vente est un contrat par lequel l’une des parties, à savoir le
vendeur, transfère à l’autre partie contractante, l’aquéreur, les droits qu’il détient sur un bien en
contre partie du paiement d’un prix en argent.
en effet, c’est le prix versé en argent qui caractérise la vente et qui la distingue notamment de la
donation, qui par principe est gratuite et ne comporte pas de prix, ou qui la distingue encore de
l’échange dans lesquel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.
Parce que la vente opère toujours transfert de propriété du bien sur lequel elle porte ceci
implique qu’elle génère à une obligation de donner (obligation de transferer).
Par ailleurs, la vente d’immeubles réunis certains caractères qui lui sont propres.
1 En premier lieu, il s’agit d’un contrat synallagmatique (des obligations réciproques
pèsent sur les 2 parties).
2 En second lieu, c’est un contrat nécessairement conclu à titre onéreux.
3 En troisième lieu, c’est un contrat consentuel.
4 Enfin, c’est un contrat à titre commutatif.
La vente d’immeubles est un contrat consensuel car elle se forme comme toute vente par la
seule rencontre des volontés à la fois sur la chose et sur le prix.
De même, la vente d’immeubles est un contrat commutatif car, sauf cas exceptionnels ou bien
encore sauf en cas d’erreur, en principe le prix versé et la valeur du bien vendu sont censés
s’équivaloir ( voir par exemple la vente viagère qui constitue un contrat aléatoire).
Par principe c’est l’article 1583 du code civil qui commande toute vente d’immeuble et qui oblige
la réunion de 3 élèments pour caractériser la vente :
1 Le consentement des parties
2 La chose vendue et son prix
3 Le transfert de propriété qui découle du contrat
En droit commun, la vente se présente le plus souvent comme un contrat instantané ce qui se
justifie car juridiquement elle s’opère dès le seul échange des consentements (solo consensu).
Lorsqu’elle porte sur un bien immeuble, la vente se forme, le plus souvent, par étapes

successives et s’étale sur une période dont la durée peut varier, de la conclusion d’un
avant-contrat à la signature du contrat définitif voir à la rédaction de l’acte en la forme
authentique par devant notaire.
Le fait que la vente d’immeubles se réalise de manière progressive implique d’analyser
successivement les élèments constitutifs de cette vente, ensuite le processus de formation de la
vente, enfin les effets attachés à la vente de biens d’immeubles.
CHAPITRE 1 : LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA V.I.E
La vente d’immeuble suppose, comme tout contrat, conformément à l’article 1108 du code civil
« le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter un objet certain et une
cause dans l’obligation ».
Dans la vente d’immeuble, le prix ainsi que l’immeuble vendu correspondant à la notion d’objet
exigé à l’article 1108 du code civil.
Quant aux parties, leur capacité et leur pouvoir de contracter apparaissent essentiel,
notamment à raison de la gravité que peut revétir une valeur importante. La rencontre des
consentements relève du processus de formation du contrat.
Ce qui implique que les élèments constitutifs de la V.I.E sont au nombre de 3 :
21 Les parties au contrat de vente
22 La détermination de l’immeuble vendu
23 Le prix de l’immeuble, Objet du contrat
SECTION 1 : LES PARTIES AU CONTRAT (P.O.C)
Non seulement, il importe d’identifier les P.O.C mais également de savoir l’étandue de leur
capacité afin de mesurer avec précision la portée de leur pouvoir.
I. IDENTIFICATION DES PARTIES
En principe, l’identification du vendeur et de l’acquéreur ne pose pas de difficulté particulière.
Pour les personnes physiques, plusieurs mentions sont éxigées par le décret du 4 janvier 1955,
parmis lesquel le Nom, Prénom des parties dans l’ordre de l’état civil, La date et Lieu de
naissance, Domicile, Profession, Le nom du conjoint des parties (sûrtout vendeur) et s’il y a lieu,
Indication du régime matrimoniale.
Pour les personnes morales, l’acte de vente doit comporter une Dénomination exacte et préciser
en présence d’une société sa date de constitution définitive et sûrtout le numéro
d’immatriculation au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Lorsque la vente va porter sur un bien qui assume la fonction de logement familiale quel que
soit le régime matrimonial du vendeur, l’autorisation de son conjoint est obligatoire, l’acte de
vente accompli par un seul des époux est frappé de nullité.
De la même manière, lorsque le bien immeuble est un bien en commun ou de communauté, le
consentement des 2 époux est nécessaire à la validité de l’acte donc la vente d’immeuble par

un seul des 2 époux est frappée de nullité.
Enfin, lorsque l’une ou l’autre des parties à la qualité de commerçants ou lorsqu’elle est
suceptible de liquidation ou de redraissement judiciaire des recherches supplémentaires doivent
être faite au B.O.D.A.C.C (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales) ou bien
encore plus fréquent, auprès du registre de commerce et des sociétés du lieu de localisation de
l’immeuble.
II. LA CAPACITE DES PARTIES
La capacité se définie comme l’aptitude d’une personne à être titulaire de droit et à pouvoir les
exercer. Des lors, la capacité de contracter constitue, au sens de l’article 1108 du code civil,
une condition essentielle de la validité des contrat, selon l’article 1594 du code civil « Tout ceux
auquel la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre, ceci implique qu’en principe, la
capacité est la règle, l’incapacité est l’exeption ».
En Droit, on distingue entre incapacité d’exercice et incapacité de Jouissance.
1 INCAPACITE D’EXERCICE :
Ne comporte que l’impossibilité pour un titulaire de Droit de les exercer.
2 INCAPACITE DE JOUISSANCE :
Constitue l’inaptitude à acquérir et à être titulaire de Droit.
A. Incapacite D’exercice (I.E)
Elle protège l’incapable en lui interdisant d’exercer seul et lui-même ses droits donc une I.E
peut-être juridiquement engagée dans une vente mais il ne pourra la conclure que par
représentation. Le représentant (le tuteur) agit alors pour le compte de l’incapable. Tout contrat
conlu en violation d’une I.E est frappé de nullité relative qui peut être invoqué pendant un délai
de 5 ans à compter de la signature de l’acte par la personne protégée.
Concernant les mineurs, celui non émancipé est frappé jusqu’à sa majorité d’une incapacité
légale d’exercice, il ne peut ni acheter ni vendre pour lui-même, ses propres biens sauf pour ce
qui concerne les actes de la vie courante.
Le mineur émancipé peut exercer les même actes qu’un majeur puisqu’il à la même capacité
civile que celui-ci, donc, un mineur émancipé peut valablement acheter ou vendre un immeuble
à condition que cet acte de disposition ne constitue pas un acte de commerce. En effet, le
mineur émancipé ne peut prétendre à la qualité de commerçants.
La loi subordonne, enfin la vente d’immeuble appartenant à un mineur en tutelle à l’autorisation
du Conseil de famille et impose, en principe qu’elle se fasse aux enchères publiques.
Enfin, concernant les mineurs soumis au régime de l’administration légale pur et simple, c’est
conjointement le père et la mère qui exerce cette administration légale à condition qu’ils
détiennent tous les 2 l’autorité parentale donc, en principe les parents sont sencé pouvoir
accomplir les même actes qu’un tuteur peut accomplir après autorisation du Conseil de famille
(ex : la vente d’immeuble appartenant au mineur), mais même si les 2 parents sont d’accord, la
vente d’immeuble appartient au mineur et ne peut être consenti sans l’autorisation du Juge des
tutelles.

Concernant les majeurs placés sous protection, généralement, ceci sont déclaré incapable et
de ce fait, la vente ou l’achat d’un bien immeuble est soumise à diférentes conditions :
24 Lorsque le majeur est placé sous sauvegarde de justice : il conserve l’exercice de ses
droits (en principe) et donc il peut librement vendre ou acheter seul un bien immeuble.
25 Lorsque le majeur est placé sous le régime de curratelle : Il peut passer seul les actes
qu’un tuteur peut faire sans autorisation du Conseil de famille, ce qui implique quand
pratique, il ne peut vendre ou acheter un bien immeuble qu’avec l’assistance de son
currateur.
26 Lorsque le majeur est placé sous tutelle : il est frappée d’une incapacité générale
d’exercice et par conséquent, il ne peut ni vendre ni acheter un bien immeuble. Seul son
tuteur avec autorisation du Conseil de famille est donc habilité à passé un tel acte de
disposition.
En dernier lieu, une personne mineure ou majeure peut faire juridiquement l’objet d’une
interdiction légale qui se définie comme la peine accessoire qui frappe tous comdamné à une
peine criminelle de Droit Commun et qui pendant toute la durée de sa détention, lui interdit de
gérer son patrimoine. Par conséquent, un comdamné interdit pendant sa détention ne peut ni
vendre, ni acquérir un bien immeuble sous peine d’exposer l’acte conclu à une nullité absolue.
B. Les incapacités de jouissance
Il existe encore, dans notre droit quelques rares incapacités de jouissance qui privent certaines
personnes déterminées du droit de vendre ou d’acheter.
Ces incapacités spéciales peuvent interdir uniquement d’acheter ou bien d’acheter et de
vendre, elles conservent toutes les personnes qui, par leur fonction ou leur situation pouraient
réaliser à bon compte une opération immobilière.
Ces incapacités qui visent sûrtout à protéger l’acquéreur, sont sanctionnées par la nullité
relative, ce qui implique que seul la personne protégée peut en invoquer la mise en œuvre. Ces
incapacités concernent :
1 Les tuteurs mandataires, les administrateurs, les officiers publics et les gens de justice.
2 Le personnel des établissements spychatrique et hospitalier
3 Les débiteurs saisis pour ce qui concerne les immeubles ayant fait l’objet d’une saisie.
4) III. LES POUVOIRS DES PARTIES
Au-delà de la capacité à contracter (exigence juridique légale), les parties doivent également
avoir la qualité pour passer l’acte juridique concerné. Cette qualité concerne 3 séries
d’hypothèses :
1 La vente d’immeubles appartenant à des époux
2 La vente d’immeubles d’une personne soumise à une procédure collective
3 La représentation

A. La vente d’immeubles appartenant à des époux
En théorie, les pouvoirs des époux dépendent de leur régime matrimonial et font l’objet de
règles particulières lorsque l’immeuble à vendre constitue le logement familial.
Dans le régime légal (communauté des biens), chaqu’un des époux à le pouvoir d’administrer
seul, les biens communs, en conséquence chaqu’un des époux devrait être considéré comme
ayant le pouvoir de disposer des biens communs mais l’article 1424 du code civil dispose que
« les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner (aliéner = vendre) ou grever de droit réel les
immeubles dépendant de la communauté ».
Dans le régime de séparation chaqu’un des époux à la libre disposition de ses biens personnels
et donc sauf pour ceux qui concerne le logement familial bénéficie d’une plénitude de pouvoir
sur l’ensemble de ses biens propres (biens personnels).
En effet, lorsque le bien immeuble constitue le logement familial quelque soit le régime
matrimonial et quelque soit l’apparence de ce bien, il ne peut-être vendu sans l’accord préalable
des deux conjoints.
B. La vente d’immeubles appartenant à des personnes soumises à une procédure
collective
La vente d’un tel bien risque de ce faire au préjudice (ou détriment) des créanciers du
propriétaire débiteur. C’est la raison pour laquelle, elle est soumise à des conditions spéciales
qui viennent limiter son pouvoir de contracter. Depuis la loi du 25 janvier 1985 en cas de
procédure collective, le principe est celui de la compétence du tribunal qui continue
d’administrer la société mise en règlement judiciaire.
Concernant les ventes qui sont conclu par le débiteur pendant la « période suspecte » (période
qui s’étend entre la date de sessation de payement et le jugement qui prononce l’ouverture de
la procédure collective). En principe, elles sont valables à condition d’avoir été publié avant le
jugement d’ouverture et à condition de ne pas être annulée pour avoir été conclu à prix dérisoire
ou bien à vil prix (prix dérisoire = vil prix).
Concernant les ventes conclues pendant la « période d’observation » (période qui s’étend à
compté du jugement d’ouverture de la procédure collective), le tribunal vient fixer les effets du
jugement d’ouverture de la procédure collective sur la capacité du débiteur, soit celui-ci peut
être autorisé à signer seul un acte, soit se pouvoir incombe à l’administrateur judiciaire, soit la
signature des deux parties sera exigée.
La vente d’un immeuble appartenant au débiteur étant un acte de disposition, par définition,
étrangé à la gestion courant de l’entreprise et donc nécessite l’autorisation du
juge-commissaire.
Lorsque le tribunal, enfin, décide de mettre en place un plan de continuation de la société, en
principe, le débiteur retrouve alors normalement sa pleine capacité et son pouvoir d’agir
librement.
C. La représentation
Elle concerne l’état et les collectivités locales, certaines associations, les sociétés civiles et
commerciales enfin, les personnes physiques.
1 Concernant l’état et les collectivités locales