VENTE D`IMMEUBLES EXISTANTS INTRODUCTION La vente d

VENTE D’IMMEUBLES EXISTANTS
INTRODUCTION
La vente d’immeubles se défini comme le contrat qui porte sur un bien qui par nature ne
peut-être déplacé ainsi que sûr tout bien qui s’y incorpore, c’est à dire les bâtiments, les
plantations et les ouvrages.
La vente d’immeubles porte également sur des choses mobilières attachés à un bien immeuble
et que la loi qualifie, aux articles 524 et 525 du code civil, de biens immeubles par destination.
Au termes de l’article 1582 du code civil, la vente de manière plus générale, se défini comme la
convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.
Ce texte, en réalité, signifie que la vente est un contrat par lequel l’une des parties, à savoir le
vendeur, transfère à l’autre partie contractante, l’aquéreur, les droits qu’il détient sur un bien en
contre partie du paiement d’un prix en argent.
en effet, c’est le prix versé en argent qui caractérise la vente et qui la distingue notamment de la
donation, qui par principe est gratuite et ne comporte pas de prix, ou qui la distingue encore de
l’échange dans lesquel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.
Parce que la vente opère toujours transfert de propriété du bien sur lequel elle porte ceci
implique qu’elle génère à une obligation de donner (obligation de transferer).
Par ailleurs, la vente d’immeubles réunis certains caractères qui lui sont propres.
1 En premier lieu, il s’agit d’un contrat synallagmatique (des obligations réciproques
pèsent sur les 2 parties).
2 En second lieu, c’est un contrat nécessairement conclu à titre onéreux.
3 En troisième lieu, c’est un contrat consentuel.
4 Enfin, c’est un contrat à titre commutatif.
La vente d’immeubles est un contrat consensuel
car elle se forme comme toute vente par la
seule rencontre des volontés à la fois sur la chose et sur le prix.
De même, la vente d’immeubles est un contrat commutatif car, sauf cas exceptionnels ou bien
encore sauf en cas d’erreur, en principe le prix versé et la valeur du bien vendu sont censés
s’équivaloir ( voir par exemple la vente viagère qui constitue un contrat aléatoire).
Par principe c’est l’article 1583 du code civil qui commande toute vente d’immeuble et qui oblige
la réunion de 3 élèments pour caractériser la vente :
1 Le consentement des parties
2 La chose vendue et son prix
3 Le transfert de propriété qui découle du contrat
En droit commun, la vente se présente le plus souvent comme un contrat instantané
ce qui se
justifie car juridiquement elle s’opère dès le seul échange des consentements (solo consensu).
Lorsqu’elle porte sur un bien immeuble, la vente se forme,
le plus souvent,
par étapes
successives et s’étale sur une période dont la durée peut varier,
de la conclusion d’un
avant-contrat à la signature du contrat définitif voir à la rédaction de l’acte en la forme
authentique par devant notaire.
Le fait que la vente d’immeubles se réalise de manière progressive implique d’analyser
successivement les élèments constitutifs de cette vente, ensuite le processus de formation de la
vente, enfin les effets attachés à la vente de biens d’immeubles.
CHAPITRE 1 : LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA V.I.E
La vente d’immeuble suppose, comme tout contrat, conformément à l’article 1108 du code civil
« le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter un objet certain et une
cause dans l’obligation ».
Dans la vente d’immeuble, le prix ainsi que l’immeuble vendu correspondant à la notion d’objet
exigé à l’article 1108 du code civil.
Quant aux parties, leur capacité et leur pouvoir de contracter apparaissent essentiel,
notamment à raison de la gravité que peut revétir une valeur importante. La rencontre des
consentements relève du processus de formation du contrat.
Ce qui implique que les élèments constitutifs de la V.I.E sont au nombre de 3 :
21 Les parties au contrat de vente
22 La détermination de l’immeuble vendu
23 Le prix de l’immeuble, Objet du contrat
SECTION 1 : LES PARTIES AU CONTRAT (P.O.C)
Non seulement, il importe d’identifier les P.O.C mais également de savoir l’étandue de leur
capacité afin de mesurer avec précision la portée de leur pouvoir.
I. IDENTIFICATION DES PARTIES
En principe, l’identification du vendeur et de l’acquéreur ne pose pas de difficulté particulière.
Pour les personnes physiques, plusieurs mentions sont éxigées par le décret du 4 janvier 1955,
parmis lesquel le Nom, Prénom des parties dans l’ordre de l’état civil, La date et Lieu de
naissance, Domicile, Profession, Le nom du conjoint des parties (sûrtout vendeur) et s’il y a lieu,
Indication du régime matrimoniale.
Pour les personnes morales, l’acte de vente doit comporter une Dénomination exacte et préciser
en présence d’une société sa date de constitution définitive et sûrtout le numéro
d’immatriculation au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Lorsque la vente va porter sur un bien qui assume la fonction de logement familiale quel que
soit le régime matrimonial du vendeur, l’autorisation de son conjoint est obligatoire, l’acte de
vente accompli par un seul des époux est frappé de nullité.
De la même manière, lorsque le bien immeuble est un bien en commun ou de communauté, le
consentement des 2 époux est nécessaire à la validité de l’acte donc la vente d’immeuble par
un seul des 2 époux est frappée de nullité.
Enfin, lorsque l’une ou l’autre des parties à la qualité de commerçants ou lorsqu’elle est
suceptible de liquidation ou de redraissement judiciaire des recherches supplémentaires doivent
être faite au B.O.D.A.C.C (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales) ou bien
encore plus fréquent, auprès du registre de commerce et des sociétés du lieu de localisation de
l’immeuble.
II. LA CAPACITE DES PARTIES
La capacité se définie comme l’aptitude d’une personne à être titulaire de droit et à pouvoir les
exercer. Des lors, la capacité de contracter constitue, au sens de l’article 1108 du code civil,
une condition essentielle de la validité des contrat, selon l’article 1594 du code civil « Tout ceux
auquel la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre, ceci implique qu’en principe, la
capacité est la règle, l’incapacité est l’exeption ».
En Droit, on distingue entre incapacité d’exercice et incapacité de Jouissance.
1
INCAPACITE D’EXERCICE :
Ne comporte que l’impossibilité pour un titulaire de Droit de les exercer.
2 INCAPACITE DE JOUISSANCE :
Constitue l’inaptitude à acquérir et à être titulaire de Droit.
A. Incapacite D’exercice (I.E)
Elle protège l’incapable en lui interdisant d’exercer seul et lui-même ses droits donc une I.E
peut-être juridiquement engagée dans une vente mais il ne pourra la conclure que par
représentation. Le représentant (le tuteur) agit alors pour le compte de l’incapable. Tout contrat
conlu en violation d’une I.E est frappé de nullité relative qui peut être invoqué pendant un délai
de 5 ans à compter de la signature de l’acte par la personne protégée.
Concernant les mineurs, celui non émancipé est frappé jusqu’à sa majorité d’une incapacité
légale d’exercice, il ne peut ni acheter ni vendre pour lui-même, ses propres biens sauf pour ce
qui concerne les actes de la vie courante.
Le mineur émancipé peut exercer les même actes qu’un majeur puisqu’il à la même capacité
civile que celui-ci, donc, un mineur émancipé peut valablement acheter ou vendre un immeuble
à condition que cet acte de disposition ne constitue pas un acte de commerce. En effet, le
mineur émancipé ne peut prétendre à la qualité de commerçants.
La loi subordonne, enfin la vente d’immeuble appartenant à un mineur en tutelle à l’autorisation
du Conseil de famille et impose, en principe qu’elle se fasse aux enchères publiques.
Enfin, concernant les mineurs soumis au régime de l’administration légale pur et simple, c’est
conjointement le père et la mère qui exerce cette administration légale à condition qu’ils
détiennent tous les 2 l’autorité parentale donc, en principe les parents sont sencé pouvoir
accomplir les même actes qu’un tuteur peut accomplir après autorisation du Conseil de famille
(ex : la vente d’immeuble appartenant au mineur), mais même si les 2 parents sont d’accord, la
vente d’immeuble appartient au mineur et ne peut être consenti sans l’autorisation du Juge des
tutelles.
Concernant les majeurs placés sous protection, généralement, ceci sont déclaré incapable et
de ce fait, la vente ou l’achat d’un bien immeuble est soumise à diférentes conditions :
24 Lorsque le majeur est placé sous sauvegarde de justice : il conserve l’exercice de ses
droits (en principe) et donc il peut librement vendre ou acheter seul un bien immeuble.
25
Lorsque le majeur est placé sous le régime de curratelle :
26
Lorsque le majeur est placé sous tutelle :
Il peut passer seul les actes
qu’un tuteur peut faire sans autorisation du Conseil de famille, ce qui implique quand
pratique, il ne peut vendre ou acheter un bien immeuble qu’avec l’assistance de son
currateur.
il est frappée d’une incapacité générale
d’exercice et par conséquent, il ne peut ni vendre ni acheter un bien immeuble. Seul son
tuteur avec autorisation du Conseil de famille est donc habilité à passé un tel acte de
disposition.
En dernier lieu, une personne mineure ou majeure peut faire juridiquement l’objet d’une
interdiction légale qui se définie comme la peine accessoire qui frappe tous comdamné à une
peine criminelle de Droit Commun et qui pendant toute la durée de sa détention, lui interdit de
gérer son patrimoine. Par conséquent, un comdamné interdit pendant sa détention ne peut ni
vendre, ni acquérir un bien immeuble sous peine d’exposer l’acte conclu à une nullité absolue.
B. Les incapacités de jouissance
Il existe encore, dans notre droit quelques rares incapacités de jouissance qui privent certaines
personnes déterminées du droit de vendre ou d’acheter.
Ces incapacités spéciales peuvent interdir uniquement d’acheter ou bien d’acheter et de
vendre, elles conservent toutes les personnes qui, par leur fonction ou leur situation pouraient
réaliser à bon compte une opération immobilière.
Ces incapacités qui visent sûrtout à protéger l’acquéreur, sont sanctionnées par la nullité
relative, ce qui implique que seul la personne protégée peut en invoquer la mise en œuvre. Ces
incapacités concernent :
1
2
3
Les tuteurs mandataires, les administrateurs, les officiers publics et les gens de justice.
Le personnel des établissements spychatrique et hospitalier
Les débiteurs saisis pour ce qui concerne les immeubles ayant fait l’objet d’une saisie.
4) III. LES POUVOIRS DES PARTIES
Au-delà de la capacité à contracter (exigence juridique légale), les parties doivent également
avoir la qualité pour passer l’acte juridique concerné. Cette qualité concerne 3 séries
d’hypothèses :
1
2
3
La vente d’immeubles appartenant à des époux
La vente d’immeubles d’une personne soumise à une procédure collective
La représentation
A. La vente d’immeubles appartenant à des époux
En théorie, les pouvoirs des époux dépendent de leur régime matrimonial et font l’objet de
règles particulières lorsque l’immeuble à vendre constitue le logement familial.
Dans le régime légal (communauté des biens), chaqu’un des époux à le pouvoir d’administrer
seul, les biens communs, en conséquence chaqu’un des époux devrait être considéré comme
ayant le pouvoir de disposer des biens communs mais l’article 1424 du code civil dispose que
« les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner (aliéner = vendre) ou grever de droit réel les
immeubles dépendant de la communauté ».
Dans le régime de séparation chaqu’un des époux à la libre disposition de ses biens personnels
et donc sauf pour ceux qui concerne le logement familial bénéficie d’une plénitude de pouvoir
sur l’ensemble de ses biens propres (biens personnels).
En effet, lorsque le bien immeuble constitue le logement familial quelque soit le régime
matrimonial et quelque soit l’apparence de ce bien, il ne peut-être vendu sans l’accord préalable
des deux conjoints.
B. La vente d’immeubles appartenant à des personnes soumises à une procédure
collective
La vente d’un tel bien risque de ce faire au préjudice (ou détriment) des créanciers du
propriétaire débiteur. C’est la raison pour laquelle, elle est soumise à des conditions spéciales
qui viennent limiter son pouvoir de contracter. Depuis la loi du 25 janvier 1985 en cas de
procédure collective, le principe est celui de la compétence du tribunal qui continue
d’administrer la société mise en règlement judiciaire.
Concernant les ventes qui sont conclu par le débiteur pendant la « période suspecte » (période
qui s’étend entre la date de sessation de payement et le jugement qui prononce l’ouverture de
la procédure collective). En principe, elles sont valables à condition d’avoir été publié avant le
jugement d’ouverture et à condition de ne pas être annulée pour avoir été conclu à prix dérisoire
ou bien à vil prix (prix dérisoire = vil prix).
Concernant les ventes conclues pendant la « période d’observation » (période qui s’étend à
compté du jugement d’ouverture de la procédure collective), le tribunal vient fixer les effets du
jugement d’ouverture de la procédure collective sur la capacité du débiteur, soit celui-ci peut
être autorisé à signer seul un acte, soit se pouvoir incombe à l’administrateur judiciaire, soit la
signature des deux parties sera exigée.
La vente d’un immeuble appartenant au débiteur étant un acte de disposition, par définition,
étrangé à la gestion courant de l’entreprise et donc nécessite l’autorisation du
juge-commissaire.
Lorsque le tribunal, enfin, décide de mettre en place un plan de continuation de la société, en
principe, le débiteur retrouve alors normalement sa pleine capacité et son pouvoir d’agir
librement.
C. La représentation
Elle concerne l’état et les collectivités locales, certaines associations, les sociétés civiles et
commerciales enfin, les personnes physiques.
1 Concernant l’état et les collectivités locales
Les opérations immobilières des collectivités locales sont soumises d’une part, à une
consultation obligatoire du service des domaines, d’autre part, à des règles spécifiques qui
entourent la décission même de vendre ou d’acheter. Par ailleurs, les collectivités locales sont
représentées par leurs organes d’éxécution qui sont tenu de passé l’acte aux conditions fixées
par l’organe délibérant. A défaut, l’acte est frappé de nullité absolue.
2 Concernant les associations
Les associations non déclarées n’ont pas la personnalité morale donc elles n’ont pas la
possibilité de vendre ou d’acheter. En revanche, les associations déclarées ne peuvent acheter
et vendre que le seul local destiné à leur administration ainsi qu’a la réunion de leurs membres.
Il en va de même pour les associations reconnues d’utilité publique, qui ne peuvent acquérir
que les seuls immeubles nécessaires au but qu’elles se proposent de poursuivres.
Enfin, les associations étrangères dont la capacité juridique dépendra de la loi nationale sont
soumises aux règles des associations déclarées et par conséquent, ne peuvent vendre ou
acquérir que les seuls immeubles nécessaires à leur but. En principe, la décision de vendre ou
d’acheter un immeuble doit être décidé par l’assemblée générale de l’association.
3 Concernant les sociétés civiles et commerciales
Elles ont toutes, les personnes morales, à compté de leur immatriculation au registre du
commerce et des sociétés. Pendant toute la durée de vie de la société, celle-ci agit par ses
représentants légaux qui passent en son nom les contrats portant sur l’achat ou la vente de
biens immeubles. La représentation d’une société dépend pour l’essenciel de la loi et des
statuts en fonction de sa nature et de sa forme.
4 Concernant les personnes physiques
Celles-ci peuvent se faire représenter par un mandataire notament lorsqu’elles ne peuvent
personnellement signer l’acte juridique concerné. Un mandataire peut-être désigné par le juge,
par la loi, ou bien encore, par contrat.
Quelque soit son origine, l’accord du mandataire engage toujours la personne qu’il représente.
En pratique, cela signifie que la représentation du vendeur ou de l’acquéreur d’un bien
immeuble produit un effet directement créateur de droit et d’obligation.
Généralement, ce sont les règles du mandat qui s’appliquent à la vente sous réserve que ce
mandat, au terme de l’article 1988 du code civil doit être exprés et spéciale. Toute procuration
de vendre ou d’acheter un immeuble peut être établi en la forme authentique ou bien par acte
sous seing privé. Dans ce dernier cas le notaire devra toujours vérifier la nature et la sincérité
apparente de la signature.
Enfin, il peut arriver qu’une personne physique (le promettant) s’engage avec un contractant par
une promesse de Porte-fort, C’est à dire, qu’il promet lui-même (promettant) qu’un tiers
s’engagera à faire ratifier l’acte par un tiers sous peine, si ce tiers refuse, de verser au
contractant une indémité. En pratique, la promesse de Porte-Fort a beaucoup perdue de son
intérêt en ce qui concerne les ventes d’immeubles.
SECTION 2 : DETERMINATION DE L’IMMEUBLE VENDU
Il existe différentes conditions générales relatives à l’immeuble vendu.
& 1 : La propriété de l’immeuble vendu
Selon l’article 1599 du code civil, l’immeuble vendu doit nécessairement appartenir au vendeur.
En effet d’après ce texte (1599 cc), la vente de la chose d’autrui est nulle.
En matière de bien immeuble, le risque de vente d’un bien appartenant à autrui demeure assez
mince à raison de la nécessité d’un acte authentique. Mais il peut arriver que ce risque se
réalise lorsque l’on sera en présence d’un acte sous seing privé irrégulier. La nullité de l’article
1599 du code civil sanctionne exclusivement l’absence de tout droit du vendeur sur les biens
immeubles, ceci implique que dés l’instant ou le vendeur posséde un simple droit conditionnel
sur le bien, la vente ne sera pas nulle, elle sera simplement soumise à même condition.
Cette nullité est relative, elle vise à protéger l’aquéreur qui peut donc seul l’invoquer.
Elle se prescrit par 5 ans (cf article 1304 du code civil) a compté du jour où l’acquéreur à su que
son vendeur n’était pas propriétaire. Lorsque l’acheteur à ignorer que le bien vendu
n'appartenait pas au vendeur, il peut en outre, solliciter en justice l’octroi de dommages et
intérêts.
Lorsque l’acheteur est au contraire de mauvaise foi il ne peut obtenir que la seule restitution du
prix de la vente annulée à l’exclusion des dommages et intérêts.
& 2 : Les caractères aliénables de l’immeuble
Par nature l’immeuble doit être « dans le commerce » ce qui présuppose qu’il doit exister et qu’il
ne doit pas être frappé d’inaliènabilité.
A. L’existence de l’immeuble
En matière immobilière, la vente peut porter sur une chose future (ventes d’immeuble à
construire) si on exepte cette hypothèse, l’immeuble doit nécessairement exister au moment où
la vente est conclue. En effet, celon l’article 1601 du code civil, si au moment de la vente, la
chose vendue avait péri en totalité, la vente serait nulle. Sans doute en matière immobilière, la
perte totale du bien vendu est peut concevable, c’est pourquoi la jurisprudence assimile à la
vente totale à de simple détérioration présentant un caractère essentiel (ex : la vente d’une
maison détruite à l’insu des parties au moment de la conclusion du contrat est nul car
l’acquéreur a entendu contracter en vue de l’aquisition d’une maison et non pas d’un seul
terrain nu).
Plus fréquente, en revanche, apparaît la perte partielle qui au terme de l’article 1601 alinéa 2 du
code civil offre un choix à l’aquéreur qui peut décider de demander la nullité de la vente ou bien
de maintenir la vente avec toutefois une diminution du prix proportionné à la perte subie.
En pratique, l’acquéreur est privé de cette option dans 3 séries d’hypothèses :
1
2
3
Lorsque la perte partielle est minime
Quant il a eu connaissance de cette perte partielle et qu’il a quand même signé
Lorsqu’il a indiqué se porter acquéreur du bien quel que soit l’état en lequel se trouve.
Il peut arriver enfin que la perte de la chose intervienne postérieurement à la formation du
contrat, dans ce cas, il conviendra d’appliquer les règles relatives au effet de la vente mais en
aucun cas la conclusion du contrat ne pourra être effectuée.
B. Les cas d’inaliénabilité légale
Selon l’article 1598 du code civil tous ce qui est dans le commerce peut être vendu lorsque des
lois particulières n’en ont pas prohibé l’aliénation.
A contrario, la vente des choses hors du commerce est nulle, c’est la raison pour laquelle
certain biens immobiliers demeurent inaliénables, soit par nature, soit en vertue de lois
particulières, c’est le cas, par exemple, des biens immeubles des collectivités locales dont la
vente est sousmise à une procédure particulière qui emporte notamment obligation de consulter
le service des domaines avant toutes decisions de vente.
C’est le cas également des immeubles du domaine public qui appartiennent par définition à
l’administration, qui sont indispensable à l’exécution des missions du service public et donc qui
ne peuvent être soustré à leur affectation initiale.
C’est la raison pour laquelle, pour pouvoir être vendu, les biens du domaine public doivent faire
l’objet d’une procédure de déclassement qui a pour but de les faire tomber dans le domaine
privé de l’état, ce qui permet sous certaines conditions que ces biens fassent alors l’objet de
session amiable.
D’autres biens peuvent être frappés d’inaliènabilité absolue, c’est le cas notament des
immeubles frappés d’une interdiction d’habiter voir déclaré insalubre, c’est le cas également des
tombeaux et des concessions de cépulture qui sont classées hors du commerce.
& 3 : la détermination de l’immeuble vendu
Dans certain cas, le bien immeuble peut être grevé d’une clause d’inaliénabilité laquelle est
considérée comme parfaitement valable sous la double condition qu’elle soit éditée de manière
temporaire et ensuite qu’elle soit justifiée par un intérêt sérieux et légitime qu’il soit matériel ou
moral.
Au-delà de telle pratique, la détermination de la chose vendue est indispensable à la vente, a
défaut de quoi il ne pourrait y avoir accordsur la chose et sur le prix. Ce principe est justifié par
l’article 1129 du code civil qui dispose « il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins
déterminée quant à son espèce ». Ceci implique que l’imeuble objet du contrat de vente doit
être individualité avec présision. Par ailleurs, la consistence de l’immeuble vendu doit être
parfaitement et expressément énoncée dans l’acte. Enfin, doivent être également indiqué tous
les accessoires qui portent sur l’immeuble vendu ainsi que les différentes charges suceptible de
grever le bien.
Parmis ces dernières en matières immobilières, on range classiquement les hypothèques,
l’ensemble des privilèges immobilier qui sont toujours incorporé à l’immeuble et en principe,
subsistent sauf en cas de purge malgrès son aliénation.
De la même manière, on range dans cette catégorie la totalité des services de servitude qui
sont suceptible de peser ou de profiter au bien immeuble. Les servitudes non apparente doivent
toujours (article 1638 du code civil) être déclaré par le vendeur à l’acquéreur. En revanche les
servitudes naturelles ou légales (ex : servitudes légales : enclave) qui sont censé être connues
de tous (nul n’est censé ignorer la loi ! ) n’ont pas à être énoncé dans les actes sauf si elles ont
été aménagées par une convention.
SECTION 3 : LE PRIX DE LA VENTE
Elèment nécessaire à la formation du contrat, le prix constitu l’objet de l’obligation de
l’acquéreur et la cause de l’obligation du vendeur. Il consiste obligatoirement en une somme
d’argent que l’acquéreur s’oblige à verser au vendeur.
Sans prix, le contrat qui viserait à transférer la propriété d’un bien ne serait pas une vente (c’est
une donation ou un contrat d’échange). Il faut, en tant que conditions de validités du contrat que
le prix soit determiner ou au moins determinable selon les clauses du contrat par référence à
des élèments objectifs qui ne dépendent pas de la volonté des parties.
L ‘indétermination ou la non-détermination du prix entraîne, par principe, la nullité absolue du
contrat, c’est la raison pour laquelle le prix est généralement chiffré par les parties, non
seulement dans l’avant contrat mais également dans le contrat définitif.
Il doit faire apparaître les accessoires qui sont contitué par les frais occasionés par la vente
elle-même. Ses accessoires sont, de manière générale, les frais de rédaction d’acte qui
peuvent inclure tous ceux exposé pour les demandes de pièces d’état civil, certificat
d’hurbanisme oubien encore de situation hypothéquaire et qui demeure à la charge de
l’acquéreur. Seul les frais occassionés par une purge éventuelle d’hypothèque demeure à la
charge du vendeur.
Outre l’obligation d’être déterminé, le prix doit également présenter un double caractère réel et
sérieux. Ceci implique que si le prix apparaît dérisoire (ou vil) la vente sera frappée de nullité,
de même si le prix est fictif la vente doit être également annulée pour absence de prix.
Enfin, le prix ne doit en aucun cas être lésionnaire. La lésion, en matière de vente d’immeuble
intervient lorsque le vendeur à effectivement reçu moins des 5/12ème de la valeur réelle de
l’immeuble estimé au moment de la conclusion du contrat. La vente lésionnaire est frappée de
nullité relative car elle vise exclusivement à protégé le vendeur qui est seul habilité à demander
en justice la nullité du contrat (action en récision du contrat).
Pour autant, le vendeur peut décider de maintenir la vente et dans ce cas propose à l’acquéreur
de racheter la lésion. Si celui ci refuse, la vente est annulée définitivement. En revanche, si
celui ci accepte, il doit verser la différence de prix entre la somme perçu par le vendeur et le prix
réel de l’immeuble augmenté du versement d’une somme supplémentaire représentant les
intérêts légaux et qui sont de nature à compenser l’eventuel érosion monétaire.
(18.11.2003)
CHAPITRE 2 : LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE
L’étude juridique de la formation du contrat de vente présuppose l’analyse de différents points
que l’on retrouve de manière plus générale pour la formation de tout contrat.
En effet, la vente d’immeuble suppose la rencontre des consentements des parties à la fois sur
la chose et sur le prix.
Au-delà, cette formation, n’est en principe, subordonnée à aucune autre forme particulière sauf
si l’on réserve les règles relatives à la publicité foncière.
Mais en principe, la vente d’immeubles existants est devenue une convention complexe
encadré par une réglementation diversifiée qui vise, principalement, à protégé a la fois intérêts
privé et public.
Par ailleurs, fréquamment lié à la conclusion d’autre contrat (prêts), la formation de la vente
d’immeubles existants se réalise par étape successive jusqu’à sa réitération en la forme
authentique (devant notaire).
Tous ces élèments entraînent que :
La formation du contrat suppose, non seulement, le consentement des parties mais encore la
conclusion d’avant contrat et enfin des conditions spéciales de réalisation.
SECTION 1 : LE CONSENTEMENT DES PARTIES
Au-delà de son caractère nécessaire, le consentement des parties doit précéder d’une véritable
rencontre et apparaître parfaitement intégre.
& 1 : La nécessité du consentement
La vente d’immeubles existants, comme toute vente, est un contrat consensuel dont la validité
n’est pas, en pratique, subordonnée à l’établissement d’un acte authentique voir à
l’établissement d’un écrit.
En effet, même si l’article 1582 du code civil dispose que « la vente peut être faite par acte
authentique ou sous seing privé », ce texte n’impose pas la rédaction d’un écrit.
La jurisprudence retient de manière classique que la vente est parfaite sans aucune condition
de forme même en l’absence d’écrit, dès l’instant où les parties se sont mises d’accord sur la
chose et sur le prix.
En théorie, donc 1 seul accord verbal doit suffire à réaliser une vente d’immeuble, à la condition
que l’accord des parties soit certain.
Mais, en pratique, il apparaîtra toujours difficile, en l’absence d’écrit, d’en établir son existence
ainsi que le contenu de la vente et comme le plus souvent pour au moins l’une des parties au
contrat, la vente s’analyse comme un acte civil, la preuve selon la règle de droit commun ne
peut en être rapporté que par écrit. Cette règle (règle de droit commun), en effet, exisge à titre
de preuve, un écrit pour tout acte civil dont le montant est supérieur ou égal à 760 €.
L’écrit devra alors être rédigé avec le plus grand soin.
En effet, lorsque l’intention des parties n’apparaîtra pas claire ou imprécise, c’est au juge qu’il
reviendra d’interpréter les clauses du contrat, pour savoir si les parties se sont réellement
accordées sur la chose et sur le prix.
Lorsqu’un acte sous seing privé est ainsi rédigé, il réalise la vente de l’immeuble et ce
indépendamment de sa réitération en la forme authentique. Ceci implique que si l’une des
parties au contrat vient à décéder, la vente s’imposera aux héritiers même si l’acte n’a pas fait
l’objet d’un acte authentique.
Sans doute, seules peuvent faire l’objet de publicité foncière, les actes rédigés en la forme
authentique mais cette exigence ne remet pas en cause le principe selon lequel la validité de la
vente d’un immeuble ne dépend pas de sa forme authentique.
Cette règle est d’application générale, sauf si les parties on clairement entendue soumettre la
réalisation de vente à la signature de l’acte authentique.
En effet, dans ce cas, l’acte authentique doit alors être considéré comme un élèment constitutif
à part entière de la vente d’immeuble. Pour que la vente soit parfaite l’article 1583 du code civil
exige seulement que les parties soit convenu de la chose et du prix mais il faut aussi que les
parties soit d’accord sur la nature du contrat. A défaut, le contrat serait entaché d’une erreur de
droit qui doit entraîner sa nullité.
Pour appécier la formation du contrat, il faut necessairement constater l’accord des parties sur
la chose vendu en ce référent à tous les élèments qui permettent de déterminer l’intention
véritable des parties. La même constatation doit être faite pour ce qui concerne le prix de la
chose vendu.
Parfois, la jurisprudence, lorsque c’est la volonté des parties, pourra décider que la vente n’est
pas formée lorsque sa conclusion à été subordonnée par les contractants à un accord sur
d’autre élèments que les parties ont considéré comme essentiel. Ces élèments accessoires
peuvent être la justification des garanties de payement, l’entrée en jouissance de l’acquéreur,
ou bien encore, la réitération en la forme authentique.
& 2 : La rencontre des consentements
Elle se réalise en présence d’une offre de vente ou d’achat et d’une acceptation de cette même
offre. Cette acceptation doit être pure, c’est à dire, qu’elle doit rigoureusement co-insider avec
l’offre pour ce qui concerne les élèments essentiel du contrat.
S’il n’y a pas adéquation entre l’offre et l’acceptation, le contrat n’est pas formé et l’acceptation
doit alors être considéré comme une contre proposition, qui doit, à son tour, être accepté. Le
moment de la rencontre des consentements ne soulève pas de difficultés majeures lorsque
l’acquéreur et le vendeur sont en présence l’un de l’autre. En revanche, lorsque l’auteur de
l’offre (le policitant) et l’acceptant ne soit pas réuni, l’offrant ignore encore l’acceptation, tout
simplement parce que la décision d’acquérir de l’acceptant ne lui est pas encore parvenue.
C’est la théorie des contrats conclus entre absent. Face à ce décalage entre l’émission de
l’acceptation et sa réception effective, la question se pause de savoir à quel moment doit
s’apprécier la rencontre des consentements pour déterminer si le contrat est formé ou pas ?
Après de longues incertitudes, la cour de cassation à définitivement tranchée en faveur de la
théorie de l’émission, ce qui implique que le contrat est considéré comme formé dès l’émission
par le bénéficiaire de l’offre dès son acceptation.
& 3 : L’intégrité des consentements
Pour être valablement formé, le contrat de vente suppose un accord de volonté libre et éclairée.
Ceci implique que la seule présence d’un vice du consentement des parties est de nature à
affecter le contrat lui-même.
En effet, selon l’article 1109 du code civil « il n’y a pas de consentement valable si le
consentement n’a été donné que par erreur, s’il à été extorqué par violence ou surpris par dol ».
A. L’erreur
Un consentement donné par erreur correspond à celui qui n’est pas donné en connaissance de
cause. Selon l’article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité du contrat que
lorsqu’elle porte sur la subtance même de la chose qui en est l’objet.
L’erreur sur la subtance correspond, non seulement, à celle qui porte sur la matière dont la
chose est faite, mais aussi, correspond à celle qui attrai des qualités subtencielles en
considération desquel les parties ont contracté. Encore faut-il, en pratique, que les qualités
subtancielles, invoqué le plus souvent par l’acquéreur, ai été expressément porté à la
connaissance du vendeur.
C’est à la victime de l’erreur qu’il appartient de démontrer que les qualités qui sont absentes et
qui étaient pourtant attendues par lui sont subtencielles.
En matière de vente d’immeubles, c’est le plus souvent la vente frappée d’une interdiction
administrative ou bien encore la vente d’un bien impropre à son usage d’habitation qui sont
retenu. Mais fréquamment, c’est une erreur sur le caractère constructible des terrains vendu qui
sera invoqué par l’acquéreur. Ce sera à lui d’établir que cette erreur est subtencielle et qu’il
n’était pas par ailleurs informé de la situation réelle du terrain vendu.
Au-delà des solutions jurisprudencielles, la cour de cassation retient aujourd’hui, que le
caractère inconstructible d’un terrain constitue un vice caché de la chose vendu.
Cela implique que l’acquéreur ne peut plus se retourner contre le vendeur sur le fondement de
l’erreur pour obtenir la nullité du contrat mais exclusivement sur le fondement de la garantie
légale au titre des vices cachés à laquelle est tenu tout vendeur.
Cette solution entraîne que l’action en nullité pour erreur subtencielle est exclue lorsque le litige
porte sur le caractère non constructible d’un immeuble vendu.
B. Le dol
Il consiste en des manœuvres mensongères ou réticentes par lesquelles une personne en
trompe une autre pour la conduire à contracter. Selon l’article 1116 du code civil, le dol est une
cause de nullité lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont tel qu’il apparaît
évident que sans ces manœuvres l’autre partie n’aurait pas contracté.
En pratique, le dol affecte la vente bien plus largement que l’erreur, il n’est pas necessaire, en
effet que l’erreur provoquée par dol porte sur la subtance de la chose, il suffit que cette erreur
(provoqué par un dol) aie été déterminant du consentement de l’acquéreur. Si le dol ce
manifeste, en principe par des actes positif, il peut aussi être constituer par le silence volontaire
du vendeur qui « oubli » de donner à l’acquéreur une information utile qui s’il l’avait connu ne
l’aurait certainement pas poussé à contracter, on parle de réticence dolosible.
La jurisprudence à tendance à admettre facilement l’existence de dol en matière de vente
d’immeuble, mais encore faut t’il que les manœuvres et les conditions prévues par l’article 1116
du code civil soit établi par la victime ce qui relève des juges du fond.
C. La violence
Elle est posé à l’article 1111 du code civil et correspond à l’hypothèse ou l’une des parties
consent à conclure un contrat uniquement sous la contrainte. La violence peut-être physique
mais, le plus souvent, elle sera morale notamment à raison de l’âge, du sexe, voir de la maladie
de la partie victime de cette même violence.Il suffit que l’acte de violence soit de nature à
faire impression sur une personne dite raisonnable ou bien encore à lui inspirer la crainte à des
conséquences fâcheuses présentes ou à venir.
D. Les sanctions des vices du consentement
La sanction naturelle des vices du consentement est la nullité du contrat, nullité qui en principe
devra être totale. Mais il peut arriver que cette nullité ne vienne affecter qu’une clause du
contrat dès lors que cette clause est accessoire et qu’elle à seul été concenti sous l’empire du
vice invoqué, dans ce cas, la nullité sera partielle.
Concernant le régime de l’action en nullité, c’est une nullité de protection donc nullité relative,
elle ne peut être demandée que par la seule victime au contrat et se prescrit conformément à
l’article 1304 du code civil par un délai de 5 ans. Ce délai commence à courir à partir du jour où
la victime découvre l’erreur ou le dol et à partir du jour où le dernier acte de violence à été
exercé.
Les demandes en justice qui tende à faire prononcer l’annulation du contrat ne sont recevables
que si elles ont été publiées à la conservation des hypothèses et ce dans les 3 mois qui suivent
la date intrductive d’instance. La nullité anéantie, le contrat retroactivement, ce qui signifie que
l’on doit remettre les choses en l’état où elles se trouvaientt antérieurement à la vente.
Le prix est restitué à l’acquéreur et le bien immeuble dans sa propriété est restitué au vendeur.
La nullité peut parfois s’accompagner en présence d’un dol du versement de dommages et
intérêts en réparation du préjudice que l’auteur du dol aura causée à l’autre partie.
Enfin, de manière plus généralement, l’annulation d’un contrat de ventes d’immeubles entraîne
souvent préjudices (immobilisation de l’immeuble pour le vendeur, coût d’un loyer pour
l’acquéreur qui ne peut disposer de l’immeuble qu’il venait d’acquérir), c’est pourquoi lorsque ce
préjudice intervient à raison d’une faute imputable à l’une ou l’autre des parties, la victime peut
en demander réparation sur le terrain de la responsabilité délictuelle et sur le fonctionnement de
l’article 1382 du code civil.
(25.11.2003)
SECTION 2 : LES AVANT-CONTRATS (CONTRAT PREPARATOIRE A LA VENTE)
La multiplicité d’intervenants et celle des formalités en matière de vente d’immeubles impose, le
plus souvent, en pratique, une formation progressive du contrat.
En effet, entre le moment où les parties se mettent d’accord sur les élèments essentiel du
contrat et celui de la signature de l’acte authentique s’écoule en général, un délai plus ou moins
long pendant lequel les parties vont fixer par un avant contrat le contenu de leur accord.
Cet avant-contrat permet de lier les parties entre elles pendant le délai nécessaire pour obtenir
les documents administratifs ou d’urbanismes pour purger les éventuelles hyphotèques qui
affectent l’immeuble, pour permettre à l’acquéreur de se procurer le financement dont il peut
avoir besoin, voir pour permettre à l’acquéreur de préparer l’acte définitif et d’éffectuer toutes
les recherches nécéssaire.
Si on exepte le pacte de préférence, qui consiste pour le promettant de donner une priorité au
bénéficiaire, au cas où il déciderai de vendre le bien dont il est propriétaire, les avants-contrats
sont aux nombres de deux :
1
la promesse unilatérale de vente
2 la promesse synallagmatique de vente
& 1 : La promesse unilatérale de vente (P.U.V)
Elle se défini comme la convention entre 2 personnes, le promettant et le bénéficiaire, par
laquelle le promettant s’oblige à vendre un bien pour un prix déterminé envers le bénéficiaire,
qui en acceptant la promesse se réserve d’acquérir ce bien dans un certain délai mais sans être
tenu au final de l’acquérir.
Si le bénéficiaire, au terme du délai qui lui est offert, ne léve pas l’option, le promettant se
retrouve alors libéré. En revanche, le bénéficiaire, pendant le délai stipulé dans la promesse
peut manisfester sa volonté d’acheter, on dit qu’il léve l’option et dans ce cas, la vente devient
parfaite.
A. La formation de la P.U.V
La P.U.V obéi aux règles du droit commun des contrats notamment pour ce qui concerne la
capacité, le consentement, la détermination de la chose et du prix.
Par ailleurs, l’article 1840 du code général des impôts impose, sous peine de nullité de l’acte
qu’une P.U.V soit constaté par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré et ce
dans les 10 jours de son acceptation. Cette nullité est d’ordre public et donc absolue.
C’est sûr la notion d’acceptation de la promesse qui ouvre le point de départ du délai de 10
jours, que c’est dévellopé, en pratique (en jurisprudence), un abondant contentieux.
Pour le juge, l’acceptation correspond à la manifestation de volonté par laquel l’acquéreur
(bénéficiaire) prend acte de l’offre mais sans pour autant accepter cette offre, ce qui implique
qu’il concerve la liberté totale d’acquérir ou de ne pas acquérir.
S’agissant de son contenu, outre la désignation des parties, du bien immeuble ainsi que le prix
auquel l’option est concenti, la promesse doit préciser expressément le délai d’option ainsi que
la modalité de la levée d’option éventuelle et le régime convenu par les parties de l’indemnité
d’immobilisation.
En effet, la P.U.V ne peut être consenti que pour une durée limitée à l’expiration de laquelle,
elle devient caduque si le bénéficiaire ne léve pas l’option.
En pratique, parfois, une close de prolongation de délai peut être insérée dans la promesse.
Dans tous les cas, le délai d’option doit être suffisant pour permettre au bénéficiaire de procéder
aux différentes formalités préalables à la conclusion de la vente elle-même.
En général, le bénéficiaire de la promesse est tenu de verser une indemnité, en contre partie du
choix qu’il lui est offert de ce porter acquéreur. Cette indemnité d’immobilisation, qui s’analyse
comme le prix de l’exclusivité que le promettant accorde au bénéficiaire est généralement fixé à
10 % de la valeur totale du bien immeuble.
Le principe est que, sauf clause contraire, cette indemnité d’immobilisation demeure acquise au
promettant, si le bénéficiaire ne léve pas l’option, et ce alors même que toutes les conditions
suspensives insérées dans la promesse se sont réalisé. En revanche, l’indemnité doit être
restituée au bénéficiaire si les conditions suspensives ne se réalisent pas ou si des charges et
des servitudes non prévues dans la promesse se révènt et conduisent le bénéficiaire à renoncer
à son option.
4) B. Les effets de la P.U.V
Ils sont différents selon que l’on observe les relations des parties entre elles ou bien selon que
l’on examine les rapports avec les tiers.
1. Les effets de la P.U.V entre les parties
Pendant la durée de la promesse, le promettant s’interdit de vendre son bien au profit de toutes
autre que le bénéficaire. Il s’agit là d’une obligation de faire qui, au terme de l’article 1142 du
code civil expose le promettant à des dommages et intérêts évantuels s’il vient à manquer à
cette obligation.
En effet, tant que l’option n’a pas été levée, la P.U.V n’a pas pour effet de tranférer la propriété
du bien au bénéficiaire de la promesse. Celui-ci est simplement titulaire d’un droit personnel et
ce jusqu’au moment où il va décider de lever l’option. A cet instant, en effet, le bénéficiaire
exprime sa volonté d’acquérir le bien et par conséquent la levée de l’option forme le contrat de
vente.
Les modalités de la levée d’option sont diverses et la plupart du temps sont expréssement
indiqué dans l’acte, pour autant celle-ci peut être prouvées par tout moyens alors que des
l’instant où elles viennent former le contrat de vente, elle ne devrait être prouvée que par un
écrit comme la vente elle-même.
(02.12.2003)
2. Les effets à l’égard des tiers
Une P.U.V n’est pas obligatoirement soumise à la publicité foncière, en revanche,
l’enregistrement fiscal est obligé et ce à peine de nullité, par conséquent, la faculté d’enregistrer
une P.U.V à la publicité foncière ne la rend pas impposable au tiers.
C’est la raison pour laquelle lorsque le bénéficiaire de la promesse se heurte au refus du
promettant de réaliser la vente, la publicité foncière peut alors avoir certaines conséquences.
Pour autant, en pratique, tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option et procédé à la publicité
de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 au terme duquel peuvent être publiées les
demandes en justice visant à obtenir la réalisation de la vente au cas de rétissance du
promettant (la P.U.V n’est pas imposale au tiers et ce même si elle a fait l’objet de publicité).
Si le promettant décide de vendre l’immeuble à un tiers, cette vente est en théorie valable
puisque jusqu'à la levée de l’option, le bien lui appartient encore. Par conséquent, le
bénéficiaire de la promesse pourra seulement obtenir des dommages et intérêts contre le
promettant et éventuellement le tiers acquéreur, s’il parvient à prouver que ce dernier
connaissait l’éxistence de la promesse.
Dans ce dernier cas, au cas de mauvaise foi du tiers acquéreur, le bébéficiaire évincé peut
solliciter en justice, l’annulation de la vente.
Mais la mauvaise foi du tiers acquéreur relève de l’appréciation des juges, qui de manière
générale, n’ont pas à rechercher si le tiers acquéreur à été négligent s’il ne s’est pas renseigné
sur l’éxistence d’une promesse de vente antérieure. Pour cette raison, la P.U.V apparaît fragile
et c’est pourquoi les parties préfèrent en pratique procédé à la vente à travers une P.S.V
(promesse synallamatique de vente).
& 2 : La P.S.V (promesse synallamatique de vente)
La P.S.V ou compromis se défini comme l’acte par lequel les 2 parties s’engagent
simultanément et réciproquement à vendre et à acheter un immeuble identifié pour un prix
déterminé ou déterminable.
Par cet acte, les 2 parties entendent exprimé leur volonté de se lier définitivement par un
avant-contrat en attendant la réitération en la forme authentique.
Conformément à l’article 1589 du code civil, la P.S.V vaut vente puisqu’il y a accord réciproque
des 2 parties à la fois sur la chose et sur le prix. Ceci implique que la vente est en principe,
parfaite sous réserve du respect de certaines exigences légales qui peuvent être prescritent à
peine de nullité (ex : la purge d’un droit de préamption). Dans cette hypothèse, la P.S.V ne
tranfère pas la propriété mais créer, à la charge de chaques parties, l’obligation de respecter les
conditions requises puis de signer ensuite l’acte authentique.
En tant que tel, le compromis n’est pas soumis à l’enregistrement obligatoire, il peut donc être
valablement établi par acte sous seing privé, il doit être rédigé en autant d’exemplaires
originaux qu’il y a de parties sauf au cas prévu par l’article 1325 du code civil qui permet de ne
rédiger qu’un seul exemplaire à condition qu’il soit déposer entre les mains d’un tiers.
1. S’agissant du contenu de la P.S.V
Il doit nécessairement préciser l’intention ferme et définitive des parties. Donc une P.S.V
contient de manière habituelle, autre l’identification des parties, les conditions de la vente, les
éventuelles modalités de paiement, le délai de régularisation en la forme authentique ainsi que
la détermination du notaire qui sera chargé d’établir cet acte.
Il peut arriver que l’accord des parties reste subordonné à la réalisation d’événement encore
incertain au moment de la conclusion du compromis. Dans ce cas, il est nécessaire d’assortir la
promesse d’une ou plusieurs conditions suspensives. Le plus fréquament, une P.S.V sera
conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt qui permettra d’assurer le
financement de l’acquisition.
Tous compromis conclus sous conditions suspensives ne peut être assimilés à une vente ferme
et définitive. Ce n’est que des l’instant ou la condition suspensive se réalise, que le contrat
devient rétroactivement parfait entre les parties au jour de sa conclusion.
2. Concernant les effets de la P.S.V
Sauf stipulation contraire, le transfert de propriété et celui des risques s’opèrent immédiatement
bien que le prix n’ait pas encore été versé et que l’immeuble n’a pas encore été livré. Toute fois,
en pratique, il apparaît plus auportun de retarder le transfert de la propriété jusqu’à la signature
de l’acte authentique et jusqu’au paiement du prix.
Ce retard du transfert de propriété jusqu’à l’acte authentique, n’empêche pas la vente d’être
parfaite entre les parties des lors que celles ci se sont accordées à la fois sur la chose et sur le
prix.
La jurisprudence retient de manière classique que le caractère solanel de l’acte authentique
n’est pas nécessaire à l’enregistrement définitif du vendeur et de l’acquéreur. Il peut arriver que
l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, dans ce cas, il conviendra à l’autre partie
de demander en justice l’éxécution forcée de la vente.
Le jugement rendu à pour but de constater la vente et c’est la raison pour laquelle il doit être
publié. Jusqu'à ce que le jugement intervienne, la situation demeure bloquée, le vendeur n’étant
plus le propriétaire, il ne peut vendre l’immeuble à un tiers et au cas de défaillande de
l’acquéreur, il ne peut pas non plus en percevoir le prix.
En pratique, il apparaît dangereux de laisser à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble avant le
paiement intégral du prix qui généralement, s’éffectue au moment de la signature de l’acte
authentique.
Ceci justifie, à ce moment, le versement par l’acquéreur d’une somme, le plus souvent
importante, qui reste acquise au vendeur si la vente ne se réalise pas à raison de la défaillance
de l’acquéreur. De la même manière, il est fréquent d’assortir le compromis à la condition
suspensive du paiement total du prix par l’acquéreur.
Les parties peuvent enfin se réserver dans le compromis, la faculté de se dédir toutes les 2, en
stipulant le versement d’arrhes. Il existe aussi la possibilité de permettre à une seule des parties
de renoncer à la vente, dans ce cas, seul celle-ce devra s’acquiter du paiement de la somme
convenu par la clause de dédit.
Enfin, le compromis peut expressement prévoir que les parties n’ont pas la possibilité de se
rétracter au cas où l’une d’entre elles décideraient alors de se soustraire à son obligation (ou
son engagement), le compromis peut contenir une clause pénale qui prévoi le versement par la
partie défaillante de dommages et intérêts forfaitaires préalablement fixés.
Selon l’article 1152 du code civil, le juge à la possibilité de réduire ou d’augmenter toute clause
pénale si celle-ci apparaît manisfestament excésive ou dérisoire.
Les parties ne peuvent pas écarter, dans le compromis, ce pouvoir modérateur du juge, et toute
stipulation contractuelle contraire est réputé non écrite.
3. Concernant enfin la portée de la P.S.V à l’égard des tiers
Pour être opposable, le compromis doit être publié selon l’article 4 du décret du 4 janvier 1955,
tout acte soumis publicité à la conservation des hypothèques doit être dressée en la forme
authentique, ceci implique que si le compromis est réalisé sous seing privé et qu’il ne fait l’objet
d’aucunes réitération en la forme authentique, il ne peut faire l’objet d’aucune publicité, sauf au
cas de demande en justice visant à obtenir l’éxécution forcée du contrat.
La publicité foncière ou judiciaire rend la vente opposable au tiers, cette procédure de publicité
particulièrement lourde voir complexe est, en pratique, réalisé par le notaire, et expose le
vendeur au paiement des droits de mutation sur la vente.
Il peut arriver que le vendeur, alors que le compromis n’à pas fait l’objet d’aucune publicité, de
vendre l’immeuble à un tiers, si ce tiers fait procéder à la publicité de son acquisition, le
bénéficiaire du 1er compromis est alors, en principe, évincé et la promesse qui à été signée en
premier lieu par le vendeur n’est pas opposable au tiers.
En effet, c’est celui qui a publié le 1er son titre qui doit être considéré comme le véritable
propriétaire.
Cependant, dans le cas où le 2nd acquéreur a eu connaissance de l’éxistence du 1er compromis,
la jurisprudence retient que sa mauvaise foi constitue une faute qui ne lui permet pas d’invoquer
à son profit, les règles de la publicité foncière.
La 2nde vente est alors considérée comme inopposable au 1er acquéreur mais, en pratique, elle
n’est pas considérée comme nulle et se même au cas de concert frauduleux entre d’une part, le
vendeur et d’autre part le 2nd acquéreur.
En pratique, la jurisprudence admet que, dans l’hypothèse où les 2 compromis succéssifs
portant sur un même bien immeuble, ont été conclu sous seing privé, c’est le 1er compromis qui
doit être réalisé, ce qui implique par le fait que, conformément au droit commun, le vendeur
n’est plus propriétaire de l’immeuble au moment où il signe le 2nd compromis, ce qui doit
conduire à considérer ce dernier comme non valable.
SECTION 3 : LA REALISATION DE LA VENTE
Elle apparaît comme une procédure complexe et à ce titre la protection des différents intérêts
suppose la réalisation de formalités préalables à l’établissement de l’acte authentique ainsi que
l’accompagnement d’autres formalités postérieurement à l’acte authentique.
& 1 : Les formalités préalables
Si on excepte certaines formalités spécifiques propre à certaines ventes (vente d’HLM, vente
d’immeubles classés monument historique), il existe différentes formalités communes à toutes
les ventes immobilières. Ces formalités peuvent être classées en 2 catégories, celle qui
concerne la situation des parties et celle qui concerne la situation de l’immeuble.
A. Les formalités relatives à la situation des parties
Pour les personnes physiques, le notaire doit au préalable, demander toutes les pièces d’état
civil des parties permettant d’établir leur capacité juridique ainsi que des extraits de leurs actes
de naissance qui permettra notamment d’idendifier ces même parties.
Si l’une des parties est mariée, le notaire doit également demander son statut matrimonial qui
est révèlé par un extrait d’acte de mariage, cet extrait doit avoir moins de 3 mois de date au
moment de l’acte de vente.
En présence de personnes morales, il importe de vérifier si elles ont bien la personnalité
juridique et de s’assurer qur toutes les formalités légales ont été accomplies en ce sens. Il suffit,
en général, de se procurer un extrait du registre des commerces et des sociétés (RCS), pour
connaître la véritable situation de la personne morale dont il s’agit.
Enfin, la personne morale peut faire l’objet, au moment de la vente d’une procédure collective,
dans ce cas, le plus sûr moyen de connaître la situation des intéressés consiste à intérroger soit
le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODAC), soit le registre national du
commerce et des sociétés (RCS) qui est tenue par l’institut national de la propriété industrielle.
B. Les formalités relatives à la situation de l’immeuble
La désignation de l’immeuble et la détermination de sa situation juridique sont essentielles, en
pratique, il importe de rechercher et de vérifier en priorité l’origine de propriété de l’immeuble,
objet du contrat de vente.
En 2nd lieu, il faut également recenssé l’éxistance potenciel de créancier privilégié ou
hypothécaire qui peuvent bénéficier d’un droit de préférence sur le prix ou d’un droit de suite
qu’il leur permet de saisir l’immeuble.
Dans ce cas, il importe avant l’acte de vente de désintéresser l’un comme l’autre de ces
créanciers.
C’est au notaire qu’il appartient de vérifier tous ces élèments afin de pouvoir assurer l’éfficacité
de l’acte de vente à conclure. En dernier lieu l’article 1638 du code civil oblige le vendeur à
déclarer des servitudes non apparentes qui peuvent grever le bien vendu.
En revanche, ce même vendeur n’est pas tenu de déclarer les servitudes légales, qui en
principe sont réputés connues de l’acquéreur et qui échappent à l’exigence de l’article 1638 du
code civil des lorsqu’elles relèvent du régime normal de la propriété.
Enfin le vendeur à l’obligation de déclarer les servitudes d’urbanisme parce qu’elles ne sont pas
portée généralement et parce qu’elles dépendent de la réglementation le plus souvent locales.
& 2 : L’établissement de l’acte de vente
Le notaire dispose d’un monopôle pour recevoir les actes auquel les parties entendent conféré
le caractère d’authenticité attachée aux actes de l’autorité publique. Ceci explique que les
ventes d’immeubles doivent obligatoirement être dressé en la forme authentique pour pouvoir
ensuite faire l’objet d’une publication à la conservation des hyphotèques.
Le rôle du notaire ne se limite pas à l’authentification de l’acte parce qu’il est tenu d’éclairer les
parties, il est soumis à un devoir de Conseil et une obligation de renseignement particulièrement
étendue.
Au cas de manquement du notaire à l’une des ces obligations, sa responsabilité peut être
lourdement engagée.
A. L’acte authentique
La réalisation de la vente par acte authentique se concrétise par la signature de l’acte mais la
signature comprend différentes opérations :
vérification de l’identité des parties, ensuite, la lecture de la
totalité des actes par le notaire ou par l’un de ces clers directement à l’attention des parties,
enfin l’information par le notaire de l’ensemble des dispositions légales relatives, en matière
pénale, à une éventuelle dissimuliation de prix. Ce n’est qu’après ces différentes formalités que
Elles supposent tout d’abord,
la signature peut intervenir afin d’attester que les parties ont approuvé l’acte. A cet instant,
également, le prix doit être versé au compte du vendeur.
En pratique, les parties ont la possibilité, en cas d’empêchement de se faire représenter par un
mandataire qui doit justifier d’une procuration qui lui à été personnellement délivré par l’une ou
l’autre des parties. Dans l’instant où l’acte est signé ainsi que chaque page de l’acte paraphé, le
notaire appose en dernier lieu sa signature ce qui à pour effet d’otentifier la signature.
Consernant le contenu de cet acte, outre la désignation des parties de l’immeuble ainsi que le
rappel de l’origine de propriété c’est sur la détermination du prix de vente ainsi que sur les
modalités que les renseignements doivent être rigoureusement précisé.
En principe, selon l’article 1651 du code civil, l’acquéreur doit payer au lieu et dans le temps où
doit se faire la délivrance. En pratique, il est classique que le versement du prix soit éffectuée
entre les mains du motaire qui est chargé de la rédaction de l’acte. Dans certains cas, ilxsera
nécessaire d’établir l’origine des deniers et notament de présiser la part du prix provenant
personnellement de l’acquéreur et celle qui aura pu être financé au moyen d’un prêt.
B. Les modalités de la vente
Elles sont nombreuses et diverse et peuvent parfois affecter l’existence même de la vente du
bien immeuble, il s’agit, pour l’essentiel, des ventes sous conditions et des ventes d’usu-fruit ou
de jouissance.
a. Les ventes sous conditions
Selon l’article 1584 du code civil, la vente peut être faite purement et simplement ou sous une
condition, soit suspensive, soit résolutoire.
Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions. En principe, il
est une catégorie de conditions qui demeurent exclues, il s’agit des conditions potestatives
(potestatif = Qui dépend de la volonté d’une des parties contractantes), elle se définie comme
celles qui est soumis à l’arrivée d’un événement que l’une des parties à le pouvoir de provoquer
ou d’empêcher. Lorsqu’une telle condition est exclusivement liée à la volonté de l’une des
parties (on dit, qu’elle est purement potestative), elle doit alors être considéré comme nulle.
Dans les autres cas, c’est à dire, lorsqu’elle suppose la volonté de l’une des parties mais
également l’accomplissement d’un fait extérieur (on dit alors qu’elle est simplement potestative),
elle doit être considéré comme valable.
CONDITIONS SUSPENSIVES
Lorsque la vente est conclue sous condition suspensive, le contrat est formé mais tant que la
condition ne s’accomplie pas la vente ne produit aucun de ces effets.
Le vendeur demeure propriétaire du bien immeuble et l’acquéreur n’est pas tenu de verser le
prix, la réalisation de la condition suspensive oppère un effet rétro actif, c’est à dire, que le
contrat de vente va rétro activement produire ces effets à compter du jour de la formation du
contrat. Il est nécessaire de prévoir dans le contrat de vente le délai dans lequel la condition
doit se réaliser.
En effet, à défaut de délai fixer la vente ne devient pas caduque, puisque la condition peut
toujours être accomplie (se réaliser).
Lorsque le contrat indique un délai déterminé, en revanche la vente devient caduque du seul
fait de sa défaillance à expiration du délai prévu. Parmis les principales conditions suspensives
en matière immobilières, celle qui est utilisée, le plus fréquament, est la condition suspensive
d’obtention d’un prêt permettant de financer son acquisition. Mais il peut en avoir d’autre telle
que l’obtention d’un permis de construire, le paiement intégral du prix par l’acquéreur ou bien
encore le non-exercice d’un droit de préamption.
LES CONDITIONS RESOLUTOIRES
Elles sont normalement à proscrire dans un contrat de vente, ceci se justifie par le fait qu’en cas
de vente sous condition résolutoire le contrat est pleinement efficace dès sa conclusion, mais si
la condition résolutoire se réalise, il se trouve alors rétro activement anéanti.
L’acte de vente sous condition résolutoire est soumis à enregistrement puisque cette condition
n’à aucune incidence sur le caractère exigible de la T.V.A qui en matière immobilière, est perçu
immédiatement.
Pourtant, si la condition se réalise et que la vente est résolue, les sommes versées au titre de la
T.V.A de même que les droits d’enregistrement ne sont jamais restitués. Ceci explique que
malgrès leur validité de principe les ventes d’immeubles sous condition résolutoire sont peut
utilisée, en pratique.
b. Ventes avec réserve d’Usu-fruit ou de Jouissance
Une vente avec réserve de jouissance permet au vendeur de négocier son bien tout en
conservant la jouissance de tous ou partie de ce même bien. Le vendeur bénéficie en quelques
sortes des droits que la loi accorde à l’usu-fruitier aux Articles 582 et suivant du code civil.
L’acquéreur quant à lui est alors tenu de prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve au
moment de la session de l’usu-fruit. Selon l’article 751 du code général des impôts, tout bien qui
appartient pour l’usu-fruit au défun et pour la nue-propriété à l’un de ces héritiers est réputé
faire parties jusqu'à preuve contraire de la succession de l’usus-fruitier. Ceci implique donc que
la vente lorsqu’elle comporte une réserve d’usu-fruit doit être considéré comme fictive suaf si la
preuve est démontrer du caractère onéreux et sincère de la vente concentie.
& 3 : Les Formalités Posterieures A La Vente
La formalité essentielle à la condition de l’acte de vente c’est l’enregistrement et la publicité
foncière.
La publicité foncière n’est pas nécessaire à la validité de l’acte, elle à simplement pour objet de
rendre l’acte opposable aux tiers à compter du jour de son dépôt. Tous les actes qui entraînent
une mutation ou création de droit réel immobilier doivent être obligatoirement publiés au bureau
des hypothèques (conservation des hypothèques).
Le délai de publication est de 3 mois a compté du jour de rédaction de l’acte. La publication
pourra éventuellement être effectuée après ce délai de 3 mois mais dans ce cas, l’acquéreur
s’expose au paiement d’une amende civile.
Egalement, a cette publication foncière, d’autres formalités peuvent également être envisagées
notamment celle qui concerne les suretés qui ont pu être constitué au moment de la conclusion
du contrat.
Le prêteur de deniers (ex : Banque), conserve ainsi son privilège par une inscription qui doit
être réalisée dans le délai de 2 mois a compté de l’acte de vente. Cette inscription permet au
prêteur de donier de primer sur toutes les autres hypothèques relatives à l’immeuble qui auront
pu être consentie par l’acquéreur.
(16.12.2003)
CHAPITRE 3 : LES EFFETS DE LA VENTE D’IMMEUBLE
Le principal effet du contrat de vente est qu’il oppère un transfert de propriété et des risques en
la personne de l’acquéreur. Par ailleurs, chacune des parties au contrat demeure tenus de
différentes obligations respectives.
SECTION 1 : LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DES RISQUES
En principe, comme pour tout contrat de vente le transfert de propriété s’oppére instantanément
par le seul fait de l ‘échange de consentement. Pour autant, en pratique la question demeure de
savoir quand s’oppère effectivement ce transfert. En effet, tant qu’il n’a pas eu lieu l’acquéreur
ne détient sur l’immeuble aucun droit réel mais seulement un droit personnel.
Les parties peuvent toute fois modifier le moment du transfert de propriété soit pour le lier à la
réitération de l’acte, soit pour garantir au vendeur le payement du prix pour le lier à la délivrance
de l’immeuble et à l’entrée en jouissance de l’acquéreur.
En pratique, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir de subordonner le moment du transfert
de propriété à une condition suspensive. Le contrat demeure valablement formé mais son effet
essentiel et alors retardé à la date où la condition se réalise.
Le transfert de propriété transfert en même temps des risques, en effet, selon la règle « Res
Perit, Domino » (« les risques de la chose pèse sur l’acquéreur »), la charge des risques est lier à
l’attribution de la propriété ce qui entraîne que normalement c’est l’acquéreur qui en devenant
immédiatement propriétaire de l’immeuble vendu doit en assumer les risques.
Mais, il peut arriver alors que l’acquéreur supporte risques de perte ou de détérioration ou de
perte de l’immeuble, et se, avant que le bien lui est été livré. C’est pourquoi, en pratisque, les
parties peuvent décider que le transfert des risques soit retardé soit directement, soit
indirectement.
Indirectement, en décidant de retarder le transfert de propriété, donc l’acquéreur assumera les
risques qu ‘à partir du moment où il devient effectivement propriétaire de l’immeuble.
Directement,
en dissociant Transfert de risques et Transfert de propriété. Dans ce cas, le
transfert de propriété s’oppère au jour de l’accord des parties et celles-ci décident que le
transfert des risques sera retardé jusqu ‘au jour où l’acquéreur entre en possession de
l’immeuble.
Jusqu’à cet instant, c’est donc le vendeur qui assumera la charge des riques au cas de perte
totale ou partielle du bien vendu.
SECTION 2 : LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
Classiquement, comme pout tout contrat de vente, le vendeur est tenu à 2 obligations
principales, d’une part, celle de délivrer le bien immeuble d’autre part, celle de garantir
l’immeuble qu’il vend.
En plus de ses obligations classiques, le vendeur, sûrtout lorsqu’il est un professionnel,
demeure soumi à une obligation d’information, par laquel il est tenu d’expliquer clairement à
l’acquéreur ce à quoi il s’oblige.
Lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, cette même obligation d’information apparaît
plus limitée et sa responsabilité ne pourra être engagée que dans le cas où il dispose
d’informations qu’il n’aura pas communiquées à l’acquéreur.
& 1 : L’obligation de délivrance
Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance consiste en la mise de l’immeuble vendu à la
disposition de l’acquéreur. Mais la spécificité de la vente d’immeuble confére à cette obligation
de délivrance des aspects particuliers.
Puisque non seulement le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur la chose vendu, également
ces accessoires et le cas échéant, ses fruits. L’obligation de délivrance à biensûr pour objet,
l’immeuble convenu entre les parties se qui implique que le vendeur est en même temps soumi
à l’obligation de conservé la chose jusqu’au jour de la délivrance.
En 2nd lieu, la délivrance porte sur tous les accessoires de l’immeuble et de manière plus
générale, sur tout ce qui à été destiné à son usage perpétuel. Ces accessoires peuvent être
matériel mais il peut être également juridique : tel que notament tous les droits réels ainsi que
les actions qui sont attachés à l’immeule et qui se transmettent en même temps que celui-ci.
La délivrance du bien immeuble doit être conforme à ce qui à été expressément convenu par
les parties dans le contrat, l’immeuble doit aussi correspondre en tous points au but rechercher
par l’acquéreur. Dans le cas contraire, on serait en présence d’un défaut de conformité ce sui
implique que la responsabilité du vendeur peut alors être engagée et entraîner une éventuelle
résolution du contrat.
La conformité s’apprécie par rapport à la quantité, qualité du bien immeuble, la quantité est
généralement la superficie, la qualité se sont les équipements et matériaux qui constituent
l’immeuble vendu.
Le juge apprécie de manière particulièrement l’éxécution de cette obligation de délivrance
notamment lorsque le vendeur est un professionnel puisqu’il ne peut s’exonérer par une clause
quelquonque d’un éventuel maquement à cette obligation, la sanction de l’inéxécution de
l’obligation de délivrance prmet à l’acquéreur de choisir entre éxécution forcé du contratet
résolution de ce même contrat.
En effet, au terme de l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans
les tempsconvenu entre les parties, l’acquéreur peut à son choix demander la résolution de la
vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.
Dans tous les cas, si le défaut de délivrance entraîne un préjudice pour l’acquéreur, le vendeur
s’expose en plus, au versement de dommages et intérêts. Le seul cas qui permet d’éxonérer le
vendeur est lorsque le manquement à son obligation de délivrance est imputable à un
événement extérieur, c’est à dire, soit le fait de l’acquéreur, soit un cas de force majeure. Hors
ces hypothèses, sa responsabilité demeure engagé de plein droit car l’obligation de délivrances
est une obligation de résultat.
& 2 : L’obligation de garantie du vendeur
La garantie d’éviction est l’obligation que la loi impose au vendeur d’assurer à l’acquéreur la
possession paisible de la chose vendue. Le vendeur est en pratique, tenu de garantir
l’acquéreur contre tout atteinte à sa propriété aussi bien qu’en elle provient de son fait
personnel que lorsqu’elle est le fait d’un tiers.
A. La garantie du fait personnel
Cette garantie légale implique que le vendeur ne peut entraîner la possession paisible de
l’acquéreur sur la chose vendu en y apportant un trouble de fait ou un trouble de droit, le trouble
de fait se défini comme uneatteinte matérielle à l’exercice par l’acquéreur de ses prérogatives
de propriétaire.
Le trouble de droit se défini comme une atteinte aux prérogatives de l’acquéreur et qui
proviennent des actes du vendeur qui prétendrait se prévaloir contre l’acheteur d’un droit réel
ou personnel, le vendeur ne peut en aucun cas se soustraire à cette garantie du fait personnel,
toute clause insérée au contrat qui viserait à l’exclure est interdite (cf. article 1628 du code civil).
B. La garantie du fait des Tiers
Contrairement à la garantie du fait personnel, cette garantie due par le vendeur au cas
d’éviction par un tiers ne porte que sur les seules troubles de droits. Pour qu’il y ai lieu à
garantie, il faut un trouble de droit actuel qui constitue une menace serieure d’éviction pour
l’acquéreur. La cause de se trouble de droit doit être inférieur à la vente et il est nécessaire que
l’acquéreur soit de bonne foi, c’est à dire, qu’il a ignoré le risque d’éviction auquel il se trouvait
exposé.
Que l’éviction soit du fait personnel ou du fait d’un tiers l’acquéreur dispose d’une action
spéciale en garantie contre le vendeur. Ce dernier s’expose à des sanctions différentes selon
que l’éviction soit totale ou partielle.
Dans le 1er cas (éviction totale), l’acquéreur est en droit de demander au vendeur la restitution
du prix, des fruits qui portent sur le bien immeuble, le remboursement des frais occassionés
par la demande de garantie, enfin le versement de dommages et intérêts.
Dans le 2nd cas, l’acquéreur peut au choix demander la résolution de la vente soit conserver
l’immeuble pour la partie n’ayant pas fait l’objet de l’éviction et recevoir une indemnité pour
compenser la part dont il a été évincé.
& 3 : Obligation des garanties des vices
Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose
vendu qu’il la rend impropre à l’usage auquel ont la destine ou qui diminue tellement cet usage
que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait
connues.
Pour que le vendeur soit tenu à garantie, le vice qui affecte l’immeuble doit cumuler 4
conditions :
2
3
4
5
Portée atteinte à la destination de l’immeuble
Etre caché et inconnu de l’acquéreur au moment de la vente
Etre antérieur à la conclusion du contrat
Etre imputable à la chose, c’est à dire, ne pas provenir d’une utilisation anormale de la
chose par l’acquéreur.
Le vendeur est toujours tenu des vices cachés même s’il est établi que lui-même ne les
connaissait pas. En présence d’un vice caché l’acquéreur a le choix de demandé la résolution
du contrat (c’est ce qu’on appelle l’action rédibitoire), ou de demander le maintien du contrat
avec une diminution du prix qu’il a versé (action estimatoire).
Lorsque le vendeur est un professionnel, pèse sur lui une présomption de connaissance du vice
ce qui implique qu’il est tenu envers l’acquéreur de tous dommages et intérêts comme si en
quelque sorte c’était de mauvaise foi. Il ne peut, par conséquent, s’éxonérer de sa garantie
même s’il apporte la preuve qu’il ignorait le vice caché voir qu’au moment de la vente, il ne
pouvait le déceler.
Cette garantie due par le vendeur au titre des vices cachés peut faire l’objet d’aménagement
conventionnel sauf lorsqu’on est en présence d’un vendeur de mauvaise foi qui ne peut jamais
invoquer une clause limitative voir exclusive de garantie.
Au délà de la garantie au titre des vicescachés la spécificité de la vented’immeuble permet de
rechercher une éventuelle responsabilité du constructeur de l’immeuble, d’après l’article 1792-1
du code civil, est réputé constructeur toutes personnes qui vend un ouvrage qu’elle à construit
ou fait construire. Donc le vendeur d’immeuble neuf ou récent est soumi pour les vices cachés
qui en relève à la responsabilité spécifique des dommages de construction qui est une
responsabilité décénale (10 ans).
Au cas de dommages qui sont de nature à conpromettre la solidité de l’immeuble ou au cas de
vices qui sont de nature à le rendre impropre à sa destination. L’action en garantie profite à tout
acquéreur susséssif d’un bien immeuble puisqu’elle se transmet par accessoires en même
temps que le bien lui-même.
Enfin, en présence d’une responabilité décénale du vendeur- constructeur celui-ci ne peut
jamais exclure ou limiter sa responsabilité par une clause insérée au contrat.
Les dispositions de l’article 1792-1 et suivant du code civil sont, en effet, impératives et l’on ne
peut en aucun cas y déroger.
SECTION 3 : LES OBLIGATIONS DE L’ ACQUEREUR
Elles sont classiquement en nombre de 2 :
D’une part, l’acquéreur à obligation de prendre livraison de l’immeuble
D’autre part, il est tenu d’effectuer le paiement du prix qui, en principe est garantie par
différentes sanctions légales ainsi que par certaines suretés.