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IEIF - RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES - N
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25 - Avril 1999
Les leçons actuelles
Si nous retenons pour notre analyse le cycle B 1974-
1997 d’après la tendance issue de l’analyse de
Kondratiev, nous pouvons tout d’abord observer que
dans le cadre de ce «trend», il y a eu quatre crises au
niveau mondial (graphique 2).
Comme dans toute analyse cyclique, nous observons
que les récessions et les expansions se succèdent selon
le rythme décrit dans le tableau 1.
Si nous intégrons alors l’évolution du PIB en France
au sein de ce même tableau, nous observons que les
tendances sont quasiment les mêmes que celles obser-
vées au niveau mondial avec toutefois des particula-
rités, notamment l’incidence très forte du premier
choc pétrolier (1975), une reprise plus lente (1984-
1987) et une crise plus grave après 1990 (voir 1993 et
les hésitations de 1994-1996). Peut-être est-ce le
manque de réactivité ou de flexibilité maintes fois
souligné ?
L’évolution française des cycles courts autour du
cycle long se fait donc selon un rythme assez proche
du rythme mondial, avec toutefois une différence
notable : les récessions sont plus fortes et plus longues
et les reprises… plus courtes !
Enfin, si nous incrustons les cycles immobiliers fran-
çais dans le cadre des analyses cycles courts-cycles
longs, nous obtenons alors les rythmes observés dans
le tableau 2.
La concomitance, un peu décalée, de l’évolution du
PIB et des transactions en immobilier d’entreprises
démontre la connexion des cycles. Mais ce qui semble
plus important est de situer ces cycles courts, y com-
pris les cycles immobiliers, dans les cycles longs de
Kondratiev, ce qui permettrait de tenter d’apprécier
l’amplitude économique et financière de ces cycles
courts, c’est-à-dire des crises immobilières notam-
ment.
Les cycles majeurs et les cycles
mineurs
Les cycles de cinquante ans, divisés en phases de
vingt-cinq ans, amènent à penser que nous aurions
quitté une phase B (descendante), pour entrer dans
une phase A (ascendante) en… 1999 ! (en fait en
1997). Nous serions donc à l’aube d’une tendance
longue d’expansion économique de vingt-cinq ans
(cycles majeurs). Dans ce cadre, les crises nées des
cycles courts, crises immobilières comprises, devraient
être brèves et d’amplitude limitée car la tendance
longue ne serait pas à la déflation des actifs comme
dans une phase B, malgré l’absence d’inflation qui
n’est pas exceptionnelle à l’échelle de l’histoire éco-
nomique (c’est l’inflation forte qui est l’exception et
l’analyse immobilière doit en tenir compte).
Mais encore faut-il que les conditions énoncées par
Schumpeter soient réunies. En ce sens, il faudrait :
•un ensemble innovant qui servirait de locomotive :
nous avons les techniques liées à l’informatique, la
communication et la biotechnologie ;
•une locomotive économique : les Etats-Unis sem-
blent exercer ce rôle encore une fois ;
•des novations indispensables : les nouveaux maté-
riaux et les approches génomiques existent en ce
sens ;
•un afflux monétaire : l’abondance des capitaux au
niveau mondial en fait office.
La plupart des conditions de Kondratiev-Schumpeter
sont réunies pour que nous soyons effectivement
entrés dans une tendance orientée à la hausse. Même
si elle est peu perceptible par nos contemporains, ce
qui importe le plus, c’est l’incidence que cette ten-
dance peut avoir sur les cycles courts et les crises
inévitables quant à leur durée et à leur amplitude.
L’heure serait alors plutôt à l’optimisme.
L’immobilier, cycle mineur, devrait donc s’inscrire
dans cette tendance, les crises futures être de durée
plus limitée (deux à trois ans) et les reprises de l’ordre
de quatre ans en moyenne, si l’on en croit les observa-
tions précédentes.
Reste le problème de l’amplitude. Celle-ci dépend
pour partie de la perception du ralentissement et de la
récession dans un contexte économique et financier
qui prévaut : ce sont ces effets “de moments” qui
peuvent avoir des effets durables et l’amplitude de la
crise est alors proportionnelle à l’influence des cycles
majeurs et de leur perception sur l’immobilier. Les
crises immobilières, tout comme les crises boursières
ou financières, sont inévitables car cycliques et exis-
tent même dans un cycle majeur d’expansion : surve-
nue brutale mais inéluctable et prévue, traitement
flexible mais déterminé, durée de deux à trois ans ; et
la libre circulation des capitaux accélère le traitement
et limite l’amplitude en limitant la durée, puis facilite
la reprise. Il reste que les mécaniques de formation
des crises des cycles mineurs sont connues, il suffirait
ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE