Avant-contrats : pacte de préférence et promesse de vente - Cours

PARTIE I. LES AVANT-CONTRATS
Section 1 : LE PACTE DE PREFERENCE
L’article 1123 alinéa 1er C.civ prévoit que le pacte de préférence est « le contrat par
lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec
lui pour le cas où elle déciderait de contracter »
I. LA QUALIFICATION DU PACTE
A. LA NATURE DU PACTE DE PREFERENCE
Le promettant s’engage à consentir à une priorité accordée à un bénéficiaire qui l’accepte.
Ainsi, dès lors que le promettant souhaite contracter il doit proposer « prioritairement » au
bénéficiaire de contracter avec lui.
Le promettant toutefois, ne dispose d’aucune obligation de contracter dans le futur malgré
l’existence du pacte de préférence, il s’engage juste à proposer le contrat prioritairement dans le
cas où il le ferait.
B. CONDITIONS DE VALIDITE DU PACTE DE PREFERENCE
1. UNE CHOSE
Conformément à l’article 1163, la chose doit être déterminée, il faut savoir sur quoi porte le
pacte.
2. L’ABSENCE D’EXIGENCE D’UN PRIX
Le prix n’est pas une condition de validité du pacte ; il n’a pas besoin d’être déterminé ou
déterminable.
= Aucune obligation de vente, juste une obligation de priorité
Dans le cas ou le prix serait renseigné dans le pacte, ledit prix doit respecter les exigences des
articles 1591 et 1592 du C.civ.

3. LE DELAI
La mention d’un délai n’est pas obligatoire mais les parties peuvent convenir d’un délai
précis ou le souscripteur s’engage à accorder le contrat en priorité au bénéficiaire.
En l’absence de délai, le pacte de préférence peut être résolu unilatéralement par une
partie, sous la conditions d’un délai de préavis contractuellement prévue ou d’un délai
raisonnable.
⚠ : pas d’engagement perpétuel
Cass. civ. 1re, 25 septembre 2024, n°23-14777 : les engagements perpétuels ne sont pas
sanctionnés par la nullité mais sont assimilés à un contrat à durée indéterminée. Ainsi, il est
possible d’y mettre fin unilatéralement, sous réserve d’un délai de préavis.
En l’espèce, il faut regarder si on est bien en présence d’un pacte de préférence et ensuite
regarder si les conditions de validité sont réunies (surtout sur la chose déterminée et
déterminable).
II. LE REGIME DU PACTE DE PREFERENCE
A. L’EXECUTION NORMALE DU PACTE
Le promettant ne peut pas conclure la vente avec le tiers sans l’avoir préalablement proposé
au bénéficiaire :
- Si le bénéficiaire refuse l’offre alors le promettant est libéré du pacte et peut conclure le
contrat avec autrui dans les mêmes termes que ceux prévus avec le bénéficiaire
Exemple : il ne peut pas proposer la vente à prix moindre que celui prévu avec le bénéficiaire
- Si le bénéficiaire accepte l’offre alors la vente est formée, seulement si les éléments
essentiels de la formation du contrat sont réunis ; à défaut c’est une phase de négociation.
Cass. civ. 3e, 22 sept. 2004, n°02-21411 : ayant décidé que l’acceptation, par le bénéficiaire,
de l’offre de vente faite en exécution d’un pacte de préférence vaut vente

B. LA VIOLATION DU PACTE
La violation du pacte intervient lorsque le promettant n’exécute pas le pacte et donc ne
propose pas en priorité le contrat au bénéficiaire.
Le pacte est également inexécuté si le promettant a d’abord proposé au bénéficiaire mais
qu’une fois libéré, il propose la même vente dans des conditions plus favorables à un tiers.
⚠ : si le promettant cède le bien gratuitement, il n’y a pas forcément de violation du
pacte, si le pacte ne prévoyait qu’un droit de priorité en cas de vente.
 Mais il peut engager sa responsabilité s’il est placé dans l’impossibilité d’exécuter la
priorité qu’il avait consentie au bénéficiaire.
Exemple : si le promettant loue le bien, le preneur a un droit de préemption qui l’emporte sur le
pacte de préférence c’est-à-dire qu’il pourra bénéficier de la vente en priorité sur le bénéficiaire =
violation de la force obligatoire du contrat.
Le bénéficiaire à ce titre ne pourra pas obtenir la nullité de la vente mais que des D-I.
À l’inverse, si le pacte prévoyait une priorité pour toute cession à titre onéreux : toutes les
cessions doivent être proposées en priorité au bénéficiaire.
 Également, conclure une promesse unilatérale de vente est en violation du pacte de
préférence même si l’option du pacte est levée.
En l’espèce, il faudra démontrer qu’il y a une violation ou exécution normale (donc pas de
soucis). En cas de violation il faut envisager les sanctions.
III. LES SANCTIONS DE L’INEXECUTION DU PACTE
A. SANCTION ENVERS LE PROMETTANT
Article 1123 alinéa 2 C.civ prévoit que lorsque la vente est conclue avec un tiers en
violation du pacte, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi.
- Inexécution contractuelle
- Perte de chance

AVANT LA REFORME : si le tiers avait connaissance du pacte et la volonté du bénéficiaire de
s’en prévaloir alors le bénéficiaire peut agir en nullité de la vente ET demander la substitution
au tiers.
Toutefois, démontrer que le tiers avait connaissance de la volonté du bénéficiaire de se
prévaloir de la promesse est assez compliquée à rapporter = « probatio diabolica ».
Cass, Ch. mixte, 26 mai 2006 : la Cour avait retenu la connaissance du tiers du pacte et la
volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir = nullité du contrat ET substitution.
APRES LA REFORME : le bénéficiaire peut demander la nullité du pacte de préférence ou sa
substitution. C’est l’une ou l’autre de ces deux sanctions.
En l’espèce, il faudra regarder la date de conclusion du pacte puis regarder le faisceau d’indice
qui permet de démontrer la connaissance du tiers du pacte et de la volonté du bénéficiaire. Puis
regarder si nullité ET substitution/nullité OU substitution (en fonction de la réforme de 2016).
B. SANCTION ENVERS LE TIERS ACQUEREUR
Article 1199 C.civ prévoit l’effet relatif du contrat impliquant que les parties au contrat
et donc pas de contrainte des tiers.
Donc le bénéficiaire ne peut agir que sur le fondement de l’article 1240 du C.civ =
responsabilité pour faute + D-I.
Pour la réparation, il faut démontrer que le tiers avait eu connaissance de l’existence du pacte
= mauvaise foi
A défaut, pas de responsabilité du tiers.
En l’espèce, démontrer la connaissance du tiers du pacte de préférence (clause contractuelle,
informations …)
C. L’ACTION INTERROGATOIRE
Article 1123 alinéa 3 et 4 C.civ introduisent une action interrogatoire au contrat conclus
après la réforme de 2016.

Concernant l’alinéa 3 il permet au tiers de « demander par écrit au bénéficiaire de
confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de
préférence et s’il entend s’en prévaloir. »
L’alinéa 4 du même article précise quant à lui que cet écrit « mentionne qu’à défaut de
réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat
conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. »
Cette action interrogatoire n’est pas une obligation pour le tiers, donc pas de sanction s’il
décide de ne pas y recourir.