MÉMOIRE DE RECHERCHE APPLIQUÉE TITRE L’avenir de l’habitat en France. Présenté́ et soutenu par Mr Théo Arzel le 25 Aout 2020 Bachelor « Immobilier & Finance » Promotion 2019 / 2020 Nom de l’entreprise : Nexity Foncier Conseil Tuteur de stage : Mr Fabrice Cabrejas Directeur de mémoire : Mme Laurie Moyen Page 0 sur 44 Page 1 sur 44 Remerciements Cette année a été pour moi riche en apprentissage autant sur le plan scolaire que professionnel. J’ai développé mes connaissances et compétences dans plusieurs domaines, que ce soit la comptabilité, la fiscalité, la défiscalisation, le développement foncier, l’immobilier et la finance en général. J’ai aussi eu l’opportunité de développer mon réseau professionnel grâce aux évènements qui ont eu lieu tout au long de l’année dans les locaux de l’INSEEC. Je remercie le groupe INSEEC pour m’avoir dispensé l’enseignement du Bachelor Immobilier & Finance. J’ai pu approfondir certaines notions en finance et immobilier mais aussi élargir mes compétences informatiques et linguistiques. Je souhaite remercier l’ensemble du corps des intervenants et tout particulièrement l’accompagnement de notre responsable du Bachelor, Mme Mouyen. Merci à vous tous d’avoir de m’avoir transmis vos expériences et connaissances. Merci aussi à l’ensemble des personnes qui travaillent à l’administration, qui nous guident au quotidien dans nos périodes de formation. Tout particulièrement le service de l’alternance avec qui j’ai pu échanger de nombreuses fois, Mme Brondel, Mme Le Galle et Mr Mambrun. Je remercie aussi Mme Boisseau, notre responsable pédagogique pour son suivi et son écoute. Sur le plan professionnel, je tiens à remercier le groupe Nexity de m’avoir donné l’opportunité de rentrer chez eux par le biais de l’alternance. La formation en alternance est un formidable moyen de mettre un pied dans la vie active et de se former progressivement. Je remercie Mr Cheminade François, directeur de région Aquitaine de la filial Nexity Foncier Conseil. Merci pour m’avoir donné ma chance et avoir cru en mon potentiel. Je remercie l’ensemble de l’équipe Foncier conseil pour l’accueil qu’elle m’a réservé à mon arrivée. Tout particulièrement Mr Cabrejas Fabrice qui est à l’initiative de mon recrutement et qui m’accompagne de jour en jour dans le développement des compétences et connaissances dans notre domaine. À Mme Godineau Florence avec qui j’ai eu de nombreux échanges dans mon processus de recrutement et par la suite pour toutes mes questions d’ordre administrative. Merci pour votre écoute, patience et gentillesse. À mes collègues de terrain et avec qui je partage mon bureau, Mr Dublé Nathan et Mr D’Alvis Lionel qui ont su m’apprendre les fondements du métier de développeur et avec qui j’ai passé Page 2 sur 44 une très bonne année dans une bonne ambiance de travail. Je ne saurais oublier Mme Barribaud Sandrine pour ses conseils sur le métier de développeur même si nous nous n’étions pas sur le même secteur géographique et que nous nous sommes peu rencontrés. Sans oublier Mr Henche Jérôme ainsi que Mr Fournier Steven que je remercie pour leur partage au niveau de leurs métiers respectifs de responsable chantier et commercial. Je remercie aussi Mme Villalba Sandrine pour ses conseils et sa bonne humeur communicative au quotidien. Et pour finir Mr Caillavet Valentin que je remercie pour son calme et ses explications, avec qui j’ai eu la chance de participer au développement du projet RenatCity, d’y amener ma vision sur quelques points et de partager un projet d’avenir qui me tient à cœur. Page 3 sur 44 Remerciements........................................................................................................................... 2 Introduction ............................................................................................................................... 5 RAPPEL : Le constat de la situation actuelle. ......................................................................... 6 1 2 3 4 5 1) Situation Mondiale ................................................................................................................... 6 2) Situation Française ................................................................................................................... 8 3) Quelques exemples et remarques personnelles de la situation actuelle ............................... 9 Les causes : ...................................................................................................................... 11 1.1 Les causes économiques ..................................................................................................... 11 1.2 Les causes sociales .............................................................................................................. 12 1.3 Les causes environnementales........................................................................................... 13 Les conséquences : .......................................................................................................... 15 2.1 Les conséquences économiques ......................................................................................... 15 2.2 Les conséquences sociales .................................................................................................. 16 2.3 Les conséquences environnementales............................................................................... 17 Solutions et bénéfices : .................................................................................................... 18 3.1 Les solutions économiques................................................................................................. 18 3.2 Les solutions sociales.......................................................................................................... 21 3.3 Les solutions environnementales ...................................................................................... 26 Différents projets ............................................................................................................. 31 4.1 Maison Conteneur .............................................................................................................. 31 4.2 Une Tiny house ................................................................................................................... 32 4.3 Résidence ABC à Grenoble ............................................................................................... 33 4.4 Quartier belvédère (Projet Euratlantique) ...................................................................... 34 4.5 Une vision utopiste et futuriste de Paris en 2050 ............................................................. 35 Hommage à l’Abbé Pierre ............................................................................................... 36 La conclusion .......................................................................................................................... 38 La bibliographie ...................................................................................................................... 40 Les annexes.............................................................................................................................. 42 Résumé (Anglais) .................................................................................................................... 43 Résumé (Français) .................................................................................................................. 44 Page 4 sur 44 Introduction L’objectif de ce mémoire est de faire prendre conscience à chacun qu’il est temps de revoir notre perception de l’immobilier et notamment l’impact que celui-ci provoque à différents niveaux. Il est important d’éveiller les consciences à ce sujet car nous sommes tous concernés et actuellement confrontés à des enjeux majeurs dans ce domaine. J’ai décidé de traiter ce sujet d’actualité et de vous partager ma vision dans le but de trouver des solutions adéquates à un meilleur avenir pour la planète et les générations futures. Problématique : Pourquoi et par quel moyen l’immobilier doit-il s’adapter et se réformer pour répondre aux problématiques environnementales, sociales et économiques ? Les notions d’environnement, d’économie et de société qui se rapportent à l’immobilier seront abordées tout en évoquant les solutions multiples que je qualifie et englobe dans ce que j’appelle la révolution immobilière. La dimension géographique choisie pour ce mémoire sera limitée à la France avec une brève ouverture internationale. Ce mémoire n’a pas vocation à émettre une orientation politique néanmoins il comporte certains aspects dans ce domaine. La structure du mémoire suit une logique qui permet, grâce à une question posée à chaque début de partie, de bien comprendre le sujet. Pour cela je vais commencer par un rappel sur le contexte actuel et notamment la situation démographique, environnementale, sociale, sanitaire et économique à l’international et en France, à l’aide de chiffres clefs. Ensuite le mémoire sera segmenté en 5 parties : les causes, conséquences, solutions & bénéfices et pour finir quelques exemples vers lesquels s’orienter à l’avenir. Il y aura dans ce mémoire, des informations issues à la fois de mon travail chez Nexity et d’internet qui seront analysées puis traitées. Les aspects techniques et théoriques seront expliqués. Tout au long de ce mémoire je vais donner le plus possible mon avis personnel sur les différents points abordés avec quelques exemples et illustrations mais il sera d’autant plus présent lors de la soutenance. Je vous souhaite une bonne lecture. Page 5 sur 44 RAPPEL : Le constat de la situation actuelle. Pourquoi est-il nécessaire de s’orienter vers une révolution immobilière ? 1) Situation Mondiale Situation démographique : La population mondiale actuelle est estimée à 7,6 milliards d’individus avec une prévision pour 2050 de 9,5 milliards soit presque 2 milliards de plus en 30 ans. La chine a limité les naissances à deux enfants par ménage pour ralentir sa croissance démographique. Cela implique forcément une transition voire une révolution immobilière et urbaine afin de pouvoir loger dignement tout le monde en limitant l’étalement urbain pour préserver la nature. Situation environnementale : Le monde connait une époque critique au niveau de son environnement avec une empreinte carbone qui ne cesse d’augmenter (55% en 20 ans) et un réchauffement climatique (+1,1° depuis l’ère préindustrielle) d’après l’OMM1. La montée des eaux et la disparition de certaines espèces animales sont le constat alarmant que l’on peut attribuer au secteur du transport en grande partie et aussi au secteur immobilier. Les catastrophes naturelles se multiplient, comme les inondations, tsunamis et ouragans. Il est donc nécessaire d’adapter nos constructions pour répondre à ces phénomènes climatiques de sorte que les logements soit le moins touchés possible. Situation sociale : Le climat social dans le monde reflète de plus en plus d’inégalité. Nous sommes dans un contexte très tendu entre les gouvernements, les conflits se multiplient avec une pression des pays pétrolier mais aussi des conflits internes comme les manifestations en Chine ou encore aux États-Unis avec l’affaire George Floyd. Actuellement nous consommons en 7 mois ce que la planète produit en 1 an, de plus l’augmentation démographique ne fera qu’amplifier ce phénomène. Situation sanitaire : Actuellement en période de confinement à cause de l’épidémie du virus COVID-19, on se rend compte que la question du logement est importante et que face à cette épidémie, le confinement n’est pas vécu de la même manière, suivant le mode d’hébergement de chacun. Exemple : Une personne vivant dans un 9m2 sous les toits à Paris ou encore 6 personnes dans un 20m2 à Shanghai ne passent pas le confinement de la même manière qu’un ménage 1 OMM : Organisation météorologique mondial. Page 6 sur 44 vivant dans une maison de 80 m2 avec jardin. La superficie des logements est donc importante à prendre en compte pour la dignité des personnes. Situation économique : Basé sur des sociétés capitalistes à la recherche du profit, les guerres commerciales émergent notamment entre les deux plus grandes puissances mondiales que sont la Chine et les USA. La planche à billets tourne à plein régime et encore plus avec la crise sanitaire actuelle. La FED2 et la BCE3 prévoient d’injecter respectivement 2300 milliards de dollars et 750 Milliard d’euros afin de redresser l’économie. Les prix de l’immobilier n’ont jamais été aussi élevés, en partie à cause d’une politique de taux bas et d’une inflation constante mais aussi et surtout car l’offre est nettement inférieure à la demande. Il y a de plus en plus d’acquéreurs pour de moins en moins d’offres, par conséquent les prix au m2 du bâtit et du foncier s’envolent dans la plupart des grandes métropoles mondiales. Partout dans le monde on assiste au phénomène de « AirBnbsation » des villes en partie causé par la rentabilité attractive comparé à la location classique. La transition de la location des logements longue durée vers des hébergements à courte durée a réduit considérablement l’offre de logement pour les habitants. 2 3 FED : La réserve fédérale des États-Unis qui met en œuvre les politiques monétaires aux USA. BCE : La banque centrale européenne qui met en œuvre les politiques monétaires dans la zone euro. Page 7 sur 44 2) Situation Française Situation démographique : La France aussi dans les années à venir va connaitre un accroissement démographique et devra faire face à ses problématiques de logement. En effet les prévisions sont préoccupantes puisqu’actuellement on récence environs 67 millions de personnes pour une prévision à 74 millions en 2050 soit 7 millions de personnes à loger en plus sachant que nous avons déjà du mal à bien loger tout le monde actuellement. Il y a donc un défi majeur à relever pour les promoteurs et constructeurs afin d’augmenter le nombre de logement. Situation sociale : Le pays connait une période controversée avec des revendications fortes de la part des citoyens avec la crise des gilets jaunes par exemple ou encore les manifestations récentes contre les violences policières. Une partie de la population réclame plus de pouvoir d’achat, une diminution des taxes, une meilleure gestion du budget de l’état et de la dépense publique. Du point de vu immobilier les revendications portent sur de meilleures conditions de logement et d’accès aux logements. Le président de la république avait annoncé qu’il ne voulait plus personne à la rue, seulement il reste encore des personnes sans domicile fixe et environ 4 millions de personnes qui subissent le mal logement. Situation économique : La France continue d’année en année à augmenter la richesse produite sur son territoire. En 2019 la croissance était de 1,3% et a atteint 2419 milliards de PIB alors que l’Europe connaissait une croissance de 1,1%. L’économie se porte donc bien avec un secteur de l’immobilier qui représente 11% du PIB4 et emploie 2,1 millions de personnes. L’immobilier représente le plus gros budget de dépense des ménages, environ 21% de leurs revenus et celui-ci ne fait qu’augmenter que ce soit à l’achat ou à la location. Le prix au m2 a même dépassé la barre des 10 000 euros à Paris cette année. Situation sanitaire : Actuellement la crise sanitaire qui nous touche permet d’installer une solidarité entre la population. Plus que jamais on se rend compte que le logement est important afin de pouvoir passer cette crise dans les meilleures conditions possibles. 4 PIB : Le Produit intérieur brut est le total de la richesse créée dans un pays sur une année. Page 8 sur 44 Situation environnementale : La France ne fait pas partie des pays les plus pollueur au monde en émission de dioxyde de carbone (CO2), mais elle se classe 4ème au niveau européen. Son émission provient en grande partie du secteur des transports mais celui de l’immobilier est au second plan et représente 25% des émissions de CO2 en 2019. La crise sanitaire a permis de faire diminuer les émissions de CO2 grâce au confinement et au télétravail. Il est donc possible de changer nos modes de vie en repensant notre manière de travailler et de nous déplacer au quotidien. Il faut aussi penser à faire évoluer notre parc immobilier pour appuyer cette démarche afin d’avoir encore plus d’impact sur la réduction des gaz à effet de serre. 3) Quelques exemples et remarques personnelles de la situation actuelle Il est vrai que le climat environnemental, social et économique n’est pas aussi favorable qu’il pourrait l’être en France. Néanmoins tout n’est pas aussi catastrophique et bien évidemment il y a des mesures prises qui vont porter leurs fruits. À mon sens il est évident que la France a encore des efforts à faire concernant la transition énergétique surtout au niveau du secteur du transport mais aussi immobilier car nous avons les solutions et les moyens pour faire en sorte que le bilan carbone diminue afin de retrouver un Page 9 sur 44 meilleur écosystème. Remettre aux normes « RT 2012 » aura aussi des conséquences sur la sécurité des bâtiments. Par exemple à Marseille en 2018 des immeubles se sont effondrés provoquant la mort de 8 habitants. Il est donc urgent d’analyser notre parc immobilier vieillissant et d’entamer des démarches de réhabilitation au niveau national. Ces démarches doivent être prises non seulement pour la sécurité des habitants mais aussi dans un but écologique afin de supprimer les passoires énergétiques de notre parc immobilier. Des efforts aussi doivent être fait au niveau de l’accès au logement comme nous l’a promis le Président de la république. Par exemple, en 2019 un étudiant de Lyon s’est immolé pour dénoncer la précarité étudiante qui passe notamment par la difficulté pour d’accéder à un logement décent et peu couteux. Généralement les petites surfaces étant très convoitées, leurs prix de location au m2 sont assez élevés. Les étudiants ne sont pas les seuls concernés puisque d’autres personnes en viennent même à dormir dans leurs voitures, en camping-car ou encore en mobil home. Je pourrais donner encore bien plus d’exemple dans ce cas de figure car la liste des personnes en détresse est longue. Il n’est plus possible en 2020 dans un pays comme la France, que des personnes ne puissent pas se loger décemment voire ne pas se loger du tout. Je pense que ce sujet est primordial surtout face à la situation actuelle. Cependant il est important de souligner aussi que certaines mesures ont été prises pour résoudre ces problèmes d’accès au logement et d’accès à la propriété. Néanmoins cela reste encore relativement timide face à l’énorme détresse et demande des personnes concernées. Du point de vue économique relatif au secteur de l’immobilier, la situation est favorable à la fois pour l’État et les investisseurs. La politique de taux bas encourage les investisseurs à se positionner sur le marché de l’immobilier, ce qui dynamise ce secteur d’activité et profite donc à l’État. Pour infos en 2019, la France a passé la barre des 1 million de transactions. Un bon point pour l’économie française au détriment des français qui eux subissent quelques part l’augmentation des prix de l’immobilier. Je parle des primo accédants mais aussi des locataires qui malgré une politique d’encadrement des loyers se retrouvent à payer 750 euros de loyer pour un 20m2 à Paris. En France les problématiques liées à l’immobilier, s’articulent autour des aspects environnementaux, sociaux et économiques. Nous verrons toutes ses conséquences par la suite. Le but de ce rappel était de contextualiser la situation actuelle au niveau international et en France et de faire le constat des différents aspects évoqués précédemment. Afin de comprendre pourquoi ses problématiques sont présentes il faut en connaitre les causes et c’est ce que nous allons voir dans la prochaine partie. Page 10 sur 44 1 Les causes : Pourquoi sommes-nous arrivé à cette situation ? 1.1 Les causes économiques La recherche du profit au détriment de la qualité n’a jamais été aussi présente en France, cela se traduit notamment dans le domaine de l’immobilier à plusieurs niveaux. L’augmentation du prix au m2 de l’immobilier à l’achat et à la location entrainent un bon nombre de conséquences économiques mais aussi sociales. En France 58% des ménages sont propriétaire de leur résidence principale tandis que nos voisins belges et portugais affichent un taux de propriétaire de 75%. Pourquoi est-il si difficile d’accéder à la propriété en France ? Le cout du logement en France à la location et à l’achat n’a fait qu’augmenter ces 20 dernières années. C’est pourquoi il reste 42% des ménages qui sont locataires ou hébergés chez un tiers Il augmente en moyenne de 0,5% par an alors que les salaires des classes moyennes ont tendance à stagner. Cela handicape les classes moyennes et les classes les plus défavorisées qui bien souvent sont obligées de louer un logement qui représente jusqu’à 61% de leurs revenus. (Alors qu’idéalement celui-ci ne devrait pas excéder plus de 33% des revenus). Les jeunes (étudiants ou jeunes actifs), les familles monoparentales, les chômeurs ou personnes sans activité au RSA ainsi que les travailleurs pauvres qui vivent avec moins de 450 euros de reste à vivre sont les plus touchés. Il y a certes une augmentation de l’inflation qui peut expliquer cette hausse mais aussi et surtout une offre qui est nettement insuffisante par rapport à la demande, ce qui fait grimper les prix de l’immobilier chaque année. La fiscalité au niveau des revenus foncier ou des bénéfices industrielles et commerciaux concernant la location meublée n’arrange pas la situation car elle ne fait qu’augmenter ces dernières années notamment à cause de l’augmentation des prélèvement sociaux. Historiquement à un taux de 0,5% en 1996 et annoncé comme provisoire, ces prélèvements n’ont fait qu’augmenter ces 24 dernières années. Aujourd’hui ils atteignent un taux de 17,2%. Cela peut freiner les investisseurs à entreprendre des travaux de rénovation pour augmenter les loyers car cette augmentation est souvent encadrée par la loi et donc les biens ne sont pas rénovés pour ne pas baisser la rentabilité. Il faut veiller à ne pas être en zone dite « tendue » sinon la revalorisation des loyers et soumise à certaines conditions (Voir annexe 1). Les zones tendues représentent 28 agglomérations soit 1149 communes où il est difficile d’accéder à un logement car la demande est plus forte que l’offre et les loyers pratiqués sont déjà suffisamment élevés. Page 11 sur 44 La situation de l’investisseur et de son régime fiscal qu’il choisit pour déclarer ses revenus immobiliers est à prendre en compte car malgré une fiscalité peu attrayante il existe des situations ou la réalisation de travaux permets de réduire son imposition et par conséquent compenser en partie le coût des travaux. Malgré tout, certains appartements ne sont pas rénovés depuis longtemps et contribuent au vieillissement du parc immobilier. 1.2 Les causes sociales On remarque depuis quelques années une augmentation des divorces, des fermetures d’usines et des salaires qui ont du mal à décoller du salaire minimum autorisé en France (SMIC). Cela cause plus de chômage, de précarité et d’inégalité. De plus en plus de familles monoparentales doivent supporter un loyer à elles seules, forcément le reste à vivre se retrouve nettement diminué. Le logement social pourrait être une réponse à cette précarité mais il y a une forte demande pour peu d’offres et à ce jour environ 2 millions de personnes sont en attente d’un logement social. De plus en plus d’inégalité pourquoi ? Avec une politique de taux d’emprunt bancaire historiquement bas la conjoncture est plutôt favorable pour devenir propriétaire. Seulement une personne en situation précaire qui paye son loyer chaque mois sans défaut de paiement, ne pourra pas forcément se faire accorder un prêt immobilier. Les personnes en situation de précarité n’ont pas un profil idéal car elles représentent une instabilité financière trop élevée et donc un risque trop important pour que les organismes financiers approuvent leurs demandes de financement. Des logements trop petits et de plus en plus chers qui conduisent au mal logement comparé à nos voisins européens. Le foncier se fait de plus en plus rare dans les agglomérations et du coup son prix augmente. De moins en moins de place avec une demande de plus en plus de logements conduit à une diminution de la superficie des pièces. En moyenne un 3 pièces en France mesure 60m2 quand la moyenne européenne est à 75m2. Cela fait naitre un phénomène de surpopulation. La désertification des zones rurales ces dernières années amplifie ce phénomène, cela amène de plus en plus de monde vers les grandes agglomérations pour y trouver du travail ou se rapprocher des centres d’activités. Les jeunes actifs et les étudiants sont tout particulièrement concernés, ils commencent leurs carrières et n’ont pas un revenu suffisant ou inexistant en tant qu’étudiant. Cette migration vers les grandes villes contribue également à la tension du marché immobilier. Page 12 sur 44 1.3 Les causes environnementales Une des causes qui pèse sur l’environnement est la consommation énergétique des bâtiments, notamment les bâtiments anciens qui ne sont plus aux normes en vigueur. En France on recense environ 35 millions de logements dont 25 millions construits avant 1987 qui ont au minimum 33 ans et plus. Depuis, les normes environnementales ont évoluées, en revanche l’ensemble du parc immobilier lui n’a pas été totalement rénové, même si le gouvernement a lancé des dispositifs fiscaux en ce sens afin de faire bénéficier les ménages d’un crédit d’impôt pour les travaux lié à la réduction de la facture énergétique de leur logement. Selon une étude mené en 2018 par le groupe Guy Hoquet, 83% des logements en France sont qualifiés de logements énergivores et même de passoires énergétiques et cela à partir de la lettre D du DPE. Grace au DPE* Il a été recensé que seulement 9% de notre parc immobilier se situe dans les logements exemplaires avec la lettre A ou B. Il s’agit en grande partie de la construction des nouveaux logements et aussi des anciens qui ont été rénovés grâce à une meilleure isolation thermique ou encore une installation d’un meilleur système de chauffage et de chauffeeau. De plus on s’est aperçu que les logements les plus énergivores ne sont pas les immenses logements comme on aurait pu le penser mais au contraire les petites surfaces. Car bien souvent il s’agit de logements dédiés à la location ainsi les propriétaires et investisseurs ne sont pas enjoués à l’idée de remettre aux normes leurs logements car cela à un coût et impacte négativement la rentabilité de leurs investissements. La vétusté des bâtiments n’est pas la seule cause à la consommation d’énergie. La façon de construire est importante, auparavant l’orientation des bâtiments n’était pas vraiment prise en compte alors que celle-ci a des répercussions sur l’économie d’énergie.5 Une maison orientée vers le nord consommera en moyenne 14% d’énergie en plus que si elle était exposée au sud. 5 DPE : Diagnostic de performance énergétique. Page 13 sur 44 Dans la même logique, il est important aussi de faire attention à la façon dont on aménage l’espace urbain afin d’avoir une conception un peu plus naturelle plutôt que de tout bétonner et goudronner car cela influe fortement sur le réchauffement de l’atmosphère et donc la qualité de vie des habitants. C’est pour cela qu’il est selon moi, important de rénover et révolutionner notre parc immobilier. J’entends par révolutionner le fait de faire coïncider tous les moyens possibles pour faire en sorte que l’immobilier de demain n’impacte pas ou peu notre environnement. Cela devra passer à la fois par notre manière de bâtir intelligemment les nouveaux bâtiments en prenant en compte l’emplacement, l’orientation l’intégration dans un quartier déjà existant. Exemple : Les bâtiments bien implantés créent des couloirs d’aération qui rafraichissent les bâtiments. Les causes sont multiples et liées entre elles. Quelles soient d’origine économiques sociales ou environnementales, elles provoquent des conséquences dans leurs domaines respectifs. Page 14 sur 44 2 Les conséquences : Qu’arrivera-t-il si nous ne faisons rien ? 2.1 Les conséquences économiques L’augmentation du prix de l’immobilier et des loyers a causé des conséquences économiques pour les ménages puisque ce secteur, pour rappel, peut représenter jusqu’à 61% des revenus des classes les plus modestes. Certains ménages se retrouvent dans des situations très précaires avec un reste à vivre ne dépassant pas 450 euros par personne. Le problème pour ces personnes qui ne sont pas en bonne situation financière est l’accès au logement. Il est difficile d’accéder à un logement lorsque l’on est seul ou parent isolé sans garant et que son salaire ne couvre pas 3 fois le montant du loyer. Avec l’augmentation des loyers et la stagnation des salaires, cela devient de plus en plus compliqué pour des personnes à temps partiel, au chômage, au RSA6 ou considéré comme travailleur pauvre en gagnant le SMIC (1200€). Exemple : Pour une personne gagnant 1200 euros le montant maximum de son loyer doit être de 400 euros. Cela veut dire soit un logement petit comme un studio en ville ou alors un T1 en s’excentrant un peu de l’agglomération. Pour certaines personnes travaillant en ville, il est compliqué de s’excentrer de l’agglomération d’autant plus si les transports en commun sont inexistants. Souvent, le dernier recours de ces personnes sans garants, qui se voient refuser l’accès au logement, est de s’adresser à des marchands de sommeil. Ils profitent de leurs détresses en proposant des logements, insalubres, vétustes et dangereux avec des loyers qui bien souvent sont exorbitant. La plupart du temps ces logements ne sont pas déclarés et il s’agit d’une économie sous terraine. De ce fait les locataires ont dû trouver des solutions pour alléger ces dépenses. On observe donc une augmentation du partage de logement via les colocations, le coliving ou l’hébergement chez un tiers. C’est une conséquence directe du manque de logement dans les grandes agglomérations qui est accentué par les locations de logements saisonnier en AirBnb. En effet étant dans une société capitaliste ou le profit et la rentabilité sont les maitres mots, les locations courtes durées représentent une meilleure rentabilité pour les investisseurs et c’est pourquoi on observe depuis quelque année une « Airbnbsation » des villes 6 RSA : Revenu de solidarité active (564 €). Page 15 sur 44 Exemple : Un appartement loué en AirBnb peut se louer 2 voire 3 fois plus cher selon l’emplacement et la période comparé à la location longue durée. Les conséquences sont catastrophiques pour les habitants, ils ont du mal à se loger, suite à la pénurie de logements causé par AirBnb et cela engendre même un cercle vicieux puisque certains étudiants sont obligés de passer par la plateforme, contraints de se loger à des prix exorbitants. Ils sont obligés d’avoir recours à des prêts étudiants pour payer leur école et leur logement hors de prix. 2.2 Les conséquences sociales Depuis un bon nombre d’années on observe une population mal logée en France qui ne cesse d’augmenter. D’après la fondation Abbé Pierre ils seraient environ 4 millions de personnes dans cette situation et 3,8 millions selon l’Insee. La majeure partie sont des personnes vivantes dans des petites surfaces, de mauvaises qualités ou étant hébergé chez un tiers (Voir annexe 2). Parmi les mal-logés on y retrouve aussi les personnes qui ne sont pas logées du tout. La situation des sans domicile fixe ne fait qu’empirer puisqu’on recense une augmentation des SDF7 à Paris. Durant la nuit de la solidarité à Paris le 7 Février 2019, il a été recensé 3 623 SDF soit 23% de plus qu’en 2018. Le fait de ne pas pouvoir se loger du tout provoque une rupture sociale à plusieurs niveaux. Il devient difficile voire impossible de trouver du travail et donc de se réinsérer dans la société. De plus le manque d’hygiène devient un problème supplémentaire, qui empêche de se sociabiliser. Définition d’un logement décent : Un logement doit respecter une surface minimum de 9m2 et 20m3. Il doit satisfaire aux exigences de sécurité et de santé du locataire mais aussi avoir une performance énergétique minimale assurant une bonne étanchéité et une bonne aération. Enfin il doit assurer un minimum de confort et d’équipement de gaz, d’eau courante et d’électricité sécurisée. L’accès au logement et à la propriété devient de plus en plus difficile pour certains ménages à cause d’un contexte sociale et économique difficile. Les conséquences sociales sont nombreuses en France. 7 SDF : Personne sans domicile fixe. Page 16 sur 44 Exemple : Formation de bidonvilles Formation de quartiers défavorisés et surpeuplés en banlieue car les logements sont moins chers. Augmentation du chômage Augmentation de la criminalité 2.3 Les conséquences environnementales Les conséquences de l’immobilier pour l’environnement sont néfastes car pour rappel c’est le 2ème plus gros secteur d’activité en France qui contribue aux émissions de CO2 soit environ 25%. On assiste à un dérèglement climatique, les saisons ne sont plus aussi marquées qu’avant. Il n’est pas rare de voir bourgeonner des arbres en hiver. Les canicules sont de plus en plus fréquentes en été. La fonte des glaces provoque la montée des eaux. Des phénomènes climatiques sont également dévastateurs comme les pluies de grêles ou encore les énormes précipitations qui provoquent des inondations chaque année. Le développement des grandes agglomérations contribue également au dérèglement climatique. La bétonisation des sols génère des ilots de chaleur qui sont une concentration anormale de la chaleur bien supérieure à celle de l’atmosphère ambiante. Cela ne permet pas non plus la bonne absorption de eaux pluviales et par conséquent accentue les inondations et nuit également à la présence de la biodiversité en ville. Les bâtiments qualifiés de passoires énergétiques dû à une mauvaise isolation, provoquent une augmentation de la consommation d’énergie et par conséquent une hausse de la pollution atmosphérique et bien évidemment une hausse des charges pour les ménages. Après avoir situé le contexte actuel, analysé les différentes causes et conséquences du secteur immobilier sur notre société actuelle, je vais présenter les solutions qui doivent être envisagées ainsi que certaines actions qui sont déjà en place et qui doivent être poursuivies. Page 17 sur 44 3 Solutions et bénéfices : Comment faire pour remédier à ces problématiques ? Pour répondre aux nombreuses problématiques vu précédemment, nous allons voir les solutions et les bénéfices apportés d’un point de vue social, économique et écologique. Nous sommes actuellement dans un virage qu’il va falloir bien négocier si l’on veut que toutes ses problématiques soient résolues, cela devient urgent, même s’il est encore temps d’entamer une révolution immobilière dans notre pays. 3.1 Les solutions économiques Les solutions économiques vont de pair avec les solutions sociales puisque par la force des choses ce sont les mesures sociales qui vont permettre aux ménages de pouvoir se loger décemment à des prix convenables afin que cela ne pèse pas trop sur le budget des plus modestes. Ce sont ces mesures sociales qui luttent principalement contre l’appauvrissement des personnes qui parfois dépensent jusqu’à 61% de leurs revenus pour se loger. Mais on peut aussi y ajouter d’autres solutions pour venir consolider cette démarche sociale. Les mesures gouvernementales En France nous avons une des meilleures politiques solidaires au monde et beaucoup de pays nous l’envie. Cet élan de solidarité permet à de nombreux ménages en France de continuer à pouvoir se soigner, se vêtir, se nourrir, de subvenir aux charges diverses et bien sûr de se loger. Par le biais de la CAF8 les ménages les plus modestes bénéficient de l’aide au logement en fonction de critères sociaux et économiques. Ces aides sont sous la forme d’allocations versées soit au locataire ou soit directement au propriétaire. Il y a en tout 3 types d’allocations logements qui sont les APL9, les ALF10 et les ALS11. Ces allocations concernent 6,6 millions de foyers en France pour un total de 18 milliards d’euros en 2017. Les APL sont destinées à tous les locataires d’un logement ancien ou neuf conventionné entre le propriétaire et l’État qui fixe certaines règles comme la durée des baux, les conditions d’entretien du bien et l’évolution du loyer. CAF : Caisse d’allocations familial, qui distribue les aides sociales de l’état. APL : Aide personnalisée au logement. 10 ALF : Allocation de logement familial. 11 ALS : Allocation de logement sociale. 8 9 Page 18 sur 44 Les ALF sont destinés aux personnes qui ne peuvent pas bénéficier des APL mais qui ont tout de même des personnes à charges ou qui forme un ménage marié depuis moins de 5 ans. Les ALS sont destinées aux locataires qui n’ont ni le droit aux APL et aux ALF. D’ailleurs le gouvernement a mis en place une réforme qui aurait dû être appliquée au 1er avril 2020 mais qui est repoussée à cause de la crise sanitaire. Cette réforme vise à faire coller au plus près la situation économique des ménages avec leurs charges actuelles liées au logement. C’est-à-dire que dorénavant les ménages doivent déclarer leurs revenus de N-1 alors qu’auparavant il fallait déclarer ceux de N-2. Il existe aussi ce que l’on appelle le FSL12. Ce fond a pour objectif premier d’aider les personnes en situation financière délicate, afin de leur permettre soit d’accéder au logement ou bien de s’y maintenir. Il permet aux foyers concernés de bénéficier d’une aide voire d’une prise en charge totale du dépôt de garantie, des frais d’agence, du premier mois de loyer, des meubles de première nécessité, des frais d’ouverture de compteurs énergétique et même du déménagement afin de pouvoir accéder au logement. De plus le FSL peut se porter garant (caution) si la personne n’est pas en mesure de trouver quelqu’un d’autre. Pour le maintien au logement, le FSL propose de prendre en charge les factures d’énergie, les loyers et les charges locatives impayés ainsi que tous les frais que les impayés ont générés. Le bénéficiaire en fonction de sa situation économique, aura le droit soit à une subvention qui lui sera donnée soit une avance qu’il devra rembourser sans intérêt et indemnité. Ce fond répond donc à la fois aux problématiques économiques en soulageant les ménages de certaines charges financières mais il répond aussi aux problématiques sociales en permettant l’accès et le maintien au logement. L’État a aussi permis aux ménages d’emprunter tout ou partie du cout d’acquisition de leurs futurs logements sans frais, sous certaines conditions afin d’améliorer l’accès à la propriété. Cela est rendu possible par la mise en place de prêts conventionnés dit « prêt d’aide à l’accession » qui ont pour objectif d’aider les français à investir dans un logement. Il existe plusieurs formes de prêt d’aide à l’accession comme le prêt 1% logement, le PAS13 ou encore le PC14 et bien d’autres. L’objectif ici n’est pas de vous faire une liste exhaustive et explicative de chaque prêt mais plutôt de comprendre le mécanisme général de ces dispositifs financiers. FSL : Fond de solidarité logement. PAS : Prêt à l’accession social. 14 PC : Prêt conventionné. 12 13 Page 19 sur 44 Le plus répandu est le PTZ15 qui aurait dû être supprimé dans certaines zones mais l’état a décidé de le prolonger en 2020 voire jusqu’en 2021 à cause de la pandémie qui a freiné le nombre d’acquisition sur la période. Ce prêt conventionné est un formidable levier de motivation pour les primo accédants qui désirent avoir des mensualités convenables pour ne pas se mettre dans le rouge. Selon les zones d’acquisition, le montant de ce prêt peut s’élever jusqu’à 20% ou 40% du montant total du bien. Dans d’autres cas et suivant le type de prêt mis en place il est possible de se faire financer la totalité du bien et même de bénéficier des APL. La loi ÉLAN adoptée le 23 Novembre 2018 a permis de renforcer cette lutte contre les conséquences sociales et économiques du secteur immobilier en France. Elle a pour objectif d’encourager la construction de meilleure qualité à moindre coût et de restructurer les logements sociaux pour améliorer le cadre de vie, avec une meilleure cohésion et mixité sociale. Cela passe par différentes étapes que la loi instaure grâce à la simplification des démarches administratives au niveau de l’urbanisme. Cela va découler sur la transformation de bureaux en logements mais aussi l’urbanisation des dents creuses16 sur le littoral, le traitement plus rapide des recours abusifs et la délivrance plus rapide des permis de construire auprès des bâtiments classés monuments historiques grâce à une simple validation des ABF17. Tout est fait en sorte pour faciliter la naissance d’opérations le plus rapidement possible. Désormais les organismes HLM18 gérant moins de 12000 logements doivent se regrouper avant le 1er janvier 2021. Cela va permettre de mutualiser certains coûts et de proposer des logements à leurs occupants encore moins chers, ce qui favorisera l’accès à la propriété. Afin d’améliorer la mixité sociale les logements sociaux peuvent être sous loués par un locataire de 60 ans et plus à une personne de moins de 30 ans. Ces locataires et sous locataires pourront en plus bénéficier des ALS pour alléger leurs budgets. De plus, en zones tendues le profil des locataires sera examiné tous les 3 ans afin de vérifier s’ils sont toujours dans les critères sociaux adéquat pour conserver leur logement ou s’il faut leur proposer un nouveau logement si besoin. Cela permet de créer une certaine mobilité au niveau des logements sociaux afin de laisser la place aux foyers qui en ont le plus besoin. Pour lutter contre le phénomène de « AirBnbsation » la loi ÉLAN est présente encore une fois pour venir encadrer et durcir les règles et sanctions de la location de courte durée. Elle limite PTZ : Prêt à taux zéro. Dents creuses : C’est une surface non urbanisée située entre deux parcelles urbanisées. 17 ABF : Architecte des bâtiments de France qui veille à la conservation du patrimoine historique. 18 HLM : Habitation à loyer modéré. 15 16 Page 20 sur 44 les propriétaires de leur résidence principale à louer au maximum 120 jours par an tout ou partie de leur logement. Concernant les résidences secondaires ou logements locatifs, dans ce cas les propriétaires doivent se reporter à la législation en vigueur dans la ville où est situé le bien. Chaque ville instaure un nombre de jours maximum de location afin de limiter cette pratique et lutter contre la pénurie de logement en France. Si ces règles ne sont pas respectées, chaque propriétaire risque une amende de 10000€ par logement et 50000€ pour la plateforme de mise en relation. En effet le phénomène s’est accentué avec la naissance de AirBnb mais il en va de même pour les autres plateformes. Une des dernières mesures que l’État a prise pour aider les ménages, a été la suppression de la taxe d’habitation. Initiée en 2018 et concernant 80% des foyers, elle a été dans un premier temps allégé de 30% en 2018, puis 65% en 2019 pour enfin disparaitre définitivement en 2020. Les 20% des foyers les plus aisés auront une diminution de 30% en 2021. Les bénéfices : L’état a mis en place certaines aides financières pour alléger la dépense liée au logement. Cela permet de favoriser l’accès au logement qui est renforcé par les directives de la loi ÉLAN ainsi que les diverses aides du FSL. La loi ÉLAN favorise l’accès au logement, en limitant la pénurie de logement causée par les plateformes tels que AirBnb mais aussi en facilitant la création de nouveaux logements. L’État favorise l’accès à la propriété en mettant en place des dispositifs financiers intéressants pour le budget des ménages. 3.2 Les solutions sociales Les mesures gouvernementales Face à la détresse de près de 4 millions de personnes en France qui sont concernées par le mal logement, le gouvernement a décidé de prendre des mesures politiques et sociales. Toutes ses actions sont prises au niveau national et appliquées par les communes, collectivités territoriales et avec l’aide des associations. Garantir le relogement ou l’hébergement des personnes reconnues prioritaires. « Le plan logement d’abord » créé en 2010 a été mis en place pour faire face au sans-abrisme. Il a pour principale vocation à réduire le nombre de personne sans domicile fixe en privilégiant un accès au logement plutôt que les solutions d’hébergement de courte durée. Cette mesure consiste principalement à accompagner les personnes vers la réinsertion. Page 21 sur 44 Mettre en place des dispositifs de prévention des expulsions et d'encadrement de la trêve hivernale En cas d’impayé, il est possible pour le bailleur de résilier le bail, le gouvernement a mis en place certaines mesures pour éviter que des personnes soient expulsées trop rapidement. Ce type de prévention mis en place dès 1990, appuyé par la loi contre les exclusions en 1998, renforcé par les lois ALUR et ÉLAN favorise la prévention plutôt que l’expulsion et fait valoir le droit à l’accès au logement. Divers dispositifs comme les aides au maintien dans le logement par le FSL ou encore l’obligation de réaliser une charte départementale de prévention des expulsions ont été mis en place et également la procédure précontentieuse dans l’objectif d’anticiper le plus possible grâce notamment à la CCAPEX19 Développer des solutions de logement durable et des alternatives à l'hôtel L’État a pour objectif de transformer ses solutions d’hébergements en solutions de logements dans un objectif de réinsertion. Contrairement à l’hébergement à court terme, comprenant les centres d’hébergement d’urgence, de réinsertion ou les nuitées d’hôtels, les logements à long terme permettent de bénéficier des aides au logement ainsi que de la protection du statut de locataire. Il existe aussi ce que l’on appelle des logements de transition pour des personnes qui ne sont pas assez stable économiquement ou émotionnellement pour bénéficier d’un logement autonome dans l’immédiat. Ces logements ont pour vocation de faciliter l’insertion de ces personnes par des formules et services adaptés à leurs situations, ce qui leur permettra par la suite d’accéder à des logements de longue durée. L’État a constaté que le financement de ces solutions était trop onéreux et pas viable sur le long terme. Le but étant d’accompagner les personnes en détresse pour les réinsérer, cela passe par le recensement et l’orientation, c’est pour cela que l’état a mis en place des services comme les Maraudes, le Samu sociale ou encore les SIAO20 qui ont pour mission d’orienter les personnes vers des solutions d’hébergement ou de logement adapté à chaque situation. (Voir annexe 3) 19 20 CCAPEX : Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. SIAO : Service intégré d'accueil et d'orientation. Page 22 sur 44 Développer une nouvelle offre de logements très sociaux Le PLAI21 est une solution de financement pour les organismes sociaux. Il a pour objectif de leur permettre de sortir des projets avec des logements très sociaux et a comme répercussion des loyer et charges à faible coût et à destination de personnes en situation de grande précarité. Cette nouvelle offre a été mise en place en 2013 et à ce jour c’est 647 opérations qui ont été réalisées pour un total de 2248 logements. Cela reste peu face à l’énorme demande actuelle, mais il faut poursuivre et rendre ce dispositif de plus en plus fréquent à l’avenir pour faciliter l’accès au logement des ménages les plus modestes. Mobiliser le parc privé à des fins sociales Face à l’ampleur de la demande de logement en France, l’état a décidé de mobiliser les logements vacants. Sur les 1,2 millions de logements vacants, 200 000 en zone tendue seraient mobilisables afin de venir appuyer l’offre d’hébergement temporaires pour la réinsertion. Lutter contre les marchands de sommeil On estime à 450 000 le nombre de logements indignes qui présentent des risques au niveau de la sécurité et de la santé des occupants. Grâce à la loi ALUR et ÉLAN (voir annexe 4), l’État a désormais les moyens de lutter contre les marchands de sommeil, notamment par le biais des EPCI22 qui ciblent des secteurs sensibles et potentiellement touchés par l’insalubrité des logements. Les propriétaires sont donc obligés d’obtenir une autorisation avant de louer ou alors simplement de devoir déclarer la location d’un logement sous peine d’une amende de 5000€ en cas de refus. Dans ces zones les communes ont maintenant le droit et le devoir de contrôler les logements. Il existe aussi ce qu’on appelle les arrêtés de péril, appliqués par le maire ou le préfet si un logement a été détecté ou dénoncé comme indécent. Ces arrêtés ont pour objectif d’obliger les propriétaires à remettre aux normes leurs logements par la réalisation de travaux et de reloger les personnes si nécessaire. Ces arrêtés concernent 25000 logements par an. Ensuite il est interdit de vendre un bien à un marchand de sommeil qui a été condamné sauf si le logement a pour vocation la résidence principale. Les notaires ont donc l’obligation à chaque transaction d’interroger le casier judiciaire des acquéreurs. Encore un bon moyen de limiter la récidive et de lutter contre ce fléau. PLAI : Prêt locatif aidé d’intégration. EPCI : Établissement de coopération intercommunale qui correspond à un regroupement de petites et moyennes communes pour mutualiser les coûts administratifs 21 22 Page 23 sur 44 Voici en complément d’autres axes de travail que l’état a mis en place. Endiguer la précarité énergétique Accompagner les ménages les plus précaires vers des solutions adaptées Réduire les logements insalubres Les solutions By Nexity Nexity développe plusieurs solutions urbaines face aux problématiques sociales notamment pour l’accession à la propriété et aussi l’émergence de programmes sociaux. Les programmes comme « Nexity non-profit » « Prêt social location accession » « Habiter le ciel » ou encore « Résidence sociale » et bien d’autres encore font la fierté du groupe qui contribue à son échelle à faire bouger les choses. J’ai décidé de présenter 2 solutions parmi les 16 que Nexity propose au niveau des problématiques sociales. Pour l’accès à la propriété le groupe a mis en place « l’accession à prix maitrisé ou logement abordable » : L’objectif est de faire entendre aux collectivités locales, de faire un effort sur le prix de cession de leur patrimoine immobilier. En contrepartie Nexity assure que les logements seront ciblés pour une population défavorisée, sans spéculation possible en cas de revente. Le mécanisme s’effectue en 2 étapes. La première est d’acquérir le foncier à un prix minoré (décote maximum de 25%) ou par le biais d’une subvention de la collectivité qui sera dans les deux cas votés en conseil municipal. Par la suite Nexity s’engage contractuellement à répercuter cette baisse du prix du foncier sur les logements et par conséquent de proposer des logements à des prix inférieurs au marché dans lequel il se situe. Ensuite la 2ème étape consiste à encadrer l’acquisition des logements par des clauses anti spéculatives. Dans le cas où cette clause ne serait pas respectée l’acquéreur se verra dans l’obligation de verser à la collectivité toute plusvalue provenant de ce bien et cela sur une durée établie au préalable, de minimum 5 ans. Concernant les futurs acquéreurs, la mairie pourra proposer si elle le souhaite une liste de candidats potentiels présentant les conditions économiques et sociales requises pour ce type d’acquisition. Page 24 sur 44 Nexity pourra aussi revoir sa politique tarifaire avec la collectivité afin de lancer des offres commerciales spécifiques comme le doublement du PTZ ou encore les frais de notaire offerts. L’implantation de ces programmes sera dans des zones où le foncier est cher et où les ménages les plus précaires ne peuvent s’y installer, dans l’objectif de faire naitre une mixité sociale au sein d’un même quartier. Au niveau de l’habitat social le groupe Nexity propose sa solution « Usufruit Locatif Social » qui repose sur le principe du démembrement de propriété. Pour rappel le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties qui sont l’usufruit et la nue-propriété. La nue-propriété qui est le droit de disposer du bien et l’usufruit qui est le droit d’usage du bien. Le principe : L’investisseur va acquérir la nue-propriété pour environ 60% à 70% de la valeur du bien. En effet une décote en moyenne de 30% à 40% est applicable puisqu’il ne possède que la nue-propriété et par conséquent ne peut pas louer ce logement ni y résider. L’usufruit est acquis temporairement par un bailleur social pour une durée de 15 ans et qui va proposer ses logements sociaux à la location. Au terme de ce démembrement le nue propriétaire récupère l’usufruit et devient plein propriétaire. L’intérêt pour les communes est de disposer de logements sociaux temporaires qui redeviennent des logements en accession à l’issue de la période de démembrement et qui permettent un renouvellement de population. Cela permet de proposer des logements sociaux là où le prix du foncier ne le permettrait pas (Paris par exemple). Ce dispositif permet de satisfaire la demande de logements sociaux qui peut aussi bien s’appliquer aux logements neufs ou déjà existants. Cette pratique est une bonne alternative aux logements sociaux classique et devient de plus en plus répandue. Cela est apprécié par les investisseurs mais aussi par les collectivités de par la durée proposée à moyen terme (15 ans). Les bénéfices : Toute ses directives permettent de combattre à la fois le mal logement en France, mais aussi les inégalités d’accès au logement en augmentant le nombre de logements sociaux. Elles contribuent à veiller aux bonnes conditions de location ainsi qu’à la rénovation du parc immobilier. Page 25 sur 44 3.3 Les solutions environnementales Les mesures gouvernementales Un projet de loi a été initié le 25 Juin 2019 visant à réformer les logements énergivores et la précarité énergétique des occupants. Certaines mesures envisagées par l’état pourraient répondre aux problématiques environnementales, notamment de la surconsommation des ménages et de ses répercussions pour notre planète. L’État souhaite encourager les propriétaires à entreprendre des rénovations énergétiques car cela représente en moyenne 45% de la consommation d’énergie et un tiers des émissions de gaz à effet de serre. Le gouvernement a donc instauré le dispositif d’isolation des combles pour 1€ symbolique, pour les ménages éligibles. Une des premières mesures de ce projet de loi, vise à transformer le crédit d’impôt lié aux travaux de rénovation énergétique en une prime qui sera perçue à la fin des travaux dans l’objectif de réduire le délai de réception de cette aide. Actuellement ce crédit d’impôt est perçu 1 an après la déclaration fiscale, ce qui peut freiner certains ménages à effectuer les travaux. Pour inciter les ménages précaires à adopter ce dispositif, l’état va les aider grâce aux aides de l’agence nationale de l’habitat. Mais par la suite, le gouvernement a vraiment l’intention de contraindre les propriétaires en qualité de bailleur ou vendeur à réaliser ces travaux de rénovation. Ensuite, c’est au tour du DPE, rendu obligatoire dès lors que le bien est vendu ou loué, d’être complété. En effet ce DPE n’est pas estimé assez fiable par le ministère de la transition écologique et par conséquent un audit énergétique sera obligatoire concernant tous les logements présentant une forte consommation d’énergie. Cet audit permettra aux propriétaires de se rendre compte des travaux à effectuer, des coûts et de son potentiel gain d’énergie. À l’avenir le propriétaire devra même fournir un bilan annuel chiffré de la consommation d’énergie afin que cela soit plus représentatif pour les futurs acquéreurs ou locataires. En complément des mesures prises au niveau économique, la revalorisation des loyers sera prochainement soumise à une condition de performance énergétique minimum à atteindre. Actuellement, seule les notions d’aération et d’humidité sont présentes dans la définition du logement décent, qui devront être complétées prochainement par une performance énergétique chiffrée. La performance énergétique minimale est encore à l’étude mais elle devrait avoisiner les 700 kWh par m2 et par an. Ce serait environ 200 000 logements qui ne répondraient pas à cette nouvelle norme. Page 26 sur 44 Il y a d’autres solutions qui sont encore à l’étude et pour cause, elles ne font pas l’unanimité au sein du parlement. Il a été proposé d’interdire à la location les logements qualifiés de « passoires thermiques » mais cela va à l’encontre du logement pour tous car cela va amplifier la pénurie de logement. Cette mesure permettrait de forcer les propriétaires à rénover leurs biens, le parlement n’y est pas favorable car cela peut avoir de lourdes répercussions économiques et sociales. Une alternative serait de taxer à hauteur de 5%, toute vente d’un logement énergivore et que cette taxe soit reversée aux acquéreurs pour réaliser les travaux de rénovation. Cette mesure controversée pourrait voir le jour pour une expérimentation de 2 ans et uniquement en zone tendue. Ces mesures seront adoptées ou non au 1er trimestre 2022 mais aussi pour certaines durant la loi de finance 2020 et 2021. Durant l’été 2018 le gouvernement a présenté ses ambitions au niveau biodiversité et s’inscrit dans la démarche ZAN23. L’Objectif de cette démarche est de protéger les espèces menacées d’extinction aussi bien au niveau de la faune et de la flore. Cela représente environ 1 million d’espèces menacées. Il y a 20000 hectares de surface artificialisés chaque année, provoqués par la construction de logements, bureaux, commerces, aménagement agricole et réseaux routiers. Pour cela des directives urbaines doivent être mises en place comme la construction verticale afin de densifier nos communes tout en limitant l’étalement urbain dans le but de préserver les espaces naturels. Cette démarche pourrait aller au-delà de la préservation de la nature, par la réimplantation de végétaux pour ramener la nature en ville et avoir des effets positifs à plusieurs niveaux. Cela permettra aussi de lutter contre le phénomène des ilots de chaleur, la pollution atmosphérique et les inondations. La diminution de la chaleur est permise par la végétation qui conserve la fraicheur contrairement au bitume qui lui réfléchit la chaleur. Plus la nature est présente au sein de nos agglomérations, moins les sols sont imperméables et permettent donc une meilleure absorbation des eaux pluviales. Au niveau de la pollution la végétation permet aussi d’absorber les émissions de CO2 émises principalement par les transports. Seulement cette volonté écologique pourrait être bien difficile à atteindre car cela coute cher au vu des nombreuses étapes. Après avoir démoli l’existant, il faut dépolluer le sol, le désimperméabiliser puis recréer un technosol propice au développement de la biodiversité. Cette opération coûte environ 400 23 ZAN : Le Zéro Artificialisation Nette des sols est une mesure prise par l’État pour préserver l’environnement. Page 27 sur 44 euros par m2, mais il existe d’autres solutions pour faire revenir la nature en ville, que sont les murs végétaux ou encore les terrasses végétales. L’objectif d’atteindre l’arrêt de toute artificialisation des terres est prévus pour 2050. Les services de l’urbanisme sur cette période devront durcir les règlements des PLU24 pour réduire la superficie artificialisée chaque année. Ils devront aussi permettre l’augmentation de la hauteur des constructions en centre-ville. Cette période de 30 ans est nécessaire aux professionnels de l’immobilier, notamment les promoteurs et constructeurs, pour s’adapter aux évolutions réglementaires. Le but n’étant pas de stopper l’activité brutalement mais de laisser le temps aux entreprises de s’adapter. Certains métiers devront évoluer, notamment le métier que j’exerce, celui de développeur foncier dans la branche aménageur lotisseur. Dans les années à venir ce métier s’orientera vers la promotion immobilière et ses enjeux de densification de l’habitat. L’étalement urbain sera de moins en moins permis et par conséquent faire construire sa propre maison sera de moins en moins possible. Les petits constructeurs de maison individuelle devront donc s’orienter eux aussi vers la promotion voire fusionner ensemble afin de créer des structures plus importantes qui leur permettront de survivre à cette réforme. Les solution By Nexity Nexity propose un ensemble de solutions pour répondre aux problématiques environnementales. J’ai choisi de vous présenter 2 solutions que le groupe peut apporter aux collectivités. La solution « Habiter le Ciel », répond aux attentes de densification urbaine, d’intégration de la nature en ville, au cœur des logements et lieux de vie commun grâce aux jardins suspendus et aux aménagements paysagers extérieur. Ce programme répond aussi aux problématiques économiques et sociales. Il favorise l’accession à la propriété avec des prix abordables par rapport au prix du m2 pratiqué du quartier. La diversité des habitations (logements sociaux, résidence étudiante, locaux commerciaux, bureaux et logements classique) permet la mixité sociale. PLU : Le plan local d’urbanisme est un document par commune ou intercommunalité recensant toutes les zones géographique et réglementation en vigueur qui s’applique à chaque zone. 24 Page 28 sur 44 Afin que tous les habitants puissent stationner sans problème, Nexity propose un parking sous terrains et là encore l’implantation de la nature est essentielle comme vous pouvez le voir cidessous en complément d’un aperçu des espaces vert. Source : Document interne à Nexity sur le quartier « Emblématik » à Aubervilliers Nexity a le privilège d’être certifié par la norme ISO 14001, ce qui signifie que le groupe prend à cœur les problématiques environnementales et souhaite s’inscrire dans une démarche continue de performance environnementale et cela pour l’ensemble de ses projets. Cette année chez Nexity, j’ai pris part au projet Renat’City qui me tiens particulièrement à cœur. Le but est de créer un outil pour établir un bilan détaillé des surfaces hautement imperméabilisées propice aux effets d’îlot de chaleur urbain. L’objectif est de proposer des solutions d’aménagement pour les communes afin de réduire les conséquences de l’imperméabilisation des sols. (Voir Annexe 6 : Document de présentation Renat’City, commune de Bouliac - réalisé par moi-même) Ce projet permet de répondre à plusieurs facteurs : La température : température de l’air, de surface, d’ambiance. L’humidité liée aux zones plantées et aux plans d’eau. Les vitesses d’air et les turbulences qui varient suivant la direction des vents et des obstacles sur site. L’ensoleillement régi par les ombrages du site et les matériaux choisis. Le bruit ou la qualité de l’air. Page 29 sur 44 Ce projet vise à séduire les collectivités, afin de réaménager des grands espaces comme des zone d’aménagement concerté (ZAC) ou les effets d’ilots de chaleur sont présents ainsi que la disparition de la biodiversité. C’est une opportunité de redonner vie à un quartier, de le rendre plus agréable à vivre surtout en période estivale grâce à de nombreuses actions qui s’articulent autour de 4 grands axes : La lutte contre les ilots de chaleur La désimperméabilisation et gestion des eaux pluviales La biodiversité Le bien vivre ensemble Cet outil est encore en développement à l’heure actuelle mais il est l’avenir pour faire en sorte de respecter les mesures du gouvernement notamment sur le ZAN et pour le bien de notre planète. Les bénéfices : Cette partie vous a présenté de nombreuses solutions, à la fois sur le plan écologique, économique mais aussi social. Gain de fraicheur, meilleure gestion des inondations, dispositifs incitant à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, baisse de la consommation d’énergie et de la pollution atmosphérique. C’est un ensemble de solutions bénéfique pour la planète sur le long terme, toute proportion gardée et directement liée à l’échelle de notre pays. La prochaine partie permettra d’illustrer de nouveaux habitats vers lesquels nous devrions nous orienter à l’avenir pour bâtir un monde meilleur et commencer la révolution immobilière pour les générations futures. Page 30 sur 44 4 Différents projets Vers quel type d’habitation et bâtiment devront nous nous tourner à l’avenir ? L’objectif de cette présentation est de vous exposer les concepts réunissant certaines solutions évoquées précédemment sur deux habitations, un bâtiment, un quartier et une ville pour mettre en évidence les avantages au niveau des différentes problématiques rencontrées. Cela est un bon moyen de visualiser les résultats que l’on peut obtenir en prenant en compte les différentes solutions évoquées précédemment. 4.1 Maison Conteneur Définition : Les maisons conteneur sont des maisons avec une architecture moderne dans l’air du temps et construites à partir de conteneurs neufs ou recyclés. Voici un avant, après d’une maison conteneur à Marseille : Avantages : Faible coût de construction entre 500 € à 1500 € du m2 contre 1500 € par m2 minimum pour une maison traditionnelle. Possibilité de déplacer sa maison si l’on souhaite changer de terrain. Construction et obtention du permis de construire rapide. En moyenne 6 mois de construction et 2 mois pour obtenir le permis de construire. Une bonne isolation car les conteneurs sont à la base prévue pour être étanche à l’eau et à l’air. De plus sa structure métallique blindée limite les ondes électromagnétiques et permet d’avoir une bonne isolation de base qu’il suffit de compléter afin d’avoir une isolation optimale. Page 31 sur 44 4.2 Une Tiny house Définition : C’est une petite maison fixe ou mobile, généralement comprise entre 15 et 30 m2 même si certains modèles vont au-delà. Un petit espace très bien agencé de manière à pouvoir y intégrer un salon avec cuisine ouverte, une chambre en mezzanine et une salle d’eau. Elles sont principalement construites avec des matériaux responsables de l’environnement comme le bois. Ce mouvement est né aux USA et est basé sur une idéologie minimaliste qui consiste à vivre avec le strict nécessaire. Une étude a récemment démontré qu’un foyer vivant dans une maison de 100 m2 occupent en moyenne seulement 30% de l’espace plus de 8h par jour. Les Tiny houses sont généralement autonome en eau et énergie. Avantages : Économiquement abordable, entre 20000 et 65000 euros pour un prix moyen entre 1000 à 1500 euros du m2. Cela varie en fonction de la taille et des prestations intérieures mais aussi de la fabrication si l’on fait soit même ou si l’on passe par un professionnel avec une solution clé en main. Sentiment d’espace pour une petite surface, notamment grâce à sa belle hauteur sous plafond qui atteint en règle générale plus de 3m dans le salon. Démarche responsable auprès de l’environnement grâce à sa fabrication respectant les normes RT 2012 ainsi que l’autosuffisance en énergie. Inconvénients : Pour une Tiny House mobile, Il faut changer de terrains tous les 3 mois. Convient uniquement à une personne seule ou en couple sans enfant. Obligation de détenir le permis BE pour la déplacer. Permis de construire obligatoire pour une Tiny house fixe de plus de 20m2. Partager les valeurs du minimalisme, ce qui comprend de ne pas amasser trop d’objets encombrants car la capacité de stockage est optimisée mais pas extensible. La réglementation en vigueur sur les dimensions et sur les aspects juridiques de la résidence principale Page 32 sur 44 4.3 Résidence ABC à Grenoble Le bâtiment est actuellement en cours de construction et sera livré fin 2020. C’est un projet d’avenir qu’il faut selon moi mettre en avant pour l’ensemble des qualités, d’innovations, de technologies et de performances qu’il propose. La particularité de ce bâtiment est qu’il est complétement autonome. La résidence se compose de 62 logements sociaux et se situe dans le quartier de la Presqu’île de Grenoble. Ce projet réalisé par Bouygues Immobilier répond à l’ensemble des problématiques vues précédemment, par sa dimension sociale, économique et principalement environnementale. Il est à la fois autonome en eau et en électricité avec comme partenaires respectifs le groupe SUEZ et GEG ENeR. Tout est fait de sorte à produire et stocker suffisamment d’énergie et d’eau notamment grâce aux 688 panneaux photovoltaïques et par son système de récupération des eaux pluviales et de réutilisation des eaux pour les toilettes et l’arrosage des jardins. De plus tous les équipements sont basse consommation comme l’éclairage LED sur l’ensemble du bâtiment. Mais pour limiter encore plus la consommation d’énergie et l’émission de CO2, la construction s’est faite avec des matériaux comme le bois, l’aluminium, du béton bas carbone, du triple vitrage ou encore du liège pour l’isolation. Ce projet intègre aussi les notions de vivre ensemble et bien être avec ses 360 m2 d’espaces verts comprenant des jardins potagers mais aussi des équipements permettant d’améliorer la qualité de l’air intérieur (logement + partie commune) Avantages : Augmentation des logements sociaux en France. Réduction de la pollution et du gaspillage d’énergie. Productions d’énergie et d’eau pour une consommation divisée par 3 Meilleure qualité de vie par le partage. Page 33 sur 44 4.4 Quartier belvédère (Projet Euratlantique) Le quartier Belvédère illustre bien l’avenir de l’immobilier puisqu’il réunit un ensemble de solutions adaptées aux problématiques rencontrées. Il est implanté en bord de Garonne, entre 2 parcs, le parc Eiffel et le parc aux angéliques. De plus la nature est au cœur du projet puisque Bordeaux Belvédère intègre une skyline paysagère des jardins suspendus ainsi que des balcons, terrasses, toitures et murs végétaux (Annexe 5). L’offre de logements diversifiée permet une mixité sociale. On y retrouve une résidence étudiante de 124 studios meublés, une résidence séniore, des habitations de 1 à 5 pièces, des bureaux et commerces. Le quartier est relié à la ville par les transports en communs et proche des centres de cultures, santés, loisirs, sports, éducations et autres commodités utiles au quotidien. Les différentes résidences proposent des logements de haut standing mais aussi plus abordables pour répondre au problématiques sociales, d’accès à la propriété. De plus tous les logements seront neufs et bénéficieront donc de frais de notaires réduit, d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et d’une éligibilité au PTZ qui facilite encore plus l’accès à la propriété. Les logements seront aux nouvelles normes RT 2020, cela permettra de réaliser des économies d’énergies pour les habitants et moins de pollutions pour l’environnement. Le bien-être et le bien vivre ensemble sont des notions essentielles au projet Belvédère qui s’articulent autour d’espaces partagés et de détentes pour les résidents et les passants. Cela favorise les rencontres et donne tout son sens à un quartier vivant ou il fait bon vivre. Exemple : Boulodrome, jeux pour enfants, parc, skyline et bien d’autres encore. Avantages : Appartement à moins de 3000 euros le m2 notamment grâce à la TVA 5 ,5% sous certaines conditions, contre 4100 euros en moyenne sur la rive droite. Éligible au PTZ et à la loi Pinel pour les investisseurs. Nature présente qui réduit l’effet d’ilot de chaleur urbain. Bâtiments basse consommation et respectueux de l’environnement. Présence d’une mixité sociale et proches de toutes commodités Nouveau bassin d’emplois. Page 34 sur 44 4.5 Une vision utopiste et futuriste de Paris en 2050 Paris ambitionne de devenir la ville verte en 2050. Souvent critiquée par son manque d’espaces vert et sa pollution, elle est désignée comme la ville la moins verte du monde avec 8,8% d’espaces vert contre 29,3% pour Singapour. Pour améliorer tout ça l’architectes Vincent Callebaut repensent la ville de Paris avec un coté futuriste et végétal tourné vers l’avenir de notre planète. Il s’agit du projet « Paris Smart City 2050 » qui a pour objectif premier de répondre au plan climat énergie initié par la Mairie de Paris qui consiste à réduire de 75% les émissions de gaz à effet de serre d’ici 30 ans. Le projet s’articule autour de la mutation des bâtiments existants (comme celui en haut à droite, Rue de Rivoli à Paris) et de la création de nouveaux immeubles afin de densifier la capitale. Ces bâtiments intégreront de nouvelles évolutions technologiques pour être en énergie positive25. Il faudra faire attention tout de même à ne pas dénaturer le patrimoine historique même si les ABF seront là pour y veiller. Énergie positive : Pour un bâtiment, cela consiste à produire plus d’énergie que celle consommé par les habitants dans ce cas de figure. 25 Page 35 sur 44 5 Hommage à l’Abbé Pierre Je souhaite finir ce mémoire en mettant à l’honneur cet homme, cette figure emblématique qui a su révolutionner un des aspects du logement en France. L’Abbé Pierre de son vrai nom Henri Grouès a œuvré tout au long de sa vie pour lutter contre le mal logement et venir en aide aux sans-abris. Portrait : Né en 1912 à Lyon dans une famille catholique, Henri Grouès grandi en banlieue lyonnaise. Aider est pour lui une vocation puisque dès l’âge de 6 ans, il allait déjà avec son père pour aider les mendiants et sans abris près de chez lui chaque dimanche. À 19 ans, il rentre dans les ordres chez les capucins* pour y recevoir un enseignement religieux pendant 8 ans. En décembre 1939, il est mobilisé pour participer à la seconde guerre mondiale mais pour des soucis de santé il sera contraint de rester à l’hôpital pendant la drôle de guerre. À partir d’octobre 1940, il entreprend plusieurs actions comme le recueillement d’enfants juifs. En 1943 il s’improvise passeur et emmena le frère du général de Gaulle et son épouse en suisse. Membre de la résistance, il crée son propre groupe dont il est le leader. Seulement il est arrêté dans les Pyrénées Atlantiques par les allemands qui vont le relâcher par la suite, ce qui va lui permettre de rejoindre le général de Gaulle à Alger. À la libération de la France, sa bravoure est récompensée par la délivrance de la croix de guerre 1939-1945 et suite à ça il s’engagera en politique afin de défendre des causes qui lui tiennent à cœur. Il exercera diverses fonctions dans des partis politiques différents jusqu’au rang de députée en Meurthe et Moselle. Mais c’est en 1949 que voit le jour de son œuvre principale, celle pour laquelle il est tant reconnu aujourd’hui. EMMAÜS est une organisation laïque qui a pour but de lutter contre l’exclusion. Elle est présente dans 41 pays et a commencé comme une simple auberge de jeunesse en banlieue parisienne. Désormais Emmaüs trouve son financement par les dons mais aussi par la vente d’objets neufs ou de récupération en bon état, ce qui permet de financer des logements pour les plus démunies. En hiver 1954 il lance un appel aux dons à la radio pour les sans-abris, qui est bien entendu par les français car cela a Page 36 sur 44 permis de récolter 500 millions de francs dont 2 millions par l’acteur Charlie Chaplin. Ces dons ont permis de financer des cités d’urgences provisoires qui se sont pour certaines, transformées en cité HLM. Suite à cet épisode, il crée l’association Emmaüs ayant pour objectif premier de fédérer l’ensemble des groupes Emmaüs en France mais qui par la suite servira aussi à la gestion des centres d’hébergements et d’accueil de la ville de Paris et de sa région. Mais au-delà de la construction de logements pour les sans-abris, c’est aussi le couvert ainsi que la réinsertion professionnelle qui est mis en avant. L’Abbé Pierre voit grand et souhaite aider plus de personnes et décide de voyager à travers le monde, à l’image d’un prête qui viendrait prêcher la bonne parole. Il décide alors en 1971 de créer la fondation Emmaüs International. On assiste alors, à une réorganisation totale et progressive avec la création d’Emmaüs France en 1985. En 1988 il crée la fondation Abbé Pierre, qui sera reconnu d’utilité publique par l’État en 1992 et qui a pour objectif de lutter contre le mal logement en France Décédé en 2007, l’Abbé Pierre a œuvré pour l’habitat en France et est à l’origine de la loi qui protège les locataires des expulsions pendant la période hivernale. Fervent défenseur des sansabris, partisan de la lutte contre l’exclusion et le mal logement, il est désormais reconnu mondialement pour ses actions et c’est un exemple à suivre pour nos dirigeants et notamment ministres du logement. L’Abbé Pierre n’était pas seulement généreux, c’était un visionnaire car il avait déjà compris que le logement décent pour tous était une priorité en France et dans le monde. Page 37 sur 44 La conclusion L’objectif de ce mémoire était d’aborder les aspects économiques, sociaux et environnementaux pour élargir le plus possible le champ des solutions et possibilités qui s’offrent à nous dans ces aspects mais aussi et surtout pour sensibiliser les lecteurs afin qu’ils comprennent que l’immobilier peut avoir des impacts négatifs à plusieurs niveaux. Lors de la phase de recherche d’informations je me suis rendu compte que l’ensemble des acteurs qui touchent de près ou de loin à l’immobilier sont en partie mobilisés pour répondre aux problématiques, que ce soit l’état, les entreprises privées ou encore les acquéreurs et investisseurs. Cela démontre un élan de solidarité, une volonté commune et une démarche écologique pour notre environnement, qu’il faut poursuivre, pour donner naissance à un lien social fort et une meilleure qualité de vie dans nos logements en France. D’après un sondage établi par mes soins et sur un échantillon de 56 personnes, 92% pensent que leur bien-être est lié en grande partie à leur logement et seulement 45% d’entre eux se sentent épanouis dans le leur. Mon travail chez Nexity m’a permis d’agrémenter mon mémoire sur des sujets que je rencontre au quotidien, en complément des autres informations trouvées sur internet. J’ai profité de mon expérience professionnelle pour approfondir certains sujets et notamment sur les problématiques environnementales avec le projet Renat’City. C’est d’ailleurs un axe tellement dense et complexe, qu’il aurait été possible de réaliser le mémoire uniquement sur cet aspect environnemental. D’autant plus que le contexte politique actuel est propice à ce sujet au vu des récentes élections municipales qui ont mis en avant les partis politiques de l’écologie. Aujourd’hui il est grand temps de révolutionner notre parc immobilier pour loger les personnes dignement. Cela passera forcement par des projets novateurs, c’est déjà le cas comme nous avons pu le voir dans les solutions et cela le sera de plus en plus à l’avenir. Que cela soit dans des quartiers entier, un simple bâtiment ou encore une habitation individuelle, chaque forme de logement commence à se réformer petit à petit et intègre de plus en plus de solutions répondant aux problématiques diverses rencontrées dans ce secteur. Page 38 sur 44 Malheureusement, malgré les solutions que nous avons pu évoquer précédemment il y aura toujours des inégalités, des limites et des failles dans notre système. Les mesures qui sont prises ont pour objectif de réduire considérablement le mal logement, les passoires énergétiques et l’augmentation des prix de l’immobilier. Ce sont des mesures qui prennent du temps et face à l’augmentation démographique de notre pays il faut faire en sorte de réhabiliter, créer et révolutionner le logement rapidement pour répondre à la hausse de la demande. La France est dans une période de transition, de révolution urbaine et immobilière, elle devra relever ce challenge qui l’attend pour aller plus vite que l’augmentation de la demande. Page 39 sur 44 La bibliographie Blogue Immobilier Toulouse : - https://blog-immobilier-toulouse.fr/coliving-concept-immobilier-prend-ampleur/ Bordeaux Belvédère : - https://www.bordeaux-belvedere.com/acheter/ Bouygues immobilier sud : - https://www.sphere-immo.com/blog/eco-quartiers-developpement-durableimmobilier-un-monde-qui-change/ Capital : - https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-lourdes-consequences-sociales-dela-flambee-des-prix-1346726 https://www.capital.fr/immobilier/la-bulle-immobiliere-menace-peut-on-freinerlenvolee-des-prix-1364684 https://www.capital.fr/immobilier/loi-energie-ces-mesures-qui-vont-contraindre-lesproprietaires-a-renover-leur-logement-1342859 https://www.capital.fr/immobilier/apl-qui-sont-vraiment-les-beneficiaires-des-aidesau-logement-1353101 Démotivateur : - https://www.demotivateur.fr/article/bordeaux-va-planter-20-000-arbres-pour-luttercontre-les-ilots-de-chaleur-16598 Engel & Völkers : - https://www.engelvoelkers.com/fr-fr/paris/blog/ecologie-quels-impacts-surlimmobilier/ Fondation Abbé Pierre : - https://www.fondation-abbepierre.fr/documents/pdf/reml2019_lespolitiquesdulogement_def.pdf https://www.fondation-abbe-pierre.fr/nos-actions/comprendre-et-interpeller/la-francedu-logement-trop-cher France info : - https://mobile.francetvinfo.fr/culture/arts-expos/architecture/video-autriche-une-tourecologique-en-bois-construite-en-seulement-huit-jours_3694485.html#xtref=acc_dir France stratégie : - https://www.strategie.gouv.fr/publications/objectif-zero-artificialisation-nette-leviersproteger-sols Page 40 sur 44 Gouvernement : - https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/mesures-de-lutte-contre-lhabitat-indigne-etles-marchands-de-sommeil https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/plan-national-de-mobilisation-des-logementset-locaux-vacants https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/mal-logement-les-differentes-solutionsdhebergement-et-de-logement-accompagne https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/logement-dabord-le-plan-quinquennal-pourle-logement-dabord-et-la-lutte-contre-le-sans-abrisme https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-plai-adaptes-un-programme-delogements-tres-sociaux-bas-niveau-de-quittance https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/lutte-contre-le-mal-logement https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/loi-portant-evolution-du-logement-delamenagement-et-du-numerique-elan Greenkub - https://www.greenkub.fr/tiny-house Guide bâtiment durable. brussels: - https://www.guidebatimentdurable.brussels/fr/implantation-et-forme-des-batimentsquels-choix-influencent-les-effets-du-vent.html?IDC=7849 Journal du net : - https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202345-encadrementdes-loyers-que-dit-la-loi/ Korri : - https://korii.slate.fr//biz/economie-crise-immobiliere-changement-climatique-monteeeaux-david-burt-subprimes L’abécédaire - https://www.labecedaire.fr/2019/09/09/mal-logement-les-causes-dune-situation-quisenracine-en-france/ La tribune : - https://www.latribune.fr/opinions/tribunes/pour-un-nouveau-monde-durable-etresilient-repensons-la-ville-comme-un-refugehttps://www.latribune.fr/economie/france/croissance-la-france-fait-mieux-que-lazone-euro-en-2019-835592.html 846330.html?utm_source=sharee&utm_campaign=employee_advocacy&utm_mediu m=platform Lamy Environnement : - https://lamy-environnement.com/problematique-logement-france/ Page 41 sur 44 Le Figaro : - https://www.lefigaro.fr/economie/le-scan-eco/dessous-chiffres/climat-les-emissionsmondiales-de-co2-ont-augmente-de-55-en-vingt-ans-20190419 https://immobilier.lefigaro.fr/article/voici-l-etat-des-lieux-du-parc-de-logements-enfrance_426fd8d6-db52-11e7-ad04-0c665ca6a5c5/ https://immobilier.lefigaro.fr/article/cette-societe-veut-transformer-des-containers-encocons-ecolos_88b46d26-54f0-11e8-8b46-974776ed5324/ Le Monde : - - https://www.lemonde.fr/idees/article/2020/04/24/la-taille-et-la-qualite-des-logementsdoivent-etre-un-chantier-auquel-nous-devrons-nousatteler_6037651_3232.html?utm_source=sharee&utm_campaign=employee_advocacy &utm_medium=platform https://www.lemonde.fr/blog/huet/2019/02/06/climat-et-economie-le-co2-expliquetout/ Le Parisien : - http://www.leparisien.fr/economie/pourquoi-les-logements-neufs-sont-de-plus-enplus-petits-19-10-2001-2002522165.php Les échos : - https://www.lesechos.fr/2018/05/immobilier-83-des-logements-sont-energivores990930 Linternaute : - https://www.linternaute.fr/bricolage/guide-maison-et-jardin/1441191-tiny-houselegislation-france-prix-plans/ My Expat : - https://www.myexpat.fr/location-saisonniere-mauvais-calcul/ Observatoire des inégalités : - https://www.inegalites.fr/Quatre-millions-de-mal-loges-de-quoi-parle-ton?id_theme=19 Paris Futur : - http://parisfutur.com/projets/paris-2050/ Rey Immobilier : - https://rey-immobilier.fr/les-tours-vegetales-le-futur-de-larchitecture/ Les annexes (Voir l’autre document PDF) Annexe 1 à 6 Page 42 sur 44 Résumé (Anglais) Title : The future of housing in France. Problem : Why and by what means should real estate adapt and reform to respond to environmental, social and economic issues? The real estate sector represents 11% of France’s GDP and employs 2.1 million workers. This sector of activity is constantly evolving and is reforming in particular with the new standards which are imposed on it according to legislative changes. The real estate of tomorrow must constantly adapt to cope with the old and new problems it encounters each year. Whether economic, social or environmental, they are numerous and influence the way we design and build smarter. New housing solutions are emerging, such as eco-responsible housing, thanks to the materials used and technological developments for their self-sufficiency in energy. Tiny houses, container houses and green buildings are some examples of solutions for the future of real estate and for our planet. To understand the issues facing this sector, it is necessary to know the causes and then analyze the various consequences and find solutions adapted to all of these issues. Thanks to my work at Nexity as well as the information found on the internet, this allowed me to analyze and then process the information and then transcribe it back to you in a structured manner through this thesis. Keywords : Economic; Social; Environmental; Problems; Solutions; Real Estate; Future; Government; Nexity; Bad housing; Energy efficient; Inflation; Homeless. Page 43 sur 44 Résumé (Français) Titre : L’avenir de l’habitat en France. Problématique : Pourquoi et par quel moyen l’immobilier doit-il s’adapter et se réformer pour répondre aux problématiques environnementales, sociales et économiques ? Le secteur de l’immobilier représente 11% du PIB de la France et emploie 2,1 millions de travailleurs. Ce secteur d’activité est en constante évolution et se réforme notamment avec les nouvelles normes qui lui sont imposées en fonction des changements législatifs. L’immobilier de demain doit s’adapter en permanence pour faire face aux anciennes et nouvelles problématiques qu’il rencontre chaque année. Qu’elles soient d’ordre économiques, sociales ou environnementales, elles sont nombreuses et influencent notre manière de concevoir et bâtir plus intelligemment. De nouvelles solutions de logements émergent comme les habitations écoresponsable grâce aux matériaux utilisés et aux évolutions technologiques pour leur autosuffisance en énergie. Les Tiny House, les maisons conteneurs et les bâtiments végétaux sont quelques exemples de solutions pour l’avenir de l’immobilier et pour notre planète. Pour comprendre les problématiques auxquelles ce secteur est confronté, il est nécessaire d’en connaitre les causes pour ensuite analyser les diverses conséquences et trouver les solutions adaptées à l’ensemble de ces problématiques. Grâce à mon travail chez Nexity ainsi qu’aux informations trouvées sur internet, cela m’a permis d’analyser puis de traiter les informations pour ensuite vous les retranscrire de manière structurée à travers ce mémoire. Mots clefs : Économique ; Sociale ; Environnementale ; Problématiques ; Solutions ; Immobilier ; Avenir ; Gouvernement ; Nexity ; Mal-logement ; Énergivore ; Inflation ; Sans-abris. Page 44 sur 44
