145071693-www-banquedesetudes-com-Specificites-de-l-Audit-Financier-du-secteur-immobilier-cabinet-Deloitte 2

Mémoire de fin d’études
2
SOMMAIRE
Dédicace............................................................................................................................... 9
Remerciements ................................................................................................................... 11
Introduction générale ......................................................................................................... 13
Partie I : Diagnostic des spécificités du secteur
Introduction à la première partie ...................................................................................... 18
Chapitre 1 : Présentation du cabinet et du métier d’audit ............................................... 19
Section 1 : Présentation du cabinet Deloitte ........................................................... 19
1- Deloitte monde 19
1.1. Présentation 19
1.2. Références 19
1.3. Services 20
2- Deloitte maroc 20
2.1. Historique 20
2.2. Valeurs 21
2.3. Métiers 22
2.4. Vision 25
Section 2 : Présentation du métier d’audit ............................................................. 26
1- Nature d’une mission d’audit ..................................................................... 26
2- Nature d’une mission de commissariat aux comptes ............................... 26
3- Limites inhérentes à l'audit ..........................................................................27

Mémoire de fin d’études
3
Chapitre 2 : Environnement général, économique et juridique ...................................... 29
Section 1 : Environnement général ................................................................................... 29
1- L’immobilier au monde ............................................................................... 29
1.1. En Chine 29
1.2. Au Liban 30
1.3. En Egypte 30
1.4. En Tunisie 31
2- L’immobilier au Maroc ............................................................................... 31
2.1. Analyse SWOT 31
2.2. Evolution du secteur 34
2.2.1. Principaux agrégats 34
2.2.2. Tendance du marché de l’immobilier ................ 35
2.2.3. Macroéconomie du secteur 38
2.3. Principaux acteurs 41
2.3.1. Entreprises publiques ......................................... 41
2.3.2. Entreprise privées .............................................. 42
Section 2 : Environnement économique et juridique ....................................................... 43
1-
Cadre économique………………………………………….…………..
43
1.1. Les conventions signées avec l'Etat…………………………
43
1.2. Nombre de logements en chantier …………………………...
43
1.3. Participation du secteur privé ……………………………….
43
1.4. Conséquences de l’abaissement du seuil ……………………
43
1.5. manque d’équipements publics……………………………...
44
1.6. Impacte sur le secteur du BTP ………………………………
44
2-
Cadre juridique……………………………………...…………………..
45
2.1. Législation régissant le secteur 45
2.1.1. Législation foncière ............................................ 45
2.1.2. Législation de l’Urbanisme ................................ 47
2.2. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA .............. 48
2.2.1. La notion de la VEFA ........................................ 48

Mémoire de fin d’études
4
2.2.2. Le contrat préliminaire ....................................... 49
2.2.3. Le contrat définitif .............................................. 50
2.2.4. Réalisation de la vente .........................................51
Chapitre 3 : Environnement comptable et fiscal ............................................................. 52
Section 1 : cadre comptable .................................................................................... 52
1- Plan comptable sectoriel de l’immobilier .................................................. 52
1.1. Contexte d’adoption du PCSI 52
1.2. Objectif du PCSI 52
1.3. Champs d’application du PCSI 53
1.4. Les apports du PCSI 54
1.4.1. Au niveau du fond .............................................. 54
1.4.2. Au niveau de la forme ........................................ 64
2- Traitement des contrats à long terme ........................................................ 66
2.1. La notion de contrat à long terme ............................................... 66
2.2. L’évaluation des coûts à prendre en compte pour les contrats à
long terme67
2.3. La comptabilisation des contrats à long terme ............................. 67
2.3.1 La méthode à l’achèvement.................................67
2.3.2 La méthode à l’avancement.................................70
3- Evaluation des stocks 73
3.1. Terrains 74
3.2. Lotissements et constructions achevés ..................................... 76
3.3. Evaluation des Stocks en cours ................................................ 78
3.3.1. Stock de lotissement en cours ............................ 78
3.3.2. Stock de constructions en cours ......................... 79
Section 2 : cadre fiscal ............................................................................................ 81
1. Nouvelle définition du logement social ...................................................... 81
2. Avantage accordé aux acquéreurs .............................................................. 81

Mémoire de fin d’études
5
3. Avantages octroyés aux promoteurs immobiliers ................................... 82
3.1. L’impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu ...................... 82
3.2. Les droits d'enregistrement et de timbre .................................... 82
3.3. Les taxes perçues en faveur des collectivités locales ................ 82
3.4. Les droits de conservation foncière 83
3.5. La taxe spéciale sur le ciment 83
3.6. TVA 83
4. Sanctions 83
Conclusion de la 1ère partie .............................................................................................. 85
Partie II : Approche d’audit adaptée au spécificités du secteur
Introduction de la 2ème partie ............................................................................................. 87
Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur ..................................................... 89
Section I : Les risques d’ordre comptable .............................................................. 89
1. Dépréciation des stocks ............................................................................... 89
2. Incorporation des charges financières au coût de production ............... 89
3. Provisions pour travaux post-achèvement ................................................ 90
4. Absence de pièces justificatives .................................................................. 91
Section II : les risques d’ordres économique, juridique et managérial .................. 92
1. Risques d’ordre économique ....................................................................... 92
1.1. Risques liés à la nature des projets immobiliers ........................ 92
1.2. Situation géographique du projet 92
1.3. Programmes de la concurrence 92
1.4. Relations avec l’administration 93