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II. Diagnose
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Analyse urbaine et architecturale
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Le regard de l’urbaniste : l’espace bâti
traditionnel et son contexte territorial René GUERIN
Architecte et urbaniste
École d’Avignon, France
Malgré une forte identité commune, l’espace méditerranéen
comporte une grande diversité de territoires, qui au-delà des
simples dualités « littoral – arrière-pays » ou « ville – espace rural
», s’inscrivent dans un système d’une complexité croissante.
Préalablement au diagnostic, l’analyse structurelle d’un territoire
de projet doit s’appuyer sur une approche dynamique qui
permette de comprendre les mécanismes de réorganisation
permanente de l’espace, quelque soit son rythme. Cette analyse
doit amener à mieux cerner les composantes et les variables de
l’espace considéré, en vue d’une définition pertinente du cadre du
projet de réhabilitation urbaine.
Des origines de l’analyse territoriale
Dans le domaine du projet urbain, l’analyse territoriale n’a pas
toujours été présente dans les esprits. L’urbanisme, largement
influencé par la pensée des utopistes comme Thomas More1, s’est
longtemps appuyé sur des modèles indépendants du lieu. Le
concept d’analyse urbaine apparaît avec le baron Georges
Haussmann2, dont les opérations s’accompagnaient d’une
connaissance approfondie du contexte historique et géographique
local. Patrick Geddes a cherché à mettre en relation les différentes
branches du savoir au service de la vie humaine. Dans cet esprit, il
proposait que la ville, qu’il assimilait à un être vivant, soit étudiée
sous tous ses aspects, opposant le terme d’ « eutopia » (le bon
lieu) à l’utopie (en aucun lieu), qu’il dénonçait. Patrick Geddes3a
ainsi défini le concept d’enquête préalable (survey), avec ses
composantes spatiales et temporelles.
Définir un territoire d’analyse en fonction de la nature de
chaque projet
En premier lieu, il s’agit définir le champ spatial de l’analyse.
L’aire d’étude dépend de la nature de chaque projet : ainsi
l’échelle du territoire considéré se définit en fonction des enjeux
posés et des impacts attendus du projet. Tandis qu’un
programme de réhabilitation d’ensemble d’un quartier
nécessite d’appréhender le contexte urbain à l’échelle de
l’agglomération, voire de l’ensemble de l’aire urbaine, la
réhabilitation d’un îlot peut se contenter de la simple analyse du
quartier concerné. Il est donc nécessaire d’évaluer en amont les
interactions du projet et de son espace environnant, qu’il s’agit
de circonscrire de façon rigoureuse, dans un souci de bonne
économie de l’ingénierie.
Comprendre l’organisation du territoire à travers son armature
urbaine
Selon le lieu, les caractéristiques et l’impact de chaque projet de
réhabilitation urbaine appartiennent à une logique territoriale
spécifique. La Méditerranée et son arrière-pays présentent une
grande variété de situations. Certaines régions sont polarisées à
l’extrême autour de leur capitale administrative et économique,
contribuant ainsi à la désertification des territoires ruraux
environnants. Les grandes régions urbaines multipolaires sont
organisées en réseau autour de la complémentarité des fonctions
assurées respectivement par les agglomérations centrales et les
moyennes et petites villes situées alentour. Certaines régions font
l’objet d’une urbanisation linéaire, le long de vallées ou en frange
côtière : l’armature urbaine y est généralement moins hiérarchisée
en raison d’un développement souvent rapide et spontané. De
nombreuses régions rurales de montagne ou s’étendant sur des
plateaux, faiblement peuplées, disposent de lieux d’échanges
représentés par des petites villes ou des bourgs qui exercent un
large rayonnement, malgré leur taille limitée.
On pourrait estimer à priori que le projet est d’autant plus
structurant que l’armature urbaine est faible. La réalité est
certainement moins catégorique : par exemple, dans une région
dotée d’un appareil urbain puissant, un projet de réhabilitation
L’analyse urbanistique doit permettre de déterminer l’accessibilité de l’enclave
historique par rapport au territoire dans lequel elle se situe, non seulement du point
de vue physique mais aussi en considérant la mobilité de ses résidents et de ses
usagers ainsi que les flux d’échange de matériaux et d’informations.
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d’importance modeste peut connaître un fort impact structurant à
moyen terme, par effet de reproduction du modèle d’opération à
l’échelle de l’aire urbaine. A l’inverse, un projet de réhabilitation et
de restructuration urbaine d’une certaine importance à l’échelle
de la ville risque de n’avoir qu’un impact social et économique
limité, si l’armature urbaine et la dynamique du territoire concerné
sont faibles.
Déterminer l’accessibilité matérielle et immatérielle du site
L’accessibilité d’un site de projet se définit tant à l’échelle de la
région ou de l’agglomération, qu’à l’échelle du quartier ou de l’îlot
concerné. La géographie, évidemment, conditionne pour une
grande part l’accessibilité d’une région : par exemple, l’insularité
ou le relief sont des facteurs aggravants de l’enclavement des
territoires les plus éloignés des pôles urbains, des ports ou des axes
de communication. De même, la densité démographique et le
niveau de développement urbain accompagnent l’offre en
services, ainsi que le niveau d’équipement et d’infrastructure de
desserte. A l’échelle du quartier ou de l’îlot, la morphologie
urbaine, caractérisée par la topographie, la trame viaire et le tissu
bâti, a certainement une incidence sur l’accessibilité ; toutefois, il
convient de considérer avant tout la présence ou l’absence
d’équipements de base, ainsi que la proximité ou l’éloignement
des réseaux de transport et des structures polarisantes, qui
contribuent à la centralité urbaine. La proximité ou l’éloignement
s’apprécient de préférence par rapport au temps d’accès, plutôt
que par rapport à la distance.
L’accessibilité d’un lieu s’évalue aussi au regard de la mobilité de
sa population, ou de la fluidité des échanges matériels et
immatériels, tels que l’accès à l’information. Ceci renvoie à la
notion d’accessibilité virtuelle, que l’on peut notamment mesurer
à travers le niveau d’équipement, ou à travers l’utilisation des
systèmes de communication.
Identifier le contexte social et économique à travers les
dynamiques territoriales
La lecture et l’interprétation des composantes d’un territoire et de
ses dynamiques sont établies sur une démarche rétrospective et
prospective, afin d’inscrire le projet de réhabilitation urbaine dans
un processus logique de développement urbain. Ce projet étant à
priori inspiré par la durabilité, il convient d’en inscrire le contexte
à long terme : au-delà des tendances confirmées soulignant
certaines évolutions irréversibles, il s’agit de détecter différents
phénomènes suivant des tendances variables et d’établir différents
L’analyse des usages existant sur le territoire doit permettre de prendre des décisions
quant aux déficiences afin de répondre aux expectatives des résidents.
Le contexte urbain doit être appréhendé, le plus souvent, à l’échelle de l’ensemble
de l’agglomération : vue du Caire (Égypte). Le territoire presque désert de la Communauté autonome de Castilla-La Mancha (Espagne) présente un fort contraste avec la croissance urbaine soutenue de Madrid.
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scénarios à partir desquels le plus grand dénominateur commun
sera considéré comme une base valable, faiblement aléatoire, en
vue de la définition du cadre du projet.
Les dynamiques territoriales peuvent générer des pressions, voire
des tensions, notamment quand certaines tendances sociales ou
économiques s’accélèrent, ou quand ces phénomènes dépassent
des seuils critiques, provoquant des déséquilibres sensibles.
L’analyse des atouts, faiblesses, opportunités et menaces (analyse
AFOM) d’un territoire peut s’appuyer sur l’identification de
phénomènes constatés à partir d’indicateurs d’état, de pression et
de réponse. Les indicateurs d’état permettent de caractériser
l’espace étudié à un instant déterminé à partir de données
significatives. Les indicateurs de pression visent à préfigurer des
situations à venir par l’expression de tendances dynamiques ou de
situations statiques. Les indicateurs de réponse, enfin, ont pour
but d’évaluer l’adéquation ou l’insuffisance des politiques et des
moyens mis en œuvre pour accompagner, voire amplifier les
tendances positives, ou à l’inverse, enrayer ou atténuer les effets
des tendances négatives.
La pertinence du choix des indicateurs est primordiale : les
données à intégrer doivent être sélectionnées selon les
caractéristiques de chaque projet, les systèmes d’analyse devant
être en phase avec l’objet de la réhabilitation programmée. Il
convient aussi de relativiser les données fournies par les
indicateurs en fonction de chaque contexte territorial. Par
exemple, les prix des appartements anciens à Marseille, en France,
ont en moyenne augmenté de 88 % entre 2001 et 2005, ce qui
constitue un phénomène inédit dans cette ville ; durant la même
période, les prix des riads ont été en moyenne multipliés par cinq
dans la médina de Marrakech au Maroc, en raison d’une pression
résidentielle et touristique extrême. A partir de cette situation
comparative, il serait hâtif de constater un état de tension
modérée sur le marché marseillais, au vu d’une dynamique
immobilière sensiblement moins soutenue que dans la médina de
Une bourgade de plaine en Lombardie (Italie) : l’armature urbaine, dense, est
organisée en réseau autour de Milan, la capitale régionale. La Costa del Sol (Espagne) près de Malaga fait l’objet, depuis le milieu du XXe siècle, d’une urbanisation extrêmement rapide.
La ville de Chefchaouen (Maroc) et sa médina exercent un très large rayonnement
sur une partie importante du massif du Rif. L’accessibilité de La Canée (Grèce), comme de l’ensemble des villes de Crète, est pénalisée par l’insularité.
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Marrakech. En revanche, la mise en parallèle des revenus des
populations et des prix de l’immobilier bâti sur un territoire
déterminé permet d’évaluer le niveau de pression ou de tension
subi par la population locale, ainsi que par les différents acteurs
politiques, économiques et sociaux.
La question de l’évolution des usages est particulièrement difficile
à appréhender : il est nécessaire d’accorder un certain recul
temporel aux indicateurs de pression. Il s’agit de savoir distinguer
les tendances durables et irréversibles liées à l’évolution des modes
de vie en réponse aux besoins fondamentaux des populations, par
rapport à certains effets de mode passagers. L’analyse urbaine doit
mettre en évidence les rapports d’usage propres aux lieux étudiés,
pour développer certaines fonctions insuffisamment représentées,
ou répondant à une demande sociale et nécessaires à la vie locale,
pour conforter certaines complémentarités bénéfiques, pour
résoudre des conflits d’usage, ou pour réduire la portée d’usages
préjudiciables à l’intérêt général.
L’analyse territoriale n’a pas exclusivement recours aux sciences
exactes, l’art de cette étude repose aussi sur ses dimensions
sensible et intuitive, nourries du vécu et de la culture du lieu : c’est
là où réside tout l’intérêt de cette pratique.
1Thomas More ou Thomas Morus (1478 – 1535) : Grand chancelier d’Angleterre,
auteur de l’Utopie.
2Georges Haussmann (1809 – 1891) : Administrateur français et préfet de Paris, où
il a dirigé de nombreuses opérations d’urbanisme.
3Patrick Geddes (1854 – 1932) : Biologiste, sociologue et urbaniste britannique.
4Culturalp project (European programme Interreg IIIB « Alpine Space ») : SWOT
Analysis
5Source : Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône
6Source : Agence immobilière Khalid Bounouis, Marrakech
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Le regard de l’urbaniste : l’espace bâti traditionnel et son contexte territorial
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La ville de Nice (France) fait l’objet d’une pression immobilière mal contenue au
détriment de la préservation des espaces naturels.
Cette place du centre historique de Cagliari (Italie) répond à un besoin essentiel de
ses riverains en tant qu’espace de jeu, de rencontre et de détente.
Un riad aménagé en résidence touristique dans la médina de Marrakech (Maroc),
dans un contexte de spéculation immobilière extrême.
Le vieux tramway de Lisbonne (Portugal) réduit considérablement la difficulté
d’accès des quartiers accrochés aux pentes des collines.
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