les commandements

Votre Argent
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LES
COMMANDEMENTS
POUR OPTIMISER
VOTRE PATRIMOINE
IMMOBILIER
L
’an dernier, le marché immobilier français semble
avoir repris un peu de vigueur. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) estime dans son bilan annuel
que près de 800 000 biens ont changé
de main en 2015, soit 15,6 % de plus
que l’année précédente (voir interview
p. 63). Malgré ce retour des acquéreurs, qui ont profité à la fois du niveau
historiquement bas des taux d’intérêt
et de prix nettement plus accessibles,
l’euphorie n’est pas de mise. Car aujourd’hui, même si le volume de ventes
se redresse, les prix continuent de
baisser quasiment partout en France.
Avec des chutes de tarifs encore
marquées dans les campagnes éloignées, plus modérées pour les villes
moyennes, et quasi inexistantes dans
les grandes agglomérations. Au vu de
cette conjoncture, nombre de parti-
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culiers se demandent s’il est intéressant d’investir dès aujourd’hui dans
la pierre ou d’attendre encore un peu.
Ceux qui sont déjà propriétaires font
le raisonnement inverse en s’interrogeant sur l’opportunité de vendre rapidement ou de décaler leur projet.
Enfin, les investisseurs locatifs, en
partie démotivés par les contraintes
que la loi Alur leur impose, hésitent
sur le point de savoir si la pierre va
rester une valeur sûre et rentable à
moyen terme et s’il est encore judicieux d’y placer leur épargne.
Quelle que soit votre problématique,
il existe différentes solutions pour optimiser votre achat, votre vente ou la
gestion de votre bien locatif. Plus que
jamais, une transaction immobilière
réussie requiert de la méthode, de la
rigueur et du temps. Pour vous aider
à prendre de bonnes décisions, nous
vous dévoilons douze conseils
K
Voisin / Phanie ; Sam edward / Ocean / Corbis ; Voisin / Phanie ; Ojo Images / Getty Images
Pierre angulaire du patrimoine des Français,
l’immobilier mérite une attention particulière. Suivez
tous nos conseils pour acheter, vendre ou gérer
dans les meilleures conditions. Enquête : Marie Pellefigue
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
H
Vous voulez
acheter (ou
vendre), votre
habitation ou
un bien locatif ?
C’est peut-être
le moment.
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Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
Vous achetez pour vous constituer
un patrimoine
Vous êtes locataire de votre résidence
principale et voulez devenir propriétaire, mais tremblez de franchir le pas
pour la première fois. Vous souhaitez
acheter une grande maison pour y loger toute votre famille, mais n’êtes pas
certain que ce soit raisonnable en cette
période de marasme économique. Vous
disposez d’un petit capital et vous demandez s’il est opportun de l’investir
dans la pierre.
Quel que soit votre cas, passer à l’action
en achetant un logement est une bonne
stratégie. A condition de mûrement
réfléchir votre choix, car devenir propriétaire peut aussi se révéler un poison
lent si vous avez réalisé votre investissement trop précipitamment. En effet,
acquérir un bien quelconque n’est pas
trop périlleux lorsque le marché immobilier est fluide et les prix en phase
ascendante. En cas de problème, la
revente sera facile et la moins-value
quasi nulle. En revanche, lorsque le
marché est grippé et que les tarifs sont
orientés à la baisse, comme c’est le
cas aujourd’hui, un achat immobilier
requiert davantage de circonspection.
Avant de vous décider, déterminez
votre horizon d’investissement et faites
vos calculs : si les prix, dans la ville où
vous achetez, continuent de se tasser
légèrement ou se maintiennent, vous
devrez attendre plusieurs années avant
d’amortir les frais liés à l’acquisition.
Ils ne sont pas négligeables : en
moyenne, les droits de mutation (appelés improprement « frais de notaire »
puisque la plus grande part est un impôt), frais d’agence, frais de dossier
et garantie du prêt… peuvent représenter de 10 à 20 % du prix du logement. Si vous avez besoin de revendre
dans les deux ou trois ans, vous êtes
donc quasiment assuré de ne pas ren-
trer dans ces frais et de réaliser une
perte. Mieux vaut devenir propriétaire
seulement si vous êtes sûr de conserver votre bien au moins cinq ans, voire
plus si vous empruntez une somme
importante ou financez l’achat avec
peu d’apport.
En effet, dans ce cas, votre prêt immobilier s’étalera sur une longue durée
et vos mensualités intégreront une majorité d’intérêts dans le premier tiers
de votre crédit. Si vous revendez rapidement, vous n’aurez donc remboursé
que très peu de capital. Il est même
possible que le montant que vous récupérerez soit… inférieur au solde de
votre prêt. Dans cette situation, devenir
Selon le bilan annuel de la Fnaim, malgré le net rebond du volume des ventes
en 2015, les prix ont reculé en moyenne
de 1,9 % sur la période, avec de fortes
disparités suivant les zones géographiques. Beaucoup d’acheteurs se demandent s’il est opportun de passer à
l’acte maintenant, ou s’il ne vaut pas
mieux attendre un point plus bas pour
entrer sur le marché. « Il est absolument
irréalisable d’investir au moment où les
prix sont le moins élevé. Acheter sa résidence principale est surtout une question d’objectif et de budget, explique Sébastien de Lafond, président de
Meilleursagents.com, plate-forme de
conseils en immobilier. Si vous disposez
du montant nécessaire pour devenir propriétaire et êtes sûr de ne pas avoir besoin
de revendre dans les années qui viennent,
lancez-vous ».
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Ojo Images / Getty Images ; Vernier / JBV NEWS
P POUR Y VIVRE
Projetez-vous sur le long
terme
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Interview
propriétaire n’a aucun sens, mieux vaut
différer votre projet et vous constituer
mois après mois un apport solide.
Si, après avoir analysé ces paramètres,
vous réalisez qu’il est opportun de devenir propriétaire, profitez alors de la
faiblesse des taux d’emprunt actuels.
« Ils ont encore perdu 0,20 point en
moyenne entre janvier et mars. Aujourd’hui, ils sont inférieurs au taux de
rémunération de beaucoup de placements », remarque Maël Bernier, porteparole du courtier Meilleur taux.com.
Un ménage au dossier correct et avec
10 % d’apport peut emprunter en
moyenne à 2 % sur vingt ans. Les profils
intéressants, c’est-à-dire ceux qui ont
une excellente situation ou davantage
d’apport, peuvent bénéficier de taux
inférieurs à 1,3 % sur la même durée…
Dès lors, il est inutile de mobiliser
toute votre épargne pour votre projet
« Des prix de nouveau en adéquation
avec le pouvoir d’achat »
Jean-François Buet,
président de la Fnaim
P Comment s’est comporté le marché immobilier
l’an dernier ?
Après une année 2013 difficile et une année 2014
très morose, le volume des transactions a enfin
augmenté en 2015. Nous avons enregistré environ
800 000 ventes, soit 15 % de plus qu’en 2014.
Le niveau de taux de crédit historiquement bas
a soutenu les acquisitions. Aujourd’hui, les
acheteurs peuvent emprunter entre 8 et 8,5 %
de plus qu’il y a deux ans, ce qui n’est pas rien.
P Quelles sont vos prévisions pour 2016 ?
Ce regain d’activité semble perdurer sur les trois
premiers mois de 2016, le dégrippage du marché est donc en cours.
L’année 2016 devrait être une période de transition, avec un volume de
ventes qui se maintiendra autour de 800 000 transactions, et des prix qui
se stabiliseront un peu partout en France. Le retour des acquéreurs ne
signifie pas que le marché nage en pleine euphorie, comme avant 2009.
Ils restent très prudents et pèsent leurs décisions. D’ailleurs, le regain
d’activité tient aussi au fait que les prix sont de nouveau en adéquation
avec le pouvoir d’achat. Pour preuve, les propriétaires qui proposent
leurs biens au-dessus du prix de marché n’arrivent pas à trouver preneur,
ou après de larges négociations.
immobilier. Mieux vaut la laisser placée
en assurance vie, en Bourse ou… dans
l’immobilier locatif, elle vous rapportera
davantage. De plus, préserver une enveloppe de liquidités pour faire face
aux coups durs (période de chômage,
travaux non prévus…) est toujours
une bonne idée.
P POUR INVESTIR
Soyez très sélectif sur
l’emplacement
Si vous achetez pour investir, votre démarche doit être quelque peu différente, car votre but n’est pas de vivre
dans vos murs, mais d’obtenir une rentabilité intéressante. Attention, à moins
d’être un bailleur aguerri, ne vous lancez pas dans des opérations compliMIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
quées. Plutôt que d’acheter des biens
entièrement à réhabiliter ou de viser
des secteurs décotés susceptibles d’apporter un rendement fort, assurez vos
arrières et réalisez un investissement
patrimonial, ce qui vous permettra de
minimiser votre risque.
Pour être louée facilement, votre acquisition devra être extrêmement bien
située, et vous coûtera donc plus cher
à l’achat qu’un logement dans un quartier moins prisé. « Aujourd’hui, les investisseurs ont intérêt à choisir une agglomération où la demande locative est
forte et à acheter un type de logement
très demandé dans la zone », confirme
Jean-François Buet, président de la
Fnaim. Ainsi, à terme, vous êtes quasiment certain de vendre votre logement en réalisant une plus-value. Le
63
H
La faiblesse des
taux d’emprunt
peut être une
opportunité
pour les familles
primoaccèdantes.
P Quels conseils donneriez-vous à des particuliers ?
Si vous êtes acheteur, n’écoutez pas les avis de vos proches ! C’est à vous
de décider si vous voulez, et pouvez, devenir propriétaire une fois fixé votre
budget d’achat avec votre banque. Après avoir défini un cahier des charges
très précis, visitez entre trois et cinq biens. Normalement, vous devriez
trouver votre bonheur après trois mois de recherches intensives. Si vous en
êtes à votre quarantième visite, cela signifie que vous ne savez pas ce que
vous cherchez, ou que vous n’êtes pas prêt à franchir le cap. Si vous vendez,
mettez toutes les chances de votre côté en rendant votre logement
le plus attrayant possible. Il faut le dépersonnaliser, mais aussi y réaliser
de légers travaux de remise en état et le présenter sous son meilleur jour
en le faisant visiter propre et parfaitement rangé.
Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
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4 conseils pour bien acheter
Peaufinez votre emprunt
Faites appel à un courtier pour qu’il monte votre dossier
de crédit. En optimisant les aides (prêt à taux zéro,
subventions, crédit pour certains travaux, aides
régionales…), il vous fera obtenir un taux d’emprunt très
bas. Mais surtout, il négociera tous les à-côtés afin de
réduire votre note. Selon votre profil, vous pourrez profiter
d’une assurance (décès, invalidité, incapacité de travail)
parfois trois fois moins cher, soit quelques milliers
d’euros d’économies. Le courtier trouvera également la
garantie la plus intéressante, et l’emprunt le plus souple
possible. En vous faisant opter, gratuitement, pour des
mensualités modulables qui permettent d’abaisser vos
remboursements en cas de coup dur et en négociant le
montant de vos indemnités de remboursement anticipé.
Partez en
repérage
Avant d’acheter, identifiez les
secteurs qui vous intéressent
après vous y être promené
le week-end et en semaine.
Ensuite, examinez les biens
qui y sont en vente et entrent
dans votre budget, en
consultant les sites Internet.
Vous aurez ainsi une idée
précise du marché immobilier
dans votre lieu de prédilection
et pourrez revoir vos
prétentions à la baisse ou
changer de secteur si les
tarifs sont trop élevés. Ou bien
viser plus haut si votre budget
se révèle confortable. Ensuite,
visitez dans un temps
rapproché tous les biens que
vous pourriez potentiellement
acquérir. Une fois sur place,
prenez des photos, posez des
questions et examinez vos
notes à tête reposée avant
d’envisager une contre-visite.
Vous aurez tous les atouts
en main pour faire une offre
au prix demandé ou négocier
le tarif à la baisse.
1 2
Un courtier
négocie le taux
et les conditions
du prêt.
Si vous achetez un bien locatif, étudiez
le potentiel de la ville où vous envisagez
d’investir. Sans croire ce que vous
racontent les promoteurs, si vous optez
pour un bien neuf, et en confrontant ce
que vous affirment les agents
immobiliers, si vous visez l’ancien.
Vérifiez aussi que le bien correspond à la
demande de la zone où vous investissez.
Un studio sera loué sans difficulté près
d’une université, plus difficilement dans
un secteur où les couples de seniors sont
nombreux. Inutile d’investir dans ce type
de surfaces si l’offre est abondante alors
que les deux-pièces manquent. Pensez
à vérifier le niveau réel des loyers,
il est parfois inférieur à celui des plafonds
imposés par les dispositifs fiscaux.
Estimez le budget global
Que vous achetiez pour habiter ou investir,
raisonnez toujours en termes de budget
global. Pour une résidence principale, calculez
le montant de vos charges réelles :
mensualités de crédit, charges de copropriété,
taxe foncière, provisions pour travaux
(rénovation d’une cage d’escalier, remise
à neuf de la machinerie d’ascenseur, réfection
de toiture, ravalement…). Pour un
investissement locatif, rajoutez, en plus, les
frais de remise en état (peinture…) entre deux
locataires, mais aussi le coût de la gestion
locative (de 7 à 15 % du montant des loyers
annuels, selon les cas) et de l’éventuelle
assurance loyers impayés. Vérifiez que
vous pouvez tenir ce budget global sans
vous mettre dans une situation financière
périlleuse.
4
3
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Chris Ryan / Getty Images
Etudiez le marché locatif
H
premier credo en tant qu’investisseur
est donc de choisir la bonne agglomération, c’est-à-dire celle qui affiche un
réel développement économique et
attire des locataires.
Puis, il faut sélectionner le meilleur
secteur de cette ville. « Il ne faut pas
hésiter à appeler des agents immobiliers
locaux pour leur demander dans quels
quartiers la demande de location est la
plus forte et quelles sont les surfaces qui
manquent le plus sur le marché »,
conseille Laurent Vimont, président
de Century 21 France. Ensuite, vérifiez
que vous ne payez pas trop cher votre
investissement locatif. Si vous achetez
dans le neuf, le surcoût par rapport à
l’immobilier ancien d’un secteur similaire doit être de 20 % au maximum. Si
vous achetez dans l’ancien, dressez la
liste de tous les travaux que vous allez
devoir réaliser pour louer en parfait
état. Il ne faut jamais raisonner en prix
moyen au mètre carré, mais toujours
calculer le prix de revient global de
votre logement.
Pour ne pas surpayer, vous avez
d’ailleurs intérêt à acheter un appartement en très bon état ou un bien
avec beaucoup de travaux de rénovation. En effet, les premiers seront négociés au prix du marché, mais vous
n’aurez pas de frais supplémentaires
de travaux. Quand aux seconds, vous
pourrez obtenir de belles remises sur
leur prix de vente. En revanche, évitez
les biens à rafraîchir. « In fine, ils coûtent
plus cher car le montant des travaux
nécessaires pour les rénover est élevé,
et la décote obtenue à l’achat ne les
couvre pas », affirme Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale de
la propriété immobilière).
Enfin, une fois que vous aurez jeté
votre dévolu sur un bien, financez-le
avec un crédit important. « Les investisseurs qui disposent d’une petite
épargne ont intérêt à investir le minimum d’apport et à profiter au maximum
de l’effet de levier du crédit », conseille
Philippe Descampiaux, président des
agences Descampiaux Dudicourt à
Lille. Cette stratégie a un autre atout :
comme les intérêts d’emprunt sont défiscalisables à 100 % (voir p. 73), vous
minorerez les revenus fonciers encaissés durant les premières années de
remboursement de votre prêt et limiterez ainsi votre pression fiscale.
Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
Vous vendez pour faire évoluer vos
placements
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et souhaitez déménager. Votre stratégie sera différente
selon que cette vente sera contrainte
(par exemple, si vous êtes muté professionnellement ou si vous divorcez)
ou souhaitée (naissance d’un enfant,
volonté de passer d’un appartement à
une maison ou vice versa…). Dans le
premier cas, pour vendre vite, vous devrez estimer votre logement au plus
juste afin de ne pas perdre du temps
en négociations. A contrario, dans la
seconde situation, vous pourrez vous
montrer un peu plus gourmand au départ, sauf si le secteur immobilier dans
lequel se situe votre logement est sinistré. Si vous êtes investisseur, la problématique n’est pas la même. Vide,
votre bien intéressera à la fois des investisseurs et des acheteurs classiques.
La demande sera donc plus large, et
vous pourrez espérer gagner un peu
plus. En revanche, dans le cas où vous
vendez avec un locataire dans les lieux,
seul un bailleur ou une personne susceptible d’attendre la fin du bail pour
récupérer le logement se portera acquéreur. Dans ce cas, vous devrez accepter une décote pour passer rapidement devant le notaire.
biliers et les vitrines des agences. Finalement, leurs propriétaires cèdent
toujours après une forte décote. « Un
appartement qui n’est pas vendu en six
mois est connu de tous les acheteurs du
secteur, seule une baisse de prix importante les attirera à nouveau », explique
Gilbert Chouchana, directeur des
agences Laforêt à Paris XIVe.
Pour éviter cela, fixez votre tarif en
vous mettant dans la peau d’un acheteur. Commencez par déterminer sa
valeur approximative, en tenant compte
du prix moyen du secteur, donnée disponible sur une multitude de sites (notaires, Meilleursagents.com…) ou auprès d’agents immobilier locaux.
Ensuite, examinez la concurrence, pour
voir quels sont les logements comparables à vendre dans un périmètre
proche. Les acheteurs font toujours
plusieurs visites et optent ensuite pour
le meilleur rapport qualité/prix. Si votre
bien est rare, appartement avec ascenseur dans un quartier historique, deuxpièces intégralement refait par un décorateur…, vous pourrez espérer le
céder plus cher que ses voisins. Si, a
contrario, vous êtes propriétaire d’un
trois-pièces dans une grande copropriété qui en compte cinq à la vente,
ou d’une maison de lotissement identique aux quatre autres proposées à
l’achat, seul un prix dans la fourchette
basse retiendra les acquéreurs.
Soyez objectif avec votre home sweet
home, en reconnaissant ses points noirs.
Pour pouvoir vendre, il faudra baisser
de vous-même vos prétentions si vous
habitez un sixième étage sans ascenseur, si vous vendez une grande maison
en première couronne de Paris sans
Faites les petites
réparations qui
s’imposent avant
de faire visiter
votre bien.
P VOTRE HABITATION
Fixez d’emblée le bon prix par
rapport au marché.
66
H
Oscar Abrahams / Beyond / Plainpicture
Les adeptes des émissions de Stéphane
Plaza (M6) le savent : dans une cession
immobilière, la présentation du bien
fait beaucoup, mais la clef d’une vente
réussie réside dans la fixation du bon
prix dès le départ. « Beaucoup de propriétaires veulent nous confier leurs biens
15 à 20 % au-dessus de notre prix d’estimation, en précisant que le tarif est
négociable, remarque Claudine Mercier,
responsable de l’agence LFI Sévigné
à Rennes. Cette stratégie est contre-productive. Comme les acheteurs ont le
choix, ils visitent les biens qui sont dans
leur budget ou juste au-dessus, mais pas
ceux qui sont largement surestimés. »
Conclusion : les logements mis en vente
trop cher encombrent les sites immoMIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
garage ou si votre logement possède
d’autres défauts rédhibitoires aujourd’hui (grand appartement familial avec
une seule salle de douche, chambre
parentale que les enfants doivent traverser pour se rendre dans la leur, etc.).
Une fois le « bon » prix de marché
choisi, rendez votre logement le plus
attractif possible. « La première impression que les acheteurs ont en poussant la porte est primordiale. Si elle est
bonne, la vente n’est pas assurée, mais
si elle est mauvaise, elle ne se fera jamais », garantit Jean-François Buet,
président de la Fnaim. Une maison
avec un portail semi-rouillé qui grince,
de la mousse sur le toit ou un jardin
intégralement en friche n’inspirera pas
confiance. Un appartement aux prises
de courant branlantes et aux robinets
qui gouttent fera se poser beaucoup
de questions aux futurs acquéreurs.
Dans les deux cas, ils estimeront que
votre bien a été mal entretenu et qu’ils
risquent d’y découvrir de mauvaises
surprises une fois propriétaires. Pour
vous épargner cette mauvaise impression, réalisez toutes les menues réparations nécessaires, rangez, nettoyez,
68
aérez et dépersonnalisez avant chaque
visite. Inutile, en revanche, de vous
lancer dans de lourds travaux de remise à neuf, car vous n’êtes pas certain
de récupérer leur coût dans le prix de
vente. « Parfois les propriétaires réalisent
à grands frais des réhabilitations qui
rebutent la majorité des acheteurs »,
met en garde Nathalie Naccache, directrice des agences Century 21 Fortis
Immo, au centre de Paris. La bonne
stratégie consiste à solliciter des artisans pour obtenir des devis ou à chiffrer le montant de la rénovation, poste
par poste, avec un architecte. Cela vous
permettra de répondre aux visiteurs
qui tentent de négocier un énorme rabais. Vous pourrez leur montrer, documents à l’appui, que votre prix de
mise en vente tient compte du montant
de la réhabilitation.
P UN BIEN LOCATIF
Prenez en compte l’évolution du
marché à moyen terme
Si vous souhaitez vendre un bien locatif, le marché étant dominé par les
investisseurs, inutile d’espérer un coup
Vendre un bien
encore loué n’est
pas forcément
pénalisant.
de cœur de la part de votre acheteur.
Votre bien l’intéressera seulement s’il
est facilement louable et offre une rentabilité suffisante. Il faut préparer votre
vente comme un professionnel de la
finance.
Contrairement à une idée reçue, vous
pouvez parfaitement vous séparer d’un
logement occupé, avec un locataire
dans les murs. Dans ce cas, ce dernier
ne dispose pas d’un droit de préemption, sorte de droit préférentiel d’acheter votre bien, mais votre acquéreur
devra poursuivre le bail. La loi Alur a
durci les conditions : « Désormais, le
nouveau bailleur doit respecter un délai
plus long et, selon la durée résiduelle
du bail, il devra parfois attendre trois
ans de plus, et son renouvellement, pour
pouvoir donner congé au locataire »,
précise Jean-François Buet. Vendre
un bien en cours de bail ne sera pas
pénalisant si l’historique de règlements
des loyers de votre locataire est favorable. En revanche, s’il a tendance à
les régler avec retard, la valeur de votre
logement devra être minorée pour attirer un nouveau bailleur. Pour un bien
vendu occupé, le prix de vente doit
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Vincent Isore / IP3 press
Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
4 conseils pour bien vendre
Blindez votre dossier
La Loi Alur oblige désormais les
vendeurs à donner une masse
d’informations à leur futur acquéreur.
Tant que vous n’avez pas transmis tous
les documents, votre acheteur peut se
rétracter, même s’il a signé le
compromis. Outre l’acte de propriété, le
métrage Carrez (pour un appartement),
vous devrez également fournir toute une
série de diagnostics obligatoires (plomb,
amiante, termites, état des installations
de gaz et d’électricité, performance
énergétique…), le règlement de
copropriété, la garantie décennale en
cas de travaux, etc. Mieux vaut vous
procurer tous ces papiers très en amont
de votre mise en vente. Et pour anticiper
les questions de votre acheteur,
préparez des photocopies de votre taxe
foncière des trois dernières années, de
vos factures de chauffage, etc.
5
Faites réaliser au plus tôt les nombreux diagnostics.
Tenez compte de l’impact fiscal
Si vous cédez votre résidence principale, vous n’aurez
aucun impôt sur les plus-values à régler. En revanche,
s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif,
vous serez imposé dès le premier euro de gain.
L’Administration vous accorde un abattement qui dépend
de la durée pendant laquelle vous avez détenu votre bien.
Il débute à partir de la cinquième année. Il existe deux
barèmes, le premier pour l’impôt à 19 % et le second pour
les prélèvements sociaux à 15,5 %. Si vous justifiez avoir
été propriétaire pendant vingt-deux ans, vous
ne paierez pas d’impôt. Si vous attendez trente ans
pour vendre, vous serez aussi totalement exonéré des
prélèvements sociaux.
Estimez votre bien en
n’occultant aucun défaut. S’il
est bruyant et sombre, votre
appartement se vendra
forcément moins bien que
celui de votre voisin, au calme
et mieux exposé. En cas de
défaut important (dernier
étage sans ascenseur, rez-dechaussée sur rue…), la décote
oscille entre 5 et 20 % par
rapport au prix médian du
secteur. Examinez les biens
en vente dans le même
secteur et alignez votre prix
sur le leur. Si vous n’avez
aucun appel dans le mois
(pour une grande ville
dynamique) ou les trois mois
(pour une petite commune)
qui suivent la mise en vente,
cela signifie que votre prix
est trop élevé. Baissez-le
rapidement de 10 à 15 % pour
pouvoir générer des visites.
Si vous avez des appels, des
visites, mais aucune offre,
une décote de 5 % au moins
est nécessaire.
6 8
7
Faites chiffrer les travaux
Si votre logement nécessite des travaux de réhabilitation
ou de réfection, faites appel à un architecte ou à une
entreprise générale. Le premier vous fournira un
descriptif précis de tout ce qui peut être réalisé et
s’occupera de demander des devis à des artisans
ou entreprises. La seconde vous donnera un chiffrage
des travaux poste par poste. Vous aurez ainsi une
estimation très fiable des montants que vos acquéreurs
devront débourser en plus du prix de votre bien. Ils ne
pourront donc pas négocier à outrance le tarif de mise
en vente. En outre, une telle démarche vous fera passer
pour une personne sérieuse et organisée, un gage de
confiance pour les acheteurs, qui ont toujours besoin
d’être rassurés.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Fixez le bon prix et
réajustez rapidement
69
H
Hamilton / Réa
être fixé non pas sur la base de la valeur
intrinsèque de votre logement, mais
plutôt sur son taux de rentabilité. « Un
investisseur qui veut obtenir 8 % brut,
parce qu’il estime que le secteur est risqué, divisera le montant des loyers annuels espérés par ce taux et obtiendra
un prix d’achat », explique Xavier Ségura, directeur de l’agence ConnexionBelle de Mai, à Marseille.
Globalement, une rentabilité moyenne
à Paris et en Ile-de-France oscille entre
1,5 et 3,5 % brut, tandis qu’elle va de 4
à 7 % brut dans les grandes métropoles
de province où le prix d’achat au mètre
carré reste plus favorable. Il est même
possible de dépasser les 10 % dans certaines petites villes plus risquées, avec
des biens de bonne qualité.
Autre alternative : à chaque départ de
locataire, demandez-vous si vous en
recherchez un nouveau, ou si vous
sortez ce logement de votre patrimoine.
Pour vous décider, vérifiez l’état du
marché locatif de la ville où il est situé.
S’il est en perte d’attractivité ou si votre
logement ne correspond plus à la demande locale, se loue de plus en plus
mal ou de moins en moins cher, ou
que de nombreux programmes neufs
sont prévus juste à côté, vendez. « Les
bailleurs ont toujours du mal à céder
une part de leur patrimoine, car ils s’y
sont attachés. Pourtant, en immobilier
locatif, le pathos ne doit pas entrer en
ligne de compte », tranche Jean Perrin,
président de l’UNPI (Union nationale
de la propriété immobilière).
Si vous ciblez principalement une clientèle de bailleurs, vendez votre logement
en l’état, et surtout ne réalisez aucuns
travaux. En effet, le nouveau propriétaire a intérêt à les financer pour payer
moins d’impôts puisqu’ils sont défiscalisables à 100 %.
Enfin, si vous cédez un logement qui
n’est pas situé dans la ville où vous habitez, confiez la vente en exclusivité à
un agent local. Mais soyez malin, limitez la durée de cette exclusivité à un
ou deux mois. Il sera ainsi très motivé
pour trouver rapidement un acheteur
et toucher sa commission. Petite astuce : si vous visez un professionnel
qui dispose d’un service de gestion locative, il y a de fortes chances que
votre futur acheteur se trouve dans le
pool de bailleurs qui lui a confié son
patrimoine…
Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
Acheter un logement pour le louer
permet à des particuliers de profiter
de l’effet de levier du crédit pour se
constituer un patrimoine, et s’assurer
ainsi des revenus complémentaires à
la retraite. Malgré ces deux avantages,
depuis des années, l’immobilier locatif
rapporte de moins en moins. « La situation économique difficile fragilise
les locataires et entraîne une baisse mécanique du niveau des loyers. En parallèle, la fiscalité, notamment locale,
explose », énumère Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale de
la propriété immobilière).
Investir dans la pierre présente donc
un risque aujourd’hui, mais il peut être
maîtrisé. Si vous disposez déjà d’un
patrimoine immobilier, vous avez aussi
le moyen de préserver, voire d’augmenter, votre rentabilité. La clé d’un
investissement locatif réussi réside
dans le maintien d’une bonne relation
entre bailleur et locataire. « Avant de
mettre en location, les propriétaires devraient se demander s’ils habiteraient
le logement qu’ils louent. Si la réponse
est non, cela signifie qu’ils doivent engager des travaux », explique Michel
Gamby, directeur de l’agence Laforêt
de Grenoble.
P UN BIEN VIDE
Fidélisez votre locataire en
n’étant pas trop gourmand
Propriétaire d’un logement que vous
comptez louer, ou qui est déjà loué,
vous devez désormais vous conformer
à tout un ensemble de nouvelles
règles. « Les locataires ont de plus en
plus de droits, et peuvent les faire appliquer facilement en justice si les
bailleurs ne les respectent pas », précise
Jean-François Buet, président de la
Fnaim.
Si malgré ces contraintes, vous souhaitez doper votre rentabilité locative,
il va falloir retrousser vos manches.
« La période pendant laquelle tout se
louait facilement à n’importe quel prix
est terminée. Désormais les gens sont
exigeants et ils n’hésitent plus à négocier
le loyer à la baisse ou à partir si le propriétaire n’accède pas à leurs demandes », constate Mickaël Marchand,
70
De petits travaux
de remise à neuf
sont nécessaires
entre chaque
relocation.
directeur de Guy Hoquet Nantes Nord.
Pour éviter le turnover des locataires,
proposez un logement en très bon
état. Il se louera plus vite, plus facilement, et surtout vous attirerez les
meilleurs candidats, et donc minorerez
votre risque locatif. « Si le logement
est en mauvais état ou franchement défraîchi, les seules personnes qu’il intéressera seront celles qui ont été refusées
par d’autres bailleurs, donc les plus précaires », analyse Anne-Sophie Ansart,
cogérante de l’agence Valeurs Sûres,
à Roubaix.
N’hésitez pas à effectuer régulièrement
des petits travaux d’entretien, au moins
à chaque changement de locataire. Passez un coup de blanc sur les murs d’un
studio avant de le relouer, remplacez
des robinets anciens par des équipements dernier cri, etc. « Inutile d’engager
des travaux somptuaires, ils ne seront
pas rentabilisés. En revanche, des dépenses qui permettent de mettre le logement au goût du jour sont recommandées », conseille Sébastien de Lafond,
président de Meilleursagents.com,
plate-forme de conseils en immobilier.
Certains équipements sont maintenant
devenus une quasi-obligation. Dans la
cuisine, prévoyez davantage qu’un
simple meuble sous-évier, « les locataires
de petites surfaces ne veulent plus acheter
des placards ou un plan de travail qu’ils
devront démonter à leur départ », note
Nathalie Naccache directrice de Century 21 Fortis Immo, à Paris. Même
constat pour la salle de bains, où vous
avez intérêt à installer une armoire de
toilette et quelques étagères. « Cela ne
coûte pas très cher, et permet d’éviter
que les locataires laissent du carrelage
troué au moment où ils repartent avec
leur équipement », souligne Jean-François Buet.
Tous ces travaux de réparation, d’entretien, de rénovation ou d’amélioration
de l’habitat sont déductibles de vos
revenus fonciers, et permettent donc
de faire baisser votre pression fiscale,
grâce au mécanisme du déficit foncier
(voir nos conseils p. 73). Bon à savoir :
si vous devez régler des travaux réalisés dans la copropriété (remise aux
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Rainer Berg / Westendend 61 / Getty Images
Vous voulez gérer au mieux votre bien
Votre Argent Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
normes des ascenseurs, remplacement
de la tuyauterie collective, etc.), vous
pourrez aussi les déduire de vos revenus fonciers.
Une fois que votre appartement aura
été remis en état, reste à fixer le bon
loyer. Pour cela, faites un tour complet
de l’offre dans le voisinage et adaptez
vos tarifs. S’il s’agit d’un bien rare,
vous pourrez fixer un loyer élevé. a
contrario si vous disposez d’un logement proposé en abondance, privilégiez la fourchette basse. Quelle que
soit votre décision, demandez plutôt
un loyer légèrement inférieur à la
moyenne du secteur. Grâce à cela,
vous fidéliserez votre locataire et éviterez une vacance locative très coûteuse en termes de rentabilité.
Si le bien est un grand appartement
ou une maison situés dans une ville
où les jeunes sont nombreux, vous
avez peut-être intérêt à passer en colocation. Vous mutualiserez le risque
d’impayé, et il est rare que des colocataires acceptent de conserver dans
les lieux un des leurs s’il ne s’acquitte
pas de sa quote-part de loyer ou de
charges. Avec cette technique, vous
minorerez également les temps de vacance locative car un colocataire sur
le départ trouve, en règle générale,
un remplaçant.
Enfin, si vous proposez des petites
surfaces, privilégiez la caution plutôt
que l’assurance loyers impayés. La
première est gratuite, contrairement
à la seconde, facturée en moyenne
entre 2,5 et 3,5 % des loyers encaissés.
Cette caution sera valable pour une
durée limitée, en général celle du bail
et du premier renouvellement. Mais
si votre bien est un studio ou un deuxpièces, il y a de fortes chances qu’il
soit habité par un jeune locataire qui
le quitte avant six ans. En cas d’impayé,
une simple procédure devant le tribunal permettra de récupérer votre dû,
à condition que vous ayez choisi une
caution solvable !
Autre solution si vous louez une surface plus grande : intéressez-vous à
la nouvelle garantie Visale mise en
place par l’organisme Action Logement. Elle offre une protection intéressante et peu coûteuse aux bailleurs
qui acceptent de louer à des jeunes
actifs aux faibles revenus ou en situation jugée précaire par les assureurs
traditionnels (CDD, intérim…).
P UN BIEN MEUBLÉ
Dopez votre rentabilité malgré
les nouvelles contraintes
Au fil des ans, les contraintes légales
qui pèsent sur la location nue se sont
fortement accrues. Beaucoup de particuliers se sont alors lancés dans ce
qu’ils considéraient comme un eldo-
Loyers : la correction à la baisse se poursuit
Evolution des loyers dans le secteur privé sur cinq ans
Source : Clameur
+ 1,5
+ 0,9
- 0,1
0,0
- 0,3
- 0,4
- 1,0
- 1,1
-1,5
+ 0,9
- 0,2
- 0,5
- 0,9
- 0,9
- 1,5
- 2,0
- 1,8
- 2,0
-3,0
Studios et 1-pièces
Février 2012
72
Février 2013
2-pièces
Février 2014
3-pièces
Février 2015
Février 2016
E
Le meublé davantage taxé ?
En louant votre logement vide, vous pouvez opter pour le régime
du micro-foncier, à condition d’encaisser moins de 15 000euros
de loyers par an. Il donne droit à un abattement de 30 % sur
les loyers perçus, vous n’êtes donc imposé que sur les 70 %
restants. Si votre logement est loué en meublé, vous relevez
du régime du micro-BIC, à condition de toucher moins de
32 900 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’abattement passe
à 50 %, et vous êtes donc imposé uniquement sur les 50 %
restants. Un contribuable imposé dans une tranche supérieure
à 30% aura donc plutôt intérêt à faire du meublé pour bénéficier
de l’abattement le plus favorable. C’est une des raisons qui
explique l’engouement pour la location meublée depuis
quelques années. Pour éviter cet effet d’aubaine, qui a entraîné
la raréfaction des locations vides dans certains secteurs des
grandes villes (proches des universités, pôles d’affaire ou
gares), l’Etat pourrait prochainement rogner l’avantage fiscal
du meublé.
rado : la location meublée. La loi Alur
a changé la donne en alignant les deux
régimes et en imposant les mêmes
obligations aux bailleurs (respect d’un
bail type, liste des équipements minimaux à fournir, encadrement des
loyers à Paris, etc.). Dès lors, la location meublée de longue durée, avec
un bail d’un an minimum renouvelable
par tacite reconduction, ou de neuf
mois minimum sans reconduction tacite si le locataire est étudiant, a perdu
de sa superbe.
Elle reste pourtant le moyen, pour le
moment, de doper votre rentabilité
nette. Un logement meublé et parfaitement équipé se louera en général
un peu plus cher que le même proposé
vide. En moyenne, la différence est
de l’ordre de 15 à 20 %.
Mais pour cela, il faut respecter deux
impératifs. D’abord, le logement doit
être dans un parfait état, avec des
meubles simples et un design contemporain. « Les biens avec du mobilier défraîchi ou des gros meubles de famille
recyclés sont impossibles à louer. Seuls
les logements offrant une prestation
comparable à celle d’un hôtel attirent
les locataires », martèle Hervé Sayaque,
directeur de l’agence Home Clef Properties, à Cannes. Ensuite, le meublé
fait recette pour des surfaces précises,
et uniquement dans des secteurs bien
déterminés. Il s’agit surtout « de studios
et de deux-pièces situés dans la capitale
ou au cœur de grandes agglomérations
dynamiques, qui seront loués sans difMIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Bilderbox / Andia
ficulté à des étudiants ou à des personnes
seules, en pleine séparation ou divorcées,
ou encore à des salariés détachés pour
une longue période qui préfèrent louer
un logement plutôt qu’aller à l’hôtel »,
précise Maud Velter, directrice associée
de l’agence Lodgis. Ailleurs, louer en
meublé est plus difficile, à moins de
viser une clientèle type. « Lorsque des
investisseurs poussent la porte de mon
agence, je leur conseille d’acheter des
deux-pièces entre la gare et le centreville et de les louer meublés en parfait
état à des cadres de passage, la vacance
locative est quasiment nulle », assure
Stéphane Vachot, directeur de l’agence
Carré Mans, au Mans.
En optant pour le meublé, ne négligez
pas le poids des charges car vous devrez acheter le mobilier et les équipements imposés pour louer le logement,
et peut-être les remplacer en partie au
moment du départ du locataire. Enfin,
une location meublée est très chronophage et complexe, et si vous en déléguez la gestion, les frais peuvent osciller entre 12 et 15 % du montant des
loyers annuels encaissés, contre 7 à
8 % pour une location vide.
Attention, si vous comptez louer votre
bien sous le régime du meublé touristique, les contraintes sont encore plus
importantes. Pour proposer votre logement à la journée, à la semaine ou
au mois, vous devez au préalable obtenir
l’accord de la mairie s’il est situé dans
une agglomération de plus de
200 000 habitants. Nombre de bailleurs
« oublient » cette formalité et se mettent
ainsi dans l’illégalité. La mairie de Paris,
ville la plus touchée par ce phénomène,
a décidé de réagir et poursuit les
bailleurs qui ne respectent pas la loi.
Pour le moment, elle n’a perdu aucun
procès et les fraudeurs ont été condamnés à payer de lourdes amendes et à
se mettre en règle. Les contrôles s’intensifient de mois en mois, aussi ne
jouez pas avec le feu.
Dernier point : actuellement le meublé
dispose d’un net attrait fiscal puisque
l’abattement sur les loyers encaissés
est plus important que celui octroyé
pour la location vide. Mais cet avantage
pourrait être remis en cause prochainement (voir encadré p. 72). Dès lors,
si vous envisagez ce type de gestion,
ne soyez pas trop optimiste quand
vous estimez votre rentabilité nette.
4 conseils pour bien gérer
Profitez du déficit foncier
Si votre appartement dans l’ancien est en mauvais
état, engagez d’urgence des travaux. Les réparations
d’entretien, de rénovation ou qui permettent
d’améliorer l’état global du logement loué sont
déductibles à 100 % de vos revenus fonciers. Lorsque
le total de vos charges locatives (travaux, intérêts
d’emprunt, assurances pour le bien, frais de
gestion…) est supérieur aux loyers encaissés dans
l’année, vous êtes en déficit foncier. Celui-ci est alors
reportable sur vos autres revenus fonciers, ce qui
permet, mécaniquement, de réduire votre pression
fiscale. Si vous disposez encore d’un reliquat de
déficit foncier après avoir effectué ce report, il est
imputable, hors intérêts d’emprunt, sur vos autres
revenus (salaires, pensions de retraite, etc.) dans la
limite de 10 700 euros par an. Le surplus est
déductible les dix années suivantes. De plus, les
économies d’impôts réalisées grâce au déficit foncier
ne sont pas soumises au plafonnement des niches
fiscales de 10 000 euros, ce qui n’est pas le cas de
la réduction d’impôts liée au dispositif Pinel.
Réagissez rapidement
en cas d’impayés
Sans nouvelle de votre locataire
huit jours après l’envoi de la
quittance, contactez-le pour
savoir s’il s’agit d’un oubli ou s’il
traverse une mauvaise passe
financière. Dans le second cas,
trouvez un accord à l’amiable, et
proposez-lui un échéancier de
paiement. Si aucun accord n’est
possible, envoyez une mise en
demeure au bout de vingt jours de
retard. A la seconde mensualité
non honorée, expédiez la même
lettre avec accusé de réception.
Après cinquante jours, faites
appel à un huissier qui lancera un
commandement à payer. Si ces
démarches n’aboutissent pas,
lancez une procédure judiciaire
sans attendre davantage.
9 10
Remettez votre logement
à neuf
Votre locataire vient de partir, si le
logement est en état d’être reloué,
engagez des travaux de rénovation,
même minimes. Remplacer un plan de
travail fatigué, installer un mitigeur
dernier cri dans la salle de bains ou un
placard intégré dans un studio ne vous
coûtera pas plus de quelques dizaines
d’euros. A la clé : une vraie différence
car même là où la demande locative est
forte, les logements vieillots sont encore
en nombre important. Avec un bien refait
et propret, vous attirerez un maximum
de locataires. Vous n’aurez plus, ensuite,
qu’à choisir les meilleurs dossiers.
Et laisser les moins intéressants aux
bailleurs qui refusent de dépenser
le moindre euro dans un appartement
locatif sous prétexte qu’il trouvera
forcément preneur. Autre avantage,
si vous suivez notre conseil : de peur de
voir l’appartement le plus mignon qu’il
ait visité lui échapper, votre locataire
acceptera d’entrer dans les lieux
rapidement. A contrario, si le bien est
défraîchi, il vous demandera de signer
le bail le plus tard possible. Si vous
refusez et qu’il s’agit d’un bon locataire,
il trouvera mieux ailleurs.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / NUMÉRO 410 / AVRIL 2016
Les travaux
sont déductible de
vos impôts fonciers.
Louez légèrement moins cher
Beaucoup de bailleurs louent leurs biens dans
la fourchette haute du marché. Sur le long
terme, ce n’est pas la bonne tactique car
il est plus intéressant de fidéliser un locataire
avec un loyer attractif. Démonstration : vous
louez un studio en parfait état 330 euros par
mois, au lieu de 350 euros, ce qui représente
une perte annuelle de 240 euros par an.
En revanche, votre locataire étudiant, de peur
de ne pas trouver aussi bien lors de la
prochaine rentrée, risque de vouloir conserver
ce logement agréable et au loyer intéressant
pendant l’été, sans rompre le bail dès la fin de
l’année universitaire, Vous éviterez ainsi deux
mois de vacance locative, et percevrez près de
700 euros par an en plus. En définitive, votre
stratégie se révélera gagnante.
11 12
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