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Hervé Lebigre (Consultant financier spécialisé en
gestion de patrimoine)
Conseils en gestion de patrimoine
Principes d optimisation de l enrichissement patrimonial : le cas de l
immobilier de défiscalisation
De profonds changements planétaires vont venir changer la donne économique et
sociale de nos pays développés dans les trente prochaines années. Les raisons en
sont des écarts de richesse entre le nord et le sud, la surpopulation et la pollution de
certaines zones, la globalisation économique, et en général l’attraction des zones
géographiques ensoleillées, sécurisées et bénéficiant d’un bon niveau de vie. Ainsi
on attend 400 millions de personnes autour de La Méditerranée dans les prochaines
années et le mouvement des peuples du nord de l’Europe vers le sud a déjà
commencé. L’Espagne et La France par exemple ont vu leur prix du mètre carré
exploser en cinq ans ( + 45 % en moyenne en France ). Je ne m’étendrai pas sur le
sujet, je vous renvoie aux statistiques et à la littérature d’anticipation disponible en
librairie. Ces phénomènes vont avoir une implication directe sur l’immobilier, et si
vous souhaitez profiter de cette vague de fond, il peut donc être intéressant de
connaître quelques règles en matière d’investissement. Les objectifs Si vous ne
voulez pas faire d’erreur, tout investissement doit se rapporter à vos objectifs. Ceuxci doivent être concrets, contrôlables et mesurables, c’est à dire, quoi, combien et
dans combien de temps. En matière d’immobilier, on peut chercher à se loger ce qui
laisse une grande part aux aspects affectifs. On peut aussi rechercher à avoir des
revenus complémentaires ou bien un enrichissement supplémentaire par évitement
de l’impôt ou constitution d’un capital. Quelle que soit la raison d’un achat, pensez
bien à sa logique, à vos objectifs et établissez, si possible, une stratégie. Les critères
Dans tout investissement, les professionnels du patrimoine vont considérer cinq
critères essentiels pour juger de l’opportunité de celui-ci. Rentabilité Bien entendu,
on va regarder la rentabilité brute de l’achat. Les loyers annuels divisés par le
montant de l’investissement hors frais. On calcule également la rentabilité compte
tenu de tous les frais, on utilise des méthodes différentes en fonction des objectifs
poursuivis. Il est évident que les économies d’impôt accroissent la rentabilité des
investissements. Ces textes issus des lois de finances ont pour objectif de stimuler la
construction et la rénovation immobilière car le bâtiment est un secteur moteur pour
toute l’économie par l’effet direct et induit qu’il génère. Le mode de financement, sa
durée, son coût ont une influence sur le coût. Ainsi on calculera le TRI ( taux de
rentabilité interne ) et on mesurera en quelque sorte le retour sur investissement.
Sécurité On peut dire qu’en général, la sécurité de l’immobilier est une des
meilleures. Le recours à l’emprunt s’accompagne également d’une assurance décès
invalidité. Ainsi, en cas de décès, les héritiers récupèrent le bien immobilier
entièrement payé. Le critère le plus important reste tout de même l’emplacement. La
sécurité sur la durée est également assurée par la qualité des biens, les périodes de
temps étant relativement longues. La sécurité économique et juridique doit être
assurée par le sérieux des promoteurs, ce qui n’est pas une mince affaire. En vente
en état futur d’achèvement ( VEFA ), c’est à dire quand on achète sur plan, rien ne
nous dit a priori que le promoteur sortira la construction de terre avec la qualité
attendue en temps et en heure. Garantie dommages-ouvrage, décennale, biennale,
de bon achèvement des travaux, garantie de prix ferme et définitif, garanties
financières sont autant d’assurances qui couvrent la construction. Sur un autre plan,
on parle également beaucoup de résidences sécurisées ou de quartier sûr, c’est
effectivement un élément à ne pas négliger car la location et la revente ne s’en
porteront que mieux. Enfin un élément important de la sécurité, c’est la location. Un
bon emplacement et une qualité de construction à bon prix au m2 constituent la
base. Il existe également des garanties de loyers impayés, d’absence de locataire,
voire de carence de locataire. On peut ainsi trouver des garanties locatives totales où
le paiement des loyers, le choix des locataires et la détérioration immobilière sont
prévues dans l'achat. Fiscalité On a deux grands types de mesures pour éliminer
l’impôt. La défiscalisation " par le haut " et celle " par le bas ". Rappel : Je rappelle,
qu’en France le revenu imposable n’est pas imposé à un seul taux mais passe dans
une grille de taux progressifs. Ainsi en 2002 pour les revenus compris entre zéro et
4.190 euros l’impôt est de zéro ; puis de 4.191 à 8.241, le taux qui s’applique est de
7,05 % et ainsi de suite jusqu’à un taux de 49,58 %. Le taux moyen c’est celui que
l’on calcule par le rapport entre l’impôt payé et le revenu imposable. Le taux marginal
quant à lui est le taux maximum atteint dans le système progressif. J’entends " par le
haut ", la défiscalisation qui diminue artificiellement le revenu, la base imposable et
qui se traduit donc indirectement par une baisse des impôts. Elle s’applique selon la
loi pour des impositions jusqu’à 5.300 euros ( loi De Robien => ex loi Besson ) ou
bien au delà de 15.000 euros ( loi Monuments Historiques, Malraux par exemple ) La
défiscalisation " par le bas " est celle qui touche directement l’impôt, elle élimine
directement de l’impôt. Je l’appelle par "le bas" car elle touche de facto les tranches
d’imposition les plus faibles. Liquidité En matière d’immobilier, la liquidité n’est pas le
critère le plus important. On parle de plus ou moins grande liquidité en fonction de la
capacité à revendre le bien . Sachez cependant que quand des avantages fiscaux
sont accordés, une période de location minimum doit être respectée ( exemple : 6
ans pour la loi Paul ). Bien évidemment dans un marché où la demande est
supérieure à l’offre, les prix montent et il est plus facile de revendre, on considère
donc que la liquidité y est supérieure. Le temps C’est un paramètre essentiel de tout
investissement , il convient de gagner le plus d’argent possible en un minimum de
temps. Quand on compare deux achats avec des durées et des montants d’emprunt
différents, on va ramener tous les flux ( entrées et sorties d’argent sur la période ) sur
une même base temporelle, on va actualiser, car le temps n’est pas neutre.
Souvenez-vous que la philosophie de l’investisseur optimal consiste à utiliser le
mieux possible ses ressources. Les leviers Le locataire L’investissement immobilier
présente l’immense avantage de s’ autofinancer en partie grâce au locataire. On met
en général en rapport le coût du crédit, la fiscalité et l’apport du locataire. Bien
entendu, tout dépend de la rentabilité du projet, du taux d’intérêt, de la durée du prêt,
de l’inflation ( les loyers suivant en général l’indice du coût de la construction ) et les
frais annexes, mais on peut raisonnablement dire qu’un locataire peut financer
environ 40 à 60 % de l’investissement locatif neuf fait sans apport. La fiscalité Dans
le cas d’une économie d’impôt de type Paul à 40 %, cela veut dire que l’État finance
40 % de votre investissement. Pour être exact et en cas de financement par
l’emprunt, il faut ajouter les coûts en intérêt ce qui permet de dire que dans une
défiscalisation Paul à 40 % avec un financement à 15 ans à 4,80 %, la part de l’État
dans le financement du bien est de 30 % environ. Les stratégies Capitalisation La
stratégie de capitalisation consiste à accumuler le plus de capital en un minimum de
temps. Dans cette configuration on fera des apports personnels importants et des
prêts à remboursement court. Cette méthode est gourmande en ressources et pour
celui qui dispose de capitaux ou d’une forte capacité de remboursement elle peut
être intéressante. Par exemple, la loi Paul est très adaptée à ce genre de stratégie.
Rentabilité La stratégie de rentabilité est celle qui consiste à investir le minimum pour
un gain maximal. On utilisera au mieux les leviers que sont la fiscalité et le locataire,
on allongera au maximum la durée de l’emprunt car, ce qui compte c’est de faire le
minimum d’effort pour un gain donné. Ainsi la différence entre le loyer et le
remboursement du prêt devra être minimisée. Cependant, sans apport, même avec
des taux d’intérêt très bas, il existe une différence entre le remboursement et le loyer.
On cherchera donc un gain fiscal qui comblera au maximum cette différence dans la
durée. Les investissements en Loi De Robien sont particulièrement adaptés à cette
stratégie. En conclusion, il est bon de rappeler que chaque cas est un cas particulier.
Sachez que nous vivons une période où l'on fait et où l'on fera des plus-values
immobilières. Il y a de bonnes affaires à faire dans l'immobilier que ce soit en
métropole ou à La Réunion (où il manque 250 000 logements), le tout est de trouver
le bon produit au bon emplacement. Pour ceux qui peuvent et souhaitent profiter des
opportunités que présente notre époque, j'espère que ces grands principes sauront
vous guider dans vos choix. Tout n'est pas dit mais ces informations vous seront
utiles. Pour ceux qui désirent faire intervenir un professionnel du patrimoine, je me
tiens à leur disposition pour étude gratuite. Vous pouvez me joindre au 06-92-67-4231. Hervé Lebigre Consultant financier spécialisé en gestion de patrimoine