Août 2016

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PwC-Immospektive
Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier 3Q/16 »
Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière
suivante : « (1) ».
19.08.2016
Points clés en bref :
•A ce jour, le Brexit n’a pas freiné
l’économie suisse
•Au premier semestre 2016,
l’immigration est restée inférieure
d’environ 20 % au taux observé à la
même période l’année précédente
•L’inflation et les taux d’intérêt restent
bas et rendent une nouvelle baisse du
taux de référence possible en 2017
•La hausse de l’indice de la construction
laisse espérer une amélioration des
perspectives conjoncturelles du secteur
de la construction, mais les prix de
l’industrie du bâtiment devraient
reculer
•S’agissant des prix des logements en
propriété, la hausse des prix se
poursuit uniquement dans le segment
inférieur
•L’intérêt pour la construction de
logements locatifs augmente et
l’environnement économique permet
à nouveau une augmentation des prix
des immeubles locatifs
•Les loyers de bureau continuent de
fléchir et une nouvelle hausse des taux
de vacance semble inévitable.
•L’érosion des ventes du commerce de
détail éloigne l’espoir d’une reprise
rapide du marché des espaces de vente
Même si le Brexit n’a guère eu de répercussions, à ce jour, sur l’économie suisse,
la croissance demeure morose. Les économistes n’ont pas encore intégré les
retombées possibles du vote britannique dans leurs prévisions et tablent sur une
amélioration progressive de la croissance économique au second semestre. Le
marché suisse de l’immobilier profite toujours du bas niveau des taux d’intérêt,
qui rend possible une nouvelle baisse du taux de référence en 2017. Le manque
d’alternatives de placement soutient en particulier les prix des immeubles
locatifs, qui pourraient encore augmenter dans les deux prochaines années. En
revanche, la situation du marché des surfaces de bureau devient de plus en plus
difficile en raison de la hausse du nombre de locaux vides. Le marché ‘Retail’ reste
confronté à la situation économique.
1.1. A ce jour, le Brexit ne
freine pas l’économie
Au début de l’été, le vote en faveur du
Brexit a déclenché une onde de choc
dans l’ensemble de l’Europe. Bien que
l’humeur des Britanniques soit comparable à celle observée lors de la crise
financière et que les prévisions tablent
sur un net tassement de la croissance
économique, les retombées ne sont pas
particulièrement sensibles en dehors du
Royaume-Uni. Le redressement économique de la zone euro s’est poursuivi,
soutenant l’économie suisse, en dépit du
franc fort.1 Même si la situation ne s’est
pas dégradée en Suisse dans le sillage du
Brexit, la croissance économique reste
terne et ne devrait se ressaisir progressivement qu’au second semestre.2 Les prévisions pour l’année en cours n’ont pas
encore réagi aux derniers événements,
mais ont été en moyenne légèrement
corrigées à la hausse. Si le KOF et BAK
ont relevé leurs prévisions pour 2016
par rapport au trimestre précédent, UBS
et Créa sont restés moins optimistes.
En moyenne, les prévisions misent sur
une croissance du PIB de 1,2 % pour
2016, ce qui est largement inférieur à la
croissance potentielle à long terme pour
la Suisse située entre 1,6 et 1,8 %. Les
perspectives pour l’année suivante sont
plus proches de la croissance potentielle
à raison d’une moyenne de 1,6 %. (8, 9)
1
2
La faiblesse actuelle de la conjoncture
influence aussi l’emploi. Avec même
pas un demi-point de pourcentage, la
croissance de l’emploi prévue pour 2016
se situe au niveau plancher constaté
après 2009, année marquée par la crise.
(10) Par rapport au dernier trimestre, les
perspectives du taux de chômage sont
légèrement plus positives, à raison de
SwissLife Asset Managers, Perspectives économiques, août 2016
UBS Outlook Suisse 3e trimestre 2016, juillet 2016
3,5 % pour 2016 (8), le timide redressement de la conjoncture au second
semestre ne suffira toutefois pas à redonner de l’élan au marché de l’emploi.2
Pour 2017, les prévisions misent toujours
sur un taux de chômage de 3,6 % en
moyenne. (8)
Avec un solde d’environ 5000 personnes
en mai et quelque 4300 personnes en
juin, l’immigration demeure largement
en deçà du niveau de l’année précédente. (13) Depuis janvier jusqu’aux
derniers chiffres disponibles, l’immigration a fléchi de près de 20 % par rapport
à 2015. En extrapolant sur l’ensemble de
l’année, on arrive à un chiffre de moins
de 60 000 personnes pour 2016.3 Etant
donné que les demandes d’asile augmenteront probablement encore dans
le courant de l’année, il faut s’attendre
davantage à une évolution structurelle
qu’à un important recul.4
1.2. Le bas niveau de
l’inflation et des taux
d’intérêt rendent une
nouvelle baisse du taux de
référence possible en 2017
La hausse des cours pétroliers observée
depuis le début de l’année a relâché la
pression sur les prix à la consommation,
ce qui se répercute sur les anticipations inflationnistes. Les économistes
ramènent leurs prévisions d’inflation
pour 2016 de –0,6 % à –0,4 %. (8) La
BNS table actuellement aussi sur une
rémunération négative de –0,4 %, contre
–0,8 % le trimestre précédent. (11) Pour
2017, les instituts misent sur une légère
hausse de l’inflation (+0,2 %). (8)
du Brexit. Toutefois, si une pression
haussière devait continuer de s’exercer
sur le franc, une nouvelle baisse du taux
directeur s’imposerait. Un resserrement
monétaire prolongé demeure, pour
l’heure, une éventualité très éloignée.2
Les experts du Credit Suisse tablent pour
2017 sur une nouvelle baisse du taux de
référence. Si cette dernière n’a pas lieu
en été 2017, ce sera probablement le cas
en automne 2017. Avec cette mesure,
les taux de référence devraient toutefois
toucher définitivement un plancher.4
1.3. Perspectives mitigées
pour le secteur de la
construction
L’indice relatif à l’activité économique
du secteur de la construction CS/SBV a
poursuivi son rebond sur fond de taux
d’intérêt favorables. Grâce, notamment,
à d’importants contrats dans le génie
civil, à l’accroissement de la demande
de constructions de logements locatifs
et à de nombreux contrats des pouvoirs
publics, l’indice a quitté, au deuxième
trimestre 2016, la zone négative ; il laisse
désormais entrevoir des perspectives
positives pour la conjoncture du secteur
de la construction. (18) En revanche, en
comparaison annuelle, l’indice suisse des
prix de la construction s’est contracté
de 0,5 % au premier trimestre 2016 et
pointe vers une baisse des prix effectifs
du marché. (20)
1.4. Les logements en
propriété restent très prisés
dans le segment de prix
inférieur
À raison d’un recul de 2,9 %, les prix des
transactions des logements en copropriété ont renoué avec une tendance
baissière après une hausse de courte
durée au premier trimestre 2016 dans
l’ensemble de la Suisse. (3) Cela s’explique par la diminution des prix des
segments moyen et supérieur, confrontés depuis plus de quatre ans déjà à un
essoufflement de la dynamique des
prix.4 Dans le segment inférieur, la
hausse des prix s’est, en revanche, poursuivie, avec une progression de 0,9 % par
rapport au trimestre précédent. (54, 55)
Selon l’indice des prix FPRE, les maisons
individuelles se négocient, dans l’ensemble, à des prix plus élevés (+1,0 %)
par rapport au trimestre précédent. C’est
surtout, là encore, les biens immobiliers
affichant des prix avantageux qui ont
progressé. (49)
Le déplacement de la demande dans le
segment de prix inférieur est lié, d’une
part, au durcissement des exigences
en matière de fonds propres lors de
l’octroi d’hypothèques qui, en dépit
d’un contexte durable de taux bas, rend
l’acquisition de logements en propriété
du segment de prix supérieur plus difficile. Parallèlement, la timide croissance
La situation des taux d’intérêt soutient
toujours l’évolution des prix des placements immobiliers directs et indirects.
Toute la courbe des taux d’intérêt reste
en zone négative, y compris pour les
obligations à 30 ans. Seul le rendement
des obligations à 1 an a marqué une
légère hausse. (23) Les anticipations
de taux des instituts économiques et de
la BNS concernant les emprunts de la
Confédération à 10 ans oscillent, après
une nouvelle correction à la baisse, entre
–0,3 % et –0,5 % pour l’année en cours.
(21,22) La BNS est venue au secours
du franc suisse après le vote en faveur
NZZ, Franken-Schock bremst Einwanderung, 5.7.2016
CS Moniteur immobilier Suisse, 2e trimestre 2016
5
Indice du coût de la construction du Credit Suisse et de la Société suisse des entrepreneurs
3
4
des revenus et le recul de l’immigration
d’étrangers disposant d’un fort pouvoir
d’achat pèsent sur la vente des logements onéreux.4
1.5. Une hausse des prix est
possible pour les immeubles
locatifs
vacants demeure faible, l’évolution
contrastée de la demande et de l’offre
de logements locatifs pèsera davantage
sur les loyers du marché. A ce jour, les
investisseurs ont été épargnés par une
baisse des loyers du marché. Contrairement aux attentes prudentes, les
loyers du marché ont très fortement
progressé dans pratiquement toutes les
régions, en particulier dans le segment
des immeubles anciens, par rapport au
trimestre précédent. (27) La hausse par
rapport au trimestre précédent est, avant
tout, sensible dans les grandes agglomérations, à savoir l’arc lémanique (3,6 %),
Zurich (2,9 %), Bâle (2,9 %) et le Jura
(3,1 %). (26) Les loyers offerts n’ont pas
encore suivi cette tendance positive des
loyers du marché liés aux transactions
et s’inscrivent à nouveau en baisse, en
particulier dans l’arc lémanique. (29, 30)
La « ruée vers les objets d’habitation »
en tant qu’immeubles de rapport se
poursuit, voire progresse. Par faute
de possibilité de placements dans les
biens immobiliers existants, la forte
augmentation de logements locatifs
en construction se poursuit, malgré la
très faible hausse de la demande. Les
économistes des deux grandes banques
CS et UBS constatent une progression
des logements vacants en raison de la
moindre immigration. UBS table, pour
2016, sur une hausse du taux de logements vacants de 1,2 % actuellement
à 1,4 % sur l’ensemble de la Suisse.2 Si
l’incidence sur les chiffres des logements
Au vu de l’écart croissant entre l’offre
et la demande et de la nouvelle baisse
possible du taux de référence en 2017,
une augmentation des loyers semble peu
vraisemblable dans les prochains temps.
Par conséquent, les prévisions relatives
à l’évolution des loyers restent légèrement négatives (5), même si l’indice
des anticipations de prix a quelque peu
augmenté depuis le début de l’année.
(31) Le bas niveau des taux et, par
conséquent, les faibles anticipations de
rendement, alliées à l’évolution toujours
positive des loyers, laissent toujours
espérer, pour 2016 et 2017, une hausse
des prix des immeubles locatifs. (5)
Dans ces circonstances, les deux régions
les plus chères, Zurich et l’arc lémanique,
souffrent de plus en plus. L’évolution
des intérêts des acheteurs en faveur de
régions plus avantageuses entraîne
une stagnation, voire un recul des prix
dans ces deux bassins. (51, 56, 57)
L’activité de construction s’adapte à cette
tendance : autour des lacs Léman, de
Zurich et de Zoug, la production de logements en propriété diminue de manière
sensible.4
6
JLL Zurich Office Market Profile – 2T 2016 ; JLL Geneva Office Market Profile – 2T 2016
Auteurs
Kurt Ritz
+41 58 792 14 49
[email protected]
Marie Seiler
+41 58 792 56 69
[email protected]
Vera Raskina
+41 58 792 18 12
[email protected]
Real Estate Advisory
PwC, Birchstrasse 160
CH-8050 Zürich
1.6 Pas d’impulsions
positives pour le marché des
surfaces de bureau
Depuis le début de l’année, l’environnement économique du marché des
surfaces de bureau s’est encore dégradé
sous l’effet de la diminution de l’immigration et de la faible croissance de
l’emploi. L’indice des postes vacants a
reculé au total de 8,5 % par rapport à
l’année précédente. En revanche, les
prestations d’assurance et les services
financiers se sont fort bien comportés et
le nombre de postes vacants a augmenté
de 14,3 %. Le secteur informatique se
comporte bien également ; il avait déjà
observé une hausse des postes vacants
par rapport à l’année précédente. (10)
En dépit de la baisse de la demande,
l’activité du secteur de la construction
reste comparativement élevée. Par
manque d’alternatives, les investisseurs
s’intéressent toujours à l’évolution des
immeubles de bureaux et ne sont pas
effrayés par l’augmentation des locaux
vacants. Ainsi, les surfaces déjà disponibles ne peuvent actuellement guère
être absorbées. Les prévisions pour les
douze prochains mois tablent sur une
nouvelle hausse des locaux vacants dans
les deux grands pôles économiques que
sont Zurich et Genève.6
Après une brève hausse des prix au
premier trimestre 2016, les loyers du
marché des surfaces de bureau ont
diminué, conformément aux attentes.
Seule l’agglomération de Genève peut
légèrement progresser, en partie grâce
à la stabilisation des récents chiffres de
l’offre (0,6 %). Les loyers ont nettement
fléchi, en particulier dans la région
de Bâle (–5,7 %) suivie par le Plateau
(–4,5 %). A Zurich, le recul est toutefois
de 2,2 %. (36, 37) Les loyers offerts ne
reflètent pas encore cette tendance et ont
stagné lors du dernier trimestre. (38)
Les loyers de bureau ne donnent
actuellement aucun signe de hausse
prochaine. L’indice des anticipations de
prix s’est à nouveau inscrit en territoire
nettement négatif au deuxième trimestre. Dans le sondage actuel, près de
70 % des experts tablent sur une baisse,
voire un plongeon, des loyers. (41)
1.7 Dans le commerce de
détail, seules les denrées
alimentaires recèlent un
potentiel
Le commerce de détail ne s’est toujours
pas remis du franc fort et reste confronté
à des pertes de chiffre d’affaires. La
baisse de la productivité du commerce
de détail se répercute de plus en plus sur
les loyers des détaillants liés aux chiffres
d’affaires. Par rapport à l’année précédente, les loyers des surfaces de détail
ont reculé de près de 7 %.2
Les locaux vacants restent comparativement bas. Néanmoins, au vu du manque
d’impulsions du côté de la demande, il
faut s’attendre à une hausse. Même la
contraction des nouvelles constructions
ne peut pas freiner cette évolution dans
le secteur Retail. Dans ce contexte, la
commercialisation des surfaces de vente
devient de plus en plus problématique.4
Cela vaut en particulier pour les endroits
peu fréquentés et difficiles d’accès.
Même les récentes fermetures de filiales
de détaillants réputés et l’évolution du
négoce en faveur du commerce en ligne
illustrent, une fois de plus, la délicate
situation du marché des surfaces de
vente. Du fait de la croissance stable
de la population, seuls les secteurs
Food et Near-Food se révèlent encore
prometteurs.4
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