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MARS 2016 : N°44
ÉCONOMIE
© Agam
Centre-ville de Marseille
Pour un nouvel élan économique
ÉDITO
Avec près de 100 000 emplois salariés privés sur les sept premiers arrondissements, le
Le dynamisme du centre-ville de Marseille est
un enjeu d’échelle métropolitaine incontestable.
Son rayonnement repose principalement sur
le renforcement des fonctions résidentielle,
commerciale, économique, culturelle, patrimoniale
et touristique, organisé à partir d’une nouvelle
étape de requalification de l’espace public.
La dimension économique interroge la capacité
de ce territoire à se réinventer, en attirant de
nouvelles activités tout en confortant son tissu
existant aujourd’hui en partie en difficulté.
Une première réponse passe par l’offre en
immobilier de bureau prompte à étoffer le nombre
d’emplois. Les actifs qui travaillent en centre-ville
contribuent largement à l’activité commerciale
comme à celle de la restauration.
L’émergence des nouvelles économies, dans le
numérique et les activités créatives, est porteuse
de réels espoirs. Son avantage concurrentiel, avec
une offre associant aménités urbaines (commerces,
équipements, lieux récréatifs et festifs...)
et accessibilité en transports en commun très
performante, repositionne le centre-ville comme
une localisation préférentielle.
centre-ville de Marseille est en 2015 le premier pôle en volume d’emplois de la Métropole
Laure-Agnès CARADEC
Présidente de l'Agam
Aix-Marseille-Provence. Cette donnée confirme l’enjeu métropolitain de l’économie du
centre-ville mais recouvre cependant des situations disparates. Ainsi, si le 2e arrondissement enregistre une croissance de l’emploi salarié de 1,6 % entre 2009 et 2014, le 1er
décroche à - 7 %. Plus généralement, si le centre-ville semble avoir stoppé sa récession,
il connaît une croissance plus faible par rapport au reste de la ville et de la métropole.
Le centre-ville est donc toujours économiquement fragile. Même s’il est aujourd’hui présent dans les options de localisation des grandes entreprises tertiaires et commerciales,
avec une offre de haut niveau dans le 2e, le reste du cœur de ville (essentiellement le 1er et
le 6e) connaît une baisse significative et régulière de l’emploi salarié et une dynamique du
marché de l’immobilier tertiaire plus faible. Cette situation est d’autant plus inquiétante
qu’elle s’inscrit dans un contexte de fragilité démographique et sociale. Le recul significatif
du nombre de salariés a aussi un impact sur le tissu commercial : 25 % des salariés du centreville de Marseille déclaraient en 2009 faire leurs achats à proximité de leur lieu de travail.
Face à ces constats, la question du positionnement économique du centre-ville se pose.
Avec pour objectif de renouveler l’image économique par des actions transversales sur
l’aménagement et la programmation urbaine. Comment réveiller le potentiel d’attractivité
qui, de La Canebière à Castellane et de la Joliette à Longchamp, font du centre-ville un
espace de développement, d’innovation et d’hybridation unique sur la Métropole Aix-Marseille-Provence ?
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
2
L’évolution de la géographie de l’activité
économique du centre-ville
Volume d’emplois salariés privés en 2014 par secteur d’activité - Centre-ville
T VOLUME DU NOMBRE D'EMPLOIS SALARIÉS PRIVÉS EN 2014 PAR SECTEUR D'ACTIVITÉ - CENTRE-VILLE
Source : Acoss
Activité tertaire
15 800
Transport et entreposage
12 000
Santé, action sociale
9 200
Commerce de détail
8 000
Hôtellerie, restauration
3 000
Construction
2 500
Art, spectacle
2 000
Commerce de gros
Industrie
Commerce auto et
réparation automobile
42 500
1 200
0%
775
Un centre-ville tertiaire
et commercial, attractif
pour les professions libérales
Le centre-ville est sans surprise un espace tertiaire et commercial important, regroupant plus de 40 000 emplois
salariés toutes activités tertiaires confondues auxquels
se rajoutent plus de 20 000 emplois dans le commerce,
l’hôtellerie et la restauration. Le centre-ville est, aussi, une
localisation privilégiée pour les indépendants, professions
La notion d’emploi salarié
privé – Acoss
libérales ou artisans/commençants : il regroupe sur les
sept premiers arrondissements plus de 50 % des indépendants de Marseille, soit environ 19 000 personnes. La
localisation des professions libérales, en particulier juri-
Les effectifs salariés diffusés par l’Acoss et les Urssaf
correspondent au ''nombre de salariés inscrits au 31/12''
renseigné dans le régime général. Il s’agit du nombre de
salariés de l’établissement ayant un contrat de travail en
cours le dernier jour de la période. Les salariés relevant du
régime agricole, ainsi que l'emploi public ne sont pas inclus
dans ces effectifs.
diques ou médicales, répond à des logiques de proximité
De plus certains salariés relevant du privé ne sont pas pris
en compte dans le calcul de l’effectif :
En terme d’évolution récente sur l’ensemble du centre–
- des intérimaires pour les entreprises utilisatrices
(les intérimaires sont comptés dans les effectifs
des entreprises de travail temporaire) ;
portée par le commerce de détail, essentiellement sur
- des apprentis ;
résidentielle mais aussi de grands équipements, comme le
Palais de Justice ou les grands hôpitaux.
Le secteur des services
en souffrance
ville, la dynamique de croissance de l’emploi salarié est
le deuxième arrondissement. L’hôtellière-restauration
enregistre une évolution positive entre 2009-2015 de
13 %, mais là aussi, la dynamique est hétérogène entre
-des élèves ou étudiants effectuant un stage en entreprise
donnant lieu à la signature d’une convention entre le
stagiaire, l’entreprise et l’établissement d’enseignement ;
les arrondissements. A l’inverse, le secteur des services
- des stagiaires de la formation professionnelle ;
arrondissements. L’affaiblissement de la dynamique de
-des salariés percevant des sommes après la rupture
de leur contrat de travail, des VRP multicartes ;
l’emploi de service dans le centre-ville est d’autant plus
-des salariés régulièrement détachés en France en vertu
de conventions ou de règlements internationaux.
à l’échelle de la Ville de Marseille qui enregistre une crois-
est en souffrance (- 1 %) et ce, quasiment partout dans le
centre, avec une baisse plus prononcée dans les 1er et 6e
notable qu’elle s’inscrit à contre courant de celle observée
sance de 2,5 % environ.
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
3
T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - ACTIVITÉS JURIDIQUES
T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - MÉDECINS SPÉCIALISÉS
Une baisse de l’emploi salarié
dans les 1er et 3e arrondissements
En 2014, le 2e arrondissement
surpasse le 1er en emplois
Les mauvais résultats dans la dynamique de l’emploi sala-
La base économique de l’emploi du 2e arrondissement se
rié du 1er et du 3e sont anciens, mais ils s’intensifient sur la
diversifie et se consolide : le commerce de détail et la res-
période 2009-2014 pénalisant l’ensemble de la croissance
tauration deviennent des moteurs importants de la dyna-
du centre-ville. Dans l’ensemble des secteurs, les sept pre-
mique de croissance de l’emploi. Ils étaient beaucoup plus
miers arrondissements n’enregistrent pas de net recul de
faibles avant 2009. Les activités tertiaires poursuivent leur
l’emploi salarié, à l’exception du 1 (-7 %) et du 3 (-2,5 %).
montée en gamme, avec une croissance de l’emploi salarié
De plus, une baisse de l’emploi salarié tertiaire de l’ordre
pour les activités à plus grande valeur ajoutée.
er
e
de - 16 % entre 2009 et 2014 est relevée dans la base Acoss
dans le 1er arrondissement. Cette diminution de l’emploi
tertiaire s’accompagne d’une stagnation sur la période
étudiée de l’emploi salarié dans le commerce (-0,16 %) et
“ La base économique de l’emploi
du 2e arrondissement se diversifie
et se consolide
dans l’hôtellerie-restauration (0 %). De manière générale,
”
le 1er arrondissement présente des signes de fragilisation
Le 2e arrondissement connaît une évolution positive de
économique en accentuation, sans avoir de nouveaux
l’emploi salarié privé entre 2009 et 2014 (+ 1,6 % tous sec-
secteurs de relais de croissance de l’emploi qui émergent.
teurs), croissance portée en grande partie par le commerce
de détail et la restauration. A l’inverse du 1er arrondissement qui voit ses emplois salariés diminuer sur la période,
“ Un constat général de fragilisation
du 1er arrondissement
”
et pour quasiment l’ensemble des secteurs hors action
sociale. La première conséquence est ''symbolique'' : le 1er
arrondissement, qui est depuis 1995 le plus important en
effectif d’emplois salariés privés dans le centre-ville, passe
désormais en seconde position en volume derrière le 2e
arrondissement qui prend la première place (il était en troisième position en 1995).
ÉCONOMIE
4
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
3e arrondissement :
de nombreuses difficultés
mais de réelles perspectives
Le 3e arrondissement de Marseille cumule les difficultés sociales et
économiques. Mais avec - 2,5 % d’emplois salariés entre 2009 et 2014
il fait cependant mieux que le 1er arr sur la période. Il compte près de
10 000 emplois salariés en 2015 et se situe bien après le 6e en volume
d’emplois, et encore plus évidemment du 1er et du 2e. Depuis les dernières vagues de désindustrialisation, il est porté par une dynamique
plus résidentielle qu’économique. Cependant depuis le milieu des années 2000, de nombreuses initiatives publiques ou privées sont venues
apporter de nouvelles perspectives de développement, en particulier
autour de la culture, des médias et de la santé. La Friche de la Belle-deMai et le Pôle Média, les Docks Libres mais aussi le nouvel Hôpital européen sont aujourd’hui les navires amiraux de la revitalisation urbaine
et économique de cet arrondissement qui en a bien besoin. Et de fait,
l'analyse de la structure de l’emploi salarié révéle une croissance réelle
de l’emploi tertiaire, en particulier dans les activités d’information,
de communication, scientifiques et techniques et de santé. Ainsi, en
termes de dynamique de l’emploi salarié tertiaire, le 3e se porte mieux
que le 1er sur la période récente.
Mais, malgré ces résultats encourageants, le relatif enclavement du
3e arr. (en particulier dans le secteur Belle-de-Mai, éloigné du réseau
de métro), conjugué à un environnement urbain et social encore en
grande difficulté, le laisse pour partie en dehors des espaces tertiaires
attractifs du centre-ville.
La démarche Quartiers Libres portée par la Ville n'en a que plus d'importance pour offrir de nouvelles opportunités de développement.
L’autre conséquence porte sur la structure de l’emploi
salarié privé, alors que le moteur tertiaire est en affaiblissement dans le 1er arrondissement avec un secteur
commerce et restauration à l’arrêt, le 2e arrondissement
connaît une diversification économique illustrée par une
augmentation de prés de 300 % de l’emploi salarié dans
le commerce de détail, résultat de l’ouverture des grands
projets commerciaux entre 2009 et 2014 (Les Terrasses du
Port, les Voûtes de la Major). Le secteur commerce est en
2014 le 3e pourvoyeur d’emplois salariés (contre le 8e en
2009) après le tertiaire et le transport-logistique.
Une baisse du commerce
de détail dans le 6e
Si l’emploi salarié du 6e arrondissement augmente sur
la période (+3,5 %), les variations par secteur d’activité
sont hétérogènes et tendent à illustrer une rupture dans
le fonctionnement économique. Ainsi l’emploi salarié
du commerce de détail baisse de plus de - 5 % (soit la
baisse la plus importante enregistrée pour ce secteur
dans les 7 premiers arrondissements), alors même qu’il
est le 3e pourvoyeur d’emplois. La thématique commerciale la plus impactée par cette baisse est l’équipement
de la personne, alors que l’emploi des city-marchés et
supermarchés est en augmentation. Le secteur de l’hôtellerie-restauration est en nette hausse (+10 % d’emplois), et
surtout porté par le secteur hôtelier et les débits de boisson (+20 % d’emploi). Enfin si l’emploi du secteur tertiaire
se maintient, il est soutenu par les activités de sécurité
T PROGRAMME DE BUREAUX : DOCKS LIBRES - 3E ARR.
et d’intérim, les activités du tertiaire supérieur (activités
financières, banques, assurances, scientifiques et techniques) enregistrent, quant à elles, une baisse significative.
“ 6e arrondissement : baisse sensible
de l’emploi salarié dans le commerce
de détail depuis 2009
”
De manière générale, on constate une mutation sensible
de la structure de l’emploi du 6e arrondissement par une
baisse sensible de l’emploi salarié dans le commerce de
détail depuis 2009, ainsi qu'une baisse en valeur ajoutée
© Docks Libres
des entreprises tertiaires.
5
III
e
L’immobilier d’entreprise en panne
IIe
IVe
Le marché de l’immobilier d’entreprise du centre-ville concentre en moyenne plus de 50 % du marché marseillais
(niveau annuel de transaction). Cette part peut monter à 70 % selon les années et les opportunités.
de
NOMBRE D’ÉTABLISSEMENTS
II
T L'OFFRE DE BUREAUX PAR LES ÉTABLISSEMENTS TERTIAIRES
DANS L'HYPER-CENTRE
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POLARITÉS TERTIAIRES
EN SYMBOLES PROPORTIONNELS
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gamme, le niveau de prix et la qualité de l’offre immobi-
Rom
l’emploi, très hétérogène selon les arrondissements. La
de
namique de marché. Cette dynamique est, comme pour
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Le bureau tient, évidemment, le haut du pavé de la dy-
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Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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SEMENTS
ÉCONOMIE
Un parc de bureaux
hétérogène de plus
de 1 000 000 de m²
lière varient de manière parfois radicale d’un arrondissement à l’autre, laissant entrevoir, les points de scission
Aux côtés de grandes polarités de bureaux (Joliette,
entre un 2e arrondissement très dynamique et un cœur de
Bourse-Canebière, Estrangin, Saint-Charles, Porte d’Aix), le
ville en perte de vitesse. Mais de manière plus large, le ni-
centre-ville concentre une offre plus diffuse, occupée par
veau des indicateurs de l’immobilier d’entreprise, confirme
un nombre important de professions libérales et de petites
la pertinence d’actions pour une stratégie globale de revi-
sociétés de back office, souvent difficiles à identifier. Il
talisation :
s’agit essentiellement d’immeubles à usage mixte où les
- pour relancer la dynamique de marché, en particulier
bureaux côtoient généralement des commerces en rez-de-
tertiaire dans le 1 et le 6 arr, en complémentarité de
chaussée et des logements en étage. Dans une étude sur
gamme et de cible avec Euroméditerranée ;
l'offre tertiaire réalisée en 2012-2013, l’Agam avait estimé la
er
e
VIIIe
- pour promouvoir des nouveaux produits pour la locali-
surface de bureau diffuse à 400 000 m² sur l’ensemble du
sation et le développement des activités et de l’emploi.
centre-ville sur un total plus de 1 350 000 m² de bureaux
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
6
Estrangin) qui présentent une obsolescence importante
PAROLES D’ACTEUR
de l’offre conjuguée à une très faible dynamique de marché (peu de commercialisation/peu d’offre nouvelle).
Didier BERTRAND
Gérant Immobilière Le Marquis Élu CCIMP - Secrétaire général FNAIM 13
“ La demande de bureaux en centre-ville est aujourd’hui
portée par un large panel d’utilisateurs, allant du Grand
Compte aux professions libérales. Les logiques de localisation dans le cœur de ville sont en évolution constante du
fait de l’offre en programmes neufs sur le secteur Joliette.
Cependant le centre-ville historique a aussi des atouts pour
attirer une certaine demande, du fait de la densité commerciale mais aussi d’une offre en bureaux ''anciens'' très
recherchée par les professions libérales pour leur caractère atypique notamment. Le secteur ''Préfecture-Estrangin'' illustre bien cette tendance, avec un parc de bureau
demandé par les entreprises. Mais même dans cet espace
tertiaire historique du centre-ville, des problèmes d’attractivité et de dynamiques du marché sont rencontrés. Les raisons de cet affaiblissement sont multiples : l’obsolescence
du parc, la qualité parfois faible des espaces publics…mais
c’est aussi et avant tout une question de gestion urbaine
et du quotidien, surtout concernant la propreté et le sentiment d’insécurité.
Il est important de préserver pour le centre-ville une offre
diversifiée en gamme et en localisation : cela passe par
une nécessaire dynamique de rénovation du parc obsolète,
avec en particulier une action sur les façades et la mise
en valeur des immeubles. Mais aussi par une offre en produit plus adaptée, en taille des plateaux et en économie
d’énergie. Enfin, ne pas oublier que la qualité de l’offre en
bureau est intimement liée à la qualité des entreprises qui
viennent s’implanter. L’impact sur le dynamisme commercial du centre-ville est donc certain. Qualité urbaine, offre
de bureaux adaptée et commerces dynamiques, dans le
centre-ville, tout cela fait système !
”
identifiés ou estimés de l'ensemble du parc tertiaire du
Dans les 1er et 6e arr : baisse
des valeurs, obsolescence,
faible attractivité
Dans le diagnostic de l'étude, l'Agam a tenté d’identifier
à la fois les polarités de bureaux en perte de vitesse et le
parc immobilier le plus soumis au risque d’obsolescence.
Les pôles de bureaux de ''Bourse-Canebière'' et de ''Estrangin-Préfecture'' sont les plus exposés. Avec des valeurs
de location basses et une faible dynamique de marché, le
cœur de ville tertiaire est en effet en perte de vitesse. Ce
mouvement semble s’accélérer depuis 2013, avec un taux
de vacance en augmentation.
L’impact de ces premiers éléments pour les 1er et 6e arrondissements est une perte d’attractivité tertiaire par le
rétrécissement de l’offre immobilière d’accueil adaptée
aux besoins des entreprises. Cet affaiblissement de l’offre
en bureaux peut avoir un impact direct sur le nombre
d’emplois localisés dans ce secteur et donc sur le tissu
commercial de proximité. En effet, comme le montrent les
résultats de la dernière "enquête ménage déplacement'',
une part assez importante des salariés du centre-ville de
Marseille déclare faire ses achats à proximité de son lieu
de travail.
Enfin, l’obsolescence du parc de bureaux et le peu d’offres
nouvelles et visibles sur le marché, appauvrissent encore
plus ''l’adresse tertiaire'' du 1er et du 6e arrondissements, au
regard en particulier de l’offre neuve développée dans le 2e.
Un marché de l’immobilier
de bureaux porté par
Euroméditerranée
centre-ville. Mais la nature du parc est très hétérogène,
Dans les notes de conjoncture des commercialisateurs en
tant en terme d’état que de gamme de prix.
2015, le secteur d’Euroméditerranée représente plus de 60 %
L’étude du parc, réalisée en 2012, montre que l’attractivité
des transactions de bureaux sur Marseille. Elles observent
de cette offre tertiaire varie aussi de manière importante,
de plus une baisse des valeurs locatives (et à la vente) des
entre les pôles ''primes'' soutenue par une offre immo-
programmes, en particulier pour le ''seconde main''. Alors
bilière neuve et aux standards internationaux (essentiel-
que pendant longtemps, l’OIN était positionnée sur une
lement sur le secteur Joliette/Saint-Charles/Porte d’Aix)
gamme de prix élevée attirant un certain type d’entreprises
et des polarités en perte de vitesse (Bourse-Canebière/
et de fonctions tertiaires, on observe aujourd’hui un élargis-
ÉCONOMIE
© Agam
7
T V UE SUR LA TOUR CMA-CGM DEPUIS LA RUE BRETEUIL - MARSEILLE
sement des segments de marché qui se traduit par une ten-
choix de localisation différemment et s’autoriser une im-
dance à la décote de certains programmes récents ou neufs.
plantation sur Euromed. Le dynamisme et la diversification
Cette redistribution des valeurs sur Euroméditerra-
de l'offre de bureaux dans le 2e appellent dès à présent
née a un impact certain – mais difficilement objecti-
une réflexion sur le positionnement économique du cœur
vable à court terme – sur le reste du centre-ville ''ter-
de ville.
tiaire'', en particulier sur les 1 et 6 arrondissements qui
er
e
concentrent une offre dense mais en manque de repères.
En d’autres termes, nous pouvons supposer que certaines
entreprises (back office, startup…) qui n’avaient pas accès
“
le secteur d’Euroméditerranée
représente plus de 60 % des transactions
de bureaux sur Marseille
à un immobilier ''prime'' peuvent aujourd’hui arbitrer leurs
”
Difficultés économiques du centre-ville :
une tendance lourde aux racines anciennes
Le centre-ville de Marseille a été marqué tout au long de son histoire par années 1990, la situation s’améliore dans le 2e arrondissement, portée
les grandes transformations que la ville a subies. Ces mutations sont à par ''l’effet Euromed''. Mais avec un taux de croissance annuel respecla fois urbanistiques, sociologiques et évidemment économiques. Sur ce tivement à - 0,8 % et - 0,5 %, le 1er et le 6e arr. continuent à perdre de
dernier point, la crise économique qui a touché Marseille dès les années l’emploi salarié tout au long des années 2000.
70, a pris dans le centre-ville un caractère cumulatif plus important : Évolution plus symbolique : entre 2009 et 2014 le 1er arrondissement
économie en récession, paupérisation, dévalorisation immobilière, passe second en volume d’emplois salariés dans le centre-ville derrière
faible attractivité. Jusqu’à la fin des années 90, l’activité économique le 2e arrondissement.
– et en particulier tertiaire –, semblait devoir éviter toute localisation
dans le cœur de ville, à la fois par manque d’offre immobilière adaptée, T TAUX DE CROISSANCE ANNUEL MOYEN DE L'EMPLOI SALARIÉ PRIVÉ
mais surtout par une image économique et urbaine très dégradée. À la
PAR ARRONDISSEMENTS DU CENTRE-VILLE ENTRE 1993 ET 2010
décomposition urbaine répondait la décomposition économique et ce,
VIIe
+ 1,3%
malgré les premières tentatives, parfois avortées, de faire du centreville une place tertiaire et commerciale de niveau international. Il faut
- 0,5%
VIe
%
attendre les premières opérations immobilières tertiaires sur Euromédiemplois
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- 0,7
[+sur1 500la période
]
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terranée dans le 2 arrondissement, pour qu’une offre de programmes de
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IV
+ 1,3%
bureaux adaptée aux besoins des entreprises de services et adossée à un
IIIe
- 0,3%
projet urbain transversal, voit le jour. Avec comme ambition première de
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refaire du centre-ville de Marseille une adresse économique de premier
%
Ier
plan, portée par une programmation immobilière et urbaine ambitieuse. - 0,8
%
- 3 000 emplois
0
[ sur la période ]
Les données économiques sur le long terme viennent corroborer ces
constats historiques. En effet l’évolution de l’emploi salarié depuis 1993
(Source Unedic 1993-2010) montre une atonie de la dynamique économique du centre-ville sur la longue période, avec un taux de croissance
annuel moyen de l’emploi salarié proche de 0 %. À partir de la fin des
+ 1,7%
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
8
L’option du tertiaire innovant
pour un nouveau dynamisme
Repositionner le cœur de ville sur le radar des choix de localisation pour des activités et des projets liés aux innovations technologiques,
culturelles et sociales, et lui donner ainsi un nouveau souffle et une nouvelle identité économique.
Renouveler l'identité
économique du centre-ville
Le centre-ville est par définition le lieu de la mixité fonc-
mobiliser à la fois le patrimoine public et le patrimoine privé
avec pour ce dernier une source de diversification et de
valorisation intéressante et utile au développement de ce
territoire.
tionnelle et sociale. Il est aussi l’espace le mieux connecté
par une offre importante en transports en commun urbain
régional et national. C’est enfin le lieu de l’espace public,
favorisant la création de liens, la spontanéité des échanges
d’informations et des rencontres. Ces caractéristiques favorables font de ce centre-ville une destination privilégiée
Un environnement urbain
propice à l’expérimentation
et à l’innovation
pour de nouvelles activités portées par l’innovation, l’expé-
Le fonctionnement urbain du centre-ville, par la proximité
rimentation et l’hybridation. L’ensemble de ces aménités
de différentes fonctions et services mais aussi la diversité
urbaines ouvre, à l’heure des nouvelles technologies, une
de ses utilisateurs : résidents, salariés, usagers, consom-
nouvelle voie économique pour le centre-ville de Marseille.
mateurs, entrepreneur, élus et citoyens … est un espace,
Couplé à la forte attractivité de l’opération Euroméditerra-
par essence, polyvalent et multiple. Lieu de l’interaction
née et aux initiatives déjà engagées par de nombreux ac-
et de l’échange, il forme un terreau urbain favorable et
teurs, le cœur économique du centre-ville du 1er au 6e, pour-
à grandeur réelle où chacun participe à la création de
rait devenir une localisation préférentielle de cette nouvelle
nouveaux services, produits et usages. En bref, le centre-
dynamique économique. Les effets d'entraînement de la
ville est une localisation optimale pour le développement
localisation d’activités liées à l’innovation, pourraient avoir
d’un tissu d’activité économique tournée vers l’innovation.
un impact direct sur le dynamisme commercial du cœur de
Le cœur de ville économique de Marseille propose aussi
ville, et plus largement, sur le renforcement de son identité
ces atouts particuliers : une taille critique, de nombreux
économique et de son attractivité. La réponse immobilière
commerces et une diversité culturelle et sociale. En atteste
doit être à la hauteur des enjeux. Elle doit être viable et
les nombreuses initiatives de Fablab ou de Tiers-lieux qui
ont émergé, de La Plaine à Estrangin, ces dernières années.
© La Fabulerie CC - www.lafabulerie.com
T ATELIER AUTOUR D'UNE IMPRIMANTE 3D
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
9
Booster la revitalisation par une offre nouvelle
Une nouvelle offre en immobilier d’entreprise pour le centre-ville par des modules thématiques
- Une offre adaptée et modulable, intégrée à la trame urbaine du centre-ville et dédiée à l’entreprise.
- Un positionnement prix compétitif et attractif pour les cibles d’entreprises visées (ex : bureaux 140-180 euros/m²/an).
- Une localisation diffuse selon les opportunités foncières, immobilières et en lien avec la desserte TC (métro/tramway) .
- Trois modules ''types'' de revitalisation pour répondre à trois besoins immobiliers : ''bureau pur'', ateliers-commerces, bureaux-innovation.
- Une taille de l’offre limitée avec des plateaux modulables.
Module "Bureau pur"
Plateaux de bureaux modulables. Neuf ou réhabilité (100 à 200 m2 de plateau)
Loyer max/an : 140-180 euros/m2
Cible : services back office/professions libérales
Localisation en zone de bonne desserte en transport en commun
Normes RT 2012 / PMR
Rez-de-chaussée, bureaux ou commerces de proximité
Module "innovation"
Bureaux/Fablab/Rooftop
Plateaux de bureaux modulables
Fablab ou salle d’expérimentation 3D
Loyer max/bureau : 140-180 euros/m2/an
Cibles : startup de l’industrie innovante ou numérique, production de "soft", communication,
activités créatives, formations...
Possible rooftop pour événement culturel, animations techniques / espace de travail extérieur
Parking vélo
Module "Atelier"
Artisanat support, commerces indépendants et/ou activités créatives
culturelles en rez-de-chaussé
Cibles : artisans liés à l’entretien du capital urbain, aux commerces de
proximité, structures associatives ou d'animation culturelles/activités
créatives
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ÉCONOMIE
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Les Réformés
La logistique, une filière ancrée dans le territoire
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Place
Jean Jaurès
Pour autant, ces initiatives pourraient être plus larges et
nombreuses si quelque nouveaux leviers sur l’environnement urbain étaient activés : celui d’un espace public plus
généreux, permettant des expérimentations et de l’événementiel éphémère, mais aussi celui d’une programmation
Le processus de développement des activités innovantes est balisé
par plusieurs étapes qui sont autant de moments dans la croissance
de l’entreprise. Pour chacune de ces étapes, des besoins spécifiques
en immobilier et en environnement peuvent émerger : superficies,
niveaux de prix, services urbains, écosystèmes... Marseille possède
plusieurs sites ''d’amorçage'' liés à l’innovation et aux nouvelles
1km
technologies, dont
beaucoup sont situés à la périphérie de la ville.
Le centre-ville doit jouer aussi une partition dans l’accueil de ce type
d’activités en plein développement, avec un positionnement "innovation" par les usages et l’expérimentation. Les entreprises relevant
du domaine de l’application pourraient privilégier le centre-ville,
dans leur première phase de conception de services (dans un incubateur ou une pépinière par exemple) mais aussi pour leur phase de
''test'' du marché. Le bouillonnement, lié à la proximité de porteurs
de projets et à un environnement urbain stimulant et foisonnant,
est une entrée pertinente pour attirer et retenir des projets innovants.
commerciale qualitative et innovante, participant à la création d’une identité urbaine complémentaire et alternative.
Car ceux sont ces aménités urbaines, avec le réseau de
transport urbain et un immobilier tertiaire ''abordable'', qui
sont les creusets urbanistiques à l’émergence et l’attractivité des initiatives d’avant-garde économique.
Redonner une visibilité
économique par l’accueil
d'initiatives innovantes
Il existe une réelle diversité des besoins immobiliers pour
les activités liées à l’innovation et au numérique : des
espaces d’expérimentation et d’échanges à l’offre immobilière pour des startup en phase de croissance ou de
développement. L’écosystème est vaste, et déroule une
typologie de besoins spécifiques, immobiliers et urbains,
sur les différentes étapes du processus de création des
activités. Cette lecture simplifiée du parcours résidentiel
de l’innovation, permet de positionner le cœur de ville sur
quelques segments identifiés, en fonction de ses caractéristiques en termes de capacité d’accueil et d’environnement urbain.
© La Fabulerie CC - www.lafabulerie.com
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N L A FABULERIE, ESPACE DE CO-WORKING, FABLAB 4 RUE DE LA BIBLIOTHÈQUE - 1ER ARR. MARSEILLE
“ le cœur de ville, entre le 1er et le 6e
arrondissement, pourrait développer une offre
à destination des initiatives en amorçage
Avec un prix de l’immobilier tertiaire plus abordable que
dans les grands pôles tertiaires, des possibilités de mobiliser un parc vacant ou obsolète pour de nouveaux pro-
”
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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jets, le cœur de ville, entre le 1er et le 6e arrondissements,
pourrait développer une offre à destination des initiatives
en "amorçage'' (pépinière/incubateurs), des lieux d’animation et d’expérimentation (co-making, Fablab) ainsi qu'une
offre à destination des startup. Cette réponse aux besoins
en localisation des phases d’incubation aux premières
PAROLES D’ACTEUR
Axelle BENAICH
Fondatrice de la fabulerie, espace de
coworking, fablab, et comaking
phases de croissance permettrait au cœur de ville de jouer
sa propre partition dans le champ de l’innovation et du
numérique. Mais surtout de renouer avec une dynamique
et une identité économique forte et propice aux effets
d'entraînements.
Un renouvellement de l'offre
pour les professions libérales
et les indépendants
L’autre volet d’une stratégie d’offre immobilière pour le
cœur de ville est de permettre aux professions libérales de
se maintenir et de se développer. L’analyse économique
nous a montré l’importance des indépendants (activité juridique, médicale, créative…) dans le tissu économique du
1er et du 6e arrondissement. Or l’obsolescence du parc de
bureau conjugué à une dynamique de marché faible, limite
aujourd’hui les opportunités de localisation pour ces professionnels. La présence d’un parc ancien et la possibilité
de mobiliser des plateaux de petites tailles dans des immeubles parfois mixtes sont autant d’atouts présents dans
le cœur de ville.
“ Faciliter l’émergence d’un tissu commercial
différencié en gamme et en produit
”
Le champ des indépendants est aussi porté par les artisans
commerçants. Eux aussi sont très présents en centre-ville
et participent à son positionnement commercial, qualitatif et ''atypique'', et donc à son attractivité. Un travail de
mise à niveau de certains rez-de-chaussée vacants ou sous
occupés des artères du centre-ville, permettrait de faciliter
l’émergence d’un tissu commercial différencié en gamme et
en produit, capable d’attirer de nouveaux usagers.
“
Dans un contexte où chaque territoire trouve son succès dans une combinaison qui lui est propre, je suis convaincue que le cœur de ville Marseillais pourrait incarner un
espace d’expérimentation privilégié pour les innovateurs
du territoire (créatifs, startup, étudiants, chercheurs…).
Ces acteurs en émergence pourraient ainsi tester de nouvelles applications en termes d’innovation de service,
d’usage et d’innovation sociale dans un territoire ''bienveillant'' qui facilite les démarches, accélère les initiatives.
En libérant la créativité et en apportant plus de flexibilité,
les effets se feraient sentir en termes d’image et d’attractivité de ce territoire. Cette idée rejoint l’intuition déjà partagée par une multitude d’acteurs qu’il nous faut davantage
révéler cet axe historique et névralgique que représente
La Canebière, en développant ses spécificités et renforçant
sa qualité de services. De nombreux services publics présents sur cet axe (CCIMP, Office de tourisme, Maisons des
associations, bureaux de proximités) pourraient améliorer
leurs parcours de services en s’adaptant davantage aux
besoins actuels (accueil, disponibilité, connectivité…).
A côté de ces dynamiques, Il faudrait réserver de petits locaux pour répondre à l’hétérogénéité des besoins et des
moyens des startup, des créatifs, ou des entrepreneurs.
Enfin, positionner un lieu unique, porte d’entrée de cet
écosystème créatif est indispensable pour mutualiser les
moyens (co-working, démonstrateurs, espace événementiel
à louer, fablab, cantine, etc,), susciter les collaborations,
développer l’attractivité pour les professionnels et encourager l’implantation de modules universitaires multi-écoles
axés ''innovation et ville intelligente'' afin de former des
ingénieurs et designers à développer leurs expertises par
l’itération et l’expérimentation. Quelques propositions qui
viennent s’appuyer sur le potentiel déjà affirmé de l’hypercentre Marseillais : diversifié, central, bien desservi par les
transports en commun et par une gare à proximité pour les
salariés nomades. Des atouts pour cette filière qui pourrait
entraîner une diversité commerciale, avec un retour à une
proximité de qualité dans une logique de service, de qualité
de vie.
”
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
Une ''avant-garde''
économique complémentaire
des pôles existants
Mardi 19 avril :
"Rencontres de l'Agam"
sur l’avenir de l’économie
du centre-ville
Ces premières pistes stratégiques pour générer, dans le
cœur de ville, une offre immobilière nouvelle et accueillir
© Tuba - Lyon
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de nouvelles activités ciblées, doit s’inscrire à l’équilibre des
grandes opérations tertiaires d’Euroméditerranée et du
Prado. Il ne s’agit pas ici de jouer une concurrence interne
au centre-ville mais de proposer un positionnement
spécifique pour l’hyper-centre dans le processus de
développement des activités innovantes. Il pourrait
s’inscrire comme le lieu privilégié des premières étapes de
leur croissance, fort de ses atouts urbains et de ses services.
Et renouer ainsi avec un positionnement économique
à forte valeur ajoutée, capable d'entraîner avec lui un
tissu d’activités induites, dont le commerce, aujourd’hui
en difficulté. Une ambition et un nouveau souffle donc,
pour inverser le constat de déclin économique de l’hypercentre, et accompagner un projet global de centre-ville au
service de sa nouvelle position métropolitaine.
portrait
portrait
Au-delà des éléments de réflexion présentés dans ce numéro de
Regards, l’Agam a souhaité organiser ses prochaines Rencontres
de l’Agam autour de ce thème. Le mardi 19 avril 2016 à partir de
8h00 à l’espace Montevideo, impasse Montevideo dans le 6e arrondissement. A cette occasion, l’Agam présentera quelques éléments
de diagnostic ainsi que les enjeux d’une nouvelle lisibilité économique pour le centre-ville de Marseille notamment par l’innovation.
Autour de Laure-Agnès Caradec, présidente de l’Agam, cette rencontre réunira la direction générale adjointe Développement Économique, métropole AMP, territoire de Marseille Provence. À cette
occasion, l’agence a également invité la présidente de l’association
Lyon Urban Data qui réunit acteurs publics et privés, pour un retour
d’expérience sur le laboratoire TUBA. Depuis novembre 2014, cet
espace hybride de 600 m², localisé à Lyon Part Dieu a pour challenge
d’aider au développement de services innovants dans la ville.
En savoir plus
Bibliographie
• Alèssi Dell' Umbria, Histoire universelle de Marseille, De l'an mil à l'an deux mille, Agone, 2006
• Sandra Guinand, Régénérer la ville, patrimoine et politique d’image à Porto et Marseille, Presse universitaire de Rennes, 2015
Études Agam
• Schéma d’implantation tertiaire : état des lieux et propositions pour l’immobilier de bureau sur MPM, Agam, 2012-2014
• Centre-ville et Vieux-Port, Agam, plan guide des espaces publics, 2008-2012
• Regard de l’Agam n° 33 ''Espaces économiques, le droit de cité'', Agam, mai 2015
• Regard de l’Agam n° 18 ''l’immobilier de bureau, mutation économiques et urbaines'', Agam, février 2014
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Directeur de la publication : Christian Brunner
Rédaction : Laurent Couture, Isabelle ColletReymond
Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam
Marseille - Mars 2016
Numéro ISSN : 2266-6257
Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise
Louvre & Paix – La Canebière– CS 41858
13221 Marseille cedex 01
Tél : 04 88 91 92 11 - e-mail : [email protected]
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