L’Ilot 4.3 dans Airport Promenade Présentation générale

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30/03/2016
L’Ilot 4.3 dans Airport Promenade
Présentation générale
1. Objectifs du projet
2. Contexte règlementaire
a) L’OIN EcoVallée et la ZAC du Grand Arénas
b) Le contexte aéroportuaire (terrains Etat en concession)
c) Foncier
3. Localisation du site et particularités
a) Contexte urbain
b) Accès routiers
c) Moyens de transports
4. Etudes de marché et programmation
a) Etudes de marché par activité
 Hôtels
 Bureaux
 Commerces
5. Montage
a) Montage hôtel
b) Montage bureaux + commerces
c) Logements Etat
d) Parking
6. Ambition architecturale du projet

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1. Objectifs du projet
Le projet Airport Promenade répond aux trois principaux objectifs suivants :
 Satisfaire aux besoins immobiliers de l’aéroport, en particulier accompagner les
besoins tertiaires des utilisateurs de l’aéroport,
 Offrir des services haut de gamme à proximité des terminaux (hôtels, restauration,
commerces, centre d’affaires),
 Contribuer à intégrer harmonieusement ce nouveau quartier de Nice qui assurera la
jonction entre l’aéroport et la ville,
 Construire des logements pour l’Etat.
2. Contexte règlementaire
a) L’OIN EcoVallée et la ZAC du Grand Arénas
Airport Promenade d’une superficie d’environ 5 ha, se trouve à l’intérieur de la
ZAC du Grand Arénas, d’une superficie d’environ 51 ha. Cette ZAC a été créée par
l’EPA EcoVallée, en août 2013. L’EPA sera aménageur des voiries de la ZAC, dont
les voies jouxtant les programmes du projet Airport Promenade. Une
participation aux voiries réalisées par l’EPA sera à verser par les constructeurs
des programmes lors du permis de construire. Le montant prévisionnel de cette
participation est de 190€HT/m2. Ce montant sera revu après que le programme
des équipements publics ait été arrêté lors du dossier de réalisation de la ZAC.
b) Le contexte aéroportuaire (terrains Etat)
Les terrains d’Airport Promenade sont propriété de l’Etat (domaine public
aéronautique). Dans le cadre de la gestion de l’aéroport Nice Côte d’Azur, ces
terrains ont été mis en concession à la Société des Aéroports de la Côte d’Azur
(SA ACA) qui en assure la gestion et la valorisation jusqu’en décembre 2044.
Compte tenu des investissements à réaliser, des autorisations d’occupation
temporaires avec droits réels (AOT), d’une durée de 70 ans à compter de
l’achèvement des ouvrages, seront délivrées par ACA aux structures ad’hoc après
obtention de l’accord de la DGAC, pour l’édification et la gestion des
constructions sur Airport Promenade ; lesdites structures ad’hoc étant
constituées entre le promoteur mandataire du groupement candidat et ACA.
c) Foncier
Le terrain d’Airport Promenade est situé sur le domaine public aéroportuaire.
Toutefois, le foncier de l’îlot 4.3, objet de la présente consultation, fait l’objet
d’un remembrement afin de donner une unité foncière à l’ensemble en tant que
foncier Etat mis en concession
Un plan des transferts de foncier (joint en annexe) a été établi par les différents
intervenants (Etat, Métropole, ACA et EPA), et validé dans les protocoles relatifs
à Airport Promenade signés par le Préfet, la DGAC, France Domaine, la
Métropole, la Ville l’EPA et ACA. Les actions de remembrement du foncier sont
en cours afin que l’ilot 4.3 soit, à l’horizon du dépôt de PC, entièrement mis en
concession aux Aéroports de la Côte d’Azur.

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3. Localisation du site et particularités
a) Contexte urbain
Airport Promenade occupe une place singulière dans la ville :
 Le site se situe en entrée de ville de Nice.
 il constitue un espace à urbaniser, situé entre le pôle multimodal et le
terminal 1.
 il est limitrophe du quartier d’affaires de l’Arénas et en constitue le
prolongement naturel.
 La réalisation de ce nouveau quartier assurera la jonction entre l’aéroport et
la ville. L’aéroport de Nice a la particularité unique d’être situé en ville mais
ne dispose pas encore à ce jour d’une qualité d’échanges piétonniers avec la
ville. Le projet Airport Promenade créera les conditions d’une intégration
parfaite de l’aéroport à son environnement urbain.
b) Accès routiers
Le projet est desservi au sud par la Promenade Corniglion-Molinier et au nord
par l’avenue René Cassin menant à la voie rapide et au centre-ville de Nice.
L’ilot 4.3 de Airport Promenade, objet du présent appel s’offres se situe en partie
sur le rond-point Lindbergh et à proximité immédiate du pôle multimodal, dont
les voiries vont être entièrement réaménagées en 2016 et 2017.
Un plan des nouveaux accès à l’aéroport et au pôle multimodal a été établi de
façon consensuelle entre la métropole, l’EPA et ACA.
c) Moyens de transports
 Le site se situe à une distance de 100m du terminal 1.
 Il se trouve face à une station de tramway à créer (mise en service du
tramway fin 2018). L’accès au centre-ville de Nice par le tramway est
d’environ 15 minutes.
 Il jouxte le pôle multimodal dont la partie voiries et bus sera mise en
service à l’horizon du tramway fin 2018.
 Il est situé à une distance de 50m de la gare ferroviaire dont la mise en
service est prévue en 2021.
4. Etudes de marché et programmation
Il a été convenu, en accord avec l’EPA Ecovallée, que le 1er programme d’Airport
Promenade (îlot 4.3) accueillerait un hôtel, des bureaux, des commerces ainsi que les
logements de l’Etat, actuellement situés face au dépôt des pétroliers, qui seront
relocalisés sur l’îlot 4.3.
a) Etudes de marché par activité
Suite à cette programmation inscrite dans le programme de la ZAC Grand Arénas, ACA a
fait réaliser une étude de marché par activité afin de définir un cahier des charges pour le
programme de chaque activité.

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 Hôtels
Une étude de marché a été confiée au cabinet In extenso, filiale de Deloitte, qui a défini
que dans le contexte hôtelier actuel et pour ce site, il y aurait lieu de prévoir un hôtel
trois étoiles et un hôtel quatre étoiles (combo), afin de créer des synergies entre les deux.
In extenso a réalisé un business plan de l’activité hôtelière démontrant que la meilleure
rentabilité et le meilleur taux de remplissage seraient atteints avec ces deux gammes
d’hôtels. Les deux hôtels représentent une surface de plancher de 9 500m², répartis en
environ 130 chambres en quatre étoiles et 140 chambres en trois étoiles. Le candidat est
cependant libre de faire une proposition axée sur un hôtel 4* en justifiant ce choix. Il est
également possible de proposer jusqu’à 11 500 m² d’hôtels en réduisant d’autant la
surface de bureaux pour conserver le nombre total maximum de SP.
Les conclusions de l’étude de marché sont jointes dès la première phase du dossier de
consultation.
Un programme indicatif de ces hôtels figure en annexe de la partie « Hôtellerie » du
dossier de consultation. En particulier, l’étude propose d’inclure un espace de séminaire,
un bar, un restaurant, un espace fitness à ces hôtels.
 Bureaux
Le programme de bureaux représente une surface de plancher de 12 000 m² SP. Elle
pourra être réduite à 10 000 m² si le nombre de m² de surfaces hôtelières augmente de
2 000 m². Une étude de marché a été confiée au cabinet DTZ. Les caractéristiques
dimensionnelles du programme ainsi que des préconisations architecturales concernant
la flexibilité des plateaux, la largeur des bâtiments, le nombre d’entrées, ont été définies.
Les conclusions de cette étude figureront en annexe du dossier de consultation complet
donné aux 3 équipes retenues.
 Commerces
Une étude de marché, incluant le dimensionnement de l’espace commercial et leurs
types, a été confiée au cabinet Bérénice. Ces commerces seront en rez-de-chaussée de
l’immeuble de bureaux, d’une superficie totale de 800 m². Les conclusions de cette étude
figureront en annexe du dossier de consultation complet donné aux 3 équipes retenues.
 Logements de l’Etat
Les logements de l’Etat existant actuellement sur l’aéroport sont voués à être démolis en
mars 2020, afin de réaliser le nouveau dépôt pétrolier de l’aéroport. La DGAC, soucieuse
d’offrir des logements de qualité aux personnels de l’Etat, entend construire vingt-sept
logements, surAirport Promenade en vue du remplacement des logements existants.
Un programme détaillé de réalisation des vingt-sept logements a été fourni à ACA par la
DGAC, et figurera en annexe du dossier de consultation donné aux 3 groupements
retenus.
5. Montage
Selon les différents programmes, les montages juridiques et financiers diffèrent. ACA a
défini un montage par type d’activités auquel le candidat, pour chacun des programmes,
devra se conformer. Le détail des montages figure au dossier de consultation qui sera
donné aux 3 équipes retenues. Un pacte d’associé sera transmis dans le dossier de
consultation avec le projet de statuts de la structure ad’hoc.
a) Montage hôtel

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ACA recherche un promoteur, mandataire du groupement conjoint qui sera associé avec
elle, dans le cadre d’une société ad’hoc pour financer, faire construire, gérer les
équipements hôteliers et connexes (restaurants, SPA, centre d’affaires…).
Cette société ad’hoc se verra attribuer une AOT avec droits réels, d’une durée de 70 ans
débutant à la mise en service du bâtiment. Elle versera à ACA des redevances domaniales
comprenant une partie fixe et une partie variable basée sur le chiffre d’affaires. Celles-ci
seront assorties d’un minimum garanti.
b) Montage bureaux + commerces
ACA recherche un promoteur, mandataire du groupement conjoint qui sera associé avec
elle, dans le cadre d’une société ad’hoc pour financer, faire construire, gérer les
bâtiments.
Cette société se verra attribuer une AOT avec droits réels, d’une durée de 70 ans,
débutant à la mise en service du bâtiment. Pour les commerces, elle versera à ACA des
redevances domaniales comprenant une partie fixe et une partie variable basée sur le
chiffre d’affaires. Celles-ci seront assorties d’un minimum garanti . S’agissant des bureaux,
une redevance domaniale fixe sera uniquement due sur la base du prix de location au m².
A titre d’information, la quote-part de ACA, dans le capital des deux structures ad’hoc,
sera déterminée à l’issue de la procédure d’appel d’offres et sera proche de 50%.
c) Logements Etat
ACA recherche un promoteur ou promoteur/constructeur qui réalisera le bâtiment de
l’Etat dans les coûts, programme et délais figurant au cahier des charges joint en 2ème
phase de consultation. Il sera conclu, entre ACA et le Promoteur, un Contrat de
Promotion Immobilière.
Le bâtiment sera intégralement financé par la DGAC. La propriété du bâtiment sera
transférée à la DGAC dès sa livraison.
d) Parking
Les bâtiments seront positionnés au-dessus d’un parking souterrain sur 2 niveaux,
comprenant au maximum 500 places. L’ensemble des places de stationnement est
accessible avec une entrée/sortie commune et les places devront pouvoir être
mutualisées entre les bureaux et le programme hôtelier. Une division en volumes
permettra d’établir les surfaces allouées par programme.
6. Ambition architecturale du projet
Un cahier des charges (fiche de lot) donnant toutes les contraintes constructives de l’îlot
4.3 dans le cadre de la ZAC Grand Arénas, sera fourni aux trois équipes retenues pour la
2ème phase de la consultation. Le lauréat de la 2ème phase, présentera ses deux
expressions architecturales, dont l’une sera retenue à l’issue d’un avis qui sera émis par le
Comité Consultatif Technique (CCT) dans lequel seront représentés l’EPA, la Métropole
Nice Côte d’Azur, ACA et des architectes. ACA validera le choix de l’expression
architecturale à l’issue du CCT.