Open access

La copropriété réformée –
Vernieuwde Appartementswet
Formation Interparking – 15 juin 2012
Inhoud
I.
INLEIDING
II.
A.
DE NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN DE STATUTEN
DE OPRICHTING VAN DEELVERENIGINGEN IN (GROEPEN VAN) APPARTEMENTSGEBOUWEN
1° Probleemstelling
2° De oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid
3° De oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid
DE “OBJECTIEVE” BEREKENING VAN DE AANDELEN PER KAVEL
HET VERBOD VAN ARBITRAGECLAUSULES
B.
C.
III.
A.
B.
C.
NIEUWIGHEDEN VOOR DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING VAN MEDEEIGENAARS
DE ALGEMENE VERGADERING
DE SYNDICUS
DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM
IV.
A.
B.
C.
NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN PROCEDURES
V.
OVERGANGSRECHT
VI.
CONCLUSIE
DE NIETIGVERKLARING VAN BESLISSINGEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING
PROCEDURES M.B.T. DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
DE KOSTEN VAN DE PROCEDURES
1
I.
INLEIDING
2
II. DE NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN DE STATUTEN
A.
DE OPRICHTING VAN DEELVERENIGINGEN IN (GROEPEN VAN) APPARTEMENTSGEBOUWEN
 1° Probleemstelling
 Nood om een afzonderlijk beheer mogelijk te maken voor bijzondere gemeenschappen: bijvoorbeeld
een woonflatgebouw waarachter een garagegebouw is opgericht, een perceel waarop meerdere
woontorens zijn opgericht, met één enkele ondergrondse parkeergarage, ...
 Voorheen: notariële praktijk van “bijzondere onverdeeldheden”, “bijzondere gemeenschappen” of
“subonverdeeldheden”
 Nu: mogelijkheid tot de oprichting van deelverenigingen
3
II. DE NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN DE STATUTEN
A.
DE OPRICHTING VAN DEELVERENIGINGEN / LA CRÉATION D’ASSOCIATIONS PARTIELLES
 2° Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid (associations partielles avec ou sans la
personnalité juridique)
 Algemene regeling van ondersplitsing, creatie van algemene en particuliere gemene delen
 Numeriek criterium: de hoofdvereniging bestaat uit 20 kavels of meer (inclusief privatieve kelders,
garages en parkeerplaatsen)
 Fysiek criterium: meerdere gebouwen of fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen
(séparation physique en éléments clairement distincts)
 Te voorzien in oorspronkelijke splitsingsakte, dan wel naderhand via een statutenwijziging (4/5 van de
stemmen)
 Geen verplichting tot oprichting van deelverenigingen
 Elke deelvereniging heeft eigen organen (algemene vergadering, eigen syndicus, eigen vermogen,
...). Mogelijkheid om af te zien van rechtspersoonlijkheid, en feitelijke deelverenigingen op te richten
zonder rechtspersoonlijkheid
4
II. DE NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN DE STATUTEN
 Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid: hoofdvereniging is exclusief bevoegd voor algemeen
gemeenschappelijke delen en zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren,
deelvereniging enkel voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen
 Deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid: voorbereiden van de beslissingen mbt de particulier
gemene delen
5
II. DE NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN DE STATUTEN
B.
DE “OBJECTIEVE” BEREKENING VAN DE AANDELEN PER KAVEL
Ancien article 577-4, § 1 : acte de base comprenait la description de l’ensemble immobilier, celle des
parties communes et privatives, ainsi que la fixation des quotes-parts des parties communes
afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci.
Loi 2010 :
 Exigence d’un rapport motivé (omkleed verslag) (d’un notaire, géomètre-expert, architecte, agent
immobilier)
 Critères limitatifs : superficie nette au sol, affectation et situation de la partie privative (nettovloeroppervlakte, bestemming en ligging van de privatieve kavel) : exemples
 Incidence sur la répartition des charges : Exigence d’un rapport motivé (omkleed verslag) : le
règlement de copropriété doit motiver les critères retenus pour répartir les charges
 Autres nouveautés :
•
•
Adaptation du règlement du copropriété (1. motivation du critère de répartition des charges ; 2.
conditions d’intervention du syndic ; 3. période annuelle de 15 jours pour tenir l’AG)
Publicité (transcription)
6
III. NIEUWIGHEDEN MBT DE (ORGANEN VAN DE)
VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS
A.
DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (1/5)
 Verplichting om jaarlijks een AV bijeen te roepen; buitengewone AV op verzoek van medeeigenaars die 1/5 van de aandelen bezitten
 Bijeenroeping (convocation) door syndicus of individuele mede-eigenaar
 Aanwijziging lasthebber (mandataire) bij onverdeeld eigendomsrecht (indivision), of wanneer het
eigendomsrecht is bezwaard met een zakelijk genotsrecht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik
of bewoning) (démembrement du droit réel)
Lasthebber is enig aanspreekpunt
 Agenda: mogelijkheid voor mede-eigenaars, raad van mede-eigendom en deelvereniging (met of)
zonder rechtspersoonlijkheid om punten op de agenda te plaatsen
 Voorzitter: een mede-eigenaar, niet de syndicus. Syndicus mag wel de secretaris zijn.
 Notulen: opmaak en ondertekening op het einde van de vergadering
7
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
A. DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (2/5)
 Aanwezigheidsquorum (quorum de présence)
•
•
•
Beoordeeld aan het begin van de vergadering (niet: op het ogenblik van de stemming)
Dubbele drempel: > dan de helft van de mede-eigenaars met ≥ 50% van de aandelen, of >3/4
van de aandelen
Quorum is van dwingend recht (impératif), de statuten mogen hiervan niet afwijken
8
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
A.
DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE(3/5)
 Stemmen bij volmacht (le vote par procuration)
 Op naam van de lasthebber (geen blanco volmacht)
 Al dan niet lid van de AV
 Algemeen of specifiek
 Slechts geldig voor één AV, tenzij notariële volmacht
 Max. 3 volmachten per lasthebber of ≤ 10% van het totaal aantal stemmen
 Schriftelijke besluitvorming mogelijk (la procédure écrite rendue possible)
 Schriftelijk: brief, fax, email
 Mits eenparigheid
 Niet mogelijk voor beslissingen waarvoor een authentieke akte nodig is
9
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
A.
DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (4/5)
 Berekening stemmen
 Op het ogenblik van de stemming
 Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet mee
 Stembeperking
 Uitsluiting stemrecht bij tegenstrijdig belang
10
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
A.
DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (5/5)
 Stemquota
 > 50% van de stemmen, tenzij de wet een bijzondere meerderheid voorziet
 Niet meer toegelaten om bijzondere meerderheden in de statuten te voorzien
 ≥ 3/4 van de stemmen:
•
oprichting raad van mede-eigendom in kleine VME’s,
•
bedrag van de opdrachten en contracten vanaf welke mededinging verplicht is,
•
werken aan bepaalde privatieve delen die om economische of technische redenen door de VME
zullen worden uitgevoerd.
 ≥ 4/5 van de stemmen:
•
oprichting deelvereniging + aanpassing aandelen
•
verwerving of beschikking van gemene delen + aanpassing aandelen
11
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
B.
LE SYNDIC / DE SYNDICUS
 Nomination (benoeming)
 Principe – Publicité – Lieu de consultation du réglement d’ordre intérieur
 Contrat de syndic (overeenkomst met de syndic)
 Formalisme : contrat écrit ; qui signe pour l’association ? ;
 Durée du contrat de syndic (maximumduur) : 3 ANS
 Modalités à fixer dans le réglement de copropriété
 Renouvellement ; Décision de l’assemblée générale nécessaire (beslissing van de AG noodzakelijk)
 Missions du syndic (opdracht van de syndicus)
 Administration des fonds / Communication de la date des assemblées générales / transmission du
dossier de gestion et des actifs au successeur / souscription d’une assurance responsabilité / accès
aux documents de la copropriété / conservation du DIU / présentation de plusieurs devis en cas de
travaux / Evaluation des contrats de fourniture / Conventions avec entreprises liées au syndic /
Tenue de la liste des copropriétaires / Tenue des comptes / Préparation du budget
12
III. NIEUWIGHEDEN DE (ORGANEN VAN DE) VERENIGING
VAN MEDE-EIGENAARS
C.
DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM / LE CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ
 Vervanger van vroegere “raad van beheer” (“conseil de gérance”) en met nieuwe bevoegdheden
 Verplicht bij grote VME’s: ≥ 20 kavels (met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen)
 Bestaat enkel uit mede-eigenaars en ziet toe op de syndicus
 Uitdrukkelijke opdracht of delegatie door AV bij 3/4 meerderheid van de stemmen
13
IV. NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN PROCEDURES
ACTION EN ANNULATION DES DÉCISIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE /
NIETIGVERKLARING VAN BESLISSINGEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING
A.

Ancien système : 3 mois / Loi 2010 : 4 mois à partir de la date de l’assemblée générale

Délai préfix (vervaltermijn)

Communication des procès-verbaux dans les 30 jours : le copropriétaire qui n’a pas reçu le PV dans
ce délai en supporte la responsabilité s’il ne réclame pas.

Conseil pratique
14
IV. NIEUWIGHEDEN OP HET VLAK VAN PROCEDURES
B.
PROCEDURES M.B.T. DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
 VME tot vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of
persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of mbt het beheer ervan
 Vermijden dat telkens alle individuele mede-eigenaars bij de zaak moeten worden betrokken
 Artikelen 1384 lid 1 en 1386 BW
 Foutloze burenhinder
 Tienjarige aansprakelijkheid en verborgen gebreken
 Syndicus namens de VME om dringende redenen of tot bewaring van rechten mbt de
gemeenschappelijke delen
 Bekrachtiging, “zo snel mogelijk”, door AV
 Kennisgeving aan de individuele eigenaars en andere belanghebbenden
15
V. OVERGANGSRECHT
 Entrée en vigueur : 01/09/2010
 Les dispositions statutaires non conformes à la législation sont de plein droit remplacées par les
nouvelles dispositions correspondantes
 Règles relatives aux quotes parts : applicable uniquement aux immeubles dont la répartition des du
droit de propriété sur les lots privatifs n’intervient qu’après le 01/09/2010 => pas d’acte authentique
modificatif nécessaire
 Obligation du syndic de soumettre à l’AG une coordination des statuts avant le 01/09/2013 (loi du
13/08/2011 – initialement 01/09/2011) (aucune sanction)
16