session du 29 septembre 2011 - format : PDF - 0,48 Mb - 14/11/2012
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Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation Jeudi 29 septembre 2011 De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement Réseau départemental d’échanges autour de l’aménagement durable Le projet d’aménagement est l’occasion pour la collectivité de concrétiser des objectifs de développement durable, notamment en matière d’habitat et de mixité sociale La plupart des territoires ont des difficultés pour loger leurs classes modestes et maintenir sur place leur classe moyenne Soit en raison de prix du logement de plus en plus élevés dans les marchés tendus Soit en raison du manque d’offre adaptée en secteurs détendus Les projets d’aménagement d’initiative publique sont des lieux privilégiés pour reconstituer les parcours résidentiels, préserver la cohésion et la mixité sociale des territoires De fait, il n’est pas rare qu’un minimum de 50% des droits à construire de logements doivent s’inscrire dans une fourchette basse pour créer les conditions d’une offre suffisante en logements sociaux et en accession aidée Problématisation Se pose alors le problème de l’équilibre financier des projets d’aménagement Cela nécessite de combiner plusieurs paramètres pour les optimiser : • Contextualisation par rapport à la demande locale et au marché immobilier concurrentiel ; • Typologie de produits, surfaces et prix de vente en fonction des morphologies urbaines ; • Interactions entre charges foncières, coût de construction et prix de vente ; • Respect des équilibres financiers du projet d’aménagement, définis avec la collectivité ; • Phasage et allotissement en fonction des opérateurs à solliciter. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 2 Construction neuve et démographie Cas d’un marché tendu : la CA Annecienne, un besoin de 1.000 log./an, dont 1/3 de LLS Un rythme constructif en constante progression, mais pas encore au niveau des besoins estimés Une intensité de production assez faible de 3,0 log./an/1.000 hab. à Annecy Compensée par celle de Seynod, supérieure à 9,0 log./an/1.000 hab. Pour une moyenne de la C2A en progression à 6,4 log./an/1.000 hab. Comment et où atteindre l’objectif de 7,4 log./an/1.000 hab. ? 180 log./an à Annecy et à Seynod ? EPCI : PSDC 2008 : PSDC 1999 : Evolution démographique : Mises en chantier 2000-2005 Logements / 1.000 habitants Mises en chantier 2006-2010 Logements / 1.000 habitants CA Annecienne 13 communes 135 423 hab. 128 128 hab. 5,7% 769 log./an 6,0 log. 873 log./an 6,4 log. PLH 1 000 log./an 7,4 log. Commune : Type de territoire urbain : PSDC 2008 : PSDC 1999 : Evolution démographique : Mises en chantier 2000-2005 Logements / 1.000 habitants Mises en chantier 2006-2010 Logements / 1.000 habitants Annecy Pôle urbain % EPCI 51 119 hab. 37,7% 50 348 hab. 39,3% 1,5% 179 log./an 23,2% 3,5 log. 156 log./an 17,8% 3,0 log. Commune : Type de territoire urbain : PSDC 2008 : PSDC 1999 : Evolution démographique : Mises en chantier 2000-2005 Logements / 1.000 habitants Mises en chantier 2006-2010 Logements / 1.000 habitants Seynod Pôle urbain % EPCI 17 780 hab. 13,1% 16 365 hab. 12,8% 8,6% 113 log./an 14,7% 6,9 log. 162 log./an 18,5% 9,1 log. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 3 Construction neuve et démographie Bien comprendre les enjeux locaux de l’habitat pour déterminer la part de marché du projet d’aménagement, valider son programme général et le phaser dans le temps Sur la période 2012-2018, 5 grands projets pesant 3.200 logements à mettre en chantier 630 logements sur le site des Trésums au centre d’Annecy 800 logements dans l’écoquartier de Vallin-Fier, au nord d’Annecy 600 logements dans l’écoquartier des Papeteries, à Cran Gevrier 400 logements au centre bourg de Chavanod 770 logements sur la ZAC de la Périaz, à Seynod (61% des mises en chantier de la Ville sur 7 ans) Globalement, des projets qui pèseront 46% de l’objectif de production de la C2A pendant 7 ans D’autres projets à plus long terme : ZAC de Pringy Centre, écoquartier des Rigoles à Argonnay, aménagement du site des Haras Nationaux à Annecy ou du site de la Ravoire à Veyrier du Lac... Pénurie Sous-production Production a minima Equilibre Croissance raisonnée Développement Surproduction ? 0-2 2-4 4-6 6-8 8-12 12-16 16-20 Annecy Seynod CA Annecienne période 2000-2005 Objectif EPCI 2012-2018 Site des Trésums Annecy Ecoquartier de Vallin-Fier Ecoquartier des Papeteries Centre Bourg de Chavanod ZAC de la Périaz Seynod 7,4 9% 11% 9% 6% 11% Total grands projets 46% © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement période 2006-2010 log./an/1.000 hab., soit 630 log. 7 ans 800 log. 7 ans 600 log. 7 ans 400 log. 7 ans 770 log. 7 ans 3 200 log. 7 ans 1 000 log./an 90 log./an 114 log./an 86 log./an 57 log./an 110 log./an 457 log./an 29 septembre 2011 4 Revenus des ménages et prix admissibles Analyser les revenus des ménages des classes modestes et moyennes pour fixer des loyers et prix de vente compatibles avec le peuplement souhaité par la collectivité Sur la C2A, la classe moyenne, cible principale du logement libre, représente 40% des ménages et plus de 75% de la demande de logements neufs en secteur libre Selon l’INSEE, les ménages de la classe moyenne gagnent entre 1.774 € et 3.527 € nets par mois Aux conditions actuelles de crédit, cela autorise des budgets d’acquisition de 116.000 € à 230.000 € Il y a un an, les taux étaient inférieurs de 0,7 points ; à revenus équivalents, ils autorisaient des budgets plus importants, de l’ordre de + 7%, entre 124.000 € et 247.000 € Revenus mensuels nets des ménages de l'EPCI : INSEE DGI 2008 Revenus des ménages Loyer maximum admissible Budget maximum d'acquisition Conditions d'emprunt en : Taux d'effort en location Taux d'effort accession Apport personnel Classes modestes 1er Décile 2ème Décile 3ème Décile 4ème Décile 1 030 € 1 437 € 1 774 € 2 130 € 257 € 359 € 444 € 533 € 67 000 € 94 000 € 116 000 € 139 000 € Classes moyennes Classes supérieures Médiane 6ème Décile 7ème Décile 8ème Décile 9ème Décile 2 529 € 2 981 € 3 527 € 4 280 € 5 627 € 632 € 745 € 882 € 1 070 € 1 407 € 165 000 € 194 000 € 230 000 € 279 000 € 367 000 € sept.-11 25,0% 33,3% 10,0% Prêt principal Durée Taux 25 ans 4,40% Assurance 0,36% © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 5 Prix de l’offre locale et champs de concurrence Etudier l’offre locale en promotion immobilière pour vérifier en quoi le marché répond à la demande et identifier les champs de concurrence avec le projet EVOLUTION DES VOLUMES (HORS VENTES BLOC) 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 Programmes en com. Cumul* Evolution des volumes de mises en vente, ventes et offre commerciale 80 79 79 69 72 - dont Collectif** 72 72 72 63 63 - dont Individuel groupé 10 10 9 8 10 - 466 343 271 314 247 1175 461 326 253 295 215 1089 5 17 18 19 32 86 485 345 386 199 246 1176 476 335 377 188 239 1139 400 9 10 9 11 7 37 300 140 10 67 217 67 192 200 25 100 Mises en vente dont Collectif** dont Individuel groupé Ventes nettes dont Collectif** dont Individuel groupé Retraits*** dont Collectif** 125 dont Individuel groupé 15 10 Offre commerciale 760 758 503 608 542 542 dont Collectif** 736 727 478 585 494 494 dont Individuel groupé 24 31 25 23 48 48 *Cumulé mobile des 4 derniers trimestres **Collectif + habitat intermédiaire 800 700 600 500 Copyright © Adequation 2011 0 2T 10 3T 10 4T 10 MISES EN VENTE 1T 11 VENTES NETTES 2T 11 OFFRE ***Nombre de logements des programmes dont la commercialisation a été suspendue ou arrêtée définitivement • Des ventes qui baissent fortement de - 57%, 445 logements au 1er sem. 2011, pour 1.029 au 1er sem. 2010 • A noter que l’année 2010 avait enregistré un niveau d’activité exceptionnel de 1.760 ventes, le marché absorbant habituellement entre 650 et 750 ventes les bonnes années, entre 350 et 450 ventes en période de crise ou de pénurie • Une offre commerciale en baisse à 542 logements (7 mois théoriques de vente, au rythme de 2011) © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 6 Prix de l’offre locale et champs de concurrence Au 1er semestre 2011, des ventes à propriétaires occupants qui baissent beaucoup plus fortement que les ventes à investisseurs 231 ventes à investisseurs (52%), 214 ventes à occupants (48%), ...SELON LA DESTINATION DES VENTES 2T 10 3T 10 Ventes à investisseurs dont Collectif** contre 419 au 1er semestre 2010, contre 610 au 1er semestre 2010, 4T 10 1T 11 2T 11 193 152 187 105 126 40% 44% 48% 53% 51% 193 152 187 105 126 Destination des ventes, lissées sur une année du 3T 10 au 2T 11 dont Collectif** 48% 52% dont Individuel groupé Ventes à occupants soit - 45% soit - 65% 292 193 199 94 120 60% 56% 52% 47% 49% 283 183 190 83 113 9 10 9 11 7 dont Individuel groupé Investisseurs Occupants Copyright © Adequation 2011 **Collectif + habitat intermédiaire Sur 12 mois, les secteurs aménagés n’ont représenté que 17% des ventes annuelles 5 programmes en cours de commercialisation sur la ZAC de la Périaz à Seynod à 3.580 €/m² en moyenne, et fin de la ZAC des Jardins à Annecy Part des ventes en secteur aménagé, lissées sur une année du 3T 10 au 2T 11 …EN SECTEUR AMENAGE Ventes en secteur aménagé dont Collectif** 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 37 73 67 23 39 8% 21% 17% 12% 16% 37 73 67 23 39 Ventes en secteur aménagé 17% Diffus 83% dont Individuel groupé Copyright © Adequation 2011 **Collectif + habitat intermédiaire © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 7 Prix de l’offre locale et champs de concurrence A l’échelle de la C2A, un prix moyen des ventes supérieur à celui de l’offre disponible, à près de 4.100 €/m² habitable hors parking (hausse de 6% en un an) 96% de l’offre se situe dans une large fourchette allant de 2.674 €/m² à 5.373 €/m² 4.768 €/m² à Annecy, 3.810 €/m² à Pringy, 3.580/m² à Seynod Un impact du parking de l’ordre de 250 € rapporté au m² habitable De bons taux d’écoulement, mais en baisse à 8,4% du stock par mois (12 mois moyens de commercialisation par programme) EVOLUTION DES PRIX DU LOGEMENT LIBRE NEUF (hors logement "aidé") 4 200 € Prix hors parking Taux d'écoulement Prix/m² de l'offre Prix/m² des ventes 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 9,9% 9,3% 10,0% 9,5% 8,4% 3 669 € 3 866 € 3 730 € 4 084 € 3 944 € 3 878 € 4 065 € 3 958 € Prix au m² du marché Prix au m² du logement le moins cher Prix au m² du logement le plus cher (*)96% de l'offre disponible entre et Prix parking inclus Prix/m² de l'offre Prix/m² des ventes 3 865 € 4 099 € 4 100 € 2 299 € 3 700 € 7 974 € 3 600 € 2 674 € 3 500 € 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3 886 € 4 107 € 3 950 € 4 328 € 4 182 € 4 329 € 4 130 € 4 204 € 4 132 € 4 361 € 9,5% 3 900 € 3 800 € 2T 10 10,0% 4 000 € 3 894 € 5 373 € 10,5% 9,0% 8,5% 8,0% 3 400 € 7,5% 2T 10 3T 10 4T 10 Prix/m² de l'offre Taux d'écoulement © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 1T 11 2T 11 Prix/m² des ventes Copyright © Adequation 2011 8 Prix de l’offre locale et champs de concurrence Logements collectifs : écrasement des gammes de prix abordables et intermédiaires Une part < à 5% des gammes les plus abordables, à moins de 2.700 €/m², pour des besoins définis à 23% Des gammes intermédiaires entre 2.700 € et 3.300 €/m² qui ont eu du mal à dépasser 20% des ventes en 2010, plus proches de 15% en 2011, là où les besoins sont proches de 50% Des gammes supérieures à 3.600 €/m² qui ont représenté près de 60% des ventes en 2010, et plus depuis VENTES ET OFFRE PAR GAMMES DE PRIX AU M² (hors pkg) 100% 2T 11 Ventes Offre < 2100 € 2100-2400 € 2400-2700 € 2700-3000 € 3000-3300 € 3300-3600 € 3600-4200 € 4200-5400 € > 5400 € TOTAL 90% 1% 26% 80% 2 2 11 26 37 63 74 24 239 5 11 32 30 57 247 102 10 494 7% 12% 11% 33% > 5400 € 21% 22% 18% 21% 70% 60% 2% 10% 4200-5400 € 31% 3600-4200 € 3300-3600 € 29% 29% 50% 31% 50% 3000-3300 € 26% 40% 2700-3000 € 11% 16% 15% 20% 17% 11% 12% 10% 10% 7% 3% 2% 10% 4% 1% 10% 4% 2% 11% 3% 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 30% 0% © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 14% 15% 2400-2700 € 12% 5% 1% 6% 6% 2% 1% 2T 11 Offre 2T 11 11% 29 septembre 2011 2100-2400 € < 2100 € 9 Impact du PTZ + en zone B1 : amélioration de 11.000 € à 36.000 € de la capacité d’acquisition des ménages de la classe moyenne, mais insuffisante pour la solvabiliser PTZ + Capacité d’acquisition des ménages En primo-accession, en BBC, avec 10% d’apport, et un emprunt principal sur 25 ans à 4,4% Taille du ménage / Revenus Sans PTZ + Avec PTZ + Delta 1 personne - 1.700 €/mois 115.000 € 130.000 € + 15.000 € 1 personne - 2.100 €/mois 139.000 € 150.000 € + 11.000 € 2 personnes - 2.100 €/mois 139.000 € 160.000 € + 21.000 € 2 personnes - 2.500 €/mois 165.000 € 186.000 € + 21.000 € 3 personnes - 2.500 €/mois 165.000 € 190.000 € + 25.000 € 3 personnes - 3.000 €/mois 194.000 € 219.000 € + 25.000 € 4 personnes - 3.000 €/mois 194.000 € 224.000 € + 30.000 € 4 personnes - 3.500 €/mois 230.000 € 261.000 € + 34.000 € 5 personnes - 3.500 €/mois 230.000 € 266.000 € + 36.000 € A comparer aux prix unitaires à Annecy et Seynod (moyenne des ventes 2011 TVA 19,6%, parking inclus) T2 de 44 m² T3 de 63 m² T4 de 82 m² Annecy à 5.050 €/m² 224.300 € 313.100 € 384.900 € © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement Seynod à 3.860 €/m² 171.300 € 239.200 € 294.100 € 29 septembre 2011 10 Rapport entre prix de vente & charges foncières Bilan d’une opération de promotion immobilière Principaux postes d’un bilan de promotion immobilière ACQUISITION FONCIÈRE Le coût d’acquisition foncière peut varier de 3% et 20% du CA TTC, suivant que le prix de vente se situe à 2.400 € ou à 4.000 € TTC/m² habitable. Au prix d’acquisition foncière, s’ajoutent les frais de notaire, différentes taxes dont la TLE (ou des participations aux équipements publics en ZAC) et les coûts de préparation foncière : éventuelle démolition et dépollution, espaces verts et raccordement aux VRD. Pour les fonciers les plus abordables, ces frais peuvent venir en doubler le coût. TRAVAUX Les coûts de construction varient selon la forme urbaine, la position des parkings, la qualité environnementale bâtie, la nature des sols, etc. Pour un programme à 2.400 €/m², ils représentent près de 54% du CA TTC. Il s’agit donc du principal poste de dépenses d’une opération immobilière. HONORAIRES TECHNIQUES ET ASSURANCES SUR TRAVAUX Ce poste rémunère les bureaux d’études,de contrôle et les architectes travaillant à la conception des bâtiments et au suivi des travaux. Il représente environ 10% des travaux et plus de 4% du CA TTC. HONORAIRES DE MAÎTRISE D’OUVRAGE ET FRAIS DE COMMERCIALISATION Les honoraires de maîtrise d’ouvrage rémunèrent la prestation du promoteur, à hauteur de 4 % du CA TTC. Les frais de commercialisation, qui rémunèrent le promoteur en cas de vente directe, ou un commercialisateur extérieur, représentent également 4 % du CA TTC. Enfin, 1 % du CA TTC est réservé aux frais de publicité. LES FRAIS FINANCIERS ET LA GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT Les frais financiers rémunèrent le crédit d’accompagnement. La Garantie Financière d’Achèvement est obligatoire et garantit la réalisation de l’opération en cas de défaillance du promoteur. Ces frais peuvent représenter de 3% à 4,5% du CA TTC, en fonction du niveau de risque de l’opération, lié à la plus ou moins longue durée de la commercialisation par rapport à celle du chantier. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 100% 90% 80% 70% 60% 15% 15% 7% 6% 3% 4% 9% 9% 5% 4% 50% Frais financiers / Garantie Financière d'Achèvement 43% Honoraires techniques et assurances sur travaux 54% Travaux 20% 10% 0% Marge et aléas Honoraires de maîtrise d'ouvrage et frais de commercialisation 40% 30% TVA sur dépenses 18% Acquisition foncière 7% 2 400 €/m² 3 000 €/m² hab hab Le bilan d’un promoteur pour un prix de sortie à 2.400 €/m² hab. et 3.000 €/m² hab (CC : BBC 2005) MARGE ET ALÉAS Ce poste, compris généralement entre 6 et 8 % du CA TTC, rémunère les fonds propres que les partenaires financiers ont investis dans l’opération pour équilibrer sa trésorerie. LA TVA SUR DÉPENSES Impacte sur le prix de vente, la TVA sur dépenses ; il existe un résiduel entre TVA perçue et TVA versée, qui explique que la TVA sur dépenses n’impacte qu’à hauteur de 15% le prix de vente TTC. 29 septembre 2011 11 Rapport entre prix de vente & charges foncières En collectif BBC, avec un niveau de parking en sous-sol, une charge foncière minimale de 105 € HT/m² shon génère déjà des prix de vente de 2.550 € TTC/m² habitable Un coût de construction, parking inclus, supérieur à 1.400 € HT/m² habitable Une charge foncière admissible d’un maximum de 180 € HT/m² shon pour ne pas excéder des prix de vente de 2.700 € TTC /m² habitable hors parking © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement Postes Terrain COS Total SHON Surface habitable/SHON Total Surface habitable Nb de logements SHAB moyenne Prix de vente TTC Nb de parkings Dont en sous-sol Prix de vente TTC Dont extérieurs Prix de vente TTC CA net HT TVA sur recettes CA net TTC Acquisition foncière Total coût foncier Construction logements Construction pkg ss/sol Aléas sur construction Total coût construction Total honos techniques Total frais de gestion Dépenses HT TVA sur dépenses TVA résiduelle Marge et aléas Paramètres Valeur 1 262 m² 1,28 1 611 m² 0,81 1 305 m² 23 56,7 m² 3 327 421 € 28 19 209 000 € 9 36 000 € 2 986 974 € 585 447 € 3 572 421 € 168 635 € 283 718 € 1 598 625 € 190 000 € 44 716 € 1 833 341 € 182 537 € 448 690 € 2 748 285 € 525 749 € 59 698 € 238 688 € 2 550 € TTC/m² 1,22 place/log. 11 000 € TTC/place 4 000 € TTC/place 19,6% 105 € HT/m² SHON 1225 € HT/m² hab. 10000 € HT/place 2,5% 1 405 € HT/m² hab. 19,6% 8,0% /CA HT 29 septembre 2011 12 Rapport entre prix de vente & charges foncières A charge foncière équivalente, éviter de gérer le stationnement en sous-sol permet de vendre les logements collectifs 150 € TTC/m² habitable moins chers Un coût de construction, parking inclus, à moins de 1.260 € HT/m² habitable Dans le cas présent, des prix de vente qui baissent de 2.550 € à 2.400 € TTC /m² habitable hors parking © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement Postes Terrain COS Total SHON Surface habitable/SHON Total Surface habitable Nb de logements SHAB moyenne Prix de vente TTC Nb de parkings Dont en sous-sol Prix de vente TTC Dont extérieurs Prix de vente TTC CA net HT TVA sur recettes CA net TTC Acquisition foncière Total coût foncier Construction logements Construction pkg ss/sol Aléas sur construction Total coût construction Total honos techniques Total frais de gestion Dépenses HT TVA sur dépenses TVA résiduelle Marge et aléas Paramètres Valeur 1 262 m² 1,28 1 611 m² 0,81 1 305 m² 23 56,7 m² 3 132 000 € 28 0 - € 28 112 000 € 2 712 375 € 531 625 € 3 244 000 € 168 635 € 283 718 € 1 598 625 € - € 39 966 € 1 638 591 € 163 777 € 409 280 € 2 495 365 € 476 876 € 54 749 € 217 009 € 2 400 € TTC/m² 1,22 place/log. 11 000 € TTC/place 4 000 € TTC/place 19,6% 105 € HT/m² SHON 1225 € HT/m² hab. 10000 € HT/place 2,5% 1 256 € HT/m² hab. 19,6% 8,0% /CA HT 29 septembre 2011 13 Alternatives à la promotion immobilière A charge foncière équivalente, le logement coopératif offre l’opportunité aux accédants d’acheter leur logement 12% moins cher qu’en promotion immobilière Les futurs propriétaires s’associent en société coopérative de construction pour assurer la maîtrise d’ouvrage de l’immeuble et y acquérir leur logement en état futur d'achèvement. La coopérative ne peut entreprendre les travaux que si au moins 70% des logements à construire sont souscrits. Le financement de l'opération est assuré par les fonds propres des acquéreurs et par les crédits individuels qui leur sont accordés. La coopérative n’a donc pas recours à l ’emprunt et ne supporte pas de frais financiers. La coopérative est sans but lucratif, donc exclusive de toute marge bénéficiaire. L’absence cumulée de frais financiers et de marge génère une économie d’au moins 12% sur le prix d’acquisition. Dans le cas présent, des prix de vente qui baissent de 2.400 € à 2.100 € TTC /m² habitable hors parking. Les montages coopératifs sont souvent fragiles ; ils peuvent être sécurisés par des contrats de coopération passés avec des professionnels. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement Postes Terrain COS Total SHON Surface habitable/SHON Total Surface habitable Nb de logements SHAB moyenne Prix de vente TTC Nb de parkings Dont en sous-sol Prix de vente TTC Dont extérieurs Prix de vente TTC CA net HT TVA sur recettes CA net TTC Acquisition foncière Total coût foncier Construction logements Construction pkg ss/sol Aléas sur construction Total coût construction Total honos techniques Total frais de gestion Dépenses HT TVA sur dépenses TVA résiduelle Marge et aléas Paramètres Valeur 1 262 m² 1,28 1 611 m² 0,81 1 305 m² 23 56,7 m² 2 740 500 € 28 0 - € 28 112 000 € 2 385 033 € 467 467 € 2 852 500 € 168 050 € 283 121 € 1 598 625 € - € 39 966 € 1 638 591 € 163 777 € 299 545 € 2 385 033 € 455 251 € 12 215 € - € 2 100 € TTC/m² 1,22 place/log. 11 000 € TTC/place 4 000 € TTC/place 19,6% 104 € HT/m² SHON 1225 € HT/m² hab. 10000 € HT/place 2,5% 1 256 € HT/m² hab. 19,6% 0,0% /CA HT 29 septembre 2011 14 Rapport entre prix de vente & charges foncières Le rapport entre charge foncière et prix de vente n’est pas linéaire : en collectif BBC sur sous-sol, 5% à 2.600 €/m², 10% à 2.900 €/m², 15% à 3.300 €/m², 20% à 4.000 €/m² Prix/m² hab TTC hors parking - CF HT/m² shon (collectif BBC sur sous-sol, valeur 03/2011) 800 €/m² shon 750 €/m² shon 700 €/m² shon 650 €/m² shon 600 €/m² shon 550 €/m² shon 500 €/m² shon 450 €/m² shon 400 €/m² shon 350 €/m² shon 300 €/m² shon 250 €/m² shon 200 €/m² shon 150 €/m² shon 100 €/m² shon 50 €/m² shon 00 €/m² shon 2 400 € 2 500 € 2 600 € 2 700 € 2 800 € 2 900 € 3 000 € 3 100 € 3 200 € 3 300 € 3 400 € 3 500 € 3 600 € 3 700 € 3 800 € Abaque technique utilisé par Adequation dans le cadre des études de programmation de projets d’aménagement (à adapter en fonction des paramètres influant sur les coûts de construction), réalisé à partir de bilans de promotion immobilière, dont les paramètres sont actualisés tous les 6 mois avec le concours d’un panel de promoteurs © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 15 Rapport entre prix de vente & charges foncières Des coûts de construction moins élevés sans parking en sous-sol, en collectif et intermédiaire, améliorant de 80 € HT/m² shon les charges foncières à prix équivalent Prix/m² hab TTC hors parking - CF HT/m² shon (intermédiaire urbain BBC, valeur 03/2011) 800 €/m² shon 750 €/m² shon 700 €/m² shon 650 €/m² shon 600 €/m² shon 550 €/m² shon 500 €/m² shon 450 €/m² shon 400 €/m² shon 350 €/m² shon 300 €/m² shon 250 €/m² shon 200 €/m² shon 150 €/m² shon 100 €/m² shon 50 €/m² shon 00 €/m² shon 2 300 € 2 400 € 2 500 € 2 600 € 2 700 € 2 800 € 2 900 € 3 000 € 3 100 € 3 200 € 3 300 € 3 400 € 3 500 € 3 600 € 3 700 € Abaque technique utilisé par Adequation dans le cadre des études de programmation de projets d’aménagement (à adapter en fonction des paramètres influant sur les coûts de construction), réalisé à partir de bilans de promotion immobilière, dont les paramètres sont actualisés tous les 6 mois avec le concours d’un panel de promoteurs © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 16 Optimisation des recettes foncières 8 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière 1. Optimiser les recettes foncières des programmes non soumis à consultation : équipements publics, loisir, immobilier d’entreprise, commerces, accession et locatif social 2. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : en sous-sol, ils peuvent augmenter le coût de construction de 70 € HT/m² habitable. Pour compenser, il faudrait diminuer de 80 € HT/m² shon la charge foncière pour maintenir des prix de vente équivalents 3. Opter pour des intensités urbaines adaptées et laisser des marges de manœuvre 4. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de bonne taille critique, mixant éventuellement les formes urbaines (collectif, intermédiaire, individuel groupé) et, si c’est opportun, offrant des possibilités de cession en bloc 5. Favoriser l’initiative en matière de qualité architecturale et environnementale 6. Proposer un objectif et des règles d’encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur plancher pour l’aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot) 7. Partager avec l’opérateur un objectif de prix unitaires plus que de prix au m² 8. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs Des T3 à 185.000 € 61 m² 3.033 €/ m² CF en BBC : 270 €/m² shon 63 m² 2.936 €/m² CF en BBC : 220 €/m² shon 66 m² 2.803 €/m² CF en BBC : 150 €/m² shon (en TVA 19,6%) © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 17 Formes urbaines et densités Réduire la consommation foncière par la définition de densités adaptées 1. 2. 3. 4. 5. Une densification bien gérée offre des contreparties porteuses de fortes valeurs pour les élus et les habitants : un prix ou un loyer plus abordable un logement de taille plus confortable de nouvelles formes d’habitat un investissement sur une architecture moins uniforme et la qualité environnementale une large ouverture sur le paysage urbain et naturel Dans des conditions très étudiées et conformément aux récents référentiels proposés par la F.N.A.U., les intensités d’urbanisation pourraient être raisonnablement portées à : 180 à 220 log./ha en secteurs centraux et les plus chers (COS > 2,0 voire 3,0) 90 à 120 log./ha en quartiers résidentiels secondaires de prix moyen (COS 1,5 à 1,8) 40 à 60 log./ha pour les projets d’extension urbaine dans les polarités secondaires bien desservies en transports en commun (COS de 0,8 à 1,0) 20 à 30 log./ha pour les projets en limite de paysages (COS de 0,4 à 0,5) Des densités supérieures de 30% à 50% par rapport aux pratiques courantes Reformulation de concepts existants par Adequation dans le cadre d’études stratégiques, réalisées en particulier pour le compte de l’AFTRP et de Lille Métropole © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 18 ZAC MALBOSC - MONTPELLIER Valeur 2004 Parking inclus Prix et loyers Plafonds Charges foncières Logements sociaux 30% Logements Accession aidée 21% Logements Accession libre 49% loyers PLUS/PLAI 2.400€ /m² Environ 3.400€ /m² Plafonds PLUS/PLAI Plafonds PTZ PLS Pas de plafonds 200€ HT/m² 200€ HT/m² 350€ HT/m² Les actes de cession foncière contiennent dans leur 1ère partie la ventilation du prix de vente des terrains entre le prix HT/m² shon des logements affectés à l’accession aidée et le prix HT/m² du surplus de la shon, afin d’évaluer l’effort financier accordé sur le montant de la charge foncière. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 19 SUIVI DE L’EFFICACITE DU DISPOSITIF Observation des prix de vente pratiqués dans les programmes de promotion immobilière L’accession aidée à un prix moyen de 2.300 €/m² hors parking (2.400 €/m² parking inclus), pour des prix unitaires variant de 94.000 € à 231.000 €, du T2 au T5 Le jeu de la péréquation foncière a obligé un prix moyen en secteur libre de 2.850 €/m² hors parking (3.000 €/m² parking inclus), pour des prix unitaires allant de 121.000 € à 265.000 € Soit des écarts de prix de 24.000 € à 27.000 € à typologie équivalente Une offre complémentaire en PLS investisseur, à 2.680 €/m² hors parking (2.800 €/m² parking inclus), pour le développement d’une offre locative intermédiaire entre locatif Robien (les investisseurs ont représenté de 40% à 60% des ventes des programmes de promotion immobilière hors accession aidée) et locatif social PLUS/PLAI Source : Observatoire des ZAC de la Ville de Montpellier période 06/2006 – 06/2007 – SERM - ADEQUATION © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 20 DISPOSITIF ANTI-SPECULATIF Le Conseil d’Agglomération de Montpellier a adopté fin 2004, en s’appuyant sur les recommandations de son aménageur, une délibération incitant à produire dans les projets d’initiative publique « une offre de logement adaptée, par sa quantité, sa qualité et ses prix, aux attentes et capacités de la classe moyenne et des jeunes actifs, et ce afin de promouvoir la mixité sociale et l’équilibre démographique sur le territoire de l’agglomération. » Le dispositif anti-spéculatif a été formalisé avec l’aide et le conseil d’un banquier, d’un notaire, d’un avocat et d’un ou deux promoteurs désignés par la fédération et joint au CCCT. Au plan du montage, l’opération a été rendue possible : parce que la Ville avait acquis les terrains depuis de nombreuses années / politique d’acquisition et de réserve foncière parce que la taille de l’opération a permis des péréquations parce que celle-ci a été menée par un aménageur C’est le promoteur qui a la responsabilité de la commercialisation : Il commercialise de façon traditionnelle depuis son bureau de vente Il travaille également avec son propre fichier de prospects qui n’ont pu être financés sur d’autres opérations sur le marché libre. © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 21 DISPOSITIF ANTI-SPECULATIF Clauses insérées dans les actes de vente entre la SERM et les promoteurs immobiliers Engagement sur la nature des programmes et des prix de vente : Prix de vente de 2.400 €/m² (valeur 2004, réévaluée depuis), incluant le parking Programme de construction avec 30% minimum de la shon affectée à l’accession aidée Ventilation de l’offre en accession aidée en fonction de la situation des logements laissée à l’initiative du promoteur La SERM a un droit de regard sur la grille prévisionnelle de prix en accession aidée. Le notaire vérifie le respect du dispositif anti-spéculatif avant signature de l’acte authentique Sanctions financières pour le promoteur : En cas de non respect des prix de vente, le promoteur est redevable à l’aménageur de 35% de la majoration constatée du prix de vente TTC, parking inclus En cas de non respect du programme, dommages et intérêts de 10% du prix foncier HT Engagements de l’accédant à la propriété aidée pendant 7ans : Condition de première propriété (non propriétaire au cours des 2 dernières années) Plafonds de ressources : PLS (PTZ du 01/01/2010), correspondant à 90% de la demande Maintien de l’affectation du logement à sa résidence principale Interdiction de louer ou de revendre pendant 7 ans après achèvement des travaux Sauf cas de force majeure : revente au prix d’acquisition indexé (50% de la variation de l’indice BT01) + mêmes conditions pour le nouvel acquéreur Très peu de dérives constatées jusqu’à présent : de façon très marginale, quelques acquéreurs ont mis leur logement en location © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 22 Vos interlocuteurs chez Adequation Espace Eiffel 18-20, rue Tronchet 69006 Lyon Laurent Escobar, directeur associé [email protected] Pour la relation institutionnelle Coralie Costet, consultant manager [email protected] Pour l’étude et le conseil aux collectivités et aménageurs publics Damien Quermonne, manager production banques de données [email protected] Pour le suivi des enquêtes et les statistiques de marché (Tel) 04 72 00 87 87 (Fax) 04 78 27 70 72 www.adequation-france.com © Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement 29 septembre 2011 23
