Déterminer le vrai coût fiscal d`une opération de construction

DÉCIDEURS COLLECTION GUIDE-ANNUAIRE 2016
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LES POINTS CLÉS
Trois conseils pour optimiser la fiscalité liée à la construction d’un bâtiment :
tirer les conséquences de la nature de l’activité et de la construction au regard des obligations fiscales
identifier la surface « taxable » au regard des impositions concernées
identifier les dispositifs d’exonérations liés au territoire
Le régime des différentes taxes appli- cables aux constructions se révèle
complexe tant au niveau des mécanismes
de calcul que des procédures de vérifica-
tion de la taxation. Outre l’évaluation de
cette taxation initiale, le régime de taxa-
tion qui viendra frapper l’immeuble après
sa construction, réha-
bilitation ou encore son
changement d’affecta-
tion doit également être
pris en compte (TFPB,
TH, TEOM, etc.). Cette
démarche présente d’au-
tant plus de cohérence
que toutes ces taxes,
sont le plus souvent, la
résultante de la multipli-
cation d’une surface par
une valeur forfaitaire au mètre carré par dif-
férents taux d’imposition. Ce produit devra
ensuite s’articuler avec des mécanismes
d’exonération et abattement applicables
en fonction de différents critères qu’il est
possible d’anticiper.
Fiscalité de l’urbanisme :
un coût non négligeable
Trois principales taxes constituent la fis-
calité de l’urbanisme : la taxe d’aména-
gement, le versement pour sous-densité
et la redevance d’archéologie préventive
(RAP). De nouvelles taxes ont été créées
par la suite comme la redevance pour
création de bureaux dans la région Île-
de-France. Autant de taxes à prendre en
compte lors d’une opération de construc-
tion ou d’aménagement.
La taxe d’aménage-
ment s’est substituée à
la taxe locale d’équipe-
ment et constitue une
imposition à caractère
forfaitaire et général
sur la construction,
la reconstruction ou
l’agrandissement de
bâtiments. Cette taxe
est ventilée en plu-
sieurs parts : une part
communale ou intercommunale, dépar-
tementale et une part régionale seule-
ment pour la région Île-de-France.
La taxe d’aménagement est calculée se-
lon un prix forfaitaire au mètre carré
sur la base d’une surface utile auquel
est appliqué le taux voté par la collec-
tivité. L’organe délibérant de chaque
collectivité peut voter des exonéra-
tions facultatives pour certains types de
constructions. Ajoutées aux abattements
et exonérations légales, les exonérations
facultatives ainsi que les taux appliqués
sont autant de données locales à prendre
en compte dans le calcul de la taxe. La
nature de la construction et son finan-
cement joueront également un rôle im-
portant dans ce calcul puisque ceux-ci
pourront conditionner des mécanismes
d’abattement ou d’exonération.
Autre point important, au regard de la
TVA, la taxe d’aménagement consti-
tue un élément du prix de revient. Par
conséquent, le montant de la taxe fait
partie de l’assiette de la TVA immobi-
lière. En outre, en matière d’imposition
sur les bénéfices, la taxe d’aménagement
acquittée lors de la construction figurant
au bilan de l’entreprise doit être amortie
sur la durée des immobilisations consi-
dérées et ne peut faire l’objet d’une dé-
duction au titre des frais généraux.
L’objectif du versement pour sous-den-
sité, quant à lui, est d’instituer un seuil
minimal de densité dans certaines zones
du territoire en vue d’une utilisation plus
économe de l’espace. La taxe est due par
le constructeur lorsque celui-ci ne res-
pecte pas le seuil fixé par la collectivité.
Si le calcul diffère par rapport à la taxe
d’aménagement, les mécanismes d’exoné-
rations, de liquidation, de recouvrement
et de contrôle sont toutefois identiques.
Autre taxe perçue par les collectivités lo-
cales, la RAP est calculée à partir de la
surface de construction au moment de
l’obtention du permis de construire. Tou-
tefois, il est possible pour le construc-
teur de payer une RAP en amont de la
construction lorsqu’un diagnostic antici-
pé est effectué sur le terrain.
Enfin, la redevance pour création de bu-
reau est due par les propriétaires de bu-
reaux et de locaux commerciaux ou de
stockage et les surfaces de stationnement
annexées à ces locaux. Cette redevance
applicable uniquement en région pari-
sienne est perçue selon les mêmes moda-
lités que la taxe d’aménagement et vient
en supplément de celle-ci.
Anticiper la fiscalité immobilière
L’analyse prospective des taxes d’urba-
nisme au moment d’une construction
permet de disposer des bases afin d’ef-
fectuer des simulations des taxes « im-
mobilières » à venir, en vue d’estimer
partiellement la rentabilité de l’inves-
tissement. Ainsi, la taxe foncière sur les
propriétés bâties viendra grever la fisca-
lité de l’immeuble tout au long de sa vie.
À celle-ci s’ajoutent la taxe d’enlèvement
des ordures ménagères et la taxe sur les
surfaces de bureaux dans la région Île-
de-France. Selon la nature de l’activité,
le bien peut également être frappé par
une taxe d’habitation. Il est également
opportun de s’intéresser à la TVA dès
lors qu’un mécanisme de livraison à soi-
même est applicable, d’autant plus lors-
qu’un taux réduit y est corrélé.
Le point d’entrée de l’analyse prospective
résultera principalement de la nature de
l’activité envisagée dans l’immeuble, du
site géographique choisi (ex : quartiers
prioritaires de la politique de la ville) et
de l’envergure de l’activité (nombre de sa-
lariés, CA estimé, etc.).
À titre d’exemple, les nouvelles construc-
tions n’ayant pas le caractère d’habitation
ne bénéficient pas de l’exonération tem-
poraire de droit de deux ans de la part
communale sur la taxe foncière sur les
propriétés bâties. Par conséquent, ces
constructions nouvelles seront taxées au
titre de la taxe d’aménagement et de la
taxe foncière. Les collectivités peuvent
toutefois sur délibération exonérer de
taxe foncière les propriétés bâties pour les
établissements créés ou en cas de reprise
d’une entreprise en difficulté.
Peut-être également intégrée dans l’ana-
lyse prospective, la taxe d’enlèvement des
ordures ménagères qui a la même base
que la taxe foncière sur les propriétés bâ-
ties et est liquidée en même temps que
cette dernière.
L’analyse prospective du coût fiscal d’une
opération de construction a un intérêt
double : si ces données participent à
l’évaluation de la rentabilité d’un bâti-
ment, elles permettent aussi d’anticiper
d’éventuels recours auprès de l’Admi-
nistration. En effet, les données réelles
relatives aux bases de taxation des im-
meubles ne sont pas toujours connues
des services de l’administration en charge
de recouvrer et liquider les diverses taxes
grevant les immeubles, ce qui engendre
parfois des erreurs de taxation qui pour-
ront dès lors être rectifiées.
L’analyse prospective
des taxes d’urbanisme
au moment d’une
construction permet
de disposer des bases
afin d’effectuer
des simulations des
taxes « immobilières »
à venir
Comment identifier les coûts fiscaux d’une opération de construction ? Outre les coûts à court terme liés à la fiscalité de l’urbanisme,
il importe aussi pour les entreprises d’évaluer les coûts à long terme liés à la fiscalité immobilière. Anticiper le coût fiscal d’un nouveau
bâtiment peut alors permettre d’optimiser la taxation tant sur la fiscalité de l’urbanisme que sur la fiscalité immobilière.
Aurore RapinéFlorian Gallant
SUR LES AUTEURS
Spécialisée en droit social et fiscal, Aurore Rapiné est directrice
du pôle recherche et développement au sein du cabinet d’avocat One Law
qui fait partie du réseau Leyton. À travers une vision économique du droit,
ce pôle a notamment pour mission de faire émerger des optimisations
sécurisées pour les clients.
Diplômé d’un Master 2 de juriste en droit social et d’un Master 2
en management et gestion d’entreprise, Florian Gallant est directeur
du conseil optimisation taxes & cotisations de Leyton France. Il dirige
une équipe de quarante consultants et managers qui réalisent des
missions d’audit dans les domaines des charges sociales et de la fiscalité.
Calcul de la taxe d’aménagement
Valeurs annuelles au mètre carré de la taxe d’aménagement
2015 2016
Hors Île-de-France 705 €701 €
En Île-de-France 799 €795 €
Valeur forfaitaire pour certains aménagements ou installations
Type d’aménagement ou
d’installation Valeur forfaitaire Taux
Emplacement de tente,
caravane et résidence mobile
de loisirs (terrain de camping
ou aire naturelle)
3 000 € par emplacement
Le montant de la taxe
est calculé selon
la formule suivante :
surface taxable (construction
ou aménagement) x valeur
forfaitaire (sauf valeur xe
pour certains
aménagements) x
taux fixé par la collectivité
territoriale
Habitation légère de loisirs
(HLL) 10 000 € par emplacement
Piscine 200 € par m2
Panneau photovoltaïque
(capteurs solaires destinés
à la production de l’électricité)
xé au sol*
10 € par m2 de surface
de panneau
Aire de stationnement
extérieure
de 2 000 € à 5 000 €
par emplacement
(selon la délibération de la
collectivité territoriale).
PAROLES D’EXPERTS PAR FLORIAN GALLANT ET AURORE RAPINÉ. LEYTON
Déterminer le vrai coût fiscal
d’une opération de construction