vaut de l`or

3/5 RUE SAINT GEORGES
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30 SEPT/06 OCT 10
Hebdomadaire Paris
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VOTRE ARGENT
TâblC ronu6 Sept professionnels du marché de l'immobilier confrontent
leur expérience : pénurie de logements, baisse des taux et inquiétude
quant à l'avenir poussent les Français vers l'investissement pierre.
Mais la hausse des prix pourrait désoîvabiliser les acquéreurs.
PROPOS RFCUBILÏIS PAR M<\RIF DE GREEF MADF1 IN,
GUILLAUME ROQUETTE et DAVID VICTOROFF
^ GUILLAUME HOQUETTE et IJAVID VICTOROFF • A • A
Limmobilier
vaut de l'or
D
eux ans après la chute
de Lehman Brothers,
la crise de l'immobi-
lier en France semble
oubliée. Les prix à
Paris retrouvent leur
niveau d'avant la
crise et partout on
assiste à une remon-
tée du niveau des
transactions, en dépit de statistiques
divergentes (lirepage 54). L'un de nos
intervenants conteste l'existence d'une
crise de l'immobilier chez nous mais
dénonce une crise du logement.
Effectivement, la France n'a pas
connu les excès d'endettement de
ses voisins espagnol et britannique,
sans parler des subprimes d'outre-
Atlantique. En revanche, les besoins
sont encore considérables elles mises
en chantier ne sont pas à la hauteur.
Seulement 57 % des Français sont
propriétaires. C'est peu par rapport à
leurs aspirations.
Mais le manque de terrains, l'obliga-
tion d'inclure dans les programmes
une forte proportion de logements
sociaux et les contraintes environne-
mentales (lire notre article page 58)
propulsent vers le haut les coûts de
construction et freinent l'ardeur de
promoteurs pourtant, de leur propre
aveu, sous perfusion des mesures fisca-
les en faveur des investisseurs.
Reste tout de même les effets de la
crise économique: tout d'abord, le
maintien de taux d'intérêt historique-
ment bas qiu poussent à l'achat, même
si les vendeurs confisquent une partie
de la baisse des taux avec la hausse des
prix. Et surtout l'inquiétude générale
qui conduit à rechercher des actifs réels
à l'abri de l'inflation. Les Français, tous
les sondages le confirment, sont
champions de l'angoisse. Ils redoutent
la perte d'emploi, ont peur pour leur
retraite, craignent d'avoir à financer la
future dépendance de leurs parents et
le chômage de leurs enfants. Contre ces
risques, il n'est pas de meilleure protec-
tion que l'immobilier. Même ceux qui
n'ont pas grand-chose à craindre pour
leur niveau de vie arbitrent une partie
de leurs actifs financiers pour des
appartements haut de gamme à Paris,
Londres ou Manhattan. Résultat,Fini-
mobilier vaut de l'or.
Pour combien de temps ? Le coup de
rabot fiscal sur les niches ne devrait
pas trop déstabiliser le marché (lire
page 56), mais la hausse des prix a ses
limites. Au-delà de 5 000 euros du
mètre carré, il n'y a plus beaucoup
d'acheteurs, sauf à Paris. Pour peu que
les taux remontent, il faut s'attendre
à une pause, voire un retournement,
en 2011. Viendra alors le moment de
scruter le marché, au besoin sur
Internet (lirepage 59), à la recherche
des bonnes affaires. D V

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Valeurs actuelles Après la crise
immobilière de 2008, peut-on à
présent craindre une bulle ?
René Pallincourt,
président de laFnaim
Non. Le marché immobilier est sous
perfusion. L'activité a rebondi cette
année ; nous attendons 600 000 trans-
actions dans l'ancien à la fin de 2010,
un niveau proche de celui de 2005. Le
plan de relance lié à la loi Tepa a produit
ses effets sur le marché immobilier. Le
niveau historiquement bas des taux
d'intérêt et les besoins des Français en
matière de logement ont permis aux
prix de se stabiliser, voire de remonter
dans certains endroits. Seuls 57 % des
Français sont propriétaires de leur
résidence principale, ce qui laisse un
potentiel de développement impor-
tant. Mais la montée du chômage freine
les projets d'acquisition. Une économie
qui détruit des emplois ne favorise pas
la confiance dans l'immobilier.
Laurent Vimont,
président de Century2l
La France n'a pas connu de crise
immobilière en 2008, mais une crise
financière. Depuis le début de l'année,
les prix sont repartis àla hausse, soute-
nus par des taux d'intérêt historique-
ment bas et par la pénurie de logements
à vendre. La France traverse une grave
crise du logement. Selon la Fondation
Abbé-Pierre, il manque entre 500 000
et un million de logements pour satis-
faire les besoins. À mes yeux, la montée
du chômage rend les Fran-
çais plus intéressés par la
propriété : en période dif-
ficile, ils veulent posséder
leur toit pour se protégei
En achetant leur loge-
ment, ils pren-
nent moins de
risques finan-
ciers qu'en le louant. Acheter un loge-
ment répond aussi au problème de
financement des retraites.
Philippe Taboret,
directeur général de Cafpi
La réforme des retraites et la crise
financière ne favorisent pas la prise de
risques. Il y a trois catégories d'acqué-
reurs potentiels : les primo-accédants
qui achètent leur résidence principale
pour se loger ; ceux qui investissent
parce que la pierre est une valeur sûre ;
et entre les deux, les propriétaires qui
n'ont plus confian-
ce et qui refusent
de prendre des ris
ques. Un marché de la revente bloqué
et un manque de neuf créent inévita-
blement des tensions.
Henry Buzy-Cazaux,
président de l'École supérieure
des projetions immobilières
Le dernier baromètre de Nexity
montre que jamais les Français n'ont
été aussi inquiets sur la question du
logement. Le manque de visibilité sur
l'économie en général et sur l'emploi
en particulier est un frein à l'endette-
ment. D'autant que la hausse des prix

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observée cette année désolvabilise une
partie de la population. Si les prix
continuent à monter, il faut s'attendre
à une année 2011 difficile.
Laurent Vimont
Avec une hausse des prix de plus de
10 % à Paris cette année, ces derniers
ont retrouvé leurs plus hauts d'il y a
deux ans. Mais le niveau des taux d'in-
térêt est différent d'alors : 3,4 % actuel-
La déductibilité des intérêts
d'emprunt et le PTZ ont
favorisé la hausse des prix.
lement, au lieu de 5,4 % en octo-
bre 2008. Le marché est haussier, mais
dangereusement haussier. Il risque de
se retourner l'an prochain car les ache-
teurs seront désolvabilisés.Dans quatre
régions de France, qui correspondent
à celles où les prix avaient le plus monté
en 2009, notre réseau a observé des
baisses de prix au cours des derniers
mois. Cela semble indiquer que lors-
qu'on se rapproche du plafond des prix
atteint en 2008, la limite haute de solva-
bilité est atteinte. C'est ce constat qui
me laisse penser que les prix peuvent
rebaisser.
Marc Nafilyan,
directeur général deKaufman
&Broad chargé de l'Île-de-France
Dans le neuf, le marché n'est
pas si haussier que cela. Il reste
très fragile. Depuis deux ans,
les prix de vente ont baissé de 10
à 12 %, baisse qui n'a pas été
compensée par l'augmentation récente
des prix du neuf. S'ils progressent un
peu aujourd'hui, c'est surtout à
cause des coûts de construction.
Les nouvelles normes BBC (bâti-
ment basse consommation) re-
présentent un coût important :
160 euros de coût de construction
au mètre carré, que nous répercu-
tons sur nos prix de vente. Dans
leur grande sagesse, les promo-
teurs n'ont pas créé, par leur offre, d'in-
flation du foncier.
La réforme fiscale va supprimer
certaines aides au logement. Cela
vous inquiète-t-il ?
Laurent Vimont
La loi Tepa, destinée à augmenter le
nombre de propriétaires en France,
était à mes yeux inadéquate. Il fallait
réserver la déductibilité des intérêts
d'emprunt aux primo-accédants.
Comment admettre qu'un vendeur qui
a déjà accédé à la propriété puisse
déduire fiscalement ses intérêts d'em-
Les profes-
sionnels
réunis pour la
huitième fois
par "Valeurs
actuelles"
constatent
le retour des
prix à leurs
sommets.
prunt ? Les aides de l'État
ont représenté 5 milliards
d'euros cette année et 3 mil-
liards l'an dernier ; elles
n'ont pas servi à relancer le
marché de l'ancien. En ou-
tre, les banques n'ont jamais
intégré la déductibilité des
intérêts d'emprunt dans leurs plans
de financement.
René Pallincourt
Cette mesure a été mise en place en
2007 ; elle avait du sens, vu l'état du
marché à l'époque, alors que beaucoup
s'accordaient à dire qu'il était à l'aube
d'un retournement brutal. Elle a per-
mis au marché de regagner confiance
et de poursuivre son atterrissage. Au-
jourd'hui, elle n'en a plus.
Henry Buzy-Cazaux
La déductibilité des intérêts d'em-
prunt, mais aussi le PTZ dans l'ancien,
ont eu l'effet pervers de favoriser la
hausse des prix, même au cœur de la
crise économique ! Pour assagir les
prix, il faut redistribuer les aides
publiques : transférer une partie des
aides qui bénéficient au marché del'an-
cien à celui du neuf, à condition bien
sûr que les promoteurs n'en profitent
pas pour augmenter leurs marges.
Marc Nafilyan
Le dispositif Scellier maintient notre
profession à flot. S'il s'arrêtait, nous

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serions à nouveau dans une situation
plus fragile. Environ 65 % de nos
programmes sont vendus à des inves-
tisseurs. La bonne nouvelle, c'est que le
Scellier ne semble pas touché ou très
peu pour les bâtiments BBC.
Laurent Vimont
Concernant l'investissement locatif
dans l'ancien, notre observatoire in-
dique que les CSP+ ne représentent
plus que 12 % des investisseurs alors
que les catégories employés et ouvriers
sont de plus en plus nombreuses à
investir dans la pierre et représentent
désormais 14,8 % des investisseurs.
René Pallincourt
On ne peut pas opposer les marchés
du neuf et de l'ancien. Je n'ai jamais vu
le marché de l'ancien fleurir et celui
du neuf dépérir. En revanche, il y a
toujours un marché qui tire l'autre ;
selon les années, c'est l'ancien qui tire le
neuf ou inversement. Il y a une homo-
généité du marché; c'est pour cela
qu'on ne peut pas concentrer les aides
sur le neuf en excluant l'ancien, d'au-
tant que les baisses des prix dans l'an-
cien toucheront de manière évidente le
marché du neuf. Les ambitions des
vendeurs sont maintenant satisfaites
par l'évolution des prix du marché sur
la majeure partie du territoire.
Thibault de Saint Vincent,
présiden tdeBarnes
La meilleure niche fiscale reste quand
même l'acquisition de la résidence prin-
cipale. Par ailleurs, nous constatons que
de nombreux propriétaires achètent un
bien sans nécessairement revendre leur
résidence principale, parce qu'il est
tentant d'emprunter à moins de 3,5 %.
Philippe Taboret
Parlons du prêt à taux zéro. Il a été très
utile, mais comme toutes les aides il
participe à l'augmentation des prix et
bénéficie au vendeur. Le marché du lo-
gement est une chaîne qui démarre au
social et va jusqu'aux investisseurs, en
passant par les primo ou secundo-accé-
dants. Dans cette chaîne, le neuf entraî-
ne l'ancien. Nos subsides doivent aller à
la construction de logements. Les prix
du neuf sont des prix industriels,
contrairement à ceux de l'ancien qui
sont des prix de marché. Si l'on baisse les
prix de la construction et du foncier, on
régulera aussi les prix de l'ancien.
Marc Nafilyan
II n'y a pas seulement le coût du
foncier. C'est toute la chaîne de pro-
duction qui coûte cher : les matières
premières, les normes BBC, les taxes...
En moyenne, l'achat des terrains ne
dépasse pas I 000 euros du mètre carré.
Lorsqu'on vend des logements à 3 000
euros du mètre carré dans certaines
banlieues, on a des charges foncières de
250 euros.
Quel est le prix maximum que peut
absorber un acheteur ?
Philippe Taboret
Au-delà de 5000 euros du mètre
carré, l'opération pour un particulier
est rarement finançable s'il ne dispose
pas d'un apport personnel important :
donation, revente...
Marc Nafilyan
Nous commercialisons des program-
mes Scellier à plus de 5 000 euros du
mètre carré, mais pour de petites surfa-
ces. Exemple, le programme du fort
d'Issy-les-Moulineaux, vendu à 6 500
euros du mètre carré, a été très rapide-
ment écoulé. Les trois quarts des ache-
teurs sont des investisseurs qui acquiè-
rent des studios, des 2 ou 3 pièces. Pour
vendre en Scellier, nous avons adapté
notre offre au fil des ans en réduisant
les surfaces moyennes pour abaisser le

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prix moyen. Les 3 pièces ne font plus
que 59 mètres carrés, contre 73 il y a
sept ans.
Thibault de Saint Vincent
Les promoteurs ont choisi d'adapter
leurs logements à la demande des
investisseurs en Scellier. Mais s'ils cons-
truisaient des immeubles de standing
avec des appartements plus grands
dans des quartiers recherchés, ils les
vendraient avec une grande facilité !
Aujourd'hui, la demande est très forte
pour les grandes surfaces de qualité.
Marc Nafilyan
Si nous construisons de moins en
moins d'immeubles de qualité dans les
beaux quartiers de Paris, c'est faute de
foncier disponible !
Charles-Marie Jottras,
président de Féau
II y a dix ans, les promoteurs fabri-
quaient plusieurs milliers de logements
par an dans les dix arrondissements
bourgeois de Paris (du I" au VIIIe et
dans les XVIe et XVIIe) .Aujourd'hui, ils
en construisent à peine 10 ! À Man-
hattan, on fabrique chaque année en-
tre 10 000 et 20 000 logements. Pour-
quoi?
Marc Nafilyan
Parce qu'il n'y a pas de terrains dispo-
nibles.
Charles-Marie Jottras
II y en a ! Mais l'obligation de faire
30 % de logements sociaux, voire 50 %,
bloque les opérations.
Marc Nafilyan
C'est un problème de prix. Les
vendeurs n'acceptent pas les prix que
les promoteurs proposent compte tenu
de la part des logements sociaux.
Pourtant il faudrait en créer, mais
comment expliquer à un vendeur que
les prix de son terrain peuvent être divi-
sés parfois par cinq lorsqu'on a l'obli-
gation de vendre du logement social
quelquefois cinq fois moins cher que
les prix du libre?
Charles-Marie Jottras
J'irai plus loin. Regardez la mise en
vente par l'État de certains immeubles,
notamment rive gauche à Paris. Ils sont
transformables, au choix de l'acqué-
reur, en immeubles de bureaux ou
d'habitation. Les investisseurs sont
contraints de restructurer ces immeu-
bles en bureaux, que ce soit l'immeuble
des Douanes ou de la rue Octave-
Gréard, pour ne citer qu'eux. Ce sont
des dizaines de milliers de mètres carrés
perdus pour la production de nou-
veaux logements sacrifiés sur l'autel
d'une prétendue mixité sociale.
Peut-on craindre une augmentation
des taux d'intérêt dans les prochains
mois?
Philippe Taboret
Non. Les emprunteur» peuvent être
d'une grande tranquillité au moins
jusqu'à la fin de l'année. Les taux ne
devraient pas remonter dans les
prochains mois. L'OAT à dix ans se
situe sous le seuil des 3 %. L'inflation est
quasiment inexistante. À la fin de
juillet, 108 milliards de crédits avaient
été distribués, soit autant que le volume
de 2009. Les marges des banques sont
bonnes, à 0,2 ou même 0,3 point. Elles
ont encore une marge de manœuvre
pour baisser leurs taux, d'autant que la
fin de la déductibilité des intérêts d'em-
pruntau I"janvier2011 vadoperl'ac-
tivité en fin d'année. Le taux de réfé-
rence à quinze ans pourrait se négocier
à moins de 3 %.
Marc Nafilyan
Dans le neuf, nos partenaires ban-
quiers financent actuellement nos
clients à un taux moyen de 3,2 à 3,3 %.
Nous n'avons aucune inquiétude d'ici
à la fin de l'année mais anticipons une
légère remontée de 0,2 % dans les
premiers mois de 2011.
Henry Buzy-Cazaux
Pour relayer la fin de la déductibilité
des intérêts d'emprunt, qui constituait
un avantage apprécié, les banques vont
faire des efforts commerciaux dès le
I" janvier 2011, en particulier sur les
taux. On peut être rassuré sur leur évolu-
tion jusqu'à la mi-2011. Néanmoins, il
faut sécuriser les acquéreurs, notam-
ment en développant les assurances
perte d'emploi. Actuellement, à peine
5 % des acheteurs souscrivent à une telle
garantie, ce qui est très insuffisant.
Philippe Taboret
Ce n'est pas un problème de coût de
l'assurance. L'an dernier, nous avions
lancé une assurance "perte de revenu,
perte d'emploi" qui n'a pas rencontré
le succès escompté. Les Français se
disent intéressés par ce type de contrat
mais ils n'y souscrivent pas.
L'immobilier de luxe est-il touché par
les inquiétudes économiques ?
Chanes-MarieJottras
Non. La crise a duré six mois dans
notre profession : le dernier trimestre
de 2008 et le premier de 2009 ont été
marqués par une forte chute des trans-
actions. Mais cette année, l'activité de
Féau va vraisemblablement battre son
record de 2007. Pour les biens de luxe,
le nombre de transactions a augmenté
de 30 % en un an. Les prix des apparte-
ments dépassent le pic atteint en 2008.
Nos clients français et étrangers fuient
les investissements financiers. Les
Français sont vaccinés de la Bourse. Ils
se reportent sur l'immobilier et ce,
malgré des taux de capitalisation très
faibles, parfois inférieurs à 2 % lors des
opérations de découpe. L'appartement
parisien est une valeur refuge qui
permet de profiter de taux historique-
ment bas, et un actif qui protège de l'in-
flation. Le stock est faible, les prix vont
probablement continuer à augmenter
jusqu'à la mi-2011.
Thibault de Saint Vincent
L'argent des plus fortunés se place
dans l'immobilier, devenu à leurs yeux
un substitut à l'or. L'immobilier d'ex-
ception dans les principales villes à
connotation internationale représente
désormais la principale valeur refuge.
Nos clients internationaux cherchent à