Le tableau de bord trimestriel de l`immobilier en France

Les analyses
4e TRIMESTRE 2015
Le tableau de bord trimestriel
de l’immobilier en France
Economie – Marchés immobiliers – Fonds
Le redémarrage des investissements
des entreprises : sursaut ou réelle reprise ?
Le redémarrage de l’investissement
Côté emploi, bien que les chiffres n’indiquent pas de nette amélioration, on peut,
tout de même, envisager un retournement
de la courbe du chômage pour 2016. En
effet, fin novembre, l’emploi intérimaire
a bondi de 3 % par rapport à novembre
2014. Or, il existe une corrélation positive
entre l’évolution économique et le salariat
1- cf rapport Combrexelle
2015T4
2015T3
2015T2
2015T1
2014T4
2014T3
2014T2
2014T1
2013T4
2013T3
2013T2
2013T1
2012T4
2012T3
2012T2
2012T1
0%
Reste qu’au cours des deux derniers trimestres, les entreprises ont largement
reconstitué leur stock (+ 0,6 % sur le 3e et
+ 0,5 % sur le 4e). Si les entreprises profitent
de la progression de leurs bénéfices (environ + 15 % en 2015) non pas pour investir
mais pour reconstituer leurs stocks voire
se désendetter pour les plus petites d’entre
elles, l’investissement ne pourra prendre le
relais de la consommation et insuffler une
nouvelle dynamique de croissance.
IEIF - Les analyses
14%
-1%
-2%
13%
2015T3
2015T1
2014T3
2014T1
2013T3
2013T1
2012T3
2012T1
-4%
2011T3
-3%
2011T1
Ce sursaut transparaît également dans les
enquêtes sur le moral des entrepreneurs.
En décembre, le moral des entreprises
s’inscrit dans une tendance haussière. Le
climat des affaires demeure légèrement
supérieur à sa moyenne de long terme
(100) tandis que les indices de PMI témoignent d’un regain d’optimisme de la
part des investisseurs. Pour les prochains
mois, les entrepreneurs sont plus optimistes sur leurs propres perspectives de
production.
2010T3
Le ralentissement de la consommation
des ménages
En 2015, et tout particulièrement au 4e
trimestre, le pouvoir d’achat des ménages
a bénéficié de facteurs exogènes particulièrement favorables. Une inflation quasi
nulle, un nouveau recul des prix de l’énergie, une baisse d’impôts pour les ménages
les plus modestes, ont concouru à stimuler la consommation des ménages (+ 1,5 %
en 2015). Toutefois, la fin de l’année a été
impactée par les attentats et la douceur
climatique. Au final, la consommation,
principal moteur de la croissance économique française, toujours grevée par un
taux de chômage élevé (10,2 %), a reculé
de 0,4 % sur le trimestre. Or ces facteurs
exogènes risquent de faire long feu avec
le retour de la croissance. De plus, les réformes des prestations sociales mises en
place en 2015 porteront pleinement leurs
fruits en 2016 rabotant un peu plus le revenu disponible des ménages. Les économistes s’attendent, ainsi, à ce que les gains
de pouvoir d’achat des ménages ralentissent en 2017 avec une progression de
la consommation de seulement 1,3 % ne
permettant pas un net rebond de la croissance. Il n’est donc pas si sûr que le taux
d’épargne des français arrête sa longue
ascension (environ 15,5 %).
intérimaire, l’intérim étant un indicateur Evolution du PIB et de ses composantes
avancé de la croissance économique. Les
(en %)
nouvelles mesures prises par le gouverneConsommation
PIB
ment associées au redressement attendu
Solde Commercial
Variations de stocks
du secteur de la construction, gros pourInvestissement
1,0
voyeur d’emplois, permettent d’entrevoir
0,8
une accélération de la création d’emplois.
0,6
Enfin, au cours du 4e trimestre, l’inves0,4
tissement des entreprises a été plus im0,2
portant que prévu (+ 1,3% t/t) portant sa
0,0
performance à 2 % sur l’année. En 2016,
-0,2
les prévisionnistes estiment que l’inves-0,4
tissement des entreprises devrait pro-0,6
gresser aux alentours de 2,2 %, porté
-0,8
par les mesures de soutien économique
comme le CICE, un faible coût de l’énerSource : Insee
gie, un avantage compétitif de l’euro, des
coûts de financement attractifs associés
à la reconstitution des taux de marges
Evolution trimestrielle du revenu
des entreprises (> 31 %). L’investissement
disponible, du pouvoir d’achat et du taux
dans son ensemble devrait frôler les 1 %
d’épargne des ménages (en %)
de croissance en 2016 malgré la réduction
attendue des dépenses publiques (- 3,7 %). 4%
Taux d'épargne 17%
Pouvoir d'achat
Revenu Disponible Brut
La reprise des investissements des mé- 3%
16%
nages, notamment grâce à l’amélioration
2%
de la conjoncture sur le marché immobi1%
15%
lier, s’établirait à 0,7 %.
2010T1
PIB
Le 4e trimestre 2015 a confirmé la reprise
de l’économie française (+0,2% t/t). Alors
que la consommation des ménages a été
moins dynamique qu’attendue, l’investissement semble se redresser. Tandis que les
organismes internationaux ont, dans leur
grande majorité, abaissé leurs prévisions
de croissance pour la France pour 2016
(1,3 % - 1,6 %), l’IEIF retient l’hypothèse d’une
augmentation du PIB de l’ordre de 1,5 %.
12%
Source : Insee
Variation trimestrielle des
flux d’investissement
(en %)
Investissement résidentiel
20%
Investissement non résidentiel & Génie civil
Investissement productif des entreprises
15%
10%
5%
0%
-5%
T3
2015
-10%
-15%
-20%
1997
2000
2003
2006
2009
2012
2015
Sources : IEIF d’après données Insee, BDF
:
1
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
Les marchés immobiliers
Bureaux
En Île-de-France, la demande placée s’est
élevée à 708 800 m² au 4e trimestre 2015,
en progression annuelle de 18 %. Il s’agit là
du 4e trimestre le plus actif depuis 2007. En
cumul sur l’année, les commercialisations
de bureaux atteignent 2,2 M de m², en très
légère progression (+ 1,2 %) par rapport à
2014. Il faut souligner un recul général de
la taille moyenne des transactions : les très
grands utilisateurs (> 20 000 m²) représentaient 12 % de l’activité en 2015 contre 20 %
en 2014. A l’inverse, les volumes placés en
surfaces inférieures à 1 000 m² progressent
de 9 % en 2015 et ceux des surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² progressent
de 12 %.
En termes de localisation, l’année 2015 a
été celle des marchés « centraux », à commencer par la très bonne tenue du QCA
(+ 12 %) et du reste de Paris intra-muros
(+ 16 %). Paris concentre 43 % de l’activité
francilienne de 2015, soit nettement plus
que les 35 % observés en moyenne sur les
10 dernières années. A noter également
la belle performance du Croissant Ouest
(+ 7 %), tiré par l’attractivité de la Boucle Sud
(Issy et Boulogne essentiellement) et de
Péri-Défense (Rueil et Nanterre), alors que
le marché de La Défense connaît un recul
important (- 38 %), à relativiser cependant
car 2014 avait été exceptionnel.
L’offre immédiate de bureaux à fin 2015
en Ile-de-France atteint 3 906 000 m², en
baisse de 3 % par rapport à son niveau de
fin 2014.
L’année 2015 se clôt sur un taux de vacance
de 6,9 % à l’échelle régionale, stable sur un
an mais avec de très grandes disparités :
faible dans Paris intra-muros (notamment
4,8 % pour le QCA), beaucoup plus important ailleurs (11,8 % sur le Croissant Ouest,
11,1 % à La Défense, 8,7 % sur l’ensemble de
la 1ere couronne).
Concernant les loyers prime faciaux, après
avoir enregistré une hausse au 3e trimestre,
le loyer prime du Quartier Central des Affaires diminue pour s’établir à 720 €/m²/an
au 4e trimestre. Quant à La Défense, après
deux trimestres consécutifs de stabilité,
le loyer prime amorce une baisse pour se
positionner à 515 €/m²/an.
Du côté des loyers de seconde main, la
valeur moyenne francilienne a légèrement
augmenté en un an (+ 2 %) pour avoisiner
les 320 €/m²/an. On observe des évolutions
contrastées selon les marchés. La plupart
ont enregistré une croissance de leur valeur moyenne sur un an : + 2 à 7 % dans
Paris intra-muros ; + 5 % en moyenne en
Première Couronne, + 9 % dans le Croissant Ouest (c’est la Boucle Sud qui tire la
moyenne vers le haut : + 15 %).
Les avantages commerciaux demeurent
conséquents et ont en moyenne représenté
21,5 % des loyers faciaux en Île-de-France
pour les locations supérieures à 1 000 m²
au 4e trimestre 2015. Cela représente une
progression d’1 point par rapport au 3e trimestre. Les transactions de bureaux supérieures à 5 000 m² continuent d’inclure des
mesures d’accompagnement plus importantes avec un différentiel de + 3,7 points
par rapport aux autres transactions. Le taux
moyen des mesures d’accompagnement
varie d’un secteur de marché à l’autre, de
15,1 % dans Paris Centre Ouest (hors QCA)
à 26,7 % dans le secteur de La Défense.
A partir d’un scénario central anticipant
une croissance économique de 1,5 % en
2016, une inflation nulle et des taux d’intérêt limités à 1 %, l’IEIF prévoit un rebond de
la demande placée à 2,6 millions de m².
L’absorption nette devrait dépasser les
900 000 m² et le taux de vacance atteindre
8,5 %. Malgré une accélération du taux
d’écoulement qui dépasserait les 50 %, les
loyers devraient rester au point mort, avec
une anticipation des loyers limitée à 1 %.
Enfin, les taux de capitalisation des bureaux
prime dans le QCA parisien pourraient encore reculer légèrement à 3,3 % en 2016.
En région, le marché des bureaux devrait
dépasser les 1,2 millions de m² placés
en 2015, en recul de 6 % sur un an. Les
marchés aux volumes de transactions
supérieurs à 80 000 m² sont stables en
moyenne (- 2 %) du fait de leur profondeur.
Bordeaux, Rennes, Lyon, Nantes et Aix/
Marseille connaissent ainsi une progression. A l’inverse, Lille et Toulouse reculent.
La tendance est nettement baissière sur les
marchés de moindre envergure avec toutefois de belles performances pour Montpellier, Grenoble et Tours. La part du neuf
est descendue à 23 % dans les 16 villes étudiées, ce qui représente un plancher historique.
Sources : Immostat, BNP Paribas RE, Cushman & Wakefield,
Knight Frank
2
IEIF - Les analyses
Le marché des bureaux en IDF
au 4e trimestre 2015
Offre
immédiate
en m2
Demande
placée
en m2
Loyer
2015
308 000 ²
140 149²
521
Paris QCA
en €
La Défense
362 000 ²
53 457 ²
408
Croissant Ouest
1 011 000
255 674²
283
239 000
8 728²
242
1ère couronne
Nord
1ère couronne
Est
104 000²
17 434
226
1ère couronne Sud
233 000²
21 019
233
2e couronne
856 000²
59 159²
158
3 906 000
708 809
319
Total
Trimestre
Source : Immostat
Demande exprimée de bureaux >5000 m2
en IDF par date projetée de réalisation
(m2, au 31/12/2015)
Date projetée
Demandes
actives
Demandes
potentielles
2016
410 000
68 000
2017
155 000
15 000
170 000
2018
135 000
96 000
231 000
2019 et après
Total
Total
478 000
68 000
17 000
85 000
768 000
196 000
964 000
Source : Cushman & Wakefield
Valeurs locatives prime
(€/m2/an)
4T2014
4T 2015
Rues commerçantes (Zone A)
Paris/Champs-Elysées
18 000
18 000
Paris/faubourg
Saint-Honoré
11 000
13 000
Paris/bd Saint-Germain
6 500
6 500
Paris/Franc-Bourgeois
4 500
4 500
Bordeaux/
Sainte-Catherine
2 200
2 000
Cannes/Croisette
8 000
8 000
Lyon/République
2 400
2 400
Ile-de-France
2 000
2 000
Province
1 400
1 400
180
180
Centres commerciaux
Parcs d’activités commerciales
France
Source : Cushman & Wakefield
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
Commerces
L’activité du commerce de détail a rebondi en décembre (+ 1,9 %) en France, mais
insuffisamment pour compenser sur l’ensemble du 4e trimestre l’atonie d’octobre
et l’impact des attentats de novembre,
selon la Banque de France. Il en résulte un
recul de 0,3 % sur le 4e trimestre : - 0,8 %
pour les produits industriels, - 4,6 % pour
les chaussures, - 3,9 % pour le textile-habillement, - 2,7 % pour l’automobile mais +
2,8 % pour l’électronique grand public. Par
formats, les ventes de la grande distribution ont diminué de 0,4 % au 4e trimestre,
dont - 3,3 % pour les grands magasins, 0,4 % pour les hypermarchés, - 0,3 % pour
les supermarchés et - 0,6 % pour la vente
à distance. Celles du petit commerce ont
reculé de 0,2%.
Des constructions en retrait en 2015. Le volume des surfaces de plancher commercial
autorisé diminue de 7 % en 2015 pour atteindre son niveau le plus bas de ces quinze
dernières années à 4,8 M de m². Le volume
des surfaces commencées chute de 21 %
pour atteindre également son niveau le
plus bas des quinze dernières années à
3,1 M de m². La périphérie reste toujours
autant plébiscitée. Elle concentre plus de
90 % des surfaces en projet, soit 4,2 millions de m² (contre 89 % des surfaces, soit
5,2 M de m² en 2014). Les opérations de
parcs d’activités commerciales dominent
(2,5 millions de m²), suivies de celles de
centres commerciaux (1,5 M de m2).
Les pieds d’immeubles. Paris est l’une des
grandes bénéficiaires de la croissance du
luxe en Europe. En 2015, 63 boutiques de
luxe se sont ouvertes en France contre 34
en 2014. La rue Saint-Honoré a été l’artère
la plus prisée par les enseignes de luxe
avec l’ouverture de 8 boutiques. En province, le marché du luxe est moins animé,
avec l’ouverture de 11 boutiques, principalement à Cannes et Saint-Tropez. Cependant, la rareté de l’offre et les niveaux
de loyers élevés amènent de nombreux
acteurs, attentifs à la rentabilité de leurs
points de ventes mais désirant s’étendre,
à cibler des portions excentrées d’artères
majeures ou leur voisinage immédiat. Cela
dit, l’expansion géographique et la mon-
tée en gamme du commerce parisien ne
concernent pas uniquement le luxe. Certaines rues du Marais mais également rive
gauche voient ainsi se multiplier les projets
et ouvertures.
Les centres commerciaux. Le marché
des centres commerciaux a également
pâti directement de l’atmosphère postattentats. Ainsi, l’indice de performance
des centres commerciaux du CNCC est
en recul de -5,9 % en novembre et de
-1,4 % en décembre. Ce tableau d’ensemble doit être nuancé. Certains centres
inaugurés en 2015 sont ainsi de vrais succès
(Promenade Sainte-Catherine à Bordeaux
par exemple), tandis que l’expansion d’enseignes récentes (Pandora, Kiko, Hema,
Tiger, etc.) et la production de concepts
qualitatifs, plus en phase avec la demande
des consommateurs, demeurent un relais
de croissance important du marché.
Explosion du nombre de supérettes
Selon une étude Bonial-Nielsen, le nombre de
magasins de proximité – Franprix, Monop’, Carrefour (Express, City, Contact), G20, Petit Casino,
Intermarché Express… - a bondi de 40 % sur la
dernière décennie. Ils sont ainsi passés de 6 128
unités en 2005 à 8 518 unités en 2015.
La progression la plus forte est constatée à Paris
intra-muros où les habitudes de consommation
urbaines et tardives plaident en faveur de ce format.
Les parcs d’activités commerciales. En
2015, le marché des parcs d’activités commerciales a continué de profiter de la demande soutenue d’enseignes de puériculture (Orchestra), de sport (Intersport, Sport
2000), d’habillement (Chausséa, Gémo,
Besson) ou d’ameublement (Meubles Gautier, Maisons du Monde). De nombreuses
enseignes discount se sont également
développées grâce à l’expansion d’acteurs
français établis de longue date (Centrakor,
Gifi, Stockamani), mais aussi d’enseignes
étrangères. Il faut souligner la diversification croissante des demandes des
enseignes et l’émergence de retail parks
plus qualitatifs aux coûts d’occupation qui
demeurent limités.
L’e-commerce. Avec un chiffre d’affaires
annuel multiplié par 7 entre 2005 et 2014
(de 8,4 à 56,8 Mds€), la croissance du ecommerce ne faiblit pas : oscillant autour
de 14 % durant les trois premiers trimestres
2015, elle a considérablement ralenti au
dernier trimestre pour tomber à 8,4 %.
Au global, l’année 2015 enregistre une
progression des dépenses en ligne de
12,5 %, avec néanmoins un panier moyen
des achats qui s’élève à 74,20 € en 2015, en
recul de - 5,4 % par rapport à 2014.
Sources : Banque de France, Cushman & Wakefield, PROCOS ,
CNCC, FEVAD
IEIF - Les analyses
3
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
Logistique/activités
Logistique
Une année historique. 3,1 M de m² de
locaux logistiques ont été placés sur
l’ensemble de l’année 2015, en hausse
annuelle de + 24 %, dépassant ainsi les records atteints en 2008 et 2011. La dorsale
logistique se distingue, suivie par la région
orléanaise qui retrouve son dynamisme
après plusieurs années atones. Côté Francilien, avec plus d’1 M de m² placés sur le
segment des plus de 5 000 m², le marché
enregistre son meilleur résultat depuis
2011. Les signatures se sont multipliées sur
des plateformes de plus de 20 000 m² (+
44 %), tandis que les acteurs du retail actionnent plus que jamais leur déploiement.
Par manque d’offre adéquate, les clefs-enmains ont continué à progresser, totalisant
57 transactions, et ont représenté 47 % des
transactions en 2015 contre 32 % en 2014.
Ces opérations ont eu un effet moteur en
régions sur les marchés secondaires, mais
également sur les secteurs lillois (40 % des
volumes totaux) et marseillais (plus des 2/3
des transactions).
Avec 3 M de m² disponibles au 1er janvier
2016, le stock connaît un recul annuel
global de 13 % : - 13 % en Île-de France
et - 33 % en Rhône-Alpes, accentuant le Répartition géographique de la demande
report sur des programmes « en gris ». Il placée en logistique en France en 2015
en résulte une progression de l’offre « en
(en %)
gris » avec 2,9 M de m² prêts à être lancés
mais également, fait nouveau, de l’offre
Normandie
« en blanc » avec 160 600 m² actuelle2%
Grand Sud- Picardie
Languedoc
4%
Ouest
1%
ment en cours de construction.
4%
Les loyers sont restés relativement stables
Grand Est
Île-de-France
4%
33%
en 2015. Pour les entrepôts de classe A, ils
Ouest
sont compris entre 45 et 60 € HT HC/m²/
7%
an en Île de France, entre 43 et 46 € dans le
Grand Centre
couloir rhodanien et entre 41 et 44 € dans
9%
le Grand Sud.
PACA
11%
Nord-Pas-de
Calais
12%
Enfin, concernant l’investissement, la
finalisation de la vente de plusieurs portefeuilles paneuropéens au 4e trimestre
a fait décoller l’investissement industriel/
logistique. Il a ainsi atteint 2,1 Mds €, dont
1,8 Mds € pour la seule logistique, en progression de + 76 % par rapport à 2014.
Rhône-Alpes
13%
Sources : CBRE et Immostat
Pour 2016, la baisse du nombre de bâtiments disponibles sur les marchés prime
devrait aboutir à une légère augmentation
des loyers des actifs les plus qualitatifs.
Compte tenu de la raréfaction des bâtiments de plus de 30 000 m² disponibles,
la part des clefs-en-mains devrait se maintenir.
Hôtels
Les attentats du 13 novembre ont directement affecté l’activité hôtelière parisienne. Le secteur de l’hôtellerie a ainsi
perdu 5,5 % de sa fréquentation touristique habituelle à Paris et en Île-de-France
sur l’ensemble du mois de novembre, soit
un manque à gagner de 270 M€ affectant
surtout Paris, les grandes villes et le segment du luxe. L’impact a été encore plus
visible en fin d’année avec une baisse des
réservations dans les hôtels de l’ordre de
25 % dans la capitale pour la période des
fêtes de fin d’année. Outre la crainte de
nouvelles attaques, l’annulation de nombreux évènements et concerts a porté un
préjudice évident au tourisme.
Le reste de la France a moins souffert :
seules les catégories haut et milieu de
gamme enregistrent des reculs assez nets
sur novembre : - 9,8 % du recul du RevPAR
pour le haut de gamme en province et 9,5 % sur le milieu de gamme. A cela s’est
4
ajoutée une douceur hivernale exceptionnelle qui a impacté le tourisme dans les
stations de sports d’hiver.
Cependant, sur l’ensemble de 2015, le bilan reste plutôt positif avec une progression des arrivées touristiques internationales de 3 % en Île-de-France. Il en résulte
une très légère amélioration du marché
de l’hôtellerie française en 2015 avec une
hausse de 0,1 % du RevPar et de 0,5 % du
prix moyen malgré un taux d’occupation
en recul de 0,3 %. Paris, très impactée par
les deux séries d’attentats, enregistre une
baisse du RevPar de - 3,7 % et de son taux
d’occupation de - 3,4 %. Les hôtels haut
de gamme et de luxe, principalement basés à Paris, ont été les premiers touchés
avec une chute du RevPar de - 27,7 % en
décembre. A l’inverse, la région PACA a
enregistré une hausse de 15,4 % de son
RevPar sur les mois de juillet et août.
IEIF - Les analyses
Bilan hôtelier 2015 en France
Taux
d’occupation
en %
Evo.
annuelle
en %
Prix
moyen
TTC
Evo.
annuelle
en %
RevPAR
TTC
Evo.
annuelle
en %
Paris
intramuros
79,4
-3,4
156,2
0,4
123,9
-3,7
IDF
hors
Paris
70,3
-1,6
74,6
-0,4
52,5
-2,6
France
65,4
-0,3
85,6
0,5
56
0,1
Source : MKG
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
Résidentiel
IEIF - Les analyses
600
date réelle, cumul annuel
575
550
500
475
454
450
400 377
350 327
382
345
300
314
Autorisations de construire
Mises en chantier
250
328
31/12/2015
31/05/2014
30/09/2012
31/01/2011
31/05/2009
30/09/2007
31/01/2006
31/05/2004
30/09/2002
200
Sources : CGDD/SOeS, Sit@del2
Nombre de logements anciens vendus
cumul sur 12 mois
900 000
29/02/12
840 000
31/05/06
850 000
800 000
31/08/09
564 000
750 000
30/11/15
792 000
700 000
650 000
600 000
550 000
06/2015
12/2013
12/2011
12/2009
500 000
12/2007
Quant à l’encadrement des loyers dans
la capitale, il semble suivi de peu d’effets
dans la réalité. Entre août et décembre,
sur 1900 baux signés à Paris, seuls 15 %
des loyers auraient baissé et 7 % dépasseraient l’encadrement grâce à un complément de loyer. Les loyers des petites
surfaces (une et deux pièces) connaissent
une érosion importante (-1,1 %) alors que
ceux des grandes surfaces (trois pièces et
plus) augmentent de 0,3 %.
France entière (hors Mayotte)
milliers de logements ordinaires
12/2005
Des loyers en recul pour la première fois
depuis 2009. L’indice de référence des
loyers (IRL) publié par l’Insee indique notamment quelle est la hausse maximale
de loyer qu’un propriétaire bailleur peut
demander à un locataire. Pour la première
fois depuis 2009, l’indice est en recul
(- 0,01 % entre le T4 2014 et le T4 2015).
Cette décélération s’explique notamment
par son indexation sur l’inflation, laquelle
a été quasiment nulle en 2015.
Construction de logements
12/2003
2016 : des prévisions plus optimistes. Les
nouvelles mesures pour relancer l’accession mises en place au 1er janvier 2016
(simplification et amélioration du prêt à
taux zéro pour les primo-accédants, prolongation de l’éco-PTZ pour les travaux
de rénovation énergétique et mise en
Prix : en progression dans le neuf et stables
dans l’ancien. Sur l’ensemble de l’année,
les prix dans l’ancien se sont stabilisés
(-0,6 %). Quant aux prix dans le neuf, après
avoir connu des hausses rapides au printemps et en début d’été, ils ont diminué au
cours des 3 derniers mois (-0,3 % pour les
appartements et -0,4 % pour les maisons).
En dépit du ralentissement saisonnier, la
hausse des prix du neuf sur un an s’accélère : + 1,6 % (+ 1,8 % pour les appartements et + 0,9 % pour les maisons).
Pour 2016, l’IEIF prévoit une progression
des valeurs vénales des logements de 1 %,
principalement dans l’ancien, consécutive
à une dynamique forte des transactions
secondaires.
L’immobilier : un axe de travail prioritaire pour
Paris.
Lors de ses vœux, Anne Hidalgo s’est engagée
à financer 10 000 nouveaux logements avec
d’ores et déjà un programme de livraisons important : 177 logements sociaux Porte d’Auteuil
(75016), 250 logements sociaux sur l’ancien site
de l’hôpital Broussais (75014) et 150 logements
sociaux rue Bartholomée (75015).
De plus, la Mairie de Paris a annoncé le lancement du plan de rénovation énergétique « 1000
immeubles » doté de 35 M€ sur 5 ans et ciblant
les bâtiments les plus énergivores afin de faire
baisser la facture énergétique des Parisiens et
améliorer leur confort.
12/2001
Commercialisation : en recul sur le dernier trimestre mais en progression sur un
an. Sur le dernier trimestre 2015, en Îlede-France, le niveau des ventes de logements anciens a été fortement impacté
par les attentats de novembre. Entre 12 et
13 % des ventes ont ainsi été reportées ou
abandonnées. La reprise des ventes s’est
en revanche poursuivie en Province.
Sur l’ensemble de 2015, le bilan est positif.
Après une année 2014 en recul (- 19 %), la
production de crédits nouveaux à l’habitat a enregistré un rebond important en
2015 avec 156 Mds € de prêts nouveaux
accordés aux particuliers (hors rachats).
Alors que les ventes de logement ancien
fluctuaient autour de 700 000 unités/an
depuis trois ans et avaient atteint 692 000
unités en 2014, elles remontent à 792 000
unités en novembre 2015 (en cumul sur 12
mois). Même constat dans le neuf où les
ventes devraient atteindre 101 000 unités,
en progression de + 16 % sur un an.
place d’une prime complémentaire aux
aides de l’Anah pour financer 10 % des
travaux de rénovation énergétique pour
les ménages les plus modestes) devraient
contribuer à amplifier la reprise du marché. Moins positif, la hausse des droits
de mutation à Paris, passés à 4,5 % au 1er
janvier 2016 contre 3,8 % avant, risquent
de ralentir l’activité transactionnelle dans
l’ancien. Selon le Crédit Foncier, dans un
contexte de taux d’intérêt qui devraient
rester autour de 2,2 %, le volume de crédits immobilier hors rachat est attendu à
163 Mds€ en 2016. Le nombre de transactions dans l’ancien devrait atteindre
825 000 unités, ce qui constituerait un pic
historique sur les dix dernières années.
Quant au neuf, 379 000 logements seraient construits, soit une augmentation
de 7,7 % par rapport à 2015.
31/01/2001
Construction : des mises en chantier
stables et des permis de construire en
progression. D’octobre à décembre 2015,
les mises en chantier de logements neufs
ont affiché une progression de + 1,9 %
(94 900 logements). Avec 328 400 logements ordinaires mis en chantier sur 2015,
l’année se termine sur un niveau parfaitement stable par rapport à 2014. De leur
côté, les permis de construire accordés
pour des logements neufs ont progressé
de 1,6 % sur la même période (345 400
logements), mais restent à des niveaux
historiquement faibles.
2016 s’annonce comme un meilleur cru.
Selon les prévisions de la Fédération
française du bâtiment, l’activité pourrait
progresser de 5,5 % sur l’année. Cet optimisme s’explique par l’effet des mesures
gouvernementales (régime de défiscalisation Pinel qui rencontre un certain
succès et devrait impacter directement
le rythme des constructions, prêts à taux
zéro ou à l’accession sociale qui donnent
un coup de pouce aux primo-accédants)
mais également par la resolvabilisation
des ménages grâce aux baisses des prix
observées depuis 4 ans ainsi qu’à un niveau de taux d’intérêt particulièrement
faible (2,2 % fin 2015).
Source : CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
5
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
LE Marché de l’investissement
Acteurs :
- par nationalité : Les investisseurs internationaux ont représenté 40 % des volumes
engagés en 2015. Il faut ainsi souligner la
forte progression des Nord-Américains qui
représentent 17,5 % des engagements de
l’année.
- par typologie : Notons, pour les acquisitions, la forte présence des assureurs
(18,5 % des volumes engagés) et des autres
institutionnels (14,6 %). Quant aux fonds
d’investissement, ils sont très actifs, tant à
l’acquisition (22,2 % des montants engagés)
qu’à l’arbitrage (31,3 % des volumes cédés
dans l’année). Face à la compression continue des taux, un nombre croissant d’investisseurs a choisi d’adapter sa stratégie pour
s’ouvrir à des actifs non core. Cela a notamment été le cas des investisseurs considérés
comme les plus opportunistes, en particulier Nord-Américains.
Produits :
- par typologie d’actifs :
Avec près de 17 Mds€ échangés sur l’année
(+ 6 % par rapport à 2014), les bureaux ont
représenté 72 % des volumes. Les commerces arrivent en seconde position avec
4,5 Mds€ investis : 1,6 Md€ pour les rues
commerçantes, 1,7 Md€ pour les galeries
commerciales. La logistique représente
9 % des engagements avec 2,1 Mds€ investis. Les volumes en locaux d’activités ayant
été divisés par 2 par rapport à 2014, la logistique a concentré 84 % des engagements
grâce, notamment, à la présence des fonds
d’investissement anglo-saxons.
Investissement
en immobilier d’entreprise en France
en Mds €
35
29
30
25
20
Rendements
En raison d’une politique monétaire tou- 15
jours particulièrement accommodante de 10
la BCE, l’environnement des taux financiers 5
a été très porteur en 2015. De plus, la mise
0
en place puis l’amplification de la politique
d’assouplissement quantitatif par la BCE a
continué à maintenir les taux d’intérêts des
Source : BNP Paribas RE
obligations des Etats français et allemands
à des niveaux très faibles. En découle une Répartition des engagements supérieurs
compression des rendements pour les proà 50 M € par style d’investissement en
duits sécurisés généralisée à l’ensemble des
2015
types de produits et de localisations. C’est
bien sûr le cas pour les bureaux avec un
recul de 50 pbs sur un an pour le prime Paris
Core +
17,5%
QCA qui offre désormais du 3,25 % (niveau
désormais inférieur à celui de Londres).
Mais c’est également le cas pour le prime
logistique qui a perdu 75 pbs pour s’établir à
Value added
Core
22,8%
6 %.
59,7%
Quant aux commerces, ils atteignent des
taux plancher de 3 % pour les commerces
de luxe à Paris et de 3,5 % pour les centres
commerciaux. Il en résulte un report de
Source : CBRE
nombreux investisseurs vers des actifs plus
« risqués » de type value added qui ont
connu un triplement des montants investis
Les taux de rendements
pour représenter près du quart des engage(en fin de période)
ments supérieurs à 50 M€ en 2015.
La prime de risque s’établit à 400 points de
Variation
4T 2015
sur un an
base au 31 décembre 2015. Ce niveau reste
( bps)
particulièrement élevé, confirmant ainsi
l’avantage comparatif de l’immobilier par Bureaux Paris Centre Ouest
3,25%
-50
rapport aux autres placements.
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a connu un 4e trimestre exceptionnel avec plus de 9 Mds€
engagés. Il s’agit là du meilleur trimestre
mais également du meilleur semestre avec plus de 16 Mds€ engagés au cours du
2e semestre - jamais enregistré. Cela porte
à 29 Mds€ les engagements en l’immobilier d’entreprise banalisé sur l’ensemble
de 2015. Signe d’un équilibre retrouvé, les
méga-deals n’ont pas dominé le marché :
les 3 opérations supérieures à 500 M€ n’ont
représenté que 11 % des volumes investis
contre 29 % en 2014. A l’inverse, les opérations moyennes, comprises entre 100 et
200 M€, ont représenté 28 % des transactions contre 20 % en 2014.
Il faut souligner également la multiplication des portefeuilles paneuropéens qui ont
représenté 11 % de l’investissement global.
Pour 2016, les volumes investis devraient
rester à un niveau comparable. En l’absence
de remontée du coût de l’argent, du moins
à court terme, et face aux incertitudes sur
les marchés obligataires et boursiers, les
institutionnels continuent à augmenter leur
allocation immobilière. Cependant, les stratégies d’investissement devraient s’orienter
vers des actifs « plus risqués ».
Bureaux Paris La Défense
4,65%
-60
Bureaux Paris Croissant Ouest
3,75%
-90
Bureaux métropoles régionales
4,80%
-60
Logistique Classe A France
6,00%
-75
Locaux d'activités France
7,50%
-50
Boutiques France
3,00%
-50
Centres commerciaux France
3,50%
-65
Retail parks France
5,00%
-25
Pour mémoire, OAT 10 ans
0,95%
-30
Sources : Banque de France, CBRE
6
IEIF - Les analyses
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
L’Actualité trimestrielle des fonds
Investissements des différents véhicules
Les SIIC
Au cours du 4e trimestre, bien que moins
actives qu’au trimestre précédent, les
SIIC ont confirmé leur présence sur les
marchés immobiliers tant au niveau des
cessions (415 M€) que des acquisitions
(440 M€). Les acquisitions du trimestre
sont largement dominées par une seule
opération : celle de l’actif Oslo City, situé
en Norvège, par Klépierre auprès de DNB
pour 344 M€ et qui représente à elle seule
80 % des achats. Hormis cette opération,
les principales transactions ont porté sur
des actifs situés en province (73 %). C’est
le cas notamment de l’acquisition par
Mercialys d’un portefeuille de commerces
auprès du groupe Casino pour près de
40 M€. Par ailleurs, elles ont acheté des
bureaux et des commerces dans des proportions similaires.
Sur le trimestre, les désinvestissements
des SIIC sont principalement représentés
par la cession du centre commercial suédois Nova Lund par Unibail-Rodamco au
prix de 176 M€. Les SIIC ont ainsi vendu
une majorité d’actifs situés à l’étranger
(42 %) mais également des actifs franciliens (27 %) ou provinciaux (11 %). Elles
se sont séparées majoritairement d’actifs
commerciaux (52 %), dans une moindre
mesure de bureaux (34 %) et de quelques
actifs logistiques (10 %). On notera par
exemple la cession par Icade à Union Investment de l’immeuble de bureaux Ekla
Business situé à Lille pour 45 M€.
Les SCPI
Les SCPI ont été également très actives
sur les marchés immobiliers avec un total
d’environ 541 M€ d’acquisitions pour 86
M€ de cessions au 4e trimestre. Elles sont
donc acheteuses nettes, les cessions représentant à peine le 8e des acquisitions.
Les acquisitions sont constituées à près
de 80 % d’immeubles de bureaux situés à
70 % en Ile-de-France. Toutefois, les SCPI
semblent également s’intéresser de plus
en plus aux actifs de santé. Ces derniers
représentent sur le dernier trimestre 2015
environ 5 % des acquisitions, le solde des
investissements étant composé de commerces (15 %).
La tendance amorcée, depuis quelques
mois, d’européanisation des investisse1- Comprend les OPCI Grand Public et OPCI Professionnels
ments des SCPI se confirme puisqu’elles
achètent davantage d’actifs à l’étranger.
La prédominance de l’Allemagne se poursuit (65 %), les autres actifs acquis étant
belges. Parmi les opérations, on pourra
retenir l’acquisition par la SCPI PF02 de
Perial de l’immeuble de bureaux Alma
situé à Gennevilliers (92) pour environ
58 M€ ou bien l’acquisition de la galerie
commerciale Berri/Washington dans le 8e
arrondissement de Paris par la SCPI Foncia Pierre Rendement pour 23 M€.
Les OCPI
Investissement net trimestriel
des SIIC, SCPI et OPCI
(en %)
SIIC
SCPI
OPCI
12/15
03/15
09/14
07/05
06/13
Enfin, les OPCI1 ont accéléré leur rythme
d’investissement que cela soit au niveau
des acquisitions ou des cessions. Ainsi, au
cours du 4e trimestre, ils ont procédé à
694 M€ d’acquisitions, ce qui représente
le 2e trimestre le plus actif après le 3e trimestre 2013 (1,5 Md€) pour 335 M€ de
cessions, un record.
Parmi les opérations à retenir figurent l’acquisition par Primonial REIM de l’immeuble
de bureaux Omega pour 97 M€, l’acquisition d’un portefeuille de 18 magasins Décathlon par Ciloger pour 101 M€ ou bien
encore l’acquisition par Tikehau Investment Management d’un portefeuille de 35
commerces auprès de DKR Participations
pour 240 M€. Les OPCI ont acquis majoritairement des actifs commerciaux (55 %) et
des bureaux (39 %). Ces actifs sont répartis
équitablement entre la province (55 %) et
l’Ile-de-France (45 %).
12/12
03/12
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
Source : IEIF d’après données CBRE
Investissement net annuel
des SIIC, SCPI et OPCI
(en %)
SIIC
SCPI
OPCI
2 015
2 014
2 013
2 012
Performances comparées
Au niveau des performances, la progression de l’indice Euronext IEIF SIIC France
s’établit à 3,1 % sur le trimestre après avoir
été stable au 3e trimestre 2015.
L’évolution de l’indice IEIF OPCI Grand
Public France sur le 4e trimestre est inférieure à celle des SIIC avec une progression de seulement 1,4 % après un léger
gain de 0,6% au 3e trimestre.
Quant à l’indice Edhec IEIF Immobilier
d’entreprise France Trimestriel de performance globale, il a progressé d’environ
1,5 % au 4e trimestre après 2% au cours du
3e trimestre.
2 011
2 010
-20% -15% -10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
Source : IEIF d’après données CBRE
Sur l’année 2015, l’indice Euronext IEIF
SIIC France de performance globale affiche un beau gain de près de 13 %, après
une augmentation de plus de 16 % en
2014. Ce résultat permet à l’immobilier
coté français de figurer parmi les placeIEIF - Les analyses
7
Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France
18 000
déc.-15
déc.-14
déc.-13
déc.-11
déc.-10
déc.-09
déc.-12
5,00%
16 000
4,50%
14 000
4,00%
3,50%
12 000
3,00%
10 000
2,50%
8 000
2,00%
6 000
1,50%
2015
2014
2013
2012
2011
0,00%
2010
0,50%
0
2009
1,00%
2 000
2008
4 000
Source : IEIF d’après données INSEE, BDF
Rédacteurs : Charles-Henri de Marignan et Aurore Vialatte, Analystes Senior, IEIF
IEIF - Les analyses
déc.-08
Emission d'obligations
Emission d'actions d'apport
Total levée de FP en numéraire
Taux des OAT à 10 ans
2- Estimations
8
déc.-07
déc.-06
déc.-05
déc.-04
déc.-03
Emissions des SIIC
2007
Le 4e trimestre de l’année 2015 confirme
la tendance dessinée depuis le début
de l’année : l’année 2015 est l’année la
plus prolifique en termes d’émissions de
capitaux après 2007 pour les SIIC. Tout
comme pour 2007, dominée par le rapprochement entre Unibail-Rodamco,
l’année 2015 est dominée par le rapprochement entre Klépierre et Corio, carac-
Au final, les émissions de capitaux des
SIIC au cours du 4e trimestre se sont élevées à 1,2 Md€ portant le total de capitaux émis en 2015 à 11 Mds€ (5,6 Mds€ en
2014). Nous sommes loin des 19 Mds€ de
2007, mais l’année 2015 restera comme
une année exceptionnelle pour les SIIC.
Cette ébullition pourrait bien se poursuivre en 2016 notamment en raison des
conditions économiques favorables.
Sources : EDHEC, Euronext, IEIF, Six Financial Information
2006
Collecte
Euronext IEIF SIIC France
EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France Trimestriel
IEIF OPCI Grand Public
2005
Certes, les SIIC émettent également des
actions mais à un niveau bien inférieur
aux deux autres catégories précitées. En
effet, les SIIC n’ont émis que 31 M€ de
fonds propres au 4e trimestre, portant le
total émis depuis le début de l’année à
676 M€, soit le niveau moyen des 5 dernières années.
6 000
5 500
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
2004
Les sociétés de gestion ont créé seulement deux nouvelles SCPI. La première,
Grand Paris Pierre Capitalisation lancée
par Inter-gestion, SCPI de déficit foncier, a pour vocation d’investir dans des
immeubles résidentiels anciens se situant
principalement dans le périmètre du
Grand Paris. La seconde, Affinités Pierre,
créée par Groupama Gan REIM, détiendra
des actifs diversifiés que cela soit géographique ou sectoriel.
Base 1000 fin 2002
2003
Sur le plan des créations de véhicules,
ce trimestre, tout comme le précédent,
fut assez calme. En dehors de la prise
de contrôle par Northwood Investors de
CeGeREAL, opération qui sera finalisée fin
janvier 2016 (285 M€), aucune opération
de rapprochement ou de lancement de
nouveau véhicule n’a été réalisée par les
SIIC.
Par ailleurs, les SIIC continuent d’émettre
des obligations : 1,1 Md€ au 4e trimestre
(650 M€ au 3e), totalisant ainsi 4,8 Mds€
d’obligations depuis le début de l’année, soit un record après les 6,3 Mds€
émis en 2012. La Société Foncière Lyonnaise a, ainsi, émis 500M€ d’obligations
à échéance 2022 assortis d’un taux de
2,25 %. Klépierre a procédé à deux emprunts obligataires totalisant 255 M€ dont
la maturité est de 10 ans et portant un
coupon de 2,13 %. A noter également,
l’opération d’émission de Foncière de Paris en deux tranches pour 150 M€ portant
des coupons de 2,75 % et 3 % et pour des
maturités de 7 et 8 ans. Bien que les coupons associés à ces opérations restent
très attractifs, une légère remontée des
taux est palpable. En effet, SFL avait réalisé
la même émission fin 2014, mais avec un
coupon de 1,88 %.
Indices de performance globale
déc.-02
Nouveaux véhicules
térisée par des émissions d’actions d’apport élevées à 4,7 Mds€.
2002
ments les plus performants de l’année
écoulée.
L’indice IEIF OPCI Grand Public frôle les
5 % de rendement après 6,4 % en 2014.
Enfin, l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France Trimestriel de performance
globale enregistre un gain d’environ
6,5 %2 sur l’année après 5,7 % en 2014.