Chapitre 1 Du marché des biens et services au marché immobilier…

Économie et organisation
de l’immobilier 1re année
Économie et organisation
de l’immobilier 1re année
« Les marchés immobiliers »
BTS Professions immobilières
Licence
« Les prescripteurs pourront bénéficier
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Auteurs :
Jérôme GEORGEL
Marie-Christine RALU
ÉCONOMIE ET ORGANISATION
DE L’IMMOBILIER 1re année
BTS Formations immobilières/Licence
PARTIE 1 : L’ANALYSE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…
3
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre
sur le marché immobilier résidentiel
11
Chapitre 3 - Étude des caractéristiques et des conditions de logements
du parc immobilier résidentiel
39
Chapitre 4 - Analyse des différents statuts d’occupation des logements
du parc résidentiel
49
Chapitre 5 - Les principales caractéristiques du marché immobilier professionnel
59
PARTIE 2 : L’ANALYSE DES STRUCTURES D’ENTREPRISES OPÉRANT SUR LE MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER
Chapitre 6 - Une multiplicité d’intervenants
Chapitre 7 - Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier
83
109
PARTIE 3 : LE REPÉRAGE DU RÔLE DU LOGEMENT DANS L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE NATIONALE
et INTERNATIONALE (1/2)
Chapitre 8 – Généralités sur les notions de valeur ajoutée, de PIB, de croissance
économique, de secteurs d’activité, de branches et de filières
143
Chapitre 9 - Le poids de la construction et du logement dans l’activité économique
et les emplois liés à la construction, la réhabilitation
et aux services immobiliers
157
Chapitre 10 - La notion de cycle économique applicable à l’immobilier
171
Glossaire
195
Jérôme GEORGEL – Marie-Christine RALU
Crédits photographiques
Couverture Fotolia © Franck Boston - p. 13 Fotolia © Jakob Kamender - p. 37 Fotolia © Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia ©
Velirina - p. 59 Fotolia © Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia © Hansenn - p. 59 Fotolia © Anshar73 - p. 86 Fotolia © Franck Boston - p. 129 Fotolia © Simonalvinge - p. 186 Fotolia © Andy
Dean - p. 193 Fotolia © Laurine45
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Chapitre 1
Du marché des biens et services
au marché immobilier…
Introduction
Document 1 - Le concept d’économie
«
L’économie est la science qui étudie comment les ressources rares sont employées pour la satisfaction des besoins
des hommes vivant en société ; elle s’intéresse d’une part, aux opérations essentielles que sont la production, la
distribution et la consommation des biens, d’autre part, aux institutions et aux activités ayant pour objet de faciliter ces
opérations ».
Edmond Malinvaud
Document 2 - Micro-économie versus macro-économie
L’économie se divise en deux zones d’étude : la micro-économie et la macro-économie.
La micro-économie est la branche de l’économie qui analyse le comportement de marché des ménages dans le but de
comprendre leur processus de prise de décision.
Elle s’attache à l’étude de l’interaction entre les acheteurs et les vendeurs, mais aussi aux facteurs qui influencent leurs
choix. La micro-économie se concentre en particulier sur l’offre et la demande, la détermination des prix. (…)
La macro-économie, elle, s’attache à l’étude de l’économie à plus grande échelle. Son champ d’étude est l’économie
nationale dans son ensemble.
Pour avoir un aperçu vraiment complet du fonctionnement de l’économie, mieux vaut recourir à la micro et à la macroéconomie.
Source : www.cafedelabourse.com
À partir des documents 1 et 2 :
1 - Explicitez la définition de l’économie proposée par l’économiste français Edmond Malinvaud.
2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.
I
Du marché des biens et services…
1.1 - Le concept de marché
Document 3 - La notion de marché
Étymologie : du latin mercatus, commerce, marché.
Dans le sens premier, le marché désigne le lieu où des producteurs (commerçants, artisans, paysans) se rassemblent
pour proposer directement leurs produits aux consommateurs.
En économie, par extension, le marché est un système d’échanges où se rencontrent l’offre (les vendeurs) et la demande (les acheteurs). C’est aussi l’ensemble des règles, juridiques ou informelles, par lesquelles ce type d’opérations
économiques peut se réaliser. Le marché, qui concerne aussi bien les échanges de biens, de services que les échanges
actifs financiers et immobiliers, est l’un des concepts fondamentaux de l’économie. (…)
Dans une économie de marché, la production et les prix sont régulés par la loi de l’offre et de la demande (Cf. paragraphe suivant), contrairement à l’économie dirigée ou planifiée. Le marché doit être surveillé et garanti par un tiers
(arbitre, société de Bourse, État, etc.). Les partisans du libre-échange considèrent que les contraintes de l’État sur les
quantités offertes ou achetées, ou sur le niveau des prix, font perdre au marché son efficacité, en ne permettant d’approcher ni le juste prix, ni l’optimum des ressources.
Source : www.toupie.org
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…
3
1 - Comment peut-on définir un marché ?
2 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?
3 - Pourquoi les libéraux considèrent qu’il faut laisser s’ajuster librement le prix ?
1.2 - L’offre et la demande sur le marché des biens et services
À partir des documents 4 et 5 :
1 - Expliquez la détermination de la courbe d’offre et de demande sur un marché donné.
2 - Précisez comment se détermine le prix d’équilibre selon la théorie économique classique.
Document 4 - L’équilibre sur le marché de concurrence pure et parfaite
Graphique 1 - La fonction de demande globale
Prix
fonction de demande
Quantités
Graphique 2 - La fonction d’offre globale
Prix
fonction d’offre
Quantités
Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande
Prix
demande
offre
Prix d’équilibre
Quantités
Quantité d’équilibre
4
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
Document 5 - Le marché tout puissant
L
habituellement cités sont ceux du marché immobilier et
du marché du travail :
e prix Nobel d’économie Joseph Stiglitz écrit ainsi dans
son manuel grand public : « Dans les économies de
marché concurrentielles, les prix effectifs tendent vers
le prix d’équilibre, pour lequel l’offre et la demande sont
égales ». Il ajoute même par la suite : « Quelle que soit la
puissance d’un État, il ne peut pas plus s’opposer à la loi
de l’offre et de la demande qu’à la loi de la pesanteur ».
Cette conclusion révèle l’enjeu de la démonstration :
comme la loi de la pesanteur, la loi de l’offre et de la demande s’impose à tous ; c’est le marché qui détermine les
prix et non quelques groupes occultes. Ces prix de marché
correspondent ainsi à une certaine conception de la justice : ils ne sont pas manipulés, ils transcendent les individus. Dès lors, nul n’est fondé à imputer la responsabilité
des hausses de loyer aux seuls propriétaires ou la baisse
des salaires aux entreprises… En clair, qu’il s’agisse du
bien (enrichissement) ou du mal (appauvrissement), ce
n’est la faute de personne en particulier puisque c’est la
faute de tout le monde (la faillite de l’entreprise s’explique
par les milliers de micro-décisions individuelles de ménagères ayant choisi de ne pas mettre leur produit dans leur
caddie).
Remarquons que dans les économies de « marché », l’absence de files d’attente n’implique pas la disparition du
rationnement : il ne s’effectue pas principalement par les
quantités, mais par les prix et les revenus (selon l’adage
les magasins sont pleins mais les portefeuilles sont vides).
En cherchant à imposer leur loi à la « loi » du marché, les
gouvernements perturbent cette belle mécanique. Les cas
Cahiers français - Juillet-août 2003 - N° 315
©
La Documentation française
• lorsqu’on impose un plafond aux loyers, l’exemple type
étant la loi de 1948, il en résulte un excès de demande de
logements, c’est-à-dire une pénurie dont les premières
victimes sont les candidats à la location,
• lorsqu’on impose un salaire minimum, l’exemple type
étant le SMIC, il en résulte un excès d’offres de travail,
dont les premières victimes sont les chômeurs. Toute
entrave à la flexibilité des prix empêcherait donc le marché d’atteindre l’équilibre et induirait par conséquent des
rationnements (de la demande en cas de prix plancher,
et de l’offre en cas de prix plafond). On expliquerait aussi
de cette façon les files d’attentes devant les magasins
dans les économies des pays de l’ancien bloc communiste (selon l’adage les portefeuilles sont pleins mais les
magasins sont vides).
1.3 - Les différentes structures de marché
Document 6 - Les structures de marché
LES STRUCTURES
DE MARCHÉ
On distingue traditionnellement
les marchés en situation de
concurrence pure et parfaite et
les marchés de concurrence imparfaite.
L
a concurrence pure et parfaite suppose un grand nombre d’offreurs
et de demandeurs de taille si réduite
qu’aucun agent économique ne peut
influencer le prix du marché : chaque
agent considère le prix (du bien ou du
service) comme une donnée du marché. Aucun producteur, par exemple
ne fabrique une quantité suffisante
de biens pour parvenir à pratiquer
un prix différent de celui du marché :
tout producteur doit donc vendre ses
biens au prix du marché (fixé par la
confrontation des demandes et des
offres dans leur totalité). Cette situation sous-entend une information
parfaite des agents sur les quantités
offertes et échangées sur le marché,
ainsi que sur les prix de ces échanges ;
par ailleurs, tout agent doit être tota-
lement libre d’entrer sur le marché :
aucune entrave (comme une autorisation administrative par exemple)
ne doit l’empêcher d’y offrir ses biens
et services. Contrairement à cette
configuration de concurrence pure
et parfaite, la concurrence imparfaite
traduit plusieurs configurations de
marché très différentes, qui vont du
monopole à la concurrence monopolistique, et dans lesquelles les firmes
peuvent agir sur le prix.
En situation de monopole, une firme
unique offre ses biens ou services sur
le marché à une multitude d’acheteurs.
Seule sur le marché, l’entreprise peut
jouer sur le prix : elle connaît l’état de
la demande (notamment face à une
variation du prix), et peut donc choisir
le prix et le volume de production qui
lui permettra de maximiser son profit.
Souvent, le monopole a une origine légale. Parfois, cependant, le monopole
paraît inévitable : lorsqu’une seule
entreprise est capable de produire un
bien de façon rentable. Ainsi, certains
marchés comme les transports ferroviaires ou la production électrique
nécessitent des investissements pré-
alables si importants (construction
de rails, de centrales électriques) que
seule une firme peut produire une
quantité suffisante de biens ou de services pour la rentabiliser. La présence
de deux producteurs ne permettrait
à aucun des deux d’amortir les coûts
fixes de production.
Dans certains cas, il arrive aussi que
de nombreux producteurs concurrents acquièrent sur un marché un
pouvoir de monopole, en proposant
chacun des produits différenciés (par
leur aspect, leur image, leur localisation géographique…) aux acheteurs :
la concurrence passe alors, non par
les prix mais par la différenciation.
Elle est alors qualifiée de monopolistique.
Le marché oligopolistique met en
relation de nombreux demandeurs et
quelques vendeurs, le nombre d’entreprises offreuses est alors si réduit
que chacune peut agir sur le prix,
mais doit prendre en compte les comportements de ses concurrents.
Les Cahiers français n° 279
La Documentation française
©
1 - Complétez le tableau ci-dessous après avoir lu le document 6.
2 - Quelles conditions doit remplir un marché de concurrence pure et parfaite pour atteindre une
situation d’équilibre ?
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…
5
Type de marché
Caractéristiques
Concurrence pure
et parfaite
Monopole
Concurrence
monopolistique
Oligopole
Nombre
de demandeurs
Nombre d’offreurs
Les agents
économiques
peuvent-ils avoir une
influence
sur le marché ?
Exemples
de marché
II
… Au marché immobilier
2.1 - L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement
Document 7 - Le bien et le service logement
Il y a deux marchés de logement à considérer : dans l’un c’est un bien de consommation, le service logement, qui est
échangé, ce qui détermine le prix d’une unité de service logement. Dans l’autre, c’est le bien d’investissement, le bien
logement, qui est échangé, ce qui détermine le prix d’une unité du bien logement. Les deux marchés sont reliés, le bien
logement se valorisant à raison des flux de services qu’il produit.
Le prix du service logement est en pratique, soit le loyer, soit la mensualité d’accession à la propriété et se différencie
du prix du bien logement. On voit que le logement est à la fois une composante de la consommation des ménages
(locataire ou accédant pour l’usage) ou d’investissement (accédant qui fait un choix d’investissement, en même temps
qu’il utilise le logement pour son usage ; investisseur).
J.J.Grenelle - Économie immobilière (1998)
1 - Donnez une définition du marché immobilier.
2 - Pourquoi faut-il distinguer deux marchés du logement ?
2.2 - Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier
Document 8 - Marché et biens immobiliers : leurs spécificités
Le logement (maison individuelle ou immeuble collectif) et le terrain sont les deux grands biens immobiliers. Ils présentent un certain nombre de caractéristiques économiques qui en font des biens spécifiques. En effet il s’agit de biens
hétérogènes, de biens localisés, de biens durables ; ce sont de plus des actifs réels.
Des biens hétérogènes
Les différents terrains et logements ou immeubles sont dissemblables par la surface, la taille, l’âge, le degré de confort.
On peut donc s’interroger pour savoir s’il est légitime de parler du marché de l’immobilier ou du marché foncier comme
s’il s’agissait d’un seul marché. Cette hétérogénéité devrait plutôt conduire à analyser le marché immobilier comme un
ensemble de marchés spécifiques relevant davantage du modèle de la concurrence imparfaite. (…)
Des biens localisés
L’immobilité physique des biens fonciers et immobiliers entraîne une absence de fluidité du marché qui l’éloigne du
fonctionnement du marché de concurrence pure et parfaite. Au lieu d’arriver à un équilibre, on peut voir apparaître
un excédent de biens en un lieu et un déficit en un autre. La plupart des analystes de ces marchés reconnaissent que
6
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
lorsqu’un ménage achète un terrain ou un logement, c’est au moins autant une localisation et un environnement qu’il
achète qu’un simple bien immobilier.
Des biens durables
Le logement et les terrains sont des biens durables. En tant que tels, ils ont une durée de vie très longue qui explique les
difficultés d’ajustement de l’offre et de la demande. Ce sont aussi des biens très onéreux qui nécessitent l’organisation
de modalités de financement.
Mais tous les services liés au logement sont des biens de consommation. La location d’un logement par un bailleur à un
locataire est un service (au sens défini précédemment). Le prix de ce service est le loyer ou son équivalent. Il existe donc
deux marchés du logement : le marché de ceux qui cherchent à devenir propriétaires d’un logement, qu’il s’agisse des
accédants à la propriété ou des propriétaires bailleurs (marché du bien logement), et le marché de ceux qui cherchent à
louer un logement (marché du service logement). Ces deux marchés ne sont toutefois pas indépendants.
Des actifs réels
En raison de leur durée de vie très longue, les biens immobiliers et fonciers entrent dans le patrimoine des agents économiques. Et dans l’analyse en termes de patrimoine on distingue entre trois types d’actifs : les actifs monétaires, qui
ont l’avantage d’être parfaitement « liquides » mais qui produisent peu de revenus, les actifs financiers, qui regroupent
les actions, les obligations et toutes les formes de titres, et produisent des revenus mais dont la valeur peut varier en
fonction des cours de la Bourse, enfin les actifs réels.
Les biens immobiliers prennent alors d’autres fonctions que celles relevant du service logement. Ils permettent en effet
à leurs propriétaires de protéger leur capital (actifs de précaution), ils peuvent aussi permettre de percevoir des revenus
(actifs de rendement).
L’achat d’un logement dépendra donc aussi des caractéristiques d’autres formes de placement, et l’investisseur comparera le rendement d’un capital placé dans la pierre avec le rendement des autres formes d’actifs. La très faible liquidité
de ces actifs entraînera l’existence d’un temps de transformation long et coûteux (coûts de transaction).
Source : Économie foncière et immobilière - François Plassard - 2005
1 - Recherchez dans le document les deux conditions de réalisation d’un marché de concurrence pure
et parfaite qui apparaissent comme non réalisées.
2 - Pensez-vous que les trois autres conditions d’une concurrence pure et parfaite soient réalisées ou
réalisables pour les marchés immobiliers ?
3 - Expliquez ce qu’a voulu dire l’auteur dans la phrase soulignée et discutez.
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…
7
8
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
Chapitre 1
Æ
Du marché des biens et services
au marché immobilier…
Le marché se définit comme le lieu de la confrontation d’une offre et d’une
demande qui aboutit à une situation d’équilibre (en termes de prix et de
quantités).
Pour le bien logement
Marché immobilier
Pour le service logement
Caractéristiques spécifiques des biens immobiliers
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Biens hétérogènes
Biens réels localisés
Une durée de vie longue
Un actif peu liquide
Évoluant dans un marché réglementé
Le marché de l’immobilier s’apparente plus à un marché de concurrence
imparfaite qu’à un marché de concurrence pure et parfaite.
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…
9
10
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
Les notions d’offre, de demande et de prix
d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
Chapitre 2
I
L’offre sur le marché immobilier résidentiel
1.1 - Du parc résidentiel à l’offre de logements anciens
A) Les principales caractéristiques du parc résidentiel
Document 1 - Le parc de logement
1990
Résidences principales
En milliers au 1er janvier
2000
2005
2009
2010
2011
2012
21 905
24 636
25 743
26 866
27 155
27 414
27 680
Individuel
12 328
13 884
14 501
15 215
15 394
15 557
15 725
Collectif
9 577
10 751
11 242
11 652
11 761
11 857
11 955
1 931
2 049
1 920
2 208
2 263
2 309
2 359
1 005
925
895
1 044
1 067
1 087
1 109
926
1 124
1 026
1 164
1 196
1 222
1 249
2 834
2 943
3 023
3 099
3 121
3 138
3 153
Individuel
1 750
1 797
1 861
1 853
1 845
1 833
1 819
Collectif
1 080
1 146
1 162
1 246
1 277
1 306
1 334
26 670
29 628
30 687
32 174
32 539
32 862
33 192
Individuel
15 082
16 606
17 257
18 112
18 305
18 477
18 653
Collectif
11 587
13 022
13 430
14 062
14 234
14 385
14 539
Logements vacants
Individuel
Collectif
Résidences secondaires
Total
Sources : Insee et SOeS - Estimation annuelle du parc de logements
1 - Comment a évolué le parc résidentiel depuis 1990 ?
2 - Quelle est la structure du parc résidentiel en France en 2012 en prenant comme référence :
•lacatégoriedelogements(résidencesprincipales-résidencessecondaires-logementsvacants)?
•letypedelogements(individuel-collectif)?
Document 2 - Le parc résidentiel selon le statut d’occupation
a) Évolution du parc de résidences principales selon le statut d’occupation
Nombre de logements (en milliers)
16 000
15 000
13 724
14 000
12
645
13 000
11 913
12 000
11 387
11 000
10 323
10 000
8 695
9 000
7 797
8 000
6 898 7 350
7 000 6 247
6 000
5 076
5 029 5 171
4 786
4 971 4 886 5 019
4 650
4 570
4 291
5 000
4 000
4 231
4 091
3 000
3 775
3 622
3 362
2 000
2 481
1 933
1 000
1 164 1 565
880
0
1963
1967
1970
1973
1978
1984
1988
1992
1996
2002
propriétaires
secteur locatif social
15 032
5 369
4 487
2006
secteur locatif privé
Sources : Insee - Enquête Logement 2006
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
11
En % au 1er janvier
2001
2006
2010
2011
2012
Propriétaires
55,9
57,1
57,9
58,1
58,2
Locataires d’un logement loué vide
39,7
39,2
39,1
39,1
39,1
Secteur social
17,8
17,5
17,2
17,2
17,1
Secteur privé
21,9
21,8
21,9
21,9
22,0
4,4
3,6
3,0
2,8
2,7
24 421
26 047
27 155
27 414
27 680
Autres statuts
Total des résidences principales (en milliers)
Champ : France métropolitaine
Sources : Insee et SOes - Estimation annuelle du parc de logements
b) Le rebond du parc locatif privé grâce aux régimes de défiscalisation
De 1988 à 2006, le parc locatif privé s’est accru d’environ un million d’unités, passant de 4,3 à 5,3 millions de logements. Cette augmentation
fait suite à une régression brutale dans la première moitié des années 1980, due au désengagement des investisseurs institutionnels. Elle est
généralement attribuée à l’effet des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dont le premier (le Quilès) vit le jour en 1984. Il
est vrai qu’aucune évaluation scientifique de l’impact de ces mesures n’a pu être réalisée, faute de données statistiques. Il reste que plusieurs
indices conduisent à penser qu’elles ont été efficaces : la croissance continue du parc locatif à partir de la fin des années 1980, en rupture avec
l’évolution antérieure ; l’intérêt porté par les investisseurs potentiels aux économies d’impôt générées par les dispositifs, au détriment parfois
de l’évaluation du rendement locatif, et que confirme le développement d’une véritable « industrie de la défiscalisation ». (…)
Source : ANIL - Comment empêcher l’érosion du parc locatif privé ? Janvier 2012
1 - Identifiez les différents statuts d’occupation possible de l’offre de logements.
2 - Comment ont évolué dans le temps ces statuts d’occupation ?
3 - Comparez l’évolution du parc locatif social par rapport au parc locatif privé en valeur absolue et
en valeur relative.
4 - Que faut-il entendre par l’expression « industrie de défiscalisation » ?
B) L’offre de logements anciens
À partir des documents 3 et 4 :
1 - Est-ce que le parc de logements peut être assimilé à l’offre de logements ? Justifiez votre réponse.
2 - Quels sont les principaux mouvements affectant d’une part l’offre de biens anciens du parc locatif
privé et d’autre part l’offre de biens anciens du parc locatif social ?
Document 3 - Évolution et facteurs d’influence de l’offre du parc locatif privé
L
a taille du parc locatif privé évolue en fonction des mouvements qui l’affectent : les entrées et les sorties de logements. Les entrées se composent d’une part des acquisitions
de logements neufs, d’autre part de la mise en location de
logements précédemment affectés à un autre usage (occupation personnelle, résidence secondaire) ou vacants. Dans le
second cas, il peut s’agir soit d’acquisitions à titre onéreux ou
gratuit (héritages et donations), soit de la mise en location par
son propriétaire, à la suite d’un déménagement, du logement
qu’il occupait précédemment. Les sorties se font par le biais
des ventes ou de la récupération de logements par les bailleurs pour les occuper personnellement où y loger un membre
de leur famille. Aucune source ne permet de chiffrer avec précision ces différents flux. Cependant, le rapprochement de
l’évolution du parc, connu par l’enquête logement de l’INSEE,
du nombre de logements neufs destinés à la location, montre
que l’accroissement du parc entre 1996 et 2006 (+ 520 000 logements) correspond approximativement au total des ventes
des promoteurs et des investissements « directs », c’est-à-
12
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
dire les maisons individuelles construites par des particuliers
en vue de la location, au cours de la même période. Selon la
Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 440 000 logements ont été vendus par des promoteurs à des investisseurs
de 1994 à 2004 (on peut considérer de façon très approximative qu’un décalage de deux ans sépare la vente - le plus
souvent une réservation est faite alors que le chantier n’est
pas commencé - de la mise en service du logement). Si l’on
ajoute les investissements « directs », dont le nombre n’est
pas connu mais que l’on peut estimer grossièrement à 10 000
par an, on doit en conclure que l’investissement en logements
neufs joue un rôle essentiel dans le développement du parc
locatif privé. Ce jugé est corroboré par une autre source, le
fichier FILOCOM, pour la période 2001-2009. Entre ces deux
dates, le parc locatif privé s’est accru de 633 500 logements,
alors que 784 000 logements locatifs privés neufs sont apparus.
ANIL - Comment empêcher l’érosion du parc locatif privé ? - Janvier 2012
Document 4 - Évolution du nombre de logements locatifs annuels du parc HLM (en milliers)
Acquisition
Neuf
Ventes à des personnes
physiques
Accroissement net du parc
Démolitions
78
72
35
7
5
15
5
81
60
18
7
19
8
71
78
48
32
12
7
2008
2009
9
2010
2011
Source : USH
1.2 - L’offre de logements neufs
À partir des documents 5 et 6 :
1 - Précisez avec quel indicateur est appréciée l’offre de logements neufs. Comment cet indicateur
a-t-il évolué ces dernières années ?
2 - Quels sont les acteurs immobiliers alimentant cette offre ?
3-Quelleestlapartrelativedechaquetypedelogementsofferts?
4 - La stabilisation du nombre de permis de construire ces derniers mois préfigure-t-elle une reprise
de la construction neuve ?
Document 5 - Mises en chantier de logements neufs selon le type d’habitat
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Individuel
247,3
242,8
211,9
177,9
180,9
202,3
168,6
Collectif
212,9
223,0
188,2
156,5
165,1
219,0
177,9
TOTAL
460,2
465,8
400,1
334,4
346,0
421,3
346,5
MEEDDM - SOeS (Sitadel)
Document 6 - La construction de logements atteint un plus bas, sans redressement en vue
La baisse des mises en chantier de logements neufs s’accélère et leur niveau trimestriel est désormais le plus bas enregistré depuis plus de dix ans. Sur le troisième trimestre,
elles ont reculé de 18 % par rapport à la même période l’an
dernier pour tomber à 67 000 mises en chantier. « C’est le
pire trimestre enregistré depuis 1998, remarque l’économiste
Michel Mouillart. La situation rejoint celle du crédit immobilier,
qui a baissé de 19 % sur les neuf premiers mois ».
En cumul sur douze mois à fin septembre, 340 000 logements neufs ont été mis en chantier. « On sera probablement
à 345 000 mises en chantier sur l’année 2012, estime Michel
Mouillart. Car il n’y aura pas au quatrième trimestre le rebond
observé l’an dernier, quand les
acheteurs avaient
afflué » avant l’instauration, au 1er
janvier 2012, d’une
condition de ressources pour le
prêt à taux zéro
et d’un rabot de
l’avantage fiscal du
Scellier.
Parallèlement, les octrois de permis de construire se maintiennent (- 0,7 % sur le trimestre écoulé par rapport à fin
septembre 2011). Mais cela ne signifie pas que les mises en
chantier se redresseront en 2013. « Les annulations de permis de construire montent depuis le début de l’année, du fait
de problèmes de financement ou de commercialisation des
opérations, poursuit Michel Mouillart. De même, les recours
contre les permis s’accroissent, ce qui contraint les promoteurs à déposer les demandes de permis plusieurs fois », biaisant les statistiques.
Rien ne permet de prévoir un redressement l’an prochain, car
par ailleurs « il n’y a plus de soutien public », souligne Michel
Mouillart. Le prêt à taux zéro + ne répond pas aux besoins
et le Duflot, qui remplacera le Scellier, « est encore moins
intéressant que le Besson, déjà peu incitatif, n’ayant suscité
en son temps que 25 000 ventes annuelles », contre environ
60 000 ventes locatives annuelles des promoteurs en temps
normal. Le Duflot impose de louer 20 % moins cher que le
loyer de marché. (…)
MYRIAM CHAUVOT- 31/10/2012
www.lesechos.fr
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
13
Document 7 - La part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantier
Part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantier
444 100
460 200
465 800
421 000
400 100
334 400
12 %
12 %
14 %
25 %
17 %
24 %
2005
2006
345 900
2007
2008
2009
28 %
2010
2011
Nombre total de logement mis en chantier
Proportion de logements locatifs sociaux
Source : Sitadel2 et AEREL, France entière - Nombre de logements
Document 8 - Un plan de soutien pour le secteur du bâtiment en 2008
Après adoption du projet de loi dit de « mobilisation pour le
logement » par le Parlement selon la procédure d’urgence,
le Président de la République Nicolas Sarkozy a annoncé que
ce projet de loi « vise notamment à construire plus de logements, favoriser l’accession des plus modestes à la propriété
et développer la mobilité au sein du parc HLM pour le rendre
accessible à plus de personnes ».
ment, dont les travaux n’ont pas été lancés faute de certitude
sur les ventes. « Cette intervention portera dans un premier
temps sur plus de 30 000 logements. En évitant l’annulation ou le report d’opérations, elle permettra de soutenir la
construction de logements en France ».
Afin de soutenir la conjoncture actuelle, un communiqué de
l’Élysée est venu indiquer un train de mesures pour soutenir le logement : (…)
Enfin, le Président de la République tiendra prochainement
une réunion sur la libération des terrains appartenant au secteur public pour accélérer leur vente afin d’y construire de nouveaux logements.
 Le rachat par les bailleurs sociaux à un prix décoté de
stocks de logements mis en vente en l’état futur d’achève-
Sophie Fichepain 02/10/2008
www.infosimmo.com
À partir des documents 7 et 8 et de vos connaissances :
1 - Précisez à qui est destinée l’offre de logements neufs.
2 - Comment a évolué la part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantiers ?
Justifiez votre réponse.
14
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
II
La demande sur le marché immobilier
2.1 - Les motivations diversifiées des ménages
Document 9 - Les différents statuts d’occupation des logements
Répartition des logements selon le statut d’occupation
En %
STATUT
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Propriétaires occupants
56,2
56,6
57,0
57,5
57,9
57,9
Locataires du parc privé
24,2
24,2
24,2
24,3
24,4
24,8
Locataires du parc social
16,5
16,4
16,3
16,0
15,7
15,4
Autres statuts
Ensemble des résidences principales
3,1
2,8
2,5
2,2
2,0
1,9
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
La catégorie « Autres statuts » regroupe les locataires de logements meublés soumis à la taxe d’habitation, les ménages logés
gratuitement et les locataires soumis à un bail rural.
Source : Filocom (Fichier du logement communal)
1 - Identifiez les différents statuts d’occupation du logement des ménages.
2 - Quel est le lien entre statut d’occupation et la demande de logements des ménages ?
2.2 - Analyse du marché de la transaction immobilière
Document 10 - L’activité immobilière de 2010 à 2012
Transaction sur logements anciens(1)
- Île de France
- Province
Ventes de maisons individuelles(2)
Commercialisation de logements neufs
- Appartements
- Maisons (individuel groupé)
(3)
Ensemble
Variation
2012/2011
2010
2011
2012
784 000
160 600
623 400
805 000
149 200
655 800
704 000
126 900
577 100
- 12,5 %
- 14,9 %
- 12 %
165 000
148 500
126 600
- 14,7 %
115 412
102 664
12 748
103 296
93 292
10 004
86 212
77 853
8 359
- 16,5 %
- 16,5 %
- 16,4 %
1 064 412
1 056 796
916 812
- 17,9 %
Notaires de France
Union des Maisons Françaises (UMF)
(3)
CGEDD - SOeS, ECLN
(1)
(2)
Remarques :
1 - En 2012, sur les 86 212 logements vendus par les promoteurs, 77 853 portent sur les appartementset8359surdesmaisonsdepromoteurs(habitatsindividuelsgroupésàl’instar
deslotissements).
2-Pourlesventesdemaisonsindividuellesneuves,ilfautdistinguerlesventesendiffus(où
les ménages achètent juridiquement distinctement le terrain et la maison) et les ventes
individuellesgroupéesoùlesménagesachètentjuridiquementterrain+maisonàunpromoteur.
Présentez les principaux marchés auxquels s’adressent les accédants à la propriété. Appréciez le
poids relatif de chacun d’entre eux.
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
15
A) La demande de logements anciens
Document 11 - Mutations de logements anciens depuis 1996
Mutations de logements anciens depuis 1996
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
1996
1997
1998
1999 2000
2001
France
2002
2003
Province
2004 2005
2006 2007
2008
2009
2010
2011
Ile-de-France
www.notaires.fr
Un bilan négatif pour 2012
Avec les effets, coup sur coup :
• de la réforme des plus-values sur les marchés de l’investissement locatif et de la résidence secondaire,
• de la suppression du PTZ + dans l’ancien,
• de l’attentisme pré et post électoral,
les professionnels enregistrent un recul d’activité de l’ordre de 18 % en moyenne pour l’année 2012 par rapport à 2011 avec
un niveau autour de 705 000 transactions pour l’ensemble de l’année 2012.
L’activité est par ailleurs impactée par un durcissement des conditions d’octroi des prêts, avec un apport personnel plus élevé
exigé par les établissements financiers. En témoignent :
• le montant de la production mensuelle de crédits nouveaux de l’habitat de l’ordre de deux fois inférieur à celui de 2011,
• le raccourcissement de la durée des emprunts de plus de 7 mois en moyenne (et la disparition des financements sur 30 ans).
Source : FNAIM
À partir des documents 10 et 11, appréciez :
1 - Comment a évolué la demande de logements anciens en France depuis le début des années 2000 ?
2 - Quelles ont été les conséquences sur l’activité et le chiffre d’affaires des agents immobiliers
transactionnaires ?
3 - Quel a été l’état du marché de la transaction en 2012 par rapport à 2011 ?
B) La demande de logements neufs
À partir des documents 10, 12 et 13 :
1 - Présentez les deux marchés du logement neuf ? Calculez pour 2011 et 2012 la part respective de
chacun de ces marchés.
2 - Relevez les deux principales motivations de l’acte d’achat d’un logement neuf chez un promoteur.
3 - Quel a été le poids des investisseurs depuis 2009 ? Pourquoi ?
4 - Comment expliquez-vous le pourcentage de 44 % pour l’année 2012 ?
5 - La tendance du marché est-elle la même pour les constructeurs de maisons individuelles ?
16
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
Document 12 - Évolution des ventes de logements neufs par les promoteurs (par destination)
1995
1996
1997
Quilés/
Méhaignerie
1998
1999
2000
Dispositif
Périssol
2001
2002
2003
2004
Loi Besson
2005
2006
2007
2008
2009
Dispositif Robien/Borloo
2010
2011
2012
Dispositif Scellier
Ventes en
accession
36 900
37 000
37 500
38 700
49 500
51 200
50 200
50 400
49 200
50 200
52 900
59 600
64 800
44 400
38 000
42 550
44 400
48 300
Ventes à
investisseurs
26 000
35 600
43 100
55 000
53 000
24 000
30 000
35 000
54 000
62 000
68 700
66 700
62 500
35 000
68 000
72 450
58 900
37 900
Total
62 900
72 600
80 600
93 700
101 500
75 200
80 200
85 400
103 200
112 200
121 500
126 300
127 300
79 400
106 000
115 000
103 300
86 200
Part des
investisseurs
41 %
49 %
53 %
59 %
52 %
32 %
37 %
41 %
52 %
55 %
57 %
53 %
49 %
44 %
64 %
63 %
57 %
44 %
Source : SOeS - Fédération des promoteurs immobiliers
Comme constaté lors des trimestres précédents, le recul des ventes en 2012 s’explique au premier chef par l’effondrement des
ventes à des investisseurs individuels (- 45 % par rapport à 2011), mais aussi par la baisse des ventes en accession (- 7,5 % par
rapport à 2011).
Cette baisse des ventes confirme les analyses faites depuis le début de l’année ; elle s’explique par l’effet conjugué :
• de la forte réduction de l’avantage fiscal accordé à l’investissement locatif,
• de la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf, liée aussi bien à la diminution significative de l’aide à l’accession sociale due à la réforme du PTZ + fin 2011 qu’à l’attentisme des ménages dans un contexte économique incertain,
• des prix élevés sous le double effet de l’envolée des charges foncières et des coûts de construction renchéris par
l’accumulation des normes et des réglementations techniques, qui ne se traduit plus par une amélioration de la qualité
des logements,
• du durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, dont les taux restent bas mais pour lesquels les conditions restent restrictives.
Source : Observatoire de l’immobilier de la FPI - 3e trimestre 2012
Document 13 - Les maisons individuelles vendues en diffus
Total ventes en 2007 =
Total ventes en 2008 =
Total ventes en 2009 =
Total ventes en 2010 =
Total ventes en 2011 =
Total ventes en 2012 =
182 500
143 700
140 800
160 600
143 500
126 600
Sur les douze derniers mois, le nombre de ventes brutes de maisons individuelles en diffus s’élève à environ 123 000
unités et enregistre un recul de - 18 % par rapport aux douze mois précédents. L’année 2012 est la plus mauvaise enregistrée depuis 2006 avec des ventes proches de 120 000 unités et les projections pour 2013 ne sont pas meilleures puisque l’Union
des Maisons Françaises anticipe une baisse des ventes de l’ordre de 25 % en 2013.
Source : http://www.uniondesmaisonsfrancaises.org
2.3 - Analyse du marché locatif
A) Le parc privé
À l’aide des documents 14 et 15, répondez aux questions suivantes :
1 - Qu’appelle-t-on taux de mobilité résidentielle ? Quelles peuvent être les motivations et les freins
d’une telle mobilité ?
2 - Qu’entend-on par « crise souveraine » évoquée dans le document 15 ?
3 - Qu’appelle-t-on « conditions d’éligibilité » à un logement ? Connaissez-vous les règles usuellement pratiquées en la matière ?
4 - Présentez la situation du marché de location privée depuis 2009 au niveau national ?
5 - Que traduit l’évolution du taux de mobilité résidentielle à Paris ces dernières années ?
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
17
Document 14 - Évolution de la mobilité résidentielle des locataires
a) La mobilité résidentielle nationale
La mobilité résidentielle des locataires d’après CLAMEUR/novembre 2012
30,2
30
29,4
Taux de mobilité (en %)
29,3
29,4
29
29,0
29,0
28,1
28
27,9
Moyenne
1998 - 2012
28,0
27,6
27,4
27,2
27
26,9
26,8
26
26,0
25,9
25
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source : Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux)
b) La mobilité résidentielle parisienne
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d’après CLAMEUR/novembre 2012
Taux de mobilité (en %)
23
22,6
22,8
22,4
22,1
22
21
21,8
21,8
21,1
20,9
20,4
Moyenne
1998 - 2012
20
19,3
19,3
19
18,7
18,8
18,1
18,4
18
17,7
17
1998
18
1999
2000
2001
2002
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Document 15 - Le marché de location privée
Ce sont 1,55 million de baux qui ont été signés en 2011 en France, soit 3,4 % de plus qu’en 2010 (+ 6,6 % depuis 2009). En
2011, le mouvement de hausse de l’activité qui s’était amorcé en 2010, après une année 2009 de calme plat, s’est poursuivi,
« en partie parce que les locataires ont réalisé les projets de déménagement qu’ils avaient différés en 2008 et 2009, au plus fort
de la crise », explique M. Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest et auteur de l’étude pour Clameur.
« Jusqu’en septembre, le redémarrage du marché était bien ancré, mais, dès l’automne, on a commencé à ressentir le contrecoup de la crise souveraine avec un effondrement des intentions de mobilité des ménages », indique M. Mouillart. D’ailleurs, la
hausse des loyers s’est interrompue fin 2011.
CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
Selon lui, l’année 2012 pourrait ressembler à 2009, avec une stabilisation voire une décrue des loyers : la crainte du chômage,
les contraintes sur le pouvoir d’achat sont autant de facteurs pesant sur les velléités de déménagement.
Depuis le 1er janvier, les chiffres sont mauvais : si on les extrapole sur l’ensemble de l’année, la baisse de l’activité du marché
locatif atteindrait 5,1 % et les prix reculeraient de 0,1 %. Les loyers baissent depuis janvier dans 52,5 % des villes de plus de
60 000 habitants, contre 31,3 % en 2011 et 20 % en 2010. Une situation qui rappelle 2009, quand ce taux était de 50,6 %. À
Paris, les loyers ont cédé 0,6 %. Au Havre, à Montreuil, ou à Vitry-sur-Seine, ils reculent de 2,7 % et 2,8 %, (+ 5 % à 6 % en
2011).
Mais souvent, plus que les prix, ce qui freine les locataires, ce sont les conditions d’éligibilité que demandent les propriétaires
bailleurs, par crainte de ne pas être payés. La plupart du temps, un salaire équivalent à trois fois le loyer, pas de CDD de moins
d’un an... « Et l’éligibilité est encore plus stricte à Paris, où certaines agences n’hésitent pas à demander que le locataire gagne
quatre fois le loyer demandé », constate Morad Ayoub, directeur général de l’activité d’administration de biens chez Tagerim.
Source : Cécile Prudhommme, Le Monde (13/03/2012)
B) Le parc social
Document 16 - Nombre annuel d’emménagements dans le parc HLM
Estimation USH* d’après statistiques d’activité des fédérations, France entière - Milliers
480
467
455
416
2008
2009
2010
2011
*USH : Union Sociale pour l’Habitat
1 - Recherchez les conditions d’accès à un logement social en France.
2 - Toutes les demandes de logement au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?
3 - Calculez l’évolution du nombre d’emménagements dans le parc HLM depuis 2008. Rappelez à
quelles occasions des logements peuvent être proposés à de nouveaux locataires dans le parc
social.
4 - Calculez approximativement le taux de rotation du parc social.
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
19