Chapitre 1 Du marché des biens et services au marché immobilier…

Économie et organisation
de l’immobilier 1re année
Économie et organisation
de l’immobilier 1re année
« Les marchés immobiliers »
BTS Professions immobilières
Licence
Auteurs :
Jérôme GEORGEL
Marie-Christine RALU
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ÉCONOMIE ET ORGANISATION
DE L’IMMOBILIER 1re année
BTS Formations immobilières/Licence
PARTIE 1 : L’ANALYSE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 3
Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre
sur le marché immobilier résidentiel 11
Chapitre 3 - Étude des caractéristiques et des conditions de logements
du parc immobilier résidentiel 39
Chapitre 4 - Analyse des différents statuts d’occupation des logements
du parc résidentiel 49
Chapitre 5 - Les principales caractéristiques du marché immobilier professionnel 59
PARTIE 2 : L’ANALYSE DES STRUCTURES D’ENTREPRISES OPÉRANT SUR LE MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER
Chapitre 6 - Une multiplicité d’intervenants 83
Chapitre 7 - Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier 109
PARTIE 3 : LE REPÉRAGE DU RÔLE DU LOGEMENT DANS L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE NATIONALE
et INTERNATIONALE (1/2)
Chapitre 8 – Généralités sur les notions de valeur ajoutée, de PIB, de croissance
économique, de secteurs d’activité, de branches et de lières 143
Chapitre 9 - Le poids de la construction et du logement dans l’activité économique
et les emplois liés à la construction, la réhabilitation
et aux services immobiliers 157
Chapitre 10 - La notion de cycle économique applicable à l’immobilier 171
Glossaire 195
Jérôme GEORGEL – Marie-Christine RALU
Crédits photographiques
Couverture Fotolia © Franck Boston - p. 13 Fotolia © Jakob Kamender - p. 37 Fotolia © Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia ©
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Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 3
Chapitre 1 Du marché des biens et services
au marché immobilier…
Introduction
Du marché des biens et services…
1.1 - Le concept de marché
I
Document 1 - Le concept d’économie
Document 2 - Micro-économie versus macro-économie
Document 3 - La notion de marché
À partir des documents 1 et 2 :
1 - Explicitez la définition de l’économie proposée par l’économiste français Edmond Malinvaud.
2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.
« L’économie est la science qui étudie comment les ressources rares sont employées pour la satisfaction des besoins des hommes vivant en société ; elle s’intéresse d’une part, aux opérations essentielles que sont la production, la
distribution et la consommation des biens, d’autre part, aux institutions et aux activités ayant pour objet de faciliter ces
opérations ».
Edmond Malinvaud
L’économie se divise en deux zones d’étude : la micro-économie et la macro-économie.
La micro-économie est la branche de l’économie qui analyse le comportement de marché des ménages dans le but de
comprendre leur processus de prise de décision.
Elle s’attache à l’étude de l’interaction entre les acheteurs et les vendeurs, mais aussi aux facteurs qui influencent leurs
choix. La micro-économie se concentre en particulier sur l’offre et la demande, la détermination des prix. (…)
La macro-économie, elle, s’attache à l’étude de l’économie à plus grande échelle. Son champ d’étude est l’économie
nationale dans son ensemble.
Pour avoir un aperçu vraiment complet du fonctionnement de l’économie, mieux vaut recourir à la micro et à la macro-
économie.
Source : www.cafedelabourse.com
Étymologie : du latin mercatus, commerce, marché.
Dans le sens premier, le marché désigne le lieu où des producteurs (commerçants, artisans, paysans) se rassemblent
pour proposer directement leurs produits aux consommateurs.
En économie, par extension, le marché est un système d’échanges où se rencontrent l’offre (les vendeurs) et la de-
mande (les acheteurs). C’est aussi l’ensemble des règles, juridiques ou informelles, par lesquelles ce type d’opérations
économiques peut se réaliser. Le marché, qui concerne aussi bien les échanges de biens, de services que les échanges
actifs financiers et immobiliers, est l’un des concepts fondamentaux de l’économie. (…)
Dans une économie de marché, la production et les prix sont régulés par la loi de l’offre et de la demande (Cf. para-
graphe suivant), contrairement à l’économie dirigée ou planifiée. Le marché doit être surveillé et garanti par un tiers
(arbitre, société de Bourse, État, etc.). Les partisans du libre-échange considèrent que les contraintes de l’État sur les
quantités offertes ou achetées, ou sur le niveau des prix, font perdre au marché son efficacité, en ne permettant d’appro-
cher ni le juste prix, ni l’optimum des ressources.
Source : www.toupie.org

Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier4
1 - Comment peut-on définir un marché ?
2 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?
3 - Pourquoi les libéraux considèrent qu’il faut laisser s’ajuster librement le prix ?
À partir des documents 4 et 5 :
1 - Expliquez la détermination de la courbe d’offre et de demande sur un marché donné.
2 - Précisez comment se détermine le prix d’équilibre selon la théorie économique classique.
1.2 - L’offre et la demande sur le marché des biens et services
Document 4 - L’équilibre sur le marché de concurrence pure et parfaite
Graphique 1 - La fonction de demande globale
Graphique 2 - La fonction d’offre globale
Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande
Prix
fonction de demande
Quantités
Prix
fonction d’offre
Quantités
Prix
offre
Prix d’équilibre
Quantité d’équilibre
demande
Quantités

Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 5
Document 5 - Le marché tout puissant
L
e prix Nobel d’économie Joseph Stiglitz écrit ainsi dans
son manuel grand public : « Dans les économies de
marché concurrentielles, les prix effectifs tendent vers
le prix d’équilibre, pour lequel l’offre et la demande sont
égales ». Il ajoute même par la suite : « Quelle que soit la
puissance d’un État, il ne peut pas plus s’opposer à la loi
de l’offre et de la demande qu’à la loi de la pesanteur ».
Cette conclusion révèle l’enjeu de la démonstration :
comme la loi de la pesanteur, la loi de l’offre et de la de-
mande s’impose à tous ; c’est le marché qui détermine les
prix et non quelques groupes occultes. Ces prix de marché
correspondent ainsi à une certaine conception de la jus-
tice : ils ne sont pas manipulés, ils transcendent les indivi-
dus. Dès lors, nul n’est fondé à imputer la responsabilité
des hausses de loyer aux seuls propriétaires ou la baisse
des salaires aux entreprises… En clair, qu’il s’agisse du
bien (enrichissement) ou du mal (appauvrissement), ce
n’est la faute de personne en particulier puisque c’est la
faute de tout le monde (la faillite de l’entreprise s’explique
par les milliers de micro-décisions individuelles de ména-
gères ayant choisi de ne pas mettre leur produit dans leur
caddie).
En cherchant à imposer leur loi à la « loi » du marché, les
gouvernements perturbent cette belle mécanique. Les cas
habituellement cités sont ceux du marché immobilier et
du marché du travail :
• lorsqu’on impose un plafond aux loyers, l’exemple type
étant la loi de 1948, il en résulte un excès de demande de
logements, c’est-à-dire une pénurie dont les premières
victimes sont les candidats à la location,
• lorsqu’on impose un salaire minimum, l’exemple type
étant le SMIC, il en résulte un excès d’offres de travail,
dont les premières victimes sont les chômeurs. Toute
entrave à la flexibilité des prix empêcherait donc le mar-
ché d’atteindre l’équilibre et induirait par conséquent des
rationnements (de la demande en cas de prix plancher,
et de l’offre en cas de prix plafond). On expliquerait aussi
de cette façon les files d’attentes devant les magasins
dans les économies des pays de l’ancien bloc commu-
niste (selon l’adage les portefeuilles sont pleins mais les
magasins sont vides).
Remarquons que dans les économies de « marché », l’ab-
sence de files d’attente n’implique pas la disparition du
rationnement : il ne s’effectue pas principalement par les
quantités, mais par les prix et les revenus (selon l’adage
les magasins sont pleins mais les portefeuilles sont vides).
Cahiers français - Juillet-août 2003 - N° 315
©La Documentation française
1.3 - Les différentes structures de marché
Document 6 - Les structures de marché
LES STRUCTURES
DE MARCHÉ
On distingue traditionnellement
les marchés en situation de
concurrence pure et parfaite et
les marchés de concurrence im-
parfaite.
La concurrence pure et parfaite sup- pose un grand nombre d’offreurs
et de demandeurs de taille si réduite
qu’aucun agent économique ne peut
influencer le prix du marché : chaque
agent considère le prix (du bien ou du
service) comme une donnée du mar-
ché. Aucun producteur, par exemple
ne fabrique une quantité suffisante
de biens pour parvenir à pratiquer
un prix différent de celui du marché :
tout producteur doit donc vendre ses
biens au prix du marché (fixé par la
confrontation des demandes et des
offres dans leur totalité). Cette situa-
tion sous-entend une information
parfaite des agents sur les quantités
offertes et échangées sur le marché,
ainsi que sur les prix de ces échanges ;
par ailleurs, tout agent doit être tota-
lement libre d’entrer sur le marché :
aucune entrave (comme une autori-
sation administrative par exemple)
ne doit l’empêcher d’y offrir ses biens
et services. Contrairement à cette
configuration de concurrence pure
et parfaite, la concurrence imparfaite
traduit plusieurs configurations de
marché très différentes, qui vont du
monopole à la concurrence monopo-
listique, et dans lesquelles les firmes
peuvent agir sur le prix.
En situation de monopole, une firme
unique offre ses biens ou services sur
le marché à une multitude d’acheteurs.
Seule sur le marché, l’entreprise peut
jouer sur le prix : elle connaît l’état de
la demande (notamment face à une
variation du prix), et peut donc choisir
le prix et le volume de production qui
lui permettra de maximiser son profit.
Souvent, le monopole a une origine lé-
gale. Parfois, cependant, le monopole
paraît inévitable : lorsqu’une seule
entreprise est capable de produire un
bien de façon rentable. Ainsi, certains
marchés comme les transports fer-
roviaires ou la production électrique
nécessitent des investissements pré-
alables si importants (construction
de rails, de centrales électriques) que
seule une firme peut produire une
quantité suffisante de biens ou de ser-
vices pour la rentabiliser. La présence
de deux producteurs ne permettrait
à aucun des deux d’amortir les coûts
fixes de production.
Dans certains cas, il arrive aussi que
de nombreux producteurs concur-
rents acquièrent sur un marché un
pouvoir de monopole, en proposant
chacun des produits différenciés (par
leur aspect, leur image, leur localisa-
tion géographique…) aux acheteurs :
la concurrence passe alors, non par
les prix mais par la différenciation.
Elle est alors qualifiée de monopolis-
tique.
Le marché oligopolistique met en
relation de nombreux demandeurs et
quelques vendeurs, le nombre d’en-
treprises offreuses est alors si réduit
que chacune peut agir sur le prix,
mais doit prendre en compte les com-
portements de ses concurrents.
Les Cahiers français n° 279
©La Documentation française
1 - Complétez le tableau ci-dessous après avoir lu le document 6.
2 - Quelles conditions doit remplir un marché de concurrence pure et parfaite pour atteindre une
situation d’équilibre ?