Rapport annuel 2006

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Rapport annuel 2006
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Corio rapport annuel 2006

52005'25.98" N 5006'44.21" E
41000'21.25" N 14019'45.82" E
45003'21.86" N 7036'46.52" E
51057'02.57" N 4033'21.75" E
45010'38.19" N 5045'03.88" E
Hoog Catharijne, Utrecht
Campania, Marcianise
Le Gru, Turin
Alexandrium I, Rotterdam
Grand’Place, Grenoble
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41004'36.81" N 29001'36.97" E
41022'33.52" N 2010'58.78" E
49009'53.70" N 0017'33.60" W
45037'14.97" N 9028'26.55" E
44038'54.81" N 10051'11.58" E
Akmerkez, Istanbul
GrandEmilia, Modena
Maremagnum, Barcelone
Mondeville 2, Caen
Globo, Busnago
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Index
2 Profi l
4 Préface
6 Bilan sur cinq ans
7 Corio Top 10 des actifs
8 Rapport du Conseil de Surveillance
10 Rapport du directoire
16 Informations des actionnaires et Relations
avec les Investisseurs
20 Trophées
22 Activités de la société
64 Focus Corio > Centres commerciaux thématiques
74 Gouvernement d’entreprise
84 Focus Corio > La Turquie, un marché exceptionnel
92 Rapport sur les rémunérations
96 Comptes annuels 2006
137 Autres informations
138 Patrimoine immobilier
145 Corio Top 10 locataires
146 Liste de vérifi cation par rapport au Code néerlandais
de gouvernement d’entreprise
Rapport annuel 2006

Corio a investi 81 % de la valeur totale de son portefeuille de
plus de 5,5 milliards d’euros dans des centres commer ciaux
attractifs par leur qualité, et dominants dans leur zone de
chalandise. Le portefeuille est réparti sur plusieurs régions
économiques, dans cinq marchés de réfé rence na tionaux,
avec plus de 350 millions de visiteurs et 5 000 baux.
Corio dispose donc d’une masse critique signifi cative, tant
en terme d’organisation globale que d’organisation locale,
sur ses marchés principaux que
sont les Pays-Bas, la France,
l'Italie et l'Espagne. Ceci permet
une bonne répartition des
risques et assure une crois-
sance annuelle stable des fl ux
de trésorerie opérationnelle
L’indexation des baux existants,
leur renouvellement ou la
recom mercialisation génèrent
une crois sance des revenus au
moins supérieure à l’infl ation de
l’euro. Les nouveaux investissements s’ajoutent à cette
croissance. Pour alimenter cette croissance future Corio
dispose aussi d’un stock de projets de développements
importants tant en matière de création de centres commer-
ciaux, qu’en matière d’extensions de centres existants.
Corio recherche activement de nouvelles opportunités
d'investissement. Ces nouvelles opportunités vont du
développement sur de nouveaux marchés de référence,
tels que la Turquie, à l'achat des projets dans une
nouvelle région ou de parcelles de terrain attenantes
pour l'agrandissement futur de centres commerciaux
existants. Le cas échéant, il est possible que des acqui-
sitions immobilières portent sur des projets qui ne sont
pas (exclusivement) composés de commerces. Il peut
par exemple s’agir d’un « projet mixte » (commerces,
habitations, loisirs, bureaux, parkings). Ces projets sont
alors considérés comme faisant partie des 20% qui ne sont
pas impérativement investis dans des actifs commerces.
Ces investissements dans d'autres secteurs immobiliers
représenteront au maximum 20 % du portefeuille total
et les exigences de rentabilité, avant correction pour
risque, sont supérieures à celles attendues des centres
commerciaux . La croissance profi table à moyen et long
terme reste la priorité dans tous les cas. Le caractère
dominant d’un centre commercial sur sa zone de chalandise
est déterminant pour Corio dans le cadre de l’analyse de la
pertinence de l’acquisition et de la conservation (garder/
vendre) de cet actif.
Un centre commercial considéré comme dominant par les
locataires et les consommateurs possède des caractéris-
tiques , telles que la qualité de l’emplacement, la taille, la
modernité de sa disposition et sa conception, l'ambiance et
le juste équilibre entre commerces, loisirs et services. Les
équipes locales de Corio assurent une gestion internalisée
des actifs, elles veillent constamment à l’amélioration des
performances de chaque actif, tant sur le plan fonctionnel
que commercial. Bien entendu cette création de valeur
ajoutée est ancrée dans la compréhension des attentes
et des besoins de nos locataires, les commerçants et les
consommateurs. C’est la connaissance et la compréhension
des comportements des consommateurs qui permet de
mieux déterminer où ils achèteront et ce qu’ils achèteront.
Grâce aux compétences des équipes locales Corio est bien
placé pour suivre précisément les développements dans
chaque zone de chalandise de manière optimale. La qualité
des contacts établis avec les enseignes, les associations
de commerçants, et les collectivités locales permet de bien
répondre à la demande et d’assurer un marketing effi cace
des centres commerciaux. De plus la relation de confi ance
qui s’instaure grâce à ces contacts personnels crée souvent
de nouvelles opportunités. La qualité des services mis
en place permet aux enseignes de se concentrer sur le
succès de leur propre commerce, et aux consommateurs
d’apprécier l’environnement commercial qui leur est propo-
sé. Corio s’efforce de renforcer la satisfaction et l’implica-
tion des consommateurs dans le centre commercial, afi n
de renforcer la création de valeur pour les enseignes et les
actionnaires. En tant que tel Corio est un investisseur et
un gestionnaire qui assure une gestion attentive de son
patrimoine commerce.
l’un des plus grands propriétaires et gestionnaires de centres
commerciaux dominants dans leur zone de chalandise • Croissance profi table •
Portefeuille et projets de développement de qualité • Masse critique • Gestion
locale pro active • Base fi nancière solide • Diversifi cation des risques • Fiable et
créatif • Connaissance et expérience des marchés locaux
2Corio rapport annuel 2006
Les pays de référence: Pays-Bas > F
C’est de la compréhen-
sion des consommateurs
que dépend le succès
des commerçants, des
gestionnaires et donc
des actionnaires.

Résultat indirect
443,0 mln  / + 14,3%
 6,69 par action
Résultat direct
197,7 mln  / – 1,8%
2,98  par action
Résultat net
640,7 mln  + 8,8 %
Capitalisation boursière
4,1 mld  (+ 1,1 mld )
Patrimoine
5,5 mld  (+ 0,9 mld )
Baux / Actifs
5.000 / 175
Taux d’occupation
96%
Bureaux & logistiques
0,7 mln m2 1.064 mln 
Commerces
1,1 mln m2 4.394 mln 
Croissance des loyers (périmètre
constant) 3,3%
Croissance des loyers
5,8%
Investissements
477 mln 
Projets de développement fi xes, vari-
ables et potentiels 2,1 mld 
Dividende par action
2,53  + 3,3%
Capacité d’investissement
2,0 mld 
3
Baux renouvelés Commerces 7,3% + 20,9%
et nouveaux Bureaux 28,9% + 1,3%
Triple NAV 50,60  par action
2006
> France > Italie > Espagne > Turquie