Rapport annuel 2006 © Google Earth © Google Earth Corio rapport annuel 2006 © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth 52005'25.98" N 5006'44.21" E © Google Earth 41000'21.25" N 14019'45.82" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth Mondeville 2, Caen © Google Earth 45037'14.97" N 9028'26.55" E Grand’Place, Grenoble © Google Earth Maremagnum, Barcelone 49009'53.70" N 0017'33.60" W Alexandrium I, Rotterdam 45010'38.19" N 5045'03.88" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth GrandEmilia, Modena 41022'33.52" N 2010'58.78" E Le Gru, Turin 51057'02.57" N 4033'21.75" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth Akmerkez, Istanbul 44038'54.81" N 10051'11.58" E Campania, Marcianise 45003'21.86" N 7036'46.52" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth 41004'36.81" N 29001'36.97" E Hoog Catharijne, Utrecht © Google Earth Globo, Busnago © Google Earth Rapport annuel 2006 Index 2 4 6 7 8 10 16 20 22 64 74 84 92 96 137 138 145 146 Profil Préface Bilan sur cinq ans Corio Top 10 des actifs Rapport du Conseil de Surveillance Rapport du directoire Informations des actionnaires et Relations avec les Investisseurs Trophées Activités de la société Focus Corio > Centres commerciaux thématiques Gouvernement d’entreprise Focus Corio > La Turquie, un marché exceptionnel Rapport sur les rémunérations Comptes annuels 2006 Autres informations Patrimoine immobilier Corio Top 10 locataires Liste de vérification par rapport au Code néerlandais de gouvernement d’entreprise Les pays de référence: Pays-Bas > F l’un des plus grands propriétaires et gestionnaires de centres commerciaux dominants dans leur zone de chalandise • Croissance profitable • Portefeuille et projets de développement de qualité • Masse critique • Gestion locale pro active • Base financière solide • Diversification des risques • Fiable et créatif • Connaissance et expérience des marchés locaux Corio a investi 81 % de la valeur totale de son portefeuille de plus de 5,5 milliards d’euros dans des centres commerciaux attractifs par leur qualité, et dominants dans leur zone de chalandise. Le portefeuille est réparti sur plusieurs régions économiques, dans cinq marchés de référence nationaux, avec plus de 350 millions de visiteurs et 5 000 baux. Corio dispose donc d’une masse critique significative, tant en terme d’organisation globale que d’organisation locale, sur ses marchés principaux que sont les Pays-Bas, la France, l'Italie et l'Espagne. Ceci permet une bonne répartition des risques et assure une croissance annuelle stable des flux de trésorerie opérationnelle L’indexation des baux existants, leur renouvellement ou la recommercialisation génèrent une croissance des revenus au moins supérieure à l’inflation de l’euro. Les nouveaux investissements s’ajoutent à cette croissance. Pour alimenter cette croissance future Corio dispose aussi d’un stock de projets de développements importants tant en matière de création de centres commerciaux, qu’en matière d’extensions de centres existants. C’est de la compréhension des consommateurs que dépend le succès des commerçants, des gestionnaires et donc des actionnaires. Corio recherche activement de nouvelles opportunités d'investissement. Ces nouvelles opportunités vont du développement sur de nouveaux marchés de référence, tels que la Turquie, à l'achat des projets dans une nouvelle région ou de parcelles de terrain attenantes pour l'agrandissement futur de centres commerciaux existants. Le cas échéant, il est possible que des acquisitions immobilières portent sur des projets qui ne sont pas (exclusivement) composés de commerces. Il peut par exemple s’agir d’un « projet mixte » (commerces, habitations, loisirs, bureaux, parkings). Ces projets sont alors considérés comme faisant partie des 20% qui ne sont pas impérativement investis dans des actifs commerces. Ces investissements dans d'autres secteurs immobiliers représenteront au maximum 20 % du portefeuille total et les exigences de rentabilité, avant correction pour risque, sont supérieures à celles attendues des centres commerciaux . La croissance profitable à moyen et long terme reste la priorité dans tous les cas. Le caractère dominant d’un centre commercial sur sa zone de chalandise est déterminant pour Corio dans le cadre de l’analyse de la pertinence de l’acquisition et de la conservation (garder/ vendre) de cet actif. Un centre commercial considéré comme dominant par les locataires et les consommateurs possède des caractéristiques , telles que la qualité de l’emplacement, la taille, la modernité de sa disposition et sa conception, l'ambiance et le juste équilibre entre commerces, loisirs et services. Les équipes locales de Corio assurent une gestion internalisée des actifs, elles veillent constamment à l’amélioration des performances de chaque actif, tant sur le plan fonctionnel que commercial. Bien entendu cette création de valeur ajoutée est ancrée dans la compréhension des attentes et des besoins de nos locataires, les commerçants et les consommateurs. C’est la connaissance et la compréhension des comportements des consommateurs qui permet de mieux déterminer où ils achèteront et ce qu’ils achèteront. Grâce aux compétences des équipes locales Corio est bien placé pour suivre précisément les développements dans chaque zone de chalandise de manière optimale. La qualité des contacts établis avec les enseignes, les associations de commerçants, et les collectivités locales permet de bien répondre à la demande et d’assurer un marketing efficace des centres commerciaux. De plus la relation de confiance qui s’instaure grâce à ces contacts personnels crée souvent de nouvelles opportunités. La qualité des services mis en place permet aux enseignes de se concentrer sur le succès de leur propre commerce, et aux consommateurs d’apprécier l’environnement commercial qui leur est proposé. Corio s’efforce de renforcer la satisfaction et l’implication des consommateurs dans le centre commercial, afin de renforcer la création de valeur pour les enseignes et les actionnaires. En tant que tel Corio est un investisseur et un gestionnaire qui assure une gestion attentive de son patrimoine commerce. 2 Corio rapport annuel 2006 > France > Italie > Espagne > Turquie 2006 Résultat net Résultat direct Résultat indirect Patrimoine Capitalisation boursière 640,7 mln € + 8,8 % 197,7 mln € / – 1,8% 2,98 € par action 5,5 mld € (+ 0,9 mld €) Commerces 2 1,1 mln m 4.394 mln € 443,0 mln € / + 14,3% € 6,69 par action 4,1 mld € (+ 1,1 mld €) Bureaux & logistiques 0,7 mln m2 1.064 mln € Projets de développement fixes, vari- Investissements ables et potentiels 2,1 mld € 477 mln € Taux d’occupation Baux / Actifs 96% 5.000 / 175 Croissance des loyers 5,8% Croissance des loyers (périmètre constant) 3,3% Capacité d’investissement Dividende par action Baux renouvelés et nouveaux Commerces 7,3% Bureaux 28,9% 2,0 mld € Triple NAV 50,60 € par action 3 2,53 € + 3,3% + 20,9% + 1,3% Préface Projets de développement fixes, Après la réussite des cinq premières années de Corio terminées en 2005, l’année 2006 est conforme aux prévisions formulées. Comme prévu début 2006, l’excellent résultat direct de 2005 n’aura pas été égalé en 2006. La croissance des revenus locatifs s'est poursuivie grâce aux acquisitions et à l'augmentation des loyers dans le portefeuille existant. Toutefois des frais de gestion et des charges d'intérêt plus élevés ont conduit à un résultat direct légèrement inférieur. Cependant, 2006 a été une année très dynamique, au cours de laquelle les bases d'une croissance plus forte, pour les cinq années à venir, ont été renforcées. La conclusion réussie de la bataille juridique concernant le centre commercial Marcianise, la nouvelle acquisition en Italie, annoncée après clôture du bilan, les acquisitions en Turquie et les projets de développement, plus nombreux que jamais (dont un certain nombre seront livrés en 2008 et 2009), apporteront une contribution importante à une augmentation de notre résultat après 2007. Nos sièges en France et en Espagne ont été transférés dans des locaux plus performants et le bureau en Turquie est dorénavant opérationnel. Nous avons acquis un terrain très intéressant en Bulgarie, où nous pensons pouvoir construire un centre commercial dominant. Les avantages liés à notre position de " pionnier " sont en train de se matérialiser. Cependant, le travail de préparation nécessite généralement une à plusieurs années avant de se concrétiser. Nos collaborateurs, au total 307 (pratiquement à parité hommes/femmes), ont travaillé avec un dévouement et un engagement sans faille, que ce soit dans les filiales ou au siège aux Pays-Bas, en France, en Italie, en Espagne, et maintenant également en Turquie. L’interaction est capitale pour nous. Un esprit de saine compétition règne entre les différentes équipes locales pour obtenir les moyens financiers nécessaires, sur le critère de la meilleure performance potentielle. Les directeurs et les experts de Corio recherchent constamment le meilleur résultat global tout en conservant un pouvoir central de contrôle et d’arbitrage. Cela permet à Corio d’entreprendre des projets de plus en plus complexes, de prendre d’avantage de risques en matière de location et ainsi d’augmenter la valeur de son portefeuille au sein de ses pays de référence. De cette façon l’argent investit produit le bon niveau de retour sur investissement. Progressivement s’instaure une dynamique positive avec la population locale. Grâce à son engagement actif auprès des collectivités locales des zones de chalandise des centres commerciaux de Corio, pour assurer une bonne gestion et coordination des activités dans les domaines de la sécurité, de l'engagement et des relations publiques, Corio a eu le plaisir de recevoir nombre de récompenses. variables et potentiels (€ mln) 2.119 € >2011 394 € 2011 229 € 2010 209 € 2009 200 € Je ne soulignerai jamais assez combien la connaissance, l'expertise et la qualité des relations établies associés au respect des spécificités locales sont essentiels pour la réussite de Corio, aussi bien sur le plan commercial que sur le plan social. Ce sont là des valeurs auxquelles Corio reste attaché. Le consommateur, la compréhension de son comportement en matière d’achats et sa confiance sont la clé du succès. L’année 2006 s’est avérée être une meilleure année pour les consommateurs européens. L’amélioration de la confiance dans la croissance économique s’est traduite par des dépenses de consommation plus élevées au second semestre 2006. Le taux d’épargne a diminué, au profit de dépenses plus élevées comme cela a pu être observé dans les centres commerciaux Corio. Les dépenses de biens de consommation durables (en particulier l’équipement de la maison), qui avaient diminué pendant plusieurs années, ont à nouveau augmenté. La demande semble reprendre en 2007, ce qui devrait également se traduire par l’augmentation du volume d’affaires de nos locataires. Si nos locataires sont portés par une conjoncture positive, c’est une bonne nouvelle pour Corio, et nous pourrons envisager l’avenir avec encore plus de confiance. Je le souligne à nouveau, ce sont les investisseurs et les distributeurs qui comprennent le mieux le consommateur d’aujourd'hui qui seront les gagnants de demain. 2008 395 € 2007 433 € Investissements cumulatifs 2006 259 € Il est clair que c’est à cette compétence que Corio doit principalement les bons résultats de ces cinq dernières années. Ainsi qu’en atteste directement et indirectement l’évolution 4 Corio rapport annuel 2006 très positive du cours de l’action sur le marché boursier. Cette évolution résulte aussi du très grand intérêt du marché pour l’investissement dans les centres commerciaux qui constituent des valeurs stables dans un portefeuille immobilier. Ces actifs permettent une bonne répartition des risques et bénéficient d’une croissance des revenus solide qui sont très attractives pour les investisseurs, aussi bien privés qu’institutionnels. 250 200 Je suis ravi que, l’année dernière, nous ayons enfin fait un pas dans la bonne direction en ce qui concerne la législation à laquelle Corio est soumise en tant que société d’investissement fiscal (FBI) aux Pays Bas. Cette législation était restée pratiquement inchangée depuis 1969. La modification législative, qui sera probablement adoptée au 1er juillet 2007, permettra aux FBI de rénover et/ou re-développer les actifs en portefeuille plus librement. Il me semble qu’il subsiste malgré tout quelques restrictions fiscales, et il est dommage de devoir constater que de ce point de vue les Pays Bas sont encore loin d‘être sur un pied d’égalité avec les autres marchés européens. Il faut espérer que les considérations d’ordre fiscale nationales de court terme, soient dépassées afin de mettre en place un modèle transparent et efficace dans toute l’Europe. Bien entendu, il est d’une importance capitale pour les actionnaires de Corio (et de toutes les FBI immobilières) que la qualité, et donc l’attrait du portefeuille, s’adaptent à l’évolution de la demande des consommateurs. 150 100 50 0 05 06 Corio se focalise sur la croissance à long terme et se concentre sur les actifs à fort potentiels, dont les revenus prévisibles permettront de servir des dividendes croissants. Cela implique en temps opportuns des arbitrages et des acquisitions. Les cessions permettent de tirer parti d’investissements passés ayant atteint leur objectif. Cela permet également de faire des acquisitions qui permettent de recentrer le portefeuille d’actif sur des projets de développements plus adaptés à la demande, ou d’investir de nouveaux marchés. Parfois l’activité et les développements d’une année ne reflètent pas cette priorité. Et il est vrai que de ce point de vue l’année 2006 a été calme. Toutefois des évolutions positives du portefeuille en 2006, laissent présager une augmentation nette des loyers en 2007 et les années suivantes. C’est ce qui motive la proposition d'augmenter le dividende par action sur 2006 de 0,08 € (3,3 %) à 2,53 €. Répartition sectorielle (en valeur) Commerces 81% En 2006, les investissements nets dans le patrimoine s'élevaient à 467 millions d'euros, en augmentation de 290 millions d'euros par rapport à 2005. Désormais, les projets de développement comprennent également les projets potentiels directement liés aux centres commerciaux, ou parcelles de terrain sur lesquelles il est possible de bâtir des projets, et dont Corio est déjà propriétaire. En 2006, le montant total des projets de développement s'est accru de près de 450 millions d'euros, pour atteindre 2,1 milliards d'euros. Évidemment, nous continuons tous les ans à augmenter ce potentiel de développement, en plus d'éventuelles nouvelles acquisitions et du renforcement de la gestion internalisée du patrimoine existant. Bureaux 15% Logistique 4% 60 Nous avons franchi une autre étape importante avec la conclusion (après la date de clôture du bilan) d'une opération de refinancement par le placement de 1 210 millions de dollars US dans un Placement privé principalement aux Etats-Unis. Cette opération assure le financement à long terme de Corio, pour une durée de 15 ans maximum. Cette somme sera utilisée pour le remplacement de prêts arrivant à échéance à court terme, et pour financer les investissements en rapport avec les projets de développement. Cette opération permet de mobiliser une grande partie des besoins en financements futurs, sur une durée importante, à des taux intérêts attractifs. Compte tenu des projets en cours de développement, de l‘enthousiasme des collaborateurs, et de la position solide de Corio, nous sommes très confiants en l’avenir de Corio. 50 40 30 20 10 0 05 J.A. de Kreij Président du directoire de Corio N.V. 06 5 Tableau sur cinq ans (€ mln) Revenus locatifs bruts Charges d’exploitation (y compris les frais d’entretien) Revenus locatifs nets Dépenses Réévaluations (y compris les plus values comptables) Variation impôts différés Autres variations Résultat des participations** 2006 327,4 -47,7 279,7 -97,7 458,5 -33,8 0,9 33,1 2005 315,0 -46,3 268,7 -77,7 396,0 -47,1 9,5 39,7 2004 308,3 -45,8 262,5 -71,9 100,9 10,1 -2,7 – 2003* 304,5 -51,1 253,4 -82,8 127,0 2,6 0,9 – 2002* 292,0 -51,5 240,5 -81,6 128,7 -10,5 0,1 – Résultat net Résultat direct Résultat indirect 640,7 197,7 443,0 589,1 201,4 387,7 298,9 190,6 108,3 301,1 170,6 130,5 277,2 158,9 118,3 5.458,6 5.652,5 3.157,7 4.542,9 4.633,7 2.672,1 3.916,0 4.048,1 2.255,7 3.808,7 3.905,1 2.229,3 3.627,4 3.780,9 2.081,9 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 9,67 2,98 6,69 8,89 3,04 5,85 4,51 2,88 1,63 4,54 2,57 1,97 4,18 2,40 1,78 47,66 40,33 34,05 33,65 31,43 2,53 2,45 2,39 2,32 2,32 61,90 43,66 61,90 175.046 48,94 41,20 45,90 148.567 43,35 30,07 43,10 111.742 31,20 24,50 30,70 92.718 30,60 22,55 24,80 75.031 Investissement immobilier Total du bilan Capitaux propre (avant affectation des bénéfices) Nombre d’actions émises *** – En fin d’année – En moyenne Montants par action Résultat net Résultat direct Résultat indirect Capitaux propres avant affectation des bénéfices Dividende – au comptant Cours de clôture quotidien le plus haut Cours de clôture quotidien le plus bas Cours de clôture de fin d’année Volume d’échange moyen d’actions (nombre d’actions par jour) * GAAP précédent, ajusté à des fins de comparaison. ** Résultat direct 2006 15,7 millions €, résultat indirect 17,4 millions €. Résultat direct 2005 10,4 millions €, Résultat indirect 29,3 millions €. *** Déduction faite des actions rachetées. 6 Corio rapport annuel 2006 Corio Top 10 actifs Fin d’année (x € mln) 1 Hoog Catharijne Utrecht, Pays-Bas 311,6 2 Le Gru Turin, Italie 265,6 3 Alexandrium I Rotterdam, Pays-Bas 236,4 4 Grand’Place Grenoble, France 230,1 5 Akmerkez Istanbul, Turquie 192,8 (Participation Corio 46,9%) Total Top 10 Corio 2006 2005 2004 7 1 806,2 1 599,4 1 323,2 6 GrandEmilia Modène, Italie 7 Maremagnum Barcelone, Espagne 8 Mondeville 2 Caen, France 9 Globo Busnago, Italie 10 Cityplaza Nieuwegein, Pays-Bas 134,0 126,1 108,4 106,5 94,7 Portefeuille total en % 2006 33% 2005 35% 2004 34% Rapport du Conseil de Surveillance Curricula vitae À l'attention de l'assemblée générale des actionnaires Ci-après, nous vous présentons le rapport établi par le directoire (RvB) et les comptes annuels 2006 de Corio N.V. Les comptes annuels ont été vérifiés par le cabinet d'experts comptables KPMG Accountants N.V. qui a remis un visa de certification. Nous vous suggérons d'approuver les comptes annuels tels qu'ils vous sont présentés et d'accepter la proposition du directoire portant sur la distribution d'un dividende de 2,53 € par action pour 2006. Drs. B. (Bas) Vos (1939) Président de nationalité néerlandaise. Première nomination en 2000. Fin de mandat: 2008. Fonction actuelle: consultant indépendant et directeur général TCA. Mandats en tant que membre de conseil: entre autres, président d'Orange Europe Property Fund, président du Fonds de la République Tchèque et de la Slovaquie, président du Fonds de la Roumanie et de la Bulgarie, et vice-président de Reesink B.V. Membre du comité d'audit Structure L’organisation du Conseil de Surveillance est strictement conforme aux recommandations du code néerlandais de gouvernement d'entreprise. Tous les administrateurs, à l'exception de M. W. Borgdorff, sont indépendants selon les recommandations de ce code. Ainsi est observé le principe des meilleures pratiques tels que stipulé dans le code néerlandais section III.2.3. Le Conseil de Surveillance et les différents comités du Conseil de Surveillance ont accompli leur mission au cours de l'exercice, conformément aux lois applicables, ainsi qu’aux statuts et règlements internes, qui peuvent être consultés sur le site Web de Corio, www.corio-eu.com, sous la rubrique gouvernement d’entreprise. En raison de la révision de la Loi sur le contrôle des sociétés d'investissement (Wtb), Corio a dû présenter une nouvelle demande d'autorisation en cours d'exercice. Pour obtenir cette autorisation, il a fallu présenter, entre autres, une description détaillée des procédures comptables et du système de contrôle interne, appelé AO/IC. L'autorité des marchés financiers a établi que notre fonctionnement était conforme aux exigences de l'article 5 de la loi( Wtb), et Corio a donc obtenu l'autorisation en milieu d'exercice. La Loi sur le contrôle financier (Wft) est entrée en vigueur le 1er janvier 2007. L’instauration de la Wft a pour conséquence que les lois de contrôle précédentes (y compris la Wtb) ont été fusionnées en une seule loi. En conséquence l'autorisation précitée a été légalement convertie en autorisation conforme à la nouvelle loi (Wft) à partir de la date d’application de cette loi sur le contrôle financier. Prof. dr. R.A.H. (Robert) van der Meer (1949) vice-président de nationalité néerlandaise. Première nomination en 2004. Fin de mandat: 2008. Fonction actuelle: professeur de finance à l’université de Groningue, conseiller indépendant/membre de comités d’investissement auprès de fonds de pension et d’organisations caritatives, membre de la section entreprise à la Cour d’Appel d’Amsterdam. Mandats en tant que membre de conseil: Fortis Obam, Kasbank et différents mandats auprès de sociétés non cotées en bourse. Président du comité d'audit Membre du comité de sélection Activités du Conseil de Surveillance Au cours de l’exercice, le Conseil de Surveillance s’est réuni sept fois avec le directoire. Les discussions ont entre autre porté sur l’évolution et la composition du portefeuille, les nouvelles possibilités d’investissement, l’évolution et les mouvements des marchés, la politique de financement et de refinancement, le budget annuel, la stratégie et les objectifs financiers. Le Conseil de Surveillance a également porté son attention sur l'élaboration des critères de performance en tant qu'élément de la politique de rémunération du directoire. Ces critères sont décrits en termes généraux dans le rapport de rémunération de ce rapport annuel. En outre, le contenu des articles de presse, les rapports trimestriels, les bilans semestriels et le rapport annuel, ont été analysés. Le commissaire aux comptes était présent lors de l'analyse du bilan annuel et une concertation a eu lieu sur ses conclusions. En outre, le Conseil de Surveillance s’est entretenu avec le commissaire au compte en l’absence du directoire. Aucun des administrateurs n’a été fréquemment absent des réunions. Le Conseil de Surveillance s’est réuni trois fois hors la présence des membres du directoire. Au cours de ces réunions les performances du directoire dans son ensemble et de ses membres en particulier ont été évaluées. L’un des sujets principaux est la succession de l'actuel président du directoire, M. J.A. de Kreij, dont le mandat expire le 1er mai 2008. Dans un proche avenir, le comité de surveillance prendra une décision sur cette succession. Une discussion a eu lieu dans le cadre du Conseil de Surveillance sur les prévisions à cinq ans de l’activité de Corio. Le président du Conseil de Surveillance et le président du directoire se sont périodiquement entretenus au sujet des affaires courantes de Corio. En 2005, Corio a effectué son premier investissement en Turquie, dans le centre commercial 8 Corio rapport annuel 2006 le plus en vue, Akmerkez à Istanbul, ce qui en fait le pionnier sur ce marché. Une délégation du Conseil d’administration s’est rendue à Istanbul en mars 2006, donnant l’occasion de visiter le centre commercial d’Akmerkez, et de mieux appréhender les spécificités du marché des commerces en Turquie. En visitant plusieurs centres commerciaux, tant dans la partie asiatique que dans la partie européenne d’Istanbul, le conseil d’administration a pu observer la rapidité et la dynamique du marché immobilier en Turquie. Ir. drs. W. (Wim) Borgdorff MRE (1960) De nationalité néerlandaise Première nomination en 2000. Fin de mandat: 2008. Fonction actuelle: directeur associé du Fond d’Investissement d’AlpInvest Partners N.V. Mandats en tant que administrateur: administrateur de Kantoren Fonds Nederland. Membre du comité de conseil en placements Cordares, Membre du comité consultatif Permira, Apax et IndustriKapital. Président du Comité des rémunérations En octobre, le Conseil de Surveillance s’est réuni à Paris dans le cadre d’une visite de travail à Corio France. Cette visite a été l’occasion de visiter certains actifs du patrimoine français. Les équipes de gestion de ces centres ont donné des explications détaillées sur l’historique, l’approche, le positionnement sur le marché et les perspectives d’avenir de ces centres. Activités des comités Parmi les comités créés à partir de 2004, la composition des comités d’audit et de sélection a été modifiée Les curriculums vitae inclus dans ce chapitre présentent chacun des membres des comités existants. En 2006, le comité d'audit s'est réuni quatre fois. Les sujets de discussion les plus importants des réunions ont été les résultats de l’entreprise, sous forme de rapports trimestriels, de bilans semestriels et annuels, les articles de presse associés, le bulletin de gestion et le rapport annuel. Une attention particulière a été portée au financement de l’entreprise. Le commissaire au compte était présent lors de la discussion sur les chiffres semestriels et annuels. En outre, le comité d’audit a discuté avec l’expert comptable externe en dehors de la présence de membres du directoire. Mr. D.C. (Derk) Doijer (1949) de nationalité néerlandaise. Première nomination en 2005. Fin de mandat: 2009. Fonction actuelle: Directeur général de DCD Holdings B.V. Mandats en tant que administrateur: Royal Ahold N.V., président de Lucas Bols, Président non dirigeant du Groupe Van der Sluijs et administrateur du Groupe Stiho Membre du comité d'investissement de NPM Capital (jusqu’en juin 2006). Membre du comité d’audit, Membre du Comité des rémunérations Membre du comité de sélection Le comité des rémunérations s’est réuni trois fois au cours de l’exercice. Au cours de ces réunions, des précisions ont été apportées à la définition des critères de détermination du bonus à court et long terme en tant qu'élément de la politique de rémunération du directoire, ainsi qu’à la définition d’un groupe de référence. Le comité de sélection s’est réuni au sujet du poste à pourvoir de directeur financier (CFO) de Corio N.V. Composition du directoire M. J. Docter a terminé, comme convenu, sa tâche de CFO par intérim le 30 avril 2006. Trois nouveaux membres du directoire ont été nommés au 1er mai 2006. Ces nominations concernent Messieurs F. Fontaine (PDG de Corio France), G. Groener (PDG de Corio Pays-Bas Retail) et J. Kuik (Directeur financier). M. J. Kuik a remis sa démission le 3 octobre 2006 qui a été accepté à la même date ; le contrat a été terminé formellement le 31 décembre 2006. M. J.G. Haars s’est déclaré prêt à prendre la fonction de CFO par intérim au sein du directoire de Corio à partir du 12 octobre 2006. Lors de l'Assemblée Générale des Actionnaires (AGA) du 23 avril 2007, le Conseil de Surveillance fera part de son intention de nommer Monsieur Haars directeur statutaire de Corio N.V. à partir du 1er mai 2007, dans la fonction de CFO. Ir. J.D. (Jan) Doets (1944) de nationalité néerlandaise. Première nomination en 2005. Fin de mandat: 2009. Fonction actuelle: Responsable de l'organisation du projet Zuidas-Dok. Mandats en tant qu’administrateur: plusieurs mandats auprès de sociétés non cotées en bourse. International Advisory Panel CapitaLand. Président du comité de sélection Membre du comité des rémunérations Collaborateurs Le Conseil de Surveillance exprime sa totale satisfaction en ce qui concerne le fonctionnement de Corio. Un remerciement est adressé au directoire et à l’ensemble des collaborateurs pour leur dévouement au cours de l’année passée. Utrecht, le 22 mars 2007 Le Conseil de Surveillance 9 Rapport du directoire Objectifs et résultats 2006 La stratégie de Corio reste orientée vers une croissance rentable, dans le cadre d’une valeur stable du patrimoine en portefeuille. Cette stratégie est à la base d’une augmentation annuelle continue du dividende, en phase avec l’inflation de l’UE. Corio a choisi comme indice de référence pour l’évolution du revenu locatif net la croissance moyenne des dépenses de consommation au sein de la zone euro (UE15). Ces derniers temps cette croissance a été considérablement supérieure au taux d’inflation de la zone Euro (UE-15). La part relativement lourde et historique des Pays-Bas dans le portefeuille rend ce défi considérable, étant donné que les PaysBas affichent une croissance inférieure à la moyenne ces cinq dernières années. L’année 2006 semble indiquer un revirement. Il doit être possible de relever ce défi, grâce à une gestion internalisée intensive, la qualité du patrimoine actuel, et l'introduction d'un ou plusieurs nouveaux pays de référence. Cela permettra d’obtenir des résultats dont les actionnaires et autres parties prenantes bénéficieront. Drs. J.A. (Jan) de Kreij (1942) Président du directoire de Corio N.V., CEO Période de mandat : 1er mai 2004 au 1er mai 2008. De nationalité néerlandaise. Fonctions annexes : Président de Terre des Hommes et d'ULI Trustee et membre de diverses commissions (internationales) d'investissement et de conseil. La stratégie pour atteindre ce résultat est pratiquement inchangée, elle a permis d’obtenir les résultats suivants en 2006 : • Le résultat direct a baissé de 1,8 % à 197,7 millions € (2005 : 201,4 millions €), 2,98 € par action ; • Le résultat indirect s'est élevé à 443,0 millions € (2005 : 387,7 millions €), 6,69 € par action ; • Le bénéfice net s'est accru de 51,6 millions € (8,8 %) pour atteindre 640,7 millions € 9,67 € par action ; • La part des centres commerciaux dans la valeur du portefeuille s’est accrue, passant de 79 % à 81 % ; • Acquisition de quatre centres commerciaux pour 210,5 millions €; • En 2006, les investissements dans les projets faisant partie de projets de développement futurs se sont élevés à 201,6 millions € (2005 : 53,3 millions €). Ces projets n'engendrent pas encore de revenus locatifs, mais produisent des intérêts de construction qui sont capitalisés lorsque cela est possible, • Les projets de développement fixes, variables et potentiels représentent 2 119 millions € (2005 : 1 673 millions €) ; • Ajustement dans la structure des financements, où le pourcentage de prêts à taux d'intérêt fixe a diminué, de 53 % fin 2005 à 47 % fin 2006, et où les opérations financières récemment effectuées portent ce pourcentage à 67 %. Valeur pour les actionnaires En 2006, les performances boursières de l’action Corio sont à nouveau excellentes. En 2006, un rendement total par action (dividende réinvesti + augmentation du cours) de 40,2 % a été atteint. Ing. G.H.W. (Gerard) Groener MRE (1958) Membre du directoire de Corio N.V. (du 1er mai 2006 au 1er mai 2008) Président-Directeur général Corio PaysBas Retail. De nationalité néerlandaise. Fonctions annexes : vice-Président du Comité néerlandais des centres commerciaux et membre du bureau d’ULI Pays-Bas. L'augmentation du cours qui est passé de 45,90 € fin 2005 à 61,90 € fin 2006 s'est traduite par une augmentation de la valeur boursière de 1,1 milliard € (+ 34,9 %) à 4,1 milliards € Le nombre d'actions en circulation est resté inchangé. Au cours de l'année (boursière), la moyenne de tous les cours de clôture quotidiens a augmenté de 16,2 %, de 45,07 € en 2005 à 52,38 € en 2006. La volatilité du cours boursier en 2006 est significativement supérieure à 2005. La négociabilité moyenne de l'action Corio s'est accrue de 17,8 %. Sur la base du cours moyen, et de l'échange quotidien moyen d'environ 175 000 actions, le capital échangé quotidiennement était de 9,2 millions € en 2006 (2005 : 6,7 millions €). 10 Corio rapport annuel 2006 Le fait que les actionnaires aient si clairement exprimé leur confiance en Corio, pour la quatrième année consécutive, en achetant des actions Corio, et à des cours en augmentation, est particulièrement motivant pour la direction et l'équipe de Corio. Portefeuille et projets de développement Au cours de l'exercice, la valeur du portefeuille immobilier de Corio a augmenté de 915,7 millions € pour atteindre 5,5 milliards € à fin 2006 (fin 2005 : 4,5 milliards €). Cette évolution positive résulte pour moitié de la réévaluation à la hausse (475,9 millions €) du patrimoine, telle que déterminée tous les semestres par des experts externes indépendants. En outre, le solde d'investissement net a lui aussi clairement contribué à l'augmentation du portefeuille. Les investissements et acquisitions se sont chiffrés à 476,8 millions € (2005 : 293,4 millions €), les ventes à 9,7 millions € (2005 : 116,0 millions €) et les autres mouvements (- 27,3 millions €). A des fins de présentation et d’analyse, il a été décidé depuis 2005 de consolider partiellement dans la présentation des résultats commerciaux les 46,92% détenus par Corio dans le GYO Akmerkez . Cela permet d’appréhender plus clairement les performances opérationnelles de Corio, que la présentation appliquant les principes de l’IFRS (voir tableaux page 24 et 25). Les revenus locatifs nets ont augmenté de 16,3 millions € (+5,8 %), de 279,1 millions € à 295,4 millions € (voir tableau page 27). Cette augmentation est due aux acquisitions et aux augmentations de loyers, avec un taux d'occupation plus ou moins stable et une augmentation des charges d'exploitation (3,0 %). L‘augmentation nette des loyers pour les actifs en exploitation en 2005 et 2006 à périmètre constant était de 4,7 % et l’augmentation nette des loyers à périmètre constant pour les actifs commerciaux était de 3,3 %. Cette augmentation des loyers se situe largement audessus de l'inflation moyenne de l'euro en 2006, qui était de 2,2 % (2005 : 2,2 %). Dans le cas de baux arrivés à échéance (7,3 % du loyer annuel total) ceux-ci ont été prolongés, ou des renouvellements ont été signés avec des loyers supérieurs de 20,9 % en moyenne. L'échéance des baux est répartie de manière équilibrée pour les années à venir, ce qui limite le risque de vacance éventuelle et permet par ailleurs de mieux tirer parti des opportunités d’augmentation de loyers. Le taux d’occupation moyen (définition EPRA) a baissé de manière marginale en 2006 de 96,1% à 96,0 %, parallèlement le taux de vacance a baissé, passant d’une moyenne de 3,7 % en 2005, à 2,5 % en 2006. Ir. J.G. (Jan) Haars (1951) Membre du directoire de Corio N.V., CFO Période de mandat : 1er mai 2007 au 1er mai 2011. De nationalité néerlandaise. Fonction précédente : Directeur financier du directoire de TNT N.V. Fonctions annexes : Membre du Conseil de Surveillance de Delta Lloyd N.V. ainsi que président du comité d'audit de Delta Lloyd N.V. Les frais de gestion ont augmenté de 7,0 millions € pour s'établir à 28,0 millions €. Les frais de gestion de 2005 étaient inférieurs grâce à des profits non récurrents (1,0 million €), par contre ceux de 2006 sont relativement supérieurs à cause de charges non récurrentes (4,0 millions €) et d'une diminution des refacturations aux tiers (4,1 millions €). Cette situation résulte principalement des frais juridiques issus du suivi du projet Campania à Marcianise, et des frais de déménagement de Corio France et Corio Espagne. F.Y.M.M. (Frederic) Fontaine (1958) Membre du directoire de Corio N.V. (du 1er mai 2006 au 1er mai 2008) Président-Directeur général Corio France. De nationalité française. Fonctions annexes : administrateur du CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux of France) et de la FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) Les charges fiscales (hors impôts différés) ont atteint 2,9 millions € (2005 : 1,6 million €). Le niveau de ces charges est plus élevé en Italie et en France, ainsi qu'aux Pays-Bas, parce qu'une partie de l'impôt turc retenu à la source sur le dividende versé n'est pas récupérable (1,5 million €). Que l’augmentation de la valeur du patrimoine (10 %) soit supérieure à l‘augmentation des loyers nets (4,7 %) est une conséquence de la croissance des investissements, et de la demande accrue pour les commerces, bien que les bureaux et espaces logistiques aient également bien performé. Cette réévaluation structurelle positive 11 des investissements se stablisera. Si la capitalisation du marché reste stable, il est probable que les réévaluations futures seront à nouveau alignées sur l’évolution du revenu locatif. En outre, de nouvelles acquisitions dans les pays de référence ou nouveaux dans lesquels Corio investira pourront être source de revenus locatifs supplémentaires. La gestion internalisée sera également un élément important qui permettra de sécuriser une évolution profitable des loyers en termes réels. L’acquisition définitive du centre commercial Campania à Marcianise pour environ 200 millions €, et du centre commercial Maremagnum à Barcelone pour environ 120 millions € en sont des exemples. Une source importante de croissance des revenus locatifs pour l’avenir sont les projets de développement dont dispose Corio. Ces projets de développement représentent une augmentation potentielle du patrimoine de 2 119 millions € (2005 : 1 673 millions €) répartie sur la période 2007-2014. Ces chiffres comprennent les projets de développement fixes, déjà engagés (711 millions €) dont 259 millions € ont déjà été investis. En plus des projets de développement fixes et variables (966 millions €), des investissements d’un montant de 442 millions € (projets de développement potentiels) ont été identifiés, qui généreront une augmentation des revenus dans le portefeuille existant. Les revenus locatifs obtenus suite à la réalisation de ces projets de développement sont évidemment répartis dans le temps et il est prévu qu'ils génèrent un rendement moyen net d'environ 7 %. Étant donné que la majeure partie des projets de développement porte sur l'immobilier de commerce, toutes choses égales par ailleurs, la réalisation de ces projets de développement augmenterait d'ici fin 2010 la proportion de l’immobilier de commerce dans le portefeuille qui passerait à 84 %. 700 600 500 400 300 200 100 0 02 03 04 05 06 La création et l’élargissement du réseau de Corio en Turquie ont fait l’objet d’un travail intensif et trois investissements potentiels dans des centres commerciaux ont été ajoutés aux projets de développement variables. De plus, trois nouveaux projets ont été ajoutés après la clôture du bilan. En février 2007, ceci concerne l'acquisition d'une participation de 40 % dans le centre commercial Teras Park, actuellement en développement à Denizli, dans la région sud-ouest de la Turquie, pour un montant d'environ 55 millions €. En mars 2007, deux autres acquisitions en Turquie ont été annoncées. Un accord a été signé pour l'acquisition d'une participation de 100 % dans le centre commercial AdaCenter, actuellement en développement à Adapazari, au nord-ouest de la Turquie, pour un montant d'environ 65 millions de dollars US. De plus, Corio a été invité à prendre une participation de 7 % dans le projet de développement de grande envergure Acibadem, développé à Istanbul. Les prévisions de rendement net sont d’au moins 8 % au cours de la première année complète de fonctionnement des projets. 50 Nos prévisions sont positives en ce qui concerne la croissance et le positionnement de notre groupe sur le marché turc des commerces, qui est le cinquième pays de référence où Corio s’est implanté. La Turquie, ne sera pas isolée. Corio poursuit sa recherche active de nouveaux marchés et d’opportunités afin de pouvoir transformer son expertise dans et sur le marché des commerces, en une augmentation de la valeur des actions. 40 30 20 Résultat indirect Le résultat des investissements indirects s'élève à 443,0 millions € (2005 : 387,7 millions €). Le portefeuille immobilier a été réévalué de 475,7 millions € (10 % de la valeur à fin 2005). La réévaluation comprend la réalisation d'une plus-value comptable de 0,8 million €. 10 0 02 12 03 04 05 06 Corio rapport annuel 2006 En conséquence de cette réévaluation et malgré la hausse des loyers le rendement brut (revenus locatifs théoriques, déduction faite des frais opérationnels moyens en fin d’année, par rapport à la valeur de fin 2006) du portefeuille total est passé de 6,6 % sur 2005 à 6,2 % sur 2006. Une provision pour impôts différés a été constituée et déduite du compte de résultat indirect. En 2006 cette provision représente 33,8 millions € en valeur nominale (2005 : 47,1 millions €). Le montant de la provision pour impôts différés à valeur nominale s’élève fin 2006 à 248,0 millions € (2005 : 172,3 millions €) soit 3,74 € (2005 : 2,60 €) par action. En dehors de la croissance des revenus locatifs (4,7 % à périmètre constant en 2006), la hausse de la valeur du patrimoine de 10 % est à attribuer, à une exigence de rendement moindre sur le marché, par rapport à l‘immobilier en général, et à l’immobilier de commerce en particulier. De ce fait, l’augmentation de la valeur du patrimoine de 394,1 millions € (+10,6 % de la valeur à fin 2005) est attribuable au portefeuille immobilier de commerce : 79,1 millions € (4,7 %) aux Pays-Bas, 181,9 millions € (21,2 %) en France, 53,4 millions € (9,2 %) en Italie, 62,3 millions € (13, 7 %) en Espagne et 17,4 millions € (8,6 %) en Turquie. Répartition géographique (en valeur) Pays-Bas 46% France 25% Italie 15% Espagne 10% Turquie 4% L’augmentation de la valeur du patrimoine bureaux est de 66,1 millions € (8,8 % de la valeur à fin 2005), elle se répartit entre les Pays-Bas pour 19,5 millions € (3,6 %), la France pour 44,1 millions € (20,8 %) et l’Espagne pour 2,7 millions €. Le patrimoine bureau en Allemagne a été déprécié de 0,2 million € Le portefeuille logistique a bénéficié d’une réévaluation en hausse de 15,5 millions € (7,5 %). Financement Les capitaux propres étaient de 3 157,7 millions € à fin 2006 (fin 2005 : 2 672,1 millions €) soit 47,66 € par action (2005 : 40,33 €). Le bilan total a augmenté de 4 633,7 millions € à 5 652,5 millions €. L’effet de levier a représenté 35,8 % à la fin de l’année, considérablement en dessous du plafond de 55 % demandé à Corio, au terme de ses deux principaux emprunts. Corio dispose ainsi d’une capacité d’emprunt suffisante, avec un portefeuille d’une valeur stable et sans qu’il soit nécessaire d’accroître les capitaux propres.. La capacité potentielle de financement à fin 2006 était de 2,0 milliards € Il faut toutefois prendre en compte d’une part le fait que l'utilisation de cette capacité d'endettement doit respecter entre autres, le cadre juridique fiscal en vigueur aux Pays-Bas pour les sociétés d'investissement fiscales (FBI), d’autre part l’impact négatif qu’aurait une augmentation de l’effet de levier sur les coûts de financement. 800 Compte-tenu des facilités de crédit inutilisées, une somme de 140 millions € était disponible à la fin de l'année. 700 600 Le total des emprunts porteurs d'intérêt a augmenté à 2 028,6 millions € (2005 : 1 634,6 millions €). La durée moyenne des emprunts était de 4,8 ans. 500 400 Vue d’ensemble des emprunts (mln €), compte tenu des opérations de swaps à fin 2006 300 200 Taux Fixes Emprunts à court terme Emprunts à long terme Total Pourcentage du total 100 0 07 08 09 10 11 >12 13 54,5 900,5 955,0 47 Taux Variables 329,5 744,1 1 073,6 53 Total % du total 384,0 1 644,6 2 028,6 19 81 100 Les activités de financement prévues en 2006 mais exécutées en début 2007 ont porté le pourcentage des emprunts à taux fixes à 67 %. Le taux de couverture des intérêts était de 4,2 (2005 : 4,9). Les accords de crédit passés par Corio fixent en général un taux minimum de couverture des intérêts de 2,5 . Principaux ratios en fin d’année Effet de levier Taux de couverture Intérêts moyens sur emprunts Durée moyenne des emprunts 2006 35,8% 4,2 4,3% 4,8 jaar 2005 35,1% 4,9 3,4% 5,1 jaar Le succès de l'emprunt lancé en mars 2007, sous la forme d'un US Private Placement (USPP) pour un montant de 1,210 milliards de dollars US (représentant environ 920 millions € après le swap) qui a été placé auprès d’environ 30 investisseurs institutionnels, prouve que Corio bénéficie de la confiance du marché, au-delà des seuls actionnaires du groupe. Les durées des emprunts varient de 7 à 15 ans. . Risque de taux d’intérêt L’objectif de Corio est de financer entre 1/3 et 2/3 de ses besoins d’emprunt par des emprunts à taux d’intérêt fixe et de tendre vers une durée moyenne de ses financements d’au moins 5 ans. Les accords de financement conclus après la date de clôture du bilan font passer ce pourcentage à 67 %. Dans le cas où l'intérêt variable devait augmenter de 1 % au 1er janvier 2007, l'effet théorique sur le résultat direct de toute l'année serait négatif de 10 millions €. Si l’intérêt augmente progressivement de 1 % en cours d’année, l’effet théorique serait de 5 millions €. Cette sensibilité au taux intérêt a été ramenée à 3 millions € par les activités de financement après la date de clôture du bilan. Risque de change À l’exception des participations en Turquie, toutes les activités de Corio sont exercées dans les pays de la Zone Euro et le financement associé est enregistré en euros ou converti en euros. Afin d'éviter des effets de change négatifs, un montant de 190 millions de dollars US (148 millions €) a été provisionné pour le financement de la participation en Turquie. Personnel et organisation En 2005, Corio a défini la Turquie comme nouveau et cinquième pays de référence. Conformément à la stratégie appliquée par Corio, la gestion internalisée des centres commerciaux acquis en propriété sera également mise en place en Turquie. L'année 2006 a vu les premières étapes réussies de la création d'une filiale Turque. En décembre 2006, un Président-Directeur Général a été nommé pour Corio Turquie et un bureau a été créé à Istanbul. À fin 2006, le nombre total de collaborateurs de Corio aux Pays-Bas, en France, en Italie, en Espagne et en Turquie était de 291 personnes, équivalents à temps plein (2005 : 290), sur une base horaire de 100 %, soit 307 collaborateurs, dont 152 femmes et 155 hommes. En plus des 60 collaborateurs à temps partiel, 247 collaborateurs ont un contrat à plein-temps. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Dividendes et politique de dividendes Pour 2006, le directoire propose de distribuer en numéraire un dividende de 2,53 € par action (2005 : 2,45 €), ce qui représente un ratio dividendes/bénéfice d'environ 85 %. Sur la base du cours de clôture au 31 décembre 2006, le rendement du dividende est de 4,1 % (2005 : 5,5 %). Le dividende sera mis en paiement le 8 mai 2007. L'objectif 0 02 14 03 04 05 06 Corio rapport annuel 2006 de réaliser un dividende suivant l'inflation de l’UE est maintenu, évidemment dans le cadre FBI actuellement en vigueur, où une modification législative (au 1er janvier 2007) en rapport avec la limitation de l'amortissement fiscal, pourrait faire croître ce pourcentage jusqu'à environ 90 %. Prévisions Les revenus locatifs nets se développeront positivement en 2007. Cependant, les charges d'intérêt augmentent, en raison de la croissance considérable du portefeuille et de l'augmentation des taux d’intérêts. Le montant moyen des emprunts en cours sur l'année 2007 s'élèvera à environ 2,3 milliards € (2006 : 1,8 milliard €), avec un taux d'intérêt moyen passant de 4,1 % en 2006 à 4,5 % en 2007, comprenant les intérêts issus de l'USPP placé. Sur cette base, il est prévu un résultat direct en 2007 de niveau comparable à celui de 2006, ceci résulte partiellement du solde positif de revenus non récurrents et dont la répétition n'est pas prévue en 2007. Le résultat direct peut être influencé par un changement des taux d'occupation et/ou par la croissance des revenus locatifs en conséquence d'une différence de pourcentage des taux d’indexation pratiqués, une modification de l’ordre de 1 % a un impact d'environ 3,5 millions € sur le revenu locatif. Par ailleurs l’impact du rendement du capital est également significatif, une augmentation de 0.25% résultant d’une réévaluation du patrimoine aurait un impact d’environ 200 millions €, hors effet éventuel de l'impôt différé. Stratégie Corio utilise les 7 piliers stratégiques suivants pour réaliser ses objectifs : • Investir au moins 80 % de la valeur du portefeuille dans les commerces et centres commerciaux ; • Renforcer sa présence dans les cinq pays de référence où le groupe est implanté; • Maintenir la priorité sur les actifs commerce, et investir de préférence dans, des centres commerciaux dominants (par rapport à leur zone de chalandise) ; • Gestion internalisée au niveau central et local sur toute la chaîne de valeur ; • Investir 20 % maximum de la valeur du portefeuille dans d'autres secteurs immobiliers; • S’implanter dans un nouveau pays de référence, à condition que d’emblée une position significative puisse y être acquise • Cession d’actifs lorsqu’ils ne peuvent (plus) apporter de contribution aux objectifs de Corio. Ceci est particulièrement applicable aux investissements de Corio dans les bureaux. Ces principes stratégiques doivent être ancrés, à tout moment, dans une structure financière solide, et une utilisation efficace du bilan positif de Corio. Remerciements Nous adressons à l’ensemble de nos collaborateurs des remerciements pour leur engagement et leur motivation qui nous ont permis d’obtenir de bonnes performances. Utrecht, le 22 mars 2007 Le directoire 15 Informations des actionnaires et Relations avec les investisseurs Calendrier financier 2007 Politique de communication L’objectif de la politique de relations avec les investisseurs est d’assurer une communication transparente pour ce qui concerne la politique de l’entreprise, grâce à la transmission d’informations régulières, claires et fiables. Tous les actionnaires et investisseurs recevront également et simultanément les informations de nature à avoir un impact sur l’évolution du cours de l’action. Le fil conducteur de la politique de communication et de relation avec les actionnaires est le respect des cadres législatifs. Aux Pays Bas à partir du 1er janvier 2007, tous les codes de conduite et conditions applicables à toutes les parties actives sur le marché des Pays-Bas, ainsi que le contrôle sur ceux-ci, ont été réunis dans la Loi sur le contrôle financier (Wft). 23 mars 2007 Résultats annuels 2006 Les résultats financiers sont publiés trimestriellement. Depuis 2005 les réunions entre analystes financiers et le directoire sur les chiffres annuels et semestriels sont enregistrées et diffusées via Internet, sur le site de Corio. Les informations complémentaires sont accessibles sur Internet: [email protected] ou en contactant le +31 (0) 30 282 93 02. 23 avril 2007 Assemblée générale des actionnaires Communication Plusieurs réunions de présentation ont eu lieu en 2006 pour les investisseurs en Europe, aux États-Unis et en Australie. Les résultats de Corio, sa stratégie et sa méthode de travail ont été les sujets abordés au cours de ces réunions. Les présentations données sont disponibles sur notre site Web. Compte tenu de l'importance croissante du site Web dans notre communication avec les actionnaires et investisseurs, celui-ci a été entièrement renouvelé en 2006. Le nouveau site Web propose, en plus des informations détaillées sur Corio, des diffusions sur les chiffres annuels et semestriels, des articles de presse, des bulletins d’informations et des présentations à télécharger. Corio est suivi par un grand nombre d’analystes. Le service Relations avec les investisseurs de Corio entretient des contacts avec ces analystes, et un soin attentif est évidemment apporté au traitement égal et équitable des actionnaires, parties prenantes et investisseurs. 25 avril 2007 Cotation ex dividende 8 mai 2007 Mise en paiement du dividende 2006 Actionnaires principaux À la connaissance de Corio, le seul actionnaire ayant plus de 5 % des actions émises en sa possession, est le Fonds de pension ABP. Le 1er novembre 2006, ABP a signalé à l’AFM qu’il possédait 36,59 % des actions émises, conformément à la déclaration obligatoire. Dès qu'une participation franchit 5 % du capital émis, l'actionnaire doit le signaler. Il doit ensuite signaler à nouveau lorsqu’il atteint, ou franchit, en plus ou en moins, une valeur seuil (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 40 %, 50 %, 60 %, 75 % et 95 %). Ce dépassement peut intervenir lorsqu’il obtient, ou perd, la disposition d'actions par une augmentation ou une réduction du capital émis par la société. 17 mai 2007 Résultats du 1er trimestre 2007 31 août 2007 Résultats semestriels 2007 Statut fiscal Corio est une société d’investissement fermée indépendante à capital variable qui opère sous le régime de la société d’investissement fiscale (FBI) aux Pays-Bas. En tant que tel Corio est exonéré d’impôts sur les revenus aux Pays-Bas. La Loi fiscale néerlandaise impose, bien sûr, un certain nombre de conditions à l’obtention du statut de FBI. Par exemple, une FBI doit, au minimum, distribuer la totalité des revenus fiscaux dans les huit mois suivant la fin de l’exercice. Par ailleurs elle peut financer un maximum de 60 % de la valeur comptable de l’immobilier et 20 % de la valeur comptable des autres investissements de la FBI par emprunt. En outre, il existe un certain nombre de restrictions à l’égard de l’actionnariat. 22 novembre 2007 Résultats des 9 premiers mois de 2007 16 Corio rapport annuel 2006 Suite à l’introduction de structures fiscales transparentes dans d’autres pays européens, menaçant de démoder le régime FBI néerlandais, deux projets de loi sont actuellement à l’étude, lesquels seront probablement acceptés courant 2007. Dans le cas d'une acceptation des projets de loi, une FBI pourra créer une filiale, soumise à l'impôt sur les sociétés, laquelle pourra créer et développer son propre portefeuille. Si le développement ne dépasse pas 30 % de la valeur d'un bien aux termes de la loi sur la valorisation des actifs immobilisés (Valuation of Immovable Property Act (WOZ-waarde)), l'augmentation de la valeur associée à ce développement ne sera pas imposée. Selon le projet de loi, une société établie en dehors des Pays-Bas pourra détenir une participation maximale de 45 % au lieu de 25 % actuellement dans une FBI. Entre-temps, le taux de l’impôt sur les dividendes néerlandais a été ramené de 25 % à 15 % sur le dividende à distribuer par une FBI. L’amortissement sur le portefeuille d’investissement est plafonné à 100 % conformément à la loi sur la valorisation des actifs immobilisés. Fin 2004, Corio N.V. a opté pour le régime appelé SIIC pour la plupart de ses investissements en France et, à partir du 1er janvier 2005, le taux d’imposition applicable à ces revenus est de 0 %. Les actions de Corio N.V. sont cotées à la bourse française. L’application du régime SIIC est également soumise à un certain nombre de conditions annexes. Le statut de SIIC ne s’applique qu’aux sociétés qui ont pour activité l’acquisition et le développement dans le secteur immobilier. Une SIIC doit distribuer un minimum de 85 % du revenu exonéré d’impôt avant la fin de l’année suivant celle où ce revenu a été généré, au moins 50 % des plus-values exonérées d’impôt doivent être distribuées dans les deux ans. Le régime SIIC est sujet à modifications en raison des expériences et pratiques acquises. Par exemple, le SIIC-4 a été introduit à partir du 1er janvier 2007. Il vise à établir que si un actionnaire final, détenant plus de 10 % d’actions dans Corio n’est pas imposable, le SIIC doit payer 20 % d’impôts tant sur les revenus que sur les plus-values réalisées. A ce sujet la décision définitive n’est pas encore prise. En Turquie, Corio détient une participation de 46,92 % dans un REIC, auquel appartient le centre commercial Akmerkez. Le statut REIC en Turquie est comparable à celui d’une FBI aux Pays¬-Bas et une SIIC en France ; par conséquent les bénéfices d’un REIC sont exonérés d’impôt. 10-15 % d’impôt ont été retenus à la source sur les trois dividendes distribués à Corio. Une récupération de ces impôts est possible, à l’exception de la part de Corio correspondant à la participation détenue par les actionnaires non assujettis à l’impôt, dans la mesure où ceux-ci sont connus. Corio a formulé des réserves contre cette disposition. L’action Corio en 2006 Fin 2006, 66 253 701 actions Corio ouvrant droit aux dividendes étaient en circulation. Toutes ces actions sont librement négociables, ce qui établit le flottant de Corio à 100 %. Sur la base du cours de 61,90 € à la fin 2006, la capitalisation du marché à cette date s'établit à 4,1 milliards €. L’action Corio est cotée sur Euronext Amsterdam et Euronext Paris. L'action Corio est incluse dans l'index MidKap d'Amsterdam depuis mars 2003. Le facteur de pondération de l'action Corio dans l'index MidKap d'Amsterdam était de 7,4 % depuis début mars 2006. Le facteur de pondération est de 8,4 % à partir du 2 mars 2007. L’action est également incluse dans des indices tels qu’EPRA, le GPR et l’index MSCI World. Le cours de clôture établi à 61,90 € à fin 2006 est en augmentation de 34,9 % par rapport au cours de clôture établi à 45,90 € de fin 2005, tandis que la moyenne de tous les cours de clôture de l'année (boursière) a augmenté de 16,2 %, de 45,07 € en 2005 à 52,38 € sur 2006. 17 www.corio-eu.com Pendant l'année 2006, le cours de clôture quotidien le plus élevé de l'histoire de Corio (et de VIB N.V.), à savoir 61,90 €, a été atteint le 29 décembre. Le cours le plus bas de l'année s'est établi à 43,66 €, le 13 juin. L’échange moyen journalier est passé à 175 046 actions en 2006 (2005 : 148 567 et 2004 : 111 742). À l’exception des mois de janvier, février et novembre, au cours desquels il a été question d’une différence peu significative, l’échange mensuel de l’action était supérieur à 2005. Cours et volume de transaction des actions Corio en 2006 Nombre (x 1.000) € 80 75 70 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 65 60 55 50 45 40 35 30 J F M A M J Volume 2005 (nombre d’actions) volume 2006 (nombre d’actions) J A S O N D Cours de clôture 2006 en € Cours de clôture 2005 en € Ratio sur les coûts Selon la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissement néerlandaises, actuellement incorporée dans la Loi sur le contrôle financier (Wft) susmentionnée, les sociétés d'investissement sont dans l’obligation de communiquer des informations sur les ratios de coûts. Cette obligation a été instaurée pour donner des informations claires et comparables sur les niveaux des coûts, bien que Corio estime qu’ils offrent peu d’intérêt pour la compréhension de la performance des sociétés d’investissement dans l’immobilier. À partir de 2006, et en accord avec le « Règlement détaillé 2005 sur le contrôle des sociétés d‘investissement » de l’organe de surveillance AFM, le ratio des coûts est communiqué. Ce ratio est égal au total des coûts (charges d’exploitation, frais généraux et impôts), à l’exception des charges d’intérêt, exprimé en pourcentage de la valeur moyenne nette des actifs sur les cinq derniers trimestres. Sur 2006, le ratio des coûts de Corio s’élevait à 2,78 %, par rapport aux 2,94 % (ajustés en application des nouveaux principes comptables) en 2005. 18 Corio rapport annuel 2006 Dividendes Corio distribue des dividendes une fois par an. La politique de dividendes de Corio vise à respecter au minimum les exigences FBI et, sauf circonstances exceptionnelles, à maintenir le niveau du dividende, et de l’augmenter du niveau d’inflation moyenne de la zone euro. En 2005, cette politique a permis une augmentation du dividende de 2,5 %. En 2006, le directoire propose de distribuer un dividende en numéraire de 2,53 € par action (2005 : 2,45 €), ce qui représente un ratio dividendes/bénéfice d'environ 85 %. Le rendement du dividende de 2006 s'élèvera à 5,5 %, calculé sur la base du cours de clôture du 31 décembre 2005, et à 4,8 % sur le cours moyen de 2006. La détermination du dividende a lieu au cours de l'Assemblée Générale des Actionnaires du 23 avril 2007. Le dividende sera mis en paiement le 8 mai 2007. 19 Le travail récompensé Corio Investisseur immobilier 2001, De Gouden Baksteen Akmerkez, Istanbul ICSC Jean Louis Solal Marketing Turin 2001 (Relations avec la communauté) Akmerkez, Istanbul ICSC Orlando 2001 (Maxi Award) Maremagnum, Barcelone Solal Marketing Award 2001 (Relations avec la communauté) Almere-Ville, Almere 1e étoile KVO en 2001 (Label de qualité Entreprendre en toute sécurité) Gran Turia, Valencia AECC Award 2002 (Extension & Rénovation) VillaArena, Amsterdam NRW Prix annuel 2002 (développement qualitatif) Le Gru, Turijn ICSC Las Vegas 2003 (Service à la communauté) Le Gru, Turin ICSC Budapest 2003 (Relations avec la communauté) Rénovation & expansion Marketing & Communication Qualité Relations publiques Le Gru, Turijn CNCC Milan 2003 (Manifestation ‘Luci alle Gru’ – Colora il Futuro) In de Bogaard, Rijswijk 1e étoile KVO en 2003 Corio Italie CNCC Milan 2004 (Positionnement international de centres commerciaux) Gran Reno, Bologna ICSC Rome 2004 (B to B & Productivité du centre) Le Gru, Turin ICSC Rome 2004 (Productivité du centre) Le Gru, Turin ICSC San Antonio 2004 (Relations Publiques) Akmerkez, Istanbul Qualité client 2004 (Tüketici dergisi) Corio Investisseur immobilier 2005, De Gouden Baksteen Corio Italie CNCC Milan 2005 (Positionnement international de centres commerciaux) 20 Corio rapport annuel 2006 Globo, Busnago CNCC Milan 2005 (Meilleure qualité en gestion de centre) Globo, Busnago Games & Parks Industry 2005 (loisirs) Le Gru, Turin ICSC Istanbul 2005 (Relations Publiques) Hoog Catharijne et Stationsgebied Utrecht Prix européen de la sécurité 2005 Hoog Catharijne et Stationsgebied Utrecht Hein Roethofprijs 2005 (Prévention & Criminalité) Alexandrium, Rotterdam 1e étoile KVO en 2005 De Aarhof, Alphen a/d Rijn 1e étoile KVO en 2005 In de Bogaard, Rijswijk 2e étoile KVO en 2005 Parkweg, Utrecht 1e étoile KVO en 2005 Presikhaaf, Arnhem 1e étoile KVO en 2005 Akmerkez, Istanbul ICSC Jean Louis Solal Marketing Kopenhagen 2006 (Relations Publiques) Implication locale Gestion de centres Business to business Sécurité 21 Akmerkez, Istanbul ICSC San Antonio 2006 (Relations Publiques) Akmerkez, Istanbul ICSC Chicago 2006 (Maxi Award) Le Gru, Turin ICSC Las Vegas 2006 (Productivité du centre) Le Gru, Turin CNCC Milan 2006 (Relations avec la communauté) Maremagnum, Barcelone ICSC Las Vegas 2006 (Grande ouverture ; Extension & Rénovation) Maremagnum, Barcelone AECC Valence 2006 (Meilleure rénovation) Maremagnum, Barcelone AECC Valenc 2006 (Meilleure chaîne) Maremagnum, Barcelone Solal Marketing Award 2006 City Passage, Veldhoven 1e étoile KVO en 2006 De Vlashoeck, Bergschenhoek 1e étoile KVO en 2006 Emiclaer, Amersfoort 1e étoile KVO en 2006 Middenwaard, Huurhugowaard 1e étoile KVO en 2006 Activités de l'entreprise Top 10 des valeurs Corio Généralités Gestion internalisée Malgré l’européanisation croissante du marché de l'immobilier de commerce, il subsiste des disparités importantes entre les différents pays et régions en Europe. Une parfaite connaissance du marché alliée à une expertise de pointe et à de nombreux contacts locaux sont essentiels pour acquérir une position de leader sur ce marché. C’est pourquoi Corio a mis en place des équipes locales dans les pays où la Société opère car c'est au niveau local que peuvent se nouer les contacts qui permettront à Corio de gérer avec succès son activité et les acquisitions qu’elle envisage. Un esprit de saine compétition règne entre les différentes équipes locales pour obtenir les moyens financiers nécessaires. Les décideurs de Corio recherchent constamment le meilleur résultat global tout en conservant un pouvoir central de contrôle et d’arbitrage. Cela a conduit à la création d’une structure qui a pour finalité la gestion de projets complexes, qui assume la prise de risque afin d’ajouter de la valeur comme gestionnaire et opérateur dans les pays de référence. © Google Earth 52005'25.98" N 5006'44.21" E La parfaite connaissance du marché alliée à une expertise de pointe et à de nombreux contacts locaux sont d’une importance capitale pour que les centres commerciaux maintiennent leur suprématie au sein de leur zone de chalandise. Pour plus d’efficacité, les centres commerciaux dans les pays de référence sont, dans la mesure du possible, gérés par les équipes locales de Corio, les locations étant réalisées par les équipes de Corio mises en place à cet effet. Cette démarche permet une création de valeur pour la clientèle, les enseignes locataires, les centres, et à fortiori les actionnaires de Corio. C’est pourquoi la qualité des contacts noués avec les collectivités locales et les autres acteurs locaux concernés est primordiale en ce qu’elle permet de répondre directement et efficacement à la demande. Cela permet de renforcer l’attractivité du centre commercial auprès des consommateurs, d’accroître la demande en espaces locatifs et de réduire au minimum le taux de vacance. Ce mode de gestion contribue à l’augmentation du chiffre d'affaires des centres commerciaux et permet à Corio de pratiquer des augmentations de loyer supérieures à l'indexation, comme les performances Corio l'ont montré au cours des dernières années. Au cours de l’exercice, la gestion internalisée, déjà appliquée dans les pays de référence, a été renforcée et améliorée. Actuellement, nous avons également commencé à mettre en place une structure équivalente en Turquie, sur un modèle similaire à celui existant en Italie. 1 Hoog Catharijne Utrecht, Pays-Bas Depuis plus de cinq ans, Corio a progressivement internalisé la gestion de son patrimoine. Au cours des dernières années, une solide organisation et un mode de gestion clair ont pu être progressivement mis en place, en se basant sur les quatre principes suivants : • Un développement des contacts directs avec les enseignes locataires, les associations de commerçants et les autorités locales. Les informations ainsi obtenues et l’instauration d’une relation de confiance permettent de dégager de nouvelles opportunités pour Corio, qu’il s’agisse de nouvelles possibilités de location ou d’extension des centres commerciaux. L’internalisation des différentes fonctions associées à la gestion du patrimoine, telles que la commercialisation, la direction technique ou encore le développement permet à Corio de se montrer plus réactif et plus efficace. • Une mise en place d’une offre de services à destination des enseignes locataires et des consommateurs afin de renforcer l’attractivité et la convivialité du centre. Les enseignes doivent pouvoir concentrer leurs efforts sur le succès de leur propre commerce et les consommateurs doivent pouvoir se sentir à l’aise et apprécier l’environnement commercial qui leur est proposé. Ils seront ainsi tentés d’y passer plus de temps, d’y revenir plus souvent, et de consommer plus. Il faut évidemment pour cela que le centre commercial soit parfaitement entretenu, nettoyé et ne présente aucun danger. Corio a, à cette fin, obtenu le Label de qualité « Entreprendre en Sécurité » pour un grand nombre de ses centres commerciaux et a mis en place des plans d'évacuation en cas de d’incidents, développé une méthode plus efficace Surface locative totale 109 460 m2 Valeur nette 311,6 mln € Rendement brut 10,6 % Taux d’occupation fin 2006 97 % Enseignes et locataires principaux V&D, Hema, MediaMarkt, H&M, Peek & Cloppenburg Nombre de visiteurs par an environ 35 millions 22 Corio rapport annuel 2006 Top 10 des valeurs Corio © Google Earth 45003'21.86" N 7036'46.52" E d'enlèvement des déchets, installé des points d'accès Wifi, amélioré la qualité de l’entretien et renforcé les dispositifs de sécurité. Des équipements supplémentaires ont en outre été proposés en fonction de la taille du centre et de l’évaluation du coût de ces services, en concertation avec les enseignes locataires. • Une politique marketing des centres commerciaux. Dans un contexte d’intensification de la concurrence, il est primordial qu'un centre puisse se différencier. Cela repose en premier lieu sur le choix de l'emplacement, sur les conditions d'accessibilité et sur l’attractivité de l’offre commerciale, celle-ci devant être adaptée aux besoins du marché local. D’autre part, la communication et la promotion, c’est à dire les événements, actions et campagnes publicitaires organisés au sein du centre et aux alentours participent à cette différenciation. Dans la mesure où Corio estime qu’il est essentiel que les publicités des centres commerciaux soient efficaces, c’est la Société qui gère directement la mise en place des campagnes de publicité pour un grand nombre de centres. Cela permet de renforcer le positionnement du centre commercial sur son marché cible. • Une création de nouvelles opportunités commerciales permettant d’attirer de nouveaux visiteurs et de générer davantage de revenus. C'est par cette démarche proactive que Corio se distingue en sa qualité de propriétaire et de gestionnaire sur le marché de l'immobilier de commerce. Une gestion sociale responsable (GSR) Une gestion sociale responsable (GSR) repose sur la capacité d’une entreprise à relever le défi d’identifier et respecter les règles grâce auxquelles la gestion saine des activités renforce une relation privilégiée avec tous les partenaires et les actionnaires. Il devient naturel pour ceux-ci qu’une éthique dans les domaines économiques, écologiques et sociaux soit scrupuleusement respectée. Les actionnaires existants et potentiels sont de plus en plus intéressés par les entreprises qui s’impliquent dans une démarche sociale responsable, car il s’établit une dynamique positive entre GSR et performance financière. Les actionnaires, les partenaires commerciaux et sociaux et les locataires peuvent choisir d’investir dans Corio, mais ils peuvent également choisir un de nos concurrents. Dans ce contexte la mise en place de la GSR acquiert une importance décisive. Les sujets qui relèvent de la GSR et ont un impact dans nos activités sont notamment la consommation énergétique, le traitement des déchets, la satisfaction du personnel et l'utilisation de matériaux durables dans les centres commerciaux. 2 Shopville Le Gru Turin, Italie Les Initiatives GSR En tant que propriétaire et gestionnaire d’un grand nombre de centres commerciaux en Europe, Corio est très impliqué dans la vie quotidienne locale des villes où il exerce son activité. Un centre commercial est un élément de la vie publique et sociale. La mise en application des quatre principes de gestion de centre (voir ci-dessus) nous permettent d‘anticiper les intérêts de tous les ‘partenaires’, tels que les consommateurs, les locataires, les groupements d’entrepreneurs et les autorités locales. Voici quelques exemples concrets d’initiatives GSR: • Les consommateurs passent beaucoup de temps dans nos centres commerciaux, c’est pourquoi nous accordons beaucoup d’importance à leur opinion, tout autant qu’à celle de nos locataires, car ce sont eux qui sont en contact avec les clients directement. Ainsi nous conduisons régulièrement des enquêtes pour mieux comprendre leur point de vue, et anticiper l’évolution de la demande. Au niveau local, Corio adapte constamment l’offre commerciale aux besoins et souhaits des consommateurs de la zone de chalandise de ses centres commerciaux. Pour cela il travaille en étroite collaboration avec les autorités locales et autres partenaires locaux. Citons comme exemples les rénovations de centre commerciaux existants, comme City Plaza à Nieuwegein, Grand’Place à Grenoble (France) et Sexta Avenida à Madrid (Espagne ; voir également la section consacrée à ce sujet). • Corio accorde une grande importance au rôle et à la fonction du centre dans sa zone de chalandise. C’est pourquoi nous organisons un grand nombre d’activités au profit des riverains. Corio a obtenu à nouveau une récompense en 2006 (récompense attribuée par Surface locative totale 32 000 m2 Valeur nette 265,6 mln € Rendement brut 5,7 % Taux d’occupation fin 2006 100% Enseignes et locataires principaux La Rinascente, Carrefour, Media World, Zara, OBI, La Feltrinelli Village Nombre de visiteurs par an environ 12 millions 23 Maremagnum, Barcelone l‘International Council of Shopping Centers) pour les « relations avec la communauté du centre Le Gru à Turin. • Corio identifie des actions qui satisfont l’intérêt des enseignes locataires et des actionnaires locaux, tels que notamment les personnes habitant à proximité d’un centre commercial Corio. Le programme de réduction des déchets qui fonctionne déjà à Hoog Catharijne en est un parfait exemple. D’un côté il permet de réduire les charges d’entretien imputées aux locataires le plus bas possible, de l’autre grâce aux passages moins fréquents des bennes à ordures, il satisfait la collectivité. • Les activités de Corio sont en relation étroite avec les développements urbains, le plus souvent planifiés par les collectivités locales. Ces organisations publiques se focalisent de plus en plus sur des zones commerciales plus «écologiques» et plus durables. De plus, il est de l’intérêt de Corio, en tant qu’investisseur à long terme, de privilégier l’utilisation de matériaux durables dans les centres commerciaux. Corio prête une grande attention à la satisfaction de ses 307 employés sur ses cinq marchés de référence. Corio souhaite que la qualité du travail, et la capacité à travailler en équipe mobilise ses employés. L’organisation de journées commerciales, de journées d’échanges, la rotation de poste et le partage des connaissances les aide à y parvenir. Les valeurs essentielles, comme l’honnêteté et l’engagement déterminent la qualité de l’ambiance de travail chez Corio. La taille et la croissance prévue de l’organisation offrent de nombreuses possibilités de développement, tant au niveau professionnel que personnel. Actions prévues en 2007 Corio estime que l’application de la gestion socialement responsable est une opportunité pour se renforcer, et impulser une dynamique positive avec les actionnaires. Des questions comme la gouvernance d’entreprise, la responsabilité sociale, l’impact écologique et économique, l’éthique professionnelle et la satisfaction des employés sont des sujets essentiels auxquels Corio accorde une attention importante dans tous les pays. Corio a donc pris la décision d’établir des rapports complets sur ces sujets au niveau du groupe. Nous réaliserons un inventaire détaillé des sujets GSR qui sont spécifiquement pertinents pour Corio. Afin d’assurer une bonne coordination de ces actions avec les Relations investisseurs, et maintenir une communication efficace, c’est le même département qui gère le dossier GSR, les Relations Investisseurs et la Communication dans Corio. Des options stratégiques seront établies dans le domaine de la gestion sociale responsable (GSR), puis des indicateurs de performance seront mis en place afin de suivre les avancements sur ce dossier. Corio est persuadé que dès lors qu’elle est pleinement intégrée dans la gestion opérationnelle, la GSR peut accroître durablement la valeur financière réelle du groupe. Portefeuille Le portefeuille immobilier, y compris la part de Corio dans les joint ventures (en France) et participations (Akmerkez GYO, Turquie), a évolué comme suit : Surface Locative En 000 m² 31decembre Commerces* Bureaux Logistique Total Projets de développement Total 2006 2005 Loyer théorique annuel en Mns € 2005 2006 279,7 252,6 72,9 71,6 19,7 19,0 372,3 343,2 97 90 95 96 98 4.144 3.495 88 834 747 97 222 200 95 5.200 4.442 1.830 372,3 96 95 343,2 2005 Valeur En Mns € 1.098 1.048 396 408 336 319 1.830 1.775 1.775 2006 Taux d’occupation En % 2006 259 5.459 2005 101 4.543 * Akmerkez compris. 24 Corio rapport annuel 2006 En 2006, le portefeuille de commerces s’est accru d’environ 50 000 m² de surface locative, pour un loyer annuel théorique d’environ 27,1 millions € à la fin 2006. Ceci concernait principalement l’acquisition ou la livraison de nouveaux centres commerciaux en Espagne (Maremagnum, Barcelone, 20 459 m²), en Italie (Globo II, Busnago, 10 200 m²), aux Pays-Bas (Weidevenne, Purmerend, 8 100 m²) et en France (Marques Avenues, Cholet, 7 100 m²). Le taux d’occupation de ces acquisitions, pour un montant total d’environ 210,5 millions €, est de 99 % à fin 2006. Le portefeuille de bureaux a diminué en 2006 d’environ 12 000 m² de surface locative en raison de la cession d’une petite surface de bureaux aux Pays-Bas (3 800 m²) et l’acquisition d’un immeuble de bureaux (3 800 m²), faisant partie de l’acquisition d’un grand terrain de 130 000 m² directement adjacent au centre commercial de Corio à Caen, en France. En outre, l’ensemble de bureaux Newton construit il y a plus de 40 ans (12 000 m²) à Clamart (sud-ouest de Paris) a été démoli pour céder la place à un nouvel ensemble d’une surface locative d’environ 42 000 m². Le portefeuille logistique s’est accru de 17 000 m², entre autres grâce à l’acquisition d’un entrepôt, en location à 100 %, adjacent au projet de bureaux Newton à Clamart. Cette acquisition nous offre la possibilité d’intégrer ce projet, en temps utile, dans le nouveau projet de bureaux à réaliser à Clamart. Structure du résultat direct et indirect (€ mln)* 2006 Loyer théorique Vacance Charges d'exploitation Revenus locatifs nets Revenus nets de participation Résultat locatif 351,1 -23,7 -47,7 279,7 15,7 Frais de gestion Coûts de financement Impôt sur les sociétés -28,0 -66,8 -2,9 295,4 Résultat direct Par action Réévaluations Impôts différés Autres 2005 334,7 -19,7 -46,3 268,7 10,4 279,1 -21,0 -55,1 -1,6 197,7 2,98 475,9 -33,8 0,9 201,4 3,04 425,3 -47,1 9,5 Résultat indirect Par action 443,0 6,69 387,7 5,85 Bénéfice net Par action 640,7 9,67 589,1 8,89 * Dans ce tableau, les bénéfices d’Akmerkez ont été incorporés aux résultats directs et indirect s, pour 2005 respectivement 10,4 € et 29,3 millions €, pour 2006 15,7 € et 17,4 millions €. 25 Revenus locatifs L’évolution du loyer théorique (y compris les revenus nets des participations de tout le portefeuille a augmenté de 21,7 millions € (+ 6,3 %) entre fin 2005 et fin 2006. Le taux d’occupation à fin 2006 est resté sensiblement identique, à 96 %. La répartition du taux de vacances s’est cependant modifiée légèrement. Le taux de vacance stratégique, c’està-dire la non-location d’espaces en rapport avec la restructuration ou l’agrandissement de projets commerciaux, par exemple Grand Ciel à Ivry (Paris) et Globo à Busnago, est plus important. Par contre, (hors taux de vacance stratégique) le taux de vacance a baissé, passant de 3,7 % en 2005, à 2,5 % en 2006. Au total l’augmentation des revenus locatifs (Akmerkez inclus) a été sous pression en raison du taux élevé de vacance stratégique, du taux de vacance effectif, et des loyers non perçus pour des espaces bénéficiant de franchise de loyer (+ 4 millions €). Cependant, les coûts d’exploitation, exprimés en pourcentage des revenus locatifs théoriques, sont légèrement inférieurs, et les charges non-refacturables sont restées pratiquement identiques. Si bien qu’au total, les revenus locatifs nets ont augmenté de 5,8 %, passant de 279,1 millions € en 2005 à 295,4 millions € en 2006. Revenus locatifs nets par pays (€ mln) Commerces Bureaux Logistique Total 103,6 51,6 33,8 23,5 36,7 13,9 11,3 5,0 2006 Pays-Bas France Italie Espagne Allemagne Sous-total Turquie Total 212,5 15,7 228,2 0,3 50,9 16,3 50,9 16,3 151,6 70,5 33,8 23,5 0,3 279,7 15,7 295,4 Commerces Bureaux Logistique Total 103,7 46,6 31,3 18,5 38,6 14,0 11,5 4,3 0,2 52,8 15,8 52,8 15,8 153,8 64,9 31,3 18,5 0,2 268,7 10,4 279,1 2005 Pays-Bas France Italie Espagne Allemagne Sous-total Turquie Total 200,1 10,4 210,5 La part des commerces dans le portefeuille total a augmenté, passant de 79 % fin 2005 à 81 % fin 2006. La part des revenus locatifs bruts provenant des commerces s’élève à 77 % en 2006, celle des bureaux à 17 % et celles des entrepôts à 6 %. La part du portefeuille investie aux Pays-Bas est passée de 51 % fin 2005 à 46 % fin 2006. Cependant, 51 % des revenus locatifs nets de 2006 proviennent toujours des Pays-Bas. La part respective des revenus locatifs nets des autres pays, se répartit comme suit : France 24 %, Italie 12 %, Espagne 8 % et Turquie 5 %. Sur la base d’une comparaison à périmètre constant (appliquée aux actifs en exploitation en 2005 et 2006), les revenus locatifs nets ont augmenté de 4,7%, ce qui est nettement supérieur au taux d’inflation en zone euro qui est de 2,2%. L’objectif de Corio est donc pleinement atteint. Ce pourcentage élevé résulte 26 Corio rapport annuel 2006 en grande partie de la réception du paiement par un locataire bureaux aux PaysBas de la somme 4,6 millions € pour rachat de loyer. C’est une opération non récurrente. Hors prise en compte de cette opération, la croissance nette des loyers à périmètre constant s’élève à 2,9 %, ce qui reste nettement supérieur à l’inflation susmentionnée. Revenus locatifs nets (à périmétre constant) (€ mln) 2006 Pays-Bas Commerces 101,6 Bureaux 35,8 Logistique 11,3 France Commerces 45,4 Bureaux 14,2 Logistique 4,9 Italie Commerces 32,4 Espagne Commerces 20,3 Allemagne Bureaux 0,3 Total Commerces Bureaux Logistique 199,7 50,3 16,2 266,2 Total 2005 99,9 32,2 11,2 43,6 13,1 4,3 31,3 18,5 0,2 1,7% 11,2% 0,9% 4,1% 8,4% 14,0% 3,5% 9,7% 193,3 45,5 15,5 254,3 3,3% 10,5% 4,5% 4,7% L’échelonnement de l’expiration des baux de tout le portefeuille pour les années à venir a exigé une attention particulière en 2006, notamment pour les baux arrivant à terme au cours de cette année et en 2007. Les performances obtenues sont positives. L’échelonnement des baux pour les années 2007-2009 affiche également un profil équilibré. Echéance des baux par type d’actif (hors vacance) 50 40 30 20 10 0 2007 Commerces 2008 2009 Bureaux 2010 Logistique 2011 2012> Total Un grand nombre de transactions locatives sont intervenues dans le patrimoine bureaux. Les baux représentant environ 28,9 % des loyers annuels ont été prolongés ou renouvelés, avec une hausse des loyers de 1,3 %. Dans le portefeuille de commerces, les baux représentant environ 7,3 % des loyers annuels ont été prolongés ou renouvelés, générant une hausse des loyers de 20,9 %. 27 Baux (renouvellements et commercialisations) - commerces Total Corio commerces Pays-Bas France Italie Espagne mln € Ancien loyer mln € Nouveau loyer % total loyer % augmenta-tion loyer 17,6 5,6 4,5 5,0 2,5 21,3 5,8 5,7 7,0 2,8 7 4 8 15 12 21 5 27 39 11 2005 Baux (renouvellements et commercialisations) - commerces mln € Ancien loyer Total Corio commerces Pays-Bas France Italie Espagne 18,1 6,5 4,2 3,9 3,5 mln € Nouveau loyer 21,7 7,1 5,2 5,6 3,8 % total loyer 8 5 7 11 17 Baux (renouvellements et commercialisations) - bureaux Total Corio bureaux Pays-Bas France % augmenta-tion loyer © Google Earth 51057'02.57" N 4033'21.75" E 20 9 24 43 8 2006 mln € Ancien loyer mln € Nouveau loyer % total loyer % augmenta-tion loyer 20,9 18,5 2,4 21,2 18,4 2,8 29 34 13 1 -1 15 3 2005 Baux (renouvellements et commercialisations) - bureaux Total Corio bureaux Pays-Bas France Top 10 des valeurs Corio 2006 mln € Ancien loyer mln € Nouveau loyer % total loyer % augmenta-tion loyer 9,3 4,6 4,7 9,1 4,7 4,4 13 9 26 -3 1 -8 Alexandrium I Rotterdam, Pays-Bas Surface locative totale 51 589 m2 Valeur nette 236,4 mln € Rendement brut 8,8 % Taux d’occupation fin 2006 99 % Enseignes et locataires principaux Hema, H&M, Albert Heijn, Perry Sport, Konmar Nombre de visiteurs par an environ 2 millions Sur le patrimoine logistique des renouvellements ont été signés pour un revenu locatif d’environ 3 millions € par an, pratiquement identique au loyer perçu en 2005. La valeur du portefeuille immobilier total s’est accrue, passant de 4 543 millions € à 5 459 millions €, conséquence d’une part du solde des acquisitions, investissements, cessions et autres mouvements (439,8 millions €) et d’autre part de la réévaluation (475,9 millions). En outre, les investissements dans des projets de développement ont augmenté, passant de 101 millions € fin 2005 à 259 millions € fin 2006. Ceci est la conséquence, entre autres, du paiement du centre commercial Campania à Marcianise (Italie), qui ouvrira ses portes en septembre 2007. L’évolution de valeur du portefeuille résulte de réévaluations positives d’un total de 492,7 millions € et de dépréciations de 16,8 millions €, dont 9,2 millions € étaient en rapport avec des bureaux aux Pays-Bas ; la majeure partie des réévaluations positives ont été réalisées grâce au portefeuille de commerces en France. Au total, le portefeuille à fin 2006 a été valorisé de 10 % au-delà de la valeur à fin 2005. 28 Corio rapport annuel 2006 Top 10 des valeurs Corio Réévaluation du portefeuille immobilier en 2006 (en millions €) Pays-Bas Commerces Bureaux Logistique Habitations Total © Google Earth 45010'38.19" N 5045'03.88" E 4 France 79,1 181,9 19,5 44,1 7,0 8,5 0,2 – 105,8 234,5 Italie Espagne Allemagne 53,4 – – – 53,4 62,3 2,7 – – 65,0 – -0,2 – – -0,2 Total 376,7 66,1 15,5 0,2 458,5 Turquie Total 17,4 394,1 – 66,1 – 15,5 – 0,2 17,4 475,9 Taux d'occupation L’un des principaux objectifs de la gestion internalisée est d’augmenter le revenu net, ce qui passe essentiellement par une optimisation du taux d'occupation, notamment par la réduction du taux de vacance. A compter du 31 décembre 2005, le taux de vacance est comptabilisé conformément à la définition formulée par l’EPRA, qui définit la « vacance » comme la surface vacante pouvant être louée. Corio veut adhérer le plus possible aux recommandations de l’ EPRA. En effet cette définition donne une bonne indication de l’effort locatif restant réellement à faire. Selon cette définition le taux de vacance total est réparti en différents postes : le taux de vacance effectif, le taux de vacance stratégique, les surfaces vacantes dont les baux sont signés mais qui ne sont pas encore exploitées et les surfaces vacantes exploitées mais pour lesquelles aucun loyer n'est encore perçu. Sur ces quatre postes, seul le taux de vacance effectif requiert un effort important en termes d’action commerciale. En effet, dans le cas de la vacance stratégique, les surfaces concernées ne peuvent pas être louées en raison de programmes de rénovation ou d’extension, mais doivent être intégrés dans le calcul du taux de vacance selon la définition de l'EPRA. Dans les autres cas, un bail a été signé, mais aucun loyer n’a été encore perçu, soit parce que l'espace n'est pas encore exploité (en raison, par exemple d’un défaut d’obtention de permis), soit parce que le locataire bénéficie d'une période de franchise de loyer. L’impact des périodes de franchises de loyer sur le taux de vacance peut se révéler significatif. En 2006 (et à fins de comparaison, sur 2005) la répartition du taux de vacance du patrimoine est réparti comme suit : Grand’Place Grenoble, France Surface locative totale 38 200 m2 Valeur nette 230,1 mln € Rendement brut 5,4 % Taux d’occupation fin 2006 99 % Enseignes et locataires principaux H&M, GoSport, Darty, Zara, Orchestra, FNAC, Esprit Nombre de visiteurs par an environ 10 millions Taux de vacance effectif Taux de vacance stratégique Signé, mais pas encore exploité Franchise de loyer Taux de vacance total € mln 9,0 5,7 3,2 5,8 23,7 2006 % 2,5 1,5 0,9 1,6 6,5 € mln 12,8 0,8 1,2 4,9 19,7 2005 % 3,7 0,2 0,3 1,5 5,7 Les acquisitions et les cessions peuvent également avoir un impact sur le taux d'occupation. Conformément à sa stratégie, Corio cède un actif dès que sa valeur ne peut plus augmenter ou que le centre commercial n’est plus en mesure de maintenir sa position dominante dans sa zone de chalandise sans pouvoir y remédier (voir le supplément spécial sur les centres commerciaux dominants). Cela signifie en général que ce type de propriété immobilière bénéficie d’un taux d'occupation élevé et que sa cession pourra, dans un premier temps, avoir un impact négatif sur le taux d'occupation. Ce fut notamment le cas au cours des dernières années pour les cessions de bureaux, qui ont connu des taux d'occupation relativement élevés. En outre, un actif peut être acquis avec un taux d'occupation relativement faible lorsque Corio y décèle un potentiel. Une telle acquisition sera ainsi susceptible d’avoir dans un premier temps un impact négatif sur 29 Projets de développement fixes, le taux d'occupation. Pourtant, dans les deux cas, ces transactions sont motivées par la volonté de maintenir un flux de revenus stable à potentiel de croissance. variables et potentiels (€ mln) € 2.119 Corio veille à optimiser l’échelonnement des dates d’expiration des baux. Une gestion internalisée attentive permet de transformer en opportunités l’arrivée à terme des baux, permettant ainsi d’augmenter le revenu locatif lors d’une prolongation, d’un renouvellement ou d’une recommercialisation. Cela peut permettre d’obtenir une croissance stable des loyers, supérieure à l’inflation. Il est évident que cela dépend également de la situation du marché. Au cours de l’exercice, les économies des marchés sur lesquels Corio est actif, se sont rétablies. La croissance des dépenses de consommation dans les commerces de détail et l’augmentation de l’emploi ont eu un effet positif sur les marchés de l’immobilier de commerce. De ce fait, le taux de vacance effectif dans le portefeuille de Corio a diminué, passant de 5 % fin 2005 à 4 % fin 2006. Corio gère son portefeuille de manière active et veille au développement et à l’optimisation des actifs en portefeuille. Les aménagements tels que les rénovations ou extension sont réalisés autant que possible en maintenant le centre ouvert au public. Un bon exemple en est l’exploitation du centre Sexta Avenida à Madrid, maintenu en activité lors des travaux. Un taux de vacance stratégique est cependant inévitable, lorsqu’il faut déplacer des locataires. De ce fait, le taux d’occupation total moyen du portefeuille de Corio est resté plus ou moins identique à celui de l’année précédente (96 % en 2006 contre 96,1 % en 2005). En fin de compte, ces redéveloppements et rénovations ont permis une croissance rentable. >2011 394 € 2011 229 € 2010 Optimisation du portefeuille Corio cherche en permanence à améliorer les performances de son portefeuille en termes de rendement, tout en veillant à respecter le profil de risque associé, par le biais d'actions de rénovation, d'extension, d’acquisition et de cession. Bien que les opportunités d'acquisition d'actifs de qualité soient limitées sur un marché très concurrentiel, Corio est actuellement engagé dans un grand nombre de projets majeurs. Corio a classé ses projets de développement en deux catégories : les projets de développement à engagement fixe et les projets de développement à engagement variable. Ce classement dépend de l’implication des parties prenantes au projet. Une troisième catégorie de projets a été ajoutée en 2006, il s’agit des projets potentiels. Ces projets recouvrent notamment les investissements ne rentrant pas dans le cadre des projets de développement à engagement fixe ou variable mais qui sont envisagés pour des extensions et/ou rénovations d’actifs du patrimoine susceptibles de générer un revenu supplémentaire. Répartition sectorielle France (en valeur) 209 € 2009 200 € 2008 Répartition sectorielle Pays-Bas (en valeur) 395 € 2007 433 € Commerces 76% Commerces 71% Bureaux 19% Bureaux 23% Logistique 5% Logistique 6% Investissements cumulatifs 2006 259 € 30 Corio rapport annuel 2006 Corio Center, Heerlen Projets de développement Répartition géographique des projets fixes, potentiels et variables Livraison portefeuille* fin 2006 Commerces Pays-Bas France Italie Espagne Turquie Bulgarie Total jusqu’en 2010 portefeuille fin 2010 % portefeuille 2010 2011 jusqu’en 2014 portefeuille fin 2014 % portefeuille 2014 1.784,0 441,0 1.040,4 268,7 837,5 236,4 517,9 55,8 198,9 171,6 15,7 – 4.394,4 1.173,5 2.225,0 1.309,1 1.073,9 573,7 370,5 15,7 5.567,9 33 20 16 9 6 0 84 511,6 – 110,0 – – – 621,6 2.736,6 1.309,1 1.183,9 573,7 370,5 15,7 6.189,5 38 18 16 8 5 – 85 Bureaux Pays-Bas France Espagne Allemagne Total 562,6 263,8 3,0 12,4 841,8 56,1 1,1 – – 57,2 618,7 264,9 3,0 12,4 899,0 9 4 – – 13 – – – – – 618,7 264,9 3,0 12,4 899,0 8 4 – – 12 Logistique Pays-Bas France Total 153,1 69,3 222,4 – 7,3 7,3 153,1 76,6 229,7 2 1 3 – – – 153,1 76,6 229,7 2 1 3 5.458,6 1.238,0 6.696,6 100 621,6 7.318,2 100 Total * Y inclus 259,3 millions € d’investissements dans des projets en développement. Projets de développement fixes au 31 décembre 2006 Le terme de « projet de développement à engagement fixe » désigne un projet caractérisé par une obligation définitive de mise en œuvre et de financement sur la base des trois critères suivants : • le projet a été approuvé par le directoire de Corio et, si son ampleur le justifie, par le Conseil de Surveillance de Corio ; • en tant que de besoin, toutes les parties impliquées dans le projet doivent avoir confirmé leur engagement ; • le directoire de Corio doit avoir estimé que le projet pourra être mis en œuvre et que les délais prévus seront respectés. Tous les éléments nécessaires à la concrétisation du projet sont ainsi réunis. Les projets de développement fixe s’élevaient à 710,9 millions € à fin 2006, comprenant les investissements réalisés de 259,3 millions € (2005 : 659 millions €, comprenant 100,9 millions € déjà investis) et sont rapportés en tant qu’obligation future dans le compte annuel. Cependant, il est opportun de préciser qu’en raison de la dynamique et de la durée prolongée de tels projets notamment dans le domaine du commerce, des modifications peuvent avoir lieu à tout moment, au niveau du montant de l’investissement et/ou de la date de livraison, et donc du rendement prévu. 31 Top 10 des valeurs Corio Top 10 des projets de développement fixes Campania Marcianise Cityplaza Nieuwegein Pieter Vreedeplein Tilburg El Ferial Parla Middenwaard Heerhugowaard Globo 3 Busnago ’t Circus Almere Ivry Grand Ciel Ivry-sur-Seine Oosterheem Zoetermeer De Mare Alkmaar Total € mln Catégorie de projet Surface m2 Total m2 Livraison prévue 200 Création 65.900 65.900 2007 83 Rénovation 26.600 51.200 2013 & extension 72 Création 25.000 25.000 2008 42 Rénovation 20.200 27.000 2009 10.300 32.400 2008 & extension 41 Extension © Google Earth 41 29 Extension 8.500 8.500 2010 Création / 12.000 12.000 2008 41004'36.81" N 29001'36.97" E remplacement 28 Rénovation 0 28.200 2008 28 Création 10.700 10.700 2010 15 Extension 5.500 8.800 2009 184.700 269.700 579 Les plus importantes modifications par rapport à l’année dernière sont : la reprise du projet de centre commercial Campania à Marcianise (Italie) pour un montant de 200 millions €, dont 192 millions € avaient déjà été payés au 30 décembre 2006. En outre, la restructuration de Grand Ciel à Ivry (France) a été ajoutée aux projets en développement pour un montant de 28 millions €. L’investissement prévu dans le centre commercial Oosterheem à Zoetermeer a été augmenté de 8 millions €pour l’adaptation de plans. Comparé à fin 2005, les projets suivants ne sont plus considérés comme projets de développement : le centre commercial Weidevenne à Purmerend (Pays-Bas) a été livré entre-temps (22,6 millions €), le terrain près du centre commercial Côte de Nacre à Caen a été acquis (16 millions €) et Emiclaer à Amersfoort est désormais classé dans les projets de développement potentiels (10 millions €). La livraison attendue du Pieter Vreedeplein à Tilburg and’t Circus à Almere a été repoussée du quatrième trimestre 2007 à 2008, décision prise le 31 décembre 2006, 5 Akmerkez Istanbul, Turquie Surface locative totale 15 696 m2 Valeur nette 192,8 mln € Rendement brut 9,1 % Taux d’occupation fin 2006 100 % Enseignes et locataires principaux Beymen, Home Store, Zara, Marks & Spencer, Macro Supercentre, Mudo City, Vakko Nombre de visiteurs par an environ 16 millions Projets de développement à engagement variables Les projets de développement à engagement variable sont des projets concrets en développement mais qui, selon les critères exposés ci-dessus, n’ont pas encore atteint le stade de maturité des projets de développement à engagement fixe. Un projet de développement à engagement variable répond aux critères suivants : • le projet a été approuvé par le directoire de Corio (et par le Conseil de Surveillance de Corio selon son ampleur) ou bien un mandat a été donné par le directoire aux fins de mener les négociations ; • il existe une déclaration d’intention exclusive entre les parties concernées par le projet; • le directoire de Corio et la direction locale estiment que le projet a de grandes chances d’évoluer en projet de développement à engagement fixe. • Un travail est engagé sur l’engagement d’investissements profitables ayant pour finalité l’extension, la rénovation de projets existants 32 Corio rapport annuel 2006 Top 10 des valeurs Corio Le directoire de Corio considère comme très probable que les projets de développement à engagement variable se concrétisent. Il s’agit souvent d’extension d’actifs existants ou de nouveaux projets pour lesquels tous les permis ne sont pas encore obtenus. Pour ces projets, il est question d’un investissement d’environ 966 millions € à fin 2006 (2005 : 638 millions €). Au cours de 2006, trois projets ont été ajoutés aux projets de développement en Turquie (voir le spécial Turquie). Projets de développement potentiels Corio gère activement son portefeuille, ce qui permet de discerner un potentiel de développement pour un grand nombre d’actifs. Le travail est déjà bien engagé pour certains d'entre eux, notamment au niveau des contacts locaux et des concepts, mais les projets n'ont pas encore atteint le stade de projet de développement fixe ou variable. Cependant, comme il s'agit d'actifs déjà intégrés au portefeuille de Corio, leur potentiel est réalisable et ils sont donc considérés comme des projets de développement potentiels. Les projets de développement potentiels comprennent les investissements prévus dans l'extension et/ou la rénovation de projets existants qui généreront des revenus supplémentaires. Fin 2006, les projets de développement potentiels représentaient une prévision d'investissement d'environ 442 millions €, notamment en France et aux Pays-Bas et il est donc probable qu'avec le temps, ils seront intégrés aux projets de développement à engagement variables, puis aux projets de développement fixes. 44038'54.81" N 10051'11.58" E En outre, grâce à de bons contacts locaux, Corio s’implique sur un grand nombre de projets sur les différents marchés où il est présent, il s’agit des prospects. Aucune information supplémentaire n’est communiquée à ce sujet. L’acquisition de Maremagnum est un exemple de projet qui n’a jamais figuré dans les projets de développement. 6 Le rendement moyen des projets en développement au 31 décembre 2006 est estimé à environ 7 % au moment de la livraison desdits projets. Ce chiffre ne tient pas compte d’un probable résultat de réévaluation. Il est largement supérieur au rendement de départ net des nouvelles acquisitions sur le marché actuel, et dépasse également le rendement du portefeuille actuel. Compte tenu de la dynamique et du long délai de mise en route des projets commerciaux, la date de livraison exacte des projets de développement n’est pas communiquée. Surface locative totale 20 000 m2 Valeur nette 134,0 mln € Rendement brut 5,7 % Taux d’occupation fin 2006 99 % Enseignes et locataires principaux MediaWorld, Ipercoop, Oviesse, Giacomelli Sport Nombre de visiteurs par an environ 6 millions Commerces GrandEmilia Modena, Italie Marché La croissance économique s’est fortement accélérée en 2006 et s’est établie, d’après les estimations, à 2,7 % (2005 : 1,3 %) dans la zone euro. En 2006, le rythme de croissance a augmenté rapidement. Toutes les composantes de dépense ont participé à cette accélération, et donc également la consommation des ménages, entre autre par la croissance de l’emploi. Le taux d'épargne a légèrement baissé, et les achats reportés jusque-là ont été réalisés. La confiance des consommateurs et l'indicateur de confiance dans la vente au détail (retail trade confidence) ont continué de s’améliorer en 2006. En raison de la demande continue de surfaces commerciales, de la part des distributeurs qui souhaitent s'agrandir d'une part, et la pénurie d’espaces commerciaux de qualité d'autre part, le taux de vacance des bons emplacements en général, et des centres commerciaux en particulier est très faible. Dans la plupart des cas, les espaces des nouveaux centres commerciaux sont déjà commercialisés bien avant leur ouverture. Tous les éléments de coût des centres commerciaux étant pris en compte, les centres offrent toujours une bonne alternative aux rues commerçantes, dont le coût est en général très élevé. Pour les emplacements de qualité et les centres commerciaux dominants, les loyers ont à nouveau augmenté en 2006. 33 Campania, Marcianise Classification du portefeuille La plupart des 74 centres commerciaux (sur un total de 104 actifs commerces) de Corio, disposant d’une surface locative brute de plus de 5 000 m², sont dominants dans leurs zones de chalandise. D’après la définition de l’International Council of Shopping Centres (ICSC), un centre commercial est défini comme un ensemble de commerces et d’espaces communs construits et gérés méthodiquement comme un ensemble, d’une surface locative minimum de 5 000 m². L'ICSC a créé un nouveau standard pan-européen classant les centres en 11 catégories. Schématiquement cela comprend les centres traditionnels et spécialisés. Un centre commercial traditionnel est un centre généraliste, pouvant être dans un espace fermé ou dans un espace ouvert classé en fonction de sa taille. Cependant, la taille d’un centre ne signifie pas nécessairement qu’il soit plus performant. Ce qui importe c’est qu’un centre commercial traditionnel soit considéré comme dominant dans sa zone de chalandise par les locataires et les consommateurs, et qu’il dispose des caractéristiques et qualités nécessaires. Parmi celles-ci les plus importantes sont un bon emplacement, une taille adaptée, une disposition et un design modernes, un bon équilibre entre commerces, services et loisirs, ainsi qu'une ambiance agréable Bien que les centres spécialisés (selon la définition ICSC) ne représentent que 10 % du nombre total de m² GLA des centres commerciaux de Corio, ils sont intégrés au portefeuille pour une raison précise. Chacun de ces centres est unique, à sa façon, et en raison de leur forte attractivité sur les consommateurs locaux ils jouent un rôle important dans la zone de chalandise concernée Les centres spécialisés peuvent prendre différentes formes. Il peut s’agit d’un « retail park » (zone d’activité commerciale), d’un magasin d’usine ou d’un centre commercial à thème, combiné ou non avec des loisirs. Bien qu’identifiée comme « power center », la zone d’activité commerciale est une entité conçue, planifiée et gérée de façon intégrée qui comprend des moyennes et grandes surfaces spécialisées. Un magasin d’usine est également une entité conçue, planifiée et gérée de façon intégrée qui comprend des grossistes et détaillants appliquant des réductions tarifaires importantes sur des fins de séries et/ou articles de la saison précédente. Les centres thématiques sont quant à eux spécialisés sur un segment de marché déterminé, comme par exemple les meubles, ou sont concentrés sur les besoins d’un groupe cible spécifique. Chaque actif commercial a son histoire, et son mode de développement propre. Bien qu’elle ne permette pas de bien mettre en évidence la qualité du patrimoine commerce de Corio, les définitions de l’ICSC ont été reprises pour classer les actifs commerce en portefeuille. A cela s’ajoute un classement établi en fonction des emplacements qui permet une appréciation statistique de la répartition du patrimoine. Cela conduit aux observations suivantes : • 90 % (sur le total de la surface locative appartenant à Corio en m²) des centres commerciaux peuvent être qualifiés de centres commerciaux traditionnels, selon les définitions de l’ICSC, tandis que les 10 % restants sont des centres spécialisés. • 49 % (sur le total de la surface locative appartenant à Corio en m²) des centres commerciaux peuvent être qualifiés de centres (et/ou éléments de centres) commerciaux régionaux car ils disposent de 40 000 m² de surface locative brute (GLA) • 76 % (sur le total de la surface locative appartenant à Corio en m²) des centres commerciaux sont situés partiellement ou totalement dans un centre-ville. Seulement 1 % (des m² totaux) des centres commerciaux sont des centres isolés et en périphérie des villes ; • 31 % (sur le total de la surface locative appartenant à Corio en m²) des centres commerciaux de Corio se composent de petits centres commerciaux (disposant d’une surface locative brute comprise entre 5 000 et 20 000 m²). La plupart de ces centres sont situés dans des villes (55 %), ou dans des sites destinés à des développements urbains futurs par le gouvernement néerlandais « Nederlands Vinex » (15 %) et remplissent donc une fonction évidente dans leur zone de chalandise directe. 25% de la surface locative brute 34 Corio rapport annuel 2006 de centres commerciaux Corio est louée à des commerces alimentaires. Ce pourcentage est le plus élevé aux Pays-Bas, avec 26 %. 30 % de la surface commerciale totale de tous les actifs commerces du portefeuille Corio (en intégrant les m² n’appartenant pas à Corio), sont occupés par des commerces alimentaires. En France, en Espagne et en Italie, les supermarchés sont des locomotives importantes d’un centre commercial, mais ils ne sont pas la propriété de Corio. Corio possède donc une bonne répartition des centres commerciaux en terme de taille, où les centres régionaux sont bien représentés. Le risque dans le portefeuille est encore réduit par la situation de ces centres, la plupart étant implantés dans des zones urbaines ou de véritables zones commerçantes. De plus, la proportion importante de ces centres occupée par des commerces d'alimentation (hyper et supermarchés) assure une base stable de consommateurs, de recettes et de revenus. La combinaison de ces éléments contribue, en outre, à la valeur supérieure des centres commerciaux de Corio. Portefeuille • Grâce aux acquisitions et cessions, les investissements dans le portefeuille et les projets de développement, ainsi que les réévaluations, l’objectif stratégique d’investir pour au moins 80 % (81 % à fin 2006, 79 % à fin 2005) dans des commerces au cours de l’exercice, est atteint. • La position dans le nouveau pays de référence, la Turquie, a été élargie, avec l’ajout de trois projets de développement à engagement variable. • Nous continuons à développer et à évaluer la position unique obtenue sur le nouveau marché où Corio s’est récemment implanté qui est la Bulgarie. • Le total des revenus locatifs nets provenant de l'immobilier de commerce a augmenté passant de 75,4 % à 77,2 % des revenus locatifs nets totaux (y compris Akmerkez à Istanbul). Poursuivant notre stratégie, le portefeuille de commerces a été élargi et optimisé par des acquisitions et des investissements dans des projets existants et nouveaux. En outre, certains actifs commerciaux (parfois mixtes) ont été vendus en 2005 et 2006, en raison de risques de baisse qui étaient évalués comme étant plus importants que le potentiel de hausse possible. Un certain nombre de bureaux et d’habitations ont également été vendus, leur intérêt stratégique ayant disparu et le moment étant opportun. Ces transactions ont influencé l'évolution des revenus locatifs nets. Les cessions ont eu un effet négatif à hauteur de 2,1 % sur les revenus locatifs nets par rapport à 2005. Les principales cessions effectuées ont porté sur les actifs suivants : centre commercial De Brink à Hengelo (décembre 2005), l’immeuble commerces/bureaux du Burgemeester Loeffplein à Den Bosch (novembre 2005), centre commercial Au Pauvre Diable à Dijon (juillet 2005), immeuble de bureaux Terminal à La Haye (septembre 2005), espace logistique à la Broekermeerstraat à Hoofddorp (juillet 2005). Les acquisitions et l’exploitation de projets provenant des projets de développement ont eu un effet positif de 5,4 % sur les revenus locatifs nets (y compris Akmerkez). Ces acquisitions ont été focalisées sur des commerces. Les contributions les plus importantes à cette augmentation des revenus locatifs nets proviennent des centres commerciaux Akmerkez à Istanbul (avril 2005), Maremagnum à Barcelone (juillet 2006), Art de Vivre à Orgeval (novembre 2005), Globo II à Busnago (juin 2005), le magasin d’usine Marques Avenue à Cholet (mars 2006) et le centre commercial Weidevenne à Purmerend (mai 2006). Au cours de l’exercice, Corio a également acquis une parcelle de terrain à Sofia, en Bulgarie, qui ne génère pas encore de revenus. Corio prépare actuellement le développement d’un centre commercial à cet endroit. Des détails complémentaires sur les activités, par pays sont consultables dans la suite de ce rapport. Le développement de nouveaux centres en Europe se poursuit à un rythme soutenu. En une année, le stock moyen de centres commerciaux en m² a augmenté de plus de 5 000 m², 35 Villa ArenA, Amsterdam de 166 m² à 181 m² (en octobre 2006) pour 1 000 habitants dans l’UE des 25. De nouveaux centres ont été livrés sur les marchés principaux de Corio, à savoir en Espagne et en Italie. Grâce aux restrictions de planification strictes, la France possède actuellement des projets de développement équilibrés (environ 5 % du parc existant) de nouveaux projets, en particulier dans les centres-villes. Les projets en développement de centres commerciaux aux Pays-Bas semblent importants mais, il ne représente que 8% du parc existant. De plus un grand nombre de projets sont encore incertains. C’est en Turquie que les projets de développements Corio représente la part la plus importante du parc existant, mais ce marché qui dispose d’environ 30 m² de GLA pour 1 000 habitants dispose d’un parc encore réduit. En général, le développement et la livraison des nouveaux centres commerciaux n’ont pas eu d’influence négative sur le développement de la croissance locative dans les centres commerciaux. Ils pourvoient aux besoins d’expansion des chaînes nationales et de commerçants internationaux, qui reçoivent une part de plus en plus grande des dépenses commerciales totales. Évolution des loyers dans l'immobilier de commerce • Le total des revenus locatifs nets de l'immobilier de commerce a augmenté de 17,7 millions € (84 %) sur 2006. • Dans le portefeuille d'immobilier de commerce de Corio, l'augmentation des revenus locatifs nets provenant des actifs exploités en 2005 et 2006 (à périmètre comparable) a été de 3,3 % sur 2006 ; • Les baux représentant environ 7 % des loyers annuels ont été soit prolongés soit renouvelés, générant ainsi une augmentation de 21 % des loyers facturés • Le taux de vacance du portefeuille des commerces était de 2,5 % sur 2005 (définition EPRA), cela résulte principalement de la vacance stratégique en raison des développements et/ou rénovations en cours. Revenus locatifs nets commerces (€ mln) 2006 Pays-Bas 103,6 France 51,6 Italie 33,8 Espagne 23,5 Sous-total 212,5 Turquie 15,7 Total 228,2 2005 103,7 46,6 31,3 18,5 200,1 10,4 210,5 Revenus locatifs nets commerces (à périmètre comparable) (€ mln) 2006 2005 Pays-Bas 101,6 99,9 France 45,4 43,6 Italie 32,4 31,3 Espagne 20,3 18,5 Total 199,7 193,3 Répartition géographique Commerces (en valeur) 0,0% 10,7% 8,0% 27,0% 6,2% 51,0% 8,4% Pays-Bas 40% France 24% 1,7% 4,1% 3,5% 9,7% 3,3% Italie 19% Espagne 12% Turquie 5% Bien que les commerçants et distributeurs locataires de centres commerciaux, s'agrandissent et se globalisent de plus en plus, le marché de l'immobilier de commerce reste local. Dans les différents pays où Corio opère, il existe de sérieuses disparités en matière de législation locative, ce qui a des conséquences sur les augmentations de loyer sur une base annuelle. Tous les baux sont indexés sur une base annuelle. Dans la plupart des pays, cette indexation suit l'indice national des prix à la consommation, en 36 Corio rapport annuel 2006 France par contre elle suit l'indice du coût de la construction et en Turquie (Akmerkez), il s'agit d'un pourcentage convenu d'avance pour la durée du bail. L’indice du coût de la construction en France connaît une progression plus volatile que l’index des prix à la consommation. Par exemple, les augmentations de loyers en 2006 ont été freinées par l'index du coût de la construction relativement bas, 0,76 % au second trimestre de 2005, base de l'indexation d'environ 76 % de baux de Corio en France au début de 2006. Par contre, il est possible d’utiliser l'indice du coût de la construction relativement élevé de 7,05 % pour l'indexation au début de 2007. En fonction du niveau des loyers et de l’évolution des chiffres d’affaire réalisés dans le centre, il est possible de négocier une hausse des loyers supérieure aux indexations qui ont déjà eu lieu, en cas d’expiration du bail. Ceci se traduit par une augmentation de 21 % pour les prolongations et 7% pour les renouvellements (sur la base du loyer brut) de baux ayant expiré en 2006. Partant du principe que les centres de Corio parviennent à conserver au moins leur part de marché, Corio vise à maintenir une croissance des revenus locatifs en phase avec l’évolution des dépenses de la zone euro prenant appui sur l’application des indexations et une hausse des loyers négociés sur les 3 à 5 ans à venir. Echéance des baux en % (en loyer) – immobilier de commerce (hors vacance) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 Pays-Bas 2008 2009 France 2010 Italie 2011 Espagne 2012> Total Les régimes applicables aux baux diffèrent d’un pays à l’autre. Cela porte sur la durée des baux, ainsi que la possibilité de passer au loyer du marché à l’expiration du bail. Aux Pays-Bas, les baux ont une durée de cinq ou dix ans. Au terme de cette période, le loyer exigible n’est pas le loyer du marché mais le loyer révisé, égal à la moyenne des loyers perçus pour des centres commerciaux comparables au cours des trois dernières années. Néanmoins, il peut s'écouler un certain temps entre l'échéance du bail et l'entrée en vigueur du loyer révisé. En France, les baux sont majoritairement d’une durée de neuf ans. À l'échéance, le loyer du marché n’est pas directement exigible, un nouveau bail qui fixera les conditions générales applicables devra être contracté. En général, il est possible d'atteindre le niveau de loyer du marché au bout de dix ans. En Italie, les baux ont habituellement une durée de cinq à six ans et en Espagne, de cinq ans. Dans ces deux pays, le loyer du marché est exigible à échéance du bail. 37 Lange Voort, Oegstgeest Évolution de la valeur de l'immobilier de commerce • La baisse des exigences de rendement du marché et la croissance stable des revenus entraînent une augmentation des valeurs expertisées de 394,1 millions €, soit 10,6 % de la valorisation externe du portefeuille de commerces de Corio. • De ce fait, le rendement brut (loyer théorique en fin d’année déduction faite des charges d’exploitation, divisé par la valeur comptable en fin d’année) du portefeuille de commerces a diminué, passant de 6,2 % à fin 2005, à 5,9 % à fin 2006. En cours d’exercice, la demande des investisseurs pour l’immobilier de commerce en général, et de centres commerciaux en particulier, est restée importante. Un volume important de capitaux est disponible pour les investissements dans des centres commerciaux en Europe, et les acteurs paneuropéens s'orientent de plus en plus vers les marchés en croissance des pays d’Europe centrale. En Europe occidentale, les volumes d’investissement de 2006 étaient bien inférieurs à ceux de l’année précédente sur de nombreux marchés en raison d’une pénurie de produits appropriés. L’absence de possibilités de réinvestissement empêche les investisseurs de vendre. Dans la mesure où il est difficile d’acquérir de bons centres commerciaux, les investisseurs investissent dans de nouveaux centres commerciaux de plus en plus en amont. Les investisseurs s’intéressent principalement aux commerces à cause de la qualité du flux de trésorerie. Les revenus commerciaux, et donc des réévaluations, sont moins volatiles que les revenus provenant d’autres secteurs immobiliers. Atout majeur, les revenus de l’immobilier de commerce proviennent d’un nombre de baux beaucoup plus important. Les revenus de l’immobilier de commerce de Corio proviennent d’environ 4 400 baux, répartis dans cinq pays différents (Pays-Bas, France, Italie, Espagne et Turquie) et sur tous les secteurs de la distribution. La demande des investisseurs a entraîné l’augmentation des prix des commerces et a donc fait chuter les rendements initiaux. Les intérêts légèrement en hausse n’ont pas eu d’effet sur les rendements de départ, réduisant de ce fait la hausse des risques sur l’immobilier, la différence entre les intérêts sur des obligations d’état à long terme et les rendements de départ de l’immobilier a baissé. Les perspectives de croissance des revenus locatifs ont conforté la confiance des investisseurs prêts à accepter un rendement net de départ moins important. Les rendements de départ nets des centres commerciaux de premier plan ont baissé d‘environ 50 points de base sur les marchés domestiques « matures» de Corio pour s’établir à environ 4,75 % - 5 % fin 2006. En 2006, les rendements de départs, en particulier en France et en Espagne, ont poursuivi leur baisse. La différenciation du rendement de départ net, selon la région et le type de produit, s’est encore réduite au cours de l’exercice. Pour les emplacements secondaires et les produits secondaires, les rendements de départ restent néanmoins stables. La baisse des exigences de rendement du marché et la croissance stable des revenus apportent une croissance de valeur de 394,1 millions €, ou 10,6 % de la valorisation externe du portefeuille de commerces de Corio. Il s'agit ici des valeurs nettes, c.-à-d. des valeurs estimatives déduction faite des coûts d'acquisition, qui diffèrent selon les pays. 38 Corio rapport annuel 2006 Commerces (à fin 2006) Surface locative (x 1000 m2) Taux d’occupation (financier) Valeur (mln € ) Loyer théorique (mln €) Loyer théorique au m2 Rendement initial brut Pays-Bas France Italie Espagne Turquie Total 589 295 94 104 16 1.098 98% 1.740,8 94% 1.040,4 98% 635,8 98% 517,3 129,2 65,3 36,9 30,7 17,5 279,6 220 221 392 295 1.115 255 7,4% 6,3% 5,8% 5,9% 9,1% 6,7% 100% 97% 192,8 4.142,6* * Y compris 15,5 millions € à Sofia, Bulgarie Pays-Bas • Mars : signature, en présence du ministre Peijs, Ministre des Transports et des Travaux publics, du contrat pour la première phase de l'agrandissement et de la rénovation du centre commercial Hoog Catharijne dans le centre d’Utrecht. Le contrat concerne le secteur Vredenburg, où la majeure partie de l’extension du centre commercial aura lieu. • Mai : ouverture du centre commercial Weidevenne à Purmerend (environ 8 000 m² à 22,6 millions €). • Septembre : ouverture du centre commercial Lange Voort après une extension de 14 200 m² à Oegstgeest. • Septembre : l’optimisation du développement du centre commercial Pieter Vreedeplein dans le centre de Tilburg est réalisée. Le centre se composera d’environ 21 500 m² de commerces et d’un cinéma. Marché En 2006, la croissance économique aux Pays-Bas s’est établie à 2,9 %, c’est un niveau bien supérieur à celui des années précédentes. Les causes majeures de cette augmentation de la croissance ont été la hausse des exportations (+ 7,5 %), celle des investissements (+ 6,1 %) et l’augmentation de la consommation (+ 2,4 %). La confiance des consommateurs s’est améliorée pratiquement sans interruption à partir du milieu de 2005. Ce rétablissement de la confiance a été alimenté, entre autres, par une baisse considérable du chômage, à une moyenne de 5,5 % en 2006 (2005 : 6 %). Cela a été renforcé par l’allégement des taxes fiscales entré en vigueur en début 2006, les dépenses de consommation ont donc connu une forte croissance. L’inflation a été de 1,2 % en moyenne sur 2006. Cela résulte d’une part, de la hausse du prix du pétrole ; d’autre part de la pression des mesures gouvernementales, dont la suppression d’une partie de la taxe foncière (OZB). En 2006, les commerces ont réalisé un chiffre d’affaires en croissance de 5,4 % par rapport à l’année précédente. La croissance provient principalement de l’augmentation de 4,6 % du volume des recettes. La hausse des prix dans le commerce a été limitée, 0,8 %. La reprise forte du commerce en 2006 fait suite à trois années consécutives de baisse du chiffre d’affaires. Pour la première fois, grâce à la croissance élevée, le niveau du chiffre d’affaires total a été supérieur à celui de l’année record de 2002. Cette croissance considérable résulte de la forte demande des consommateurs. Le chiffre d’affaires du commerce non-alimentaire a augmenté de 6,3 % par rapport à 2005, en raison d’un 39 5 jaar Villa ArenA, Amsterdam volume de ventes plus important. Toutes les branches du secteur non-alimentaire ont réalisé un chiffre d’affaires plus important qu’en 2005, en particulier les commerces d’articles de décoration et d’appareils ménagers. En 2006, les commerces alimentaires (tabac inclus) ont enregistré une croissance du chiffre d’affaires de 3,7 % par rapport à 2005. Le volume des ventes a augmenté de 2,4 % et celui des prix de vente d’un peu plus de 1 % par rapport à l'année précédente. Dans le secteur de l’alimentation, les plus importantes croissances ont été enregistrées par les supermarchés. Les commerces spécialisés dans l’alimentation et le tabac ont enregistré un chiffre d’affaires plus élevé qu’en 2005. L’effet de l’assouplissement de la législation sur l’aménagement du territoire pour les commerces de détail, qui peuvent s’établir en périphérie ou en dehors des villes, est resté limité à ce jour. Bien que le développement de nouveaux projets de commerces aux PaysBas ait augmenté d’environ 1,6 million m², soit près de 8 % du parc existant de centres commerciaux, la livraison effective de bons projets tarde à intervenir. La pression sur le marché des commerces restera considérable dans les années à venir, car les livraisons annuelles sur la base du stock actuel ne représenteront que 2 à 3 % du parc existant. Ceci bien que la demande des investisseurs, et des locataires, pour de bons produits commerciaux reste élevée. Portefeuille En 2006, les acquisitions et investissements dans le portefeuille actuel, ainsi que les projets de développement ont représenté un montant total de 48 millions €. Le projet Weidevenne à Purmerend a été livré et mis en exploitation pour un montant de 22,6 millions €. Ce projet était intégré dans les projets de développement engagés. Le centre commercial Weidevenne comprend environ 8 000 m² de commerces en rez-de-chaussée et 360 places de parking gratuites sur le toit. Le centre dispose d’une image moderne et complète grâce à une offre commerciale équilibrée. En plus d’enseignes phares telles que les supermarchés Deen et Vomar, le centre commercial accueille des enseignes de secteurs diversifiés. Le centre commercial a cherché à équilibrer l’offre entre de grandes marques nationales et des commerces locaux. Le centre commercial s’oriente principalement vers les habitants résidants dans le quartier Weidevenne à Purmerend et a conçu des aménagements en prévision de la croissance future de ce quartier. Par ailleurs, un commerce a été acquis dans le centre de Tilburg, pour un montant de 1,9 million €. Ce commerce se situe à un emplacement stratégique pour Corio, entre les deux projets Emmapassage et Pieter Vreedeplein (dans les projets de développement) de Corio. Le centre commercial Lange Voort à Oegstgeest a été ouvert en septembre. Les investissements dans ce projet ont eu lieu en 2005 et la dernière phase d’extension sera livrée et payée (1,7 million €) en 2007. Avec la réalisation de la nouvelle galerie d’une surface locative brut de 6 000 m² (l’extension de la surface locative nette est de 3 500 m²), le nouveau centre commercial sur le Lange Voort couvre environ 14 000 m² et abrite 50 commerces. En complément du centre, 375 m² de bureaux, une bibliothèque de 1 200 m² et 69 appartements à l’achat ont été rajoutés au-dessus des commerces. Cependant, ils ne sont pas la propriété de Corio. Un parking de 102 places a été créé en dessous du complexe. En plus de ce parking, 400 places de parking publiques se situent à proximité. La zone commerciale se composait de deux parties à l’origine : Le Haak et le Passage, avec la rue « Lange Voort » entre les deux. Dans le cadre de ce projet de développement, cette rue a été déviée autour du centre, créant ainsi une zone commerciale piétonne. Les deux parties ont donc été intégrées en un seul centre commercial et fonctionneront ensemble sous le nom de Lange Voort. Le centre commercial Lange Voort fait fonction de 40 Corio rapport annuel 2006 centre commercial principal, du centre-ville de la commune Oegstgeest, il est de ce fait dominant dans sa zone de chalandise. Un montant total de 23,5 millions € a été investi dans le portefeuille actuel et dans les projets en développement. Ces investissements ont porté, entre autres, sur les projets de développement suivants : extension du centre commercial Middenwaard à Heerhugowaard (7,2 millions €), extension et rénovation de Hoog Catharijne à Utrecht (3,6 millions €) et De Hovel à Goirle (2,1 millions €). Les investissements dans le portefeuille ont concerné entre autres : Hoog Catharijne à Utrecht (2,8 millions €) et la restructuration de Woonmall Villa Arena à Amsterdam (2 millions €). L’intérieur et les allées du Woonmall Villa Arena seront optimisés. En outre, l’espace thématique, réservé actuellement aux services, sera transformé partiellement en espace commercial. En 2006, les habitations à Heerhugowaard et Epe ont été vendues pour un montant total de 4,3 millions €. Loyers En conséquence de l’accroissement des dépenses de consommation, le niveau d’activités des enseignes locataires a augmenté, en particulier au cours du second semestre de l'année. Si cette tendance se maintient, elle aura un effet positif sur l'évolution des loyers. Au cours de 2006, les évolutions économiques positives n’ont pas encore eu d’effet sur les négociations des loyers, entre autres à cause de la législation néerlandaise, très rigide dans ce domaine. Les négociations sur les loyers sont longues. Cependant, dans de telles situations, Corio parvient en général à négocier des ajustements rétroactifs. La demande de surfaces commerciales augmente toujours, en particulier chez les commerçants nationaux. Afin de réduire les frais d’aménagement et charges, la demande de surfaces commerciales en étage augmente. Ce sont les supermarchés qui ont lancé cette tendance, la concurrence s’intensifie actuellement avec une demande qui émerge du secteur de l’habillement. Autre tendance du marché observée en 2006 la hausse du nombre de créations de magasins de marque. L’accès au marché reste limité par la pénurie d’espaces commerciaux appropriés. Le service commercial de Corio a renouvelé et/ou recommercialisé des baux représentant 4 % du loyer total annuel du portefeuille, ce dont il résulte une hausse des loyers de 5 %. La croissance nette des loyers (à périmètre comparable) pour les actifs qui faisaient partie du portefeuille en 2005 et 2006, est de 1,8 % en 2006. Ce chiffre est légèrement supérieur à l’inflation (2005 :1,7 %, 2006 : 1,2 %), mais il est obéré par les revenus locatifs moins élevés de Woonmall Villa ArenA. Les revenus locatifs nets totaux sont donc restés plus ou moins identiques à ceux de 2005 avec 103,6 millions € sur 2006. Cela a également été impacté par des cessions supérieures aux acquisitions aux Pays- Bas. Au total, le taux d’occupation moyen des commerces de Corio aux Pays-Bas a été légèrement inférieur en 2006 (98,1 %) par rapport à 2005 (98,5 %). Pour un certain nombre de petits commerçants, y compris dans le secteur de l’équipement de la maison, la reprise économique s’est trop fait attendre. En général, Corio a réussi à recommercialiser rapidement les espaces vacants. Le taux de vacance dans le secteur de l’habitation a très légèrement augmenté. L'augmentation des performances du commerce de détail est favorable à la rénovation de Woonmall Villa ArenA. En outre, le taux de vacance est supérieure à cause de la vacance stratégique nécessitée par les travaux en cours dans la partie Vredenburg de Hoog Catharijne, pour lesquels seuls des baux précaires ont pu être mis en place. Rendement et évaluation La demande des investisseurs (internationaux) pour les commerces et les centres commerciaux s'est maintenue à un niveau très élevé en 2006, renforçant la pénurie de l’offre existante sur le marché. Si les rendements initiaux ont semblé se stabiliser au cours du premier semestre de l’année, en raison des anticipations de tendances sur les taux 41 Nieuw Hoog Catharijne, Utrecht d’intérêts, les exigences des investisseurs ont diminué au cours du second semestre face à l’intérêt croissant d’autres d’investisseurs (entre autres investisseurs étrangers et privés). Il en a résulte une augmentation de la valeur du portefeuille de Corio. La valeur du portefeuille néerlandais des commerces a augmenté de 79,1 millions €, soit 4,7 % (2005 :13,4 %). Les plus importantes réévaluations sont intervenues sur les centres commerciaux suivants qui sont In de Bogaard à Rijswijk, Stationade à Almere et Cityplaza à Nieuwegein. La réévaluation positive de Hoog Catharijne à Utrecht a été relativement limitée par une réaffectation de coûts entre commerces et bureaux, lesquels sont également la propriété de Corio. Le rendement brut du portefeuille a baissé passant de 6,3 % en 2005 à 6,2 % en 2006. Il est prévu que le niveau des rendements initiaux continuent de baisser en raison du niveau de demande soutenu des investisseurs internationaux. L’amplification de l’intégration verticale entre propriétaires et développeurs immobiliers qui s’opère notamment au travers des fusions et rachats, a rendu l’acquisition d’un bon produit encore plus difficile. Cela a impacté les projets en développement de Corio. Anticipant sur l’élargissement des possibilités de développement dans le cadre des règlements fiscaux concernant les sociétés d’investissement fiscales (FBI) (voir également les informations pour les actionnaires), Corio a entamé les préparatifs pour que les activités de développement imposées de son portefeuille propre soient transférées chez Corio Pays-Bas Retail, dès acceptation de la proposition de loi. Projets de développement Afin de consolider sa position à long terme sur le marché de l'immobilier de commerce néerlandais, Corio dispose d'une réserve de projets de 996 millions € aux Pays-Bas, dont 43 millions € d’investissements effectués à ce jour. Ces projets de développement sont répartis en 257 millions € de projets de développement fixes, 543 millions € de projets de développement variables et 153 millions € de projets de développement potentiels. Le projet le plus important parmi les projets de développement fixes est Cityplaza à Nieuwegein qui bénéficiera d’une extension de 26 600 m2 agrandissant ainsi la surface totale au sol à 51 200 m2. L’investissement sur ce projet s’élèvera à environ 83 millions € et sa livraison est prévue pour 2013. Autre grand projet dans les projets de développement fixes : Pieter Vreedeplein à Tilburg. La livraison de ce projet a été légèrement différée au premier semestre de 2008. L'investissement pour ce projet s'élèvera à environ 72 millions €. Fin 2005, la restructuration et l’extension du centre commercial Emiclair à Amersfoort avait été intégrée dans les projets de développement fixes pour un montant de 10 millions €. Fin 2006, ce projet a été cependant reporté dans les projets de développement potentiels, car le projet est financièrement irréalisable compte-tenu de conditions et restrictions actuelles. Par ailleurs, le planning et le programme du centre commercial Oosterheem à Zoetermeer a été modifié. Ce centre avait été intégré dans les projets de développements fixes pour un montant d’environ 20 millions € fin 2005. En raison de l’augmentation de la surface commerciale à réaliser, l’investissement engagé est porté à 28 millions €. Le nouveau centre commercial Oosterheem aura une surface locative brute de 10 700 m² et 230 places de parking souterrain. Selon les prévisions, le centre sera livré en 2010. Les projets de développement variables les plus importants sont la rénovation et l’extension de Hoog Catharijne, le nouveau parking souterrain sous la partie Vredenburg de Hoog Catharijne et le centre commercial Leidsche Rijn. La signature du contrat entre Corio et la ville d’Utrecht, pour la première phase de l'extension et de la rénovation du centre commercial Hoog Catharijne dans le centre d'Utrecht, a eu lieu en mars 2006. Le contrat concerne le secteur Vredenburg, où la plus grande partie de l’extension du centre commercial sera faite. Ceci permet le démarrage des travaux de construction à l’automne de 2007. Selon les prévisions, cette partie sera livrée en plusieurs phases, à partir de 2010 jusqu’en 2013, et contribuera dès lors aux revenus locatifs de Corio. 42 Corio rapport annuel 2006 Dès la signature des contrats de développement, la partie Vredenburg sera intégrée dans les projets de développement fixes. Parallèlement à la signature du contrat pour le secteur de Vredenburg, Corio et la commune d'Utrecht ont défini les accords cadres de la coopération concernant le centre commercial à venir, le Leidsche Rijn, situé dans le quartier Vinex à Utrecht. Ce centre commercial de 40 000 m² sera livré, selon les prévisions, autour de 2012 (en phases). France • Février : signature de l’accord d’acquisition d’une zone commerciale à développer d’environ 37 600 m² à Coignières, à 25 km à l’ouest de Paris, pour un montant d’environ 85 millions €. Ce projet a été inclus dans les projets de développement variable. • Mars : Acquisition de "Marques Avenue" à Cholet/La Séguinière, seul centre de magasins d'usine dans l'ouest de la France, pour un montant de 26 millions €. • Courant 2006 : ouverture de nouveaux magasins H&M à Provence Opéra (galerie commerciale située dans le centre de Paris) et aux Trois Moulins, (centre commercial situé à la périphérie sud de Paris). • Décembre 2006 : acquisition d’environ 130 000 m² de terrain, pour un montant total de 16,0 millions € (frais d’acquisition compris) pour l’agrandissement du centre commercial Côte de Nacre, conformément au Plan d’Occupation des Sols (POS) existant. Marché La croissance économique observée à partir du second semestre 2005 s’est prolongée en 2006, pour atteindre 2,0 % (2005 : 1,2 %). Cette amélioration par rapport à 2005 est attribuable à des facteurs exogènes et endogènes. Grâce à l’économie mondiale très solide, en en particulier la reprise chez notre voisin, l’Allemagne, le commerce extérieur a eu un impact moins négatif sur la croissance économique. En même temps, l’augmentation de la consommation des ménages de 2,7 % a été supérieure à celle de l’année précédente, parallèlement avec 3,5% le montant des investissements s’est maintenu à un niveau équivalent à celui de l’année précédente. Le revenu des ménages s’est amélioré grâce à l’augmentation de la valeur des habitations et celle du cours des actions, en contrepartie le taux d’endettement a augmenté. Le revenu disponible a été influencé positivement par une inflation faible, qui s’est située à 1,7 % en 2006. L’évolution positive, mais lente, du marché de l’emploi a renforcé la confiance des consommateurs. Cependant, le chômage qui se situe à 9,1 % en moyenne en 2006, est toujours relativement élevé d’un point de vue européen. L’indice du coût de la construction qui atteint 7,05 % au second semestre 2006, prendra effet pour l’indexation de la plupart des baux (environ +75 %) à partir de 2007. Les dépenses de consommation ont augmenté d’environ 2,2 %, elles sont restées relativement stables en comparaison d’autres pays européens. Les dépenses hors secteur alimentaire (3,7 %) ont mieux performé que dans le secteur alimentaire (1,0 %). Au quatrième trimestre, les dépenses de consommation sont inférieures à celles des trimestres précédents. L’indicateur de confiance dans les ventes du commerce de détail a tout d’abord augmenté, pour reculer à nouveau légèrement en novembre et décembre de l’année. Les prévisions, basées sur des études, prévoient la stabilisation des dépenses, malgré la poursuite de l'amélioration de l'emploi. Ceci est probablement la conséquence des élections d’avril 2007, qui entraînent des incertitudes inévitables. 43 Marques Avenue, Cholet La demande des enseignes pour des surfaces commerciales de qualité reste élevée. Actuellement, les grandes marques internationales de la mode s’intéressent principalement aux centres commerciaux. On observe une bi-polarisation du comportement d’achat des consommateurs qui s’orientent vers des produits de masse à bas prix, mais consomment également des produits de luxe et haut de gamme. La demande des enseignes du luxe et du haut de gamme porte principalement sur des espaces bénéficiant de très bonnes implantations, par contre les enseignes « discount » préfèrent les grandes surfaces dans les zones commerciales ou encore les « boites commerciales ». La demande pour des espaces commerciaux dans les ZAC est d’autant plus forte que la rentabilité des commerces dans ces zones commerciales ou retail park est meilleure (bon niveau de chiffres d’affaires et charges moins élevées). En raison de la réglementation très stricte en France, l’offre disponible de nouveaux espaces commerciaux sur ces segments est restreinte. Le nombre de projets de ce type livrés en 2006 est plus ou moins égal à celui de l’année précédente ; on note cependant une hausse du nombre de nouvelles zones commerciales planifiées. Grâce à une gestion intégrée et un concept architectural d’ensemble, ces zones commerciales gagnent en intérêt, et deviennent une nouvelle alternative par rapport aux grands magasins d’antan (espaces commerciaux à grande échelle) et les centres commerciaux. Portefeuille En 2006, Corio France a renforcé sa position sur le marché des commerces par un certain nombre d’acquisitions, l’optimisation du portefeuille et de bonnes transactions locatives. En 2006, les acquisitions, les investissements dans le portefeuille actuel et les projets de développement ont représenté un montant total de 52,7 millions €. Corio a, par exemple, acquis le centre de magasins d’usine « Marques Avenue » à Cholet/ La Séguinière pour un montant d’environ 26 millions €. Marques Avenue est le seul centre de magasins d’usines existant dans l’ouest de la France, il est d’une surface totale d’environ 20 000 m². La zone de chalandise du centre se compose d’environ 4,6 millions de personnes, dans un rayon de 150 kilomètres. Marques Avenue s’est ouvert en octobre 2005 et dispose d’une surface locative de 7 100 m² répartis sur 34 unités. Le projet de Corio dispose de capacités d’extension de 2 000 m² à court terme, et de 4 000 m² supplémentaires à moyen terme. En décembre 2006, Corio a acquis 130 000 m² de terrain adjacent à son centre commercial existant Côte de Nacre à Caen, pour un montant total de 16,0 millions €, frais d’acquisition compris. L’acquisition du terrain faisait partie des projets de développement fixes. Le terrain a été vendu par le propriétaire et utilisateur actuel, NXP Semiconductors France. Une partie du terrain, à savoir 67 000 m², pour un montant total de 10,9 millions €, sera utilisée pour l'agrandissement du centre commercial Côte de Nacre, conformément au POS existant. NXP Semiconductors France reste locataire de bureaux sur l’autre partie du terrain (63 000 m²). L’acquisition offre une excellente opportunité d’agrandir et de rénover le centre commercial Côte de Nacre. Le centre bénéficie d’un bon emplacement dans la région nord de Caen et se compose actuellement de 32 500 m² d’espace commercial sur un niveau (dont 3 500 m² appartenant à d’autres co-propriétaires), avec comme locataire principal un hypermarché Carrefour (21 950 m²). La rénovation et l’extension, sur environ 15 000 m², pour un montant estimé de 45 millions, rendront le centre Côte de Nacre encore plus prospère dans sa zone de chalandise. Corio France est actuellement dans la phase d’élaboration des plans et de demande de CDEC (permis d’exploitation). Le projet est actuellement encore au stade de projet potentiel. Si tout se réalise comme prévu, le nouveau centre ouvrira ses portes en 2010, selon les estimations. 44 Corio rapport annuel 2006 De plus, Corio France a acquis sept commerces à Charras (Courbevoie), pour près de 1,9 millions €. D’autres investissements dans le patrimoine en exploitation se sont élevés à un total de 13,92 millions € et ont concerné, notamment, les projets intégrés dans les projets de développement fixes : Grand Place à Grenoble, Rue Serpenoise à Metz et Centre Deux à Saint Etienne. La rénovation de la façade de Grand’Place à Grenoble a commencé et la restructuration d’une partie du premier étage est terminée. Elle sera mise en service en mars 2007. La rénovation du projet à Metz qui est pratiquement terminée est complètement commercialisée. Dans Centre Deux à Saint-Etienne la restructuration de deux espaces est terminée, la commercialisation est également finalisée. Corio France ajoute donc en permanence de la valeur aux actifs dans son portefeuille, et continue de les renforcer. Loyers Les négociations avec les locataires en place se déroulent bien, notamment parce qu’en général les enseignes souhaitent renouveler leur bail et parfois s’agrandir. Il y a, par conséquent, un surcroît de demandes de surfaces commerciales dans les centres existants rénovés et agrandis. La demande de grandes marques internationales, notamment dans le secteur textile s’amplifie, comme en atteste l’installation de H&M dans les centres Provence Opéra à Paris, Les Trois Moulins à Issy les Moulineaux et le Centre Deux à Saint-Etienne. Par contre les négociations avec les enseignes phares pour des surfaces commerciales dans de nouveaux emplacements sont en général longues et difficiles, dans ce contexte la commercialisation est moins dynamique. Les loyers dans les centres commerciaux en France sont stables, en légère hausse. Les loyers augmentent surtout dans les centres commerciaux des villes provinciales et les « retail park ». Les revenus locatifs nets du portefeuille de commerces de Corio en France ont augmenté de 10,7 %, à 51,6 millions €, cela résulte des acquisitions évoquées, lesquelles ont plus que compensé la perte de revenus nets engendrée par la vente d’Au Pauvre Diable à Dijon en juillet 2005. La croissance des loyers nets des projets de commerce en exploitation tant en 2005 qu’en 2006 (à périmètre comparable) était de 4,1 %. Cette augmentation a été obérée par les incitations accordées à H&M afin qu’il prenne un espace dans la galerie Provence Opéra. L’augmentation des revenus locatifs nets « à périmètre comparable » au-dessus de l’inflation (taux d’inflation en 2005 et 2006 : 1,7 %) a été réalisée malgré l’indexation sur l’indice du coût de la construction relativement bas, de 0,76 %, et grâce aux efforts actifs de l’équipe commerciale de Corio France. Les baux renouvelés représentent environ 4,2 % du loyer total annuel, générant une augmentation de 20,9 % des loyers. Les commercialisations et re-commercialisations, représentent 3,5 % du loyer total annuel, elles ont généré une hausse des loyers de 33,8 %. Le taux d’occupation du portefeuille de commerces a diminué légèrement au cours de l’exercice, de 98 % sur 2005 à 95,4 % sur 2006 (définition EPRA). Le taux de vacance résulte principalement de vacance stratégique, requise par les rénovations engagées entre autre à Grand Ciel (Ivry), et Les Trois Moulins (Issy les Moulineaux). Toutefois la commercialisation d’espaces dans le centre de Grand Ciel à de nouvelles enseignes a été réalisée, la restructuration aura lieu principalement en 2007. L’espace vacant aux Trois Moulins a depuis été loué à H&M. Rendements et valorisation La demande, de la part des investisseurs (internationaux) pour les actifs commerces, reste forte en France. Néanmoins, la part du volume de transaction de commerces en 2006 était inférieur à l’année précédente, à cause d’une pénurie de produit (2006 : 8 % 2005 : 10,5 % du volume de transaction moyen). Cette pénurie est d’une part la consé- 45 quence des investisseurs qui conservent leurs produits de commerce, et d’autre part, de la politique de planification stricte de la France, limitant l’arrivée de nouveaux projets commerciaux sur le marché. Une forte demande de la part des investisseurs internationaux s’est exprimée pour les centres et « retail park », cela favorise une baisse continue des rendements exigés pour ce type d’actifs, et entraîne des prix d’achats et des évaluations des valeurs vénales en hausse. Les rendements initiaux nets des centres commerciaux de premier plan ont baissé de 1 pour cent, passant de 5,5 % fin 2005 à 4,5 % fin 2006. Cette baisse a également été perceptible dans le portefeuille de Corio, dont la valeur a augmenté de 181,9 millions €, soit 21,2 % (2005 :15,1 %) grâce aux hausses de loyer et aux baisses des exigences de rendement. Les réévaluations absolues les plus importantes sont intervenues pour les actifs suivants : Grand’Place (Grenoble), Mondeville 2 (Caen) et Nice TNL (Nice). Suite aux augmentations de valeur, le rendement brut du portefeuille a diminué, il est passé de 6,3 % fin 2005 à 5,6 % fin 2006. Projets de développement Corio France dispose de projets de développement représentant un montant total de 394 millions € (dont 7 millions € déjà investis). Cela comprend d’une part 72 millions € dans les projets de développement fixes (dont les 7 millions précités), d’autre part 90 millions € dans les projets de développement variables et enfin 232 millions € dans les projets potentiels. En août, le projet de rénovation et de restructuration du centre commercial Grand Ciel à Ivry représentant un investissement de 28 millions € a été transféré dans les projets de développement fixes. Ce montant sera investi en 2008. Un accord a été conclu avec le copropriétaire Carrefour et quelques baux importants ont été signés, notamment pour les grandes surfaces commerciales à louer. En outre, l’acquisition de quelques unités commerciales supplémentaires dans le centre commercial Charras à Courbevoie a été intégré dans les projets de développement fixes pour un montant d’environ 16 millions €. À terme, Corio prévoit de détenir la majorité de ce centre commercial. Les projets variables se composent principalement de la zone commerciale d’environ 87 millions € à développer à Coignières. L’accord pour ce projet de développement, situé le long de la Route Nationale 10, à quelque 25 kilomètres à ouest de Paris, a été signé en février. Le projet bien conçu et intégré, dispose d’une surface locative de 37 600 m², il a déjà été pré commercialisé à 90 % à des enseignes renommées comme Castorama, Boulanger et Cultura. Coignières a été ajouté aux projets de développement variables car tous les permis n’ont pas encore été obtenus. Après l’obtention des permis, les magasins ouvriront leurs portes en 2008. Corio s’est retiré du projet Ris Orangis au sud de Paris parce qu’il est improbable que, dans sa forme et composition actuelles, les permis nécessaires pour le projet soient obtenus. Le projet, avec un volume d’investissement d’environ 140 millions € et une livraison prévue pour 2009 n’est donc plus intégré dans les projets de développement. Italie • Juin : achat de la seconde partie du centre commercial Globo à Busnago pour un montant de 41,2 millions €. Globo est un centre commercial d’une surface d’environ 40 000 m², situé à Busnago, entre les villes de Milan et Bergame. • Octobre : accord avec le groupe Barletta pour l’achèvement du centre commercial Campania à Marcianise (20 kilomètres au nord de Naples). • Décembre : achèvement de l’extension et réaménagement de Globo 1, construction d’une nouveau square dans Globo 2. • Décembre : Shopville Le Gru gagne la récompense en 2006 des relations avec la communauté, attribuée par l'International Council of Shopping Centers. 46 Corio rapport annuel 2006 Marché Avec une prévision de croissance économique de 1,7 % en 2005, l’Italie est sortie d’une période de marasme économique qui a duré cinq ans. En 2006 est intervenue une reprise considérable du commerce extérieur, conséquence du resserrement de la conjoncture internationale. Les dépenses des ménages ont augmenté (+2,0 %) de même que l’investissement des entreprises (+3,0 %). Le marché de l’emploi a progressé et le chômage a reculé à 6,8 % en moyenne sur 2006 (2005 : 7,6 %). L’inflation, de 2,1 % était pratiquement identique à celle de la zone euro (2,2 %). L’optimisme, tant des consommateurs que des fabricants est significatif. Ceci malgré, ou peut-être en raison, de l’augmentation des charges par le nouveau gouvernement afin de réduire le déficit public en dessous de la norme de Maastricht de 3 %. Cependant en termes de charges, il y a également eu quelques développements positifs. La baisse de 5 % des charges sur le travail est favorable à la concurrence et à l’emploi. La libéralisation du secteur des services qui étaient surréglementés, contribuera à faire baisser le prix des services, ce qui aidera à juguler l’inflation et stimulera l’économie. En plus d’une série de mesures positives, le gouvernement a également libéré des fonds pour les investissements dans le renforcement des infrastructures, la recherche et le développement. Il est possible que la croissance économique se maintienne. Les dépenses de consommation ont augmenté en Italie de 2,7 % en 2006, avec une très faible différence entre le secteur alimentaire (+2,8 %) et non alimentaire (+2,6 %). Il existe cependant une différence évidente selon la taille des enseignes, les grandes marques ont réalisé une croissance du chiffre d’affaires de 3,3 %, tandis que le chiffre d’affaires des petits commerces n’a augmenté que de 2,3 %. Ceci est en rapport avec la poursuite de la modernisation de la structure du commerce de détail italien. L’évolution du commerce en Italie est toujours portée par le processus continu de changements et consolidations structurels. Malgré la croissance timide des dépenses de consommation de ces dernières années, le développement des commerces est significatif. En Italie, la densité des centres commerciaux, mesurée en m² de centre commercial pour 1 000 habitants, est encore inférieure à la moyenne européenne. Malgré la disparition des différences régionales en Italie, il existe toujours des provinces à forte population, mais à faible densité commerciale et une restriction au développement de nouveaux centres commerciaux. En prenant en compte le stock existant de nouveaux projets de développement (principalement des centres commerciaux régionaux et des « retail park »), la densité commerciale reste toujours en deçà de la moyenne européenne. Environ 45 % des nouveaux projets se situent dans le nord, 23 % au centre et 32 % dans le sud de l’Italie. Les nouveaux centres commerciaux offriront l’espace nécessaire aux commerces souhaitant s’agrandir. Au cours de l’année 2006, l’activité commerciale a été dominée par les enseignes nationales et françaises. La demande de surfaces commerciales dans les centres commerciaux dominants se maintient à un niveau élevé. Ces dernières années, l’Italie représente l’un des meilleurs marchés d’Europe en termes d’augmentation des revenus locatifs dans les centres commerciaux. Portefeuille Corio a renforcé sa position sur le marché italien des commerces en 2006 par un certain nombre d’acquisitions, d’optimisations de portefeuille et par de bonnes transactions commerciales. En 2006, les acquisitions et les investissements, dans le portefeuille actuel et les projets de développement, ont représenté un montant total de 191,8 millions €. En 2006, Corio Italia a élargi sa participation dans le centre commercial dominant Globo par l’acquisition de la deuxième partie Globo 2, pour un montant de 41,2 millions €. Le centre commercial Globo est l’un des plus grands centres commerciaux d’Italie. Il couvre une superficie d’environ 40 000 m² et abrite quelques 130 magasins, avec des enseignes de renommée nationale et internationale. 47 Le centre commercial dispose de 4 500 places de parking. Globo 2 est entièrement commercialisé et il présente un potentiel de croissance significatif pour les années à venir (pour plus d’informations, voir le suppléement consacré à ce sujet dans ce rapport annuel). En 2006, Corio Italie a investi un montant de 5,3 millions € dans Globo 1. L'optimisation du centre s’est poursuivie, notamment avec la signature de nouveaux baux qui a permis un meilleur équilibrage de l’offre commerciale, et le développement d’extension permettant la création d’espaces commerciaux supplémentaires. Par ailleurs, un montant total de millions 145,3 millions € a été engagé dans d’autres projets de développements, principalement concentrés dans le projet de centre commercial Campania à Marcianise. Après clôture du bilan, Corio a conclu un accord sur l’acquisition d’une participation de 49 % dans le centre commercial Cittá Fiera situé à Udine pour un montant d’environ 87 millions € (frais d’acquisition compris), à partir du 1er janvier 2007. Ce projet avait été inclus dans les projets de développement variables le 30 septembre 2006. Ce centre est situé dans la région Friuli Venezia Giuliade et comporte une zone de chalandise principale de 380 000 habitants (à 30 minutes de trajet). Cittá Fiera se compose d’une surface locative brute d’environ 70 800 m² ; dont 14 800 m² non inclus dans cette transaction sont occupés par l’hypermarché Finiper de 9 000 m², une jardinerie et une station-service. A compter du 1 janvier les revenus locatifs du centre sont intégrés aux revenus locatifs du groupe. De plus, ce centre présente un potentiel important en terme de création de valeur, notamment grâce aux possibilités d’extension existantes. Loyers L’accroissement de la demande de surfaces commerciales émanant d’enseignes nationales et internationales, a entraîné une hausse des loyers dans la plupart des villes. Les revenus locatifs nets de Corio en Italie ont progressé de 8,0 %, pour atteindre 33,8 millions € grâce à l'acquisition de Globo 2 et l’augmentation nette des loyers du portefeuille existant. La croissance des revenus locatifs nets des actifs commerce en exploitation en 2005 et 2006 (à périmètre comparable) a été de 3,5 %. Cette progression qui est supérieure au taux d’inflation (2005 : 2,0 % - 2006 : 2,1 %) a été atteinte grâce aux efforts actifs de l’équipe commerciale de Corio Italia. Les renouvellements signés représentent 6,9 % du loyer total annuel, et une hausse de 32,1 % des loyers. Les recommercialisations négociées représentent 7,8 % du loyer total annuel, et génèrent une hausse de loyers 44,5 %. Le taux d’occupation du portefeuille de commerces a diminué légèrement au cours de l’exercice, de 99,3 % sur 2005 à 98,4 % sur 2006 (définition EPRA). Le taux de vacance résulte principalement d’une vacance stratégique, notamment à Globo 1 à Busnago, par suite de la restructuration décrite ci-dessus. Rendements et évaluation En raison de la demande importante des investisseurs pour l’immobilier de commerce, et en particulier pour les centres commerciaux, le volume d’investissement s’est accru en 2006 par rapport à l’année précédente. Les investisseurs étrangers s’intéressent particulièrement aux centres commerciaux, mais le volume des investissements de la part des investisseurs nationaux a également augmenté. Malgré l’accroissement du volume d’investissements, le nombre de transactions a diminué en 2006 ; l’importance des transactions a donc augmenté, ce qui résulte de la préférence pour des centres plus importants. L’exigence de rendement des investisseurs pour les centres commerciaux a baissé, ce qui a entraîné une hausse des prix et des valeurs vénales. La plupart des transactions ont lieu contre un rendement net autour de 5 %. Les prix ont légèrement 48 Corio rapport annuel 2006 fléchi vers le milieu de l’année, conséquence de la nouvelle législation fiscale. Mais au cours des mois suivants, la baisse des rendements et la hausse des prix des actifs commerce se sont poursuivies. L’évaluation des centres commerciaux a tenu compte des taxes d’enregistrement de 4 %, en plus des frais de transaction habituels de 1,5 %. Au total les valeurs vénales sont nettes de 5,5 % de frais et charges applicables. Ces frais ne sont pas dûs en cas de vente de la société détenant le patrimoine immobilier. La valeur du portefeuille de commerces italien de Corio a malgré tout augmenté de 9,2 %. Les plus importantes augmentations de valeur ont porté sur Shopville Le Gru à Turin, et le centre commercial Il Maestrale à Senigallia. En conséquence, le rendement brut du portefeuille est passé de 5,5 % fin 2005 à 5,4 % fin 2006. Projets de développement Corio dispose de projets de développement en Italie à hauteur de 438 millions € (202 millions € déjà investis compris), dont 270 millions € (y compris les 202 millions précités) dans les projets de développement fixes, 160 millions € dans les projets de développement variables et 8 millions € dans les projets de développement potentiels. Le projet de développement le plus important parmi ceux qui sont engagés est le centre commercial Campania à Marcianise (à 20 kilomètres au nord de Naples) pour un montant total d’environ 200 millions € Le groupe Barletta, concepteur du centre, a terminé tous les travaux d’infrastructure fin 2006, Corio a investi 192 millions € dans le projet fin 2006. Le montant restant est nécessaire à l’aménagement du centre commercial. Corio a signé une acquisition clé en main en avril 2006 pour ce projet avec le groupe Barletta et depuis, le projet fait partie des projets de développement fixes. Le centre commercial Campania dispose d’une surface locative brute d’environ 85 000 m², dont l’hypermarché Carrefour de 19 300 m² qui ne fait pas partie de la transaction, quelques grandes surfaces commerciales, d’une surface totale de 13 000 m², reliées à la galerie marchande adjacentes et 7 000 places de parking. Le centre deviendra un centre commercial régional dominant dans sa zone de chalandise, avec 1,2 million d’habitants à 30mn de trajet. L’accord conclu suite aux différends avec le groupe Barletta a permis de clore les procédures judiciaires, d’acquérir le centre pour un montant de 200 millions € et de conclure un nouvel accord pour terminer le centre. En conséquence, fin 2006, les routes en provenance et à destination du centre avaient été aménagées compte tenu du nombre de visiteurs attendus au centre commercial et de la zone commerciale. Suite au retard dans la construction et aux différends qui en ont résulté, une partie importante des commercialisations a pris du retard. Afin d’optimiser l’offre commerciale et les niveaux de loyers nets obtenus, de nouveaux baux doivent être signés et les baux conclus par le groupe Barletta doivent être renégociés. Ces renégociations ont également une influence sur la finalisation interne du projet, puisque l’optimisation de l’offre commerciale peut dans un certain nombre de cas nécessiter une répartition différente de l’espace, et des aménagements. La commercialisation est bien engagée ; des enseignes nationales et internationales seront présentes dans le centre dès l'ouverture de Campania début septembre 2007. Les revenus locatifs nets attendus après le ré équilibrage de l’offre commerciale sont en augmentation et devraient atteindre environ 17 millions €. Le rendement initial net s’élèvera alors à environ 8,5 % sur une base annuelle, ce qui est nettement au-dessus du rendement initial net du marché. De plus, Corio possède toujours une option sur Globo 3, celui-ci est donc inclus dans les projets de développement fixes. Globo 3 est relié à Globo 2, couvre une surface commerciale d’environ 8 500 m² et possède des enseignes phares, comme Zara et Upim. 49 Espagne • Juillet : acquisition de Maremagnum à Barcelone, centre commercial dont le concept est exceptionnel, sur un emplacement de premier plan, pour 120,7 millions €. • Courant 2006 : 21 nouveaux baux ont été signés dans CC Gran Via de Horteleza à Madrid, contre une augmentation de loyer de 10 %, avec une moyenne de 630 €/m2, ce qui place ce centre en tête des loyers/m² du portefeuille de Corio en Espagne. • Décembre : acquisition d’un cinéma, d’une surface locative de 1 600 m² dans le centre commercial El Ferial à Parla, pour un montant de 3 millions € en vue de l’extension future de ce centre. Marché L’économie espagnole a bénéficié à nouveau d’une croissance économique solide de 3,7 %, performance se situant au-dessus de la moyenne de la zone euro. Tout comme les années précédentes, la croissance de l’économie a pris appui sur le niveau de la consommation domestique, mais moins que l’année précédente. La consommation des ménages a progressé de 3,6 % et les investissements de 6,0 %. Les dépenses des consommateurs ont été stimulées par les évolutions positives du marché de l’emploi, des habitations et un accroissement de l’endettement des ménages. Les taux d’intérêts réels sont faibles en Espagne en raison d’un taux d’inflation de 3,5 %, presque un point et demi au-dessus de la moyenne de la zone euro. Le chômage a reculé à 8,2 % en moyenne sur 2006 (2005 : 8,5 %). Une grande partie des créations d’emploi se situe dans le secteur du bâtiment. Le commerce extérieur a, à nouveau, apporté une contribution négative. Le déficit sur les comptes courants s’élève à presque 9 % du produit intérieur brut, ce qui indique une capacité concurrentielle faible. Une baisse de la croissance économique est donc probable au cours des années à venir. Les ventes au détail ont augmenté de 5,0 % en 2006, et même de 5,4 % après correction du nombre de jours calendaires. Hors consommation courante les ventes ont progressé de 5,2 % (non ajustée) ; pour les commerces d’une superficie supérieure à 2 500 m² les chiffres d’affaires ont augmenté de 6,0 %. Le nombre de visiteurs des centres commerciaux a progressé de 7 % en 2006. Pour la troisième année consécutive le nombre d’ouvertures de nouveaux centres, et le nombre de mètres carrés additionnels des centres commerciaux est en baisse. Néanmoins, il est prévu que le volume de mètres carrés dans les centres commerciaux augmente en 2007 d’environ 8 % grâce au stock de projets. Cela provient du développement de petits actifs, et d’extension prévues. Certaines parties de l’Espagne ont atteint le niveau de saturation en terme de densité commerciale. Cependant, à ce jour, la demande de la part des enseignes est soutenue, de même que celle des dépenses des consommateurs, ce qui justifie de poursuivre une politique de croissance et d’acquisition. Portefeuille En 2006, les acquisitions, les investissements dans le portefeuille actuel et dans les projets de développement, ont représenté un montant total de 129,2 millions €. Corio España a renforcé sa position sur le marché espagnol par l’acquisition de Maremagnum pour un montant de 120,7 millions €. Le centre commercial, un concept commercial exceptionnel, est situé au bord de l’eau à Port Vell (ancien port), à l’extrémité du très populaire boulevard « Las Ramblas » à Barcelone. Maremagnum, ouvert en 1995, possède une surface commerciale d’environ 22 000 m² et attire plus de 11 millions de visiteurs par an. Le bâtiment principal comprend environ 18 800 m² de surface locative répartie sur trois niveaux, et abrite des enseignes phares telles que H&M, Mango, Women’s Secret, Calvin Klein et Starbucks. En plus du bâtiment principal, il possède un cinéma séparé (environ 3 182 m²) de huit salles, exploité par Cinesa, principal exploitant de cinémas à 50 Corio rapport annuel 2006 Barcelone et en Espagne. Il existe plusieurs possibilités pour renforcer encore le concept Maremagnum et ainsi accroître la valeur du projet. Maremagnum présente un potentiel de croissance de revenu locatif pour les années à venir. Une rénovation du parking de Maremagnum est prévue à court terme. Après la rénovation (programmée fin avril 2007), le tarif du parking de Maremagnum sera augmenté pour s’aligner sur le tarif horaire du marché. Ce n’est qu’une des possibilités de Corio Espagne pour accroître la valeur du centre, puis générer une croissance des revenus (se référer au supplément spécial consacré à ce centre dans ce rapport). Par ailleurs, Corio a acquis le cinéma du centre commercial El Ferial à Parla de Yelmo Cinemas pour un montant de 3 millions € afin de pouvoir engager une extension du centre. Le cinéma, d’une surface locative brute de 1 600 m² reste en exploitation jusqu’à l’ouverture de l’extension, puis cet espace sera transformé en espace commercial de taille moyenne. De plus 5,5 millions € ont été investis dans le portefeuille et les projets de développement, dont 3,7 millions € portant sur la rénovation de Sexta Avenida à Madrid. Cette rénovation permet d’optimiser le centre, tant en termes de revenus que de profil d’offre commerciale, afin de renforcer son attractivité sur les consommateurs de sa zone de chalandise principale (se référer au supplément spécial consacré à ce centre dans ce rapport). Loyers L’importance de la demande de surfaces commerciales grandes et modernes de la part d’enseignes a provoqué la hausse des loyers pour ce type de surfaces. De ce fait, le loyer moyen des nouveaux centres commerciaux a augmenté. Dans le cas de centres rénovés et agrandis, les loyers obtenus des nouveaux locataires sont parfois considérablement plus élevés, parfois ils peuvent être inférieurs. Ceci est fonction de l’équilibre de l’offre commercial recherché. En général le niveau des loyers négociés dans les centres commerciaux a dépassé l’inflation de 1,5 point. Les revenus locatifs nets de Corio Espagne ont progressé de 27 %, pour atteindre 23,5 millions €, notamment grâce à l'acquisition de Maremagnum, la croissance des revenus de parking et l’augmentation nette des loyers du portefeuille existant. La croissance des revenus locatifs nets des actifs commerces, en exploitation en 2005 et 2006 (à périmètre comparable), était de 9,7 %. Sans les revenus supplémentaires de parking, la croissance des revenus locatifs nets à périmètre comparable aurait été de 8,7 %. Cette croissance des revenus locatifs, supérieure au taux d’inflation (2005 : 3,4 % - 2006 : 3,5 %) et supérieure à la croissance des dépenses de consommation, a été réalisée grâce aux efforts importants de l’équipe commerciale de Corio Espagne. Les renouvellements signés représentent 7,1 % du loyer total annuel et ont généré une hausse de 9,0 % des loyers. Les commercialisations signées représentaient 4,6 % loyer total annuel, entraînant une hausse des loyers de 13,6 %. En 2006, 21 nouveaux baux ont été signés (2,9 % du loyer total annuel) dans le centre commercial CC Gran Via de Horteleza à Madrid, avec une moyenne de 630 €/m²/an. Ce qui représente une augmentation des loyers de 10 %. Du portefeuille de Corio Espagne, le CC Gran Via de Horteleza reste donc le centre commercial dont les loyers au m² sont les plus élevés. Rendements et évaluation La demande d’une grande diversité d’investisseurs (y compris internationaux) est très importante, comme en atteste la progression (de presque 50 %) du volume total des investissements par rapport à l’année précédente. Cette demande élevée se porte notamment sur les centres et « retail park » en Espagne, mais face à la pénurie de l’offre disponible, une augmentation des prix des produits sur le marché s’est produite. En raison de l’augmentation des prix, les rendements initiaux nets sur une année ont baissé d’environ 50 points de base, à 4,75 %-5 % pour les centres commerciaux de première catégorie, bien situés et avec une bonne zone de chalandise. Les rendements initiaux nets des centres commerciaux dominants dans des villes de second plan ont légèrement 51 Akmerkez, Istanbul progressé. Les centres de Corio bénéficient de bonnes performances sur les années écoulées tant en termes de taux d’occupation, de nombre de visiteurs que de résultats. Le portefeuille Corio de commerces espagnol a donc été ré-évalué de 13,7 %, ce qui peut être expliqué, à proportion de 40 %, par une baisse de l'exigence de rendement des investisseurs, pour 40 % par la hausse des loyers (impacts d’extension inclus) et environ 20 % par des revenus de parking plus élevés. Les plus grandes réévaluations, en pourcentage, sont intervenues sur les actifs suivants : Sexta Avenida à Madrid, La Loma à Jaen, Txingudi à Irun et Las Huertas à Palencia. En montants absolus, la réévaluation de Gran Turia à Valence a également été importante. Le rendement brut du portefeuille est passé de 6,2 % en 2005 à 5,4 % en 2006. Le portefeuille espagnol total a été réévalué à la hausse de 14,3 %. La réévaluation comprend également un montant de 2,7 millions € pour un étage de bureaux dans le bâtiment de bureaux Mar de Cristal. Corio a vendu cet actif en février 2004, avec un bénéfice comptable, à AXA Seguros e Inversiones. L’étage concerné avait alors une valeur commerciale limitée, car à l’origine la commune avait prévu d’utiliser cet étage comme station de métro. La transaction réalisée avec AXA comprenait l’obligation pour Corio Espagne de transformer cet étage de 2 938 m² en bureaux. Après l’aménagement en bureaux, pour un montant total de 2,3 millions €, le vendeur reprendra cet étage. En février 2007, Corio et AXA ont convenu d’un prix de 6,3 millions € pour cet étage de bureaux. L’étage de bureaux rapporte donc 4 millions €, payés en février 2007. D’éventuels écarts, positifs ou négatifs, dans les frais d’aménagement sont à la charge d’AXA. Reste donc un bénéfice comptable de 1 million € pour 2007. Projets de développement Corio España dispose de projets de développement d’environ 56 millions €, dont 0,6 million € déjà investi. Les deux projets de développement fixes concernent la rénovation et l’extension de 20 000 m² du centre commercial El Ferial à Parla pour un montant d’environ 42,4 millions €, ainsi que la rénovation et l’extension de 4 600 m² du centre commercial La Loma à Jaen pour un montant d’environ 9,1 millions €. La planification et l’extension d’El Ferial sont toujours d’actualité, avec une livraison prévue en 2009. Cependant, les élections régionales pourraient créer des retards imprévus. La rénovation et l’extension de La Loma seront réalisées en 2007, avec une livraison prévue en 2008. Turquie • Novembre : renforcement du portefeuille de projets de développement variables par deux projets, un à Istanbul et un à Ankara, pour un montant total de 172 millions €. • Après la clôture du bilan : acquisition d’une participation de 40 % dans le centre commercial à développer Teras Park à Denizli, pour un montant total d’environ 55 millions €, une participation de 100 %, 65 millions de dollars US, dans Ada Center, et une participation de 7 % dans le projet Acibadem à Istanbul. • Corio prépare également la mise en place d’une organisation locale à Istanbul, pour la gestion des projets. Du personnel a été engagé, un PDG a été recruté. Marché En 2006 l’économie turque a connu une croissance économique de 5,8 %, légèrement inférieure à celle de 2005 de 6,2 %, mais supérieure aux 2,7 % de la zone euro. Le moteur de cette croissance économique est toujours la demande interne. Par exemple, les investissements ont progressé de 13,2 % et la consommation des ménages de 5,3 %. Le chômage a baissé à environ 9,2 % fin 2006. Suite à l’explosion brève et soudaine des marchés en mai 2006, il est apparu que la Turquie est un marché exposé, où les flux de capitaux disponibles sont volatiles, et directement impactés par la perception des risques potentiels. En conséquence, la lire turque a considérablement baissé (environ 20 %) 52 Corio rapport annuel 2006 par rapport à l’euro et au dollar américain. Cet effet ajouté aux prix élevés du pétrole, a fait augmenter l’inflation qui s’est élevée à 9,6 % (2005 : 7,7 %). La confiance des ménages a beaucoup baissé au cours des mois de mai, juin et juillet, mais a repris par la suite. Compte tenu des liens économiques existants, la croissance européenne aura une influence positive sur l’économie de la Turquie et les exportations turques croîtront progressivement. Selon les prévisions une croissance d’environ 5,2 % interviendrait en 2007 et l’inflation resterait élevée en 2007, pour ensuite diminuer. Le déficit public, exprimé en pourcentage du produit national brut, a baissé passant de 15,2 % en 2001 à 1,2 % en 2006. Le calendrier de 2007 prévoit des élections présidentielles (mai) et parlementaires (novembre), ce dont il résulte un climat incertain. Le marché turc de centres commerciaux connaît une évolution rapide, en particulier dans les grandes villes comme Istanbul. La Turquie est un marché en pleine expansion, étant donné la faible densité commerciale, d’environ 30 m² pour 1 000 habitants, comparée aux 181 m² pour 1 000 habitants de l'Europe des 25 en 2006. Actuellement, Istanbul compte 38 centres commerciaux pour une surface au sol totale de plus d’un million de mètres carrés. Quelques 70 nouveaux centres commerciaux sont en projet. Malgré ces derniers développements, Istanbul reste largement en deçà de la moyenne d'autres métropoles. La demande d’agrandissement de commerces importants, existants ou nouveaux est constante. La plupart des surfaces commerciales existantes ne peuvent pas satisfaire ces besoins. Malgré les fluctuations de l’économie, le commerce turc s’est développé de manière stable en 2006. Dans les centres de bonne qualité, le taux de vacance est pratiquement nul et les loyers augmentent progressivement. Portefeuille Le portefeuille actuel se compose d’une participation de 46,92 % dans Akmerkez GYO, propriétaire de 96,5 % du centre commercial Akmerkez dans la partie européenne d’Istanbul. Environ 433 400 personnes, avec des revenus au dessus de la moyenne, habitent ou travaillent dans la zone de chalandise principale du centre. La gestion du centre commercial revient à Üçgen, dans lequel Corio possède une participation de 10 %. L’offre commerciale qui comprend des enseignes phares nationales ainsi que d’enseignes internationales est attractive. Loyers Actuellement, la durée moyenne des baux à Akmerkez est de 9,6 ans et la durée restante moyenne est de 6,6 ans. En général, les baux sont conclus pour une période de 5 ou 10 ans et sont signés en dollars US. Les contrats prévoient une augmentation annuelle des loyers qui s’est élevée à 5,3 % en 2006. Le taux d’occupation moyen est de 100 % depuis l’ouverture du centre, tout comme pour 2006. Le taux de vacances est « frictionnel », si bien que le taux d'occupation était donc de 100 % à la fin de l'exercice. La rotation moyenne des locataires est de 7,8 % ; en 2006 elle était de 5,8 % seulement. 11 nouveaux locataires ont intégré le centre commercial au cours de l'exercice. La signature de ces nouveaux baux a permis de réaliser une augmentation de loyer de 3,5% en moyenne. Avec des loyers moyens annuels de 1 115 €/m² à fin 2006, les loyers d’Akmerkez se situent toujours parmi les plus élevés du marché. 53 Rendements et évaluation Compte tenu du caractère très attractif du marché turc, de nombreux investisseurs (y compris internationaux) s’intéressent actuellement à l’immobilier. Pénurie de l’offre et hausse des prix se traduisent sur ce marché également par une baisse des exigences en terme de rendement. La demande se concentre principalement sur des centres commerciaux de bonne qualité et déjà en exploitation. Cependant, la rareté de ce produit limite le nombre de transactions. Les rendements à Istanbul, se rapprochent de ceux observés en Europe centrale. La valeur des 46,92 % de Corio dans le centre commercial Akmerkez a augmenté pour atteindre 246,6 millions de dollars US à fin 2006 (nette de 3 % de charges). Cela représente une augmentation de la valeur vénale de 10 % par rapport à l’année précédente. Le rendement initial, sur la base de cette valeur estimée, est d’environ 7,5 %. La différence de change de cet investissement pour le montant d’investissement initial de 190 millions de dollars US est couverte par un prêt en dollars US. Projets de développement Corio a bien progressé dans le sens d’acquisitions (et de participations) potentielles dans un certain nombre de projets de développement. Deux projets à Istanbul et un à Ankara ont été ajoutés aux projets de développement variables, pour un montant d’environ 172 millions €, comprenant un montant déjà investi de 6,1 millions €. Ce montant peut être sujet à des variations, car les transactions doivent encore être étudiées et structurées. Après clôture de l'exercice, Corio a acquis une participation de 40% dans le centre commercial Teras Park en construction de Denizli, pour un montant d’environ 55 millions €. Denizli est une ville à croissance rapide, au sud-ouest de la Turquie, près de l’attraction touristique Pamukkale. Teras Park est situé dans le quartier aisé de Yenisehir et possède une zone de chalandise principale d’environ 400 000 personnes. Le projet comporte une surface locative d’environ 55 000 m², répartie sur 4 étages, ainsi que 1 426 places de parking. L’ouverture du centre commercial est planifiée pour le premier semestre 2008. Le rendement initial se situe à environ 8 % (se référer au supplément spécial consacré à la Turquie dans ce rapport). En mars 2007, deux autres acquisitions en Turquie ont eu lieu. Un accord a été signé pour l'acquisition d'une participation de 100 % dans le centre commercial AdaCenter, actuellement en développement à Adapazari, au nord-ouest de la Turquie, pour un montant d'environ 65 millions de dollars US. De plus, Corio a été invité à prendre une participation de 7 % dans le projet potentiel à grande échelle d'Acibadem, développé à Istanbul. Les prévisions de rendement net sont d’au moins 8 % au cours de la première année complète de fonctionnement de ces deux projets. 54 Corio rapport annuel 2006 Bulgarie • Novembre : acquisition d’une parcelle de terrain d’environ 110 000 m² dans la capitale bulgare, Sofia. À terme, il sera possible de réaliser un centre commercial moderne sur ce terrain. Marché La Bulgarie a rejoint l’Union Européenne le 1er janvier 2007 après une longue série de réformes économiques et politiques. Grâce à un programme de privatisations et de réformes, la Bulgarie a réussi, depuis le début du millénaire a générer une croissance économique largement au-dessus de la moyenne de l’UE. La croissance économique en 2006 se situait à 5,8 %, comparé à la moyenne européenne (UE des 25) de 2,9 %. L’inflation a cependant progressé de 7,3 % ; le prix élevé du pétrole y a joué un rôle important. La croissance économique résulte pour une grande partie de l’augmentation de la demande intérieure. La consommation des ménages a progressé de 6,0 % en 2006, et les investissements de 10 %. En outre, l’économie bulgare a profité du nombre croissant de touristes. Le chômage a légèrement régressé en 2006, il est de 9,7 %, par rapport 10,1 %. l’année précédente. Le chômage est caractérisé par de grandes disparités régionales ; à Sofia le chômage n’était que de 2,5 % en 2006. En 2006, les dépenses de consommation ont doublé par rapport à l’an 2000, en particulier les dépenses non-alimentaires. Le marché bulgare est encore balbutiant, l’offre de surfaces commerciales et la demande sont en décalage. Les premiers centres commerciaux modernes ont vu le jour seulement l’année dernière, avec l’ouverture du Mall of Sofia, et du City Centre Sofia dans la capitale bulgare. Ces ouvertures portent l’offre totale de centres commerciaux à Sofia, en m², à environ 67 000 m². Pour une population d’environ 1,2 million de personnes, ce chiffre est très bas. L’offre reste également très en deçà dans les autres villes de Bulgarie, puisque les premiers développements viennent juste de démarrer. Les loyers moyens du marché se situent entre 30 € et 50 €/m2/mois. Portefeuille et projets de développement En novembre, Corio a acquis une parcelle de terrain d’environ 110 000 m² à Sofia. Le terrain est situé au nord-ouest de la ville, à un emplacement favorable, près de routes de sortie du centre et à 250 mètres d’une station de métro. Cette parcelle de terrain peut intégrer un centre commercial d’environ 40 000 m², tout en préservant des possibilités d’extensions futures et en prévoyant suffisamment de places de parking. La parcelle se situe dans le quartier Lulin, le centre commercial à construire se situe dans une zone de chalandise de 300 000 à 400 000 personnes. Corio est propriétaire de 100 % du terrain, acquis pour un montant d’environ 15,5 millions €. Corio prépare actuellement la réalisation (en partenariat avec un promoteur) d’un centre commercial sur cet emplacement. En même temps, Corio évalue attentivement les options stratégiques relatives à la Bulgarie : développement d’environ 3 à 4 centres commerciaux dominants en Bulgarie, maintien de ce projet géré depuis Istanbul, ou la revente du projet une fois achevé. 55 Weena Point, Rotterdam Bureaux • Les revenus locatifs nets totaux provenant des bureaux ont baissé de 3,6 %, pour atteindre 50,9 millions €, par suite d’un certain nombre de cessions et redéveloppements (-14,0 %), et d’autre part d’un rachat de loyer aux Pays-Bas (+8,7 %) et de commercialisations en France. • Dans le portefeuille bureaux de Corio, l’augmentation des loyers pour les actifs en exploitation en 2005 et 2006 à périmètre constant était de 10,5 % . • Le taux de vacance dans le portefeuille de bureaux de Corio était de 9,6 % sur 2006 (2005 : 11,9 %). • Tout compte fait, la valeur du portefeuille bureaux dans l’évaluation externe a augmenté de 66,1 millions €, soit une augmentation de 8,8 %. • Le rendement brut du portefeuille de bureaux a baissé, passant de 8,1 % à 7,3 %. • Les bureaux représentent 15,4 % du portefeuille de Corio, situés aux Pays- Bas, en France et ainsi qu'un immeuble en Allemagne. Une reprise du marché des bureaux en Europe s’est opérée en 2006. La demande d’espaces de bureaux a progressé. La plupart des marchés ont réalisé des performances locatives record, qui rejoignent celles atteintes en 2000. Le taux de vacance a continué à baisser, le taux moyen dans l’UE des 15 est passé de 9 % à 7,6 % fin 2006. Le nombre de nouveaux développements est limité. L’offre de bureaux se compose, en majeure partie, de bureaux vacants plutôt que de nouveaux développements. La plupart des marchés de bureaux sont actuellement en phase de croissance de revenu locatifs. On observe une pénurie d’espaces de qualité et la croissance locative porte principalement sur les emplacements centraux et centres-villes. Le marché des bureaux en France est plus avancé dans ce cycle ascendant que les Pays-bas. 2006 a montré les premiers signes de reprise sur le marché des bureaux dans les villes importantes d’Allemagne. En dehors des locations, le marché de l’investissement a affiché un niveau d’activité supérieur en 2006, avec un volume de transactions de 40 % supérieur à celui de 2005. La demande forte d’investissements se traduit par des prix en augmentation et des exigences de rendement inférieures. Tout comme le marché de la location, le marché de l’investissement différencie les espaces de bureaux de premier ordre, bien situés, et les espaces secondaires. Le rendement initial net moyen pour les espaces de bureau de premier ordre et bien situés dans l’UE des 15 a baissé il est environ de 5 %. Répartition géographique Bureaux (en valeur) Bureaux (par pays, fin 2006) Surface locative (x 1000 m2) Taux d’occupation (financier) Valeur (mln €) Loyer théorique (mln €) Loyer théorique au m2 Rendement initial brut Pays-Bas France Allemagne Total* 317 89% 562,1 53,8 170 9,6% 66 97% 256,8 17,4 264 6,8% 14 52% 12,4 1,4 100 11,3% 397 90% 834,3 72,6 183 8,7% Pays-Bas 67% France 32% Allemagne 1% * étage de bureaux en Espagne compris, valeur comptable à fin 2006 : 3 millions €, vendu février 2007. 56 Corio rapport annuel 2006 Echéance des baux (%) - bureaux (hors taux de vacance) 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 Pays-Bas 2008 2009 France 2010 Allemagne 2011 2012> Total Pays-Bas • Avril : location, à partir de février 2007, de l’immeuble de bureaux Noortse Bosch, situé sur la Vijzelgracht à Amsterdam. Le locataire de cet immeuble, d’une surface de 17 300 m² est l’AFM (Autorité des marchés financiers). • Octobre : vente de l'immeuble de bureaux à la Pelmolenlaan 2 à Woerden, pour un montant de 5,4 millions €, bien au-dessus de la valeur comptable. • En cours d’année : les baux représentant environ 34,4 % du loyer total annuel ont été prolongés ou renouvelés, générant une augmentation de 0,5 % des loyers. Marché La croissance économique de 2,9 % et celle de l'emploi de 1,4 % ont contribué, en 2006, à la reprise du marché des bureaux aux Pays-Bas. En 2006, environ 105 000 emplois de plus étaient à pourvoir. La situation de l’emploi s’est améliorée de façon continue en 2006. Au quatrième trimestre 2006 on recensait 149 000 emplois de plus qu’à la même époque en 2005. Après correction des variations saisonnières, le nombre d’emplois était en augmentation de 0,7 % entre le troisième et le quatrième trimestre 2006. Ces chiffres confirment l’amélioration rapide du marché de l’emploi. En 2006, la production a progressé dans la plupart des secteurs, en particulier dans celui des services commerciaux et le bâtiment. L’indice de confiance des entrepreneurs a fortement progressé. La demande d’espaces de bureaux a donc fortement progressé et le marché s’est raisonnablement rétabli. Pour la première fois depuis des années, le volume de bureaux occupés a progressé, les bureaux occupés sont plus nombreux que les bureaux vacants. En décembre 2006, le stock de bureaux vacants a baissé de 1,3 par rapport à l’année précédente pour atteindre 12,5 %. C’est à Amsterdam que la location de bureaux a été la plus dynamique, mais le niveau d’activité dans les autres villes en 2006 a également été supérieur à celui de 2005. Portefeuille et projets en développement Pour optimiser l’exploitation des actifs existants, afin de les adapter à la demande et aux besoins de locataires et d’éventuels acheteurs potentiels, 18,4 millions € ont été investis dans le portefeuille existant. Pendant le redéveloppement, ces bureaux ne sont pas en exploitation. Les investissements nécessaires pour la rénovation sont inclus dans les projets de développement si cette rénovation conduit à des revenus additionnels. Les plus importants investissements ont eu lieu : à Noortse Bosch à Amsterdam, au domaine Erasmus à Maastricht, à Atria (Professor Meijerslaan 2) à Amstelveen et à Meidoornkade 57 Top 10 des valeurs Corio 12 à Houten. Après une rénovation complète, l'immeuble de bureaux Noortse Bosch a été livré en mai 2006. En avril, Corio est parvenu à un accord avec l’AFM pour la location du bureau de 17 300 m², prenant effet à partir du 1er janvier 2007. Le locataire bénéficie de deux mois de franchise de loyer, sur un contrat de 11 ans. Le bâtiment sera livré clés en main au locataire. La rénovation partielle du domaine Erasmus à Maastricht sera livrée en avril 2007, et le projet est déjà loué en grande partie. La rénovation de Meidoornlaan 2 à Houten sera terminée, cet actif sera livré en avril 2007 il est déjà entièrement loué. La rénovation d’Atria à Amstelveen est livrée en février 2007, mais la commercialisation n’est pas achevée. En 2006, l’immeuble de bureaux à la Pelmolenlaan 2 à Woerden a été vendu pour un montant de 5,4 millions €, bien au-delà de la valeur comptable au 31 décembre 2005. Corio Bureaux Pays-Bas dispose de projets de développement pour un montant total de 56 millions €, dont 7,6 millions € pour des développements fixes, le solde étant intégré dans les projets de développement potentiels. Ces projets de développement ne concernent que des actifs en portefeuille. Une grande partie des investissements prévus dans les projets de développement étant destinée à l’adaptation des bureaux aux exigences et souhaits des locataires. © Google Earth 41022'33.52" N 2010'58.78" E Loyers En 2006, la durée des nouveaux baux s'est allongée pour être, en général, d’une durée de cinq ans. C’est la première augmentation constatée depuis des années. Dans les années 90, un grand nombre de baux étaient signés pour une durée de dix ans, mais depuis le nouveau millénaire, la durée moyenne des baux était de trois à cinq ans. D’ailleurs, les locataires restent prudents dans leurs engagements et recherchent de la flexibilité dans les clauses contractuelles sur la durée du bail, la surface louée et/ou le droit de souslocation. Cette reprise s’est également ressentie dans le portefeuille de Corio Pays-Bas ; les renouvellements signés représentent 34,4 % du loyer total annuel, avec un loyer inférieur de 0,5 % (hors périodes de franchise de loyer). La période de franchise de loyer accordée se réduit progressivement. La durée de bail moyen de tous les nouveaux baux et prolongations signés est désormais de 5,9 ans. Les revenus locatifs nets du portefeuille de bureaux néerlandais ont régressé de 5,2 %, à 36,7 millions €. Cette diminution résulte d’une part des cessions en 2005 et 2006, du redéveloppement d’actifs en 2006 (-15,1 %), et d’autre part de la réception d’un rachat de loyer (+11,9 %). Cette somme de rachat de 4,6 millions € porte sur les bureaux Laanderpoort II à Amsterdam, sur lequel les loyers du contrat, qui courraient jusqu’en 2011, ont été pour une grande partie rachetés. ING le locataire en place de Laanderpoort I et d’une partie de Laanderpoort II est éventuellement intéressé par la location du reste de Laanderpoort II. En ce cas, 50 % de ces revenus locatifs nets perçus devront être payés au locataire sortant. L’impact négatif des actifs en redéveloppement est causé par la perte des loyers que nous recevions encore en 2005 pour ces actifs. La plupart des actifs en redéveloppement seront repris par un nouveau locataire en 2007 (voir cidessus, Portefeuille). L’impact du rachat est également visible dans la croissance locative à périmètre constant des projets en exploitation en 2005 et 2006. Cette croissance à périmètre constant était de 11,2 % sur 2006. Hors rachat, les revenus locatifs à périmètre constant auraient baissé de 3,1 %. Cette baisse est causée en majeure partie par les périodes de franchise de loyer offertes en cas de recommercialisation, prises en une seule fois et non étalées sur la durée du bail. Le taux de vacance du portefeuille de bureaux a légèrement augmenté, de 8,8 % sur 2005 à 10,6 % sur 2006 (définition EFRA). En outre, les charges d’exploitation ont augmenté de 5,5 %, en particulier en raison de frais de commissions élevés, conséquence des nombreuses transactions locatives. 7 Maremagnum Barcelona, Espagne Surface locative totale 20 459 m2 Valeur nette 126,1 mln € Rendement brut 6,0 % Taux d’occupation fin 2006 98 % Enseignes et locataires principaux Lefties, Bershka, Pull & Bear, H&M, Mango, Desigual, Cinesa Nombre de visiteurs par an environ 12 millions 58 Corio rapport annuel 2006 Top 10 des valeurs Corio © Google Earth 49009'53.70" N 0017'33.60" W Rendement et évaluation Avec la reprise économique et l’amélioration des conditions du marché des bureaux, l’intérêt des investisseurs a augmenté, en particulier celui des investisseurs étrangers. Comparés au marché européen, les rendements de départ pour les bureaux néerlandais étaient restés relativement élevés. Actuellement, en raison d’une perception des risques à la baisse et de l’anticipation d’une croissance locative future, les exigences de rendement baissent. Cela fait augmenter les valeurs (estimées) des bureaux. Les baux de longue durée avec de bons locataires ont également un effet positif sur la valeur. Grâce à ces éléments, la valeur du portefeuille de bureaux néerlandais a augmenté de 3,6 %. Des réévaluations importantes sont intervenues sur les actifs suivants : Noortse Bosch à Amsterdam, Sarphati Plaza à Amsterdam, Slotlaan à Zeist et Laanderpoort I à Amsterdam. Tous les actifs cités sont bien loués. Le rendement brut du portefeuille des bureaux aux Pays-Bas a régressé, passant de 8,5 % à fin 2005, à 7,9 % à fin 2006. France • Avril : signature du bail avec une entreprise française cotée en bourse pour l’espace libre restant d’environ 8 000 m² dans l’immeuble Kupca C, situé à la Défense, à Paris, lequel atteint donc un taux d’occupation de 100 %. • Décembre : acquisition de 130 000 m² de terrain à Caen pour un montant total de 16,0 millions €. 5,1 millions € de cette somme concernent des espaces bureau sur une partie de ce terrain, avec comme seul locataire NXP Semiconductors. Marché Avec 2,0 %, la croissance économique a été d’un niveau supérieur à celui de l’année précédente (2005 : 1,2 %). La tendance économique n’était cependant pas (encore) vraiment positive pour les entreprises. Les investissements ont, il est vrai, augmenté de 3,5 %, mais la croissance de l’emploi est restée limitée. Pourtant, la demande de locations d’espaces de bureaux a augmenté. 2,9 millions de m² de bureaux environ ont donc été loués en région parisienne. Ce niveau exceptionnel de location n’a jamais été atteint. Il se situait 30 % au-dessus de celui de 2005. La plupart des transactions se sont concentrées dans les secteurs d’affaires traditionnels. 40 % des locations concernaient des immeubles de bureau nouveaux ou rénovés. La durée de réalisation moyenne d’une transaction a diminué au cours de l’année passant de 6 mois à 4 mois en fin d’année. Cette réduction résulte principalement de la pénurie d’offre de bureaux de qualité dans certains secteurs. Malgré la demande importante, le stock de bureaux en région parisienne a peu diminué, il est de 2,5 millions de m². Ceci tient au fait que les espaces quittés par les nouveaux locataires sont restés vacants. Les espaces de bureau neufs et rénovés représentent 23 % de l’offre totale, tandis qu’en 2005, ils pesaient encore pour 32 %. En région parisienne, le taux de vacance est de 5,2 % au 1er janvier 2007. A la Défense, il a baissé de 1,9 point sur 2006, pour s’établir à 5,7 % au 1er janvier 2007. L'offre future fixe (neuf et existant) s'élève actuellement à 1,3 million de m², dont la moitié arrivera sur le marché en 2007. L’offre future possible représente encore 1,8 million de m² supplémentaires. 8 Mondeville 2 Caen, France Surface locative totale 13 300 m2 Valeur nette 108,4 mln € Rendement brut 5,3 % Taux d’occupation fin 2006 100 % Enseignes et locataires principaux 1.2.3., Casino Cafétéria, Armand Thiery, Cuisines Hygena, Pimkie Nombre de visiteurs par an environ 8 millions 59 Teras Park, Denizli Portefeuille et projets de développement Au cours de l’exercice, 7,1 millions € ont été investis dans le portefeuille de bureaux en France. Corio a acheté des bureaux à Caen pour 5,1 millions €, pour un rendement initial net d’environ 6 %. Cette acquisition stratégique faisait partie d’un achat de 130 000 m² de terrain adjacent au centre commercial existant Côte de Nacre à Caen, pour un montant total de 18,0 millions €. Une partie du terrain (environ 67 000 m²) sera utilisée pour l'extension du centre commercial de Corio, Côte de Nacre. Le vendeur, NXP Semiconductors France, reste locataire des immeubles de bureau sur la partie restante du terrain. En outre, 1,9 million € a été investi dans le redéveloppement potentiel de l’immeuble de bureaux Newton à Clamart (Île-de-France). Après la date du clôture du bilan, compte tenu des bonnes perspectives du marché des bureaux à Paris, il a été décidé de démarrer un projet de bureaux d’environ 40 000 m². L’investissement, terrain inclus, est estimé à 120 millions €, pour livraison au premier semestre 2009. Le bâtiment sera loué pendant la construction. Un terrain directement adjacent a également été acquis. Ce projet sera ajouté aux projets de développement fixes à partir du 31 mars 2007, où l’investissement dans le terrain déjà acquis et dans le terrain adjacent avec l'immeuble de bureaux, seront enregistrés respectivement comme pré-investissement et projet en développement. Loyers En 2006, la tendance à la hausse des loyers s’est poursuivie sur le marché français des bureaux. L’augmentation des loyers intervient surtout dans des espaces de bureaux de première qualité, neufs ou rénovés, à des emplacements centraux. Pour ces biens, l’augmentation des loyers a été d’environ 9 % sur 2006. Les loyers moyens ont augmenté d’environ 2 % pour les espaces de bureaux neufs et 4 % pour les espaces de bureaux existants. Moins d’incitations lors de la conclusion de contrat de location ont été nécessaires (périodes de franchise de loyer ou prise en charge de frais d’aménagement). Il y a cependant eu de grands écarts entre les différents secteurs. Les revenus locatifs nets, sur 2006, du portefeuille français de bureaux de Corio sont restés plus ou moins équivalents à ceux de 2005 (-0,4 %), avec 13,9 millions €, conséquence de la vacance stratégique dans l’immeuble Newton à Clamart . En 2005, cet immeuble générait encore des loyers. Cet immeuble n’est pas en exploitation actuellement à cause du redéveloppement engagé. Pour cette raison, la croissance locative nette à périmètre constant des bureaux en exploitation en 2005 et 2006 a été de 8,4 % sur 2006. Cette augmentation des loyers, supérieure à l'indexation sur l'indice du coût de la construction (2006 : 0,76 %) a été principalement due à la location complète de l’immeuble MB9 à Nanterre. Le taux d’occupation moyen du portefeuille de bureaux de Corio en France a progressé de 83,2 % en 2005 à 97,4 % en 2006. Cette progression résulte surtout de la location complète de Kupca-C à La Défense (Paris) à partir du 1er septembre 2006. Cette transaction locative n’a pas encore contribué au résultat de 2006 en raison de la franchise de loyer obtenue par le locataire pendant les premiers mois. L’immeuble de bureaux Kupca-C a une surface locative totale de 13 000 m² de bureaux et d’espace de stockage, ainsi qu’un restaurant. Corio possède une participation de 40 % dans Kupca-C. Le taux de vacance dans le portefeuille de bureaux français (3 %) est du à un espace non loué de 2 067 m² dans l’immeuble de bureaux Millipore, situé à St. Quentin-en- Yvelines. Rendements et évaluation Au cours de l’exercice, les investissements immobiliers ont fortement progressé en France, en particulier dans les bureaux. La progression de 70 % des investissements dans les bureaux a été générée, entre autres, par la vente d'un certain nombre de portefeuilles. Les investisseurs sont attirés par les loyers en augmentation, portée par l’application de l’indice du coût de la construction, qui est relativement élevé. Les investisseurs ont revu leur exigence de rendement à la baisse en 2006, faisant croître les valeurs (estimatives). 60 Corio rapport annuel 2006 Les rendements initiaux nets pour les espaces de bureaux de première catégorie ont baissé dans les marchés de Corio, comme suit : à La Défense baisse de 0,9 point pour atteindre 4,6 %, au sud de Paris baisse de 1,4 point pour atteindre 4,6 %, et en province (Toulouse) baisse de 0,75 point pour atteindre 6 %. En raison de ces baisses et de la qualité des transactions locatives, la valeur des bureaux du portefeuille de Corio France a augmenté de 44,1 millions € ou 21,2 % (2005 : 8,1 millions € ou 4,0 %). Les augmentations les plus importantes portent sur Kupca-C à Puteaux-La Défense, Les Fontaines à RueilMalmaison, Le Balzac à Courbevoie-La Défense et MB9 à Nanterre, ainsi que le terrain du nouveau projet de bureaux Newton à Clamart (au sud-ouest de Paris). Il n’y a pas eu de dépréciations dans le portefeuille de bureaux français. Le rendement brut du portefeuille bureaux a baissé de 7,1 % fin 2005, à 6,2 % fin 2006. Allemagne Les perspectives économiques plus favorables et l’amélioration de la situation de l’emploi ont eu un impact positif sur le marché allemand des bureaux au second semestre de 2006. La location d’espaces de bureaux a progressé et a atteint son point le plus haut depuis 2000. La demande se concentre sur des immeubles de bureaux de premier plan, sur les marchés les plus importants et sur des lieux centraux. Le taux de vacance dans ces lieux a diminué. Le taux d’occupation du seul immeuble de bureaux de Corio à Böblingen s’est légèrement amélioré, passant de 36,4 % en 2005 à 43,7 % en 2006. Les investissements nécessaires à la commercialisation n’ont pas pu être appréciés dans la valorisation. L’immeuble à Böblingen a donc été déprécié de 1,2 %. Logistique Geografische spreiding Bedrijfsruimten (in waarde) • L’augmentation des revenus locatifs net du portefeuille de Corio pour les actifs logistiques a été de 3,8 % et représente 16,3 millions €, bien qu’un entrepôt ait été vendu aux Pays-Bas (-2,2%). • L’augmentation des revenus locatifs nets pour les actifs en exploitation en 2005 et 2006 à périmètre comparable a été de 4,5 % en 2006. • Le taux de vacance dans le portefeuille logistique de Corio a été de 4,1 % sur 2006 (2005 : 5,2 %). • In fine la valeur du portefeuille logistique dans l’évaluation externe a augmenté de 15,5 millions €, soit 7,5 %. • Le rendement brut du portefeuille d’espaces logistiques a diminué passant de 8,4 % à 7,8 %. • Les espaces logistiques représentent 4,1 % du portefeuille de Corio, ils sont principalement situés aux Pays-Bas et en France. Nederland 69% Frankrijk 31% Logistique (par pays, à fin 2006) Surface locative (x 1000 m2) Taux d’occupation (financier) Valeur (mln €) Loyer théorique (mln €) Loyer théorique au m2 Rendement initial brut 61 Pays-Bas France Total 243 94% 153,1 14,1 58 9,2% 94 100% 69,3 5,6 60 8,1% 337 95% 222,4 19,7 59 8,9% Top 10 des valeurs Corio Echéance des baux - Logistique (hors vacance) 70 60 50 40 30 20 10 0 © Google Earth 2007 Pays-Bas 2008 2009 France 2010 2011 45037'14.97" N 9028'26.55" E 2012> Total Pays-Bas Marché Pour la première fois depuis des années, l’offre d’espaces logistiques aux Pays-Bas a légèrement baissé en 2006. Environ 8 millions de m2 d’entrepôts étaient disponibles sur le marché fin 2006, en baisse de 2,5 % par rapport à fin 2005. Néanmoins, cela reste un marché où l’offre est abondante. Il subsiste une forte disparité entre une offre d’entrepôts modernes et de bonne qualité et celles de grands espaces industriels vétustes. Les locataires préfèrent clairement les espaces logistiques neufs et de bonne qualité, d’autant que la différence de prix est limitée. La vacance est concentrée sur les complexes logistiques vieillis. En 2006, 2,2 millions de m2 d’entrepôts ont été loués, soit environ autant qu’en 2005. Ce niveau de transaction résulte de la dynamique du secteur logistique qui profite de l’expansion du commerce mondial. 9 Globo Busnago, Italie Portefeuille, projets de développement, loyers, rendements et appréciation En 2006, un certain nombre de petits investissements ont été effectué dans le portefeuille néerlandais d’espaces logistiques pour un montant de 1,2 millions € répartis sur sept actifs. Il n’y a pas eu de mouvements dans le portefeuille en 2006. La surface locative brute est restée inchangée avec 242 500 m2. En 2006, un grand nombre de transactions locatives ont eu lieu. Les renouvellements et commercialisations ont porté sur 21,3% des revenus locatifs annuels brut, pour un niveau de loyer inférieur de 1,2 % (hors périodes de franchise de loyer). Les revenus locatifs nets du portefeuille néerlandais d’espaces logistiques ont diminué de 1,5 % (11,3 millions €) en raison de la vente d’un actif en 2005. A périmètre constant le revenu locatif net a augmenté de 0,9 %. Le taux de vacance du portefeuille est passé de 4,5 % pour l’année 2005 à 5,7 % en 2006. La vacance a notamment porté sur les actifs suivants : Keurmeesterstraat à Ridderkerk et Peppelkade à Houten. En raison de nouveaux contrats de location et des exigences de rendement moindres, la valeur du portefeuille d’espaces logistiques de Corio a augmenté de 7,0 millions €, soit 4,8 % en 2006. Le rendement brut est passé de 8,3 % en 2005 à 8,0 % en 2006. Surface locative totale 21 900 m2 Valeur nette 106,5 millions € Rendement brut 6,0 % Taux d'occupation fin 2006 93 % Enseignes et locataires principaux Iper, MediaWorld, Conbipel, Zara Nombre de visiteurs par an environ 8 millions 62 Corio rapport annuel 2006 Top 10 des valeurs Corio France • Octobre : achat d’un entrepôt situé à côté du complexe de bureaux de Corio, « Le Newton », à Clamart (voir également les projets de bureaux). © Google Earth 52001'43.68" N 5004'56.18" E Marché En 2006, le volume des transactions a été important sur le marché parisien de la logistique avec plus de 1,4 million de m2 pris en location, soit 50 % de plus qu’en 2005. La prise en location pour de grandes superficies logistiques (> 10 000 m2) était plus importante et a augmenté de 61 %. Suite à cette activité, l’offre immédiatement disponible est descendue à moins de 1,3 million de m2, soit moins d’une année de prise en location. Il en a résulté une baisse du taux de vacance de 6,3 % au 1er janvier 2006 à 4,4 % au 1er janvier 2007, soit un des taux les plus bas d’Europe. Au cours de cet exercice, les investisseurs se sont beaucoup intéressés aux espaces logistiques, ce qui a contribué à une baisse des exigences de rendement de 0,5 % et une augmentation des valeurs d’expertise. Pour les espaces logistiques importants et de première qualité, le rendement initial net est d’environ 6 % fin 2006. Portefeuille, projets de développement, loyers, rendements et appréciation En octobre, un espace logistique situé à côté du complexe de bureaux de Corio, « Le Newton », à Clamart a été acheté pour un montant de 4,9 millions € en raison du potentiel de développement de ce site. L’espace logistique de Clamart est encore loué pour trois ans à TNT. Suite à l’achat de l’espace logistique à Clamart et de la remise en location de l’actif Gefco à Compans, les revenus locatifs nets ont augmenté de 0,7 million €, soit 16,3 % en 2006. A périmètre comparable, les revenus locatifs nets ont augmenté de 14,0 %. En 2006, le taux d’occupation du portefeuille d’espaces logistiques de Corio France a été de 100 % pour toute l’année. En raison du taux d’occupation de 100 % et de l’exigence de rendement moindre, la valeur du portefeuille d’espaces logistiques de Corio France a augmenté de 8,5 millions €, soit 14,0 %. 10 Cityplaza Nieuwegein, Pays-bas Surface locative totale 24 600 m2 Valeur nette 94,7 millions € Rendement brut 7,6% Taux d'occupation fin 2006 99 % Enseignes et locataires principaux Hema, Konmar, Douglas Nombre de visiteurs par an environ X millions 63 Maremagnum > Sexta Avenida > 41022'33.52" N2010'58.78" E © Google Earth 64 Corio rapport annuel 2006 a > Marques Avenue > Globo arth 65 Maremagnum Barcelone Situé à Port Veil, Maremagnum avait à l’origine été développé comme un complexe de loisirs avec des bars et des pubs pour les touristes. Actuellement, c’est un lieu de mode qui comporte des activités loisirs, surtout conçu pour un public jeune et branché. Les principaux locataires de ce centre qui dispose d’une surface locative de 22 000 m2 sont entre autres Bershka, Lefties, Pull & Bear, Oysho, Kiddy's Class & Stradivarius (concepts du Groupe Inditex), H&M, Adolfo Dominguez, Desigual, Pimkie, Mango, Women's Secret et Springfield (tous deux du Groupe Cortefiel), Calvin Klein et Quiksilver. En plus de ce choix large sur la mode, il y a des restaurants de qualité, de loisirs et des enseignes renommées telles que McDonald's, Pans & Company, Häagen Dazs et Starbucks. . Corio a acquis Maremagnum en juillet 2006 ; un an après le site était entièrement rénové et repositionné La modernisation et la refonte de l’offre commerciale de Maremagnum avaient pour objectif d’être au plus près des habitants de Barcelone. Le marketing du centre s’est focalisé sur une implication plus forte des consommateurs habitant Barcelone. Pour cela la communication, les médias et l’organisation des événements adaptés ont été utilisés. Néanmoins, les touristes restent une cible importante pour Maremagnum qui bénéficie d’un emplacement exceptionnel sur le port, à la fin des célèbres Ramblas. Entre-temps, Corio a pris des initiatives pour développer des services aux consommateurs et pour améliorer la qualité du centre ; ainsi, les équipements de parking feront bientôt l’objet de travaux. Un des objectifs est la revitalisation de la totalité de la zone de Port Veil comme destination de loisirs par excellence pour les habitants et touristes à Barcelone. Afin d’y arriver, une action est engagée avec tous les opérateurs présents dans Port Veil, principalement l’Aquarium et l’Imax, uniront leurs forces. En 2006, plus de 16 millions de consommateurs ont visité le centre, entraînant une augmentation du chiffre d’affaires de 15 %. Le centre commercial bénéficie actuellement d’un taux d’occupation de 98 %. En 2006, Maremagnum a remporté deux prix : le trophée ICSC Solal Marketing pour la campagne de ré ouverture et le prix AECC récompensant la meilleure rénovation engagée en Espagne. La première expertise du centre au 31 décembre 2006 fait état d’un rendement initial net de 5,4 %, ce qui a entraîné une augmentation de valeur de 4,5 %. Six mois après cette acquisition les frais d’achat de Corio étaient déjà amortis. 66 Corio rapport annuel 2006 67 68 Corio rapport annuel 2006 Sexta Avenida Madrid Le centre commercial propose une offre commerciale ciblée, qui comprend des boutiques de mode exclusives et des restaurants de qualité. En 2005, le centre a été agrandi pour atteindre la surface actuelle de 16 000 m2. Il comprend un centre de beauté et de bien-être, O2 Centro, qui a été ajouté aux secteurs d’activité. Grâce à cette offre diversifiée, Sexta Avenida est très attrayant pour les consommateurs dans la zone de chalandise primaire. Il s’est établit un lien privilégié entre le centre commercial et ses consommateurs. Afin de préserver la position dominante de Sexta Avenida dans cette zone de chalandise très exigeante, une rénovation complète a été engagée elle renforce le confort des consommateurs. L’objectif de Corio Espagne a été de préserver l’image et l’attractivité du centre commercial pendant la rénovation. Une campagne de communication a été lancée sur Sexta Avenida. L’objectif a été d’expliquer au public que le centre garderait son identité après la rénovation, mais qu’il serait modernisé. Les visiteurs ont fait l’objet d’attentions spéciales afin qu’ils se sentent à leur aise et en sécurité pendant la rénovation et des informations ont été fournies continuellement afin de prévenir leur inquiétudes. Le soin particulier accordé aux consommateurs, mais également le fait de leur demander leur avis et/ou suggestions ont fait partie des points forts de la campagne visant à atténuer les effets négatifs inévitables des travaux de rénovation. Cela était d’autant plus important qu’à un moment le centre commercial devait être entièrement mis à nu avant de pouvoir commencer la reconstruction. La réouverture a été fêtée comme un événement spécial pour les enseignes et leurs principaux clients; Corio a récompensé la patience et l’implication des locataires par un spectacle d’un des danseurs espagnols les plus en vue et les plus réputés sur le plan international. Cette attention particulière de Corio pour ses locataires et consommateurs a entraîné une augmentation du nombre de visiteurs de plus de 4 %, même pendant la rénovation. Les chiffres d’affaires ont également augmenté et il ne s’est pas avéré nécessaire d’accorder d’éventuelles remises de loyer. Sexta Avenida bénéficie actuellement d’un taux d’occupation de 98 %. Grâce à la rénovation, la valeur du centre a augmenté de 34 % en 2006. Cela a fait baisser le rendement initial net de 50 points de base sur une année pour atteindre 5,3 % mais il est prévu que le potentiel de croissance locative augmente davantage suite à la rénovation réussie de ce centre commercial très particulier. 69 40027'28.68" N 3047'01.99" W © Google Earth Sexta Avenida est situé dans une des zones où le revenu par habitant est le plus élevé en Espagne. Marques Avenue Cholet 47003'18.50" N 0056'34.37" W La zone de chalandise de ce centre de magasins d’usines se compose d’environ 4,6 millions d’habitants dans un rayon de 150 kilomètres, couvrant de grandes agglomérations telles qu’Angers et Nantes. En outre, il profite également de la proximité de la Vendée qui attire annuellement environ 5 millions de touristes. Les consommateurs sont prêts à parcourir une telle distance en raison des avantages offerts par les magasins d’usine. La ville de Cholet/La Séguinière est réputée dans la région comme étant un site de magasins d’usine auxquels une surface totale de 20 000 m2 est actuellement consacrée. Ce site dispose d’un potentiel suffisant pour envisager une extension de 2 000 m2 à court terme et de 4 000 m2 supplémentaires à moyen terme. Ces extensions feront partie de Marques Avenue. © Google Earth Le complexe de magasins d’usines a été développé par Marques Avenue et est entièrement opérationnel depuis octobre 2005. Il Marques Avenue à Cholet est le seul site de magasins d’usine dans l’Ouest de la France. dispose d’une surface locative de 7 100 m2 répartie sur 34 magasins loués à des marques textiles françaises et internationales réputées, des marques de vêtements de sport, d’articles ménagers et à un restaurant. Parmi les principales enseignes, se trouvent Puma, Dim, Café Cotton, Nitya, Nike, Aigle, Oxbow, Princesse TAM-TAM, SebLagostina et De Fursac. L’année d’ouverture s’est avérée être un succès et le chiffre d’affaires réalisé a été supérieur aux prévisions. Déjà au cours de la première année, le chiffre d’affaires par mètre carré était proche du chiffre d’affaires moyen des magasins d’usine français. Le taux d’occupation actuel est de 98 %. L’étude de consommateurs IPSOS réalisée en octobre 2006 a révélé que le consommateur parcourt en moyenne 60 kilomètres (120 kilomètres aller-retour) pour se rendre aux magasins d’usine. L’ouverture de Marques Avenue a attiré 35 % de nouveaux consommateurs qui parcourent en moyenne quelque 84 kilomètres. La valeur du centre d’un rendement initial net de 6,4 % reste environ identique par rapport au prix d’acquisition. Ainsi, les frais d’acquisition et les frais à charge de l’acheteur de 6,2 % (habituel pour les évaluations françaises) ont été amortis dans la première année suivant l’acquisition. 70 Corio rapport annuel 2006 71 72 Corio rapport annuel 2006 Globo Busnago En juin 2006, Corio Italia a augmenté sa participation dans le centre commercial dominant de Globo pour un montant de 41,2 millions €. D’une surface commerciale d’environ 40 000 m2 ce centre comprend environ 130 magasins avec des enseignes nationales et internationales de premier plan. Il est situé entre Milan et Bergame en Lombardie, la région disposant du plus fort pouvoir d’achat d’Italie. Corio a acquis Globo 1 ainsi que les droits de préemption pour un montant total de 46,0 millions € en décembre 2004. Suite à cet accord, Corio a acquis Globo 2 en 2006 pour 41,2 millions € contre un rendement initial net de 6,3 %. Dans le cadre de l’acquisition de Globo 2, Corio a pu exercer ses droits de préemption plus tôt que prévu. Globo 1 a été construit en 1993 et se compose d’une galerie de 9 600 m2 comptant 64 magasins, disposant d’un pôle d’attraction qui est un hypermarché IPER de 12 000 m2. Globo 2, relié à Globo 1, a ouvert ses portes en 2001 et dispose d’une surface commerciale de 9 600 m2 répartie sur 34 magasins dont Media World est le point d’ancrage. Fin 2004, un nouvel agrandissement a été réalisé. Globo 3 est relié à Globo 2 et couvre environ 8 500 m2 de surface commerciale, ses points forts sont des enseignes connues comme Zara et Upim. Le centre commercial dispose de 4 500 places de parking. En 2006, Corio Italia a investi un montant de 5,3 millions € dans Globo 1. Le centre a été optimisé grâce à la conclusion de nouveaux baux et l’amélioration de l’offre commerciale. L’extension de 2 100 m2 de Globo 1 a été achevée fin novembre 2006. De nouveaux magasins comme Parashop, Pimkie, Darjeeling, Salmoiraghi & Viganò, Camaieu, Promenade et Athlete’s World ont été ouverts. Un McDonald’s a également été ouvert. Le grand réaménagement d’une surface de 3 370 m2 sera achevé en mai 2007. Outre l’extension et le réaménagement de Globo 1, Globo 2 a bénéficié de la construction d’une nouvelle esplanade. On y trouve une nouvelle entrée qui relie Globo 2 à l’hypermarché qui était auparavant uniquement relié à Globo 1. L’esplanade a été achevée le 6 décembre 2006 à l’occasion de l’ouverture officielle des nouveaux magasins Bagatt et Swarovski. Grâce à la gestion internalisée active, plus des trois quarts des baux expirant en 2005 et 2006 (37,6 % des revenus locatifs bruts) ont été prolongés ou renouvelés, ceci permettant de négocier des loyers en augmentation de 70,2 %. Il reste 25% des baux à renégocier, il est prévu que le commercialisation soit faite en 2007, une fois la rénovation achevée. Suite à cette optimisation, la valeur totale de Globo 1 et Globo 2 a augmenté de 8,9 %. Ce calcul tient compte des investissements réalisés. Les frais d’acquisition et les frais à charge de l’acquéreur de 5,5 % (habituel pour les évaluations italiennes) ont été amortis dans la première année suivant l’acquisition de Globo 2. 73 45037'14.97" N 9028'26.55" E © Google Earth Le centre commercial Globo est l’un des plus grand centre commercial italien Gouvernement d’entreprise Introduction Le directoire et le Conseil de Surveillance sont responsables du respect du gouvernement d’entreprise de Corio. Par gouvernement d’entreprise, on entend le respect des bonnes pratiques et la qualité de la gouvernance, qui s’exprime notamment à travers l’action du directoire, qui doit être intègre et transparente, et par un contrôle efficace, qui doit pouvoir être démontré. Les principes du gouvernement d'entreprise de la société sur l’année 2006 sont exposés. Dans certains cas, ainsi qu’il est indiqué, de nouveaux développements et/ou modifications ont eu lieu. Corio rend alors compte des actions engagées justifiant du respect du Code (« le Code ») Néerlandais sur le gouvernement d’entreprise qui s’applique au directoire et au Conseil de Surveillance. Si la société n’a pas appliqué ces principes et dispositions ou si elle n’a pas l’intention de les appliquer pendant l’exercice en cours et l’exercice financier qui suit (2007), elle en informera le marché en communiquant également les raisons données (principe d’application ou d’explication). Rôles et responsabilités Ci-après sont exposés les rôles et responsabilités des différents acteurs au sein de la structure de gouvernement d’entreprise de la société. Direction Le directoire est chargé de diriger la société, ce qui signifie, entre autres, qu’il est responsable de la réalisation des objectifs, de la stratégie et de la politique de la société, ainsi que du résultat qui en découle. Le directoire doit rendre des comptes auprès du Conseil de Surveillance, et le Conseil de Surveillance à l’Assemblée Générale des Actionnaires (AGA). Dans l’exécution de leur mission, le directoire et le Conseil de Surveillance recherchent l’intérêt de la société et des établissements liés, et considèrent pour ce faire les intérêts des personnes impliquées dans la société. Le directoire est responsable du respect de toute législation et réglementation, de la gestion des risques liés aux activités de l’entreprise et du financement de la société. Ils veillent au respect des intérêts des actionnaires. Le directoire en rend compte au Conseil de Surveillance. Le directoire est responsable de la qualité et du caractère exhaustif des communications publiées. Le Conseil de Surveillance veille à ce que le directoire assume ses responsabilités. Le directoire a, avec l’accord du Conseil de Surveillance, déterminé la stratégie de l’entreprise. Celle-ci prévoit que Corio est une société d’investissement indépendante qui investit dans l’immobilier et plus particulièrement dans le secteur des commerces et centres commerciaux. En ce qui concerne la planification de la stratégie, ce sont les principes éthiques dictés par la responsabilité qu’a la société envers ses actionnaires, ses clients et ses collaborateurs qui prévalent. Directoire Le directoire est composé d’au moins deux directeurs (conformément aux dispositions statutaires), nommés par le Conseil de Surveillance après information du comité d’entreprise et de l’Assemblée Générale des Actionnaires (AGA). Les membres du directoire sont rééligibles. Le Conseil de Surveillance peut également décider de confier la présidence du directoire à l’un d’entre eux. Le nombre de directeurs est fixé par le Conseil de Surveillance. Son mandat prend fin quatre ans après sa nomination, jusqu’à la première Assemblée Générale des Actionnaires annuelle suivante, à moins qu’il ne démissionne avant. La répartition des tâches du directoire, ainsi que son mode de fonctionnement figurent dans les statuts et le règlement. Les statuts et le règlement peuvent être consultés sur le site Web de Corio, www.corio-eu.com. 74 Corio rapport annuel 2006 La politique de rémunération des membres du directoire a été fixée par l’Assemblée Extraordinaire des actionnaires du 10 décembre 2004, sur proposition du Conseil de Surveillance. La politique de rémunération a été portée à la connaissance du comité d’entreprise, par écrit, au moment de sa présentation à l’AGA. Les informations relatives à ce sujet sont présentées dans le rapport de rémunération 2006 du présent rapport annuel. Tout conflit d’intérêts, réel ou apparent entre la société et les membres du directoire est évité. Les décisions relatives à la conclusion de transactions présentant des intérêts incompatibles, nécessitent l’accord du Conseil de Surveillance. En 2006, le Conseil de Surveillance a porté le nombre de directeurs de deux à quatre. Il s’agit de deux nouveaux membres désignés pour une période de deux ans sans portefeuille spécifique au sein du directoire, en complément des fonctions de PDG et/ou de directeur financier leur incombant. Il s’agit de Messieurs F. Fontaine (PDG de Corio France depuis le 1er mai 2003) et G. Groener (PDG de Corio Pays-Bas Retail depuis le 1er janvier 2006). La durée de contrat, la rémunération (structure et montant) et les autres conditions individuelles en vigueur avant la nomination, restent en vigueur. Conseil de Surveillance En raison d’une obligation légale, le statut de « grande entreprise » est applicable à Corio depuis le 5 janvier 2005. Le Conseil de Surveillance (ci-après désigné par le conseil) a pour mission de contrôler la politique menée par le directoire ainsi que le fonctionnement général des affaires au sein de la société. Il conseille également le directoire. Le conseil est responsable de la qualité de son propre fonctionnement. Le conseil comprend au moins trois membres. Les membres du conseil sont nommés par l’AGA, sur proposition du Conseil de Surveillance. Si, un candidat obtient une majorité absolue de votes de défiance, représentant au moins un tiers du capital souscrit lors de l’AGA appelée à statuer sur sa candidature, celle-ci sera rejetée. En cas de rejet, le conseil propose un nouveau candidat. Si l’AGA ne nomme pas la personne proposée, mais ne rejette pas non plus la candidature, le conseil procède à la nomination de la personne proposée. Le conseil informe le comité d’entreprise et l’AGA de la nomination. Le comité d’entreprise et l’AGA peuvent recommander des personnes au conseil pour qu’elles soient proposées comme membre du conseil. Depuis que Corio a le statut de « grande entreprise », le comité d’entreprise peut en principe recommander la nomination d’un tiers des membres du conseil, sauf si le conseil formule des objections argumentées contre cette recommandation. En 2006, le cas ne s’est pas présenté. Le mandat d’un membre du conseil est de quatre ans et prend fin lors de la première AGA suivant l’expiration de ce délai de quatre ans. Un membre du conseil peut siéger pendant un maximum de douze ans au conseil. Les membres du conseil bénéficient d’un montant d’indemnisation fixée par l’AGA. Le conseil s’efforce d’utiliser l’expérience et la compétence de ses propres membres pour les mettre au service des activités et de la stratégie de Corio. Le conseil est organisé de manière à permettre à tous les membres d’exercer leur esprit critique en toute indépendance les uns vis-à-vis des autres, vis-à-vis du directoire ou vis-à-vis de tout intérêt particulier. Tous les membres du conseil, à l’exception de monsieur W. Borgdorff, sont indépendants. Un membre du conseil est indépendant à partir du moment où les critères de dépendance, énoncés dans le code ne s’appliquent pas à lui. Le conseil a élaboré des critères qui permettent de déterminer quelle doit être sa taille et sa composition. Ces critères peuvent être consultés sur le site Internet de Corio. Le conseil choisit parmi ces membres un président ainsi qu’un vice-président. La répartition des tâches du conseil, de même que l’organisation du travail, sont fixées dans les statuts et dans un règlement. Le règlement se trouve sur le site Internet de la société. Le conseil comporte en son sein un comité d’audit, un comité des rémunérations 75 et un comité des nominations. Leur tâche consiste à préparer les décisions du conseil. Un règlement est établi pour chaque comité. Ces règlements peuvent être consultés sur le site Internet de la société. Chaque comité exécute des tâches déléguées, sous la responsabilité du conseil, dont il rend compte au conseil. Le directoire fournit au conseil, en temps opportun, toutes les informations nécessaires pour qu’il puisse exercer sa tâche. Le conseil et ses membres agissent chacun en leur responsabilité propre pour demander au directoire et au commissaire aux comptes, les informations dont a besoin le conseil pour assurer son rôle d’organe de contrôle. Les décisions relatives à la conclusion de transactions susceptibles de faire naître des conflits d’intérêt pour les membres du conseil, nécessitent l’approbation du conseil. Le conseil est, en outre, chargé de prendre des décisions destinées à gérer les conflits d’intérêts entre les membres du directoire, les membres du conseil et les actionnaires principaux d’une part et, d’autre part, le commissaire aux comptes en rapport avec la société. Dans les comptes annuels, sous la rubrique « autres informations », et conformément à la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissement (intégrée depuis le 1er janvier 2007 dans la Loi sur le contrôle financier) et au Code civil néerlandais, un rapport est établi sur les transactions passées entre la société et les personnes directement intéressées. Ce rapport comprend les membres du directoire, les membres du conseil et les actionnaires principaux quand c’est applicable, et porte également sur les transactions impliquant une ou plusieurs personnes liées. De plus, un rapport est établi pour préciser dans quelle mesure ces transactions sont conformes aux règles applicables. Comité d'audit La tâche la plus importante du comité d’audit consiste à veiller à l’intégrité et à l’exactitude des données financières publiées. Pour y parvenir, le comité d’audit examine les actions entreprises par le directoire dans le domaine des systèmes internes de gestion du risque et de contrôle, et plus particulièrement l’observation des législations et réglementations pertinentes, ainsi que l’application des codes de conduite. Le comité d’audit examine les comptes annuels provisoires avant leur publication et en débat avec le directoire et le commissaire aux comptes. Le comité d’audit rend compte de cette action au conseil. Le comité d’audit formule des recommandations au conseil concernant la nomination du commissaire aux comptes, l’approbation des comptes annuels, et l’étendue de ses vérifications. Si nécessaire, le comité d’audit organise des entretiens individuels auxquels ne participe pas le directoire avec le commissaire aux comptes sur les sujets examinés. Secrétaire de la société/responsable de la déontologie Le conseil est assisté par le secrétaire de la société. Il veille au respect des procédures et s’assure que toute mesure engagée est conforme aux obligations et pouvoirs qui résultent des dispositions statutaires, légales ainsi que du code Tabaksblat. La société met tout en œuvre pour éviter les délits d’initiés sur ses actions. Pour y parvenir, un code de conformité et un règlement sur les investissements ont été mis en place et un responsable interne de la déontologie (compliance officer) a été désigné. Le code de déontologie et le règlement sur les investissements ne se limitent pas à la liste des règles applicables en matière de déontologie, mais déterminent également les tâches et les compétences du responsable de la déontologie. Il est responsable de l’organisation de la déontologie et rend compte chaque année au directoire à ce sujet. Actionnaires Les Assemblées Générales des Actionnaires sont convoquées par le directoire ou par le conseil. Elles ont lieu au moins une fois par an pour débattre du rapport annuel, approuver les comptes annuels, affecter le résultat, donner quitus au directoire et au conseil, et pour 76 Corio rapport annuel 2006 prendre toutes décisions concernant l’éventuel remplacement de membres du conseil ou tout autre sujet figurant à l’ordre du jour. Pour les décisions qui influent fortement sur la société et son profil de risque, l’approbation des actionnaires est exigée. Le directoire et/ou le conseil inscriront également à l’ordre du jour les sujets proposés par les actionnaires, pour autant que les statuts le permettent. Les actionnaires dont les actions représentent un montant nominal d’au moins 10 millions € ont le droit de demander au directoire et/ou au conseil de convoquer une AGA. Les actionnaires ont droit à une voix pour chaque action ordinaire détenue et ils peuvent, le cas échéant, voter par procuration. Les décisions de l’AGA sont prises à une majorité simple des voix, à moins que la loi ou les statuts ne requièrent une majorité plus importante. L’ordre du jour et les pièces correspondantes sont disponibles sur le site Internet et aux bureaux de Corio au plus tard quinze jours calendaires avant la réunion et ce pour donner aux actionnaires qui désirent voter par procuration un maximum d’informations leur permettant d’effectuer une analyse approfondie. Les projets des procès-verbaux de l’AGA sont placés sur le site Internet de la société dans les trois mois suivant l’AGA. Pendant trois mois, les actionnaires sont alors invités à les commenter. Les procès-verbaux sont ensuite arrêtés par le conseil, en tenant compte des commentaires des actionnaires, au cours de la première réunion qui suit. Le directoire et le conseil fournissent à l’AGA toutes les informations souhaitées, à moins que la société estime que cela est contraire à son intérêt. Commissaire aux comptes Le commissaire aux comptes est nommé par l’AGA. Le conseil formule une proposition de candidature, après avoir recueilli l’avis du comité d’audit et du directoire. La rémunération ainsi que toute mission pour l’exécution d’opérations en dehors des opérations de contrôle doivent être approuvées par le comité d’audit après concertation avec le directoire. Le commissaire aux comptes rend compte de ses travaux relatifs à l’examen des comptes annuels tant au directoire qu’au conseil. Le commissaire aux comptes peut être interrogé par l’AGA sur son rapport quant à l’image fidèle des comptes annuels. Le commissaire aux comptes assiste donc à cette réunion et est autorisé à prendre la parole. Le contenu des comptes annuels relève en premier lieu de la responsabilité du directoire. Le changement du comptable responsable est intervenu pour la dernière fois lors de la vérification des comptes annuels de 2001. Le prochain remplacement du comptable responsable aura lieu après la clôture de l’exercice 2007. Contrôleurs Le contrôle financier aux Pays-Bas est exercé par la Banque centrale des Pays-Bas (DNB) et l’Autorité de contrôle des marchés financiers (AMF). La DNB est responsable du contrôle prudentiel (prudential supervision), ce qui implique qu’elle veille à ce que les parties puissent satisfaire à leurs obligations financières sur les marchés financiers. Voir www.dnb.nl. L’AMF est responsable du contrôle de la réglementation applicable et en particulier de l’information du marché. Elle veille à ce que les parties prenantes soient traitées et informées correctement. Voir www.afm.nl. Depuis le 19 juin 2006, l’AMF a octroyé un nouvel agrément à Corio aux termes de la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissement (Wtb). La Loi sur le contrôle financier (Wft) est rentrée en vigueur le 1er janvier 2007. L’entrée en vigueur de cette Loi entraîne que les précédentes lois de contrôle (y compris la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissement) ne forment plus qu’une seule loi. Ainsi, à compter de la date susmentionnée, l’agrément va dépendre de plein droit de la Loi sur le contrôle financier. 77 Règlements et politique Code de conduite Respecter une éthique professionnelle fait partie intégrante du système de gestion du risque et de contrôle interne, c'est la raison pour laquelle le code de conduite reprend les principes fondamentaux qui s’appliquent au comportement de la société et de ses collaborateurs. Des personnes de confiance ont été nommées suite à la mise en place de ce code pour assurer le traitement de l’information, des plaintes et des avertissements liés au code de conduite. En 2006, il n’y a pas eu de notification matérielle dans le cadre du code de conduite. Système d’alerte pour la gestion des anomalies Les employés ont la possibilité de faire connaître, sans encourir le risque de mettre en cause leur position, des irrégularités présumées d’ordre général, opérationnel et financier au sein de la société. Une personne de confiance a été désignée dans ce but. L’employé a la possibilité de signaler à son supérieur et/ou à la personne de confiance une anomalie présumée. Dans un certain nombre de cas, comme pour les irrégularités présumées qui concernent le fonctionnement des membres du directoire, le règlement d’alerte (règlement concernant la marche à suivre en cas de suspicion d’un abus) stipule que le rapport peut se faire auprès du président du Conseil de Surveillance. Ce règlement est communiqué à la direction locale des filiales qui reçoit les explications nécessaires. Le règlement d’alerte a été mis en œuvre aux Pays-Bas. Ce règlement est disponible sur le site Internet de la société. En 2006, il n’y a pas eu de notification dans le cadre du règlement d’alerte. Gestion des incidents Conformément aux obligations légales, une politique de gestion des incidents a été élaborée et publiée sur le site Internet. En 2006, il n’y a pas eu de notification dans le cadre de la gestion des incidents. Code de déontologie/Règlement sur les investissements Le code de déontologie et le règlement sur les investissements ont pour but de fixer les règles afin d’éviter les opérations sur titres réalisées par des initiés. Pendant certaines périodes, les transactions sur les actions Corio sont interdites. Cet interdit repose sur le principe selon lequel les actions Corio ne peuvent faire l’objet d’aucune transaction lorsqu’une personne dispose, croit disposer ou semble disposer d’informations privilégiées. Le code de déontologie sera si nécessaire adapté en 2007 conformément à la nouvelle loi sur le contrôle financier. Lors de l’exécution des transactions, le directoire et les membres du conseil doivent agir en accord avec le Règlement sur les investissements. En vertu du code de déontologie et du Règlement sur les investissements, un responsable a été désigné. Ce responsable se concentre notamment sur l’examen du nombre et des caractéristiques des transactions réalisées sur les titres Corio, par rapport aux règles en vigueur. Il procède à une évaluation à posteriori obligatoire sur les transactions effectuées. Les transactions des membres du directoire et du conseil sont notifiées à l’AMF. Les textes du code de déontologie et du règlement sur les investissements sont intégralement disponibles sur le site Internet. En 2006, le code de déontologie, le code de conduite ainsi que le règlement d’alerte ont été mis en œuvre en Espagne. 78 Corio rapport annuel 2006 Politique de communication Les rapports et les cotations des analystes ne font pas l’objet d’évaluations préalables concertées, de commentaires ou de corrections par la société. La société ne fait rien qui puisse restreindre l’indépendance des analystes vis-à-vis de la société et réciproquement. La société est soucieuse d’améliorer les échanges et la communication avec le monde de la finance internationale en diffusant toutes les nouvelles informations importantes par l’intermédiaire d’un diffuseur de communiqués de presse et en mettant à disposition ces communiqués et autres informations essentielles sur son site Internet. Renseignements complémentaires en application de l’article 10 du décret d’application de la directive sur les fusions & acquisitions (take over directive) Corio possède un capital social de 1 200 000 000 € réparti en 120 000 000 actions d’une valeur nominale de 10 €. Chaque action ouvre droit à une voix. Conformément à la disposition légale applicable aux sociétés cotées en bourse, la Stichting Pensioenfonds ABP a notifié le 1er novembre 2006 une participation dans Corio de 36,59 %. Corio a le statut de « grande entreprise », ce qui implique que les membres du directoire sont nommés et révoqués par le Conseil de Surveillance. Les membres du Conseil de Surveillance sont nommés par l’AGA, sur proposition du conseil. Le comité d’entreprise et l’AGA peuvent recommander des personnes au conseil pour qu’elles soient proposées comme membre du conseil. L’AGA peut voter une motion de défiance à l’égard du conseil avec une majorité simple des votes représentant au moins un tiers du capital souscrit. Une telle décision entraîne la révocation immédiate des membres du Conseil de Surveillance. En outre, la chambre des entreprises du tribunal d’Amsterdam peut révoquer un membre individuel du Conseil de Surveillance. Corio est une société d’investissement à capital variable telle que visée dans l’article 76a du livre 2 du Code civil néerlandais. Cela implique que les dirigeants ont compétence pour émettre et racheter des actions. Une décision portant sur une modification des statuts, une dissolution, une fusion ou une scission juridique ne peut être prise par l’AGA que sur proposition du Conseil de Surveillance. Dans les accords souscrits par Corio avec ses financiers et investisseurs, il est stipulé que si une modification intervient dans le contrôle de Corio, ces derniers disposent de la possibilité d’exiger le remboursement anticipé des prêts accordés. Cela se produirait dans le cas d’une offre publique réussie. Systèmes de gestion du risque et de contrôle Corio dirige ses activités d’entreprise depuis un holding qui comprend, outre le directoire, les fonctions suivantes : Relations investisseurs, Stratégie, Trésorerie, Contrôle, Juridique, Fiscalité, Gestion du risque et Ressources Humaines. La gestion des activités est assurée par six directions locales responsables de la gestion opérationnelle. Corio dispose d’une connaissance approfondie des pays qui lui permet de réagir rapidement et de manière adéquate à des situations et opportunités de marché évolutives. Les fonctions opérationnelles sont mises en place en fonction des spécificités locales. Cela concerne des processus élémentaires tels que les achats et les ventes, les autorisations et la gestion des centres ainsi que des process supports. Les directions locales veillent à l’effectivité et l’efficacité des processus. Des rapports trimestriels permettent au holding de consolider les chiffres et de vérifier leur conformité par rapport aux objectifs du groupe. Le changement des directeurs financiers comme décrit dans le communiqué du Conseil de Surveillance a eu un impact sur l’amélioration de la gestion du risque. En 2006, des progrès significatifs ont été réalisés dans le cadre du système de gestion du risque. 79 Recensement des risques En 2006, une évaluation a permis d’actualiser le recensement fait en 2005 des principaux risques d’entreprise de Corio, et d’identifier les domaines et les mesures à prendre dans ce domaine. L’inventaire des risques existants a été mis à jour. En outre, les directions des filiales et les cadres du holding ont rendu compte de l’existence et de l’efficacité des mesures de contrôle actualisées. A cela a été ajouté la conduite de réunions d’information avec les contrôleurs financiers des filiales et les juristes internes. La direction des filiales et les cadres du holding ont déclaré par l’intermédiaire d’une Lettre d’affirmation que les prescriptions et les règles de gestion sont respectées. Cela porte sur l’intégrité, le code de conduite, la législation et la réglementation, les principes comptables, les directives concernant les systèmes de gestion et de contrôle du risque, ainsi que sur la communication des informations financières. Les résultats et conclusions du recensement et des Lettres d’affirmation ont été évoqués avec le commissaire aux comptes. En 2007, Corio mettra à nouveau tout en œuvre pour optimiser davantage le système de gestion du risque. Les principaux risques révélés par le processus d’évaluation des mesures de contrôle existantes, faisant partie intégrante de la gestion du risque sont énumérés ci-dessous. Les risques ont été répartis en différentes catégories, à savoir les risques qui menacent la réalisation des objectifs stratégiques et opérationnels, les risques portant sur la fiabilité des comptes rendus, et les risques concernant la conformité à la législation et à la réglementation. Risques stratégiques Cette catégorie comprend tous les risques inhérents à l’investissement dans le secteur immobilier. Chaque année, la stratégie groupe est définie et évaluée par le directoire après quoi sont mis en place les plans d’actions opérationnels. Dans ce contexte les principaux risques sont recensés et les objectifs et la stratégie de la société réévalués et ajustés, si nécessaire. La stratégie fait l’objet de discussions internes et est soumise à l’approbation du Conseil de Surveillance. Cette stratégie est le point de départ du cycle de planification de Corio qui prend appui chaque année sur des plans opérationnels pluri-annuels établis par chaque filiale. Dans le cadre de ces plans une analyse détaillée de chaque actif immobilier est conduite afin de déterminer si il doit être conservé ou vendu. Les données sont ensuite intégrées dans le budget groupe. L’élaboration du budget consolidé prend en compte les hypothèses des filiales sur les évolutions et développements économiques et démographiques des marchés nationaux. Les décisions sont prises en fonction de la stratégie définie et soumise à l’accord du directoire. Dans des cas particuliers tels que définis dans le règlement du directoire, l’approbation du Conseil de Surveillance est requise. Des procès-verbaux sont dressés de toutes les prises de décision du directoire et du Conseil de Surveillance. Risques opérationnels Les risques opérationnels portent sur la gestion des actifs, la gestion immobilière ainsi que dans les dispositifs fonctionnels tels que les Système d’information, les services fiscaux et juridiques. 80 Corio rapport annuel 2006 Gestion des actifs Risques d’investissement, de cessions et de développement Tous les investissements, développements et cessions sont évalués sur la base d’une proposition d’investissement ou de cession. Le directoire vise toutes les décisions d’investissement importantes, si l’investissement porte sur plus de 1 % de la valeur totale du patrimoine immobilier telle que comptabilisée en fin d’exercice précédent, l’approbation du Conseil de Surveillance est également requise. Risque d’évaluation Le portefeuille immobilier de Corio est évalué quatre fois par an, tous les semestres par des experts externes et les trimestres intermédiaires dans le cadre d’une évaluation interne. Lors de l’évaluation interne, les projets sont en principe indexés en fonction d’évolutions substantielles intervenues dans le marché et l’évolution des locations, ils font l’objet d’une évaluation distincte conformément aux directives internes. Les filiales mandatent des évaluateurs externes compétents pour réaliser les évaluations externes. Ces évaluations prennent comme référence les méthodes utilisées, les hypothèses retenues et les résultats locatifs par rapport aux tendances du marché. Gestion immobilière Location et risque d’impayés Ce risque est maîtrisé en anticipant au moment opportun les expirations et les révisions des baux ainsi que l’évolution des revenus locatifs, en vérifiant la solvabilité des nouveaux locataires et en surveillant activement les soldes débiteurs de l’ensemble des locataires. Risque d’exploitation Chaque filiale dispose d’un département responsable de la maintenance et de la qualité (technique) des actifs immobiliers. Ce département veille à ce que l’entretien et les investissements aient lieu au moment opportun, et assure la conformité et/ou mise en conformité avec la législation et la réglementation. Les managers de portefeuille sont responsables de la maîtrise des coûts d’exploitation et d’administration. Assurances Le portefeuille immobilier de Corio est assuré en responsabilité et dommages aux biens. La responsabilité est assurée à concurrence de 50 millions d’euros par sinistre, avec un maximum de 100 millions d’euros par année. La police européenne d’assurance responsabilité est limitée, en ce qui concerne les pertes purement financières, à un maximum de 1 million d’euros, avec une franchise de 25 000 euros par sinistre. Le portefeuille immobilier est assuré pour la valeur à neuf et pour la perte de loyer et ceci pour partie par une assurance souscrite au niveau local et pour partie par une police contractée au niveau européen. Depuis les événements du 11 septembre 2001, les assureurs ont modifié les garanties des dommages résultant du terrorisme. Cependant, en France et en Espagne, il est possible de souscrire à des polices d’assurance nationales pour se garantir contre les dommages résultant du terrorisme. En Italie, Corio est assuré par des polices locales qui offrent une garantie contre les dommages terroristes. En mai 2003, la Compagnie de Réassurance pour les Dommages Terroristes NV a été constituée aux Pays-Bas. Cette compagnie de réassurance couvre les dommages résultant du terrorisme jusqu’à 75 millions d’euros par sinistre avec un montant maximal d’un milliard euros par an. Corio peut prétendre à cette assurance. 81 Financement Le financement et la gestion financière sont assurés au niveau du groupe, conformément aux directives et procédures décrites. L’organisation du financement est évaluée et validée périodiquement par le directoire. Cela comprend la détermination des fourchettes des taux d’intérêt à respecter, la détermination des règles applicables pour la couverture des risques de change, ainsi que la structure optimale du portefeuille de crédit. Risque de disponibilité Le risque que des investisseurs ne soient pas disposés à prêter de l’argent à des taux d’intérêt acceptables est limité en étalant les dates d’échéance des crédits et facilités négociées à long terme, et en veillant à toujours disposer de suffisamment de facilités de crédit à court terme. Risque de liquidité Corio doit à tout moment être en mesure de satisfaire ses obligations dans le cadre des crédits souscrits, notamment en respectant le ratio de couverture des intérêts. Le taux de couverture des intérêts est calculé en divisant les revenus locatifs nets par les charges d’intérêts nets. Le résultat ne doit pas être inférieur à 2,5. Corio doit également satisfaire aux exigences en matière de niveau d’endettement. Le montant total des crédits utilisés ne peut pas excéder 55 % des capitaux propres, après déduction des actifs intangibles. Le respect des ratios que Corio s’est engagé à respecter dans le cadre de ses contrats de prêts est vérifié chaque mois. Cette analyse est conduite sur la base du tableau de flux de trésorerie consolidé ajusté, les propositions d’investissement et cessions existantes et les éventuelles fluctuations dans les rentrées et les sorties. Risque de change Hormis la Turquie et la Bulgarie, Corio opère exclusivement dans les pays ayant adhéré à l’Union Économique et Monétaire. Pour les acquisitions en Turquie, une devise « fonctionnelle » est utilisée, afin d’équilibrer les risques économiques relatifs aux fluctuations des revenus locatifs. Ces devises sont l’euro ou le dollar américain. Dans ce dernier cas, les investissements sont financés avec un crédit dans la même devise. Le Groupe utilise les swaps de change pour couvrir ses autres risques de change. Risque de taux d’intérêt Bien que la correction automatique de l’inflation dans les baux garantisse un certain niveau de protection, cela ne suffit pas pour compenser une augmentation du taux d’intérêt. Depuis 2003, Corio veille à l’application du principe selon lequel les taux d’intérêts fixes à long terme représentent entre un tiers et deux tiers des financements. En raison des tendances à la hausse des taux d’intérêt, Corio est actuellement proche du plafond fixé. Gestion de l’information et continuité des activités Les critères principaux autour desquels l’infrastructure et l’organisation de Corio sont conçues et aménagées sont la fonctionnalité, la confidentialité, l’intégrité et la disponibilité. L’infrastructure informatique se compose d’équipements informatiques aux PaysBas auxquels sont reliés des centres locaux dans les implantations étrangères. Corio applique la norme ISO 17799:2005 qui est mise en œuvre dans ses propres standards et procédures. Un plan a été élaboré pour assurer la continuité des activités. Fiscalité La situation fiscale de Corio, dans tous les pays où le groupe est implanté, fait l’objet d’une veille au niveau central et d’un compte rendu au directoire. Corio possède aux Pays-Bas le statut d’entité fiscale imposable en tant que société d’investissement au sens de l’article 28 de la Loi concernant l’Impôt sur les sociétés. Le maintien de ce 82 Corio rapport annuel 2006 statut requiert en permanence toute l’attention du directoire. Un système de support a été conçu pour permettre un contrôle adéquat de l’évolution des financements. Ce système permet également de veiller au respect des obligations légales en matière de distribution du résultat applicable aux sociétés d’investissement. Chaque filiale de Corio établit ses déclarations fiscales dans le pays où elle opère. En raison du passage à un nouveau système comptable en 2004, la déclaration de la société d’investissement Corio NV aux Pays-Bas a été retardée. Il est prévu que cette déclaration sera achevée au cours du premier trimestre 2007. Gestion juridique/législation et réglementation Corio a déterminé un cadre d’analyse des risques juridiques au sein du groupe. Les risques se situent principalement au niveau des opérations d’acquisitions et/ou cessions. Pour les risques afférents au respect de la législation et de la réglementation ayant un impact sur la gestion opérationnelle de Corio, une « structure de contrôle » est en train d’être mise en place. La « structure de contrôle » veille à ce que la connaissance des exigences issues de la législation de la réglementation soit communiquée aux départements concernés et responsables au sein du groupe. Cette façon de procéder permet d’obtenir une assurance relative – mais pas absolue – quant à la maîtrise des risques juridiques. Corio veille à ce que la gestion des activités soit conforme à la législation et à la réglementation. Cela inclut le risque de fraude, de délit d’initiés et d’agissements contraires à la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissements (intégrée depuis le 1er janvier 2007 dans la Loi sur le contrôle financier) et les décisions qui en découlent. Afin d’éviter et de déceler des conflits d’intérêt, l’attention des collaborateurs du directoire et du Conseil de Surveillance est attirée sur les règlements en vigueur (respectivement le Code de conduite, le Règlement du directoire et le Règlement du Conseil de Surveillance). Cela fait également partie du programme d’introduction des membres du Conseil de Surveillance. Communication des informations financières Les filiales et les directions du groupe informent chaque trimestre le directoire des chiffres trimestriels et chaque année du budget et des projets annuels. Ces comptes rendus portent sur les développements du marché, les principales transactions locatives, l’évolution des soldes débiteurs, la réserve de projets de développement et l’évolution des résultats financiers pour la période écoulée. L’évaluation du respect des principes comptables de Corio fait partie intégrante des comptes rendus. Compte tenu de ce qui précède, le directoire estime que pour ce qui est des risques liés aux comptes rendus financiers : • les systèmes de gestion et de contrôle du risque fournissent une assurance raisonnable que le rapport financier ne contient pas d’anomalies significatives ; • les systèmes de gestion et de contrôle du risque ont fonctionné convenablement en 2006 ; • il n’existe pas d’indication que les systèmes de gestion et de contrôle du risque ne fonctionneront pas convenablement pendant l’exercice 2007. Déclaration en application de la Loi sur le contrôle des sociétés d’investissement/Loi sur le contrôle financier Le directoire estime que différents aspects de la gestion opérationnelle ont été évalués au cours de l’exercice écoulé. Sans préjudice des mentions figurant dans le paragraphe sur les risques inclus dans le chapitre sur le Gouvernement d’entreprise, lors de ses travaux, le directoire n’a pas fait de constatations selon lesquelles il faudrait conclure que la gestion d’entreprise ne fonctionne pas efficacement ou conformément à la description. 83 Turquie > Akmerkez > Teras Park > 41004'36.81" N 29001'36.97" E 84 Corio rapport annuel 2006 k > AdaCenter 85 Turquie, marché exceptionnel Après avoir réussi durant ses cinq années d’existence, a acquérir une position solide sur les marchés de l’immobilier de commerce dans quatre pays de référence : les Pays-Bas, la France, l’Italie et l’Espagne, compte tenu de l’expérience et du savoir faire acquis Corio a décidé en 2004 de s’engager sur un nouveau marché. La Turquie a été identifiée comme étant un nouveau marché à fort potentiel. Avec une population jeune de plus de 75 millions d’habitants, la Turquie s’impose comme un marché important. À cela s’ajoute le fait que, contrairement à la plupart des pays de l’UE, la croissance démographique se poursuit de manière significative. C’est un pays qui connaît une forte expansion économique, ce qui a contribué à la progression du pouvoir d’achat et l’augmentation de la consommation de la population. En 2004, des négociations ont été entamées entre la Turquie et l’UE sur une possible adhésion de la Turquie. Que l’adhésion se concrétise ou non, dans tous les cas une coopération plus étroite s’instaurera entre la Turquie et l’UE. Le gouvernement turc a œuvré avec succès pour une stabilité économique accrue dans le pays, qui durant ces dernières années s’est traduite par une croissance économique continue, une inflation maîtrisée et une diminution des taux d’intérêt. Les investissements étrangers en Turquie augmentent fortement, stimulés par le niveau élevé des liquidités mondiales disponibles. Cependant, ceci rend la Turquie vulnérable aux variations dans la perception des risques par les investisseurs étrangers. C’est une des causes du recul temporaire de l’économie turque au printemps 2006. Bien que les élections puissent avoir (temporairement) un effet restrictif cette année, il est généralement admis que la tendance engagée se poursuivra et que l’on peut s’attendre à une croissance économique d’environ 5 % par an avec une inflation qui resterait maîtrisée dans les années à venir. En avril 2005, Corio a réalisé son premier investissement sur le marché turc en acquérant une participation de 46,92 % dans le centre commercial de premier plan d’Akmerkez à Istanbul pour un montant de 190 millions de dollars américains lors de l’introduction en bourse d’Akmerkez GYO. Akmerkez GYO a obtenu le statut de société d’investissement immobilier (REIC) par son introduction en bourse ce qui lui permet de bénéficier d’une exemption d’impôts. Le centre commercial est situé dans un quartier prestigieux et prospère sur la rive européenne du Bosphore. Au fil des années, le centre commercial a été récompensé par de nombreux trophées, dont celui de meilleur centre commercial d’Europe et celui de la qualité et du design et du développement, tous deux décernés par le Conseil international des centres commerciaux (ICSC). Cette acquisition importante d’un produit de qualité de renommée nationale représentait en outre le premier investissement d’un investisseur institutionnel international en Turquie. Depuis, Corio bénéficie d’une excellente réputation sur le marché turc. La société est reconnue comme étant un partenaire fiable, professionnel et important, qui sait agir rapidement et qui se positionne comme un investisseur à long terme. Cela donne une longueur d’avance à Corio sur ce marché pour de futurs développements. Après cette première acquisition, Corio a tout mis en œuvre pour capitaliser sur son avantage de premier entrant. L’objectif de Corio est d’investir au moins 500 millions de dollars américains sur le marché turc dans les trois années à venir. Le marché des centres commerciaux en Turquie se situe encore dans une phase de développement, comparable à celles qu’ont connues l’Espagne et le Portugal il y a 10 à 15 ans. Avec un équipement commercial d’environ 25 m2 pour 1000 habitants, l’offre est encore loin de la moyenne européenne de 200 m2. En outre, de nombreuses enseignes internationales souhaitent s’implanter en Turquie. Celles qui sont déjà présentes, comme Carrefour et Ikea, souhaitent renforcer leur présence. A cela s’ajoute le fait qu’il existe un grand nombre de villes importantes (12 villes comptant plus d’un demi-million d’habitants et 45 villes comptant plus de 100 000 habitants) ce qui fait du marché turc un marché à fort potentiel de développement. Néanmoins, le nombre d’opportunités d’investissement sur ce marché est encore limité. Les centres commerciaux existants sont rares et souvent ne répondent pas aux exigences de Corio en matière 86 Corio rapport annuel 2006 87 88 Corio rapport annuel 2006 Teras Park Denizli de qualité. De plus, les propriétaires des centres commerciaux existants ou en développement ne sont pas souvent disposés à vendre. L’écart entre le prix demandé et le prix proposé est également souvent très important. Les propriétaires des centres commerciaux turcs fondent parfois leurs attentes sur les augmentations de valeur qu’ont connues les centres en Europe centrale. Dans le cas où ils n’obtiennent pas le prix qu’ils espèrent, le centre commercial n’est généralement pas vendu. Il s’avère cependant que certains propriétaires, souvent des conglomérats familiaux, sont disposés à vendre une participation dans leur centre commercial à Corio, notamment en raison de sa connaissance du marché de la distribution. En ce qui concerne les opportunités d’investissement, la métropole prospère d’Istanbul avec ses 16 millions d’habitants est une des zones les plus intéressantes. De plus, Istanbul bénéficie à présent d’une réputation internationale qui lui permet d’accueillir un nombre croissant de conférences et événements. Fin 2006, Istanbul a été élue Capital culturelle européenne pour l’année 2010, ce qui ne manquera pas d’avoir un impact positif sur la ville. La première acquisition de Corio a été faite dans cette ville et l’objectif est de s’y implanter davantage. À cet effet, Corio s’est rapproché de partenaires locaux et la collaboration avec les partenaires d’Akmerkez a été renforcée. Ces efforts ont permis de prendre pied dans deux nouveaux projets de développement qui sont intégrés dans les projets de développement variables. Corio a été invité à prendre une participation à hauteur de 7 % dans le projet Acibadem à Istanbul. Ce projet est développé dans le cœur géographique de la partie asiatique d’Istanbul, le quartier d’Uskudar, près du quartier de Kadikoy. Il est prévu qu’Acibadem soit un centre commercial régional qui comprendra des parking, des activités de loisirs mais aussi des habitations. Le projet est encore en phase de conception ce qui permet à Corio d’y apporter sa contribution grâce à son expérience de la distribution. La zone de chalandise primaire du projet Acibadem est une zone de revenus confortables dont le niveau est supérieur à la moyenne d’Istanbul et qui compte environ 600 000 habitants à 10 mn de trajet. Il n’est pas prévu que le centre commercial soit achevé avant 2010. Corio conduit également des négociations au sujet d’un centre commercial situé à Ankara, capitale de la Turquie et deuxième ville du pays avec ses 4 millions d’habitants. Ce projet est également intégré dans les projets de développement variables. Afin de ne pas limiter le portefeuille turc à Istanbul et Ankara et d’exploiter les opportunités offertes par les autres villes, le groupe a également engagé une action prospective vers des villes importantes ayant une fonction régionale dans la partie asiatique de la Turquie. Ces villes sont particulièrement intéressantes en raison de l’urbanisation croissante en Turquie. De plus, la plupart ne disposent pas encore de centre commercial moderne, or un premier centre permet souvent d’acquérir une position dominante sur le marché. Ici aussi, Corio a opté pour une collaboration avec des partenaires professionnels locaux qui connaissent bien le marché local. La connaissance de terrains de nos partenaires alliée à l’expérience de la distribution du groupe, permet de créer des opportunités, de réaliser et d’acquérir des produits de qualité. 89 37045'37.02" N 29002'38.03" E En Turquie également Corio prend appui sur des partenaires professionnels qui ont une solide connaissance du marché local. AdaCenter Adapazari 40044'39.41" N 30024'48.19" E L’une des villes auxquelles Corio s’intéresse est Denizli. Il s’agit d’une ville universitaire prospère située dans la région Égée, dans le Sud-ouest de la Turquie et comptant environ 1 million d’habitants. Corio y prend une participation de 40 % dans le projet de centre commercial Teras Park dont la surface locative est d’environ 55 000 m2 (55 millions €). Le centre commercial Teras Park est situé dans le quartier de Yenisehir à environ 5 kilomètres à l’ouest du centre-ville et sa zone de chalandise primaire compte environ 400 000 habitants. Il s’agit d’un des quartiers au plus fort développement de la ville. Un autre bon exemple de ville dont la population augmente et dont le niveau de revenu est relativement élevé est Adapazari à 150 km à l’Ouest d’Istanbul. Corio va prendre une participation de 100 % dans le projet de centre commercial AdaCenter dont la surface locative est d’environ 25 000 m2 avec des possibilités d’extension. AdaCenter est situé dans le quartier d’Erenier au sud du centre-ville et sa zone de chalandise primaire compte environ 350 000 habitants. Des fondations solides sont établies à partir desquelles de nouveaux développements pourront être engagés Le projet Teras Park a été intégré dans les projets de développement variables au 31 décembre 2006, ce qui porte le montant total des projets en développement variables en Turquie à 209 millions €. Le projet AdaCenter a été intégré dans les projets de développement après la clôture de l’exercice pour un montant de 65 millions €. Les deux projets sont actuellement en construction et leur achèvement est prévu pour le premier semestre 2008. Ainsi, l’objectif consistant à investir au moins 500 millions de dollars américains dans les trois ans après la prise de participation dans Akmerkez sera réalisé fin 2007, grâce à ces différentes prises de participation. Corio dispose donc d’une excellente base pour poursuivre le développement du portefeuille. Les activités du groupe seront gérées depuis la toute nouvelle filiale créée à Istanbul, qui sera dirigée par le PDG de Corio Turquie récemment recruté. De cette manière, Corio a réalisé l’objectif consistant à ajouter la Turquie comme nouveau marché de référence. Globalement, le marché turc s’avère être un marché dynamique où il y a actuellement encore suffisamment d’opportunités d’investissement. Corio continuera par conséquent à chercher des investissements de qualité dans des centres commerciaux qui apporteront de la valeur ajoutée aux consommateurs et locataires en Turquie, d’une part, et au résultat et portefeuille de Corio, d’autre part. 90 Corio rapport annuel 2006 91 Rapport sur les rémunérations Introduction Le rapport de rémunération est établi par le comité de rémunération et arrêté par le Conseil de Surveillance. Le rapport est conforme à la politique de rémunération approuvée le 10 décembre 2004 par l’Assemblée Générale Extraordinaire des Actionnaires. La rémunération du Conseil de Surveillance La rémunération des membres du Conseil de Surveillance a été arrêtée lors de l’AGA du 23 avril 2004 pour une période d’au moins trois ans. Depuis le 1er mai 2004, les rémunérations annuelles sont les suivantes : 36 000 € pour le président, 28 000 € pour le vice-président et 24 000 € pour un membre. Le montant des rémunérations a été déterminé en prenant pour référence les résultats d’une étude sur les rémunérations des conseils de surveillance de sociétés et fonds d’investissement immobilier cotés à Euronext Amsterdam. La rémunération inclut un remboursement de frais annuel de 600 €. En outre, les membres du Conseil de Surveillance perçoivent une rémunération complémentaire au titre de membre d’un des trois comités (les comités d’audit, de rémunération et de sélection). Un montant de 1 000 € est attribué à chaque membre d’un comité et de 1 500 € au président du comité concerné pour chaque réunion, dans la limite de quatre réunions par an (pour l’ensemble de réunions de tous les comités). Conformément aux textes, une proposition de modification de la rémunération des membres du Conseil de Surveillance sera présentée lors de l’AGA du 23 avril 2007. La politique de rémunération L’objectif La politique de rémunération vise à attirer pour le directoire des profils de personnes reconnues tant pour leurs qualités de gestionnaire, que pour leur professionnalisme et leur expérience du secteur de l’immobilier. Cette politique doit également permettre au groupe d’atteindre ses objectifs de croissance en matière de performances et de valeur ainsi que motiver et fidéliser les membres de la direction. Le fonctionnement Le comité de rémunération est composé de membres du Conseil de Surveillance. Le comité de rémunération a pour mission de soumettre des propositions sur la politique de rémunération de Corio N.V. La politique arrêtée par le Conseil de Surveillance est soumise pour approbation à l'AGA. Le comité de rémunération formule des recommandations destinées au Conseil de Surveillance sur la rémunération de chaque membre du directoire en conformité avec la politique de rémunération approuvée. Le comité de rémunération établit annuellement le rapport de rémunération et le soumet pour approbation au Conseil de Surveillance. Au début de chaque exercice, le comité de rémunération examine la rémunération des membres du directoire. Les rémunérations des membres du directoire sont arrêtées, après examen des propositions, par le Conseil de Surveillance. La rémunération du directoire Conditions contractuelles Pour les dirigeants salariés d’une des sociétés du groupe, les termes et conditions des responsabilités du dirigeant sont définis dans le contrat de travail. À compter du 1er janvier 2004, les nouveaux membres du directoire sont nommés pour une période de quatre ans. L’indemnité de licenciement est en principe limitée à un an de salaire dans l’hypothèse où il est mis fin de manière anticipée et à l’initiative de la société à un contrat de travail d’un membre du directoire. Toutefois, et par exception, une indemnité de licenciement pouvant aller jusqu’à deux années de salaire maximum peut être consentie dans certains cas à un membre du directoire lors de sa première nomination. Monsieur Drs. J.A. de Kreij a été nommé PDG de Corio N.V. pour une période allant du 1er mai 2004 jusqu'au 1er mai 2008. La fin de la période contractuelle n'ouvrira pas droit à une 92 Corio rapport annuel 2006 indemnité de licenciement. En cas de rupture du contrat à l’initiative de Corio, l’indemnité de licenciement ne dépassera pas un an de rémunération. Évaluation comparative Un bilan comparatif des rémunérations sera régulièrement réalisé. Le bilan comparatif actuel a été effectué en 2004 et 2005, le premier ayant porté sur le statut du PDG et le second sur le statut du directeur financier. Afin d'établir la comparaison, Corio s’est appuyé sur un panel comprenant un groupe de référence présentant des caractéristiques comparables à celles de Corio. Le groupe de référence utilisé par Corio afin de déterminer les niveaux de rémunération adéquats se compose de sociétés immobilières spécialisées dans l’immobilier de centres commerciaux opérant sur un ou plusieurs marchés européens. En outre, Corio est une entreprise néerlandaise, et, de ce fait, les décisions prises en matière de rémunération doivent tenir compte des évolutions constatées au sein des autres sociétés immobilières néerlandaises. Aussi, le groupe de référence se compose pour moitié de sociétés immobilières néerlandaises. Le positionnement au sein de l'ensemble du groupe de référence est déterminé en fonction de la taille (valeur du patrimoine et nombre de collaborateurs) de Corio N.V. par rapport aux autres sociétés. Les éléments de rémunération Le Conseil de Surveillance a déterminé une politique de rémunération pour le PDG et le directeur financier conforme à la politique de rémunération déterminée et approuvée par le directoire en 2004. La rémunération des membres du directoire nommés en date du 1er mai 2006, à savoir messieurs F. Fontaine et G. Groener, reste entièrement basée sur leurs contrats de travail respectifs : PDG de Corio France pour le premier, et PDG de Corio Nederland Retail pour le second jusqu’à la fin de leur mandat (30 avril 2008). Le niveau de rémunération des deux premiers membres susnommés du directoire a été fixé sur la base des bilans comparatifs et reflète les différences de responsabilité et les performances individuelles. La rémunération totale des membres du directoire de Corio NV se compose d’un salaire annuel, d’un revenu fixe comprenant les congés payés, d’un programme de primes à court et à long terme, de la retraite et des autres avantages annexes. Le salaire annuel Le niveau des salaires annuels est cohérent avec le niveau constaté dans le groupe de référence tel que décrit ci-dessus. Lors d’une entrée en fonction, le salaire annuel d’un membre du directoire peut se situer en dessous du niveau de la norme applicable pour cette fonction. Le Conseil de Surveillance détermine l'évolution du salaire en considérant en principe que le salaire annuel doit atteindre le niveau standard après une période de trois ans à compter de la nomination si les performances du membre du directoire sont jugées satisfaisantes. L'évaluation et la révision annuelles du salaire ont lieu le 1er mai de chaque année en considérant les performances individuelles, les résultats de l'année écoulée, la performance relative du patrimoine immobilier, l'éventuel ajustement annuel général des salaires chez Corio aux Pays-Bas et l'évolution dans le cas où le niveau standard ne serait pas encore atteint. À compter du 1er janvier 2006, le Conseil de Surveillance a augmenté les salaires du président du directoire et du directeur financier de 1,5 %, ce qui correspond à l'indexation applicable au sein de Corio aux Pays-Bas. Tout comme en 2005, il n’y a pas eu d’autre augmentation. La rémunération variable Une prime est attribuée à chaque membre du directoire pour la réalisation de certains objectifs déterminés d’avance et qui contribuent à permettre à Corio d’atteindre ses objectifs tant à court qu’à long terme. Les objectifs se composent de l’évolution du 93 résultat de l’entreprise, de l’évolution des projets en développement ainsi que des objectifs qualitatifs individuels. Le programme de primes à court terme La prime à court terme susceptible d’être attribuée pour une performance considérée de normale à bonne (dès lors que le niveau d’objectif fixé est atteint) peut atteindre 40 % du salaire annuel. En cas de performances considérées comme excellentes, la prime attribuée peut atteindre jusqu'à 1,5 fois la prime d'objectif rempli, soit 60 % du salaire annuel. La prime à court terme dépend pour 2/3 de l’évolution du bénéfice et des projets de développement et pour 1/3 des objectifs individuels clairement mesurables. Les primes destinées aux membres du directoire ont été calculées et fixées selon la politique de rémunération en vigueur. D’après les termes de son contrat, monsieur De Kreij peut bénéficier d’une prime variable plafonnée à 150 000 €. Le programme de primes à long terme Le programme de primes à long terme vise à faire coïncider davantage les intérêts du directoire et ceux des actionnaires. Si les objectifs sont atteints, cette disposition prévoit l’attribution d’une prime égale à 30 % du salaire annuel qui sera versée en numéraire trois ans après. La prime à long terme est constituée d’espèces à hauteur de 50 % (15 % du salaire annuel) et d’actions fictives à hauteur de 50 % (15 % du salaire annuel). Le bonus à long terme est attribué sur la base des performances relatives sur trois ans comparées à 9 autres sociétés européennes spécialisées dans l’immobilier de commerce. Si la société fait partie des trois premières sociétés en terme de performance par rapport aux neuf sociétés auxquelles elle est comparée, la prime est attribuée en totalité. Si la société fait partie des trois dernières sociétés, aucune prime n’est attribuée. Entre le premier et le deuxième cas de figure, une solution intermédiaire est mise en application. Monsieur De Kreij ne perçoit pas de prime à long terme durant son contrat qui court jusqu'au 1er mai 2008. La retraite Messieurs Fontaine et Groener, membres du directoire, sont soumis au même programme de retraite que le personnel de Corio. En s'appuyant sur l’analyse comparative précitée, Corio N.V. verse une contribution annuelle au membre concerné cohérente avec le niveau observé dans le groupe de référence. Un membre du directoire choisit librement l'affectation de cette contribution dans le cadre des programmes de retraite. En cette matière, Corio n'a d’autre obligation que la mise à disposition de ladite contribution. Le PDG perçoit une contribution fixe d’un montant de 50 000 € par an faisant partie du salaire fixe. Autres avantages Les membres du directoire de Corio N.V. bénéficient également, au même titre que l’ensemble du personnel, d’un ensemble attractif d’avantages annexes. Ces avantages annexes comprennent entre autres le remboursement de frais, une assurance accidents, des dispositions en cas d’incapacité de travail, une voiture de location longue durée et une assurance responsabilité civile de dirigeant. Corio N.V. n'accorde aucun prêt aux membres du directoire. La politique de rémunération pour les années à venir En raison du terme des contrats des trois directeurs statutaires au 30 avril 2008 et de la nouvelle nomination prévue de monsieur J. Haars comme directeur financier à compter du 1er mai 2007, il a été décidé de ne pas apporter de modifications à la structure de rémunération et de ne pas proposer de modifications à l’AGA en 2006. 94 Corio rapport annuel 2006 Comptes annuels 2006 95 Compte de résultat consolidé (en millions €) Revenus locatifs bruts T 2 Frais d’administration net Frais d’administration refacturés aux locataires Frais d’administration nets Charges d’exploitation 2006 327,4 -64,8 57,2 -53,4 45,9 4 Revenus locatifs nets Produit des cessions Valeur comptable des cessions Résultat des cessions 2005 315,0 -7,6 -7,5 -40,1 -38,8 279,7 268,7 9,7 -8,9 116,0 -107,6 9 0,8 474,5 -16,8 8,4 Réévaluations positives Réévaluations négatives Réévaluation nette des investissements immobiliers 418,7 -31,1 9 457,7 387,6 Frais de gestion 5 -28,0 -21,0 Autres produits Autres charges Autres résultats nets 3 6 1,4 -0,5 10,5 -1,0 Bénéfice net avant charges financières Charges financières Produits financiers Charges financières nettes Part des résultats des sociétés associées 711,1 653,2 -60,1 5,0 7 -66,8 -55,1 12 33,1 39,7 677,4 637,8 8 8, 13 -2,9 -33,8 -1,6 -47,1 Résultat net (bénéfice) Résultat par action (€) : - résultat par action - résultat par action après dilution 9,5 -77,0 10,2 Bénéfice net avant impôt Impôt sur les sociétés Impôts différés Impôts sur le revenu 0,9 18 18 -36,7 -48,7 640,7 589,1 9,67 9,67 8,89 8,89 Le résultat est intégralement attribuable aux actionnaires de la société mère. 96 Corio rapport annuel 2006 Tableau de résultat consolidé (en millions €) T Écarts de conversion Couverture de flux Autres écarts Résultat net (bénéfice) intégré au poste «capitaux propres» Résultat net (bénéfice) Résultat 17 Le résultat est intégralement attribuable aux actionnaires de la société mère. 97 2006 -4,6 12,2 -0,4 2005 1,0 2,2 – 7,2 3,2 640,7 647,9 589,1 592,3 Bilan consolidé (en millions €) T Actifs Investissements immobiliers Investissements dans les projets de développement Investissements dans les sociétés associées Autres investissements Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Créances d’impôt différées Total actifs non courants Autres créances Trésorerie Total des actifs circulants 9 10 12 12 14 11 13 31 décembre 2006 31 décembre 2005 5.006,5 253,2 192,8 6,1 42,2 18,7 8,7 4.239,8 100,9 202,2 – – 19,6 7,3 5.528,2 15 16 121,2 3,1 Total des actifs Capitaux propres Capital émis Réserve de prime d’émission Autres réserves Résultat net de l’exercice Total des capitaux propres Passifs Emprunts et dettes à long terme porteurs d'intérêts Avantages sociaux Provisions Impôts différés passifs Total des passifs non courants Emprunts et dettes à court terme porteurs d'intérêts Autres passifs Total des passifs à court terme 53,9 10,0 124,3 63,9 5.652,5 4.633,7 672,5 903,0 941,5 640,7 672,5 903,0 507,5 589,1 17 19 20 21 13 4.569,8 3.157,7 1.640,5 1,0 2,3 256,7 2.672,1 1.485,0 1,1 3,4 179,6 1.900,5 19 22 384,0 210,3 1.669,1 143,3 149,2 594,3 292,5 Total des passifs 2.494,8 1.961,6 Total des capitaux propres et des passifs 5.652,5 4.633,7 98 Corio rapport annuel 2006 Tableau de flux de trésorerie consolidé (en millions €) T Flux de trésorerie générés par l’exploitation Résultat net avant impôt Résultat des sociétés associées Charges financières nettes Réévaluations non-réalisées Résultats des cessions Amortissements Variation des autres créances Variation des autres dettes Variation des provisions Encaisse générés par l’exploitation Charges financières Produits financiers Impôts payés au cours de l’exercice Flux de trésorerie généré par l’exploitation Flux de trésorerie générés par les investissements Produit des cessions de biens immobiliers Acquisition de biens immobiliers Dépenses d’investissement en biens immobiliers Autres investissements immobiliers Investissements immobiliers au titre des projets de développement Investissements dans des immobilisations corporelles Investissements dans des sociétés du groupe Paiement de dividendes Flux de trésorerie généré par les investissements Flux de trésorerie générés par les opérations financières Produits d’emprunts Remboursement d’emprunts Distribution de dividendes Flux de trésorerie généré par les opérations financières Variation nette de la trésorerie Trésorerie à l’ouverture Trésorerie à la clôture 12 7 9 9 11 8, 22 677,4 -33,1 66,8 -457,7 -0,8 3,9 -31,2 67,9 -1,2 2005 637,8 -39,7 55,1 -387,6 -8,4 3,8 29,1 -24,7 -10,9 292,0 7 7 -77,0 10,2 1,4 254,5 -60,1 5,0 0,8 226,6 200,2 9, 10 9, 10 9 12 10 9,7 -48,5 -44,5 -6,1 -60,0 116,0 -122,5 -27,6 -162,5 -35,5 11 27 -3,0 -156,1 18,6 -2,9 – -289,9 17 16 99 2006 353,5 -134,8 -162,3 -235,0 473,5 -289,3 -158,3 56,4 25,9 -6,9 10,0 3,1 -8,9 18,9 10,0 Explication du bilan consolidé Général Corio NV (ci-après nommée « Corio » ou « la Société » ou le « Groupe ») est un fonds d’investissement « closed-end fund ». La Société bénéficie d’une autorisation en vertu de la Loi sur le contrôle des sociétés d'investissement. Le siège social de la Société est situé à Utrecht, aux Pays-Bas. Les comptes annuels ont été établis par le directoire et approuvés pour publication le 22 mars 2007. Ils seront soumis à l’approbation de l'Assemblée Générale Annuelle qui se tiendra le 23 avril 2007. Il a été fait usage de l’exonération, en vertu de l’article 402, Volume 2 du Code civil néerlandais, avec renvoi aux comptes annuels de Corio. Les comptes annuels ont été établis conformément à la Loi sur le contrôle des sociétés d'investissement 2005. Principes comptables significatifs Les comptes annuels consolidés 2006 intègrent les résultats de la Société et de ses filiales (nommés conjointement « le Groupe »), ainsi que les résultats des participations du Groupe détenues dans des sociétés associées non-consolidées et des sociétés gérées conjointement. Déclaration de conformité Les comptes annuels consolidés sont établis conformément aux normes comptables internationales IFRS (International Financial Reporting Standards) telles qu’elles ont été adoptées au sein de l’Union européenne. Principes d’établissement des comptes annuels consolidés Les comptes annuels consolidés sont présentés en euros, la devise fonctionnelle de Corio, arrondis au dixième de million. Ils sont établis suivant le principe du coût historique à l’exception des actifs et passifs suivants qui sont comptabilisés à leur valeur actuelle : investissements immobiliers, investissements dans les sociétés associées et instruments financiers dérivés. Pour établir les comptes annuels consolidés en norme IFRS, la direction a dû formuler des hypothèses et proposer des estimations ayant un impact sur l’application des principes comptables et les montants des actifs/passifs, et charges/ produits reportés. Pour formuler ces hypothèses, la direction a dû se fonder sur son expérience et divers autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement, le cas échéant, révisées et modifiées en conséquence. Lorsque les réajustements ne s’appliquent qu’à la période en cours, les modifications apportées sont comptabilisées au titre de cette période. Lorsqu’ils s’appliquent non seulement à la période en cours mais également à une période à venir, les modifications apportées sont comptabilisées au titre de ces périodes. Principes de consolidation (I) Filiales Les filiales sont des sociétés (notamment les entités « ad hoc ») contrôlées directement ou indirectement par Corio. On considère que le Groupe exerce son contrôle dès lors qu’il peut, directement ou indirectement, intervenir dans la gestion opérationnelle et financière d’une filiale afin d’améliorer les performances du Groupe. La notion de contrôle s’apprécie également en fonction des droits de vote que le Groupe peut exercer. Les comptes annuels des filiales sont intégrés dans les comptes annuels consolidés dès lors que l’exercice du contrôle est effectif, et ce jusqu’à sa cessation. Une liste des sociétés consolidées du Groupe est déposée à la Chambre de commerce d’Utrecht. (II) Sociétés associées Les sociétés associées sont les sociétés sur lesquelles le Groupe exerce une influence significative (et non un contrôle) en terme de gestion financière et opérationnelle. La part du Groupe dans les résultats des sociétés associées est intégrée dans les comptes annuels consolidés sur la base des principes comptables de Corio, à partir du moment où l'influence significative est effective, et ce, jusqu’à la date où elle cesse. 100 Corio rapport annuel 2006 (III) Joint-ventures Les « joint-ventures » sont des sociétés sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint avec un partenaire contractuel. La part du Groupe dans le résultat des joint-ventures est intégrée dans les comptes annuels consolidés. Les comptes annuels consolidés intègrent aux postes actifs, passifs, charges et produits, les actifs, passifs, charges et produits des jointventures, dès la mise en place du contrôle et jusqu’à ce qu’il cesse. (IV) Transactions éliminées au moment de la consolidation Les bilans intra-groupes et résultats non-réalisés provenant de transactions intra-groupes ne sont pas pris en compte pour l’établissement des comptes annuels consolidés. (V) Goodwill Le « Goodwill » représente la différence entre le prix d’acquisition d’une filiale, société associée ou joint-venture, et la valeur actuelle de la part détenue par le Groupe dans l’actif net de cette entité à la date effective de l’acquisition, compte tenu des frais y afférents. Le Goodwill est comptabilisé en tant qu’actif incorporel ou, dans certains cas, intégré au poste sociétés associées et joint-ventures. Le Goodwill négatif est immédiatement intégré dans le compte de résultat. Le Goodwill est égal au prix d’achat déduction faite des moins-value cumulées. Le Goodwill est évalué chaque année en fonction d’éventuelles moins-values ou plus fréquemment si cela est justifié. Les moins-values spéciales ne sont pas reprises. Le Goodwill qui résulte d’impôts différés qui ont été repris lors de l’acquisition d’une entité, est évalué sur la base d’une éventuelle moins-value à l’aide d’estimations des provisions pour impôts différés. Les impôts différés impactent la valeur des actifs immobiliers au sein des entités. Les impôts différés doivent être supérieurs au Goodwill appliqués à cette entité. Pour tout Goodwill autre que ceux précités, la valeur réalisable des unités générant des flux de trésorerie et comprenant du Goodwill doit être égale à la valeur nette diminuée des frais de cession. Devises (I) Transactions sur devises Les transactions en devises étrangères sont converties en euros selon le taux de change en vigueur à la date de transaction. Les actifs et passifs financiers en devises étrangères sont convertis en euros à la date d’établissement du bilan selon le taux de change en vigueur à cette date. Les écarts de conversion sont comptabilisés dans le compte de résultat. Les actifs et passifs non-financiers inscrits en devises étrangères et appréciés à leur valeur actuelle, sont convertis selon le taux de change en vigueur au jour d'appréciation de la valeur actuelle. (II) Activités à l’étranger Les actifs et passifs des activités à l’étranger, y compris les écarts d'acquisition positifs et les ajustements à la valeur actuelle au moment de la consolidation, sont convertis en euros selon le taux de change en vigueur à la date d’établissement du bilan. Les produits et charges des activités à l’étranger sont convertis en euros selon le taux de change en vigueur à la date de transaction. Les écarts de conversion sont comptabilisés en tant qu’élément séparé dans les capitaux propres, puis déplacés dans le compte de résultat une fois la transaction réalisée. (III) Investissements nets dans des activités à l’étranger Les écarts de conversion provenant d’investissements nets dans des activités à l’étranger et les opérations de couverture y afférentes sont comptabilisés au titre des réserves pour écarts de conversion, puis déplacés dans le compte de résultat une fois la transaction réalisée. 101 Investissements immobiliers Les investissements immobiliers sont effectués soit pour générer des revenus locatifs, soit permettre une augmentation de valeur, soit les deux. Ils sont appréciés à leur valeur actuelle. Lorsque le Groupe se lance dans le redéveloppement d’un investissement immobilier existant dans l’optique d’une utilisation en tant qu’investissement immobilier futur, celui-ci sera tout de même traité en tant qu’investissement immobilier et apprécié à sa valeur actuelle. Les terrains achetés à des fins de développement sont traités comme des investissements immobiliers. Les pertes et profits issus des variations de la valeur actuelle sont comptabilisés dans le compte de résultat. Ce portefeuille est évalué tous les semestres (au 30 juin et au 31 décembre) par un expert indépendant reconnu dans ce domaine, et doté d’une expérience relativement récente lui permettant de maîtriser les spécificités de l’emplacement et de la catégorie du bien immobilier à évaluer. La valeur actuelle est déterminée à partir de la valeur du marché, ce qui correspond au prix de vente estimé du bien à la date de l’évaluation telle qu’elle serait déterminée dans une transaction entre un acheteur intéressé et un vendeur intéressé, indépendants l’un de l’autre, parfaitement informés, agissant en toute conscience et liberté à la suite d’une campagne de commercialisation appropriée. Les valeurs actuelles sont déterminées par analogie avec des cessions d’actifs immobiliers comparables ayant eu lieu récemment et au même emplacement que le placement immobilier concerné. Les évaluations sont faites conformément à ce qui est requis, soit l’utilisation de la méthode conventionnelle ainsi que la méthode de la valeur nette au comptant (« net present value »). La méthode conventionnelle prend appui sur la valeur de l’actif compte tenu de celle obtenue lors de transactions pour des actifs bénéficiant d’une capitalisation et de rendements initiaux nets comparables. L’application de la méthode de la valeur nette au comptant (« net present value ») repose sur l’évaluation à partir des flux de trésorerie net prévisionnels pour les dix ans à venir. Les actifs sont évalués par le Groupe au 31 mars et au 30 septembre. La valeur d’un bien immobilier est ensuite enregistrée après déduction des frais qu’un acheteur potentiel serait amené à engager pour en faire l’acquisition. Investissements immobiliers en développement Les biens immobiliers devant être construits ou développés pour une utilisation future en qualité d’investissements immobiliers sont traités en tant qu’investissements immobiliers en développement (projets de développement) et évalués à leur coût de revient jusqu’à l’achèvement de la construction ou du développement. Le bien est alors requalifié puis traité en tant qu’investissement immobilier. L’écart entre la valeur réelle et le coût de revient est enregistré en tant que produit dans le compte de résultat consolidé à la date de transfert. Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction de l’immeuble, ainsi que toutes les dépenses d’investissement engagées dans le cadre du développement qui sont considérées comme des frais d’acquisition, seront capitalisés. Les coûts des intérêts d’emprunt ne sont capitalisés que s’ils sont directement imputables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif auquel cela s’applique. La capitalisation des intérêts d’emprunt débute dès que les activités de développement préparatoires sont lancées et que les coûts liés à l’emprunt sont dus. La capitalisation des intérêts d’emprunt peut perdurer jusqu’à ce que les actifs en question soient prêts à être utilisés comme prévu. Lorsque le coût global de l’actif est supérieur à son montant recouvrable, une moins-value est enregistrée. Cela est vérifié plus fréquemment si cela est justifié. Le taux de capitalisation pratiqué est déterminé sur la base des taux d’intérêts en vigueur appliqués aux emprunts réalisés aux fins de développement. Pour la part des coûts de développement financée par des fonds d’administration générale, le taux de capitalisation est déterminé sur la base du taux moyen. Immobilisations corporelles (I) Actifs détenus Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût de revient déduction faite des amortissements cumulés et moins-values. Les coûts relatifs aux bâtiments construits par la Société incluent les coûts des matériaux, de la maind’œuvre directe, de démolition le cas échéant, d’évacuation et de remise en état du site, ainsi que toutes les dépenses y afférentes. Lorsque les composants d’une immobilisation corporelle ont des durées de vie utile différentes, ils sont comptabilisés séparément. Les amortissements, enregistrés au compte de résultat en méthode linéaire, sont calculés en fonction de la durée de vie utile estimée des immobilisations corporelles et des principaux composants comptabilisés séparément. Les bâtiments sont amortis sur une durée de 25 ans, aucun amortissement n’est pratiqué sur les terrains et les autres immobilisations corporelles sont amorties en moyenne sur une durée de 5 ans. 102 Corio rapport annuel 2006 (II) Actifs en location Les locations en vertu desquelles le Groupe profite de tous les avantages de la propriété mais en supporte également les risques sont enregistrées en tant que contrats de bail financier. Les immeubles détenus en vertu de ces contrats et loués à des tiers sur la base de contrats de location sont enregistrés en tant qu’investissements immobiliers et évalués à leur valeur actuelle. Les immeubles détenus par le biais de contrats de location pouvant être considérés comme des investissements immobiliers peuvent être enregistrés séparément en tant que tels. Créances clients et autres créances Les créances clients et autres créances sont enregistrées à leur coût après dépréciation, déduction faite des moinsvalues. Créances d’impôt différées Les impôts différés sont enregistrés selon la méthode du report d’impôts variable, il est tenu compte des écarts temporaires entre la valeur comptable des actifs et passifs utilisée pour l’établissement des comptes annuels et les montants retenus à des fins fiscales. Le montant des impôts différés est basé sur la réalisation ou le règlement attendu de la valeur comparable des actifs et des passifs, en utilisant les barèmes d’imposition en vigueur à la date du bilan. Les impôts différés actifs ne sont comptabilisés que dans la limite d’éventuels bénéfices imposables futurs en vue d’une compensation. Ils ne sont réduits que lorsqu’il est peu probable que de futurs bénéfices imposables seront réalisés. Les contributions fiscales complémentaires provenant de distributions de dividendes sont enregistrées en même temps que le passif relatif à cette distribution. Trésorerie La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent l’encaisse et les comptes à vue. Les équivalents de trésorerie sont des investissements à court terme, très liquides et pouvant être facilement transformés en argent comptant peu volatile. Les découverts bancaires remboursables sont intégrés dans la gestion de la trésorerie de la Société et sont pris en compte dans le poste « trésorerie et équivalents de trésorerie » en vue de l’établissement des flux de variation de trésorerie du Groupe. Moins-values La valeur comptable des actifs du Groupe, hors investissements immobiliers et impôts différés actifs, est réévaluée annuellement à la date d’établissement du bilan afin de repérer d’éventuelles moins-values. S’il en existe, la Société procède à une estimation du montant recouvrable de ces actifs. Une moins-value est enregistrée dans la comptabilité dès lors que la valeur comptable d’un actif ou sa faculté de générer de la trésorerie excède son montant recouvrable. Les moins-values sont alors affectées au compte de résultat. Le montant recouvrable d’un actif est égal au montant le plus élevé entre son prix de vente net et sa valeur d’usage. Afin de déterminer la valeur d'usage, les estimations des flux de trésorerie futurs sont actualisées sur la base d’un taux d’actualisation avant impôts, lequel reflète les estimations actuelles du marché de la valeur temporelle de l’argent et des risques inhérents à cet actif. Les créances à court terme ne sont pas actualisées. Une moins-value est annulée, à l’exception du Goodwill, lorsqu’elle n’est plus d’actualité et lorsque les méthodes d’estimation utilisées pour en déterminer le montant recouvrable ont été modifiées. 103 Capital social Les actions sont classées comme capitaux propres. Les frais externes pouvant être attribués à l’émission de nouvelles actions, viennent en déduction des capitaux propres provenant des produits. Lors d’un rachat de capital social classé en tant que capitaux propres, le montant payé en contrepartie (y compris les frais directement imputables) est comptabilisé en tant que variation de la réserve générale des capitaux propres. Les actions rachetées sont considérées comme des actions non émises et comptabilisées en diminution du total des capitaux propres. Les dividendes sont enregistrés au passif à la date de la décision de distribution. Emprunts porteurs d’intérêt Les emprunts porteurs d’intérêts sont comptabilisés initialement à leur coût, après déduction des frais de transaction imputables. Après leur premier enregistrement, les emprunts porteurs d’intérêts sont comptabilisés à la valeur de la fraction amortie du coût. Les éventuels écarts entre le coût et le montant à rembourser sont comptabilisés dans le compte de résultat couvrant la période d’emprunt en faisant appel à la méthode de détermination des intérêts réels. Lorsqu’un emprunt est couvert, et que cette couverture est considérée à sa valeur réelle, l’évolution de la valeur est intégrée dans les pertes et profits. Instruments financiers dérivés Tous les instruments financiers dérivés du Groupe sont destinés à couvrir les risques de change et de taux issus de ses activités d’investissement, opérationnelles et financières. Le Groupe ne détient ni n’émet d’instruments dérivés financiers à des fins commerciales. Cependant, les dérivés n’entrant pas dans la comptabilité de couverture sont enregistrés en tant qu’instruments commerciaux. Lors de leur première comptabilisation, les instruments dérivés sont comptabilisés au coût de revient. Lors de leur première utilisation, les instruments dérivés sont comptabilisés à leur valeur réelle. La valeur actuelle des swaps de taux d’intérêt et de change représente le montant que le Groupe recevrait ou verserait pour terminer l’opération de swap à la date du bilan, en tenant compte du taux d’intérêt en vigueur. Dans la mesure où les instruments financiers dérivés sont désignés en tant que transactions de couverture, la constatation d’un profit ou d’une perte dépend de la nature du poste couvert. En matière de couverture de flux de trésorerie, la part réelle d’un profit ou d’une perte sur un instrument financier dérivé est directement intégrée aux capitaux propres, l’autre part étant intégrée au compte de résultat. La part des profits ou pertes sur un instrument utilisé pour couvrir un investissement net dans une activité étrangère, dont la couverture est considérée efficace, est directement intégrée aux capitaux propres. La part non-réelle est directement intégrée au compte de résultat. La comptabilité de couverture ne s’applique pas à des instruments dérivés utilisés dans le sens économique comme couverture d’actifs et d’obligations en devises. Les modifications de la valeur réelle de tels dérivés sont intégrées dans le compte de résultat sous le poste des écarts de conversion actifs et passifs. Investissements évalués à leur valeur actuelle L’autre investissement SAF Ggi AS est classé comme actif financier corporel évalué à sa valeur réelle et ses modifications de valeur sont intégrées dans le compte de résultat. Les instruments financiers sont classés comme étant évalués à la valeur réelle et leurs modifications de valeur sont intégrées dans le compte de résultat si le Groupe gère les investissements et prend des décisions d’acquisition et de cession basées sur la valeur réelle. Lors de leur première utilisation, les frais de transaction imputables sont intégrés dans le compte de résultat comme charge. Avantages sociaux (I) Régimes de retraite Les obligations de cotisation aux régimes de retraite sont enregistrées en charge dans le compte de résultat dès qu’elles sont exigibles. 104 Corio rapport annuel 2006 (II) Régimes de prévoyance L’obligation nette du Groupe en matière de régimes de prévoyance est calculée séparément pour chaque régime, à partir du montant estimé des avantages futurs auxquels les salariés ont droit au titre des prestations qu’ils ont fournies au Groupe au cours des précédents exercices et jusqu’à l’exercice en cours. Ces droits sont actualisés pour déterminer leur valeur actuelle, la valeur actuelle des actifs du régime est déduite. Pour déterminer la valeur actuelle des actifs du régime, il est tenu compte des résultats actuariels qui n’ont pas été amortis. Le taux d’actualisation utilisé est le taux de rendement (en vigueur à la date du bilan) sur des obligations de catégorie AA dont l’échéance est proche de celle des obligations du Groupe. Le calcul est effectué par un actuaire qualifié appliquant la méthode de prévision des unités de crédit (projected credit unit method). Pour le calcul des obligations du Groupe dans le cadre d’un régime de prévoyance, si les gains ou pertes actuariels non réalisés excèdent dix pour-cent du montant le plus élevé entre (i) la valeur actuelle de la prestation définie et (ii) la valeur actuelle des actifs du régime, cette portion doit être comptabilisée dans le compte de résultat sur la base de la période d’activité moyenne restante des salariés bénéficiaires du régime ; si ce n’est pas le cas, les bénéfices ou pertes actuariels ne sont pas comptabilisés. Lorsque le calcul aboutit à un bénéfice pour le Groupe, l’actif comptabilisé est limité au total net des pertes actuarielles non-constatées, des frais d’administration relatifs à des exercices passés, et de la valeur actuelle des remboursements à venir ou des réductions sur les futurs versements effectués dans le cadre du régime. (III) Droits acquis par les salariés à long terme Les obligations nettes du Groupe vis-à-vis des prestations à long terme, hors régimes de retraite, comprennent le montant des droits futurs acquis par les salariés en contrepartie du travail fourni au cours des exercices précédents et de l’exercice en cours. Le montant de l’obligation est calculé par application de la méthode de prévision des unités de crédit et actualisée. Le taux d’actualisation utilisé est le taux de rendement en vigueur le jour de l’établissement du bilan sur des obligations de catégorie A dont l’échéance est proche de celle des obligations du Groupe. Provisions Une provision est enregistrée au bilan dès lors que le Groupe est tenu d’une obligation légale ou contractuelle préexistante en vertu de laquelle il est probable qu’un paiement devra être effectué. Lorsque l’effet est réel, le montant de la provision est déterminé à partir d’une actualisation des flux de trésorerie futurs, calculé sur la base d’un taux avant impôts reflétant les estimations actuelles du marché sur la valeur temporelle de l’argent et, le cas échéant, les risques inhérents à la dette. Autres passifs Les dettes fournisseurs et autres passifs sont comptabilisés à leur coût amorti. Revenus locatifs Les revenus locatifs provenant de contrats de location portant sur des investissements immobiliers sont enregistrés au compte de résultat selon une méthode linéaire pendant toute la durée du contrat. Les avantages locatifs consentis par le Groupe à ses locataires sont comptabilisés comme faisant partie intégrante des revenus locatifs. 105 Frais d’administration, d’exploitation et de gestion Les charges d’exploitation sont à la charge des locataires. Les charges d’exploitation relatives à la vacance sont directement imputées sur le résultat. Ils comprennent notamment le gaz, l’eau et la lumière, le nettoyage et le gardiennage. Les frais d’exploitation sont des coûts qui sont directement imputables à l’exploitation des immeubles, dans la mesure où ils ne sont pas pris en charge par le locataire. Il s’agit essentiellement des coûts relatifs aux impôts, assurances, baux à construction, frais d’entretien et aux vacations de professionnels. Ces frais sont imputés au moment de leur engagement. Les frais de gestion ne sont pas directement imputables à l’exploitation des actifs immobiliers. Il s’agit notamment des salaires du personnel qui n’est pas directement impliqué dans leur exploitation, des frais d’administration, de conseillers, d’experts et de comptables, ainsi que les frais de cotation et de promotion. Charges financières nettes Les charges financières concernent les intérêts liés aux emprunts en cours (calculées en utilisant la méthode du taux d’intérêt réel), les charges des écarts de conversion et les charges provenant des instruments de couverture comptabilisés dans le compte de résultat et les autres charges financières. Les profits financiers concernent les intérêts capitalisés, les revenus provenant des intérêts, les écarts de conversion actifs et les profits et pertes provenant des instruments de couverture comptabilisés dans le compte de résultat. Les revenus provenant d’intérêts sont enregistrés au compte de résultat dès qu’ils sont constatés. Revenus en dividendes Les revenus en dividendes sont comptabilisés dans le compte de résultat à la date d’acquisition par la Société de son droit aux dividendes. Impôt sur le revenu L’impôt sur le revenu dû au titre du résultat de l’année comprend l’impôt dû pour l’exercice en cours ainsi que les impôts différés. L’impôt sur le revenu est enregistré au compte de résultat, sauf lorsqu’il s’applique à des éléments directement enregistrés au titre des capitaux propres, auquel cas l’impôt est enregistré au poste « capitaux propres ». L’impôt de l’exercice est l’impôt à payer sur le revenu imposable de l’année, il est établi à partir des taux d’imposition en vigueur à la date d’établissement du bilan. Les éventuels ajustements au titre des années précédentes sont également inclus. État des flux de trésorerie Les flux de trésorerie provenant d’activités d’exploitation sont établis sur la base de la méthode indirecte. Pour les flux de trésorerie d’exploitation, l’on se base sur le bénéfice net avant impôts lequel est corrigé pour obtenir le solde des flux de trésorerie d’exploitation. Résultat par action Le groupe présente le résultat ordinaire et le résultat après dilution par action (earning per share, eps) pour le capitalactions ordinaire. Le bénéfice par action ordinaire est calculé sur la base du bénéfice ou de la perte à attribuer aux actionnaires du Groupe divisé par la moyenne pondérée des actions ordinaires émises pour la période concernée, ajustés des effets de dilution potentiels sur les actions ordinaires. Informations sectorielles L’information sectorielle est présentée en fonction des activités du groupe (commerces, bureaux, logistique) et des segments géographiques (Pays-Bas, France, Italie, Espagne, Turquie, Bulgarie et Allemagne). Les actifs résidentiels ont été rattachés aux actifs immobiliers auxquels ils sont liés. Le format initial de l’information, c’est-à-dire la répartition par activité est issue des systèmes de reporting de Corio. Un actif est classé dans un secteur si sa fonction principale correspond à ce secteur. Les actifs ayant une fonction mixte, opérant dans des locaux distincts sont affectés dans la mesure du possible au secteur correspondant. Les autres composants du passif ne sont pas affectés à des secteurs spécifiques, la présentation de ce poste étant structurée différemment. 106 Corio rapport annuel 2006 Normes et applicabilité Corio n’applique pas encore les éléments et interprétations de la norme IFRS mentionnés ci-dessous. La société les appliquera au plus tard à la date limite et préalablement dans la mesure du possible. L’application de ces nouvelles normes ou interprétations ne devrait pas avoir d’impact sur le capital social ou le résultat dans les comptes annuels consolidés. • IFRS 7 Instruments financiers : publication des informations/adaptation de IAS 1. Ces publications annulent l’IAS 30 (banques) et les exigences d’explication de l’IAS 32. L’IFRS 7 regroupe (de manière légèrement modifiée) toutes les exigences d’explication afférentes aux instruments financiers des différentes normes existantes. Cela doit permettre aux destinataires et analystes d’informations financières de se faire une idée de l’importance des instruments financiers quant aux résultats financiers et l’ampleur des risques qui accompagnent l’utilisation de ces instruments financiers. Les dispositions de l’IFRS 7 sont obligatoires à compter de 2007, mais peuvent être appliquées plus tôt. • IFRS 8 Secteurs d’exploitation : il s’agit d’une nouvelle norme sur l’information sectorielle qui remplace l’actuel IAS 14 Informations sectorielles. La principale différence entre la norme existante et la nouvelle a trait à la base de répartition et aux secteurs qui doivent être renseignés. L’IFRS 8 s’applique aux exercices comptables qui débutent le 1er janvier 2009 ou après une application antérieure est autorisée. • IFRIC 8 Champ d’application de l’IFRS 2 : cette interprétation traite de la question de savoir si l’IFRS 2 Paiements fondés sur des actions s’applique aux transactions pour lesquelles la société n’est pas en mesure d’identifier spécifiquement les marchandises reçues, en totalité ou en partie. L’IFRIC 8 s’applique aux exercices qui débutent le 1er mai 2006 ou après et une application antérieure est conseillée. • IFRIC 9 Réévaluation des dérivés inclus dans les contrats : cette interprétation concerne les dispositions de l’IAS 39 sur les produits financiers dérivés (derivatives) inclus dans les contrats. L’IFRIC 9 s’applique aux exercices qui débutent le 1er juin 2006 ou après et une application antérieure est conseillée. • IFRIC 10 Reporting financier intermédiaire et moins-value exceptionnelle : cette interprétation corrige une incohérence observée entre la norme sur les publications intermédiaires (IAS 34) et les normes sur les moins-values exceptionnelles (IAS 36 et 39). L’IFRIC 10 s’applique aux exercices qui débutent le 1er novembre 2006 ou après et une application antérieure est conseillée. • IFRIC 12 Contrats de concession : cette interprétation porte sur le traitement des contrats de concession en matière d’équipements publics dans les comptes annuels des sociétés privées propriétaires de telles concessions. Cette interprétation s’applique aux exercices qui débutent le 1er janvier 2008 ou après et une application antérieure est autorisée. 107 1 - Information sectorielle répartition sectorielle 2006 (mlns €) Commerces Revenus locatifs bruts Frais d’administration nets Frais d’exploitation Revenus locatifs nets Revenus des cessions immobilières Valeur comptable des cessions immobilières Résultat des cessions immobilières Réévaluations positives des investissements immobiliers Réévaluations négatives des investissements immobiliers Réévaluation nette des investissements immobiliers Frais de gestion Autres produits Autres charges Autres produits nets Résultat net avant charges financières Charges financières Produits financiers Charges financières nettes Participations Résultat net avant impôt Impôt sur les sociétés Impôts différés Impôts Résultat net Investissements immobiliers Projets de développement Investissements dans des sociétés associées et autres Actifs non-affectés Total des actifs Passifs d’exploitation Investissements dans le portefeuille Amortissements Bureaux Logistique 246,9 -4,9 -29,5 212,5 4,3 -4,1 0,2 383,9 -7,2 376,7 -18,8 62,2 -2,6 -8,7 50,9 5,4 -4,8 0,6 74,9 -9,4 65,5 -2,8 18,3 -0,1 -1,9 16,3 570,6 114,2 31,1 114,2 31,1 -71,6 -0,8 -0,8 113,4 31,1 -71,6 33,1 603,7 -2,9 -33,0 -35,9 567,8 3.949,8 245,7 198,9 15,7 -0,2 15,5 -0,7 834,3 7,5 Non Attribué divers -5,7 1,4 -0,5 0,9 -4,8 -77,0 10,2 -66,8 222,4 20,4 327,4 -7,6 -40,1 279,7 9,7 -8,9 0,8 474,5 -16,8 457,7 -28,0 1,4 -0,5 0,9 711,1 -77,0 10,2 -66,8 33,1 677,4 -2,9 -33,8 -36,7 640,7 213,6 5.006,5 253,2 198,9 193,9 5.652,5 213,6 3,9 76,9 3,9 Autres* Consolidé 0,6 27,9 0,2 327,4 5.006,5 253,2 198,9 193,9 55,0 Consolidé 1,5 Répartition géographique 2006 (mlns €) Revenus locatifs bruts Investissements immobiliers Projets de développement Investissements dans des sociétés associées et autres Actifs non-affectés Total des actifs Pays-Bas France Italie Espagne 184,4 2.456,0 43,7 79,6 1.366,5 7,0 36,5 635,8 201,7 26,3 520,3 0,6 Turquie 198,9 193,9 5.652,5 *La catégorie Autres concerne l’Allemagne et la Bulgarie 108 Corio rapport annuel 2006 1 - Information sectorielle répartition sectorielle 2005 (mlns €) Commerces Revenus locatifs bruts Frais d’administration nets Frais d’exploitation Revenus locatifs nets Revenus des cessions immobilières Valeur comptable des cessions immobilières Résultat des cessions immobilières Réévaluations positives des investissements immobiliers Réévaluations négatives des investissements immobiliers Réévaluation nette des investissements immobiliers Frais de gestion Autres produits Autres charges Autres produits nets Résultat net avant charges financières Charges financières Produits financiers Charges financières nettes Participations Résultat net avant impôt Impôt sur les sociétés Impôts différés Impôts Résultat net Investissements immobiliers Projets de développement Investissements dans des sociétés associées et autres Actifs non-affectés Total des actifs Passifs d’exploitation Investissements dans le portefeuille Amortissements Bureaux Logistique 233,2 -4,8 -28,3 200,1 85,4 -78,0 7,4 384,2 -6,8 377,4 -11,2 63,9 -2,5 -8,6 52,8 24,1 -23,6 0,5 23,1 -23,8 -0,7 -2,4 17,9 -0,2 -1,9 15,8 6,5 -6,0 0,5 11,4 -0,5 10,9 -0,6 573,7 50,2 26,6 39,7 613,4 50,2 26,6 613,4 50,2 26,6 3.293,2 91,4 202,2 746,6 9,0 200,0 0,5 Non Attribué divers -6,8 10,5 -1,0 9,5 2,7 -60,1 5,0 -55,1 -52,4 -1,6 -47,1 -48,7 -101,1 14,1 315,0 -7,5 -38,8 268,7 116,0 -107,6 8,4 418,7 -31,1 387,6 -21,0 10,5 -1,0 9,5 653,2 -60,1 5,0 -55,1 39,7 637,8 -1,6 -47,1 -48,7 589,1 153,7 4.239,8 100,9 202,2 90,8 4.633,7 153,7 3,8 63,1 3,8 Autres* Consolidé 0,6 12,2 315,0 4.239,8 100,9 90,8 48,2 Consolidé 0,8 Répartition géographique 2005 (mlns €) Revenus locatifs bruts Investissements immobiliers Projets de développement Investissements dans des sociétés associées et autres Actifs non-affectés Total des actifs Pays-Bas France Italie Espagne 185,4 2.296,2 38,8 74,8 1.069,6 4,5 33,9 535,9 56,4 20,3 325,9 1,2 Turquie 202,2 *La catégorie Autres concerne l’Allemagne et la Bulgarie 109 202,2 90,8 4.633,7 2 – Revenus locatifs bruts (mlns €) 2006 Loyer théorique Vacance Revenus locatifs bruts 351,1 -23,7 2005 334,7 -19,7 327,4 315,0 Le Groupe loue des immeubles à des tiers sur la base de contrats de location et n’a pas perçu de loyers conditionnés (location conditionnelle) en 2006 et 2005. 3 – Autres revenus (mlns €) 2006 Reprises sur comptes de régularisation Reprises sur provisions Autres 0,3 1,1 – 2005 5,9 4,5 0,1 1,4 10,5 4 – Charges d’exploitation (mlns €) 2006 Impôts Assurances Réparations et entretien Honoraires des gérants des actifs immobiliers Honoraires de professionnels Promotion et marketing Baux à construction Autres charges d’exploitation Provision pour créances douteuses Total 7,0 1,3 4,9 11,4 3,0 1,7 4,8 4,2 1,8 2005 6,3 1,3 4,9 11,0 3,9 2,0 4,3 2,8 2,3 40,1 38,8 Les charges d’exploitation relatives aux immeubles vacants ont été de zéro en 2006 (2005 : 0,3 million €). Le poste Impôts est afférent aux Impôts locaux. 5 – Frais de gestion (mlns €) 2006 Salaires Charges sociales Retraites Autres frais de personnel Frais de bureau Frais de conseil, d’évaluation et d’expert-comptable Frais de cotation et de promotion Autres frais de gestion Frais imputés aux charges d’exploitation et au portefeuille immobilier Frais imputés à des tiers Total 17,2 2,9 2,1 5,8 9,5 7,2 1,2 1,7 -12,3 -7,3 2005 16,4 3,1 1,9 5,8 9,2 2,3 1,1 2,2 -12,3 -8,7 28,0 110 21,0 Corio rapport annuel 2006 En 2006, le Groupe employait 290 salariés à plein-temps (2005 : 281), dont 122 en dehors des Pays-Bas (2005 : 117). L’augmentation du poste Frais de conseil, d’évaluation et d’expert-comptable est surtout due aux frais engagés pour clôturer le litige concernant le projet Marcianise en Italie. Les frais de gestion qui portent directement sur l’exploitation du portefeuille immobilier sont imputés aux frais d’exploitation. Les frais de gestion qui portent directement sur le maintien (upkeep) du portefeuille immobilier sont capitalisés. 6 – Autres charges (mlns €) 2006 Augmentation des provisions Autres 0,1 0,4 2005 0,3 0,7 0,5 1,0 7 – Charges financières nettes (mlns €) 2006 Intérêts débiteurs Autres charges financières 72,9 4,1 Intérêts capitalisés Intérêts créditeurs -4,8 -5,4 2005 58,6 1,5 77,0 60,1 -3,8 -1,2 -10,2 66,8 Total -5,0 55,1 Les intérêts débiteurs ont augmenté en raison des emprunts et dettes porteurs d’intérêts plus élevés d’une part, et d’un taux d’intérêt réel plus élevé d’autre part. Les autres charges financières ont augmenté en raison d’un écart de conversion négatif de 1,6 million €. Les intérêts créditeurs ont augmenté en raison du règlement de dérivés (positifs de 4,5 millions €). 8 – Impôts (mlns €) Impôts sur les sociétés Année en cours Impôts différés Impôts différés actifs Impôts différés passifs 2006 2005 2,9 1,6 30,4 3,4 Exit tax SIIC-regime Impôt sur le revenu dans le compte de résultat 111 40,4 2,4 33,8 – 33,8 36,7 42,8 4,3 47,1 48,7 Taux d’imposition effectif (mlns €) 2006 677,4 36,7 Résultat net avant impôts Impôts Taux d’imposition effectif 5,4% Imposition selon le taux néerlandais Correction selon les taux nationaux Exonération en raison du statut fiscal Frais déductibles Pertes fiscalement compensables Impôts autres que l’impôt sur les sociétés Modification du taux Total 29,6% 2,9% -25,2% -0,5% -0,7% 0,3% -1,0% 5,4% 200,5 19,4 -170,8 -3,5 -4,4 2,2 -6,7 36,7 9 – Investissements immobiliers (mlns €) 2006 Bilan au 1er janvier Acquisitions Investissements Transfert vers le portefeuille d’investissement Cessions Réévaluations Résultats des cessions Bilan au 31 décembre 4.239,8 225,9 44,5 45,3 -7,5 457,7 0,8 2005 3.813,1 60,0 27,6 56,2 -113,1 387,6 8,4 5.006,5 4.239,8 La valeur des investissements immobiliers comprend les coûts de location (leasehold) prépayés. Leur montant pour l’année 2006 s’élève à 17,2 millions € (2005 : 17,6 millions €). À compter de 2006, les terrains acquis sont classés comme « Investissements immobiliers » au lieu de « Investissements immobiliers en développement ». Cela implique que les terrains sont comptabilisés au prix du marché et non au prix de revient. La réévaluation s’élève à 12,1 millions € en 2006. La modification de ce principe comptable n’a pas été appliquée de manière rétrospective dans la mesure où il est impossible d’évaluer les actifs de façon rétro active. Le prix de revient de 6,1 millions € a été transféré du poste « Investissements immobiliers en développement » vers celui d’« Investissements immobiliers ». Le tableau ci-dessous présente les rendements nets (sur la base de revenus locatifs nets estimés) appliqués à la majorité des actifs dans le cadre de l’évaluation externe. La valeur est déterminée à partir d’un rendement reflétant les risques propres aux flux de trésorerie nets résultant du total des loyers annuels estimés. Le tableau ci-dessous est communiqué à titre indicatif. Rendements Pays-Bas France Italie Espagne Turquie Allemagne Commerces Bureaux Logistique 5,50 – 6,00 5,00 – 6,00 5,00 – 6,00 5,00 – 6,00 7,00 – 8,00 6,50 – 8,50 6,00 – 7,50 7,00 – 9,00 7,50 – 8,50 8,00 – 9,00 112 Corio rapport annuel 2006 Garanties Au 31 décembre 2006, des garanties hypothécaires ont été prises sur des actifs d’une valeur comptable de 1 202,4 millions € (2005 : 783,3 millions €) pour garantir des emprunts contractés pour un montant de 605,7 millions € à fin 2006 (2005 : 315,5 millions €). En 2006, le taux de couverture (valeur des emprunts hypothécaires/valeur comptable de l’immobilier) était de 50,4 % (2005 : 40,3%). 10 – Investissements immobiliers en développement (mlns €) 2006 Bilan au 1er janvier Investissements Cessions Transfert vers le portefeuille d’investissements Intérêts activés Autres Bilan au 31 décembre 2005 100,9 195,5 -2,2 -45,3 4,8 -0,5 102,9 53,3 -2,9 -56,2 3,8 – 253,2 100,9 Courant 2006, les constructions/rénovations de Weidevenne à Purmerend, Noortse Bosch à Amsterdam, Maasdomein à Maastricht et Centrumplan à Goirle ont été achevées et ont par conséquent été classées comme investissements immobiliers en 2006. En 2006, les terrains en possession de Corio pour les projets de développement ont été transférés des investissements immobiliers en développement vers les investissements immobiliers (voir note explicative 9 et le chapitre des principes comptables « Investissements immobiliers »). 11 – Immobilisations corporelles (mlns €) Terrains et bâtiments Installations Total Coût Bilan au 1er janvier 2005 Investissements Bilan au 31 décembre 2005 13,0 0,7 13,7 20,2 2,2 22,4 33,2 2,9 36,1 Bilan au 1er janvier 2006 Investissements Bilan au 31 décembre 2006 13,7 – 13,7 22,4 3,0 25,4 36,1 3,0 39,1 Amortissements et moins-values Bilan au 1er janvier 2005 Charges d’amortissement de l’année Bilan au 31 décembre 2005 -0,4 -0,4 -0,8 -12,3 -3,4 -15,7 -12,7 -3,8 -16,5 Bilan au 1er janvier 2006 Charges d’amortissement de l’année Bilan au 31 décembre 2006 -0,8 -0,4 -1,2 -15,7 -3,5 -19,2 -16,5 -3,9 -20,4 Valeur comptable Au 1er janvier 2005 Au 1er janvier 2006 Au 31 décembre 2006 12,6 12,9 12,5 7,9 6,7 6,2 20,5 19,6 18,7 Aucune garantie au titre d’emprunts bancaires relatifs aux immobilisations corporelles n’a été donnée. 113 12 – Investissements dans les sociétés associées, autres investissements et joint-ventures Sociétés associées : 2006 Akmerkez GYO A.S. Turquie 46,92% 2005 46,92% Autres investissements : SAF Ggi A.S. 2006 7,00% Turquie 2005 - En 2006, Corio a acquis une participation de 7 % dans SAF Ggi A.S. L’évaluation prend en compte la valeur réelle de la participation, l’écart de valeur est repris dans le compte de résultat. Résumé des données financières de la participation dans Akmerkez GYO A.S. (100 %) à la fin 2006: (mlns €) Akmerkez GYO A.S. Actifs Passifs Capitaux propres Bénéfices 413,9 3,4 410,5 25,8 La pourcentage de la participation dans Akmerkez GYO est de 46,92 % du bénéfice (12,1 millions €) (2005 : 53,2 millions €), dont un montant négatif de 21,0 millions € (2005 : 13,5 millions €) sont comptabilisés dans les capitaux propres en tant que réserve pour écart de conversion. L’activité principale d’Akmerkez GYO A.S. est l’investissement dans l’immobilier de commerce. La devise monétaire de référence de la structure d’Akmerkez GYO A.S. est le dollar américain. (mlns €) Valeur de la société associée: Akmerkez GYO A.S. Valeur des autres investissements: SAF Ggi A.S. 2006 192,8 2005 202,2 6,1 – La valeur de la participation dans Akmerkez GYO A.S comprend 0,2 million € de frais d’acquisition. La part des résultats revenant à Corio s’élevait à 33,1 millions € en 2006 dont 15,7 millions € de revenus locatifs nets et 17,4 millions € de réévaluations (2005 : 39,7 millions €, 10,4 millions de revenus locatifs nets, 29,3 millions € de réévaluations). L’évaluation de la participation dans Akmerkez GYO A.S. a été établie sur la base des comptes publiés par Akmerkez au 31 décembre 2006. Le dividende brut pour Corio s’est élevé à 21,5 millions € en 2006. En raison d’une modification dans la loi intervenue en 2006, le taux d’imposition des dividendes en Turquie se situe entre 10 et 15 %; Corio peut ré-intégrer une partie de cet impôt sur les dividendes. 114 Corio rapport annuel 2006 Investissements dans des joint-ventures : 2006 40% 40% 40% 40% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% SNC Murier SNC Haven SCI Kupka C SCI Carre SCI Pivoines SCI Crocus SCI Sureaux SCI Sorbiers SCI Les Silenes SCI Primeveres La part de Corio dans ces joint-ventures s’élève à (mlns €) 2006 114,3 12,0 126,3 Actifs immobilisés Actifs circulants Passifs à long terme Passifs à court terme 21,9 4,3 26,2 Revenus locatifs nets Réévaluation Autres charges Résultat net 5,1 23,5 -0,1 28,5 13 – Impôts différés Les impôts différés actifs et passifs sont à imputer aux postes suivants: (mlns €) 2006 Actifs 2005 8,7 7,3 Investissements immobiliers Compensation des pertes 2006 256,7 Passifs 2005 179,6 2006 Total 2005 248,0 172,3 Résumé des variations d’impôts différés (mlns €) État au 1er janvier Variation en raison des réévaluations Variation en raison des acquisitions Pertes fiscales État au 31 décembre 2006 172,3 30,4 41,9 3,4 248,0 2005 129,5 40,4 – 2,4 172,3 Les variations issues des réévaluations ont été comptabilisées dans le résultat. Toutes les pertes fiscalement compensables dont la réalisation est certaine, ont été évaluées. 115 14 – Immobilisations incorporelles (mlns €) 2006 – 42,2 42,2 État au 1er janvier Goodwill État au 31 décembre 2005 – – – Le Goodwill de 2006 résulte principalement des impôts différés résultant d’acquisitions d’entités possédant de l’immobilier (voir note explicative 27). 15 – Autres créances (mlns €) 2006 Débiteurs Impôts Autres créances Instruments financiers Autres actifs 44,6 36,7 26,8 5,2 7,9 2005 27,2 11,7 7,9 1,5 5,6 121,2 53,9 Le poste Autres créances comprend principalement des paiements d’avance pour de futures acquisitions (voir note explicative 28). 16 – Trésorerie (mlns €) 2005 Banque Caisse Trésorerie et équivalents de trésorerie 2,9 0,2 2004 9,8 0,2 3,1 10,0 La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont à la libre disposition de la société. 116 Corio rapport annuel 2006 17 – Capital et réserves Variation des capitaux propres Montants distribuables aux actionnaires de Corio N.V. (mlns €) Capital émis Réserve de prime d’émission Réserve Réserve de de couverture réévaluation Bilan au 31-12-2005 Répartition du résultat 2005 Résultat total 2006 Dividendes aux actionnaires Bilan au 31-12-2006 672,5 903,0 672,5 903,0 -3,2 774,7 -162,3 170,5 Bilan au 1-1-2005 Répartition du résultat 2004 Résultat total 2005 Dividendes aux actionnaires Bilan au 31-12-2005 672,5 903,0 -17,6 170,1 108,3 237,4 190,6 -15,4 278,4 496,3** 12,2 Réserve générale 269,7 63,5 -0,4 Réserve Réserve des de particiécarts de pation conversion – 29,3 903,0 -15,4 Bénéfice net comptable Total -26,2 589,1 -589,1 640,7* 2.672,1 – 647,9 -4,6 29,3 -3,6 -26,2 640,7 -162,3 3.157,7 – – -26,2 298,9 -298,9 589,1 2.238,1 – 592,3 -26,2 589,1 -158,3 2.672,1 2,2 672,5 1,0 Réserve actions propres 1,0 278,4 -158,3 269,7 – 1,0 * La proposition de répartition des résultats figure dans Autres informations. 444,7 millions € du bénéfice de l’exercice 2006 doivent être ajoutés aux réserves légales. ** La répartition du résultat pour l’exercice 2005 a été ajustée à des fins de mise en conformité avec le niveau légal requis (108,6 millions €). . Au 31 décembre 2006, le capital social était composé de 67 252 184 actions entièrement libérées (2005 : 67 252 184). Les actionnaires sont en droit de recevoir des dividendes disponibles périodiquement, et disposent d’une voix par action aux assemblées de la Société. Capital émis Le capital social se compose de 120 millions d’actions d’une valeur nominale de 10 € chacune. Au 31 décembre 2006, 67 252 184 actions étaient émises. Réserve de prime d’émission La prime d’émission se compose du capital versé pour des actions qui dépassent la valeur nominale. 508,4 millions € (2005 : 508,4 millions €) au total sont comptabilisés en tant que primes d’émission pour des raisons fiscales, et sous certaines conditions peuvent être exemptées d’impôts. Réserve de couverture La réserve de couverture est constituée par la partie réelle de la variation cumulée nette de la valeur actuelle des instruments de couverture tant que la transaction couverte n’a pas encore eu lieu. Réserve de réévaluation La réserve de réévaluation porte sur les investissements immobiliers. L’écart positif (non réalisé) entre l’augmentation cumulative de la valeur actuelle de l’actif immobilier en portefeuille en fin d’exercice diminué des impôts différés qui s’y rapportent, est intégré dans la réserve de réévaluation. La réserve de réévaluation fin 2006 a été déterminée pour le patrimoine immobilier avec prise en compte des impôts différés. Réserve des prises de participations dans les sociétés associées Cette réserve se compose des résultats issus des réévaluations positives des sociétés associées. 117 Réserve des écarts de conversion La réserve des écarts de conversion comprend tous les écarts de change découlant de la conversion des résultats des activités à l’étranger ne faisant pas intégralement partie des activités de la Société, ainsi que de la conversion des passifs en couverture des investissements nets de la Société dans une filiale étrangère. Réserve pour actions propres La réserve pour actions propres de la Société se compose du coût des actions de la Société détenues par le Groupe. Au 31 décembre 2006, le Groupe détenait 998 482 (2005 : 998 482) actions de la Société. Celles-ci ont été acquises en 2001 à 26,20 € par action. Selon les Statuts de la Société ces actions ne donnent pas droit à dividendes. Dividendes versés (mlns €) 2006 167,6 2,53 € par action (2005 : 2,45 €) 2005 162,3 18 – Bénéfice par action ordinaire Le calcul du bénéfice par action au 31 décembre 2006 est basé sur le bénéfice net distribuable aux actionnaires, 640,7 millions € (2005 : 589,1 millions €), et le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2006, soit 66 253 702 (2005 : 66 253 702). Il est effectué comme suit : Bénéfice distribuable aux actionnaires (mlns €) 2006 640,7 2005 589,1 2006 67.252.184 -998.482 66.253.702 2005 67.252.184 -998.482 66.253.702 Bénéfice distribuable aux actionnaires Quantité moyenne pondérée d’actions Actions émises au 1er janvier Effet des actions propres détenues Quantité moyenne pondérée d’actions ordinaires au 31 décembre Bénéfice dilué par action Le calcul du bénéfice dilué par action au 31 décembre 2006 est basé sur le bénéfice net distribuable aux actionnaires, 640,7 millions € (2005 : 589,1 millions), et le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2006, soit 66 253 702 (2005 : 66 253 702). Il est effectué comme suit : Bénéfice distribuable aux actionnaires ordinaires (dilué) 2006 640,7 2005 589,1 2006 67.252.184 -998.482 66.253.702 2005 67.252.184 -998.482 66.253.702 Bénéfice distribuable aux actionnaires ordinaires (dilué) Quantité moyenne pondérée d’actions (diluée) Quantité moyenne pondérée d’actions au 31 décembre Effet des actions propres détenues Quantité moyenne pondérée d’actions (diluée) au 31 décembre 118 Corio rapport annuel 2006 19 – Emprunts et dettes porteurs d'intérêts Dans cette note explicative, vous trouverez des informations sur les conditions contractuelles des emprunts et dettes porteurs d’intérêts du Groupe. Pour de plus amples renseignements sur le risque de taux d’intérêt et de taux de change du Groupe, consultez la note explicative 23. En 2006, ce poste comprend 4,1 millions € de frais activés par rapport aux emprunts (2005 : 6,3 millions €). Ces frais sont amortis sur la durée de l’emprunt sur la base du taux d’intérêt effectif applicable à l’emprunt en question. Une partie des emprunts et dettes porteurs d’intérêts est établie en dollars américains et en livres britanniques. Ils sont tous couverts par des produits financiers dérivés qui font l’objet d’une couverture de juste valeur résultant en une réévaluation de la partie couverte de l’emprunt. Corio doit à tout moment satisfaire aux obligations prévues dans le cadre des crédits utilisés. La plupart des facilités de crédit conclues par Corio prévoient un taux de couverture des intérêts de 2,5. Ce ratio est calculé en divisant les revenus locatifs nets par les charges d’intérêts nets. Corio doit également satisfaire aux exigences concernant l’effet de levier maximum applicable. Il est prévu que le montant total des crédits utilisés soit plafonné à 55 % du total du bilan, hors actifs immatériels. Outre ces obligations, Corio doit respecter des limites de financement au titre de son statut de société d’investissement. (mlns €) 2006 Passifs à long terme Emprunts bancaires garantis Emprunts bancaires non garantis Frais activés 605,7 1.038,9 -4,1 Passifs à court terme Emprunts bancaires non garantis 2005 315,5 1.175,8 -6,3 1.640,5 1.485,0 384,0 2.024,5 143,3 1.628,3 20 – Avantages sociaux (mlns €) 2006 Valeur actuelle des obligations non-couvertes Valeur actuelle des obligations couvertes Valeur de marché des investissements du fonds Valeur actuelle des obligations nettes Bénéfices et pertes actuariels non-réalisés Passif réalisé pour les obligations de retraite engagées 2005 Débit Crédit Débit Crédit – 2,3 -2,1 0,2 -0,4 -0,2 0,1 6,9 -5,8 1,2 -0,2 1,0 – – – – – – 0,1 13,2 -11,6 1,7 -0,6 1,1 Corio dispose de plusieurs régimes de retraite/prévoyance, dont un devient un actif à fin 2006. Il fait l’objet d’une note explicative séparée. De plus, Stichting Pensioenfonds ABP (« ABP ») fournit également une pension de retraite à un certain nombre de salariés de Corio. Ce plan est définit comme un plan multi-employeurs basé sur des contributions fixes et un régime de prévoyance. ABP ne peut effectuer les paiements et obligations par société, il n’est donc pas comptabilisé dans le calcul des retraites. Les dépenses réelles sont comptabilisées directement comme frais. En 2006, les cotisations à l’ABP concernant le plan de retraite se sont élevées à 0,8 million € (2005 : 1,0 million €). 119 L’actuel plan de retraite des collaborateurs de Corio aux Pays-Bas a été converti en régime de prévoyance (contribution plan) à compter du 1er janvier 2007. Cela implique que Corio n’est plus tenu de souscrire une obligation pour les collaborateurs employés par Corio en date du 31 décembre 2006 et qui sont visés par ce régime. Les modifications des postes compression du régime de retraite et entente conclue indiqués ci-dessous sont issues des révisions apportées à ce régime de retraite. Les actifs du régime ne comprennent pas d’actions émises ou d’actifs utilisés par la Société. (mlns €) 2006 Obligations nettes au 1er janvier Primes payées Dépenses comptabilisées dans le compte de résultats Obligations nettes au 31 décembre 2005 Débit Crédit Débit Crédit 0,2 -0,9 0,5 -0,2 0,9 – 0,1 1,0 – – – – 2,0 -1,8 0,9 1,1 Dépenses comptabilisées dans le compte de résultat (mlns €) 2006 Frais de gestion Frais d’administration Rendement attendu sur les investissements du fonds (plan asset) Compression du régime de retraite Entente conclue 2005 Débit Crédit Débit Crédit 0,7 0,2 -0,1 -0,7 0,4 0,5 – 0,3 -0,2 – – 0,1 – – – – – – 0,7 0,6 -0,4 – – 0,9 Estimations actualisées principales à la date du bilan (en moyennes pondérées) 2006 Taux d’actualisation au 31 décembre Rendement attendu sur les investissements du fonds au 31 décembre Hausses futures de salaire annuel Hausses futures de prestations de retraite/prévoyance annuelles 2005 Débit Crédit Débit Crédit 4,60% 3,30% 2,00% 1,00% 4,60% 3,20% 2,00% 2,00% – – – – 4,25% 3,60% 2,00% 1,87% Le calcul actuariel a été basé suivant les estimations du taux de mortalité « Population entière d’hommes et de femmes 1995-2000 », édité par l’Institut des actuaires néerlandais. 21 – Provisions (mlns €) 2006 Bilan au 1er janvier Provisions constituées au cours de l’année Provisions utilisées au cours de l’année Provisions annulées au cours de l’année Bilan au 31 décembre 3,4 0,1 -0,1 -1,1 2005 13,4 0,3 -5,8 -4,5 Long terme Court terme 2,3 3,4 2,3 – 3,4 – Les autres provisions sont principalement en rapport avec des réclamations fiscales et juridiques. 120 Corio rapport annuel 2006 22 – Autres passifs (mlns €) 2006 Impôts et sécurité sociale Exit tax (régime des SIIC) Loyer payé d’avance Cautions Intérêts à payer Postes de régularisation Instruments financiers Autres passifs 5,0 17,7 17,1 30,2 20,3 13,0 39,4 67,6 2005 4,0 25,8 8,3 23,3 15,9 14,2 16,4 41,3 210,3 149,2 L’exit tax pour le régime SIIC en France est payé en quatre échéances dont la dernière en 2009. Les autres passifs concernent les factures à recevoir pour l’entretien et les investissements dans le portefeuille immobilier. 23 – Instruments financiers Risques financiers L’exposition aux risques de crédit, de taux d’intérêt et de change est inhérente à la gestion normale du Groupe. Les instruments financiers dérivés sont utilisés pour réduire les risques de fluctuation des taux de change et des taux d’intérêt. La valeur actuelle des swaps d’intérêts et de change au 31 décembre 2006 était négative de 34,2 millions € (2005 : positive de 14,9 millions €). Risque de crédit Il n'existe pas de concentrations significatives de risques de crédit. La solvabilité est évaluée pour tous les clients dont le crédit dépasse un certain montant. Les transactions avec les établissements financiers répondent à une cotation de crédit déterminée en interne. Risque de liquidité Corio doit à tout moment satisfaire aux obligations prévues dans le cadre des crédits utilisés. La plupart des facilités de crédit conclues par Corio prévoient un taux de couverture des intérêts de 2,5. Ce ratio est calculé en divisant les revenus locatifs nets par les charges d’intérêts nets. Corio doit également satisfaire aux exigences concernant l’effet de levier maximum applicable. Il est prévu que le montant total des crédits utilisés soit plafonné à 55 % du total du bilan, hors actifs immatériels. Corio vérifie chaque mois que ces obligations sont respectées principalement sur la base d’une analyse des flux de trésorerie consolidés. Le tableau de flux de trésorerie consolidé est mis à jour en intégrant les propositions d’investissement et cession, et les éventuelles fluctuations dans les rentrées et les sorties. Risque d’intérêt Sur la base de facteurs macro-économiques, Corio vise à établir un ratio entre les emprunts à intérêt fixe et variable, d’un tiers de fixe, un tiers de variable, et un tiers fixe ou variable, selon les évolutions futures attendues des intérêts. Pour ce faire des swaps de taux d’intérêts en euros ont été conclus. Les swaps expirent à échéance de neuf ans, conformément à la date d’expiration des prêts associés, et disposent d’un taux d’intérêt compris entre 2,7% et 5,4 %. Au 31 décembre 2006, le Groupe possédait des swaps d’intérêts pour une valeur contractuelle nominale de 791,4 millions € (2005 : 904,9 millions €). Ce montant n’inclut pas un swap d’intérêt différé de 365 millions €. Le Groupe évalue les swaps d’intérêt à leur juste valeur (fair value). Risque de change Le Groupe est exposé à des risques de change pour les acquisitions en dehors de la zone euro et pour les financements en devises autres que l’euro. La politique du Groupe est de couvrir les montants associés à de telles transactions. Le Groupe utilise les swaps de change pour couvrir ses autres risques de change. Au 31 décembre 2006, le Groupe possédait des swaps de change pour une valeur contractuelle nominale de 335,7 millions € (2005 : 366,7 millions €). 121 Couverture des investissements nets dans les filiales étrangères L’investissement en US$ du Groupe dans sa société associée en Turquie est financé par un prêt de 190 millions de US$. Analyse de sensibilité En cas de hausse générale des taux d’intérêt de 1 % à compter du 31 décembre 2006, les charges d’intérêt du Groupe pour 2007 augmenteraient de 10,0 millions € pour une composition inchangée du portefeuille (2005 : 7,0 millions €). Si le taux d’intérêt augmente de 1 % au cours de l’année, les charges d’intérêt augmenteraient de 5,0 millions € (2005 : 3,0 millions €). Les transactions de swaps de taux d’intérêts sont intégrées dans ce calcul. Analyse des taux d’intérêt réels et ajustement des taux d’intérêt Le tableau suivant établit les intérêts réels des actifs financiers porteurs d’intérêts et des postes de passifs sur lesquels des intérêts sont dus à la date du bilan, ainsi que les échéances de révision de ces intérêts. 2006 (mlns €) Prêts hypothécaires à intérêts fixes Emprunts à intérêts fixes Swaps à intérêts variables (taux d’intérêts variables à régler) Swaps à intérêts variables (taux d’intérêts fixes à percevoir) Prêts hypothécaires à intérêts variables Emprunts à intérêts variables Swaps à intérêts fixes (taux d’intérêts fixes à régler) Swaps à intérêts fixes (taux d’intérêts variables à percevoir) % d ’intérêt réel Total 0–12 m 1–2 a 2–5 a >5a 6,8% 5,5% 4,1% 42,2 458,8 366,7 54,5 366,7 9,1 7,7 155,7 34,5 239,5 5,5% -366,7 -113,8 -252,9 3,9% 3,5% 4,3% 563,5 964,1 455,7 563,5 964,1 32,7 50,0 300,5 72,5 4,2% -455,7 -455,7 2.028,6 1.525,8 59,1 350,1 93,6 % d ’intérêt réel Total 0–12 m 1–2 a 2–5 a >5a 5,7% 4,9% 2,8% 68,0 315,3 366,7 31,8 366,7 54,5 221,7 68,0 7,3 5,5% -366,7 3,0% 2,8% 4,3% 247,5 1.003,8 538,2 247,5 1.003,8 22,7 3,1% -538,2 -538,2 1.634,6 1.134,3 2005 (€ mln) Prêts hypothécaires à intérêts fixes Emprunts à intérêts fixes Swaps à intérêts variables (taux d’intérêts variables à régler) Swaps à intérêts variables (taux d’intérêts fixes à percevoir) Prêts hypothécaires à intérêts variables Emprunts à intérêts variables Swaps à intérêts fixes (taux d’intérêts fixes à régler) Swaps à intérêts fixes (taux d’intérêts variables à percevoir) -366,7 122 86,5 321,5 107,6 140,9 543,2 -183,8 Corio rapport annuel 2006 Résumé des dettes (mlns €) 2006 Prêts à court terme Prêts à long terme Total 2005 Intérêts fixes Intérêts variables Total % Intérêts fixes Intérêts variables Total % 54,5 900,5* 955,0 47% 329,5 744,1 1.073,6 53% 384,0 1.644,6 2.028,6 100% 19% 81% 100% 54,5 867,0 921,5 56% 88,8 624,3 713,1 44% 143,3 1.491,3 1.634,6 100% 9% 91% 100% * Ce montant inclut un swap d’intérêt différé de 365 millions € d’une durée de 7 ans. Le tableau ci-dessous tient compte de l’effet des dérivés. Juste valeur (fair value) des postes du bilan Les estimations sont établies sur la base de la valeur nominale (historical cost), à l’exception des investissements immobiliers, des investissements dans les sociétés associées et des instruments financiers dérivés. Tous les autres postes du bilan sont à court terme et ne font par conséquent pas l’objet d’un ajustement vers leur juste valeur. Les prêts à intérêts fixes et les provisions font exception ici. Fin 2006, la juste valeur (fair value) des prêts est de 2 037,9 millions € (2005 : 1 652,6 millions €). Fin 2006, la valeur de marché des provisions est de 2,0 millions € (2005 : 3,0 millions €). Nombre de contrats Valeur nominale (mlns €) Valeur de marché des actifs (mlns €) Valeur de marché des passifs (mlns €) 1 6 4 7 € 30,4 € 206,6 $ 190,0 € 387,5 – 2,7 1,4 1,1 -0,1 -1,9 – -6,4 6 1 25 $ 440,0 GPB 6,0 – – 5,2 -31,0 – 39,4 Swaps d’intérêt Jusqu’à 1 an Entre 1 et 5 ans Entre 1 et 5 ans Entre 5 et 10 ans Swaps de change Entre 5 et 10 ans Entre 5 et 10 ans Total Au 31 décembre 2006, Corio avait souscrit 25 contrats pour des instruments financiers dérivés. 24 – Obligations hors bilan Si Corio trouve un locataire pour la partie vacante fin 2006 du Laanderpoort II, la société devra payer 50 % du loyer reçu au locataire qui a quitté le Laanderpoort II en 2006 et ce jusqu’en 2011. Au 31 décembre 2006, les obligations d’investissement hors bilan de Corio, s’élevaient à 451,6 millions € (2005 : 558,7 millions €). Les échéances de ces obligations se répartissent comme suit : Projets de développement (mlns €) 2007 131,4 2008 196,6 2009 42,2 2010 0,0 2011 60,3 >2011 21,1 Des garanties ont été données pour d’autres acquisitions éventuelles pour un montant total de 105,4 millions € (2005 : 104,9 millions €). En outre, des obligations de crédit-bail ont également été engagées pour un montant total de 2,0 millions € (2005 : 2,0 millions €). 123 25 – Parties associées Le Groupe est associé à ses filiales, aux sociétés associées, au Conseil de Surveillance, au directoire ainsi qu’au fonds de pension ABP. Les membres du conseil et du directoire ne possèdent pas de part significative (< 0,1%) des actions disposant du droit de vote de Corio et ils n’ont pas d’options sur les actions de la Société. Le Groupe n’a pas consenti de prêts aux membres du Conseil de Surveillance et du directoire. La rémunération des membres du Conseil de Surveillance et du directoire s’élevait à 2,0 millions € en 2006 (2005 : 1,8 million €). Sur la base des recommandations néerlandaises en matière d’information financière annuelle, à la connaissance de Corio, ABP est le seul actionnaire pouvant être considéré comme possédant des intérêts directs dans la Société (Partie associée), puisque ABP possède plus de 20 % des droits dans Corio. Conformément à la Loi néerlandaise sur le contrôle des sociétés d’investissement, les membres du Conseil de Surveillance et du directoire de Corio déclarent ne pas avoir d’intérêts personnels dans les investissements de la Société au cours de l’exercice 2005. ABP est considéré comme un investisseur important, tel que défini dans le Décret sur le contrôle des sociétés d’investissement. ABP peut donc être considéré comme une Partie liée, telle que définie dans la section « Transparence des frais et liens étroits » du Décret susnommé. Un certain nombre de sociétés du Groupe a convenu avec ABP que ce dernier interviendrait en tant qu’organisme fournisseur de prestations de retraite pour certains employés. En 2004, cet accord a été prolongé de cinq ans. Les contributions de retraite sont déterminées conformément aux plans de retraite d’ABP. En 2006, le montant de cette participation était de 0,8 million € (2005 : 1,0 million €). Les transactions avec les parties concernées ont lieu selon les conditions du marché. La rémunération des personnes occupant des fonctions clés est détaillée dans les comptes annuels de la société. 26 – Évaluations et ajustements Hypothèses et évaluations importantes Les évaluations et hypothèses évoquées dans cette section sont considérées comme essentielles pour la compréhension des comptes en ce qu’ils comportent d’importantes appréciations et incertitudes. La direction de la Société attire l’attention sur le fait que, en ce qui concerne ces évaluations, les événements futurs ne se déroulent que rarement comme prévu et même les meilleures évaluations doivent habituellement être ajustées. Hypothèses sur les retraites Le rendement sur les investissements est de 135 points de base en dessous du taux d’actualisation, parce que cela représente la prime moyenne (average premium) au cours de ces dernières années. Si cette dernière devait augmenter ou diminuer et les pertes ou bénéfices actuariels du Groupe tomberaient en dehors de la marge de fluctuation, cela sera exprimé dans le compte de résultat. Les obligations en matière de retraite et leurs conséquences sur les activités sont calculées à l’aide de modèles actuariels. Le taux d’actualisation et le rendement attendu des investissements constituent deux hypothèses essentielles ainsi que des éléments importants dans l’évaluation des coûts du plan et des actifs/passifs. Ces hypothèses sont évaluées au moins une fois par an. D’autres hypothèses reposant sur des facteurs démographiques, tels que l’âge de la retraite, le taux de mortalité, et le taux de rotation des effectifs sont évaluées et actualisées périodiquement pour refléter l’expérience du Groupe. Les résultats réels d’une année donnée divergeront souvent des hypothèses actuarielles du fait des évolutions économiques et d’autres facteurs. Pour les éléments suivants, d’autres hypothèses sont également présentées dans les principes comptables et les notes explicatives : • Regroupement d’entreprises (note explicative 27) • Instruments financiers (note explicative 23) • Impôts différés (notes explicatives 8 et 13) 124 Corio rapport annuel 2006 Appréciations importantes dans l’application des principes comptables du Groupe Les appréciations essentielles en ce qui concerne l’application des principes comptables du Groupe sont décrites dans les investissements immobiliers. 27 – Regroupement d’entreprises Toutes les acquisitions portent sur des entités qui possèdent des actifs immobiliers ou des projets immobiliers générant des revenus locatifs, dès l’acquisition ou dans l’avenir. Tableau des principales acquisitions de participations en 2006 (mlns €) Nom de l’entreprise Secteur Odisea 2000 S.L. Comes S.r.l. Globodue S.r.l. Mei Lulin E.O.O.D. Total Immobilier de commerce Immobilier de commerce Immobilier de commerce Immobilier de commerce Date d’acquisition % détenu Payé Goodwill 1er juillet 13 octobre 20 juin 1 octobre 100% 100% 100% 100% 55,6 110,3 41,4 3,9 211,2 21,7 20,1 0,2 0,2 42,2 En 2006, un montant de 42,2 millions € de Goodwill a été généré par l’acquisition de participations. Le Goodwill généré résulte principalement des impôts différés des actifs immobiliers. Tableau des bilans Les valeurs comptables avant acquisition ont été déterminées immédiatement avant l’acquisition effective, conformément à la norme IFRS applicable. La valeur des actifs, des obligations et des obligations conditionnelles comptabilisée à la date d’acquisition reprend la valeur réelle évaluée sur la base des principes comptables de Corio. Soldes des actifs et des obligations d’Odisea 2000 S.L. à la date d’acquisition (mln €) Investissements immobiliers Autres créances Créances d’impôts différées Trésorerie Emprunts Dettes d’impôts différées Autres passifs Solde des actifs et des obligations Goodwill Total Valeur comptable Ajustem. de la valeur actuelle Valeur comptabilisée 46,2 12,5 – 0,5 -64,6 – -12,8 -18,2 74,5 -0,6 4,9 120,7 11,9 4,9 0,5 -64,6 -26,1 -13,4 33,9 21,7 55,6 -26,1 -0,6 52,1 Soldes des actifs et des obligations de Comes S.r.l. à la date d’acquisition (mlns €) Investissements immobiliers Autres créances Emprunts Dettes d’impôts différées Autres passifs Solde des actifs et des obligations Goodwill Total 125 Valeur comptable Ajustem. de la valeur actuelle Valeur comptabilisée 131,2 24,2 -101,7 – -4,3 49,4 60,9 192,1 24,2 -101,7 -20,1 -4,3 90,2 20,1 110,3 -20,1 40,8 Soldes des actifs et obligations des autres acquisitions à date d’acquisition (mlns €) Investissements immobiliers Trésorerie Emprunts Dettes d’impôts différées Autres passifs Solde des actifs et des obligations Goodwill Total Valeur comptable Ajustement de la valeur actuelle Valeur comptabilisée 52,5 0,8 -11,4 4,2 56,7 0,8 -11,4 -0,6 -0,6 44,9 0,4 45,3 -0,6 -0,6 41,3 3,6 Odisea et Globoduo ont généré des revenus locatifs en 2006. En 2006, Odisea a généré 3,3 millions € de revenus locatifs nets, les revenus locatifs nets pour toute l’année 2006 se sont élevés à 5,6 millions €, pour Globodue ils se sont élevés à respectivement 1,5 million € et 2,1 millions €. 28 – Événements après clôture du bilan Fin 2004, Corio NV a fait adopter le régime SIIC par sa filiale Corio France, ce qui a permis à Corio France de bénéficier d’exemption totale d’impôts sur le revenu. Les actions de Corio France sont cotées à la bourse française. Ce régime ne s’applique qu’aux sociétés dont l’activité principale est l’acquisition, le développement d’actifs immobiliers pour location. Il s’applique donc bien à Corio. Le régime SIIC est soumis à un certains nombres de conditions : une SIIC doit distribuer 85% du revenu exonéré d’impôt avant la fin de l’année suivant l’exercice où ce revenu a été généré. Sous deux ans, au moins 50% des plus values exonérées d’impôt doivent avoir été redistribuées. Le régime des SIIC est susceptible de faire l’objet de modifications sur la base de l’expérience et de la pratique acquise. Par exemple, à compter du 1er janvier 2007, le régime SIIC 4 a été introduit. Il stipule que si un actionnaire final détenant plus de 10% d’actions dans Corio est exempté d’impôt, alors Corio France est dans l’obligation d’acquitter le paiement de 20% d’impôts tant sur les revenus direct que sur les plus values réalisées. La possibilité d’évolutions complémentaires ne peut être exclue. Le 31 janvier 2007, Corio a indiqué que Corio Nederland Retail et Fortis Vastgoed Ontwikkeling ont signé le contrat clé pour le redéveloppement du centre commercial ‘t Circus à Alkmere (ce centre fait déjà partie du portefeuille actuel de Corio). Ce projet prévoit un investissement supplémentaire d’environ 22 millions €. Au même moment, Corio a également fait savoir que Corio France avait acquis 130 000 m2 de terrain à côté de son centre commercial Côte de Nacre à Caen pour le futur développement de ce dernier, pour un montant total de 18,3 millions € y compris les frais d’acquisition (dont 2,3 millions € de TVA récupérables). Le 7 février 2007, Corio a annoncé publiquement l’acquisition d’une participation à hauteur de 40 % dans le centre commercial Teras Park qui est actuellement en construction à Denizli, dans le Sud-ouest de la Turquie, pour un montant d’environ 55 millions €. Le centre commercial disposera d’une surface locative brute d’environ 55 000 m2. L’ouverture du centre commercial est prévue pour le premier semestre 2008. Le rendement initial net de la transaction sera d’environ 8 % dès que le centre sera entièrement opérationnel. Le 19 février 2007, Corio a annoncé publiquement qu’un accord avait été conclu concernant l’acquisition d’une participation à hauteur de 49 % dans le centre commercial Citta Fiera à Udine (Italie). Un montant d’environ 87,0 millions € est nécessaire à cette reprise (y compris 1 million € de frais d’acquisition). Le centre dispose d’une surface locative brute d’environ 70 800 m2, dont environ 14 800 m2 ne sont pas inclus dans cette transaction. Le 1er mars 2007, Corio a publié la signature d’un accord sur l’acquisition d’une participation à hauteur de 100 % dans le centre commercial AdaCenter qui est actuellement en construction à Adapazari, en Turquie, pour un montant d’environ 65 millions de dollars américains. 126 Corio rapport annuel 2006 Le 5 mars 2007, Corio a publié une information concernant la souscription d’un emprunt privé de 1,2 milliard de dollars américains auprès d’environ 30 investisseurs (institutionnels). Le 20 mars 2007, Corio a annoncé qu’il engageait le développement et la rénovation d’un immeuble de bureaux « Le Newton » à Clamart, au sud-ouest de Paris. « Le Newton » fait partie du portefeuille de Corio depuis 1999. Cette possibilité de développement permettra de développer un nouvel immeuble de bureaux, flexible et de grande qualité, d’une superficie de 42 000 m2 situé dans un environnement verdoyant. Le projet « Le Newton » sera ajouté aux projets engagés pour un montant d’investissement d’environ 120 millions € et la livraison de l’immeuble de bureaux est prévue pour le premier semestre 2009. Le 20 mars 2007, Corio a annoncé la signature d’un accord pour l’acquisition d’une participation à hauteur de 50 % dans le centre commercial Esenyurt, actuellement en construction dans le quartier de Esenyurt situé dans la partie européenne d’Istanbul. Un montant d’environ 60 millions de dollars américains est nécessaire à cette acquisition (incluant les frais d’acquisition). Le centre commercial offrira une surface louable brute d’environ 45 000 m2. L’ouverture du centre commercial est prévue pour le premier semestre 2009. Le rendement net est prévu à au moins 8 % pour la première année complète du centre . De plus, en mars 2007, Corio a signé un accord avec Axa Segurose Inversiones pour la cession d’un étage de l’immeuble de bureaux « Mar de Cristal » à Madrid pour un montant total de 6,3 millions €. 127 Comptes annuels de la Société Bilan de la société (avant répartition des bénéfices) (mlns €) T Actifs financiers immobilisés Immobilisations corporelles Total des immobilisations 1 2 Actifs circulants 3 31 décembre 2006 4.433,0 – Total des actifs Capitaux propres Capital émis Réserve de prime d’émission Autres réserves Résultat net de l’exercice Total des capitaux propres 4.433,0 3.981,6 48,4 4,2 4.481,4 3.985,8 672,5 903,0 941,5 640,7 4 31 décembre 05 3.976,6 5,0 672,5 903,0 507,5 589,1 3.157,7 2.672,1 Prêts à long terme Prêts à court terme Total des emprunts 5 574,3 1.119,3 Autres passifs 6 749,4 194,4 4.481,4 3.985,8 527,8 46,5 Total des capitaux propres et des passifs 1.062,3 57,0 Compte de résultat de la société (avant affectation des bénéfices) (mlns €) T Résultat de la société Résultat des participations après impôts Part des résultats des sociétés associées après impôts Résultat net (bénéfice) 2006 -42,4 650,0 33,1 2005 -34,7 584,1 39,7 7 640,7 128 589,1 Corio rapport annuel 2006 Note explicative des comptes annuels de la Société Les comptes annuels de la Société font partie des comptes annuels 2006 de Corio N.V. (ci-après nommé « Corio » ou « La Société »). Les comptes séparés présentés sont conformes au Livre 2, Titre 9 du code civil néerlandais. Concernant le compte de résultat de Corio, il a été fait usage de l’exemption prévue à l’article 402, Livre 2, du code civil néerlandais. Les comptes ont été préparés conformément à la loi néerlandaise de 2005 sur le contrôle des sociétés d’investissement. Principes d’évaluation des actifs et passifs et de détermination du résultat Afin de définir les principes d’évaluation des actifs et passifs et de détermination du résultat pour établir ses comptes annuels, Corio utilise l’option offerte par l’article 2:362 (8) du code civil néerlandais. Cela signifie que les principes retenus pour le traitement et l’évaluation des actifs et passifs et la détermination du résultat des comptes annuels de Corio (ci-après dénommés « les principes de traitement et d’évaluation ») sont les mêmes que ceux appliqués pour les comptes établis en normes EU-IFRS. Les participations sur lesquelles s’exerce une influence significative sont comptabilisées sur la base de la méthode de « la mise en équivalence » (equity method). Ces comptes consolidés établis en normes EU-IFRS sont établis conformément aux normes édictées par l’ « International Accounting Standards Board » telles qu’acceptées par l’Union Européenne (ci-après dénommées EU-IFRS). Pour une description de ces principes, se reporter aux pages 100 à 107. La part du résultat des participations détenues par Corio reflète la proportion des résultats des sociétés dans lesquelles Corio détient une participation. Les résultats sur des transactions où les actifs et les passifs entre Corio et ses participations, et conclues entre les participations elles-mêmes, ne sont pas comptabilités, dans la mesure où ceux-ci peuvent être considérés comme non réalisés. Principes d’évaluation et détermination des résultats Les principes retenus pour l’évaluation et la détermination des résultats sont les mêmes que ceux appliqués aux comptes consolidés dans ce rapport. Les investissements dans des entreprises du Groupe sont comptabilisés à la valeur de l’actif net (asset value) par application des principes comptables exposés ci-dessus. 1 – Actifs financiers immobilisés (mlns €) 2006 Investis dans les entreprises du groupe Investis dans des sociétés associées Investis dans d’autres participations Investissements immobiliers Créances envers les sociétés du Groupe 4.197,5 192,8 6,1 25,2 11,4 2005 3.774,4 202,2 – – – 4.433,0 3.976,6 Investissements dans les sociétés du Groupe (mlns €) 2006 Au 1er janvier Dividendes reçus Contributions en capital Autres changements Résultats provenant des entreprises du groupe Au 31 décembre 129 3.774,4 -1.475,5 1.245,2 3,4 650,0 2005 3.196,0 – – -5,6 584,0 4.197,5 3.774,4 Investissements dans des sociétés associées (mlns €) 2006 Au 1er janvier Acquisitions Dividendes reçus Résultat provenant de la couverture Résultat provenant de l’écart de conversion Résultat provenant des participations Au 31 décembre 202,2 6,1 -21,5 -16,4 -4,6 33,1 2005 – 149,0 – 12,5 1,0 39,7 198,9 202,2 Les entités suivantes sont les propriétaires juridiques légaux d’actions dans le GYO d’Akmerkez A.S. : Bocan BV (7,7 %), Bresta BV (7,9 %), Corio NV (8,5 %), Corio Real Estate España SA (<0,1 %), Hoog Catharijne BV (7,5 %), Patio Onroerend Goed BV (7,3 %), Shopville Gran Reno SpA (<0, 1 %), SNC Les Ailes (<0,1 %), VIB North America BV (8,0 %). Corio NV est propriétaire des résultats (beneficial ownership). Investissements immobiliers (mlns €) 2006 Bilan au 1er janvier Acquisitions Réévaluations Bilan au 31 décembre – 26,0 -0,8 2005 – – – 25,2 – 2 – Immobilisations corporelles (mlns €) 2006 Prix de revient historique 1er janvier Amortissement cumulatif Valeur comptable 1er janvier Investissements Amortissements Autres État au 31 décembre 17,2 -12,2 5,0 – – -5,0 2005 15,7 -9,7 6,0 1,5 -2,5 – – 5,0 En 2006, les immobilisations corporelles ont été transférées à Corio Nederland Retail BV contre leur valeur comptable. 3 – Actifs circulants (mlns €) 2006 Instruments financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres créances 5,2 10,7 32,5 2005 1,5 – 2,7 48,4 130 4,2 Corio rapport annuel 2006 4 – Capitaux propres Le capital social se compose de 120 millions d’actions d’une valeur nominale de 10 € chacune. Au 31 décembre 2006, 67 252 184 actions étaient déjà émises ; la Société en a acquis 1 000 000 en 2001, à un coût unitaire de 26,20 € (fin 2006 : 998 482). Variation des capitaux propres Montants distribuables aux actionnaires de Corio N.V. (mlns €) Capital émis Réserve de prime d’émission Réserve Réserve de de couverture réévaluation Bilan au 31-12-2005 Répartition du résultat 2005 Résultat total 2006 Dividendes aux actionnaires Bilan au 31-12-2006 672,5 903,0 672,5 903,0 -3,2 774,7 -162,3 170,5 Bilan au 1-1-2005 Répartition du résultat 2004 Résultat total 2005 Dividendes aux actionnaires Bilan au 31-12-2005 672,5 903,0 -17,6 170,1 108,3 237,4 190,6 -15,4 278,4 496,3** 12,2 Réserve générale 269,7 63,5 -0,4 Réserve Réserve des de particiécarts de pation conversion – 29,3 903,0 -15,4 Bénéfice net comptable Total -26,2 589,1 -589,1 640,7* 2.672,1 – 647,9 -4,6 29,3 -3,6 -26,2 640,7 -162,3 3.157,7 – – -26,2 298,9 -298,9 589,1 2.238,1 – 592,3 -26,2 589,1 -158,3 2.672,1 2,2 672,5 1,0 Réserve actions propres 1,0 278,4 -158,3 269,7 – 1,0 * La proposition de répartition des résultats figure dans Autres informations. 444,7 millions € du bénéfice de l’exercice 2006 doivent être ajoutés aux réserves légales. ** La répartition du résultat pour l’exercice 2005 a été ajustée à des fins de mise en conformité avec le niveau légal requis (108,6 millions €). . Au 31 décembre 2006, le capital social était composé de 67 252 184 actions entièrement libérées (2005 : 67 252 184). Les actionnaires sont en droit de recevoir des dividendes disponibles périodiquement, et disposent d’une voix par action aux assemblées de la Société. Capital émis Le capital social se compose de 120 millions d’actions d’une valeur nominale de 10 € chacune. Au 31 décembre 2006, 67 252 184 actions étaient émises. Réserve de prime d’émission La prime d’émission se compose du capital versé pour des actions qui dépassent la valeur nominale. 508,4 millions € (2005 : 508,4 millions €) au total sont comptabilisés en tant que primes d’émission pour des raisons fiscales, et peuvent être distribués exempts d’impôts sous certaines conditions. Réserve de couverture La réserve de couverture se compose de la partie réelle de la variation cumulée nette de la valeur actuelle des instruments de couverture lorsque la transaction couverte n’a pas encore eu lieu. 131 Réserve de réévaluation La réserve de réévaluation concerne les investissements immobiliers. L’écart positif (non réalisé) entre l’augmentation cumulative de la valeur actuelle de l’actif immobilier en propriété en fin d’exercice diminué des impôts différés qui s’y rapportent est intégré dans la réserve de réévaluation. La réserve de réévaluation fin 2006 a été déterminée au niveau des actifs immobiliers en tenant compte des impôts différés. Réserve de participation Cette réserve inclut les résultats concernant les réévaluations positives des sociétés associées. Réserve des écarts de conversion La réserve des écarts de conversion comprend tous les écarts de change découlant de la conversion des résultats des activités à l’étranger ne faisant pas intégralement partie des activités de la Société, ainsi que de la conversion des passifs en couverture des investissements nets de la Société dans une filiale étrangère. Réserve pour actions propres La réserve pour actions propres de la Société se compose du coût des actions de la Société détenues par le Groupe. Au 31 décembre 2006, le Groupe détenait 998 482 (2005 : 998 482) actions de la Société. Celles-ci ont été acquises en 2001 à 26,20 € par action. Selon les Statuts de la Société ces actions ne donnent pas droit à dividendes. Dividende Pour 2006, un dividende au comptant de 2,53 € par action est proposé : 17,4 millions € seront ajoutés à la réserve de participation et 427,3 millions € seront ajoutés à la réserve de réévaluation. Le reste du résultat sera ajouté aux réserves générales. 132 Corio rapport annuel 2006 Capitaux propres (avant répartition des bénéfices) Capitaux propres (mlns €) Nombre d’actions en fin d’année Capitaux propres par action (€) 2006 3.157,7 66.253.702 47,66 2005 2.672,1 66.253.702 40,33 2004 2.255,7 66.253.702 34,04 5 – Prêts Les prêts à long et court terme concernent le financement à long terme par des établissements de crédit. Des informations complémentaires sont présentées dans la note explicative des comptes annuels consolidés. 6 – Autres passifs (mlns €) Dettes aux établissements de crédit Instruments financiers Passifs en attente 2006 556,6 39,4 153,4 749,4 2005 165,6 16,4 12,4 194,4 7 – Note au compte de résultat de la société Le résultat provenant des participations représente la contribution des sociétés au résultat net, en tenant compte des impôts dus. 133 8 – Rémunérations Rémunération des membres du directoire (000 €) 2006 J.A. de Kreij J.G. Haars a.i.* (non-statutaire) J.L. Docter a.i.* *** G.H.W. Groener** F.Y.M.M. Fontaine** J. Kuik*** J.P. van Leeuwen*** Salaires Primes 2005 Charges de retraite Charges sociales Total 2006 537 118 88 167 204 189 150 50 2 1 55 55 34 69 33 66 3 38 298 153 105 739 119 88 289 394 192 38 1.859 1.303 * La rémunération de Messieurs Docter et Haars pour 2006 concerne des honoraires de gestion. ** Messieurs Groener et Fontaine ont été nommés en date du 1er mai 2006. La rémunération porte sur l’année entière. *** Au 31 décembre 2006, Messieurs Kuik, Docter et Van Leeuwen ne sont pas employés par Corio. Fin 2006, Monsieur J.A. de Kreij possédait 13 000 actions Corio (2005 : 8 000). Les actions ont été acquises par M. de Kreij par ses propres moyens et pour son propre compte. Fin 2006, Monsieur J.G. Haars possédait 1 000 actions Corio. Les primes pour l’exercice 2006 ne sont déterminées qu’après la publication du rapport annuel. Rémunération des membres du directoire (000 €) 2005 J.A. de Kreij J.L. Docter a.i.* J.P. van Leeuwen** Salaires Primes 2004 Charges de retraite Charges sociales Total 2006 498 160 167 825 150 – 100 250 50 – 39 89 2 – 3 5 700 160 309 1.169 * La rémunération de M.J.L.Docter pour 2005 concerne des honoraires de gestion d’août 2005 jusqu’à décembre 2005 inclus. ** Hors indemnité contractuelle de 468 € par suite de démission. Rémunération des membres du Conseil de Surveillance (000 €) J.D. Bax* B. Vos J.D. Doets D.C. Doijer W. Borgdorff R.A.H. van der Meer Rémunération 2006 Nombre d’actions au 31/12/06 Rémunération 2005 Nombre d’actions au 31/12/05 n.a. 36 24 25 26 30 141 n.a. 0 0 0 0 0 0 13 37 27 27 28 32 164 n.a. 0 0 0 0 0 0 * A démissionné lors de l’AGA 2005. Au 31 décembre 2006, ni les membres du directoire, ni les membres du Conseil de Surveillance n’avaient d’options sur des actions Corio. Au cours de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 10 décembre 2004, les membres du Conseil de Surveillance et du directoire ont reçu une garantie d’indemnisation pour tous les frais et toutes les pertes financières pouvant résulter de plaintes émanant de tiers dans l’exercice de leurs fonctions. 134 Corio rapport annuel 2006 Sur la base des recommandations néerlandaises en matière d’information financière annuelle, à la connaissance de Corio, ABP est le seul actionnaire pouvant être considéré comme possédant des intérêts directs dans la Société (Partie associée), puisque ABP possède plus de 20 % des droits dans Corio. Conformément à la Loi néerlandaise sur le contrôle des sociétés d’investissement, les membres du Conseil de Surveillance et du directoire de Corio déclarent ne pas avoir d’intérêts personnels dans les investissements de la Société au cours de l’exercice 2006. ABP peut être considéré comme un investisseur important, tel que défini dans la loi néerlandaise sur le contrôle des sociétés d’investissement. ABP peut donc être considéré comme une partie liée, telle que définie dans l’article « Transparence des frais et parties liées » (transparency in costs and related parties) du texte susnommé. Un certain nombre de sociétés du Groupe a convenu avec ABP que ce dernier interviendrait en tant qu’organisme fournisseur de prestations de retraite pour certains employés. En 2004, cet accord a été prolongé de cinq ans. Les contributions de pension sont déterminées conformément aux réglementations en matière de pension d’ABP. En 2006, le montant de ces contributions était de 0,8 million € (2005 : 1,0 million €). 9 - Obligations hors bilan Corio a fourni une garantie portant sur diverses filiales aux Pays-Bas, en vertu du volume 2.9, article 403 du code civil. La majorité des entités rattachées à Corio font partie d’une unité fiscale de Corio en matière de TVA et en sont par conséquent redevable. Corio N.V. avec certaines de ses filiales, forment une unité fiscale pour le paiement de l’impôt sur les sociétés, chacune des sociétés étant redevable, dans les conditions normales d’imposition, des impôts dus par toutes les sociétés faisant partie de l’unité fiscale. Des prêts sont consentis à Corio et ses filiales les plus importantes. Le 4 janvier 2002, Corio a été inscrit au Registre de Commerce néerlandais en tant que Grande Entreprise. Après avoir satisfait, pendant trois années consécutives, aux exigences juridiques pour être qualifiée de Grande Entreprise, la Société a mis ses Statuts en conformité avec les règles des Grandes Entreprises, comme cela est légalement exigé. Depuis le 5 janvier 2005, les règles juridiques des Grandes Entreprises sont applicables à Corio. Utrecht, le 22 mars 2007 Le Conseil de Surveillance Le Directoire 135 Rapport des commissaires aux comptes Déclaration concernant les comptes annuels Nous avons procédé au contrôle des états financiers relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2006, tels qu’ils sont joints au présent rapport (page 97 à 137). Les états financiers se composent des comptes consolidés et des comptes annuels de la société. Les comptes consolidés comprennent le bilan consolidé au 31 décembre 2006, le compte de résultat, l’état des variations des capitaux propres et le tableau des flux de trésorerie pour l’exercice clos le 31 décembre 2006, et un résumé des méthodes comptables significatives et des autres notes explicatives. Les comptes annuels de la société comprennent le bilan de la société au 31 décembre 2006, le compte de résultat de la société pour l’exercice écoulé et les notes annexes. Responsabilité de la direction Il appartient à la direction d’établir des états financiers qui doivent donner une présentation fidèle, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et de la Partie 9 du Livre 2 du Code civil néerlandais, et d’établir le rapport de gestion en conformité avec la Partie 9 du Livre 2 du Code civil néerlandais. Il appartient à la direction de concevoir, de mettre en œuvre et maintenir un contrôle interne approprié concourant à l’établissement et à la présentation fidèle d’états financiers qui ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs, de retenir et appliquer des méthodes comptables appropriées et de déterminer des estimations comptables raisonnables au regard des circonstances. Responsabilité du commissaire aux comptes Il nous appartient d’exprimer une opinion sur ces états financiers sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes applicables aux Pays-Bas. Ces normes requièrent de notre part de respecter la réglementation relative à l’éthique, de planifier et de réaliser l’audit pour obtenir l’assurance raisonnable que les états financiers ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit implique la mise en œuvre de procédures destinées à recueillir des éléments probants quant aux montants et aux informations donnés dans les états financiers. Le choix des procédures d’audit à mettre en œuvre, et l’évaluation du risque que les états financiers comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs, relèvent de notre jugement professionnel. En procédant à cette évaluation, nous avons pris en considération le contrôle interne concourant à l’établissement des états financiers, afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne. Un audit comporte par ailleurs l’appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction ainsi que de la présentation d’ensemble des états financiers. Nous estimons que les éléments recueillis sont suffisants et appropriés pour nous permettre de fonder notre opinion sur les états financiers. Opinion sur les comptes annuels consolidés Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et de la Partie 9 du Livre 2 du Code civil néerlandais, réguliers et sincères et donnent une image fidèle de la situation financière de la société au 31 décembre 2006, ainsi que du résultat et des flux de trésorerie pour l’exercice écoulé. Opinion sur les comptes annuels individuels Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard de la Partie 9 du Livre 2 du Code civil néerlandais, réguliers et sincères et donnent une image fidèle de la situation financière de la société au 31 décembre 2006, ainsi que du résultat de l’exercice écoulé. Déclaration concernant les autres dispositions légales et/ou les dispositions des autorités de réglementation En application de l’obligation légale stipulée à l’article 2:393 al. 5 partie e du Code civil néerlandais, nous avons, dans les limites de notre competence, établi que le rapport de gestion de la direction est conforme aux les états financiers, tel que requis à l’article 2:391 al. 4 du code civil néerlandais. Amstelveen, le 22 mars 2007 KPMG ACCOUNTANTS N.V. H. Arendse RA 136 Corio rapport annuel 2006 Autres informations Dispositions statutaires en matière d'affectation du bénéfice L’affectation du bénéfice est réglementée par l’article 34 des statuts de Corio. L’alinéa 2 de cet article stipule que le bénéfice apparaissant dans le compte résultat approuvé par l’Assemblée Générale des Actionnaires est à la disposition de l’Assemblée Générale des Actionnaires. Proposition d’affectation du résultat La direction propose de distribuer au comptant pour 2006 un dividende de 2,53 € par action et d’ajouter 444,7 millions € aux réserves légales. Le solde du résultat net sera ajouté à la réserve générale. 137 Patrimoine immobilier 138 Corio rapport annuel 2006 Tous les biens sont situés sur des terrains appartenant à Corio, sauf stipulation contraire. Les loyers et les métrages sont mentionnés sur la base de la propriété de Corio. Les droits de Corio sont indiqués entre parenthèses. Le loyer annuel (hormis le loyer lié au chiffre d'affaires) est le loyer contractuel en vigueur en fin d'année ou, lorsqu'il s'agit d'espaces vacants, le loyer actuel du marché. Le taux d'occupation reflète la situation locative en fin d'année. Seuls les biens immobiliers ayant une valeur de marché supérieure ou égale à 5 millions € sont mentionnés séparément. Année de construction /rénovation Commerces Année d’acquisition Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d’occupation % Pays-Bas Utrecht Stationstraverse e.a., ‘Hoog Catharijne’ (bail emphytéotique) Rotterdam Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium I’ (bail emphytéotique) Nieuwegein Plein/Passage/Markt/Boogstede/Raadstede, ‘Cityplaza’ Amsterdam Arenaboulevard, ‘Villa ArenA’ Heerhugowaard Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108, ‘Middenwaard’ Rijswijk In de Bogaard J 5-J 67, ‘In de Bogaard’ Arnhem Hanzestraat 1-225 e.a., ‘Presikhaaf’ Amersfoort Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker, ‘Emiclaer’ Heerlen Saroleastraat 3-51, ‘Corio Center’ Almere Stationspl./Stationsstr./Buspl./Metropolestr., ‘Stadshart’ Alphen a/d Rijn De Aarhof 1-75, ‘De Aarhof’ Oegstgeest Irislaan 45-99/Lange Voort 1-24, 11-41, ‘Lange Voort’ Dordrecht P.A. de Kokplein 93-173, ‘Sterrenburg’ Amsterdam Reigersbos 1-192 e.a., ‘Reigersbos’ Zwolle Wade 1, ‘Stadshagen’ Utrecht Parkeergarage Strosteeg Veldhoven Meent 1-83/Meiveld 174, ‘City Passage’ Purmerend Weidevenne, Van Damplein Tilburg Emmapassage 1-26, ‘Emmapassage’ Zeist Emmaplein 1-29, 210-252 e.a. , ‘Belcour’ Velsen Galle Promenade e.a., ‘Velserbroek’ Amstelveen Groenhof 113-164, ‘Groenhof’ Nieuw Vennep Handelplein 3-205, ‘Getsewoud’ Almere Stadhuisplein/Stationsstraat/Stadhuisstraat, ‘’t Circus’ Spijkenisse Nieuwstraat 105-211, ‘De Kopspijker’ (bail emphytéotique) Leiderdorp Elisabethhof 1,4,8,9, ‘Meubelplein Leiderdorp’ Groningen Diamantlaan/Steenlaan ‘Vinkenhof’ Utrecht Parkwijk-Leidsche Rijn Epe Veluwepoort Leeuwarden Tijnjedijk 76 (1-10) Hoofddorp Muiderbos, ‘Het Paradijs’ Almelo Binnenhof 1-49, ‘Schelfhorst’ Bergschenhoek ‘De Vlashoeck’ Utrecht Drommedarislaan 11-15/Hollantlaan 2-14 Maastricht ‘Franciscus Romanus’ Alkmaar Europaboulevard 26-28, 314-316, 461-465 Bovenkarspel De Middend 13-26, 52-54, 174-192, ‘Streekhof’ Spijkenisse Hadewychplaats 2-62, ‘Maaswijk’ Wateringen Vliethof 1-16, 57-62, 87-94, ‘Vliethof’ Delft Martinus Nijhofflaan 1-19 Voorburg Kon. Julianalaan 263-267b, ‘Julianabaan’ 139 1975 2001 1983 2001 2006 2001 1984 1994 1998 1998 1992 1974 1990 1982 2004 2000 1995 2006 1991 1996 1994 1972 2002 1988 1988 1986 2003 2004 2005 1973 1986 2000 2004 1988 1981 1984 2002 1996 1997 1971 1998 2000 1994 2000 2001 1994 2000 2000 2000 2000 2000 1994 2000 2000 2000 2004 2000 2000 2006 1992 2000 2000 2000 2002 1992 1994 2000 2003 2004 2005 2000 2001 2000 2004 1994 2000 2000 2002 2000 2000 2000 2000 63.300 44.200 24.600 50.700 22.700 19.800 31.900 19.700 18.300 12.600 9.300 14.200 13.100 12.500 11.500 n.a. 7.400 8.100 5.700 6.900 8.700 6.700 7.800 4.900 5.000 13.800 8.100 5.600 5.800 7.100 5.700 6.700 4.100 14.800 8.700 5.000 3.200 4.300 4.200 3.800 3.500 24,765 14,567 7,235 6,109 5,041 4,736 4,349 4,136 3,571 3,038 2,963 2,638 2,555 2,534 2,332 2,105 2,006 1,682 1,678 1,648 1,635 1,457 1,440 1,394 1,314 1,154 1,145 1,138 1,103 1,075 1,055 0,957 0,846 0,830 0,813 0,808 0,808 0,799 0,785 0,769 0,608 97 99 99 87 99 96 99 100 100 98 99 100 100 98 100 n.a. 100 100 100 99 100 100 100 100 100 100 97 99 97 100 98 100 100 99 100 100 100 100 100 100 100 Commerces Groningen Stoepemaheerd 20-22, ‘Beijum’ Leek De Schans, ‘Liekeblom’ Amsterdam Arenaboulevard, ‘ArenA Arcade’ Goirle ‘De Hovel’ Emmen ‘De Weiert’ Tegelen Kerkstraat Bussum Veerstraat 20 Delft Troelstralaan 9-13, ‘In de Hoven’ Den Bosch Helftheuvel Wassenaar Langstraat 142-154 Biens (14) dont la valeur de marché est inférieure à 5 millions € Valeur totale en agglomération Valeur totale hors agglomération Valeur totale des commerces aux Pays-Bas Année de construction /rénovation Année d’acquisition 2002 1988 2001 2006 1999 1992 1983 1968 1970 2000 2002 2001 2001 2006 2000 1995 1999 2002 1999 2000 Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d’occupation % 4.200 4.500 4.100 2.000 2.700 2.700 2.400 2.900 1.900 1.700 25.460 0,596 0,588 0,513 0,500 0,449 0,414 0,396 0,352 0,340 0,340 3,130 100 100 100 100 100 95 100 100 100 100 100 588.560 129,239 98 38.200 13.300 23.800 10.800 28.300 16.700 20.600 7.000 6.200 29.000 7.600 6.000 7.200 9.400 7.100 13.100 7.500 2.200 6.700 7.800 9.800 16.765 12,469 5,755 4,597 4,543 4,489 3,922 3,544 3,292 3,013 2,893 2,566 2,211 2,058 1,937 1,625 1,467 1,436 1,110 0,965 0,280 0,050 1,001 99 100 87 93 39 100 99 96 100 100 100 100 100 97 100 100 100 100 100 100 50 85 295.065 65,337 94 1.330,8 mlns € 410,0 mlns € 1.740,8 mlns € Total des commerces aux Pays-Bas France Grenoble 55, Grand’Place, ‘C.C. Grand’Place’ Caen Mondeville, ‘C.C. Mondeville 2’ Saint-Etienne 1 à 7, Rue des Docteurs Charcot, ‘C.C. Centre Deux’ Nice 15, Boulevard Général Louis Delfino, ‘C.C. TNL’ Ivry-sur-Seine 30, Boulevard Paul Vaillant, ‘Ivry Grand Ciel’ Bordeaux Rue Sainte Catherine Orgeval ‘Art de vivre’ Issy les Moulineaux 3, Allée Sainte Lucie, ‘Les Trois Moulins’ Montreuil 235, Rue Etienne Marcel, ‘La Grande Porte’ Caen Avenue du Maréchal Juin, ‘C.C. Côte de Nacre’ Toulon Rue du Murier, ‘C.C. Mayol’ (participation de Corio 40 %) Cherbourg ‘Cotentin’ Laval 46, Avenue de Latre de Tassigny, ‘La Mayenne’ Rouen 8, Allée Eugène Delacroix, ‘C.C. Galerie de L’Espace du Palais’ Cholet ‘Marques Avenue’ Metz Rue Serpenoise ‘Printemps’ Mulhouse 54/58, Rue du Sauvage ‘La Galerie’ Paris 92 à 98, Rue de Provence/31 à 34, Rue Joubert, ‘Provence Opéra’ Sainte Geneviève des Bois ‘La Croix Blanche’ Grenoble ‘Echirolles’ Orgeval ‘Habitat’ (5) dont la valeur de marché est inférieure à 5 millions € Valeur totale Île de France 200,1 mlns € Valeur totale hors Île de France 840,3 mlns € Valeur totale des commerces en France 1.040,4 mlns € 2001 1995 1995 2002 1997 2003 1975 1992 1991 1970 1990 1989 1999 1998 2005 1918 1989 1991 1986 1975 1974 1998 1994 1979 1996 2001 2001 2005 2001 2001 1999 1994 2001 2001 1993 2006 2001 2001 1999 2001 2002 2005 Total des commerces en France 140 Corio rapport annuel 2006 Commerces Année de construction /rénovation Année d’acquisition 1994 1996 2006 2001 1993 1999 2001 2001 2004 2006 2001 2003 Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d’occupation % Italie Turin ‘Shopville Le Gru’ Modena ‘GrandEmilia’ Busnago ‘Globo I’ Busnago ‘Globo II’ Bologna ‘Shopville Gran Reno’ Senigallia ‘Il Maestrale’ Valeur totale des commerces en Italie 32.000 20.000 11.700 10.200 13.000 7.300 15,021 7,637 3,818 2,554 5,662 2,228 100 99 85 100 99 100 94.200 36,920 98 20.459 18.185 16.013 6.423 8.882 9.840 8.427 9.660 6.457 7,621 4,972 4,607 3,387 2,365 2,324 2,271 2,070 1,033 98 95 98 100 97 100 98 98 92 104.346 30,650 98 15.696 17,500 100 15.696 17,500 100 1.097.867 279,646 97 635,8 mln € Total des commerces en Italie Espagne Barcelone ‘Maremagnum’ Valencia ‘CC Gran Turia’ Madrid ‘Sexta Avenida’ Madrid ‘CC Gran Via de Hortaleza’ Parla C/Pinto s/n, ‘El Ferial’ Irun ‘Parque Comercial Txingudi’ Cáceres C/Londres 1, ‘Ruta de la Plata’ Jaén Ctra. Bailén, ‘La Loma’ Palencia Avenida de Madrid 37, ‘Las Huertas’ Valeur totale des commerces en Espagne 1995 2000 1990 2001 1995 1997 1993 1991 1989 2006 2001 2000 2001 2000 1999 2000 2000 2000 517,3 mln € Total des commerces en Espagne Turquie Istanbul ‘Akmerkez’ 1993 Total des commerces en Turquie Valeur totale des commerces 2005 192,8 mln € Total des commerces (y compris terrain à Sofia, Bulgarie) 141 4.142,6 mln € Bureaux Année de construction /rénovation Année d’acquisition 1973 2001 1980 1987 1985 1987 1991 1987 1999 1994 2002 1995 1992 1988 2006 2006 1984 2001 1984 1986 1986 1987 2004 1990 1999 2004 1986 2001 1987 2003 2000 1992 1998 1988 1997 1992 1994 1988 1988 1994 1987 1992 1994 1988 1997 1994 1994 1987 1992 1992 1994 1998 1992 1992 1999 1992 2000 1994 1994 1997 Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d’occupation % Pays-Bas Utrecht Godebaldkwartier e.a., ‘Hoog Catharijne’ (bail emphytéotique) Rotterdam Weena 700/Kruisplein 25, ‘Weena Point’ Amsterdam Vijzelgracht 50/3e Weteringdwarsstraat, ‘Noortse Bosch’ Utrecht St. Jacobsstraat 200-500, ‘Jacobsweerd’ Den Haag Churchillplein 1 Hoofddorp Jupiterstraat 82-200/Planetenweg, ‘Pluspoint’ Amsterdam Bijlmerdreef 100-102, ‘Laanderpoort’ (bail emphytéotique) Utrecht Computerweg 1-12 Amsterdam De Boelelaan 28-30 (bail emphytéotique) Rijswijk Handelskade 49, ‘Mercurion’ Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 3 Leiden Schuttersveld 9, ‘Schuttersveld’ Amsterdam Rhijnspoorplein 10-38, ‘Sarphati Plaza’ Amsterdam P. van Anrooystraat 7 Maastricht Erasmusdomein 50 Amsterdam Stadhouderskade 55, ‘Willemshuis’ (bail emphytéotique) Rotterdam Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium ABC’ (bail emphytéotique) Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 5 Zeist Slotlaan 6-26/Jufferstraat 10-38 Houten Meidoornkade 10-12 Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 Breda De Bijster 10-26, ‘De Bijster’ Zeist De Dreef 2, ‘Mooi Zeist’ Arnhem Velperweg 26, ‘Velperbeek’ Zoetermeer Europaweg 81-119, ‘Continental’ Arnhem Burg. Matsersingel 200 ‘Matserhuis’ Almere Stationsplein 5-13, 35-41, ‘Stationade’ Capelle a/d IJssel Rivium Quadrant 1, ‘Taurus’ Utrecht Europalaan 101, ‘De Drommedaris’ Utrecht Koningin Wilhelminalaan Biens (7) dont la valeur de marché est inférieure à 5 millions € Valeur totale en agglomération 507,1 mln € Valeur totale hors agglomération 55,0 mln € Valeur totale des bureaux en agglomération 562,1 mln € Total des bureaux aux Pays-Bas 46.160 36.100 18.900 14.400 19.900 11.600 13.700 14.300 7.700 13.500 8.300 7.500 4.500 4.000 6.700 3.900 7.389 4.000 4.700 5.700 6.900 5.500 4.200 4.500 4.000 5.100 4.853 3.100 3.821 3.000 18.700 8,288 6,304 3,818 3,024 3,005 2,953 2,321 1,839 1,611 1,429 1,221 1,215 1,149 1,072 1,059 1,048 1,041 0,906 0,887 0,817 0,710 0,696 0,673 0,622 0,610 0,605 0,595 0,566 0,546 0,517 2,653 95 93 96 87 100 83 100 88 100 92 100 100 99 100 79 100 99 100 100 100 0 55 84 91 100 18 92 100 95 17 65 316.623 53,798 89 France Nanterre-La Défense 65, Rue des Trois Fontanot, ‘MB 9’ Rueil-Malmaison Rue Henri Sainte Claire Deville, ‘Les Fontaines’ Courbevoie-La Défense 10, Place de Vosges, ‘Le Balzac’ (Part. de Corio 40 %) Rueil-Malmaison Rue Armand et Eugène Peugeot, ‘Frères Peugeot’ St. Quentin-en-Yvelines 1, Rue Jacques Monod, ‘Millipore’ Puteaux-La Défense 14, Rue Hoche, ‘Kupca-C’ (Participation de Corio 40 %) Toulouse 7/8, Esplanade Compans Caffarelli, ‘Atria’ et ‘Espace Compans’ 2000 1991 2000 1989 2002 1992 1990 2000 1988 2000 2000 1990 9.200 10.600 6.000 7.400 10.600 5.200 2,850 2,735 2,648 2,464 2,251 1,716 100 100 100 100 80 100 1993 1999 8.800 1,538 100 142 Corio rapport annuel 2006 Bureaux/Espaces logistiques St. Quentin-en-Yvelines Place des Frères Montgolfier, ‘Montgolfier’ Caen ‘Bureaux de Nacre’ Valeur totale des bureaux en France Année de construction /rénovation Année d’acquisition 1992 2000 Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d’occupation % 5.000 2.720 0,902 0,312 100 100 65.520 17,416 97 13.722 pm 1,411 pm 52 pm 395.865 72,625 90 64.200 31.700 19.700 21.200 18.100 18.700 18.200 15.300 7.100 28.300 3,147 2,129 1,322 1,219 1,117 1,036 0,985 0,789 0,468 1,847 100 99 85 73 100 100 87 91 100 91 242.500 14,058 94 56.000 19.400 18.200 3,606 1,267 0,733 100 100 100 93.600 5,606 100 336.100 19,664 95 1.829.832 372,213 96 256,8 mln € Total des bureaux en France Allemagne et Espagne Böblingen Calwerstrasse 7 Madrid ‘Mar de Christal’, (1er étage vendu en février 2007) Valeur totale des bureaux en Allemagne et en Espagne Total des bureaux Valeur totale des bureaux 1984 1994 15,4 mln € 834,3 mln € Espaces logistiques Pays-Bas Moerdijk Transitoweg/Zeehavenweg Amsterdam Nieuwe Hemweg 1-7 Hoofddorp Noordmeerstraat 20-38/Daalmeerstraat 3-21 Ridderkerk Keurmeesterstraat 20-30 Rotterdam Abraham van Stolkweg 62-134, ‘Kleinpolderpark’ Rotterdam Bovendijk 192-222 Zoetermeer Wiltonstraat 15-31/Philipsstraat 6-40 Amersfoort Heliumweg/Neonweg/Nijverheidsweg Zoetermeer Heliumstraat Biens (5) dont la valeur de marché est inférieure à 5 millions € Valeur totale des espaces logistiques aux Pays-Bas 2000 1976 1981 1990 1999 1999 1978 1998 2000 2000 1997 1992 1996 1994 1997 1992 1994 2000 153,1 mln € Total des espaces logistiques aux Pays-Bas France Massy ZAC du Pérou 2, 2-32, Rue des Champarts Bretigny Paris Sud Bretigny Biens (2) dont la valeur de marché est inférieure à 5 millions € Valeur totale des espaces logistiques en France 1998 2002 69,3 mln € Total des espaces logistiques en France Total des espaces logistiques Valeur totale des espaces logistiques Total du portefeuille Valeur totale du portefeuille 222,4 mln € 5.199,3 mln € 143 1998 2002 Total du portefeuille immobilier 2006 Surface locative (m2) Loyer annuel (mlns €) Taux d'occupation Valeur (mlns €) 1.097.867 395.865 336.100 1.829.832 279,646 72,902 19,664 372,213 97% 90% 95% 95% 4.142,6 834,3 222,4 5.199,3 259,3 Commerces* Bureaux Logistique Total Investissements dans des projets en développement Portefeuille 5.458,6 * Y compris les habitations pour 14,1 millions €. Composition du portefeuille à la fin 2006 (mlns €) Commerces Pays-Bas France Italie Espagne Turquie Autres 1.784,0 1.040,4 837,5 517,9 198,9 15,7 4.394,4 81% 40% 24% 19% 12% 5% 0% 100% Bureaux 562,6 263,8 3,0 12,4 841,8 15% 67% 32% 0% 0% 0% 1% 100% Logistique 153,1 69,3 69% 31% 222,4 4% 100% Total 2.499,7 1.373,5 837,5 520,9 198,9 28,1 5.458,6 46% 25% 15% 10% 4% 0% 100% * Y compris les projets en développement 144 Corio rapport annuel 2006 Corio Top 10 Locataires 1 10,316 Ahold NV Au 31 décembre 2006 (mlns €) 6 4,507 Blokker BV 2 6,356 Laurus NV* 7 4,455 H&M 3 5,791 FNAC 8 3,751 Groupe Inditex 4 4,913 Maxeda (anciennement Vendex KBB) 9 3,436 Stichting Autoriteit Financiële Markten (Autorité néerlandaise des marchés financiers) 5 4,686 10 3,147 Metro AG Ewals Integrated Logistics BV * Laurus a été cédé fin 2006 ; les contrats ont été transférés au nouveau propriétaire Loyer annuel total 145 51,358 Principales dispositions du code néerlandais de gouvernement d’entreprise Disposition de bonne pratique Description sommaire Conforme/ explication Respect et maintien du code Les grandes lignes du gouvernement d'entreprise sont traitées dans un chapitre séparé du rapport annuel Les modifications substantielles de la structure du gouvernement d'entreprise sont soumises à l'Assemblée Générale des Actionnaires Conforme II.1.1 II.1.2 II.1.3. a II.1.3. b II.1.3. c II.1.3. d II.1.4 II.1.5 II.1.6 II.1.7 Le directoire Nomination des membres du directoire pour une durée de 4 ans Rapport financier du directoire au conseil de surveillance Analyse du risque que représentent les objectifs de l'entreprise Code de conduite Manuel du compte-rendu financier Système de compte-rendu interne Explication des systèmes de gestion du risque Analyse de sensibilité Respect d’un code de conduite (whistleblower’s protection) Approbation des mandats des membres du conseil de surveillance et du directoire Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme II.2.1 II.2.2 II.2.3 II.2.4 II.2.5 II.2.6 II.2.7 II.2.8 Rémunération Conditions suspensives pour les options Critères de performance pour les options Blocage des transactions des plans d’action Prix de levée minimum Interdiction de modifier les conditions d'options Règlement du conseil de surveillance concernant les transactions de titres dans «d'autres» sociétés Indemnités de licenciement d’un montant d’une (ou le cas échéant de deux) fois le salaire annuel fixe Pas de prêts consentis aux membres du directoire n.a. n.a. Conforme n.a. n.a. Conforme Conforme Conforme I.1 I.2 II.2.12 II.2.13 II.2.14 Détermination et publication des rémunérations Rapport de rémunération Obligations de contenu du rapport de rémunération Publication immédiate des principaux éléments du contrat d'un membre du directoire lors de sa nomination Justification des rémunérations exceptionnelles dans le rapport de rémunération Rapport de rémunération publié sur le site Internet Valeur des options des membres du directoire et du personnel dans les notes aux comptes annuels II.3.1. a II.3.1. b II.3.1. c II.3.1. d II.3.2 II.3.3 II.3.4 Conflits d'intérêts Un membre du directoire n'est pas entré en concurrence avec la société Un membre du directoire n'a pas fait de dons significatifs à des membres de famille Un membre du directoire n'accorde pas d'avantages injustifiés à des tiers Un membre du directoire n'a pas offert d'opportunités commerciales à sa famille ou à lui-même Faire mention des conflits d'intérêts Ne pas participer à la prise de décision dans des situations présentant des conflits d'intérêts Les situations de conflits d’intérêt sont gérées conformément aux pratiques habituelles du secteur. II.2.9 II.2.10 II.2.11 146 Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme n.a. Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Corio rapport annuel 2006 Disposition de bonne pratique Description sommaire Conforme/ explication Conseil de surveillance III.1.1 III.1.2 III.1.3 III.1.4 III.1.5 III.1.6 III.1.7 III.1.8 III.1.9 III.2.1 III.2.2.a III.2.2.b III.2.2.c III.2.2.d III.2.2.e III.2.2.f III.2.2.g III.2.3 III.3.1 III.3.2 III.3.3 III.3.4 III.3.5 III.3.6 III.4.1.a III.4.1.b III.4.1.c III.4.1.d III.4.1.e III.4.1.f III.4.1.g Tâches et mode de fonctionnement Répartition des tâches du conseil de surveillance reprise dans le règlement publié sur le site Internet Reprise du rapport du conseil de surveillance dans le rapport annuel Informations sur les membres du conseil de surveillance dans le rapport annuel Départ anticipé des membres du conseil de surveillance en cas de fonctionnement insuffisant Faire mention des absences des membres du conseil de surveillance Description des tâches concernant le rôle de surveillance du conseil de surveillance Concertation du conseil de surveillance en absence du directoire Conseil de surveillance tient une réunion sur la stratégie Prise d'informations par le conseil de surveillance pour l'exercice de sa tâche Indépendance Un maximum d’un membre du conseil de surveillance peut être dépendant Un membre du conseil de surveillance ne peut pas avoir été membre du directoire/salarié de la Société au cours des 5 dernières années Un membre du conseil de surveillance ne perçoit pas d’autres indemnités que celles de membre du conseil Au cours de l’année précédant sa nomination, un membre du conseil de surveillance n’a pas entretenu de relation commerciale importante avec la Société Un membre du conseil de surveillance ne fait pas partie du directoire d’une société dans laquelle un membre du directoire de la Société est membre du conseil de surveillance Un membre du conseil de surveillance ne possède pas de participation de 10 pour cent ou plus dans la Société Un membre du conseil de surveillance n'est ni membre du directoire ni du conseil de surveillance d'une entité juridique détenant 10 pourcent ou plus de la Société Un membre du conseil de surveillance n’a pas été membre du directoire par intérim de la Société au cours des 12 derniers mois Faire mention de l'indépendance Expertise et composition Schéma du profil du conseil de surveillance Présence d'un expert financier Présence d'un programme d'introduction Nombre de mandats en tant que membre d’un conseil de surveillance des membres du conseil de surveillance Durée des mandats des membres du conseil de surveillance maximum 3 fois 4 ans Programme des fins de mandats Président du conseil de surveillance et secrétaire de la société Analyse du suivi du programme de formation Analyse de la réception dans les temps des informations Analyse d'un temps suffisant pour la délibération Analyse du fonctionnement des comités du conseil de surveillance Analyse du fonctionnement de la tenue des réunions entre les membres du conseil de surveillance et du directoire Garantie du choix d'un vice-président par le conseil de surveillance Garantie des contacts entre le conseil de surveillance, le directoire et le comité d’entreprise 147 Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Disposition de bonne pratique Description sommaire Conforme/ explication III.4.2 III.4.3 Le président du conseil de surveillance n'a pas été membre du directoire de la Société Garantie de l’analyse réalisée par le secrétaire de la Société Le secrétaire est nommé et licencié par le directoire après approbation du conseil de surveillance Composition et fonction des trois comités principaux du conseil de surveillance Le conseil de surveillance établit un règlement pour chaque comité Le rapport du conseil de surveillance mentionne la composition des comités, le nombre de réunions et les sujets traités Le conseil de surveillance reçoit les rapports des comités Conforme Conforme III.5.1 III.5.2 III.5.3 III.5.4.a III.5.4.b III.5.4.c III.5.4.d III.5.4.e III.5.4.f III.5.4.g III.5.4.h III.5.5 III.5.6 III.5.7 III.5.8 III.5.9 III.5.10.a III.5.10.b III.5.10.c III.5.11 III.5.12 III.5.13.a III.5.13.b III.5.13.c III.5.13.d III.5.13.e III.6.1 Le comité d'audit Analyse des systèmes de gestion de risques et informatiques Analyse des comptes rendus financiers Analyse de l'observation des recommandations du commissaire aux comptes Analyse du service d’audit interne Analyse de la planification des impôts Analyse de la relation avec le commissaire aux comptes Le financement de la société Applications informatiques Le comité d'audit est l'interlocuteur privilégié du commissaire aux comptes Le président du comité d’audit n’est pas président du conseil de surveillance et n’a pas été membre du directoire de la Société Le comité d'audit compte au moins 1 expert financier parmi ses membres Le comité d’audit fixe la liste des participants à ses réunions Le comité d'audit se concerte au moins 1 fois par an en l’absence du directoire Comité de rémunération Le comité de rémunération présente une proposition au conseil de surveillance sur la politique de rémunération à suivre Le comité de rémunération présente une proposition au conseil de surveillance sur la rémunération de chacun des membres du directoire Le comité de rémunération établit un rapport de rémunération conformément à la disposition de bonne pratique II.2.9 Le président du comité de rémunération n’est pas président du conseil de surveillance, n’a pas été membre du directoire de l’entreprise et n’est pas membre du directoire d’une autre société cotée en bourse Le comité de rémunération ne peut compter parmi ses membres qu’un seul commissaire qui est membre du directoire d’une autre société néerlandaise cotée en bourse Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme n.a. Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Comité de sélection Établissement des critères de sélection et des procédures de nomination des membres du conseil de surveillance et du directoire Évaluation de l’ampleur et de la composition du conseil de surveillance et du directoire Évaluation du fonctionnement des membres du conseil de surveillance et du directoire Propositions de (re)nominations Analyse de la gestion du directoire en matière de procédures de nomination des cadres supérieurs Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conflits d'intérêts Un membre du conseil de surveillance fait immédiatement mention d'un conflit d'intérêts au président du conseil de surveillance Conforme 148 Corio rapport annuel 2006 Disposition de bonne pratique Description sommaire III.6.2 Un membre du conseil de surveillance ne participe pas aux discussions et à la prise de décision concernant un conflit d'intérêts Les transactions de conflit d'intérêts ont lieu conformément aux conditions habituelles du secteur Les transactions avec les actionnaires détenant 10 % ou plus ont lieu conformément aux conditions habituelles du secteur et nécessitent l'approbation du conseil de surveillance Le règlement du conseil de surveillance comporte une disposition sur les conflits d'intérêts Un membre délégué du conseil de surveillance ne détient pas plus de droits qu'un simple membre Un membre du conseil de surveillance qui se charge des tâches d'un membre du directoire, quitte le conseil de surveillance III.6.3 III.6.4 III.6.5 III.6.6 III.6.7 Conforme/ explication Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme III.7.4 Rémunération Un membre du conseil de surveillance n'a pas d'options sur des actions de la Société La possession d'actions de la Société est destinée à réaliser des fins d'investissement à long terme Le conseil de surveillance fixe la réglementation dans laquelle sont fixées les règles relatives à la possession et les transactions de titres, autres que les actions de la Société, par les membres du conseil de surveillance La société n'accorde pas de prêts personnels aux membres du conseil de surveillance Conforme Conforme III.8.1 III.8.2 III.8.3 III.8.4 Structure de gestion à un seul niveau Le président du directoire n'est pas (ou n'a pas été) chargé de la gestion quotidienne Le président du directoire est responsable de la composition et du fonctionnement du directoire Le directoire applique le point III.5 de ce code La majorité du directoire est chargée de la gestion quotidienne n.a. n.a. n.a. n.a. III.7.1 III.7.2 III.7.3 IV.1.1 IV.1.2 IV.1.3 IV.1.4 IV.1.5 IV.1.6 IV.1.7 IV.2.1 IV.2.2 IV.2.3 IV.2.4 IV.2.5 IV.2.6 IV.2.7 IV.2.8 IV.2.9 Actionnaires Une dérogation à l’obligation de majorité renforcée pour la nomination d’un membre du conseil de surveillance ou du directoire peut être annulée par l’Assemblée Générale des Actionnaires si la Société n’est pas une société duale Le droit de vote préférentiel repose sur l’apport réel de capitaux Publication de la prise de position en cas d'offres privées d'achat sur des activités de la Société La gestion des dividendes est inscrite à l'ordre du jour en tant que point séparé La proposition de distribution de dividendes est inscrite à l'ordre du jour en tant que point séparé Les quitus au directoire et au conseil d'administration sont inscrits à l'ordre du jour en tant que points séparés La société fixe la date d'enregistrement pour les droits de vote et de réunion Certification des actions La société fiduciaire bénéficie de la confiance des détenteurs de certificats et est indépendante de la Société Les dirigeants de la société fiduciaire sont nommés par la direction de la société fiduciaire Les dirigeants sont nommés pour une période maximale de 3 fois 4 ans La direction de la société fiduciaire est présente lors de l'AGA La société ne procure pas d'informations publiques à la société fiduciaire Lors de l’exercice du droit de vote, la société fiduciaire considère en premier lieu les intérêts des détenteurs de certificats La société fiduciaire rend compte de ses activités Le rapport doit répondre à un certain nombre d'obligations La société fiduciaire accorde des procurations de vote aux détenteurs de certificats, le cas échéant 149 Conforme Conforme n.a. n.a. n.a. Conforme Conforme Conforme Conforme n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Disposition de bonne pratique IV.3.1 IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4 IV.3.5 IV.3.6 IV.3.7 IV.3.8 IV.3.9 IV.4.1 IV.4.2 IV.4.3 Description sommaire Conforme/ explication Information / logistique de l'AGA Les réunions d’analystes et les conférences de presse sont annoncées et peuvent être suivies sur Internet ou par conférence téléphonique L’évaluation à l’avance des rapports des analystes n’a lieu que pour détecter des éventuelles inexactitudes matérielles La société ne rémunère pas l'établissement des rapports des analystes Pas de réunions d’analystes, etc. peu avant la publication légale des informations financières Le conseil de surveillance et le directoire fournissent toutes les informations à l’Assemblée Générale des Actionnaires à moins qu’un intérêt de haute importance ne les en empêche La Société publie toutes les informations légales sur une section séparée du site Internet ou utilise des liens à cette fin En cas de droit d'approbation par l'AGA, cette dernière doit être informée par une circulaire aux actionnaires Le procès-verbal de l’AGA doit être publié au plus tard 3 mois après l’AGA et doit ensuite être constaté par le conseil de surveillance Le directoire fournit un aperçu des mesures de protection et indique dans quelles circonstances elles sont mises en œuvre Responsabilité des investisseurs institutionnels Les investisseurs institutionnels publient annuellement leur politique de droit de vote sur le site Internet Les investisseurs institutionnels rendent annuellement compte de leur politique de droit de vote sur le site Internet Les investisseurs institutionnels publient trimestriellement quel a été leur vote lors des AGA dans des cas concrets 150 Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme n.a. n.a. n.a. Corio rapport annuel 2006 Disposition de bonne pratique Description sommaire Conforme/ explication Audit du compte-rendu financier et rôle du commissaire aux comptes V.1.1 V.1.2 V.1.3 V.2.1 V.2.2 V.2.3 V.3.1 V.4.1 V.4.2 V.4.3.a V.4.3.b V.4.3.c Compte-rendu financier Le conseil de surveillance surveille la procédure d'établissement et de publication des comptes rendus financiers Le comité d'audit évalue la manière dont le commissaire aux comptes est impliqué dans les comptes rendus financiers Le directoire est responsable des procédures internes qui lui permettent de disposer en temps voulu des informations complètes et exactes Conforme Conforme Conforme Nomination, rémunération et évaluation du commissaire aux comptes Le commissaire aux comptes assiste à l'AGA et peut y être interrogé Le directoire et le comité d'audit rendent annuellement compte au conseil de surveillance sur la relation avec le commissaire aux comptes Le directoire et le comité d'audit évaluent le commissaire aux comptes une fois tous les 4 ans Conforme Conforme Fonction d'audit interne Le commissaire aux comptes et le comité d'audit établissent le schéma de travail de l’auditeur interne n.a. Relations et communication entre le commissaire aux comptes et les différents organes de la Société Le commissaire aux comptes assiste à la réunion du conseil de surveillance durant laquelle le rapport sur les comptes annuels et l’approbation de ces derniers sont à l’ordre du jour Le président du comité d'audit peut demander au commissaire aux comptes d'assister à la réunion du comité d'audit Obligations de section 2:393 alinéa 4 du Code Civil néerlandais du rapport concernant l’audit du commissaire aux comptes Obligations de section 2:393 alinéa 4 du Code Civil néerlandais du rapport concernant les chiffres financiers Obligations de section 2:393 alinéa 4 du Code Civil néerlandais du rapport concernant les systèmes de gestion et de contrôle du risque 151 Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme Conforme www.corio-eu.com Corio N.V. Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Pays-Bas T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 31 E [email protected], I www.corio-eu.com Code Euronext/Code lSIN NL0000288967 Code de fonds 28896 Bloomberg CORA NA Reuters COR.AS Datastream H:VIB Corio Nederland Retail Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Pays-Bas T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com Questions Pour toute question complémentaire, veuillez contacter le département des Relations Investisseurs : investor.relation [email protected] ou +31 (0) 30 282 93 02 Corio Nederland Kantoren Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Pays-Bas T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 32 E [email protected], I www.corio-eu.com Mise en page et direction artistique : Member Since, Heemstede Photos : Corio, Utrecht Google Earth Réalisation et impression : vdBJ/Communicatie Groep, Bloemendaal vdBJ/Print Support, Bloemendaal Corio France Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Paris La Défense cedex, France T +33 (0) 1 474 53 000, F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com Corio Italia Via Fabio Filzi 25/a 20124 Milan, Italie T +39 026 69 63 49, F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com Ce rapport annuel est également publié en néerlandais et en anglais. En toute circonstance le texte de référence est la version néerlandaise. Ce rapport annuel est imprimé sur un papier Symbol Freelife Satin. Ce papier a obtenu le label FSC. Corio España C/ María de Molina, 40–8a plta 28006 Madrid, Espagne T +34 91 426 17 77, F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com Corio Türkiye Edin & Suner Plaza Meydan Sok. No 14/5A Akatlar, 34335 Istanbul, Turquie T +90 (0)212 351 1200, F +90 (0) 212 351 5505 E [email protected], I www.corio-eu.com Réserve sur les prévisions Le rapport annuel contient des commentaires, axés sur l’avenir, concernant la situation financière, les projets et les objectifs de Corio, les activités et l’évolution du marché. Les prévisions comportent intrinsèquement des risques et des incertitudes, puisqu'elles portent sur des événements et des circonstances qui peuvent ou non se produire. Les résultats et les développements effectifs peuvent s’écarter des prévisions sous l’effet de facteurs tels qu’un changement de stratégie, l’influence de la concurrence, les fluctuations économiques, une modification du cadre législatif ou de la réglementation applicable, et celle des taux d’intérêt. 152 Corio rapport annuel 2006 52005'25.98" N 5006'44.21" E © Google Earth 41000'21.25" N 14019'45.82" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth Mondeville 2, Caen © Google Earth 45037'14.97" N 9028'26.55" E Grand’Place, Grenoble © Google Earth Maremagnum, Barcelone 49009'53.70" N 0017'33.60" W Alexandrium I, Rotterdam 45010'38.19" N 5045'03.88" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth GrandEmilia, Modena 41022'33.52" N 2010'58.78" E Le Gru, Turin 51057'02.57" N 4033'21.75" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth Akmerkez, Istanbul 44038'54.81" N 10051'11.58" E Campania, Marcianise 45003'21.86" N 7036'46.52" E © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth 41004'36.81" N 29001'36.97" E Hoog Catharijne, Utrecht © Google Earth Globo, Busnago © Google Earth Rapport annuel 2006 © Google Earth © Google Earth Corio rapport annuel 2006 © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth © Google Earth