le logement en transition numérique

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INTRODUCTION
1. Ipsos (2014), Les Français et le logement, Baromètre Ipsos pour Nexity. http://www.ipsos.fr/
2. Ipsos (2014), Les Français et le logement, Baromètre Ipsos pour Nexity. http://www.ipsos.fr/
3. Guillemette de La Borie (2013), « Le logement conditionne le bien-être familial», La Croix.
http://www.la-croix.com/
4. Fondation Abbé-Pierre (2016), Rapport Annuel sur l’état du mal-logement en France 2016.
http://www.fondation-abbe-pierre.fr/
5. Jacques MistraL et Valérie PLagnoL (2008), Loger les classes moyennes : la demande, l’offre et l’équilibre
du marché du logement, Conseil d’analyse économique, La Documentation française. http://www.cae-eco.fr/
Le logement joue un rôle crucial dans notre vie. Le domicile est là
où nous passons une part déterminante de notre temps. Il dénit
notre rapport au monde : habiter un quartier, c’est projeter un statut
social. Le logement structure aussi notre vie en société : il détermine
le cercle de nos proches (voisins, militants de quartiers, camarades
de classes), notre accès aux services de tous les jours (commerçants,
médecins), notre usage du système de transport. Il sécurise plus ou
moins notre situation nancière et conditionne, suivant la proximité
et la desserte des zones d’activité, notre accès à l’emploi.
Être satisfait de ses conditions de logement est une condition
du bien-vivre. Le logement demeure une des principales préoccu-
pations des Français1. Or la frustration domine : 78% des français
pensent qu’il est difcile de trouver un logement2. Les logements
sont souvent jugés trop cher, trop éloignés des lieux de vie et de
travail, trop petits, pas assez confortables3. Selon la Fondation Abbé-
Pierre, 12,1 millions de personnes seraient fragilisées par rapport au
logement en France4. La situation est particulièrement critique pour
les familles.
L’appréhension du marché du logement est toujours un exercice
délicat. Le marché du logement forme un système avec plusieurs
autres marchés : les marchés nanciers, le marché du travail, les
marchés de biens et services. Les politiques publiques en matière
de logement sont un dé particulièrement difcile à relever. Elles
sont difciles à concevoir tant les relations entre ces différents mar-
chés interdépendants sont complexes et les intérêts des différents
acteurs ne sont pas alignés. Elles sont difciles à mettre en œuvre
tant le logement est un enjeu de très long terme, marqué par de
nombreuses contradictions5.
Pour ces raisons, les caractéristiques du marché du logement de
chaque État sont spéciques. Il n’en reste pas moins que l’enchaî-
nement d’évenements qu’ont connu les États-Unis, plus particulière-
ment la Silicon Valley, gure de proue de la transition numérique, est
riche d’enseignements.

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LA CROISSANCE COMPLIQUE L’ACCÈS
AU LOGEMENT
La croissance économique dans un territoire provoque toujours
une tension du marché du logement. L’impact d’un dévelop-
pement économique rapide sur le marché du logement est
visible si l’on observe certains territoires, où une croissance soute-
nue pendant une courte période a fait monter en èche les prix de
l’immobilier. C’est par exemple le cas à Denver, dans le Colorado.
En 2014, la légalisation par cet État américain de l’usage du canna-
bis a donné naissance à une nouvelle lière, particulièrement pros-
père (elle a réalisé 700 millions de dollars de chiffre d’affaires dès
la première année), mais aussi consommatrice de ressources fon-
cières. Aujourd’hui, Denver consacre 4,2 millions de mètres carrés à
la culture du cannabis6. Le résultat de cette nouvelle spécialisation
du territoire est une tension du marché immobilier, qui affecte les
professionnels comme les particuliers. Le prix moyen des logements
a augmenté de 17% entre 2010 et 20147. Malgré les mesures prises
par les pouvoirs publics8, les classes moyennes ne parviennent plus à
trouver des logements à un prix abordable.
Les motifs de cette augmentation des prix sont simples. Comme le
montrent les spécialistes de l’économie du logement, les prix de l’im-
mobilier sur longue période, dans une zone géographique donnée,
dépendent de trois variables – même en présence d’un dispositif de
contrôle des loyers9 : le nombre d’emplois dans la zone, la richesse
de ses résidents permanents et le volume de l’offre de logements
(publique ou privée). La croissance économique provoque à la fois la
création et la croissance des entreprises, l’afux de nouveaux travail-
leurs et l’augmentation du pouvoir d’achat de certains d’entre eux.
Dans un contexte de rigidité de l’offre à court terme, la demande
supplémentaire de logements et la solvabilité des actifs les mieux
rémunérés provoquent une hausse des prix.
LES CONTRADICTIONS DU MARCHÉ
DU LOGEMENT
6. Arielle MiLkMan (2015), “The Housing Crisis Amid Denver’s Cannabis Boom”, The New Republic,
12 octobre 2015. https://newrepublic.com/
7. Zillow, Denver Home Prices & Values. http://www.zillow.com/
8. John Murray (2015), “Denver looks to preserve existing affordable housing with new law”, Denver Post,
12 septembre 2015. http://www.denverpost.com/
9. Eric Fisher (2016), “Employment, construction and the cost of San Francisco apartments”, Experimental
Geography, 14 mai 2016. http://experimental-geography.blogspot.fr/

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10. Nicolas CoLin (2015), La Richesse des nations après la révolution numérique, Terra Nova. http://tnova.fr/
Logement
Emploi
Cités-dortoirs
Quartiers
d’affaires
Paradis
Fiscaux
Marché
équilibré
Tension
extrême
Sites
touristiques
Quartiers
fermés
Richesse
La tension du marché immobilier apparaît à plus ou moins court
terme, suivant la spécialisation économique du territoire. Si le ter-
ritoire se spécialise dans des activités employant des travailleurs
peu qualiés, la tension sur le marché immobilier est initialement
portée par la hausse de l’immobilier professionnel. Ce n’est qu’à
moyen terme, si le développement économique se poursuit et que
les difcultés à recruter provoquent une tension sur le marché du
travail, qu’il entraîne une hausse du pouvoir d’achat des travailleurs,
donc la tension du marché du logement dans la zone géographique.
Lorsque la spécialisation économique favorise la création d’emplois
qualiés, la tension du marché immobilier n’en est que plus rapide.
Dans tous les cas, il est difcile de mobiliser le troisième paramètre
pour compenser l’évolution des deux autres. L’offre de logements
est contrainte par au moins quatre facteurs : la disponibilité des res-
sources foncières, la réglementation, la scalité, mais aussi la durée
des chantiers de construction, qui reste incompressible malgré les
progrès techniques.