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Culture, le magazine culturel en ligne de l'Université de Liège
© Université de Liège - http://culture.ulg.ac.be/ - 03/06/2017
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Le développement hôtelier de Liège
Les nouvelles relatives au secteur hôtelier liégeois se sont un peu bousculées depuis deux mois : il n'est
question que de nouveaux investissements et de nouvelles étoiles sur Liège. Si tous les articles de presse
relatent l'intérêt pour la Ville de ce renouveau hôtelier, beaucoup s'interrogent sur le pourquoi de cette
conjonction d'investissements et sur l'avenir de ces hôtels.
Pour tenter de répondre à ces interrogations, nous présenterons d'abord quelques spécificités du marché de
l'hôtellerie puis nous tenterons de mieux cerner et comprendre ce renouveau hôtelier liégeois.
L'hôtellerie, un secteur d'investissement original
Bien que souvent associé au commerce de détail, le secteur hôtelier s'en démarque beaucoup même s'il s'agit
dans les deux cas d'un secteur d'activités émanant d'opérateurs privés et que l'hôtellerie moderne et de luxe a
de plus en plus tendance à développer parallèlement des activités de restauration ou de loisirs actifs comme
le fitness. En effet, deux spécificités distinguent l'hôtellerie du commerce : le montant des investissements
nécessaires et des aires de chalandise ou de recrutement de la clientèle beaucoup plus vastes et plus difficiles
à cerner, liées aux possibilités du lieu d'implantation à attirer des visiteurs pour plusieurs jours. La qualité et la
diversité de ces lieux sont donc essentielles tout autant pour des stations touristiques que pour des villes où
la clientèle touristique n'est généralement pas majoritaire comme c'est le cas et ce sera sans doute toujours
le cas à Liège. Les clients des hôtels y sont en fait des hommes d'affaires, des techniciens, des scientifiques,
des artistes, des participants à de grands événements commerciaux, scientifiques, sportifs, culturels... D'où
un lien direct entre l'offre hôtelière et les fonctions exercées par la Ville ou les événements et manifestations
qui y sont organisés.
Ces spécificités expliquent certainement la montée en puissance de grands groupes internationaux qui ont la
capacité de rechercher les lieux et les sites les plus adéquats, d'évaluer les parts de marché à prendre ou à
développer, de rassembler les capitaux nécessaires, de créer de véritables réseaux favorisant les synergies
et la fidélisation de leurs clients à travers des offres intra-réseaux. Ces grands groupes sont aussi de plus en
plus des partenaires de manifestations et d'événements allant même parfois jusqu'à les susciter en certains
lieux. En Europe, les 10 plus grands groupes sont : Best Western 87 017 chambres, Ibis 70 648 chambres,
Mercure 55 386 chambres, NH Hoteles 43 916 chambres, Holiday Inn 43 108 chambres, Novotel 40 707
chambres, Premier Inn 39 142 chambres, Hilton International 35 636 chambres, Etap Hotel 33 282 chambres
et Radisson Blu 28 754 chambres1 . Beaucoup sont en outre intégrés dans de véritables pôles (comme Accor)
regroupant des chaînes aux niveaux qualitatifs différents afin de couvrir l'ensemble de la demande ; certains
ont privilégié la franchise pour faciliter leur développement et d'autres encore sont très liés à de grands groupes
d'investissement.
Les responsables publics ne sont dès lors pas aux commandes de tels développements même si leur rôle est
important à la fois par les décisions qu'ils prennent en termes d'urbanisme, de politique économique, culturelle
ou sportive et par l'accueil qu'ils réservent à ces investisseurs.

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La récente conjonction d'investissements sur Liège
Au début 2011, Liège comptait environ 1200 chambres réparties entre un peu moins de 20 hôtels. Avec les
ouvertures déjà réalisées (Jala Hôtel en mars (photo ci-contre) et Crowne Plaza ouvert en juin et inauguré
officiellement en septembre) et les projets bien avancés pour lesquels les permis ont été accordés (Ibis et Etap
sur le site du Trianon), ce sont 480 chambres supplémentaires qui vont être offertes. En outre, ces réalisations
vont élargir l'offre dans le haut de gamme puisque avec le Crowne Plaza du groupe IHG (Intercontinental Hotels
Group), c'est l'arrivée à Liège du premier hôtel 5 étoiles ou du deuxième en Wallonie (le premier étant localisé
à Genval) et avec le Jala Hôtel, c'est le quatrième 4 étoiles sur Liège. En outre, d'autres projets progressent
bien : l'hôtel Résidence André Dumont porté par le groupe néerlandais Kroon et dont l'exploitant néerlandais
serait Sandton Hôtels (qui exploite déjà 6 hôtels en Belgique), celui situé dans l'ancienne Grand Poste ainsi
que de plus petits projets place Saint-Etienne, place Cathédrale ou l'appart-hôtel Avroy, ce qui pourrait porter
la capacité hôtelière de la Ville de Liège (donc sans prendre en compte les hôtels de la périphérie) à 2 000
chambres. Ajoutons que le Ramada Plaza (ex- Bedford), quai Saint-Léonard, un des 4 étoiles préexistants
vient de subir un lifting, que le Husa La Couronne des Guillemins , un 3 étoiles, avait ouvert il y a peu de temps,
et qu'il est aussi question de rénover l'Holiday Inn (autre 4 étoiles) pour lequel la Ville, qui est propriétaire des
lieux, vient de lancer un appel d'offre pour un nouveau gestionnaire.
1 MKG Hospitality, Étude sur l'hôtellerie européenne, 2010
Par ailleurs, un nouveau concept a aussi été développé par Jennifer Troisfontaine, diplômée HEC-École de
Gestion de l'ULg et sa société Ze Agency : l'hôtel-appartement ; il s'agit de biens mis en location par leur

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propriétaire mais pour un hébergement temporaire, souvent de 3 semaines à 3 mois ; 35 appartements allant
du petit studio de 35 m2 à l'appartement 3 chambres sont ainsi disponibles.
Pour expliquer l'actuel renouveau liégeois, plusieurs évoquent l'image positive de Liège liée à la gare, au
renouveau de certains musées (comme le Grand Curtius inauguré après rénovation en 2009, le Musée de la
Vie wallonne, rénové en 2008), à de multiples rénovations dans le centre tant de logements que d'équipements
culturels (Opéra, Théâtre de la Place à l'Émulation) et, bien entendu, toute une série de projets en cours ou
projetés (Médiacité, quartier des Guillemins, Centre international d'art et de culture - CIAC -, MNEMA dans
les anciens Bains de la Sauvenière...).

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Travaux de rénovation de l'Émulation (Théâtre de la Place) et de l'Opéra © ULg-Michel Houet, juin 2011
Sans nier le poids de l'image dans les décisions d'investissement, nous pensons que la raison profonde de
ce développement hôtelier est fortement liée, d'une part, à une opération de rattrapage de Liège par rapport à
des villes proches et d'importance similaire et, d'autre part, au dynamisme de certains opérateurs liégeois en
termes de manifestations, d'événements, de réunions et de colloques en tout genre, activités qui constituent
un vivier pour l'hôtellerie.
Pour traduire le différentiel initial liégeois, nous comparerons l'actuelle offre hôtelière (donc avec le Jala et le
Crowne Plaza) aux offres de villes proches et ce grâce aux données présentes sur le principal site international
en termes de réservation de nuitées, Booking.com, qui rassemble 135 000 hôtels dans le monde et 15 000
destinations dans 101 pays et propose son offre en 43 langues différentes... À la date de ce 12 juin 2011,
nous trouvons par exemple pour la Ville de Maastricht (120 000 habitants) 49 hôtels dont quatorze 4 étoiles ;
parmi eux un Crowne Plaza et le Kruisherenhotel Maastricht, situé dans un monastère gothique rénové, et
pour celle d'Aix-la Chapelle (260 000 habitants) 31 hôtels dont un 5 étoiles (le Pullman Aachen Quellenhof
doté d'un spa avec piscine et relié au centre des congrès Eurogress) et sept 4 étoiles. Pour la Ville de Liège,
le site indique 20 hôtels dont un 5 étoiles et quatre 4 étoiles. Quant à Gand, ville belge de même importance
que Liège, elle compte 43 hôtels dont sept 4 étoiles.
Enfin, un autre facteur peut encore être évoqué : l'influence de disponibilités immobilières et foncières à un prix
« abordable », susceptibles d'accueillir des projets hôteliers : sites historiques remarquables (Crown Plaza)
ou de belle qualité (Hôtel Jala dans l'ancien Manège), terrains en plein cœur de la ville (hôtels Ibis et Etap)