profits fonciers » au Maroc - Gestion et Finances Publiques

1Code Général des Impôts du Royaume du Maroc – Éditions du 03/01/2011
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Gestion & Finances Publiques /N° 11 - Novembre 2011
Dans les techniques fiscales mises en œuvre, il est d’usage d’opposer l’imposition de la richesse souvent
dénommée taxation du capital et l’imposition des revenus, fruits soit du travail, soit du capital,
soit des deux.
Entre ces deux pôles prend place un phénomène difficilement rattachable à l’un ou à l’autre : l’accroissement de
valeur d’un élément du patrimoine.
Le code général des impôts marocain1, notamment sous les articles 61 à 65 a décidé d’assimiler tout profit foncier
à un revenu. Mais les profits imposables sont ceux réalisés à l’occasion de la cession à quelque titre que ce soit
(gratuit ou onéreux) d’un bien ou d’un droit immobilier.
Le but visé par ces dispositions a donc été de soumettre à l’impôt les profits réalisés à l’occasion de toute
transmission d’un bien immobilier.
Il convient d'examiner successivement les personnes concernées, les immeubles ou droits concernés et les
opérations imposables.
L'imposition des « Profits Fonciers » au Maroc
les dispositions actuelles
Gilles GAUTHIER
Administrateur Général des Finances Publiques
Chargé de Mission pour le Maroc (Mission de Coopération Internationale) 2005-2010
Champ d’application
Personnes imposables
Les profits réalisés lors de la cession d'immeubles ou de droits
relatifs à un immeuble relèvent du régime d'imposition des pro-
fits immobiliers des particuliers prévu à l'article 6 1 II du CGI
lorsqu'ils sont réalisés par un particulier ou une société à
prépondérance immobilière.
Biens imposables
Les profits imposables sont ceux qui proviennent de la cession
à titre onéreux ou à titre gratuit de biens immobiliers bâtis ou
non bâtis ou de droits relatifs à ces biens.
1 – Les immeubles
Tous les immeubles qu’ils soient bâtis ou non bâtis constituent
des biens imposables y compris les immeubles construits par
le cédant.
2 – Droits relatifs à des immeubles
Sont également imposables les cessions d’usufruit, de nue-
propriété, servitudes,…
3–Les droits sociaux de sociétés transparentes, dites aussi
sociétés d’attribution comptent aussi parmi les biens imposables.
4–Il en va de même s’agissant des titres de sociétés non cotées
à prépondérance immobilière.
Précision :
Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière
toute société dont l'actif brut immobilisé est constitué pour
75 % au moins de sa valeur, déterminée à l'ouverture de l'exer-
cice au cours duquel intervient la cession imposable, par des im-
meubles ou par des titres sociaux émis par les sociét és à objet
immobilier visées ci-dessus ou par d'autres sociétés à
prépondérance immobilière. Ne sont pas pris en considération
les immeubles affectés par la société à prépondérance immobi-
lière à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisa-
nale, agricole, à l'exercice d'une profession libérale ou au
logement de son personnel salarié.
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2Taux de conversion :
1€uro = 11,31 Dirham
100 €uros = 1 131,43 Dirham
852 N° 11 - Novembre 2011 /Gestion & Finances Publiques
Opérations imposables
1– Les ventes
Il n’y a pas lieu de distinguer selon la forme et le caractère de
la vente qui peut être une vente amiab le, une adjudication
publique volontaire ou judiciaire.
Il n’y a pas lieu davantage de se préoccuper des modalités de
paiement qui peuvent notamment consist er en une rente
viagère voire une obligation de soins.
2 – Les expropriations
Malgré leur caractère de vente forcée, les expropriations pour
cause d’utilité publique constituent des cessions à titre
onéreux.
3 – Les échanges
Ils sont considérés comme des doubles ventes.
Dès lors qu’ils portent sur des immeubles, des droits réels
immobiliers ou des actions ou parts sociales, ils génèrent deux
profits immobiliers imposables.
4 – Les partages et licitations
Pour les partages qui mettent fin à une indivision, le profit est
imposable mais seulement si une soulte est versée.
- Partage pur et simple : pas de soulte, donc pas d’imposition
des profits immobiliers constatés.
– Partage avec soulte : les bénéficiaires des soultes effectuent
une cession à titre onéreux à hauteur de la soulte reçue. Le
profit réalisé sera imposable.
5 – Les apports en société
L’apport en société constitue une cession à titre onéreux. Il est
à ce titre imposable.
Le prix de cession du bien apporté est égal à la valeur réelle
des titres reçus en apport. Cette valeur est fixée par référence
à la valeur réelle de l’actif social de la société à la date de
l’apport.
6 – La dissolution d’une société
En mettant fin à l’être moral, la dissolution d’une société à pré-
pondérance immobilière a pour effet de transférer la propriété
des biens sociaux aux associés.
Elle constitue donc une cession à titre onéreux susceptible de
dégager un profit taxable au nom de chaque associé au prorata
de ces droits.
Les exonérations
Le champ d’application du régime de taxat ion des profits
immobiliers est très vaste. Aussi, le législateur marocain a-t-il
prévu de nombreuses exonérations. Certaines de ces exoné -
rations tiennent compte de la nature des biens vendus, d’autres
de la nature des opérations réalisées.
I – Biens exonérés
1- La résidence principale
Cette exonération ne profite qu’aux immeubles qui constituent
la résidence principale du cédant. Elle est acquise lorsque
certaines conditions sont satisfaites.
Définition de la résidence principale
Il s’agit de la résidence habituelle et effective du cédant. C’est
une question de fait qui s’apprécie au c as par cas et pour
laquelle il appartiendra au contribuable d’apporter le cas
échéant des faisceaux de preuve.
Est exonéré le profit réalisé sur la cession d'un immeuble ou
partie d'immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis
au moins huit ans au jour de ladite cession, par son propriétaire
ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées
fiscalement transparentes au sens de l'article 3-3° CGI.
La notion de résidence principale est appréciée au jour de la
cession.
L’immeuble doit être la ré sidence principale au jour de la
cession.
L’exonération ne s’applique pas si le bien est vacant, s’il est
donné en location ou occupé gratuitement par des membres
de la famille du propriétaire.
Cependant, des assouplissements sont prévus :
L’exonération reste applicable si la vente intervient dans des
délais raisonnables, c'est-à-dire dans les délais généralement
nécessaires pour réaliser l’opération.
Pour l’administration fiscale marocaine le délai de vente peut
être considéré comme normal s’il n’excède pas 6 mois.
Cette exonération est également accordée au terrain sur lequel
est édifiée la construction dans la limite de 5 fois la superficie
couverte par la construction.
2 – Certains biens agricoles
Sont également exonérés les profits réalisés sur la cession de
droits indivis d'immeubles agricoles, situés à l'extérieur des
périmètres urbains entre co-héritiers.
Cependant, en cas de cession ultérieure, le profit taxable est
constitué par l'excédent du prix de cession sur le coût d'acqui-
sition par le ou les co-héritiers ayant bénéficié de l'exonération.
3 – Les logements sociaux
Le législateur marocain a prévu une exonération particulière
pour les logements à caractère social.
Est exonéré d’impôt sur le revenu le profit réalisé à l'occasion
de la cession du logement social prévu à l’article 92-I-28CGIM,
occupé par son propriétaire à t itre d’habitation principale
depuis au moins quatre ans au jour de ladite cession.
Cette exonération est accordée sous certaines conditions,
notamment la superficie couverte doit être comprise entre 50
et 100 m2et le prix d’achat ne doit pas excéder 250 000
dirhams2hors TVA.
II – Opérations exonérées
1- Les cessions de faible montant
De même qu’en France, les opérations de faible montant sont
exonérées.
N’est pas imposable le profit réalisé par toute personne qui
effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la
valeur totale n'excède pas 60.000 dirhams
2 – Les donations entre parents
Les cessions à titre gratuit portant sur les biens précités
effectuées entre ascendants et descendants et entre époux,
frères et sœurs sont également exonérées.
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Détermination du profit imposable
Le profit est en principe égal à la différence entre le prix de
cession (1er terme de la différence) et le total formé par le prix
de revient du bien (2eterme de la différence).
1 – Premier terme de la différence
a –Prix de cession net
Le prix de cession s'entend du prix de vente ou de la valeur
estimative déclarée ou reconnue par les ou l'une des parties
dans le contrat.
Le prix exprimé dans l'acte de cession ou la déclaration du
contribuable peut être écarté et faire l'objet de redressement
lorsqu’il ne paraît pas conforme à la valeur vénale du bien à la
date de la cession.
b – Frais de cession
Les frais de cession s'entendent des frais d'annonces publici-
taires, des frais de courtage et des frais d'établissement d'actes,
normalement à la charge du cédant, ainsi que des indemnités
d’éviction, dûment justifiés.
2 – Second terme de la différence
a – Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition s’entend du prix effectivement payé ou
déclaré lors de l’acquisition du bien.
En cas de cession d’un bien immeuble ou d’un droit réel immo-
bilier dont le prix d’acquisition ou le prix de revient en cas de
livraison à soi-même a été redressé par l’administration, soit
en matière de droits d’enregistrement, soit en matière de taxe
sur la valeur ajoutée, le prix d’acquisition a considérer est celui
qui a été redressé par l’administration et sur lequel le contri-
buable a acquitté les droits dus.
Lorsque le prix d’acquisition ne peut pas être justifié, il est
évalué par l’administration
En cas de cession d'immeubles acquis par héritage, le prix
d'acquisition a considérer est :
– soit la valeur vénale des immeubles inscrite sur l'inventaire
dressé par les héritiers dans les douze mois suivant celui du
décès du de « cujus »,
– soit, à défaut la valeur vénale des immeubles au jour du décès
du de « cujus », qui est déclarée par le contribuable (sous
réserve du droit de contrôle de l’Administration).
En cas de cession d'immeuble acquis par donation exonérée
en vertu des dispositions de l'article63-III CGI, le prix d'acqui-
sition à prendre en compte est :
- soit le prix d'acquisition de la dernière cession à titre onéreux ;
- soit la valeur vénale de l'immeuble lors de la dernière muta-
tion par héritage si elle est postérieure à la dernière cession ;
- soit le prix de revient de l' immeuble en cas de livraison à
soi-même.
b – Frais d’acquisition
Le prix d'acquisition est augmenté des frais d'acquisition, des
dépenses d'investissements réalisés, ainsi que des intérêts ou
de la rémunération convenue d’avance, payés par le cédant,
soit en rémunération de prêts accordés par les institutions spé-
cialisées ou les établissements de crédit et organismes assimilés,
dûment autorisés à effectuer ces opérations, par les œuvres
sociales du secteur public, semi public ou privé ainsi que par
les entreprises , soit dans le cadre du contrat « Mourabaha »3
souscrit auprès des établissements de crédit et les organismes
assimilés.
Les frais d'acquisition s'entendent des frais et loyaux coûts du
contrat, droits de timbre et d'enregistrement, droits payés à la
conservation foncière pour l'immatriculation et l'inscription
ainsi que les frais de courtage et les frais d'actes afférents à
l'acquisition de l'immeuble cédé.
Ils sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition,
sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais
s'élèvent à un montant supérieur.
c – Majorations à apporter au prix d’acquisition
Le prix d’acquisition est augmenté des dépenses d’investisse-
ment et réévalué en fonction de l’indice du coût de la vie.
Les dépenses d'investissement s'entendent des dépenses d'équi-
pement de terrain, construction, reconstruction, agrandisse-
ment, rénovation et amélioration dûment justifiées.
Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est
réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant
à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base
de l'indice national du coût de la vie.
Pour les années antérieures à 1946, le coefficient est calculé
sur la base d'un taux forfaitaire de 3 % par an.
Taux de l’impôt et cotisation minimale
Le taux de l’impôt est de 20 %. (article 73 du CGI/M).
Mais même en l’absence de profit, et c’est là une disposition
intéressante qui s’apparente à un véritable impôt de mutation,
les contribuables réalisant les opérations imposables sont tenus
d’acquitter un minimum d’imposition ne pouvant être
inférieur à 3 % du prix de cession (article 144 CGI/M).
Obligations déclaratives3
(article 83 CGI/M)
En ce qui concerne les cessions de biens immeubles ou de droits
réels s'y rattachant, les propriétaires, les usufruitiers et les
redevables de l’impôt doivent remettre contre récépissé une
déclaration au receveur de l’administration fiscale dans les
trente jours qui suivent la date de la cession, le cas échéant,
en même temps que le versement de l’impôt prévu à l’article
173 CGI.
Toutefois, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique,
la déclaration prévue ci-dessus doit être produite dans les
trente jours qui suivent la date de l'encaissement de l'indemnité
d’expropriation.
La déclaration est rédigée sur ou d'après un imprimé-modèle
établi par l'administration 4. Elle doit être accompagnée de
toutes pièces justificatives relatives aux frais d'acquisition et
aux dépenses d'investissement.
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Gestion & Finances Publiques /N° 11 - Novembre 2011
International
3Confère Fiscalité au Maroc – Evolution et perspectives in gestion et
Finances Publiques 06/2009
4 et 5 Les déclarations d’Impôts sur le revenu, Profits financiers article 83 et
173 du Code Général des Impôts du Maroc n° RSP 020 F/09E et des
Profits immobiliers article 83 du CGI/M n° ADP 020F – 11E et ADP 021F-11E,
sont disponibles auprès de la Direction Générale des Impôts du Royaume
du Maroc.
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4 et 5 Les déclarations d’Impôts sur le revenu, Profits financiers article 83 et
173 du Code Général des Impôts du Maroc n° RSP 020 F/09E et des
Profits immobiliers article 83 du CGI/M n° ADP 020F – 11E et ADP 021F-11E,
sont disponibles auprès de la Direction Générale des Impôts du Royaume
du Maroc.
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Les sociétés à prépondérance immobilière, quant à elles, sont
tenues de joindre à la déclaration de leur résultat fiscal la liste
nominative de l'ensemble des détenteurs de leurs actions ou
parts sociales à la clôture de chaque exercice.
Recouvrement et rectifications de l’impôt5
L’impôt sur le profit immobilier est versé spontanément :
- l’impôt dû par le cédant afférent aux profits constatés ou
réalisés à l'occasion de la cession de biens immobiliers ou de
droits réels s'y rattachant, ou de valeurs mobilières et autres
titres de capital et de créance, dans le délai de déclaration
prévu aux articles 83 et 84 CGI, au receveur de l’administration
fiscale soit :
– du lieu de situation de l'immeuble cédé ;
– ou du lieu du domicile fiscal du c édant des valeurs mo-
bilières et autres titres de capital et de créance.
Le versement de l’impôt s’effectue par bordereau-avis sur ou
d’après un imprimé-modèle établi par l’administration5.
S’agissant des rectifications :
Lorsque au vu de la déclaration du contribuable l'inspecteur
des impôts est amené à apporter des rectifications ou à procé-
der à l'estimation du prix d'acquisiti on et/ou des dépenses
d'investissements non justifiées ou de la valeur vénale des biens
cédés, il notifie au contribuable la nouvelle base rectifiée ainsi
que les motifs et le montant des redressements envisagés dans
un délai maximum de quatre vingt dix jours suivant la date du
dépôt de ladite déclaration.
Si dans le délai de trente jours suivant la date de réception
de la notification, le contribuable accepte la base d'imposition
qui lui est notifiée, l'impôt est établi par voie d’ordre de
recettes.
À défaut de réponse dans le délai prescrit, l’imposition est
établie et ne peut être contestée que dans les conditions limi-
tativement prévues par le code.
Dans le cas ou des observations ont été formulées par le contri-
buable dans le délai de trente jours précité et si l’inspecteur
les estime non fondées, en tout ou en partie, la procédure se
poursuit.
Les dissimulations reconnues par les parties au contrat donnent
lieu à une imposition supplémentaire dans le délai de reprise
normal, pour laquelle l’acheteur est solidairement respon -
sable avec le vendeur de son paiement.
Pour en savoir Plus….
Tableau synoptique du régime fiscal applicable aux plus-values
immobilières intégrant les personnes morales
International
Personnes
morales
Les plus values immobilières réali-
sées par les personnes morales sont
soumises à l’impôt sur les sociétés
au taux de droit commun
(30 %, 37 % ou 17,5 % ou 15 %
selon les cas
Article
19 du C.G.I.
Personnes
physiques
Les profits nets réalisés par les
personnes physiques suite à des
cessions immobilières sont soumis
au taux de 20% libératoire.
Article
73-II-F-6°
du C.G.I.
Dans le cadre de l’exercice d’une
activité professionnelle, ces profits
sont soumis aux taux du barème
Article
73-I
du C.G.I.
Le Guide publié
par les autorités
marocaines disponible
auprès de la DGI
du Royaume du Maroc
Les sites Internet utiles
http://www.finances.gov.ma
http://www.impots.gov.ma
http://www.missioneco.org/maroc/infopays.asp
http://www.diplomatie.gouv.fr/fr
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