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Les fiches de jurisprudence d’eJuris.be
: Immobilier – Fiscalité – Urbanisme - Copropriété – Construction
Droit des Baux
Obligations du bailleur - Garantie n° 209
Tribunal civil de Bruxelles (75
ème
ch.), Jugement du 3 janvier 2007
Siège : S. Van Bree, S. Leclercq et Chr. Bernard ; Plaid. S. Welken huysen, W. De Kesel
Le bailleur n'est pas tenu, à l'égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de
fait d'un tiers, telle une infiltration d'eau en provenance de l'immeuble voisin, l'étendue de la
garantie d'éviction du bailleur ne couvrant, en principe, que son fait personnel et le trouble de
droit provenant d'un tiers (JJP 2008, p. 179)
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Jugement du 3 janvier 2007
Le Tribunal,
(…)
Procédure - et, au titre de faits simultanés, éléments
d'une procédure parallèle (selon pièces produites par les
parties)
1. Le litige a pour cadre juridique un bail commercial
portant sur un rez sis chaussée de W., et conclu le 1er
février 1992 entre la commune de Saint-Gilles
(bailleresse) et madame L. (locataire); le litige porte sur
des arriérés de loyer non contestés par la locataire et
des troubles de jouissance déplorés par elle de longue
date, essentiellement en raison d'importantes
infiltrations.
Les faits
1. Nombre de faits essentiels sont constitués par les
éléments de procédure résultant de la procédure
'parallèle' menée contre la copropriété voisine (RG
01/8471), actuellement pendante devant la Cour
d'appel, tels que rapportés ci-dessus.
2. En outre, il faut mentionner que, mises à part les
infiltrations recensées ci-dessus (à savoir, pour
l'essentiel, en provenance de l'immeuble voisin, mais
aussi via la terrasse de l'immeuble même de la
bailleresse - cf. la procédure, point 1quater), qui sont
établies, madame L. invoque aussi des
dysfonctionnements fréquents du chauffage et des
mauvaises odeurs dues à l'évacuation des eaux usées en
caves.
La commune de Saint-Gilles expose, sans être
contestée, avoir accordé 4 mois de loyer gratuits pour
l'indemniser de ces troubles de jouissance, ce qui
correspond à la teneur du courrier de la commune du 17
décembre 1996 faisant suite à ces plaintes, pour
infiltrations d'eau, mais aussi pour pannes de chauffage
et mauvaises odeurs "dues aux refoulement des égouts"
(lettre de madame L. à la commune, le 15 novembre
1996).
Ces plaintes sont cependant réitérées par lettre du 13
décembre 2000, soulignant que cela "perdure depuis
des années" et y ajoutant des défaillances dans la distri-
bution d'eau chaude; madame L. produit en outre des
attestations de clientes:
- une dame P. indique le 10 septembre 2001, avoir
constaté (sans précision de dates):
"10 panne d'eau chaude qui oblige à chercher de l'eau
au café voisin,
20 panne de chauffage, ce qui est très désagréable,
surtout l'hiver (sic!),
30 des infiltrations d'eau dans les murs qui
occasionnent des odeurs désagréables";
- une dame M. (sauf erreur de lecture) atteste le 30
octobre 2001:
"Etant cliente ... depuis plusieurs années, j'ai dû arrêter
d'aller dans son institut. Vu le manque de confort dans
son établissement: pas de chauffage (j'ai dû garder mon
manteau pour un soin visage et une pose d'ongle) - Des
infiltrations d'eaux occasionnent des odeurs
désagréables: dois-je aller chez elle avec un édredon et
un masque?";
- trois autres clientes, dans des attestations de fin 2001
et début 2002, soulignent pareillement le manque de
chauffage; deux d'entre elles indiquent avoir déserté
son salon; l'une de ces trois personnes confirme aussi
les mauvaises odeurs.
La lettre de son conseil du 25 janvier 2001 abordera
aussi ces problèmes de chauffage - tout en révélant
qu'une nouvellé chaudière a été placée, à une date
indéterminée.

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Obligations du bailleur - Garantie n° 209
3. Dans un courrier subséquent, ce conseil traitera
d'exception d'inexécution pour justifier le paiement
partiel de loyer, ce qui amènera les arriérés dont
question dans la présente procédure.
.Par la suite cependant, madame L. interviendra dans la
procédure lancée contre la copropriété voisine, mais
elle persistera à dénoncer ces autres problèmes (outre
les infiltrations) dans ses écrits de procédure dans la
présente procédure; le rapport unilatéral de son conseil
technique du 18 février 2004 relatera à nouveau ces
problèmes, dans une perspective historique, mais en
dénonçant en tout cas l'actualité persistante des
défaillances de l'installation de chauffage:
"Suite aux demandes incessantes de madame L.,
l'administration communale a remplacé la chaudière par
un modèle d'excellente qualité ... Cependant, le réseau
de la tuyauterie n'a pas été modifié et de ce fait, une
fuite d'eau continue existe dans le réseau de tuyauterie
sans qu'il ait été possible de la mettre en évidence.
Ceci impose à madame L. de rajouter de [' eau environ
une fois par semaine au risque que la chaudière s'arrête
par manque d'eau".
4. Les parties conviendront alors, sous toutes réserves,
de mettre un terme au baille 30 juin 2004.
( ... )
Discussion quant à la demande
reconventionnelle de la locataire
1. Quant aux infiltrations en provenance de l'immeuble
voisin
Il apparaît que la demande formulée à cet égard dans la
présente espèce, vise à indemnisation pour "l'état des
locaux loués par madame L. et le manque de jouissance
qu'elle a de ces locaux" (conclusions d'appel
additionnelles, p. 4).
Il résulte clairement de l'examen de sa demande en
intervention agressive dans la procédure 'parallèle' mue
contre la copropriété voisine (cf. supra, "La procédure",
3bis), de l'examen du jugement rendu dans cette cause
distincte (cf. supra, 7bis) et surtout de la motivation du
rapport d'expertise par référence auquel cette demande
et cette condamnation doivent s'entendre (cf. supra, 1ter
et 2bis, in fine), que la présente demande correspond
exactement à celle formulée dans cette autre instance
(moyennant sa réactualisation, et compte tenu d'ailleurs
des réserves déjà actées par justice), contre un autre
défendeur -la bailleresse n'y étant présente également,
que comme co-demanderesse.
Madame L. se voyant reprocher par la commune de
Saint-Gilles de solliciter une double condamnation pour
un même dommage, réplique qu'il s'agirait dans un cas,
d'indemniser des "troubles de voisinage", dans l'autre,
"le manque de jouissance qu'elle a des locaux, vu les
défaillances du bailleur" (conclusions additionnelles
précitées, p. 4).
Cette argumentation est inadéquate: à l'inverse d'une
condamnation solidaire ou in solidum qui permet de
condamner diverses personnes pour une même cause
(mais que ne vise pas madame L.; au demeurant, il
s'agirait en l'espèce, d'un cumul de responsabilité
contractuelle, vis-à-vis de la bailleresse, et aquilienne,
vis-à-vis du voisin, ce qui aurait à tout le moins
nécessité davantage de développements), il ne se
conçoit pas de demander deux condamnations,
pleinement exécutoires l'une et l'autre, pour réparer le
même dommage (ce que vise madame L. qui réclame
bel et bien une double indemnité à la faveur de deux
procédures).
De surcroît, madame L. se fourvoie en invoquant,
comme soutènement juridique à son action, le défaut de
"jouissance normale et paisible du bien" loué (con-
clusions d'appel principales, p. 7).
En effet, il est de doctrine constante que le préjudice
résultant d'un trouble de voisinage n'est pas un trouble
contre lequel un bailleur doive garantie (la garantie
d'éviction du bailleur ne valant que pour son propre fait
ou contre le fait juridique d'autrui) même lorsqu'il s'agit
d'infiltrations d'eau (Y. MERCHIERS, Rép. not., t.
VIII, "Les baux", vol. 1, n° 201; PAUWELS et
MASSART, Manuel permanent, t. l, n° 72, p. AIII-1-
26) qui ne peuvent pas davantage être considérées, à
prétexte de leur passage dans le mur du bien loué,
comme vice de celui-ci pour lequel garantie serait due à
ce titre par le bailleur (PAUWELS et MASSART,
O.C., n° 85, p. AIII-1-31).
De la sorte, il ne peut être retenu de demande sur ce
fondement et il n'y a pas lieu d'examiner la demande de
surséance formée par la commune de Saint-Gilles.
L'appel est donc fondé dans cette mesure et madame L.
sera déboutée de sa demande reconventionnelle dans
cette même mesure .
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( ... )
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Vu les dispositions de la loi du 15 juin 1935 sur
l'emploi des langues en matière judiciaire;
Statuant contradictoirement et en degré d'appel, et
écartaI1t toutes autres conclusions contraires;
Déclare l'appel recevabl.e et partiellement fondé,
mettant le jugement appelé à néant et statuant par voie
de dispositions nouvelles;
Déclare les demandes originaires des parties
recevables; les déclare fondées dans la mesure
suivante:
- condamne madame L. à payer à la commune de Saint-
Gilles la somme de 8.703,25 euros à majorer des
intérêts moratoires au taux légal à dater de la citation;
- condamne la commune de Saint-Gilles à payer à
madame L. la somme de 1 euro.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes;
déboute madame L. de sa demande nouvelle en degré
d'appel.
Délaisse à chacune des parties l'intégralité des dépens
engagés par elle pour les deux ressorts, soit à la somme
de 282,93 euros (procédure de première instance)
+ 82 euros (mise au rôle en appel) + 364,40 euros
(indemnité de procédure en appel) dans le chef de
l'administration communale de Saint-Gilles et à la
somme de 237,97 euros (procédure de première
instance) + 364,40 euros (indemnité de procédure en
appel) dans le chef de madame L.
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