Audit énergétique détaillé - Copropriéte Verriéres Joli Mai

Audit énergétique
Le Conseil Syndical et le Syndic ont une volonté constante de recherche d’économies
au niveau des charges pour la copropriété tout en maintenant, voire en améliorant, le
patrimoine. Après avoir réussi la négociation avec COFELY en 2008/2009 sur le
chauffage, nous avons recherché des économies supplémentaires en nous attaquant
aux économies d’énergie. Pour cela, nous avons créé une commission sur ce thème,
dès septembre 2011, qui a été confortée par la sortie du décret début 2012 rendant
obligatoire ce type de démarche.
Aujourd’hui, un arrêté vient de sortir qui précise le décret mais qui ne remet pas en
cause le travail effectué.
Je tiens ici à remercier M. DUTHOIT qui a littéralement porté sur ses épaules toute
cette démarche et qui continue à s’investir d’une manière exemplaire au sein du
Conseil Syndical.
Voici un rappel du calendrier :
Assemblée Générale 2012 : vote de l’audit énergétique
Assemblée Générale 2013 : présentation synthétique des résultats de cet audit. C’est
pourquoi nous avons été contraints d’organiser 3 réunions afin de vous présenter dans
le détail les résultats de cet audit, ce que nous ne pourrons faire de manière aussi large
lors de l’Assemblée Générale
Assemblée Générale 2014 : votes des travaux proposés
Je voudrais souligner plusieurs points importants pour mieux comprendre tout ce qui
va vous être présenté.
Toutes les actions d’économies d’énergie que vous découvrirez ne feront pas l’objet
de vote en 2014. En effet, des choix seront faits après analyse par le Conseil Syndical,
le Syndic avec l’appui de Manexi et d’autres experts.
Comment allons-nous et allez-vous évaluer ce qui vous est proposé ? Trois grands
critères nous semblent s’imposer :
1 – le 1er critère de décision est le temps de retour sur investissement. Si par exemple
vous économisez 300€ par an grâce aux économies d’énergie et que l’investissement,
c'est-à-dire la dépense pour permettre cette économie, est de 3000€, il faudra 10 ans
pour l’amortir, en simplifiant le raisonnement, avant d’avoir ensuite, chaque année, un
gain dans votre poche de 300€ nets.
2 – Le 2ème critère est de nature différente. Lorsque vous avez refait votre cuisine ou
votre salle de bains ou financé le ravalement de votre immeuble ou payé pour les
espaces verts de la résidence, vous ne vous êtes pas demandé « quel était le retour sur

investissement ». En fait, vous avez amélioré votre confort, votre patrimoine et ce
critère doit également être pris en compte.
3 – Le 3ème critère est que le temps de retour sur investissement peut baisser de
manière sensible pour trois raisons :
1- La hausse du coût de l’énergie rend urgent de faire des économies de cette énergie:
plus elle augmente et plus notre investissement sera rentable.
2-L’investissement pourrait être diminué par les aides de l’ADEME et peut-être
d’autres organismes, car ils nous ont déjà subventionnés pour l’audit et pourraient le
faire pour les travaux si, et seulement si, nous retenons un projet ambitieux en terme
d’économies d’énergie.
3-L’investissement peut également être diminué pour certains copropriétaires, selon
les niveaux de revenus, par les aides d’organismes du type de l’ANAH.
Cette partie financière sera étudiée après l’Assemblée Générale 2013 pour être prête
avant l’Assemblée Générale 2014.
Enfin, l’investissement peut être également facilité par la recherche d’un prêt collectif
pour les copropriétaires afin de rendre moins lourde, à court terme, la dépense. Ce
point sera également étudié entre les deux Assemblée Générales.
En conclusion, l’important aujourd’hui est de comprendre l’ensemble de l’audit, les
économies réalisables (en euros et d’un point de vue énergétique) et les dépenses pour
les atteindre.
Sachant que tout cela doit être encore affiné, faire l’objet de choix, être ensuite étudié
par un maître d’œuvre pour les appels d’offres afin de mieux connaître les coûts
exacts, enfin, faire l’objet d’une étude pour tous les soutiens financiers possibles
(individuels ou collectifs).
Jean-Pierre Barranger-23 04 2013-

CEM-ENR-04 ind.01 : 05.09.12
2bis avenue Desfeux – 92100 Boulogne Billancourt – Tel : [phone] – Fax : [phone] – email : [e-mail]
Ce rapport comporte 107 pages et ne peut être reproduit que dans son intégralité
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Audit énergétique
Copropriété « Verrières Joli Mai »
92 360 MEUDON LA FORET
Affaire : 27890
Version : V3
Date émission : 13/05/13
Donneur d’Ordre : Conseil syndical Résidence « Verrière Joli Mai »
9, place d’Orion
92 360 MEUDON-LA FORET
Direction technique :
P. CALBERG-ELLEN
Chargé de l’étude:
C. DELVAUX

MANEXI Rapport audit énergie Résidence Verrières Joli Mai
Affaire : 27890 Page 2 sur 107
SOMMAIRE
SYNTHÈSE .................................................................................................................................... 4
1. Présentation et contexte ......................................................................................................... 6
1.1 Contexte ..................................................................................................................................... 6
1.2 Objet de l’étude .......................................................................................................................... 6
1.3 Périmètre et limites de l’étude ................................................................................................... 6
1.4 Description des opérations ......................................................................................................... 7
1.5 Documents transmis par le maître d’ouvrage ............................................................................ 8
1.6 Présentation des livrables .......................................................................................................... 8
2. Evaluation des qualités intrinsèques de l’immeuble existant ..................................................... 9
2.1 Fiche descriptive du bâtiment .................................................................................................... 9
2.2 Historique des travaux .............................................................................................................. 10
2.3 Qualité bioclimatique du bâti ................................................................................................... 10
2.4 Thermographie infrarouge ....................................................................................................... 13
2.4.1 Particularités des prises de vue ..................................................................................... 13
2.4.2 Ponts thermiques des nez de planchers ........................................................................ 14
2.4.3 Impact de l’ouverture des fenêtres ............................................................................... 15
2.4.4 Fermeture des volets et déperditions aux coffres ........................................................ 16
2.4.5 Faiblesse d’étanchéité des menuiseries ........................................................................ 17
2.4.6 Cas particulier du cellier ................................................................................................ 18
2.5 Systèmes énergétiques : qualité des systèmes communs ....................................................... 20
3. Analyse du fonctionnement de la copropriété ........................................................................ 24
3.1 Analyse des contrats de chauffage et d’eau chaude sanitaire ................................................. 24
3.1.1 Contrat de fourniture d’énergie .................................................................................... 24
3.1.2 Contrat d’exploitation des installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire......... 25
3.2 Evaluation de l’équilibrage – mesures de températures ......................................................... 27
3.2.1 Influence des apports .................................................................................................... 27
3.2.2 Influence des apports .................................................................................................... 28
3.2.3 Conclusion ..................................................................................................................... 28
3.3 Etat des lieux des comptages ................................................................................................... 29
3.3.1 Organisation actuelle .................................................................................................... 29
3.3.2 Bilan et améliorations possibles .................................................................................... 29
4. Analyse de la consommation réelle ........................................................................................ 30
4.1 Valeurs relevées ....................................................................................................................... 30
4.2 Décomposition de la consommation réelle .............................................................................. 30
4.2.1 Consommation de chauffage ........................................................................................ 30
4.2.2 Consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) ............................................................... 31
4.2.3 Consommation d’électricité des parties communes ..................................................... 32
4.2.4 Bilan ............................................................................................................................... 32
4.2.5 Coûts énergétiques ........................................................................................................ 33
4.3 Mise en perspective de la consommation de l’immeuble ....................................................... 33
4.3.1 Comparaison avec les données du parc français .......................................................... 33
4.3.2 Classement indicatif dans l’étiquette DPE..................................................................... 34

MANEXI Rapport Résidence Verrières Joli Mai
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4.3.3 Bilan – décomposition des postes ................................................................................. 35
4.4 Analyse des causes de consommation ..................................................................................... 36
4.4.1 Origines des déperditions et dimensionnement de la chaufferie ................................. 36
4.4.2 Répartition des déperditions ......................................................................................... 37
5. Analyse du ressenti des occupants ......................................................................................... 38
6. Evaluation du potentiel d’amélioration de l’immeuble ........................................................... 40
6.1 Hypothèses économiques ........................................................................................................ 41
6.2 Gestion, usage et exploitation .................................................................................................. 41
6.2.1 Amélioration du suivi de consommation ...................................................................... 41
6.2.2 Sensibilisation des occupants ........................................................................................ 41
6.2.3 Mise en place d’un réduit nocturne .............................................................................. 42
6.3 Enveloppe ................................................................................................................................. 43
6.3.1 Remplacement des fenêtres de mauvaise qualité thermique ...................................... 43
6.3.2 Isolation thermique par l’extérieur des parois verticales ............................................. 44
6.3.3 Fermeture des loggias ................................................................................................... 46
6.3.4 Isolation thermique de la toiture .................................................................................. 47
6.3.5 Isolation thermique des planchers bas ......................................................................... 47
6.4 Systèmes ................................................................................................................................... 48
6.4.1 Remplacement des pompes .......................................................................................... 48
6.4.2 Ventilation Naturelle Assistée ....................................................................................... 49
6.4.3 Réduction du temps de fonctionnement de l’éclairage ................................................ 50
6.5 Production d’énergie renouvelable .......................................................................................... 51
6.5.1 Synthèse ........................................................................................................................ 51
6.5.2 Production solaire d’eau chaude sanitaire .................................................................... 52
7. Synthèse des actions et bouquets de travaux ......................................................................... 53
8. Plan de travaux...................................................................................................................... 58
8.1 Organisation classique des travaux .......................................................................................... 58
8.2 Sous forme de contrat de performance énergétique (CPE) ..................................................... 59
8.2.1 Présentation du contrat de performance énergétique ................................................. 59
8.2.2 Analyse d’opportunité de la mise en œuvre d’un CPE .................................................. 60
8.3 Plan de travaux sous forme CPE ............................................................................................... 62
9. Plan de financement .............................................................................................................. 63
9.1 Synthèse des aides envisageables ............................................................................................ 63
9.2 Détails des aides envisageables ................................................................................................ 64
- Les certificats d’économies d’énergie (CEE) .................................................................. 64
- Le Crédit d’Impôt Développement Durable .................................................................. 64
- L’éco-prêt à taux zéro : Eco-PTZ .................................................................................... 64
- Les aides de l’ANAH ....................................................................................................... 64
- Les aides de l’ADEME..................................................................................................... 64
9.3 Plan de financement du bouquet n°2, mise en œuvre sous forme « classique » .................... 64
9.3.1 Pour les logements aux fenêtres d’origine .................................................................... 65
9.3.2 Pour les logements aux fenêtres déjà rénovées ........................................................... 66
9.4 Plan de financement du bouquet n°2, mise en œuvre sous forme d’un CPE .......................... 68
10. Etapes suivantes .................................................................................................................... 69
ANNEXES.................................................................................................................................... 70