ICAD_0912294_RA 2009 Activite

Nous donnons vie à la ville
Rapport annuel – Document de référence 2009
Partie 1 : Corporate
ICAD_0912294_RA 2009 Activite FR_couv pour CD.indd couv1 18/03/10 11:12:33

Message du Président-directeur général
Comité exécutif et comités de management
Gouvernance
Chiffres clés consolidés
développement durable
Notre démarche
Nos produits et nos services durables
À l’écoute de nos parties prenantes
Une gestion responsable des ressources humaines
métiers
FONCIÈRE
• Bureaux
• Parcs tertiaires
• Centres commerciaux et commerces
• Équipements et Santé
• Logement
PROMOTION
SERVICES
patrimoine d’Icade
portfolio
organigramme
éléments fi nanciers
2
4
6
8
12
14
16
19
20
25
26
30
31
33
34
35
36
42
46
47
71
73
sommaire
ICAD_0912294_RA 2009 Activite FR_couv pour CD.indd couv2 18/03/10 11:12:34

Icade poursuivra sa stratégie de tertiarisation engagée depuis deux ans par :
– l’intégration de Compagnie la Lucette fortement relutive sur les cash-ƃ ows. Elle permettra à Icade de
consolider sa position de foncière de référence dans le paysage immobilier tertiaire français, avec le deuxième
portefeuille de bureaux parmi les foncières cotées en France ;
– la réalisation des cessions de logements en 2010 dans le cadre du protocole signé avec les organismes
sociaux permettant une distribution volontariste de dividendes ;
– la cession d’actifs matures notamment en Allemagne disposant d’un potentiel de création de valeur limité ;
– la maîtrise du LTV (aucun enjeu d’endettement) permettant de conserver des marges de manœuvre pour
la réalisation de nouvelles opérations relutives en cash-ƃ ow.
les perspectives de création de valeur sont attractives et sont liées :
– à un pipeline de près de un milliard d’euros. Ce pipeline de projets d’investissements identiƂ és et engagés
d’un montant de 0,9 milliard d’euros environ caractérise la volonté d’Icade de s’appuyer sur l’expertise de
l’activité Promotion Tertiaire pour développer des projets générateurs de cash-ƃ ows futurs et créateurs de
valeur à moyen terme.
– à la reprise attendue du marché de la promotion ;
– au développement des parcs tertiaires, relais de croissance important avec des réserves foncières d’environ
80 hectares idéalement localisées dans le nord-est parisien, qui s’inscrivent parfaitement dans le cadre du
projet du Grand Paris. La maîtrise de ces réserves foncières uniques permettra un développement cadencé
en fonction des besoins du marché.
665 M€
Résultat opérationnel (+ 49 %*)
* Variation par rapport à 2008
1 506 M€
Chiffre d’affaires (– 6 %*)
* Variation par rapport à 2008
36 %
Loan to Value
184 M€
Cash-fl ow net courant (– 11 %*)
* Variation par rapport à 2008
84,5 €
Actif net réévalué par
action de liquidation
(– 17 % par rapport à 2008,
– 3 % par rapport au 1er semestre 2009)
527 M€
Résultat net part
du Groupe (+ 69 %*)
* Variation par rapport à 2008
ICAD_0912294_RA 2009 Activite FR_210x280_interieur.indd 1 18/03/10 10:35:34

2
La mutation d’Icade s’est réalisée en 2009
conformément aux objectifs annoncés fi n 2008.
La signature d’un protocole sur la cession d’un
portefeuille de près de 2 milliards d’euros – dont la mise
en œuvre a commencé en 2009 et qui pour l’essentiel
se réalisera en 2010 – accompagnée par l’acquisition
de 1,5 milliard d’euros d’actifs tertiaires, au travers de
l’achat de Compagnie la Lucette, illustrent clairement
la stratégie de foncière dynamique.
Ce mouvement répond à la préoccupation d’assurer
un profi l de cash-fl ows plus réguliers et plus sécurisés
sur le moyen terme. Icade renforce ainsi pour l’avenir
ses marges de manœuvre et sa capacité distributive.
Le principe même d’une société immobilière
d’investissement coté, avec son statut fi scal spécifi que,
conduit naturellement à mener de façon active des
arbitrages et réinvestissements, assurant un niveau de
distribution sécurisé. C’est pourquoi la cession d’actifs
a aussi porté sur des actifs tertiaires qui ont atteint
un niveau de valorisation maximal.
Message du Président
Serge Grzybowski,
Président-directeur général d’Icade.
L’année 2009 a permis de suivre
le chemin tracé en 2008 et
d’atteindre les objectifs annoncés.
Dans un contexte de marché
économique, Ƃ nancier et immobilier
difƂ cile, Icade a poursuivi sa
mutation en restant vigilante sur
ses grands équilibres.
ICAD_0912294_RA 2009 Activite FR_210x280_interieur.indd 2 18/03/10 10:35:35

3
Icade s’affi rme comme une foncière tertiaire de
référence sur l’Île-de-France et au plan national
au travers des 3 axes d’investissements : bureaux,
équipements publics et de santé et centres
commerciaux qui représentent, au 31 décembre 2009,
un montant total de 3,8 milliards d’euros auxquels
viennent s’ajouter les actifs de Compagnie la Lucette.
Icade est aussi un promoteur de plein exercice qui
intervient dans les logements, l’immobilier tertiaire
et les équipements publics. Dans des marchés
incertains, Icade a mené une politique dynamique
de commercialisation des logements : près de
5 500 réservations ont été signées en 2009. La viligance
demeure de mise sur un marché dont l’activité
a en partie reposé sur des mesures fi scales
d’accompagnement. Cette prudence accompagne
également l’activité tertiaire qui se concentre sur
des projets à risque limité.
Dans le domaine des services, Icade a recentré ses
interventions sur quelques domaines : property
management, conseil et résidences étudiantes. Les
autres activités, dont l’amélioration de la performance
passait par l’atteinte d’une taille critique, ont été
adossées à des groupes extérieurs dont elles étaient le
cœur de métier. C’est ainsi que l’administration de biens
aux particuliers et le facility management ont été cédés à
des grands acteurs du secteur.
L’ensemble de ces opérations a toujours été conduit
dans un souci de dialogue social et respect des
équilibres fi nanciers.
Aujourd’hui, Icade envisage l’avenir avec de solides
atouts. « Nous donnons vie à la ville » par une attention
particulière donnée au développement durable (mise
en chantier de logements BBC, certifi cation HQE®
exploitation pour un bâtiment de bureaux, suivi du Bilan
Carbone®). Mais ces atouts résident aussi dans le
caractère unique des parcs tertiaires et de leurs
perspectives à l’horizon du Grand Paris et dans la
capacité et le savoir-faire des équipes.
Icade • Rapport annuel 2009
ICAD_0912294_RA 2009 Activite FR_210x280_interieur.indd 3 18/03/10 10:35:37