Document de référence

M.R.M. DOCUMENT DE REFERENCE 2012 1
Document de Référence 2012
V
isa de l’Autorité des Marchés Financiers
Le présent document de référence a été déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 18 avril 2013. Il pourra
être utilisé à l’appui d’une opération financière s’il est complété par une note d’opération visée par l’Autorité des
Marchés Financiers. Ce document a été établi par l’émetteur et engage la responsabilité de ses signataires.
Des exemplaires du présent document de référence sont disponibles sans frais auprès de la société M.R.M., 11, place
Edouard VII – 75009 Paris – et sur son site Internet (http://www.mrminvest.com) ainsi que sur le site Internet de
l’Autorité des Marchés Financiers (http://www.amf-france.org).
En application de l’article 28 du règlement européen 809/2004, les informations suivantes sont incluses par
référence dans le présent document de référence :
• les comptes sociaux et consolidés et les rapports des Commissaires aux comptes sur les comptes sociaux et
consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2011 tels que présentés dans le document de référence visé par l’AMF
sous le numéro D. 12-0435 en date du 26 avril 2012 ;
• les comptes sociaux et consolidés et les rapports des Commissaires aux comptes sur les comptes sociaux et
consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2010 tels que présentés dans le document de référence déposé auprès
de l’AMF sous le numéro D. 11-0407 en date du 29 avril 2011.

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Sommaire
1.RENSEIGNEMENTS CONCERNANT L’ACTIVITE DE M.R.M. ............................................................................. 4
1.1Présentation générale de la Société ....................................................................................................................................... 4
1.2Chiffres clés ............................................................................................................................................................................ 4
1.3Historique de la Société ........................................................................................................................................................ 12
1.4Présentation de la Société .................................................................................................................................................... 14
1.5Organigramme juridique du Groupe ..................................................................................................................................... 33
1.6Organisation du Groupe ........................................................................................................................................................ 35
1.7Ressources humaines .......................................................................................................................................................... 36
1.8Recherche et développement ............................................................................................................................................... 36
1.9Politique environnementale ................................................................................................................................................... 37
1.10Changements significatifs de la situation financière ou commerciale ................................................................................... 38
2.FACTEURS DE RISQUE ....................................................................................................................................... 40
2.1Risques juridiques ................................................................................................................................................................. 40
2.2Risques industriels et environnementaux ............................................................................................................................. 41
2.3Risques de marché – Risques financiers .............................................................................................................................. 46
3.RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT L’EMETTEUR ET SON CAPITAL .......... 49
3.1Informations générales ......................................................................................................................................................... 49
3.2Information sur le capital ....................................................................................................................................................... 51
3.3Cours de bourse ................................................................................................................................................................... 54
3.4Schéma d’intéressement des salariés .................................................................................................................................. 54
3.5Politique de distribution de dividendes .................................................................................................................................. 55
3.6Rapport de gestion relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2012 ......................................................................................... 55
3.7Comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2012 .............................................................................................. 72
3.8Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2012 ................ 102
3.9Comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2012 ................................................................................................. 104
3.10Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2012 .................... 115
4.GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE ................................................................................................................... 117
4.1Information sur les dirigeants .............................................................................................................................................. 117
4.2Conseil d’administration ...................................................................................................................................................... 117
4.3Gouvernement d’entreprise ................................................................................................................................................ 122
4.4Rémunérations .................................................................................................................................................................... 123
4.5Rapport du Président du Conseil d’administration sur le fonctionnement du Conseil et sur le contrôle interne ................. 125
4.6Rapport des Commissaires aux comptes, établi en application de l’article L. 225-235 du code de commerce sur le
rapport du Président du Conseil d’administration de la société M.R.M. SA ........................................................................ 137
4.7Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés................................ 139
4.8Commissaires aux comptes ................................................................................................................................................ 142
4.9Honoraires des Commissaires aux comptes ...................................................................................................................... 143
4.10Opérations avec les apparentés ......................................................................................................................................... 143
5.CONTRATS IMPORTANTS................................................................................................................................. 144
6.INFORMATION SUR LES PARTICIPATIONS ................................................................................................... 145
7.ASSEMBLEE GENERALE MIXTE DU 13 MAI 2013 ......................................................................................... 146
7.1 Rapport du Conseil d’administration à l’assemblée générale à caractère ordinaire et extraordinaire en date du 13 mai
2013 .................................................................................................................................................................................... 146
7.2 Ordre du jour et texte des projets de résolutions soumis à l’assemblée générale à caractère ordinaire et extraordinaire du
13 mai 2013 ........................................................................................................................................................................ 156
8.RESPONSABLE DE L’INFORMATION FINANCIERE ....................................................................................... 169
9.CALENDRIER FINANCIER ................................................................................................................................. 170
10.DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC....................................................................................................... 171

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11.ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT DE REFERENCE ....................................................... 172
11.1Responsable du document de référence ............................................................................................................................ 172
11.2Attestation du responsable du document de référence ...................................................................................................... 172
12.TABLE DE CONCORDANCE ............................................................................................................................. 173

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1. RENSEIGNEMENTS CONCERNANT
L’ACTIVITE DE M.R.M.
1.1 Présentation générale de la Société
Société foncière cotée mixte qui a opté pour le statut SIIC à compter du 1er janvier 2008, M.R.M. détient un portefeuille d’actifs
composé d’immeubles à usage de bureaux et d’immeubles à usage de commerces, dont une part est stabilisée et l’autre en
cours de valorisation.
Les immeubles en cours de valorisation correspondent à des actifs immobiliers qui ont été acquis en l’état et qui doivent faire,
avant leur commercialisation, l’objet de travaux de rénovation. Ces travaux sont destinés à mettre ces biens en adéquation avec
les attentes des locataires en termes d’aspects et d’équipements notamment électriques, informatiques et climatiques.
Le patrimoine de M.R.M. s’est constitué par les opérations de fusion et d’apports des sociétés Dynamique Bureaux et
Commerces Rendement en date du 12 décembre 2007, et par des acquisitions en direct ou au travers de sociétés filiales
depuis septembre 2007.
M.R.M., dont les opérations immobilières sont gérées par CBRE Global Investors, filiale du leader mondial des services
immobiliers CBRE, met en œuvre une stratégie dynamique de valorisation et de gestion des actifs, alliant rendement et
appréciation en capital.
1.2 Chiffres clés
1.2.1 Physionomie du patrimoine du Groupe
Données générales au 31 décembre 2012
Patrimoine M.R.M. 31/12/2012
Valeur
(1)
du patrimoine hors droits inscrite dans
les comptes consolidés 269,0 M€
Surface totale 146 621 m
2
Répartition en valeur
57 % commerces/22 % bureaux stabilisés/
21 % bureaux en cours de commercialisation
Cessions réalisées en 2012 22,5 M€
(1) Basée sur les expertises de Catella Valuation et Savills au 31 décembre 2012.
Par rapport au 31 décembre 2011, le patrimoine a diminué de 6,4 % en valeur compte tenu des cessions réalisées en 2012. Toutefois, à
périmètre comparable, soit hors effet des cessions 2012, la valeur du patrimoine a progressé de 1,3 %.
L’évolution du patrimoine, telle que comptabilisée dans les comptes consolidés au 31 décembre 2012 (cf. paragraphe 3.7 du présent
document), se décompose comme suit :
La variation de juste valeur négative de 3,5 millions d’euros ressortant à fin décembre 2012, résulte essentiellement de la baisse des valeurs
d’expertise des immeubles de bureaux en cours de commercialisation et celles des immeubles loués localisés en deuxième couronne de la
région parisienne. Cette baisse reflète l’évolution du marché de l’investissement dans le contexte actuel d’incertitudes macro-économiques et
caractérisé par une demande focalisée sur les actifs « prime » situés dans le quartier central des affaires de Paris et générant des revenus
locatifs sécurisés par des baux longs.
L’ensemble du patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une valorisation à la date du 31 décembre 2012 par deux sociétés
d’expertise, Catella Valuation et Savills. Ces deux sociétés sont indépendantes : elles n’ont pas de lien et ne sont pas en
situation de conflit d’intérêt avec la société CBRE. Ces expertises ont été réalisées selon des méthodes reconnues et
homogènes dans le temps, en conformité avec les normes françaises et internationales d’évaluation que sont la Charte de
l’Expertise Immobilière réalisée par l’ensemble des associations d’experts immobiliers français et les principes RICS
(« Appraisal and valuation Manual » publié par la « Royal Institution of Chartered Surveyors »). Les précédents travaux
d’expertise avaient été réalisés en juin 2012.
Le Groupe fait évaluer son patrimoine deux fois par an. En vue de se mettre en conformité avec le Code de Déontologie des
SIIC, le Groupe prévoit de mettre en place un système de rotation de ses experts dès décembre 2013.
La méthodologie retenue par les experts repose sur la mise en œuvre combinée de différentes techniques d’évaluation. À
savoir, l’approche par capitalisation ainsi que l’approche par les flux futurs actualisés.

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Coordonnées des experts
Catella Valuation
25, boulevard de l’Amiral-Bruix
75116 Paris
Tél. : [phone]
Savills
14, rue Auber
75009 Paris
Tél. : [phone]
Approche méthodologique
D’une manière concrète, toute expertise repose sur une visite approfondie des actifs immobiliers.
Par ailleurs, les experts consultent la documentation juridique, administrative, technique et économique relative à chacun des
actifs immobiliers. La consultation de la documentation relative aux immeubles constitue le préalable indispensable à toute
évaluation d’actif. La phase de valorisation repose au cas par cas, selon les particularités des immeubles, sur les méthodes
suivantes selon les définitions de la Charte de l’Expertise.
Propriété et occupation
L’expert se base sur les informations fournies par la Société concernant le type de propriété, son étendue, la jouissance du
bien, les usages autorisés et autres renseignements.
L’expert suppose que ces informations sont exactes, mises à jour et complètes et que les biens se trouvent en situation
régulière au regard des lois et règlements en vigueur.
Urbanisme et voirie
En matière d’urbanisme et de voirie, les informations recueillies verbalement auprès des autorités locales responsables sont
supposées exactes. Aucun acte ou certificat d’urbanisme n’est demandé dans le cadre des missions de l’expert. L’expert vérifie
par ailleurs qu’il n’existe pas de projet d’urbanisme ou de desserte routière qui pourrait entraîner une vente forcée ou affecter
directement la propriété des biens considérés.
Surfaces
Il n’est en général procédé à aucun métrage des surfaces par un géomètre.
Les surfaces indiquées sont celles qui ont été fournies par les architectes ou les gestionnaires de l’immeuble et sont supposées
exactes.
Équipements et matériel
Les évaluations incluent les équipements et installations normalement considérés comme faisant partie des installations de
l’immeuble et qui resteraient attachés à l’immeuble en cas de vente ou location. Les éléments d’équipement et le matériel ainsi
que leurs fondations spécifiques et supports, le mobilier, les véhicules, le stock et les outils d’exploitation ainsi que les
installations des locataires sont exclus des évaluations.
Biens en construction ou en réhabilitation
Pour les biens en cours de construction ou de réhabilitation, l’expert expose le stade atteint par la construction, les dépenses
déjà engagées ainsi que celles à venir à la date de l’estimation, selon les informations fournies par la Société. Il est tenu compte
des engagements contractuels des parties impliquées dans la construction et de toute dépense estimée obtenue des conseils
professionnels travaillant sur le projet.
Pour les biens récemment achevés, il n’est pas tenu compte des rétentions, dépenses de construction en cours de règlement,
honoraires, ou toutes autres dépenses pour lesquelles un engagement aurait été pris.
Coûts de réalisation
Dans leurs estimations, les experts ne tiennent pas compte des coûts de transaction, de l’assujettissement à toute taxe qui
pourrait être exigible dans le cas d’une cession, ni d’éventuelles hypothèques ou toute autre inscription financière de ce type sur
l’immeuble. Les estimations sont réalisées hors TVA.
Méthodes d’évaluation des actifs
Les conclusions développées par les experts se réfèrent à la notion de valeur vénale ainsi qu’à la notion de valeur locative.
La valeur locative de marché correspond à la contrepartie financière (annuelle ou mensuelle) des biens expertisés :
• dans des conditions de marché au jour de l’expertise, pour usage du bien dans le cadre d’un nouveau bail ;
• dans des conditions d’exploitation normale et correspondant à l’affectation actuelle du bien.