TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS u

TRIBUNAL
D E GRANDE
INSTANCE
DE PARIS
u
9ème chambre
2ème section
N° RG : 14/03129
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 22 Octobre 2014
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Assignation du :
03 Décembre 2013
DEMANDERESSE
Madame Sergine MERCIER
6, rue Gaston Couté
28310 LEVESVILLE-LA-CHENARD
représentée par Maître Jean-Baptiste GOUACHE de la SDE
GOUACHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire
#E1852
DÉFENDEUR
Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques d'Île de
France et du Département de Paris, Pôle de Gestion Fiscale de
Paris Nord-Est.
5, rue de Londres
75009 PARIS 9ème
Représenté par Isabelle HARSTRICH, Inspecteur, muni d'un pouvoir
spécial
Expéditions
exécutoires
délivrées le :
022,14 ci2C7 \
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Décision du 22 Octobre 2014
9ème chambre 2ème section
N° RG : 14/03129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Dominique MOUTHON-VIDILLES, Vice-Présidente
Xavier BLANC, Vice-Président
Ophélie CHAMPEAUX, Juge
assistés de Séria BEN Z1NA, Greffier,
DÉBATS
A l'audience du 03 Septembre 2014 tenue en audience publique devant
Ophélie CHAMPEAUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des
avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des
parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions
de l'article 786 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux
conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition
au greffe.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
*********************
Lucienne ROUSSEL est décédée le 5 juin 2007, laissant pour lui
succéder pour un quart en pleine propriété sa sœur Sergine ROUSSEL
épouse MERCIER.
M. Roger HENNUYER, qu'un testament olographe du 24 mars 2001
avait institué légataire de l'usufruit d'un appartement situé 3/5, square
Claude Debussy à Paris 17ème, y a renoncé par acte du 15 novembre
2007. Il a en revanche continué de bénéficier d'un contrat de prêt à
usage gratuit de l'appartement consenti à son profit par Lucienne
ROUSSEL le 17 juin 2006 pour une durée de 20 ans,
Dans la déclaration de succession de Lucienne ROUSSEL, enregistrée
le 3 février 2009, cet appartement a été évalué à la somme de 139.000
euros.
Par proposition de rectification du 25 mai 2011, l'administration fiscale
a remis en cause la valeur ainsi déclarée qu'elle a portée à 250.790
euros ; Mme MERCIER ayant refusé cette rectification par courrier du
7 juillet 2011, l'administration a examiné ses dernières observations et
a finalement ramené la valeur du bien à 221.169 euros le 30 septembre
2011, valeur qu'elle a maintenue par courrier du 21 novembre 2011.
Saisie à la demande des héritiers de Lucienne ROUSSEL, la
commission départementale de conciliation a, par avis du 11 décembre
2012, estimé la valeur vénale de cet appartement à la somme de
201.062 euros.
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Cet avis et ses conséquences financières ont été notifiés le 22 mars
2013 et l'imposition supplémentaire a été mise en recouvrement par un
avis de mise en recouvrement du 31 mai 2013, pour un montant en
principal de 6.982 euros assorti de 1.843 euros de pénalités.
Mme MERCIER a contesté ce rappel d'impôt par réclamation du 27
septembre 2013, réclamation qui a fait l'objet d'une décision de rejet du
7 octobre 2013.
Par exploit du 13 décembre 2013, Mme MERCIER a fait assigner le
directeur régional des fmances publiques d'Ile-de-France et du
département de Paris, sollicitant du tribunal, au visa de l'article L. 17 du
livre des procédures fiscales et des articles 666 et 761 du code général
des impôts, de :
"- déclarer la procédure de rectification irrégulière et insuffisamment
motivée, en ce que l'administration n'a pas apporté la preuve de
l'insuffisance d'évaluation dans la proposition de rectification ;
-prononcer un dégrèvement au titre des droits d'enregistrement mis en
recouvrement (6.982 é), des majorations (698 €) et des intérêts de
retard (1.145 €) ;
- condamner l'administration à lui verser 5000 6' au titre de l'article
700 du nouveau code de procédure civile en remboursement des frais
non compris dans les dépens ;
-condamner l'administration fiscale à supporter les frais d'instance. »
Aux termes de cet exploit qui constitue ses uniques écritures, Mme
MERCIER fait valoir en substance que :
- sur l'irrégularité de la proposition de rectification
- l'administration, qui est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance
des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou
déclarations, a justifié sa proposition de rectification en présentant des
comparables libres d'occupation et a déduit de cette valeur libre
d'occupation la valeur déclarée par les parties au commodat lors de son
enregistrement, soit la somme de 6.250 euros,
- la proposition de rectification n'est donc pas justifiée par des termes
de comparaison qui tiennent compte de la situation particulière de
l'appartement,
- l'administration devait, dès la proposition de rectification, proposer
des éléments comparables qui soient eux aussi affectés par l'existence
d'un contrat de commodat,
- à défaut, elle devait corriger la valeur libre d'occupation des
comparables qu'elle avait proposés, pour tenir compte de cette
servitude,
- en outre, la décote pratiquée par l'administration sur la valeur libre
d'occupation n'est pas justifiée par une pratique de marché,
- la valeur déclarée par les parties au moment de la signature du contrat
de commodat ne reflète en rien la valeur de marché,
- à aucun moment, au cours des nombreux échanges intervenus,
l'administration n'a proposé une évaluation du contrat de commodat en
fonction des loyers non perçus par le propriétaire pendant la durée du
prêt ou fait référence au prix déterminé lors d'une cession des droits
conférés par un contrat de commodat entre deux tiers,
- sur l'évaluation d'un appartement grevé d'un commodat
- l'abattement de 40% qu'il a opéré sur la valeur libre d'occupation était
fondé sur l'avis d'un expert qui avait rapproché les droits de
l'emprunteur de ceux d'un locataire bénéficiant de la loi de 1948, alors
même que le commodat apparaît plus contraignant que ce type de bail
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dès lors qu'il ne permet d'obtenir aucun loyer et qu'il est exclu pour le
propriétaire de le reprendre pour y habiter ou loger sa famille,
- l'abattement opéré par l'administration correspond tout juste à celui
que le marché applique de façon systématique à un bien loué en loi de
1989 alors que dans ce cas le propriétaire perçoit un revenu de marché
et qu'il convient d'opérer une décote complémentaire pour tenir compte
du fait qu'en plus d'être occupé, l'appartement ne génère pas de revenus,
- compte tenu de l'espérance de vie de M. HENNUYER en 2007, le
manque à gagner sur les loyers peut être capitalisé à 40.675 euros,
somme qui devrait s'ajouter à l'abattement de 20% correspondant à un
bien loué en loi de 1989.
Aux termes de conclusions signifiées le 12 mars 2014, l'administration
fiscale demande au tribunal de :
- rejeter toutes les demandes de Mme MERCIER,
- dire et juger que la procédure de rectification est régulière en ce que
la proposition de rectification est suffisamment motivée,
- confirmer la décision de rejet du 7 octobre 2013,
- dire et juger que les frais entraînés par la constitution d'avocat
resteront à la charge de Mme MERCIER,
- dire que l'équité ne commande pas le paiement à Mme MERCIER
d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de
procédure civile,
- condamner, en outre, Mme MERCIER à tous les dépens de l'instance.
L'administration fiscale fait notamment valoir que :
- sur la motivation de la proposition de rectification
- l'administration doit, pour estimer la valeur vénale réelle des biens
immobiliers, se référer à des éléments de comparaison tirés de la
cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit,
- cette exigence n'implique pas que les biens ainsi pris en considération
soient strictement identiques et l'administration peut utiliser d'autres
méthodes comme celle de l'abattement pour tenir compte de certaines
caractéristiques lorsque la comparaison est impossible faute de marché
de biens similaires en fait ou en droit,
- la valeur vénale réelle libre qu'elle a retenue a été acceptée par le
demandeur dans ses différentes correspondances,
- elle en a déduit l'incidence du prêt à usage,
- eu égard à la situation juridique particulière du bien à évaluer, il ne
saurait être exigé d'elle le recours à des termes de comparaison
strictement identiques,
- le fait de retenir dans la proposition de rectification, pour valeur du
prêt à usage grevant l'immeuble, la valeur fixée par le prêteur et
l'emprunteur eux-mêmes lors de la signature de l'acte authentique
constatant le prêt l'année précédant le décès ne saurait être regardé
comme constituant une insuffisance de motivation,
- sur l'évaluation de l'appartement
- elle a démontré, dans sa réponse aux observations du contribuable du
30 septembre 2011, par une étude de marché concernant la comparaison
de ventes dans un même immeuble de biens soumis à la loi de 1948 et
de biens libres d'occupation, qu'une décote de 40% ne saurait être
d'application systématique, cette décote devant notamment tenir compte
de l'âge du locataire,
- M. HENNUYER était âgé de 85 ans au jour du décès et n'a occupé les
lieux qu'à partir du 1 er avril 2009,
- lorsque la méthode d'évaluation par le revenu est utilisée, elle l'est à
titre de recoupement en complément d'une évaluation par comparaison
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et à partir de loyers réels, et ne saurait être appliquée à partir de revenus
théoriques,
- elle a retenu dans sa proposition de rectification la valeur déclarée par
les parties elles-mêmes lors de l'enregistrement du contrat,
- elle a ensuite considéré que la situation pouvait être comparée à celle
d'un droit d'usage et d'habitation et a valorisé ce droit à 12% de la
valeur libre, compte ténu de l'âge de l'emprunteur au jour du décès,
- la commission de conciliation a conclu à une estimation du droit
grevant l'immeuble à 20% de la valeur libre, compte tenu de l'âge de
l'emprunteur à la date de signature du prêt, de la durée de ce prêt, de
l'absence de loyers et du fait que la totalité des travaux, des charges de
copropriété, la taxe foncière et les primes d'assurance restaient à la
charge de l'emprunteur.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure
civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées
ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2014. L'affaire a été
plaidée à l'audience du 3 septembre 2014 et mise en délibéré au 22
octobre 2014, date à laquelle la présente décision a été rendue.
MOTIFS :
Sur la régularité de la procédure de rectification
L'article L. 57 du livre des procédures fiscales dispose que, dans le
cadre de la procédure de redressement contradictoire, l'administration
adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être
motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de
faire connaître son acceptation. L'article L. 17 du même livre précise
qu'en matière de rectification de l'évaluation d'un bien ayant servi de
base à la perception d'une imposition lorsque cette évaluation paraît
inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans
les actes ou déclarations, l'administration est tenue d'apporter la preuve
de l'insuffisance d'évaluation ainsi fournie dans les actes ou
déclarations.
Il apparaît cependant, ainsi que le fait valoir l'administration fiscale,
que la proposition de rectification du 25 mai 2011 contient les motifs
de droit et de fait qui permettaient au contribuable de prendre position
en toute connaissance de cause sur les redressements envisagés, dans la
mesure où :
- l'administration a procédé à une étude détaillée de l'immeuble à
évaluer,
- elle s'est fondée sur six termes de comparaison dont elle a précisé en
quoi ils lui apparaissaient similaires au bien évalué, étant observé qu'il
ne saurait lui être fait grief, au soutien d'une allégation d'insuffisance de
motivation, d'avoir retenu des biens libres d'occupation puis de leur
avoir appliqué un abattement, compte tenu de la situation juridique
particulière du bien en question qui faisait l'objet d'un prêt à usage
gratuit et, en conséquence, de l'absence de marché de biens similaires,
- elle a précisé, quelle que soit l'appréciation qui pourra être portée sur
le bien fondé la méthode retenue, les modalités du calcul de
l'abattement qu'elle a appliqué à la valeur libre d'occupation afin de
tenir compte du droit grevant l'immeuble du fait de l'existence de ce
prêt à usage gratuit.
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Les échanges intervenus entre Mme MERCIER et l'administration à la
suite de cette proposition de rectification, ainsi que les termes de sa
réclamation contentieuse du 27 septembre 2013 et de l'assignation du
13 décembre 2013, démontrent au demeurant que l'intéressée a été mise
en mesure de formuler des observations sur la motivation des
redressements qui ont été mis à sa charge.
Sa demande tendant à ce que la procédure d'imposition soit déclarée
irrégulière sera en conséquence rejetée.
Sur la valeur vénale du bien légué
L'article 17 du livre des procédures fiscales, précité, dispose que
l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un
bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix
ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens
transmis ou désignés dans les actes ou déclarations et que
l'administration est alors tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des
prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.
Il est de principe que la valeur vénale réelle d'un bien sur la base de
laquelle l'administration des impôts est en droit, en application de ces
dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d'une
imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au
prix que le jeu normal de l'offre et de la demande aurait permis de
retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette
valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés
pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien
en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant
sur l'état de fait et l'état de droit des biens.
En outre, s'il appartient à l'administration de rapporter la preuve de
l'insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l'aide d'éléments
tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui
en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le
redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par
l'administration fiscale.
En l'espèce, il y a lieu, ainsi que le font les parties elles-mêmes en
l'absence d'un marché de biens similaires à l'appartement en question,
qui seraient notamment grevés d'un prêt à usage gratuit aux
caractéristiques voisines de celles du prêt consenti le 17 juin 2006 par
Lucienne ROUSSEL à M. HENNUYER, de procéder à une évaluation
de cet appartement libre d'occupation, avant de lui appliquer un
abattement correspondant à la diminution de la valeur vénale réelle
entraînée par l'existence de ce prêt.
L'évaluation de l'appartement à hauteur de 251.328 euros à le supposer
libre d'occupation, dont se prévaut l'administration, n'est pas contestée
par Mme MERCIER.
S'agissant, ensuite, de l'évaluation de la décote à appliquer à cette
valeur pour tenir compte du prêt du 17 juin 2006, il convient de
constater que :
- contrairement à ce qu'affirme Mme MERCIER, il n'est pas
nécessairement d'usage d'appliquer une décote de 20 % à tout bien
occupé, l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 21 octobre 2005 qu'elle
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produit lui-même au soutien de cet argument retenant pour usuels des
taux de décote pour occupation des appartements de 20 % si le bien est
occupé par le redevable et de 15 % si le bien est occupé par un tiers, ce
qui est le cas en l'espèce,
- si le prêt à usage gratuit du 17 juin 2006 interdit au propriétaire de
l'appartement de percevoir des loyers, il prévoit en revanche que
l'emprunteur « fera à ses frais toutes les réparations qui sont dès
maintenant indispensables et toutes celles qui deviendront nécessaires
au cours du prêt, à la seule exception des grosses réparations définies
à l'article 606 du code civil », qu'il «paiera toutes les charges de la copropriété » ainsi que « pendant toute la durée du prêt et au prorata de
cette durée, les impôts de toute nature grevant les biens prêtés et les
primes d'assurance contre l'incendie »,
- l'emprunteur était âgé de 85 ans à la date du décès de Lucienne
ROUSSEL.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'application d'une décote
de « 40 % comme en matière de bail de 48 », sollicitée dans un premier
temps par la demanderesse, à supposer que ce taux doive être
nécessairement appliqué à ce type de baux, n'est pas justifiée compte
tenu de la particularité du prêt en question et de l'âge de l'emprunteur,
et que la méthode d'évaluation retenue en définitive par la
demanderesse, à savoir l'application d'une décote de 20 % pour
occupation de l'appartement augmentée des revenus futurs perdus du
fait du prêt, n'apparaît pas plus justifiée.
A l'inverse, le taux de 20 % préconisé par la commission de
conciliation dans son avis du 11 décembre 2012 pour l'évaluation du
droit grevant la valeur libre d'occupation, et adopté en dernier lieu par
l'administration fiscale, apparaît pertinent compte tenu, d'une part, de
la durée du prêt et de l'absence de loyers perçus par le propriétaire et,
d'autre part, de l'âge de l'emprunteur à la date du décès et des dépenses
mises à sa charge, telles que les travaux, les charges de copropriété et
les impôts dus au titre du bien.
La décision de rejet du 7 octobre 2013 sera en conséquence confirmée
et Mme MERCIER sera déboutée de sa demande de dégrèvement de
l'imposition supplémentaire mise à sa charge.
Mme MERCIER, partie perdante, sera enfin condamnée aux dépens de
l'instance par application des dispositions de l'article 696 du code de
procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et
publiquement par mise à disposition au greffe :
Déboute Mme Sergine ROUSSEL épouse MERCIER de l'ensemble de
ses demandes ;
Confirme la décision de rejet du 7 octobre 2013 ;
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IV° RG : 14/03129
Condamne Mme Sergine ROUSSEL épouse MERCIER aux dépens.
Fait et jugé à Paris le 22 Octobre 2014
P(À
Le Greffier
Le Président
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