CONSTRUISEZ VOTRE PROPRE PATRIMOINE IMMOBILIER

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INDEPENDANCE FINANCIERE
www.independancefinanciere.fr
&
« Selon un sondage récent, seuls 40% des
Français préparent activement leur retraite »
Et vous ?
CONSTRUISEZ
VOTRE PROPRE
PATRIMOINE IMMOBILIER
GAGNEZ VOTRE
INDEPENDANCE FINANCIERE
AUDIO EXCLUSIF
PAR ETIENNE BROIS
INTERVIEW PAR
STEPHANE ROUSSEAU

CONSTRUISEZ VOTRE PROPRE PATRIMOINE IMMOBILIER
GAGNEZ VOTRE INDEPENDANCE FINANCIERE – ETIENNE BROIS
POURQUOI ET COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
?
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Introduction
Vous vous demandez comment vous allez bien pouvoir améliorer votre quotidien, une fois à
la retraite, vous vous posez des questions sur les opportunités qui s’offrent à vous ?
Etienne BROIS, conseiller en gestion de patrimoine indépendant sur Angers se propose de
vous éclairer dans un domaine particulier : l’investissement dans l’immobilier.
Peux-tu nous expliquer en quelques mots en quoi consiste ton activité ?
Mon rôle est d’aider mes clients à créer leur patrimoine, le développer, préparer leur avenir
financier, leur assurer une retraite confortable et/ou une autonomie financière.
Sur ton blog www.independancefinanciere.fr sur ton site professionnel www.westsider-
finance.fr, on découvre que les produits financiers que tu proposes, tu les as testé puisque
tu es ton premier client. Je te propose de nous faire partager ton expérience dans ce
domaine.
***
QUESTION : Beaucoup de Français veulent préparer leur retraite. Quels sont les produits
ou placements financiers qui leur permettraient de le faire ? Et surtout, pourquoi opter
pour l’investissement immobilier plutôt que pour l’épargne bancaire ?
RÉPONSE : Construire son patrimoine, c’est s’assurer des revenus futurs.
Il y a deux stratégies contradictoires.
La première : L’épargne sur une assurance vie, sur des placements bancaires, ce qui va
demander un effort financier régulier et permanent pour pouvoir constituer et conserver
cette épargne. Ce placement peut être intéressant à très court terme pour financer les
« En matière d'immobilier, il est important de sortir des sentiers battus ! »

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POURQUOI ET COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
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études des enfants ou dans l’optique d’un projet d’achat immobilier, mais pas pour se
constituer une retraite.
Sa rentabilité tourne autour de 2 à 3 %. C’est une bonne façon d’épargner, mais elle est à
dissocier d’un investissement dans l’immobilier, beaucoup plus intéressant sur le long terme.
L’épargne bancaire est toutefois un outil que l’on peut très bien utiliser en plus de
l’investissement.
La deuxième : L’investissement immobilier, que ce soit dans des locaux commerciaux
comme des immeubles d’habitation, assurera un revenu qui sera stable dans le temps.
Pendant les quinze ou vingt premières années, on fait un effort d’épargne, mais cet
investissement est beaucoup plus rentable.
D’un côté, le locataire va venir nous rembourser la majorité du prêt souscrit et au terme de
ce prêt, on aura un revenu récurent tant que nous garderons ce bien en notre possession.
On part donc sur une stratégie à long terme. C’est une stratégie de financement qui va
générer des revenus réguliers avec une rentabilité au-dessus de l’inflation.
***
QUESTION : Y a-t-il un moment privilégié pour se lancer dans ce genre de démarche ?
RÉPONSE : Tout dépend du montant de retraite que vous toucherez et du niveau de qualité
de vie que vous recherchez. Cependant, la durée des crédits étant longue, plus tôt on
arrivera au terme de ceux-ci, plus tôt on pourra profiter des revenus générés. On se retrouve
tout à fait dans une stratégie similaire à celles développées en entreprise. On va essayer de
développer un volume important en un minimum de temps. Et le plus tôt est le mieux.
***
QUESTION : Tôt, d’accord, mais à la sortie des études, on a autre chose en tête que
d’assurer sa retraite. Chronologiquement, on va chercher à s’acheter une voiture et un
jeune couple va s’orienter tout naturellement vers un projet commun de la construction
d’un foyer. Tout cela à crédit la plupart du temps et les revenus d’un début de carrière ne
sont pas illimités. Penses-tu que ce type d’investissement soit compatible avec cette
génération-là ?
L’avis du banquier :
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QUESTION : Culturellement, les Français ont à cœur de devenir propriétaires de leur
résidence principale. Le fait d’investir dans des biens immobiliers à but locatif ne risque-t-il
pas de venir contrecarrer leur projet ?
RÉPONSE : Il y a en France une croyance tenace selon laquelle il est plus intéressant d’être
propriétaire de sa résidence principale et que c’est donc un investissement nécessaire. Je
considère ce genre de bien comme du « passif ». Une résidence principale ne rapporte
absolument rien, ne génère aucun profit.
Certes, à terme, elle nous fait économiser un loyer, mais le fait de la posséder et de
l’entretenir génère des dépenses importantes.
C’est un actif dans le sens où elle constitue une valeur et le jour où vous la cédez, vous
récupérez une somme plus ou moins importante, mais vous allez la réinvestir dans l’achat
d’un autre bien.
Dans le cas d’un investissement locatif, on a des revenus, donc c’est un actif et de l’autre, la
résidence principale nous évite de payer des loyers, mais elle représente une charge pour la
famille qui est très souvent très lourde puisqu’elle peut représenter jusqu’à 30% du taux
d’endettement du foyer.
Un autre élément à prendre en considération,
c’est l’extrême mobilité à laquelle on peut se
trouver confronter au cours de notre
parcours professionnel.
Si vous savez que vous resterez 20 ans au
même endroit, cela peut être judicieux de
faire une telle acquisition, mais nombreux
sont ceux qui devront changer de ville, voire
de région.
On se retrouvera donc confronté à une
multiplication des frais liés à l’acquisition et
au crédit et en fin de compte, quand on fait
les calculs, comme j’ai pu le faire avec mes
clients, on se retrouve avec un bilan négatif.
La bonne solution serait durant la première
partie de sa vie de faire un investissement
immobilier très tôt et dans un deuxième
temps, lorsqu’on arrive dans une situation
stabilisée au niveau du travail, de commencer
à se positionner au niveau de l’acquisition
d’une résidence principale.
L’avis du banquier : le raisonnement d’un
banquier diffère d’un courtier et d’un
conseiller en gestion patrimoine. Il ne va
prendre qu’une partie des loyers perçus
et prendre l’intégralité du montant des
crédits pour calculer le taux
d’endettement. Donc, un client qui aura
investi dans de l’immobilier à but locatif
sera limité dans l’obtention d’un prêt
pour acheter sa résidence locative.
Une solution alternative pour un jeune
couple qui va commencer par acheter un
appartement de taille modeste et donc à
un prix relativement bas serait de
conserver ce bien et de le mettre en
location lorsqu’il sera contraint de muter
ou que la famille s’agrandira. En gardant à
l’esprit que cela dépendra de ses moyens
financiers. Considérant toutefois que le
salaire augmente de manière importante
dans les quinze premières années, cette
solution est tout à fait envisageable.

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J’ai pu constater au cours de mon expérience que parmi mes clients, ceux qui ont commencé
de bonne heure à investir dans l’immobilier à but locatif ont eu plus de facilités à acheter
leur résidence principale, alors que très souvent, l’inverse n’est pas vrai.
***
QUESTION : En ce qui concerne le financement de l’investissement à but locatif, tu
préconises de tout financer par un prêt bancaire et de limiter au maximum l’apport
personnel, qu’il vaut mieux garder sur un placement bancaire. Dans quel but ?
RÉPONSE : La relation des Français face au crédit est difficile, sentiment transmis par les
générations antérieures. C’est en partie vrai, mais il y a quelques nuances dont il faut tenir
compte. Ainsi, on peut considérer que le prêt à la consommation, par exemple, est une
aberration et un réflexe dont il faut se défaire à tout prix. En revanche, contracter un crédit
pour créer un profit, comme le ferait une entreprise, est une approche complètement
différente. Ce crédit-là va générer une valeur. L’objectif est d’avoir un crédit qui rapporte.
Dans le domaine qui nous intéresse, on va chercher à emprunter une somme maximale sur
une durée la plus importante possible de manière à minimiser son taux d’endettement et à
multiplier les acquisitions.
Concrètement, vous payez un bien avec de l’argent qui ne vous appartient pas, ce bien vous
génère des revenus, et les mensualités des emprunts sont payées par les locataires. Au final,
c’est ici que l’enrichissement se crée. En prime, les intérêts d’emprunts sont entièrement
déductibles des revenus fonciers. Il en résulte une baisse de vos impôts liés à vos revenus
fonciers. Il existe également d’autres particularités qui pourraient faire l’objet d’un chapitre
beaucoup plus complet.
***
QUESTION : Quelles sont les raisons qui freinent les Français dans leur approche de
l’investissement immobilier ?
RÉPONSE : Les freins sont nombreux. Les réflexions négatives de l’entourage, la peur de
l’inconnu, la méconnaissance de la façon dont on peut gérer les risques liés à ce type
d’investissement, tels que les locataires qui ne payent pas.
Si on prend un peu de recul, on se rend compte que lorsqu’on achète une résidence
principale, elle représente une charge sans aucun revenu qui vient la contrebalancer. Donc,
dans l’absolu, mathématiquement parlant, acheter une résidence principale est
techniquement bien plus risqué financièrement, même si on a la jouissance de notre
habitation.
***