AV R I L 2 0 1 3 NU M É R O 4 Flash Flash d’information – Fiscal Dans ce numéro Le plan d’investissement pour le logement - Des mesures fiscales significatives Fiscal .......................................1 Le plan d’investissement pour le logement destiné à soutenir la construction de logements et engager la rénovation énergétique de l’habitat a été présenté le 21 mars 2013. Le plan d’investissement pour le logement ..............................1 Immobilier ...............................3 Baux commerciaux...................3 La Cour d’appel de Versailles rend deux arrêts dans l’affaire Cœur Défense ..........................4 Environnement....................... 5 ICPE : Responsabilité fautive de l’Etat .........................................5 Terrains pollués .......................5 Eoliennes et recours contre un permis de construire................6 Corporate ................................7 Droits de préférence sur des droits sociaux .......................7 Engagements du fondateur d’une société en formation ....8 Prix de rachat de parts sociale 9 Sont proposées vingt mesures d’urgence dont quatre mesures fiscales qui figureront dans le projet de loi de finances pour 2014. Ces mesures fiscales sont exposées ci-après. (i) L’application du taux réduit de TVA de 5 % au logement social La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a porté le taux intermédiaire de TVA applicable en matière de logement social de 7 % à 10 % à compter du 1er janvier 2014. Le plan d’investissement pour le logement prévoit ainsi d’abaisser le taux de TVA applicable aux constructions neuves et aux travaux de rénovation de logements sociaux à 5 % à compter du 1er janvier 2014. Cette mesure annoncée par le Gouvernement s’inscrit dans un objectif de production de 150 000 logements sociaux par an. Les bailleurs sociaux pourraient ainsi économiser des fonds propres pour les réemployer sur de nouvelles opérations. Cette mesure devrait permettre la réalisation de 22 500 logements sociaux supplémentaires. FLASH AVRIL 2013 PAGE 2 (ii) La suppression de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values de cession de terrains En application de l’article 150 VC du CGI, les plus-values de cession de terrains à bâtir bénéficient d’un abattement pour durée de détention allant jusqu’à une exonération totale pour les terrains détenus depuis plus de 30 ans. L’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui prévoyait la suppression de l’abattement pour les plus-values de cession de terrains à bâtir ainsi que l’imposition au barème progressif de l’IR de ces plus-values a été retoqué par le Conseil constitutionnel au motif qu’il portait atteinte à l’égalité devant les charges publiques. Le plan d’investissement pour le logement prévoit la suppression de cet abattement pour toutes les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014. Ce mécanisme d’abattement incite à la détention des terrains sur une longue durée et se révèle ainsi contraire à l’objectif du gouvernement de lutte contre la rétention foncière. Il convient toutefois de préciser que le bénéfice de l’abattement serait maintenu s’agissant des cessions résultant de promesses de vente enregistrées avant le 31 décembre 2013. (iii) L’auto liquidation de la TVA dans le bâtiment Les fraudes à la TVA sont relativement nombreuses dans le secteur du bâtiment. Ainsi, pour pratiquer des prix attractifs par rapport à leurs concurrents, certaines entreprises facturent de la TVA à leur donneur d’ordre sans la reverser au Trésor. Pour mettre un terme à ces fraudes, le plan d’investissement pour le logement prévoit la mise en œuvre d’un mécanisme d’auto liquidation de la TVA pour les travaux immobiliers réalisés par une entreprise soustraitante au profit de son donneur d’ordre. L’entreprise sous-traitante ne serait ainsi plus fondée à facturer de la TVA à son donneur d’ordres. Le donneur d’ordres devrait ensuite indiquer sur sa déclaration le montant de TVA due au titre des travaux sous-traités. FLASH AVRIL 2013 PAGE 3 (iv) Les crédits d’impôt en faveur de la rénovation énergétique des logements Le crédit d’impôts développement durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) sont deux mécanismes qui visent à encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le parc privé. Le plan d’investissement pour le logement prévoit l’optimisation de ces deux dispositifs pour favoriser les travaux de rénovation énergétique efficaces. En outre, les ménages dont les revenus annuels n’excèdent pas 35 000 euros pour un couple bénéficieraient d’une subvention de 1 350 euros pendant une durée de deux ans. Flash d’information – Immobilier Veille législative Un rapport portant sur la modernisation des relations entre les bailleurs et les locataires a été remis le 28 février à Cécile Duflot. Il servira de base pour l’élaboration du projet de la loi de l’urbanisme et le logement. Rapport n° 008758-01, février 2013 L’arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d'un audit énergétique a été publié au JORF le 3 avril 2013. Baux commerciaux (i) Les grosses réparations sont supportées par le preneur si le bail commercial le prévoit Dans cet arrêt, la Cour de cassation nous rappelle que le coût des grosses réparations incombe au bailleur sauf stipulation expresse dans le bail commercial. En l’espèce, la clause du bail stipulant que « le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil » n’est suffisant pour condamner le preneur au paiement des travaux de ravalement, aux réparations de toiture et au remplacement de chaudière collective. Cass. civ. 3ème, 6 mars 2013, n° 11-27.331 FLASH AVRIL 2013 PAGE 4 Veille législative Indice des loyers commerciaux (ILC) - 4ème trimestre 2012 Un avis publié au Journal officiel du 9 avril 2013 précise que l'indice des loyers commerciaux du quatrième trimestre 2012, calculé sur une référence 100 au premier trimestre de 2008, atteint 108,34. JORF n°0083 du 9 avril 2013, page 5851, texte n° 86 (ii) Plafonnement et fixation du loyer par paliers La Cour de cassation rappelle que le plafonnement des baux commerciaux, prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code du commerce, s’impose quand bien même il y a eu une modalité de fixation du loyer par paliers. Tant que les valeurs du loyer ne peut exercer la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’institut de la statistique et des études économiques (INSEE) si le bail est inférieur à 9 ans. Cass, 3ème civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962 La Cour d’appel de Versailles rend deux arrêts dans l’affaire Cœur Défense (i) Cession de créances Dailly, à titre de garantie, nées après le jugement d’ouverture Dans ce premier arrêt, la Cour d’appel reconnaît la possibilité pour un créancier bénéficiaire d’une cession Dailly, à titre de garantie, de notifier cette cession aux débiteurs après l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ouverte à l’encontre de l’emprunteur-cédant, y compris au titre de créances nées après le jugement d’ouverture. CA Versailles 28 février 2013, n° 12/6573 (ii) Nouvelles modalités du plan de sauvegarde Le second arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles infirme le jugement rendu le 9 septembre 2009 par le Tribunal de commerce de Paris statuant sur le plan de sauvegarde des sociétés HOLD et DAME LOUXEMBOUG. La Cour de Versailles arrête de nouvelles modalités du plan et fixe son terme au 20 juillet 2014. CA Versailles 28 février 2013, n° 12/02755 FLASH AVRIL 2013 PAGE 5 Flash d’information - Environnement Veille législative (i) Un projet de loi portant différents dispositions d’adaptation de la législation national au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable a été déposé le 6 mars 2013 à l’Assemblée nationale. Projet de loi n° 775, déposé le 6 mars 2013 . ICPE : Responsabilité fautive de l’Etat Dans cet arrêt, le Conseil de Etat vient préciser le régime de responsabilité pour faute de l’Etat en matière de police des ICPE. En l’espèce, un préfet ordonne, par arrêté, à une société de suspendre les activités irrégulièrement exercées dans un immeuble dont elle est propriétaire et l’invite à solliciter les autorisations nécessaires au titre des ICPE. Le propriétaire demande l’annulation de l’arrêté et sollicite l’indemnisation de son préjudice pour perte de loyers. Cet arrêté est annulé par la Cour administrative de Versailles au motif que les dispositions de l’article L. 514-2 du Code de l’environnement s’appliquent aux seuls exploitants des installations et non au propriétaire. C’est sur ce fondement que le Conseil d’Etat permet au propriétaire de l’immeuble, irrégulièrement mis en cause, en lieu et à la place de l’exploitant qui exploite une ICPE, de rechercher la responsabilité fautive de l’Etat. Toutefois, il rejette la demande du propriétaire de l’immeuble ; la preuve du caractère certain du préjudice provoqué n’est pas apportée. CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 347126 (ii) Responsabilité subsidiaire du propriétaire d’un terrain pollué Les arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 1er mars 2013 délimitent le régime de responsabilité du pollueur du sol et du détenteur des déchets. Selon une jurisprudence constante, le propriétaire d'un terrain ayant accueilli une ICPE peut, sous certaines conditions, être qualifié de détenteur de déchets abandonnés à sa surface, et être obligé de procéder à leur évacuation et à leur élimination. FLASH AVRIL 2013 PAGE 6 En l’espèce, le maire avait mis en demeure le requérant d’avoir à éliminer les déchets abandonnés sur les terrains dont il était propriétaire. Le Conseil d’Etat précise que le propriétaire n’est pas automatiquement responsable et par conséquent tenu de l’évacuation des déchets. Sa responsabilité n’est que subsidiaire, dans l’hypothèse où le producteur des déchets ou les autres détenteurs de ces déchets ont disparu ou ne sont pas connus. CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 348912 CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 354188 CE, 6ème et 1ère s-s réunies, 26 juillet 2011, requête n° 328651 et CE 6ème et 1ère s-s réunies, 11 juillet 2012 (ii) Intérêt à agir et recours contre un permis de construire d’un parc éolien Par cet arrêt, la Cour administrative d’appel de Lyon, rejette le recours d’une association contre le permis de construire d’un parc éolien au motif que cette dernière ne justifie pas d’un intérêt à agir au regard de ses statuts à la date à laquelle le tribunal a été saisi, et notamment de son objet social. Pour rendre sa décision, le juge administratif a pris également en compte le champ géographique de l’association. En l’absence d’une indication précise quant à son ressort géographique, il doit être considéré comme limité à une commune en particulier. En l’espèce la Cour a rejeté le recours en raison de ce que : i) ii) l’association n’établit pas que les éoliennes soient visibles depuis la commune concernée ; et ne précise pas les motifs pour lesquels ses intérêts pourraient être lésés. CA Lyon, 1ère chambre, 8 janvier 2013, n° 12LY01656 FLASH AVRIL 2013 PAGE 7 Flash d’information - Corporate (i) Interprétation stricte d’un droit de préférence sur des droits sociaux Le droit de préférence prévu en cas de cession d’actions assurant le contrôle d’une société, sans plus de précision sur la notion de contrôle, s’applique aux seules cessions majoritaires et non en deçà de ce seuil même si des pouvoirs de gestion sont donnés à l’acquéreur. Une société exploitant un magasin de bricolage (A) avait conclu un contrat avec la société M. Bricolage pour utiliser cette enseigne. Le contrat, signé par les cogérants de la société A dont ils étaient les seuls associés, conférait à la société M. Bricolage un droit de préférence et de préemption « en cas de cession des parts sociales ou actions assurant le contrôle de la personne morale qui exploite le magasin concerné ». Les dirigeants de la société A avaient fait apport de leurs actions à une société tierce (B) qui était ainsi devenue seule actionnaire de la société A. Par la suite, La société B avait cédé 49 % des actions de la société A à la société Bricorama et résilié avec préavis le contrat d’enseigne. La société M. Bricolage a demandé l’annulation de la cession de 49 % du capital de la société A pour violation de son droit de préférence. Elle faisait valoir que, même si cette cession ne portait pas sur la majorité du capital, elle s’était accompagnée d’une modification des statuts de la société A conférant à l’acquéreur les pouvoirs d’un actionnaire majoritaire, tels ceux de révoquer le président de la société et d’opposer son véto à toute décision de gestion importante de la société. Les juges du fond ont rejeté la demande de la société M. Bricolage qui, dès lors, a formé un pourvoi. La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi. En présence d’une clause ne précisant pas ce qu’il faut entendre par « contrôle », la cour d’appel avait souverainement interprété la commune intention des parties en retenant que seules les cessions portant sur plus de 50 % des actions représentant le capital de la société A étaient soumises au droit de préférence et de préemption de la société M. Bricolage. Cass. com., 26 février 2013, F-D, n° 12-13 721 FLASH AVRIL 2013 PAGE 8 (ii) Le fondateur qui agit au nom d’une société en formation engage les biens communs L’article 1415 du Code civil énonce que chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n'aient été contractés avec le consentement exprès de l'autre conjoint qui, dans ce cas, n'engage pas ses biens propres. Deux coassociés ont été condamnés à payer une certaine somme au titre d’un prêt consenti à une société en formation. Ce prêt n’a pas été repris après immatriculation de la société. Celui des deux coassociés qui a réglé l’intégralité de la dette s’est retourné contre son coassocié pour l’y faire contribuer et a entrepris de saisir un immeuble relevant de la communauté entre époux de cet associé. Rappelant les dispositions de l’article 1415 du Code civil, le juge de l’exécution avait considéré que l’associé poursuivi en paiement n’avait pu valablement engager l’immeuble commun faute d’avoir recueilli l’accord exprès de son conjoint sur l’emprunt qu’il aurait contracté pour le compte de la société en formation. La Cour d’appel était appelé à statuer sur la nature juridique de la dette résultant de l’engagement des coassociés en qualité de représentant de la société en formation. Une telle obligation pouvaitelle être regardée comme étant née d’un contrat ? Dans l’affirmative, s’agissait-il d’un contrat d’emprunt ou de cautionnement au sens de l’article 1415 du Code civil ? La cour d'appel de Versailles a jugé que l'époux cofondateur ne pouvait pas invoquer les dispositions de l'article 1415 précité pour s'opposer à la saisie. L’époux était tenu au paiement sur le fondement de l’article 1843 du Code civil, aux termes duquel les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, et non pour s'y être engagé contractuellement. CA Versailles, 14 mars 2013, ch. 16, n° 12-05 314 FLASH AVRIL 2013 (iii) PAGE 9 Fixation du prix de rachat de parts sociales La mission de l’expert désigné pour évaluer le prix de rachat de parts sociales ou d’actions s’achève avec la fixation de ce prix. L’expert peut donc encore fixer le prix après avoir déposé un rapport qui ne contient qu’une fourchette d’évaluation. Après le départ à la retraite d’un associé d’une société civile professionnelle (SCP) et en vue de son retrait de la société, un expert avait été désigné, sur le fondement de l’article 1843-4 du Code civil, pour déterminer la valeur des parts sociales de l’intéressé. L’expert avait déposé un rapport comportant une fourchette de valeur, puis une note complémentaire fixant le prix du rachat. La SCP avait demandé l’annulation de cette estimation. Elle soutenait que l’estimation était irrégulière dans la forme, l’expert ayant fixé le prix alors que, selon elle, le dépôt du rapport l’avait dessaisi de sa mission. Elle invoquait en outre une erreur grossière, l’estimation retenue étant très supérieure à celle faite par un autre expert consulté officieusement par elle-même. Les juges du fond ont rejeté la demande en annulation du rapport de l’expert et ont fixé le prix de rachat des parts en capital détenues par l’associé partant à la retraite. La SCP a formé un pourvoi, qui a été rejeté par la Cour de cassation. L’expert désigné conformément à l’article 1843-4 est un technicien chargé par la loi, en cas de contestation entre associés, de déterminer la valeur des droits sociaux, de sorte que sa mission ne prend fin qu’avec la fixation de cette valeur. Cass. com., 26 mars 2013, F-D, n° 12-10 144