Flash - NMW avocats

Le plan d’investissement pour le logement destiné à soutenir la
construction de logements et engager la rénovation énergétique de
l’habitat a été présenté le 21 mars 2013.
Sont proposées vingt mesures d’urgence dont quatre mesures fiscales
qui figureront dans le projet de loi de finances pour 2014. Ces mesures
fiscales sont exposées ci-après.
(i) L’application du taux réduit de TVA de 5 % au logement
social
La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a porté le taux
intermédiaire de TVA applicable en matière de logement social de 7 %
à 10 % à compter du 1er janvier 2014.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit ainsi d’abaisser le
taux de TVA applicable aux constructions neuves et aux travaux de
rénovation de logements sociaux à 5 % à compter du 1er janvier 2014.
Cette mesure annoncée par le Gouvernement s’inscrit dans un objectif
de production de 150 000 logements sociaux par an. Les bailleurs
sociaux pourraient ainsi économiser des fonds propres pour les
réemployer sur de nouvelles opérations. Cette mesure devrait
permettre la réalisation de 22 500 logements sociaux
supplémentaires.
Flash d’information – Fiscal
Dans ce numéro
Fiscal .......................................1
Le plan d’investissement pour
le logement ..............................1
Immobilier ...............................3
Baux commerciaux...................3
La Cour d’appel de Versailles
rend deux arrêts dans l’affaire
Cœur Défense ..........................4
Environnement ....................... 5
ICPE : Responsabilité fautive de
l’Etat .........................................5
Terrains pollués .......................5
Eoliennes et recours contre un
permis de construire ................6
Corporate ................................7
Droits de préférence sur des
droits sociaux ....................... 7
Engagements du fondateur
d’une société en formation .... 8
Prix de rachat de parts sociale 9
Flash
AVRIL 2013 NUMÉRO 4
Le plan d’investissement pour le logement - Des mesures
fiscales significatives

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FLASH AVRIL 2013
(ii) La suppression de l’abattement pour durée de
détention sur les plus-values de cession de terrains
En application de l’article 150 VC du CGI, les plus-values de cession de
terrains à bâtir bénéficient d’un abattement pour durée de détention
allant jusqu’à une exonération totale pour les terrains détenus depuis
plus de 30 ans.
L’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui prévoyait la suppression
de l’abattement pour les plus-values de cession de terrains à bâtir
ainsi que l’imposition au barème progressif de l’IR de ces plus-values a
été retoqué par le Conseil constitutionnel au motif qu’il portait
atteinte à l’égalité devant les charges publiques.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit la suppression de
cet abattement pour toutes les cessions intervenues à compter du 1er
janvier 2014. Ce mécanisme d’abattement incite à la détention des
terrains sur une longue durée et se révèle ainsi contraire à l’objectif du
gouvernement de lutte contre la rétention foncière.
Il convient toutefois de préciser que le bénéfice de l’abattement serait
maintenu s’agissant des cessions résultant de promesses de vente
enregistrées avant le 31 décembre 2013.
(iii) L’auto liquidation de la TVA dans le bâtiment
Les fraudes à la TVA sont relativement nombreuses dans le secteur du
bâtiment. Ainsi, pour pratiquer des prix attractifs par rapport à leurs
concurrents, certaines entreprises facturent de la TVA à leur donneur
d’ordre sans la reverser au Trésor.
Pour mettre un terme à ces fraudes, le plan d’investissement pour le
logement prévoit la mise en œuvre d’un mécanisme d’auto liquidation
de la TVA pour les travaux immobiliers réalisés par une entreprise sous-
traitante au profit de son donneur d’ordre.
L’entreprise sous-traitante ne serait ainsi plus fondée à facturer de la
TVA à son donneur d’ordres.
Le donneur d’ordres devrait ensuite indiquer sur sa déclaration le
montant de TVA due au titre des travaux sous-traités.

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FLASH AVRIL 2013
Flash d’information – Immobilier
(iv) Les crédits d’impôt en faveur de la rénovation
énergétique des logements
Le crédit d’impôts développement durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux
zéro (éco-PTZ) sont deux mécanismes qui visent à encourager la
réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le parc privé.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit l’optimisation de
ces deux dispositifs pour favoriser les travaux de rénovation
énergétique efficaces.
En outre, les ménages dont les revenus annuels n’excèdent pas 35 000
euros pour un couple bénéficieraient d’une subvention de 1 350 euros
pendant une durée de deux ans.
Baux commerciaux
(i) Les grosses réparations sont supportées par le
preneur si le bail commercial le prévoit
Dans cet arrêt, la Cour de cassation nous rappelle que le coût des
grosses réparations incombe au bailleur sauf stipulation expresse
dans le bail commercial.
En l’espèce, la clause du bail stipulant que « le preneur fera son affaire
de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque
nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui
deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations
définies à l'article 606 du Code civil » n’est suffisant pour condamner le
preneur au paiement des travaux de ravalement, aux réparations de
toiture et au remplacement de chaudière collective.
Cass. civ. 3ème, 6 mars 2013, n° 11-27.331
Veille législative
Un rapport portant sur la
modernisation des relations
entre les bailleurs et les
locataires a été remis le 28
février à Cécile Duflot.
Il servira de base pour
l’élaboration du projet de la
loi de l’urbanisme et le
logement.
Rapport n° 008758-01, février
2013
L’arrêté du 28 février 2013
relatif au contenu et aux
modalités de réalisation d'un
audit énergétique a été
publié au JORF le 3 avril 2013.

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FLASH AVRIL 2013
(ii) Plafonnement et fixation du loyer par paliers
La Cour de cassation rappelle que le plafonnement des baux
commerciaux, prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code du
commerce, s’impose quand bien même il y a eu une modalité de
fixation du loyer par paliers. Tant que les valeurs du loyer ne peut
exercer la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de
la construction publié par l’institut de la statistique et des études
économiques (INSEE) si le bail est inférieur à 9 ans.
Cass, 3ème civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962
La Cour d’appel de Versailles rend deux arrêts dans
l’affaire Cœur Défense
(i) Cession de créances Dailly, à titre de garantie,
nées après le jugement d’ouverture
Dans ce premier arrêt, la Cour d’appel reconnaît la possibilité pour un
créancier bénéficiaire d’une cession Dailly, à titre de garantie, de
notifier cette cession aux débiteurs après l’ouverture d’une procédure
de sauvegarde ouverte à l’encontre de l’emprunteur-cédant, y compris
au titre de créances nées après le jugement d’ouverture.
CA Versailles 28 février 2013, n° 12/6573
(ii) Nouvelles modalités du plan de sauvegarde
Le second arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles infirme le
jugement rendu le 9 septembre 2009 par le Tribunal de commerce de
Paris statuant sur le plan de sauvegarde des sociétés HOLD et DAME
LOUXEMBOUG.
La Cour de Versailles arrête de nouvelles modalités du plan et fixe son
terme au 20 juillet 2014.
CA Versailles 28 février 2013, n° 12/02755
Veille législative
Indice des loyers
commerciaux (ILC) - 4ème
trimestre 2012
Un avis publié au Journal
officiel du 9 avril 2013 précise
que l'indice des loyers
commerciaux du quatrième
trimestre 2012, calculé sur
une référence 100 au premier
trimestre de 2008, atteint
108,34.
JORF n°0083 du 9 avril 2013,
page 5851, texte n° 86

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FLASH AVRIL 2013
Flash d’information - Environnement
(i) ICPE : Responsabilité fautive de l’Etat
Dans cet arrêt, le Conseil de Etat vient préciser le régime de
responsabilité pour faute de l’Etat en matière de police des ICPE.
En l’espèce, un préfet ordonne, par arrêté, à une société de suspendre
les activités irrégulièrement exercées dans un immeuble dont elle est
propriétaire et l’invite à solliciter les autorisations nécessaires au titre
des ICPE.
Le propriétaire demande l’annulation de l’arrêté et sollicite
l’indemnisation de son préjudice pour perte de loyers. Cet arrêté est
annulé par la Cour administrative de Versailles au motif que les
dispositions de l’article L. 514-2 du Code de l’environnement
s’appliquent aux seuls exploitants des installations et non au
propriétaire.
C’est sur ce fondement que le Conseil d’Etat permet au propriétaire de
l’immeuble, irrégulièrement mis en cause, en lieu et à la place de
l’exploitant qui exploite une ICPE, de rechercher la responsabilité
fautive de l’Etat.
Toutefois, il rejette la demande du propriétaire de l’immeuble ; la
preuve du caractère certain du préjudice provoqué n’est pas apportée.
CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 347126
(ii) Responsabilité subsidiaire du propriétaire d’un terrain
pollué
Les arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 1er mars 2013 délimitent le
régime de responsabilité du pollueur du sol et du détenteur des
déchets.
Selon une jurisprudence constante, le propriétaire d'un terrain ayant
accueilli une ICPE peut, sous certaines conditions, être qualifié de
détenteur de déchets abandonnés à sa surface, et être obligé de
procéder à leur évacuation et à leur élimination.
Veille législative
Un projet de loi portant
différents dispositions
d’adaptation de la législation
national au droit de l’Union
européenne dans le domaine
du développement durable a
été déposé le 6 mars 2013 à
l’Assemblée nationale.
Projet de loi n° 775, déposé le
6 mars 2013
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