SAVOIR VENDRE SON BIEN IMMOBILIER

Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN
avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC
SAVOIR VENDRE
SON BIEN IMMOBILIER
Troisième édition
© Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007
© De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007
ISBN 10 : 2-7081-3773-5
ISBN 13 : 978-2-7081-3773-8

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Le contenu
de la promesse
de vente
L’identification du bien immobilier
Le bien vendu doit être décrit de façon précise dans la promesse. Il n’y
a pas de difficulté particulière à cela, mais pour certains renseigne-
ments, vous devez vous référer à votre titre de propriété.
L’obligation de superficie
La loi du 18 décembre 1996 sur la protection des acquéreurs de lots
en copropriété oblige désormais le vendeur à indiquer dans tout avant-
contrat (offre d’achat, promesse ou compromis de vente) la superficie
du logement qu’il désire céder.
Ce dispositif ne s’applique ni aux terrains à bâtir, ni aux maisons indi-
viduelles. De même, la loi exclut expressément les caves, garages
et emplacements de stationnement. Enfin, le décret du 23 mai 1997
précise que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2 ne sont pas
concernés.

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Par ailleurs, pour le calcul de la surface, il faut retenir la superficie des
planchers de locaux clos et couverts, après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres. Sont donc exclus, les terrasses et
les balcons. Enfin, il ne doit pas être tenu compte de tout ou partie des
locaux inférieurs à 1,80 mètre de haut.
Si la superficie n’est pas indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander
la nullité de l’acte au plus tard dans un délai d’un mois suivant la signa-
ture de l’acte authentique constatant la vente. Toutefois, un tel recours
ne sera pas possible si la superficie qui faisait défaut dans l’avant-contrat
est indiquée dans l’acte définitif de vente.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, à
celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur a la possibilité de demander une
diminution du prix proportionnelle à la « moindre mesure », c’est-à-
dire au nombre de mètres carrés en moins. Cette action doit être
intentée dans le délai d’un an suivant la signature de l’acte authentique
constatant la vente.
Les cas rencontrés en pratique sont les suivants. Si la superficie indi-
quée dans le compromis est supérieure de plus de 5 % à la superficie
réelle, plusieurs situations peuvent se présenter :
–les parties ne s’aperçoivent pas de l’erreur, et l’inexactitude est
reportée dans l’acte de vente. L’acquéreur peut alors, dans un délai
de un an à compter de l’acte de vente, demander une diminution
du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ;
–vendeur ou acquéreur se rend compte de l’erreur avant la signa-
ture de l’acte authentique. La surface doit être corrigée dans
l’acte de vente. Si l’acquéreur accepte purement et simplement
cette surface modifiée, il ne pourra plus ensuite réclamer une
diminution du prix puisque la surface indiquée sera exacte. Aussi,
il peut également légitimement renégocier une réduction du prix
avant l’acte définitif. Si le vendeur refuse, l’acquéreur peut, selon
le droit commun des contrats de vente, demander l’annulation
du compromis dans la mesure où le vendeur ne peut lui vendre
ce qu’il a promis.

Le contenu de la promesse de vente
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Enfin, dernière précision, si la superficie est supérieure à celle indiquée
dans l’acte, le vendeur ne peut réclamer un supplément de prix.
Le bornage des terrains
Dorénavant, le bornage des terrains destinés à la construction d’un
immeuble d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) est obli-
gatoire si le terrain est un lot d’un lotissement, s’il est issu d’une divi-
sion réalisée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)
ou s’il est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière
urbaine. À défaut, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente
dans le délai de un mois suivant la signature chez le notaire de l’acte de
vente définitif. Toutefois, l’acquéreur perd tout recours si l’obligation
de bornage qui faisait défaut dans l’avant-contrat est indiquée dans
l’acte de vente définitif.
Plus généralement et lorsque le terrain ne provient pas des trois hypo-
thèses évoquées ci-dessus, le bornage dudit terrain n’est pas obliga-
toire. Simplement, l’avant-contrat doit uniquement préciser si le
descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Le défaut de cette
mention entraîne également la nullité de la vente.
C’est pourquoi, afin de vous permettre en tant que vendeur d’honorer
votre obligation auprès de l’acquéreur, il est indispensable désormais
d’insérer dans le compromis de vente une clause relative au bornage
du terrain. Elle peut être rédigée de la manière suivante.
« Si le bien objet de la présente promesse synallagmatique est un ter-
rain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à
usage mixte habitation et professionnel, le vendeur s’oblige à annexer
aux présentes le procès-verbal de bornage dès lors que ledit terrain est
issu :
–d’un lotissement ;
–d’une division réalisée à l’intérieur d’une zone d’aménagement
concerté (ZAC) ;
–d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

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En revanche, lorsque le terrain ne provient pas d’une des trois hypo-
thèses énoncées ci-dessus, le vendeur déclare uniquement à l’acquéreur
si le descriptif du terrain objet de la présente promesse synallagmatique :
– résulte d’un bornage ;
– ne résulte pas d’un bornage. »
Les déclarations du vendeur
Le bien ayant été décrit, chaque partie prend un ensemble d’engage-
ments qu’elle devra respecter si la vente se réalise. Il s’agit de clauses
importantes, qu’il faut lire attentivement et remplir précisément.
La situation du bien au regard des privilèges
et hypothèques
Vous vous engagez à vendre un bien libre de toute hypothèque ou pri-
vilège. Cela signifie que le notaire vérifiera la situation hypothécaire du
bien avant la vente et remboursera vos créanciers garantis par une
hypothèque ou un privilège. Signalons que lorsque les créanciers ont
été « désintéressés », vous pouvez obtenir « mainlevée » des hypothè-
ques et privilèges. Cette mainlevée entraîne quelques frais. Les seuls à
votre charge lorsque la transaction se fait de particulier à particulier.
La sûreté la plus classique est l’hypothèque qui garantit le prêt souscrit
pour l’acquisition du bien. Il faut signaler que le syndic de copropriété
peut également faire inscrire une hypothèque pour les sommes dues
par un copropriétaire qui n’a pas payé ses charges. Le syndicat des
copropriétaires, enfin, bénéficie depuis le 1er janvier 1995, d’un privi-
lège immobilier spécial garantissant le paiement des charges et des tra-
vaux d’amélioration de l’année en cours et des quatre dernières années
(article 2374-1° bis du Code civil). Ce privilège lui permet de se faire
payer les sommes dues sur le prix de vente par la procédure d’opposi-
tion. Pour les créances de l’année en cours et des deux dernières
années, il sera même payé avant les autres créanciers, et notamment la
banque.