rapport financier semestriel 2015

RAPPORT
FINANCIER
SEMESTRIEL
2015

1
Société anonyme au capital de 473 846 716 euros
Siège social : 28 rue Dumont d'Urville - 75116 Paris
307 178 871 RCS Paris
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2015 et est établi
conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et
suivants du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l’article 221-3 du règlement général de l’AMF. Il
est notamment disponible sur le site de notre société : www.eurosic.fr.

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Sommaire - Rapport Financier Semestriel 2015
I. ATTESTATION DU RESPONSABLE ..................................................................................... 4
II. RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE ................................................................................... 5
1 INTRODUCTION - POINT SUR LA CONJONCTURE ECONOMIQUE ET IMMOBILIERE ............ 5
1.1 Marché locatif de bureaux en Ile-de-France ................................................................... 5
1.2 Marché de l’investissement du bureau .......................................................................... 6
2 INFORMATIONS FINANCIERES SUR LES COMPTES CONSOLIDES AU 30 JUIN 2015 ............. 9
2.1 Activité du Groupe Eurosic ............................................................................................ 9
2.1.1 Faits marquants 1er semestre 2015 ................................................................................................... 9
2.1.1.1 Acquisition de 2 actifs à redévelopper ..................................................................................... 9
2.1.1.2 Cessions d’actifs matures ......................................................................................................... 9
2.1.1.3 Livraison de 5 opérations de développement.......................................................................... 9
2.1.1.4 Activité locative ...................................................................................................................... 10
2.1.1.5 Politique financière ................................................................................................................ 10
2.1.1.6 Évènements « corporate » significatifs .................................................................................. 11
2.1.2 Description du patrimoine .............................................................................................................. 12
2.1.2.1 Composition du patrimoine ................................................................................................... 12
2.1.2.2 Patrimoine stabilisé ................................................................................................................ 12
2.1.2.3 Opérations de développement .............................................................................................. 13
2.2 Résultats consolidés du 1er semestre 2015 ................................................................... 14
2.2.1 Périmètre de consolidation et principes comptables ..................................................................... 14
2.2.2 Compte de résultat consolidé ......................................................................................................... 15
2.2.3 Evolution des revenus ..................................................................................................................... 16
2.2.3.1 Revenus locatifs bruts et honoraires ..................................................................................... 16
2.2.3.2 Charges immobilières non récupérées .................................................................................. 18
2.2.4 Résultat opérationnel ..................................................................................................................... 18
2.2.5 Résultat financier du groupe .......................................................................................................... 19
2.2.6 Cash-flow courant ........................................................................................................................... 19
2.3 Bilan consolidé du Groupe Eurosic ............................................................................... 21
2.3.1 Actif ................................................................................................................................................. 21
2.3.2 Passif ............................................................................................................................................... 22
2.3.2.1 Évolution des capitaux propres .............................................................................................. 22
2.3.2.2 Evolution de la dette financière ............................................................................................. 23
2.4 Patrimoine et actif net réévalués au 30 juin 2015 ......................................................... 25
2.4.1 Valorisation du patrimoine au 30 juin 2015 ................................................................................... 25
2.4.1.1 Méthodologie générale retenue ............................................................................................ 25
Méthode par capitalisation des revenus ................................................................................................. 26
Méthode par actualisation des Cash-Flows ............................................................................................. 26

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Choix de la valeur retenue ....................................................................................................................... 27
2.4.1.2 Evaluation à la juste valeur des immeubles de placement, norme IFRS 13 ........................... 28
2.4.1.3 Evolution des valeurs d’actifs ................................................................................................. 28
2.4.1.4 Variation de juste valeur au 30 juin 2015 .............................................................................. 29
2.4.2 ANR et ANR Triple Net (EPRA NNNAV) ........................................................................................... 30
2.4.2.1 Actif Net Réévalué (ANR) ....................................................................................................... 30
2.4.2.2 ANR Triple Net (EPRA NNNAV) ............................................................................................... 31
2.5 Indicateurs EPRA ......................................................................................................... 32
2.5.1 Actif Net Réévalué Triple Net EPRA dilué ....................................................................................... 32
2.5.2 EPRA Earnings ................................................................................................................................. 32
2.5.3 Rendement initial net et rendement initial net « topped-up » EPRA ............................................. 33
2.5.4 Taux de vacance EPRA .................................................................................................................... 33
2.5.5 Ratios de coûts EPRA ...................................................................................................................... 34
3 EVOLUTION ET PERSPECTIVES POUR LE SECOND SEMESTRE 2015 .................................. 35
3.1 Evènements postérieurs à la clôture ............................................................................ 35
3.2 Perspectives d’avenir .................................................................................................. 35
4 GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE ET CAPITAL SOCIAL ..................................................... 36
4.1 Actionnariat ................................................................................................................ 36
4.2 Direction Générale ...................................................................................................... 36
4.3 Composition du Conseil d’administration ..................................................................... 37
4.4 Composition des Comités ............................................................................................ 37
4.5 Jetons de présence ...................................................................................................... 38
4.6 Attribution gratuite d’actions ...................................................................................... 38
4.7 Organigramme du Groupe au 30 juin 2015 ................................................................... 38
5 FACTEURS DE RISQUES .................................................................................................. 41
III. ANNEXES ...................................................................................................................... 42
Annexe 1 - Liste des actifs au 30 juin 2015............................................................................ 42
IV. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS ............................................................................ 45
V. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ............................................................... 46