TabLe DeS maTièreS

Table des matières
Introduction.............................................................................................................. 7
1. Observation liminaire...................................................................... 7
2. Plan..................................................................................................... 7
Titre I – Des choses, des biens et de leurs classifications....... 9
Chapitre I – Définitions de base.................................................................... 11
Section 1 – La chose, le bien et le patrimoine................................................... 11
3. Définitions multiples........................................................................ 11
4. Appréciation critique....................................................................... 12
5. Du bien au patrimoine.................................................................... 13
6. Le bien : conclusion personnelle................................................... 15
Section 2 – Le bien européen................................................................................. 17
7. Textes................................................................................................. 17
8. La notion européenne autonome de bien................................. 18
Chapitre II – Classifications des biens........................................................ 21
9. Observation terminologique......................................................... 21
Section 1 – Les biens dans le commerce et les biens hors commerce........ 21
10. Aptitude à la transmission............................................................ 21
11. Les biens du domaine public : principe..................................... 21
12. Les biens du domaine public : précisions.................................. 24
13. Les chemins vicinaux et autres « servitudes » d’utilité
publique de passage : renvoi............................................................... 28
Section 2 – Les biens corporels et les biens incorporels................................ 29
§ 1. Les biens corporels....................................................................................... 29
14. Signification et évolution............................................................... 29
15. Applications.................................................................................... 29
§ 2. Les biens incorporels.................................................................................... 30
16. Rappel.............................................................................................. 30
17. Aperçu de la diversité des biens incorporels........................... 31
18. Droits réels et droits de créance : ressemblances et différences...................................................................................................... 34
Section 3 – Les biens immeubles et les biens meubles.................................... 37
19. La distinction meuble versus immeuble – Utilité pratique..... 37
§ 1. Les biens immeubles..................................................................................... 38
20. Généralités...................................................................................... 38
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Manuel
de droit des biens
1. Les biens immeubles corporels................................................................... 39
A. Immeubles par nature et par incorporation.................................... 39
21. Définitions....................................................................................... 39
22. Les constructions........................................................................... 39
23. Limites et étendue de l’incorporation des constructions...... 41
24. Thèse « moderne » et extension de la notion d’immeuble
par « incorporation »........................................................................... 43
25. Réactions doctrinales et jurisprudentielles à la théorie
« moderne » de l’incorporation........................................................ 45
26. Impact de deux grands arrêts de principe rendus, au niveau
européen, quant à la notion d’« immeuble par incorporation » :
aspects de droit fiscal........................................................................... 50
27. Les végétaux................................................................................... 54
28. Cessation de l’immobilisation par incorporation et « mobilisation » par anticipation...................................................................... 55
B. Immeubles par destination.................................................................. 59
29. Définition de l’immeuble par destination.................................. 59
30. Conditions de l’immobilisation par destination en général.... 60
31. Cessation de l’immobilisation par destination.......................... 61
32. L’immobilisation par destination économique : notion et
conditions spécifiques........................................................................... 63
33. Immobilisation par destination économique : cas spécifiques des animaux et des véhicules.................................................. 66
34. Immeubles par destination économique : unicité de propriétaire et cas particuliers......................................................................... 69
35. Immeubles par destination économique et saisies.................. 74
36. Immobilisation par attache à perpétuelle demeure : bases
légales et définition............................................................................... 76
37. Distinction par rapport aux immeubles par destination économique et aux immeubles par incorporation............................... 77
38. Immobilisation par destination voluptuaire avec attache
matérielle................................................................................................ 77
39. Immobilisation par attache à perpétuelle demeure sans
attache matérielle.................................................................................. 78
2. Les biens immeubles incorporels................................................................ 80
40. Introduction.................................................................................... 80
41. Droits et actions réels................................................................... 81
42. Droits et actions personnels....................................................... 82
§ 2. Les biens meubles ........................................................................................ 83
43. Observation liminaire : tout ce qui n’est pas immeuble est
meuble.................................................................................................... 83
44. Les meubles corporels.................................................................. 83
45. Les meubles incorporels............................................................... 85
Table
des matières
♦ 491
Titre II – La propriété........................................................................................ 87
1. Observations préliminaires : étude de la propriété privée
individuelle.............................................................................................. 89
2. Observations préliminaires : l’objet du droit de propriété...... 89
Chapitre I – Définition(s) et caractères..................................................... 91
3. Base légale......................................................................................... 91
4. Bref historique et définition(s) ?.................................................... 92
5. Les composantes du droit de propriété..................................... 94
6. Les caractères du droit de propriété........................................... 98
Chapitre II – Modes d’acquérir la propriété........................................... 103
7. Observations préliminaires : distinction entre modes originaires et modes dérivés....................................................................... 103
8. Observations préliminaires : plan du Chapitre........................... 104
Section 1 – La possession au cœur des modes originaires d’acquérir....... 105
§ 1. Définition, fondements et éléments constitutifs de la possession..... 105
9. Définition(s) de la possession........................................................ 105
10. Fondements.................................................................................... 106
11. Eléments constitutifs de la possession....................................... 108
1° Le corpus...............................................................................................................108
2° L’animus..................................................................................................................110
12. Les actes de simple tolérance et de pure faculté .................. 112
§ 2. Le domaine de la possession...................................................................... 112
13. Observation.................................................................................... 112
14. Certaines choses........................................................................... 112
15. Certains droits................................................................................ 114
§ 3. Les vices de la possession........................................................................... 114
16. L’article 2229 du Code civil......................................................... 114
17. Champs d’application de l’article 2229 du Code civil............ 116
18. La discontinuité.............................................................................. 116
19. La violence...................................................................................... 117
20. La clandestinité............................................................................... 118
21. L’équivoque..................................................................................... 120
§ 4. Acquisition, conservation et perte de la possession............................. 123
22. Différents types d’acquisition....................................................... 123
23. Acquisition unilatérale................................................................... 124
24. Transfert légal d’une possession existante................................ 124
25. Transfert conventionnel d’une possession existante............... 125
26. Conservation de la possession................................................... 126
27. Perte de la possession.................................................................. 127
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Manuel
de droit des biens
§ 5. La détention.................................................................................................... 129
28. Définition......................................................................................... 129
29. Perpétuité de la précarité et interversion de titre.................. 131
30. Effets de la détention.................................................................... 133
Section 2 – Les modes originaires d’acquérir..................................................... 134
31. Observation préliminaire............................................................. 134
§ 1. L’occupation, l’invention, l’épave................................................................. 134
32. L’occupation : définition................................................................ 134
33. Objet : une res nullius................................................................... 135
34. Nécessité d’une prise de possession......................................... 136
35. L’invention : définition et objet.................................................... 137
36. L’attribution, précaire, du trésor.................................................. 139
37. Les épaves ...................................................................................... 140
§ 2. L’article 2279 du Code civil, règle de fond.............................................. 142
1. Cadre général............................................................................................... 142
38. Introduction.................................................................................... 142
39. Fondement général et objectif de la règle de fond................ 143
40. Signification de la règle de fond.................................................. 145
2. Champ d’application de l’article 2279 du Code civil.............................. 146
41. Principe............................................................................................ 146
42. Exceptions : exclusion de certains meubles corporels individualisés et inclusion de certains meubles incorporels................... 148
43. Législation spéciale applicable aux titres au porteur : renvoi.150
3. Conditions requises pour l’application de la règle de fond..................... 150
44. Une véritable possession juridique exempte de vices............ 150
45. Une possession effective ?............................................................ 153
46. Une possession de bonne foi...................................................... 155
47. Absence d’autres conditions, en principe.................................. 157
4. Effets de la règle de fond .......................................................................... 159
48. Cadre général................................................................................. 159
49. Cas du dessaisissement volontaire............................................. 159
50. Cas du dessaisissement involontaire.......................................... 160
51. Cas du dessaisissement involontaire : contre qui l’action en
revendication peut-elle être dirigée et par qui ?............................. 163
52. Dessaisissement involontaire et article 2280 du Code civil.. 164
53. Problématique des sous-acquisitions.......................................... 167
54. Situation juridique au cas où les conditions de l’article 2279
ne sont pas réunies............................................................................... 168
§ 3. La prescription acquisitive........................................................................... 169
55. Introduction.................................................................................... 169
Table
des matières
♦ 493
1. Généralités.................................................................................................... 171
56. Fondements et caractères............................................................ 171
57. Façons d’invoquer la prescription acquisitive et effets............ 173
58. Prescription acquisitive et Cour européenne des droits de
l’homme.................................................................................................. 177
2. Conditions de la prescription acquisitive, en général............................... 178
59. Une possession, exempte de vices............................................. 178
60. Certaines choses et certains biens : généralités...................... 181
61. Certaines choses et certains biens : le cas particulier des
servitudes............................................................................................... 184
62. Certaines choses et certains biens : le cas particulier des
chemins vicinaux................................................................................... 186
63. Un délai........................................................................................... 191
64. Un délai : la jonction des possessions........................................ 195
3. La prescription acquisitive abrégée............................................................ 196
65. Généralités...................................................................................... 196
66. Champ d’application...................................................................... 197
67. La bonne foi.................................................................................... 199
68. Un juste titre.................................................................................. 201
69. Particularités du délai.................................................................... 206
Section 3 – Les modes dérivés d’acquérir – La publicité immobilière......... 207
70. Introduction ................................................................................... 207
§ 1. Cadre général de la publicité immobilière............................................... 207
71. Organisation pratique................................................................... 207
72. Dispositions légales examinées .................................................. 209
§ 2. Le régime de la transcription...................................................................... 210
73. Actes soumis à transcription : actes entre vifs translatifs,
constitutifs et déclaratifs de droits réels immobiliers..................... 210
74. Actes soumis à transcription : controverses en cas de servitude légale pour cause d’enclave et de servitude apparente....... 211
75. Actes soumis à transcription : copropriété forcée d’immeuble ou groupe d’immeubles bâtis............................................... 213
76. Actes soumis à transcription : les actes de renonciation....... 215
77. Actes soumis à transcription : certains baux............................ 215
78. Actes soumis à transcription : certains jugements.................. 217
79. Actes soumis à transcription : formes admises à la transcription et modalités................................................................................... 218
80. Effets de la transcription et du défaut de transcription : entre
les parties............................................................................................... 219
81. Effets de la transcription et du défaut de transcription :
vis-à-vis des tiers .................................................................................. 219
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Manuel
de droit des biens
82. Régime particulier en matière de bail........................................ 221
83. Notion de tiers protégés ............................................................ 221
84. Bonne foi : définition et moment d’appréciation..................... 223
85. La transcription ne purge pas l’acte de ses vices.................... 225
§ 3. Le régime des mentions marginales.......................................................... 227
86. Mention marginale de la demande : objet et champ d’application....................................................................................................... 227
87. Mention marginale et acte non transcrit................................... 231
88. Sanctions du défaut de mention marginale.............................. 231
Chapitre III – Etendue de la propriété....................................................... 235
Section 1 – Etendue de la propriété en général................................................ 235
89. Observations préliminaires.......................................................... 235
90. Droits aux fruits et aux produits................................................ 236
91. Cas particulier du possesseur de bonne foi : aperçu.............. 237
92. L’accession par incorporation : principe et renvoi................... 238
93. L’accession mobilière..................................................................... 239
Section 2 – Etendue de la propriété immobilière en particulier.................... 241
§ 1. Limites matérielles......................................................................................... 241
94. L’accession immobilière naturelle et les droits du propriétaire d’un sol sur les eaux : aperçu et renvois................................. 241
1. Les limites verticales.................................................................................... 242
A. Le bornage et la clôture en général................................................. 242
95. Le bornage : généralités................................................................ 242
96. Le bornage : modalités................................................................. 243
97. Frais du bornage............................................................................ 246
98. La clôture........................................................................................ 248
B. Une clôture en particulier : le mur mitoyen.................................... 250
99. Observation préliminaire............................................................. 250
100. Acquisition de la mitoyenneté : introduction......................... 252
101. Acquisition de la mitoyenneté : l’article 663 du Code civil.252
102. Acquisition de la mitoyenneté : l’article 661 du Code civil
et la cession forcée............................................................................... 256
103. Acquisition de la mitoyenneté : l’article 661
du Code civil, l’acquisition forcée et la prescription acquisitive de
mitoyenneté........................................................................................... 257
104. Cession et acquisition : prix et personnes concernées........ 261
105. Droits des copropriétaires mitoyens....................................... 263
106. Obligations (charges) des copropriétaires mitoyens............ 267
107. La preuve de la mitoyenneté.................................................... 269
2. Les limites horizontales............................................................................... 272
Table
des matières
♦ 495
108. Propos introductifs : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.......................................................... 272
109. L’accession immobilière artificielle : l’article 553 du Code
civil........................................................................................................... 275
110. La finale de l’article 553 du Code civil et la question des
volumes................................................................................................... 276
111. L’article 554 du Code civil......................................................... 280
112. L’article 555 du Code civil : position du problème............... 281
113. Le principe du caractère différé et volontaire de l’accession
artificielle immobilière en cas de constructions réalisées sur
le sol d’autrui......................................................................................... 283
114. Les cas particuliers réglés expressément par la loi :
aperçu..................................................................................................... 286
115. La portée de l’article 555 initio : controverses..................... 291
§ 2. Limites juridiques........................................................................................... 297
116. Observations préliminaires : renvoi.......................................... 297
1. L’abus de droit............................................................................................. 299
117. Origine........................................................................................... 299
118. Evolution et critères spécifiques............................................... 300
119. Domaines d’application, fondements légaux et droits
susceptibles d’abus................................................................................ 303
120. Sanctions de l’abus de droit...................................................... 305
121. Applications en droit des biens................................................ 306
2. La théorie des troubles de voisinage......................................................... 310
122. Origine et évolution.................................................................... 310
123. Fondement : principe.................................................................. 311
124. Fondement : cas particuliers des travaux publics.................. 312
125. Champs d’application : qui ? Des voisins................................. 314
126. Champ d’application : qui ? Celui qui dispose d’un attribut
du droit de propriété........................................................................... 317
127. Champ d’application : quoi ? Types de troubles..................... 323
128. Champ d’application : quoi ? Omission et imputabilité........ 324
129. Champ d’application : quoi ? Types d’inconvénients.............. 327
130. Champ d’application : quoi ? La question du risque............. 328
131. Champ d’application : quoi ? Le caractère excessif............... 331
132. Sanction d’un trouble engendrant des inconvénients
excessifs : la juste et adéquate compensation................................. 333
133. Compensation, avantages et réceptivité.................................. 336
134. Questions de procédure et de compétence......................... 339
496♦
Manuel
de droit des biens
Chapitre IV – Contentieux de la propriété............................................. 345
Section 1 – L’action pétitoire.................................................................................. 345
§ 1. La revendication : généralités...................................................................... 345
135. Observation................................................................................. 345
136. Définition et effets....................................................................... 345
137. Revendication et bornage ........................................................ 347
§ 2. Revendication et droit judiciaire ............................................................... 347
138. Compétence................................................................................. 347
139. Procédure, saisies pénales et saisies privées........................... 349
§ 3. Protection européenne du droit de propriété....................................... 352
140. Textes normatifs.......................................................................... 352
141. Historique et interprétation de l’article 1er du premier
Protocole par la Cour européenne des droits de l’homme......... 352
142. Juridictions belges et protection européenne........................ 357
§ 4. Preuve du droit de propriété..................................................................... 359
1. La preuve en général.................................................................................. 359
143. Observation liminaire................................................................. 359
144. Principes et rappel de l’intérêt probatoire des modes originaires d’acquérir la propriété.............................................................. 360
145. La preuve du « droit le meilleur »........................................... 361
2. La règle de preuve de l’article 2279 du Code civil.................................. 365
146. Introduction.................................................................................. 365
147. Portée de l’article 2279, règle de preuve : une présomption
de titre.................................................................................................... 366
148. Conditions requises pour l’application de la présomption.. 368
149. Possibilités de renversement de la présomption et conséquences................................................................................................... 371
Section 2 – Les actions possessoires.................................................................... 376
150. Introduction.................................................................................. 376
§ 1. Les actions possessoires, leurs conditions d’application, leurs effets.378
151. Enumération des actions possessoires.................................... 378
152. Une atteinte à la possession .................................................... 379
153. Les conditions communes aux actions possessoires : des
immeubles ou droits réels immobiliers susceptibles d’être acquis
par prescription..................................................................................... 384
154. Précision : la question des servitudes...................................... 386
155. Conditions communes aux actions possessoires : qu’il se
soit écoulé moins d’un an depuis le trouble ou la dépossession
(art. 1370, 4°, C. jud.)........................................................................... 389
156. Conditions spécifiques à la complainte................................... 390
157. Conséquences en matière de réintégrande........................... 391
Table
des matières
♦ 497
158. La décision du juge possessoire................................................ 393
159. Compétence, procédure, référé............................................... 394
§ 2. L’interdiction de cumuler le possessoire et le pétitoire...................... 396
160. Principe.......................................................................................... 396
161. Application du principe aux parties......................................... 396
162. Application du principe au juge du possessoire.................... 399
Chapitre V – Formes spéciales de propriété.......................................... 403
163. Indivision et copropriété............................................................ 403
Section 1 – La copropriété ordinaire.................................................................... 406
164. Base légale.................................................................................... 406
165. Définitions..................................................................................... 406
166. Champ d’application de l’article 815 du Code civil.............. 407
167. La quote-part des copropriétaires........................................... 408
168. La chose indivise.......................................................................... 409
169. Le partage..................................................................................... 412
Section 2 – La copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles
bâtis.......................................................................................................... 413
§ 1. Généralités...................................................................................................... 413
170. Un peu d’histoire......................................................................... 413
171. Bases légales................................................................................. 414
§ 2. Champ d’application...................................................................................... 416
172. Principe.......................................................................................... 416
173. Dérogation.................................................................................... 418
§ 3. Les statuts de la copropriété...................................................................... 419
174. Enumération................................................................................. 419
175. Formes et publicité .................................................................... 419
176. Opposabilité................................................................................. 421
177. Remarque : les autres documents de la copropriété .......... 423
178. L’acte de base : généralités........................................................ 425
179. L’acte de base : les parties communes particulières............. 427
180. Le règlement de copropriété : généralités............................. 431
181. Le règlement de copropriété : les quotes-parts de
charges.................................................................................................... 432
182. Le règlement de copropriété : les droits et obligations
quant aux parties privatives et aux parties communes................. 433
§ 4. La personne morale...................................................................................... 437
183. L’association des copropriétaires : naissance, dénomination,
patrimoine, siège social ....................................................................... 437
184. Le droit d’agir en justice de l’association des
copropriétaires...................................................................................... 439
498♦
Manuel
de droit des biens
185. Les associations partielles.......................................................... 440
§ 5. Les organes de l’association des copropriétaires.................................. 444
186. Introduction.................................................................................. 444
1. L’assemblée générale.................................................................................. 444
187. Composition, représentation et quorums.............................. 444
188. Convocation................................................................................. 446
189. Pouvoir votal, majorités, unanimité........................................... 448
190. Publicité des décisions de l’assemblée générale.................... 450
2. Le syndic....................................................................................................... 451
191. Le syndic : qualité, désignation, syndic provisoire, syndic
judiciaire.................................................................................................. 451
192. Contrat du syndic, publicité, durée et fin du mandat,
responsabilité......................................................................................... 453
193. Les missions du syndic : pouvoirs et devoirs......................... 456
3. Le Conseil de copropriété et le commissaire aux comptes.................... 461
194. Le conseil de copropriété.......................................................... 461
195. Le commissaire aux comptes.................................................... 462
§ 6. Le contentieux de la copropriété.............................................................. 462
196. L’article 577-9 : contenu en bref.............................................. 462
197. Action en justice et association des copropriétaires............ 464
198. Les actions internes à la copropriété...................................... 470
199. Compétence et dépens............................................................. 472
§ 7. La transmission du lot.................................................................................. 474
200. Les règles avant la réforme de 2010 et le contenu, en bref,
de l’article 577-11 nouveau................................................................ 474
201. L’obligation à la dette.................................................................. 477
202. Les fonds de roulement et de réserve................................... 477
203. Les charges................................................................................... 478
204. L’information et les frais de transmission des informations.479
205. Le sort des arriérés.................................................................... 480
§ 8. Dissolution et liquidation de l’association des copropriétaires.......... 482
206. Trois types de dissolution.......................................................... 482
207. Formes et publicité..................................................................... 483
§ 9. Dispositions transitoires de la réforme : aperçu.................................... 484
208. Observation................................................................................. 484
209. Droit transitoire général : quelques rappels
et applications........................................................................................ 485
210. Règles spéciales de droit transitoire........................................ 487