L`immobilier dans l`économie française

NP 1
Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière - www.ieif.fr Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière - www.ieif.fr
SEPTEMBRE 2012
L’immobilier
dans l’économie française
Les analyses
L’IEIF, ceNtre de recherche
iNdéPeNdaNt, est le lieu
Privilégié d’échaNges et
de réflexioNs Pour les
PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
ET DE L’INVESTISSEMENT.
sa missioN est de fourNir
de l’iNformatioN, des aNalyses
et des PrévisioNs, et d’être
uN iNcubateur d’idées Pour
la ProfessioN
www.ieif.fr
Créateur de richesse et moteur économique, l’immobilier représente plus du quart du
patrimoine1 global de la France, emploie plus de 2 millions de personnes et pèse plus lourd
que la finance.
Le patrimoine immobilier2 national peut être estimé à 9 227 milliards d’euros à fin 20103, soit
27,1 % du patrimoine national, chiré à 34 031 milliards d’euros. Il est réparti de façon très iné-
gale puisque plus de 22 % vont au logement et 5 % aux bâtiments non résidentiels (immobilier
d’entreprise et bâtiments publics tels que les écoles, hôpitaux, gares, etc.). La valeur du patrimoine
immobilier a été multipliée par 13 depuis 1978.
En 2010, le logement représente, à lui seul, 22,1 % du patrimoine national et 81,4 % de l’immobilier. Il est passé en dix ans de
3 317 milliards d’euros en 2001 (sur un patrimoine global de 18 706 milliards, soit 17,7 %) à 7 509 milliards d’euros en 2010.
7 509
22%
1 718
5%
24 804
73%
Répartition des actifs dans les comptes nationaux en 2010
1- Le «patrimoine» est défini ici comme l’addition de l’ensemble des actifs (financiers et non financiers) des acteurs économiques. Le terme est donc ici pris dans
une acception spécifique, distincte de celle de «valeur nette» utilisée par l’Insee.
2- L’immobilier s’entend ici comme la somme des «bâtiments» et des «terrains bâtis» (traités séparément dans les comptes de patrimoine publiés par l’Insee).
3- Derniers chiffres connus à la date de rédaction de la présente étude.
4- L’immobilier s’entend ici comme la réunion des branches «construction» et «activités immobilières». La «construction» comprend le «Génie civil»,
les données publiées à la date de rédaction du présent ouvrage ne permettent pas de l’en extraire. A noter que le poste «Génie civil» représente entre 15 et 20%
de la construction, selon les agrégats en cause (production, valeur ajoutée, etc.).
Immobilier
résidentiel
Immobilier
non résidentiel
Autres actifs
Source : IEIF sur donnée Insee
Plus important que la finance. Aussi important soit-il, l’impact du secteur financier sur l’éco-
nomie – et sur l’immobilier ! – doit être relativisé. Nettement moins productif que l’immobilier4,
le secteur financier «consomme» moins tout en créant moins de valeur ajoutée et en employant
moins de main-d’œuvre.
Immobilier Activités
financières et
d’assurance
Ensemble
des branches
d’activité
Production 559,3
15,3%
186,2
5,1%
3 647,40
100%
Consommation intermédiaire 212,4
11,4%
102,9
5,5%
1 858,40
100,0%
Valeur ajoutée 346,9
19,4%
83,3
4,7%
1 789,00
100%
Emploi
(nombre d’emplois en équivalent temps plein)
2 086,90
8,2%
815,7
3,2%
25 342,90
100%
Source : IEIF sur donnée Insee
L’immobilier représente plus de 15 % de la production et près de 20 % de la valeur ajoutée contre seulement respectivement
5,1 % et 4,7 % pour les activités financières et d’assurance.
Immobilier et activités financières et d’assurance en 2011
en milliards d’euros à prix courants et en %

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L’immobilier dans l’économie française
Rôle moteur dans l’économie. Le secteur «immobilier» réunit les
branches «Activités immobilière5» et «Construction». L’immobi-
lier est l’un des principaux moteurs de l’économie : cinquième
employeur derrière le secteur public, il est le troisième produc-
teur (après le commerce et l’industrie) et le deuxième créateur de
valeur ajoutée, c’est-à-dire de richesse, derrière le secteur public.
Leader du secteur privé pour la valeur ajoutée6. L’ immo-
bilier représente près de 20 % de la valeur ajoutée en 2010
contre 15 % en 1978 et 12,5 % en 1959. Malgré un très net repli
en 2009 et 2010, l’immobilier reste le premier contributeur en
termes de valeur ajoutée, loin devant les autres branches, en par-
ticulier celles du secteur privé (commerce, services, etc.).
I. UNE «BRANCHE» CRÉATRICE DE RICHESSE
Valeur ajoutée par branche à prix courants 2001 2012
Rang Part
Services principalement non marchands 280,7 404,3 1 23%
IMMOBILIER, dont
- activités immobilières
- construction
229,2
160,3
69,0
346,9
236,7
110,1
2
19%
13%
6%
Commerce de gros et de détail, transports, hébergement et restauration 249,6 332,0 3 19%
Industrie manufacturière, industries extractives et autres 232,9 224,6 4 13%
Activités scientifiques et techniques ; services administratifs et de soutien 153,9 218,8 5 12%
Information et communication 67,9 86,1 6 5%
Activités financières et d’assurance 52,3 83,3 7 5%
Autres services 43,3 60,2 8 3%
Agriculture, sylviculture et pêche 33,3 32,8 9 2%
Ensemble des branches 1 343,1 1 789,0 100%
Valeur ajoutée par branche
en milliards d’euros courants
Source : IEIF sur donnée Insee
Gain de productivité. L’immobilier représente 8,2 % de l’em-
ploi total en 2011 alors qu’il représentait un peu plus de 10 %
au début des années 1970. Le secteur a connu des phases de
destruction d’emplois : entre 1981 et 1985, entre 1991 et 1998 et
de nouveau depuis 2009. Il est le cinquième employeur devant
des branches très demandeuses en main-d’œuvre.
> L’immobilier a fait preuve d’importants gains de productivité :
malgré sa forte croissance, il a vu son eectif employé rester
relativement stable, ne progressant que de 19 % depuis 1960,
contre 308 % pour les «Activités financières et d’assurance».
> À elle seule, la construction concentre 88 % des eectifs du
secteur immobilier en 2011 contre près de 95 % au début des
années soixante : depuis cette date, l’importance du bâtiment
n’a cessé de s’éroder pour se stabiliser depuis le début des an-
nées quatre-vingt-dix à son niveau actuel.
Emploi intérieur total par branche 2001 2011
Rang Part
Services principalement non marchands 6 822 7 185 1 28,4%
Commerce de gros et de détail, transports,
hébergement et restauration 5 386 5 804 2 22,9%
Activités scientifiques et techniques ;
services administratifs et de soutien 2 935 3 294 3 13,0%
Industrie manufacturière, industries extractives et autres 3 814 3 085 4 12,2%
IMMOBILIER, dont
- construction
- activités immobilières
1 771
1 541,0
230,0
2 087
1 840,9
245,9
5
8,2%
7,3%
1,0%
Autres services 1 290 1 467 6 5,8%
Agriculture, sylviculture et pêche 1 045 849 7 3,3%
Activités financières et d’assurance 727 816 8 3,2%
Information et communication 728 757 9 3,0%
Ensemble 24 517 25 343 100%
Emploi intérieur total par branche
milliers de personnes, en «équivalent temps plein»
Source : IEIF sur donnée Insee
5-Activités immobilières : vente, achat, location et gestion de biens immobiliers, éventuellement pour le compte de tiers, prestations de services liées à l’immobilier telles que l’expertise ou l’entremise.
6-La valeur ajoutée correspond à la valeur de la production diminuée des consommations intermédiaires : il s’agit ainsi du solde du compte de production. Elle se différencie du produit intérieur brut (PIB) par le fait
qu’elle n’intègre pas les impôts sur les produits et qu’elle prend en compte les subventions.

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II. UN PRODUIT D’INVESTISSEMENT ET DE CONSOMMATION
En croissance régulière, l’immobilier a toujours
représenté plus de la moitié des montants
d’investissement engagés au plan national et le
premier poste de consommation des ménages.
L’investissement dans l’immobilier :
plus important que dans l’industrie.
L’immobilier est la première destination d’in-
vestissement depuis 50 ans. Il représentait en
moyenne 65 % des montants investis jusqu’en
1984 et se situe aux alentours de 55 % depuis lors
(217,7 milliards d’euros en 2011, sur un total de
401,2).
217,7
183,5
0
50
100
150
200
250
1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Source : IEIF sur donnée Insee
> Les cycles d’investissement en immobilier accompagnent de
près ceux de l’industrie, second pôle d’investissement : crois-
sance relativement soutenue jusqu’en 1991, recul de 1992 à
1994, puis nouvelle croissance qui s’accélère en 1998, stabilisa-
tion voir léger recul pour l’industrie en 2002 et hausse depuis,
plus soutenue pour l’immobilier. Repli général en 2009 puis
rebond en 2010 pour l’industrie et 2011 pour l’immobilier.
> En 2011, 217,7 milliards d’euros ont été investis dans l’im-
mobilier qui a ainsi absorbé plus de 54 % du flux d’investis-
sement en provenance des divers acteurs de l’économie).
À noter que plus de la moitié de ce chire (116,2 milliards d’euros,
soit 53,4 %) est le fait des ménages et représente leur investisse-
ment en logements dans le neuf (hors terrain).
Formation brute de capital fixe
en milliards d’euros à prix courants
2001 2011
Rang Part
Biens immobiliers 144,5 217,7 1 54,3%
Industrie manufacturière, industries extractives et autres 84,4 99,4 224,8%
Information et communication 28,1 40,2 3 10,0%
Activités scientifiques et techniques ; services administratifs et de
soutien 20,9 39,8 49,9%
Autres services 3,0 2,8 50,7%
Agriculture, sylviculture et pêche 1,4 1,2 6 0,3%
Formation brute de capital fixe
en milliards d’euros à prix courants et en %
Source : IEIF sur donnée Insee
Le logement : premier poste de consommation des ménages.
Avec 24 % des dépenses de consommation finale des ménages
en 2011 contre 19 % en 1960, le logement est le premier poste
de consommation depuis 1963, malgré de fortes transforma-
tions dans la structure de la consommation y compris dans les
dix dernières années.
La majeure partie du poste «logement» concerne la consom-
mation du «service» du logement : 240,1 milliards d’euros
en 2011, chire qui comprend à la fois les «loyers réels» et
les «loyers imputés» des propriétaires occupants, conformé-
ment à la pratique internationale en la matière.
Biens immobiliers
Autres biens

4 NP
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L’immobilier dans l’économie française
Charles-Henri de Marignan
Analyste senior
La construction de logement représente
25,4 % de l’investissement au niveau de l’Union
Européenne en 2009 (dernière année publiée).
La France et l’Allemagne se situent un peu au-
dessus. Dans certains pays, l’investissement dans
la construction de logements est extrêmement
élevé, comme en Norvège où il représente plus
des 2/3 de la formation brute de capital fixe du
pays, ou comme en Irlande où il représentait
entre 40 et 50 % dans les années récentes avant
de se replier en 2010 : 25,9 %.
Le secteur de la construction a généré 6,3 % de la
valeur ajoutée au sein de l’Union européenne en
2011. La France se situe à ce niveau. L’Espagne,
tout comme certains pays de l’Est (Lituanie, Rou-
manie) et l’Irlande, ont dépassé les 10 % au cours
des dernières années. Ces pays ont été parti-
culièrement touchés par la crise économique,
notamment dans le secteur de la promotion
immobilière.
Dépenses de consommation finale des ménages par fonctions
en volume (milliards d’euros) et en %
2001 2011 2001-2011
Part Evolution
Logement
(y compris eau, gaz, élect. et autres combust.) 217,8 240,1 24% +10%
Transport 132,9 136,8 14% +3%
Produits alimentaires et boissons
non alcoolisées 123,7 135,5 13% +10%
Autres biens et services 96,5 112,1 11% +16%
Loisirs et culture 68,2 105,1 10% +54%
Hôtels, cafés et restaurants 65,5 69,9 7% +7%
Meubles, articles de ménage,
entretien courant de l’hab. 50,5 61,1 6% +21%
Articles d’habillement et chaussures 42,9 45,9 5% +7%
Santé 28,4 42,8 4% +51%
Communications 19,1 33,3 3% +74%
Boissons alcoolisées et tabac 37,3 30,4 3% -18%
Education 6,0 6,9 1% +15%
Dépenses de consommation finale des
ménages 874,3 1 010,3 100% +16%
Source : IEIF sur donnée Insee
III. CONSTRUCTION ET LOGEMENTS :
LA FRANCE DANS LA MOYENNE EUROPÉENNE
2001 2003 2005 2007 2009 2011
Union européenne (27 pays) 6,1% 6,2% 6,5% 6,9% 6,7% 6,3%
Allemagne 4,9% 4,5% 4,1% 4,1% 4,5% 4,4%
Espagne 10,9% 12,1% 13,6% 13,9% 13,0% 11,5%
France 5,1% 5,2% 5,6% 6,2% 6,4% 6,2%
Italie 5,4% 5,8% 6,2% 6,3% 6,3% 6,0%
Royaume-Uni 6,6% 7,2% 7,3% 7,7% 6,8% 6,7%
Part de la construction dans la Valeur Ajoutée nationale
en % de l’ensemble des branches
Source : IEIF sur donnée Eurostat, Insee pour la France