Guide de l`achat immobilier en 2016

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Guide de l’achat
immobilier en 2016
Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et
les changements pour l’immobilier en 2016. Toutes les informations
indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.
2016

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INTRODUCTION
Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue
durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement
gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre
projet d’achat.
Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous
propose ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation
complète des changements attendus sur le marché immobilier en 2016 et des conseils de
base pour optimiser le coût de votre achat.
Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour
plus de 600) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.
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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.
David

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SOMMAIRE
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2
I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 17 ans ? ....................................................................... 5
1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5
2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6
3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 7
4. Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 7
5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............................................. 8
6. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................................................ 9
II. Des baisses de prix très disparates en 2015.................................................................................................. 10
1. Des volumes de vente en nette améliorations en 2015 .......................................................................... 10
2. Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique ............................................................ 11
3. 3 types de baisse des prix différentes ...................................................................................................... 12
4. Et pourtant les taux pour l’immobilier ont été à leur plus bas historique ............................................... 15
5. Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ........................................ 17
III. Les changements prévus pour l’immobilier en 2016 ............................................................................... 20
1. Hausse des frais de notaire : meme paris s’y met ................................................................................... 20
2. Un nouveau prêt à taux zéro en 2016 ...................................................................................................... 21
3. Le dispositif pinel s’est amélioré depuis 2015 ......................................................................................... 22
4. Comparaison plus simple sur l’assurance emprunteur ............................................................................ 23
5. Quitter plus facilement sa location .......................................................................................................... 23
IV. Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2016 ? ........................................................ 25
1. Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 25
2. La dette française peut se déprécier sur les marchés financiers ............................................................. 26
3. Et si la fed remonte ses taux directeurs ? ................................................................................................ 27
4. Des taux bas toutes l’année 2016, sauf si… ............................................................................................. 28
V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2016 ? ............................................................................. 29
1. La perception des prix immobiliers trop élevés est de plus en plus forte ............................................... 29
2. La résistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 32

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3. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 33
4. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 37
5. Tous les facteurs montrent de nouvelles baisses des prix à venir ........................................................... 37
6. Les incertitudes sur l’amplitude de la baisse et sa durée doivent conduire à la prudence ..................... 39
VI. Faut-il acheter une residence principale en 2016 ? ................................................................................. 40
1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 40
2. La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 42
3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 42
4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 43
VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2016 ? ......................................................................................... 45
1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 45
2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 45
3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 46
4. L’élément clé pour investir en 2016 : la rentabilité locative ! ................................................................. 46
5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 47
6. 2016 mieux que 2015 pour du locatif ? ................................................................................................... 48
VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 49
1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 49
2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 50
3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 50
4. Reduisez vos frais de notaires grace à ces 2 astuces ............................................................................... 51
5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 51
6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 52
7. 12 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 53
8. Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 55
CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 57
MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 58

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I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER
DEPUIS 17 ANS ?
1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008
Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite
fortement augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou
l’augmentation des revenus des ménages.
Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.
Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement
Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par
rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :